城建项目的投融资管理

城建项目的投融资管理随着我市经济社会的快速发展，城镇化发展水平的不断提高，政府逐年加大了城市基础设施建设的投入。近三年，根据赣州市中心城区项目建设计划，2011年152.8亿元，2012年182.2亿元，2013年130.6亿元，而财政近三年返还的土地出让收入为78.17亿元（扣除各项提留及基金），不足项目总投资的16.7%，由此可以看出，各项城市基础设施建设正面临着巨大的资金压力，光靠政府投资远远满足不了资金缺口。然而，多年以来我市城市基础设施投融资渠道却很狭窄，主要依赖财政投资和银行贷款，而资金需求的增大使财政越来越难以应付。这种投资量大与融资渠道狭窄的矛盾，制约着我市公共基础设施行业市场化的改革进程。因而，拓宽城市基础设施建设的投融资渠道已成为城市化进程中急需解决的问题，解决这一问题的根本出路,也只能是适应社会主义市场经济发展的需要,打破原来由政府包办基础设施建设的格局,努力拓宽投融资渠道,广泛吸引社会资金,逐步建立和完善以公共财政投入为引导、多元化筹资相结合的城市基础设施投融资体制。一、赣州城市建设投融资现状和问题（一）目前的现状在赣州市城镇化、工业化高速发展过程中，仅靠地方既有财政无法支撑，由此引入了招商的理念，引进外部社会资本，但在城镇化进程中，由于基础设施建设项目的效益的外部性及社会性，工业化中的招商概念无法复制到城镇化过程中，因此需要地方政府性投融资平台通过对接外部的金融市场与资本市场为城市的扩张输血。近年来市政府已先后成立城投集团、发投集团、六大片区各指挥部融资公司、水利等部门的国有独资子公司等多个城建类投融资平台，积极开展融资工作。以城投集团为例，赣州城投2009股份制改造以来，历经了工程代建、融资建设及当前投资运营三个发展阶段，累计实现融资170余亿元，累计完成投资220余亿元，承担中心城区城建项目180余个，已完成100余个，其中完成房屋总建筑面积260万平方米，完成城区道路桥梁总长120公里，是市本级政府主要融资平台及中心城区城建主力军。（二）存在的问题投融资平台作为城建投融资重要战略手段，具有地方性、政府性、企业性及市场性，它是实行“政企分开”背景下的“政府代言人”。由于财政收入总量偏小,2011年至2013年,赣州市财政收入分别为180.32亿元、230.82亿元、280.2亿元；财政支出分别为311.68亿元、403.78亿元、480.42亿元，财政收入在保证政府机关正常运转外，所剩资金无几,是典型的吃饭财政，且增长速度远低于城市基础设施建设投资需求的增速。特别是在前些年国家稳健的财政政策取向和宏观调控的背景下,上级财政专项拨款和国债等预算投资所占投资资金比重不断下降,导致财政资金供给相对于投资需求而言面临较大缺口。这种情形下,财政对城市建设投融资平台支持力度较小。目前按照“政府投资、国企运作”的模式已难以为继，必须引入民间资本进行城建项目投资。二、城建项目主要的融资模式赣州市的融资平台数目不少,除城投集团、发投集团外其他平台规模普遍较小,融资能力普遍较弱。在融资方式上大多数模式都是以土地作回报抵押，融资额度也不大。虽然已开始尝试采用企业债券投融资方式募集资金，但目前较流行的中期票据、保险资金、融资租赁、转贷为投、吸引城市产业引导基金、ABS资本证券化、借壳上市等衍生模式的先进融资方式因项目公益性属性或经营资产的局限未得到广泛的采用。2011-2013年，赣州城投集团通过包装开发区返迁房、章江新区棚户区改造项目发行了两期20亿元城投债；配合发投集团与交通银行成功发行了35亿元中期票据；目前，正在与太平洋保险集团对接20亿元保险资金投资基础设施合作事项，与中信银行洽谈40亿元中期票据合作事宜。已经开展了华开“四桥九路一公园”、304万㎡返迁房大型项目BT运作，总投资约180亿元，庞大的项目规模与资金投资，已无法运用传统融资模式解决，BT招商的运作，为项目建设吸引民间资本起到了成功的典范作用。现将BT、中期票据、企业债等几种主要融资模式介绍如下：（一）BT融资模式

