国际温州城策划方案

昆明·国际温州城策划方案2011.01目录政策及市场面分析政策解读昆明主要商圈及特征分析昆洛板块商圈分析昆明具有代表性的综合体分析区域内竞合项目分析项目定位及战略概况及分析定位及解析业态及划分项目规划建议项目营销策略及建议政策篇住宅唱主角局面将改变2011年商业地产渐入佳境2010调控政策频出，但主要针对住宅市场，商业地产成为“漏网之鱼”。有业内人士指出，商业地产成为调控的“漏网之鱼”并非侥幸之意，而是更有深意。国家在打压住宅市场的同时，有意放商业地产一条生路。9月2日，保监会发布险资投资不动产和股权的暂行办法，大方规定数千亿险资可以投资商业不动产，但是不得变相炒地卖地，不得以商业房地产的方式开发和销售住宅。中国指数研究院上海分院分析师认为，这种国家政策的隐性鼓励，一方面对商业地产的发展起到了直接的推动作用，另一方面也似乎透露出了政府在当前房地产市场调控中的部分思路，那就是一手抑制住宅市场的投资性行为，一手引导充裕的流动性进入商业地产。通过这样的方式将淡化剥离商品住宅目前被过度凸显的投资属性，将其转嫁到纯粹以投资为目的的商业地产上，从而使整个房地产市场真正进入良性循环之中。

在政策导引和市场的双重压力之下，中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。2010年，金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略，未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的20%-30%。市场篇——昆明商圈解析昆明商圈分布图黄土坡汽车交易专业市场商圈北辰财富中心商圈金星小坝专业市场商圈白塔路社区商圈新迎社区商圈江岸社区商圈东部社区商圈东部物流专业商圈官渡园专业市场商圈关上社区商圈广福路官南路专业市场商圈前卫专业市场商圈滇池路社区商圈金碧休闲商圈三市街主力商圈青年路商圈昆都休闲商圈翠湖休闲商圈小西门商圈世纪金源Mall南部商圈

三市街商圈

小西门商圈青年路商圈白塔路商圈北市区商圈滇池路商圈昆洛板块商圈主要商圈及分布图本项目位于昆洛板块商圈，毗邻新螺蛳湾国际商贸城。市场篇昆明各商圈特征三市街商圈三市街商圈是指以昆百大商场为中心，东至青年路，南至金马碧鸡商业步行街，西至五一路及国防路，北至人民路。三市街商圈是目前昆明市最具影响力的商圈，具有最浓厚、长远的商业历史背景，现有商业高度密集，尤其是近日公园三市街步行街周边，更是密布了柏联广场、昆百大、金碧辉煌、益珑大厦诺玛特、伊佳依商务名店等大型商场，它们档次齐全，风格各异，一起构成了三市街的繁华。小西门商圈小西门商圈是指以大观商业城为中心，包括东风西路从国防路至昆师路段、人民西路从五一路至西昌路段，以及以上路段周边20米范围内的区域。