1、BT概念BT（BuildTransfer）即建设移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。大部分BT项目都是政府和大中型国企合作的项目。2、BT模式式特特点点BT模式式作作为为一一种种新新兴兴的的工工程程建建设设管管理理模模式式，，在在国国内内得得到到了了蓬蓬勃勃发发展展，，较较好好的的解解决决了了因因为为建建设设单单位位资资金金紧紧张张而而不不能能实实施施工工程程的的难难题题，，尤尤其其是是一一些些政政府府牵牵头头开开发发投投资资的的公公益益性性项项目目应应用用较较多多。。BT模式式具具体体是是指指业业主主授授权权BT承包包商商对对项项目目通通过过融融资资建建设设，，建建设设后后整整体体移移交交给给业业主主，，业业主主用用建建设设期期间间以以及及工工程程完完成成以以后后所所募募集集的的资资金金，，以以偿偿付付企企业业的的融融资资本本金金及及利利息息的的一一种种新新型型的的项项目目管管理理模模式式。。一一些些现现金金流流充充足足的的企企业业，，业业绩绩较较好好，，有有一一定定融融资资能能力力的的总总承承包包企企业业就就可可以以采采用用BT模式式，，扩扩大大企企业业的的业业务务量量，，延延伸伸企企业业经经营营的的范范围围，，扩扩大大市市场场占占有有量量。。BT投资资也也是是一一种种““交交钥钥匙匙工工程程””，，社社会会投投资资人人投投资资、、建建设设，，建建设设完完成成以以后后““交交钥钥匙匙””，，政政府府再再回回购购，，回回购购时时考考虑虑投投资资人人的的合合理理收收益益。。BT演变变方方式式除除了了BOT即建建设设—运营营—移交交外外，，还还有有BOOT方式式，，即即建建设设—拥有有—运营营—移交交；；BOO方式式，，即即建建设设—拥有有—运营营；；BLT方式式，，即即建建设设—租赁赁—移交交；；BOOST方式式，，即即建建设设—拥有有—运营营—补贴贴—移交交；；BTO方式式，，即即建建设设—移交—运营等。3、BT融资的优缺点点城建项目采用用BT模式，可缓解解政府的财政政压力，将大大量的社会资资金进引入到到基础设施和和公用事业建建设中来，有有利于优化资资源配置；同同时体现了风风险和收益在在政府与投资资方之间的公公平分担与共共享，有利于于合理分散风风险；BT模式采取专业业化、规范化化管理与运作作，能够提高高前期运作效效率，降低管管理成本，提提前工期，保保证工程质量量；杜绝了建建筑市场暗箱箱操作及各种种腐败问题，，是对政府与与企业信用的的考验，有利利于构建社会会信用体系等等。但BT工程项目一般般而言，建设设规模较大、、总体周期较较长、筹措资资金数额较高高，因而会带带来比较大的的建设资金回回购风险，如如政策风险、、财务风险、、当地政府到到期回购支付付风险等。（二）发行中中期票据1、中期票据概概念中期票据英文文Medium-termNotes的缩写，是指指期限通常在在5-10年之间的票据据。公司发行行中期票据，，通常会透过过承办经销商商安排一种灵灵活的发行机机制，透过单单一发行计划划，多次发行行期限可以不不同的票据，，这样更能切切合公司的融融资需求。2、发行中期票票据的必备条条件（1）具有法人资资格的非金融融企业；（2）具有稳定的的偿债资金来来源；（3）拥有连续三三年的经审计计的会计报表表；（4）最近一个会会计年度盈利利；（5）待偿还债券券余额不超过过企业净资产产的40%。3、中期票据的的特点（1）中期票据可可用于中长期期流动资金、、置换银行借借款、项目建建设等；（2）中期票据的的发行期限在在1年以上；(3)中期票据最大大注册额度为为企业净资产产40%；(4)中期票据主要要是信用发行行，接受担保保增信；(5)发行体制比较较市场化，发发行审核方式式为注册制，，一次注册通通过，在两年年内可分次发发行；(6)发行定价比较较市场化，中中期票据发行行利率的确定定依据当期市市场利率水平平；(7)企业既可选择择发行固定利利率中期票据据，也可选择择发行浮动利利率中期票据据。4、中期票据的的优势（1）与同期贷款款利率相比，，具有一定的的成本优势；；（2）一次注册可可分期发行，，发行方式较较为灵活；（3）通过直接融融资的价格发发现机制，能能够彰显发行行企业自身良良好的信用能能力。（4）资金用途比比较广泛，可可以用于企业业生产经营活活动，补充中中期经营性流流动资金，偿偿还银行贷款款。也允许用用于回购本公公司股票，这这是中期票据据的一个特殊殊用途。（三）发行企企业债券1、企业债券概概念企业债券通常常又称为公司司债券，是企企业依照法定定程序发行，，约定在一定定期限内还本本付息的有价价证券，通常常泛指企业发发行的债券。。企业债券的的发行主体是是股份公司，，但也可以是是非股份公司司的企业发行行债券，所以以，一般归类类时，企业债债券和企业发发行的债券合合在一起，可可直接称为企企业债券。。2、发行企业债债券的条件（1）股份有限公公司的净资产产不低于人民民币3000万元，有限责责任公司的净净资产不低于于人民币6000万元；（2）本次发行后后累计公司债债券余额不超超过最近一期期期末净资产产额的40%；金融类公司司的累计公司司债券余额按按金融企业的的有关规定计计算；（3）公司的生产产经营符合法法律、行政法法规和公司章章程的规定，，募集的资金金投向符合国国家产业政策策；（4）最近三个会会计年度实现现的年均可分分配利润不少少于公司债券券1年的利息；（5）债券的利率率不超过国务务院规定的利利率水平；（6）公司内部控控制制度健全全，内部控制制制度的完整整性、合理性性、有效性不不存在重大缺缺陷；（7）经资信评估估机构评级，，债券信用级级别良好。3、发行企业债债券的优缺点点债券筹资的优优点：（1）资本成本较较低。与股票票的股利相比比，债券的利利息允许在所所得税前支付付，公司可可享受税收上上的利益，故故公司实际负负担的债券成成本一般低于于股票成本。。（2）可利用财务务杠杆。无论论发行公司的的盈利多少，，持券者一一般只收取固固定的利息，，若公司用资资后收益丰厚厚，增加的收收益大于支付付的债息额，，则会增加股股东财富和公公司价值。（3）保障公司控控制权。持券券者一般无权权参与发行公公司的管理决决策，因此此发行债券一一般不会分散散公司控制权权。（4）便于调整资资本结构。在在公司发行可可转换债券以以及可提前赎赎回债券的情情况下，便于于公司主动的的合理调整资资本结构。3、债券筹资的的缺点：（1）财务风险较较高。债券通通常有固定的的到期日，需需要定期还本本付息，财务务上始终有压压力。在公司司不景气时，，还本付息将将成为公司严严重的财务负负担，有可能能导致公司破破产。（2）限制条件多多。发行债券券的限制条件件较长期借款款、融资租赁赁的限制条件件多且严格，，从而限制了了公司对债券券融资的使用用，甚至会影影响公司以后后的筹资能力力。（3）筹资规模受受制约。公司司利用债券筹筹资一般受一一定额度的限限制。我国《公司法》规定，发行公公司流通在外外的债券累计计总额不得超超过公司净产产值的40%（四）债权融融资1、债权融资概概念所谓债权融资资是指企业通通过借钱的方方式进行融资资，债权融资资所获得的资资金，企业首首先要承担资资金的利息，，另外在借款款到期后要向向债权人偿还还资金的本金金。。2、债权融资特特点（1）债权融资获获得的只是资资金的使用权权而不是所有有权，负债资资金的使用是是有成本的，，企业必须支支付利息，并并且债务到期期时须归还本本金。（2）债权融资能能够提高企业业所有权资金金的资金回报报率，具有财财务杠杆作用用。（3）与股权融资资相比，债权权融资除在一一些特定的情情况下可能带带来债权人对对企业的控制制和干预问题题，一般不会会产生对企业业的控制权问问题。3、债权融资优优势（1）银行具有信信息收集的优优势。银行有有条件、有能能力自己收集集分析企业投投资、经营、、分配、收益益的状况，同同时能在一个个比较长的期期间考察和监监督企业，有有助于防止““道德风险””的出现。（2）银行具有信信息分析研究究的规模经济济特点。一方方面，银行收收集同样的信信息具有规模模经济作用，，另一方面，，分析大量信信息本身也具具有规模经济济效益。（3）在长期“专专业化”的融融资活动中，，金融机构发发展了一套专专业的技能。。（4）银行对企业业的控制是一一种相机的控控制。债权的的作用在于：：当企业能够够清偿债务时时，控制权就就掌握在企业业手中，如果果企业还不起起债，控制权权就转移到银银行手中。三、如何进一一步加强城建建项目投融资资管理（一）夯实投投融资平台吃透现行金融融政策，解放放思想、整合合资源，建立立公司类、平平台类项目建建设投融资平平台，进一步步深化国有企企业改革，建建立健全地方方政府融资平平台市场化运运作机制，增增强国有资本本带动力、影影响力，做大大、做强、做做优政府投融融资平台，将将城市建设融融资、城市投投资建设和城城市国有资源源运营纳为一一体，打造可可持续循环的的城建投融资资机制。（二）充分发发挥财政统筹筹监管职能充分发挥投资资融资管理委委员会管理效效能，集合财财政、国土、、规划建设和和各职能部门门资源，统筹筹年度投资计计划、还本付付息计划、融融资计划及建建设资金监控控等工作，提提高项目投资资决策效率和和运作效果。。（三）熟悉掌掌握宏观经济济政策，针对对性包装策划划项目继2010年6月国务院发布布《关于加强地方方政府融资平平台公司管理理有关问题的的通知》后，2012年3月银监会出台台《关于加强2012年地方政府融融资平台贷款款风险监管的的指导意见》，2012年8月财政部、发发改委、人民民银行、银监监会联合下发发《关于贯彻<国务院关于加加强地方政府府融资平台公公司管理有关关问题的通知知>相关事项的通通知》，2012年11月国土资源部部、财政部、、人民银行、、银监会发布布《关于加强土地地储备与融资资管理的通知知》，2012年12月发改委发布布《关于进一步强强化企业债券券风险防范管管理有关问题题的通知》，2012年12月财政部、发发改委、人民民银行、银监监会联合下发发《关于制止地方方政府违规融融资行为的通通知》。国家对地方方政府融资平平台管理日趋趋严格，对融融资行为更加加规范，特别别是2012年12月四部委下发发的463号文件，明确确叫停地方诸诸多融资渠道道，各级地方方政府的新增增融资难上加加难，为此，，我们要及时时调整融资策策略，有针对对性的进行项项目融资，同同时也可以参参照先进地区区的经验做法法：一是公益性项项目一般按政政府投资的模模式运作。在政策允许的的条件下，优优先考虑以政政府信用或相相关权益作为为融资条件，，以财政回购购、政府偿债债基金、固定定的税费作为为债务还本付付息的保障。。另外，还可可借鉴杭州城城建的“影子子收费”模式式，解决公益益性项目建设设资金来源问问题。二是准经营性性项目侧重于于采用市场化化方式的运作作。优先考虑以贴贴息、盈亏的的差额补贴等等优惠政策或或特许经营以以吸引社会资资金参与项目目建设，如BOT、PPP、TOT等项目运作模模式。三是经营性项项目完全采用用市场化的投投融资方式，，依靠项目自自身盈利和现现金流入还本本付息。（四）建立金金融机构的沟沟通对接机制制

当前前，国家宏观观经济、金融融政策的调整整，首先会影影响到金融机机构资金流动动性和投向，，而银行更是是金融市场的的“风向标””，为及时掌掌握熟悉国家家金融政策变变化，建立银银企合作工作作机制和平台台，邀请金融融机构参与有有发展前景、、有明显投资资意向的招商商活动，参与与融资项目前前期策划和指指导服务工作作，充分发挥挥金融服务经经济社会发展展的作用。（五）鼓励项项目融资模式式先行先试。。随着城市化进进程步伐加快快，仍需要我我们不断创新新运作机制，，除了继续完完善以BT为主的运作管管理机制外，，鼓励创新、、解放思想，，尝试TOD项目融资、REIT项目融资、BOT及其衍生模式式、TOT、PPP等新型项目投投融资模式，，以便更好更更快地推进大大项目的建设设。（六）切实加加强BT项目的风险管管控1、前期的风险险防控在BT项目前期工作作阶段，要充充分做好项目目前期可研立立项批复、工工程项目用地地的审批、初初步设计方案案的批准、项项目运作模式式的批复、环环境评价、工工程地质灾害害评价、地震震评价等环节节，每一环节节出现问题都都会导致项目目中断甚至停停止，从而给给投资建设方方造成巨大损损失。项目投投资建设方应应根据项目实实际编制完善善的投资项目目策划方案，，就投资项目目建设的征地地拆迁、制度度建设、管理理体系、安全全质量保障、、交竣工验收收、应急机制制等进行系统统的策划，并并建立相应的的实施保障措措施。2、建设过程的的风险在BT项目建设过程程阶段，一要要根据工程特特点编制施工工组织设计、、施工方案，，按程序报有有关方审批，，并严格按批批复后的方案案执行，对安安全风险较大大的分部分项项工程必须编编制专项方案案，按要求进进行评审，并并严格执行。。二要全面推推行造价监控控机制，建立立询价定价机机制。对工程程量有变更的的项目，应组组织相关的监监管单位进行行施工设计变变更签证，及及时调整工程程造价。建议：1、提升区域规规划、包装策策划效益。在编制城市规规划或区域规规划时，宜充充分考虑区域域内可出让经经营用地的布布局和规模，，适当增加经经营产业规划划，以便在项项目融资和运运作时能充分分实现项目投投资回报平衡衡，提升经济济效益。2、配合融资部部门工作。在项目融资过过程中，采取取灵活变通的的方法做好项项目融资服务务工作，主要要涉及办理的的手续有建设设项目选址意意见书、建设设项目用地规规划许可证、、建设工程规规划许可证、、建设工程施施工许可证等等。谢谢！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。04:28:5004:28:5004:2812/23/20224:28:50AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2204:28:5004:28Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。04:28:5004:28:5004:28Friday,December23,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2204:28:5004:28:50December23,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。23十二二月20224:28:50上上午04:28:5012月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月224:28上上午午12月月-2204:28December23,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/234:28:5004:28:5023December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。4:28:50上上午4:28上上午午04:28:5012月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。04:28:5004:28:5004:2812/23/20224:28:50AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2204:28:5004:28Dec-2223-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。04:28:5004:28:5004:28Friday,December23,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2204:28:5004:28:50December23,202214、意志志坚强强的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥块一一样任任意揉揉捏。。23十十二二月20224:28:50上上午04:28:5012月月-2215、楚塞三湘湘接