小西门商圈中心点地处东风西路与人民路交叉口，来往车辆众多，公交发达，地势开阔，商圈内主要购物场所有大观商业城、百汇商场等。该商圈的主要支撑者当属大观商业城内的沃尔玛超市，该商圈原本没有太多商业氛围，但正是在这一大型购物中心的带动下，小西门不但已成为区域性的商业中心，而且对整个昆明市场都有不可小看的影响。青年路商圈青年路商圈是指以新西南为中心，包括人民路从正义路至北京路段、青年路从圆通路至南屏街段、以及以上路段周边20米范围内的区域。青年路商圈也是市中心性质的一个商圈，其主要特点是交通极其发达，来往车辆、人流极多，并且，该商圈主要商场高度集中于以西南商业大厦为中心的有限区域内，因此，易给人极为繁华之感，青年路商圈内的主要购物场所有西南大厦、仟村百货、鸿城赛特、天恒时代名店等。白塔路商圈白塔路商圈是指以樱花购物中心为中心，包括白塔路从人民东路至拓东路段、东风东路从北京路至环城东路段、尚义街、以及以上路段周边20米范围内的区域。白塔路商圈性质与小西门商圈有所类似，白塔路精品街逐渐衰败以后，该商圈周边并无大量、集中的大型商场，主要是靠金龙百货、樱花购物中心两大综合百货商场现有的市场影响力来吸引消费者，支撑其成为四大商圈之一。但有所不同的是，该商圈在交通、商业密集度及人气等方面与小西门商圈相比又有所差距。市场篇昆明各商圈特征北辰财富中心商圈滇池路商圈昆洛板块商圈北市区商圈，以北辰财富中心为核心，加上正在开发的欣都龙城，拥有超大体量的商务、商业体量，据称在商业业态方面比较全面，可称为北市区的次级商业圈，互补市中心商业圈。作为首个现身于北市区的商业项目，其项目定位为一个集购物、商贸、娱乐、休闲、办公、酒店于一体的大型综合性项目，它以丰富的商业业态带动北市区房地产开发走向多元化，与区域内的俊发中心、领域时代以及欣都龙城形成业态互补，打造北市区的文化中心、商务中心和商业中心。以南亚风情·第壹城、中央金座为首的商业地产项目如雨后春笋般现身于滇池路，让滇池路成为昆明商圈中的一个后起之秀。仅南亚风情·第壹城一个项目，就有着金鹰国际百货、七彩云南温德姆豪廷大酒店、南亚风情园、家乐福南亚旗舰店、保利影院、国美电器南亚店等多达2000个品牌商家进驻，荟萃世界品牌。与此同时，中央金座还引进了四季鲜农贸市场、富滇银行营业厅、烧鹅美食城、百怡咖啡、澳洲红酒等商业，加之区域内早已成熟的西贡码头餐饮商圈，现在的滇池路，无疑可以算得上昆明南市区的核心商业区。昆洛路、彩云北路、广福路下半段构成的昆洛板块商圈。昆洛板块，算得上是昆明新锐商圈之一。片区内不仅有着新亚洲·体育城、橙郡、世纪城、银海·畅园等品质社区自带的社区商业，也有着昆明螺蛳湾国际商贸城、世纪金源时代购物中心等已经开始正式营业的大型商业中心。时下，这一板块已经有着沃尔玛、肯德基等500强商家入驻，也有健之佳、居然之家、祥云荟馆、百安居、皇马国际俱乐部等近500余个品牌商家进驻，经营业态涉及百货、餐饮、娱乐、休闲、建材等行业。同时，邻近世纪城小区的珥季路经过一年的发展，也成为昆明东南板块的一大餐饮、休闲集中地段。世纪豪庭、大澡堂等商家的进驻，让区域企业找到一个可以商务宴请的地方。市场篇昆洛板块商圈分析昆洛板块作为现代新昆明建设的主战场之一，从2004年开始，就成为房地产开发的一大热点区域。去年以来，区域内的就业、商业、贸易、交通等设施的配套建设已经日益完善，给昆洛板块的商业地产迎来了放量的好机会。多个社区商业开始启动推售，并在招商前期就在项目的商业业态定位及规划、主力店的进驻上，大下功夫。不少社区商铺甚至营造出一种集购物、休闲、餐饮等业态为一体的“Mall商业”，未来这一板块发展潜力巨大。“此外，随着新机场建设和未来投入使用，以及周边规划的创意产业园区，这里毫无疑问将成为一个以物流、文化创业产业为核心的新的商圈。市场篇——典型商业项目分析南亚风情第壹城项目位置：西山滇池路中段原南亚风情园项目地开盘时间：已开盘，目前在售：近期将开出南亚锋尚MALL小型商铺，现在商铺正在认筹中开发商：昆明南亚风情房地产开发有限公司项目总用地面积282.45亩，南亚风情•第壹城引入全球同步的StreetMall（中央休憩式商业街区）商业理念，打造昆明的多功能城市综合体。将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能集于一体，为消费者提供包罗万象的一站式服务，形成独具南亚风情•第壹城特色的六大中心。

项目功能定位：南市城市商业综合体南亚风情第壹城项目形象定位：中央商业特区·全明星建筑联邦云南第一个最具规模的SHOPPINGMALL——南亚第壹MALL最具东南亚风情的时尚广场——中央商业广场城市名品购物天地——金鹰国际百货昆明第一个白金五星级酒店——七彩云南温德姆豪廷大酒店标记昆明城市回忆的——南亚风情园拥有十九个会议厅的——国际会议中心西南最大家乐福旗舰店——南亚风情﹒第壹城家乐福全新形态锤炼的国美旗舰店——南亚风情﹒第壹城国美电器情趣盎然，引领潮流的家居生活馆，水岸酒吧街琳琅满目，大气磅礴的现代图书城世界500强企业总部省级金融核心机构一座SHOPPINGMALL南亚第壹MALL全业态格局打造昆明最具规模的SHOPPINGMALL

南亚风情•第壹城成就六大中心：商业购物中心（8大主力店+12大次主力店+1200余个品牌商家）、餐饮美食中心（百胜餐饮集团+南亚风情园+300余家餐饮店）、文化影视中心（保利国际院线+青鸟健身+大型图书城）、休闲娱乐中心（一代天娇夜总会+温莎KTV+TOPONE）、金融活动中心（中国银行+中国工商银行+中国移动+中国联通）、政务商务中心（中央集群商务场+会议之都名流场+商务中心关系场）润城开盘时间：：一期预计计9月开盘盘开盘价格：：未定项目位置：：官渡日日新路中段段开发商：云云南龙宇房房地产开发发有限公司司润城占地2000亩亩，其中一一期近60万平方建建筑体量已已于2010年6月月全面开工工建设。二二期及三期期计划也将将于未来5年内落成成并投入使使用。这座座规模宏大大的“都市市综合体””全部落成成后，将集集商务办公公、商业、、居住、酒酒店和休闲闲娱乐等城城市功能于于一身，成成为一个包包罗万象的的“城中城城”。润城2000亩亩的土地上上，结合办办公、SOHO、、住宅、酒酒店、公寓寓、步行街街、大型商商业等，塑塑造城市社社区新形象象，体现““城市再生生“理念。。以购物步步行街、酒酒吧休闲沙沙龙、Shoppingmall、、游憩公园园组成的城城市中心休休闲购物步步行街，打打造以时尚尚购物、精精品展示、、休闲餐饮饮、适当游游憩场所等等多功能的的综合购物物街区。精精心运营企企业全球营营运平台，，集成办公公中心、国国际会议中中心、营运运配置中心心于一身，，融合城市市经济、文文化、商业业等铂金产产业，实现现人流、车车流、物流流的最大化化，滚动财财富引擎。。约55层层的国际5A甲级写写字楼，世世界500强强势入入驻，再创创昆明的下下一个财富富增长极。。润城所处区区域，正好好是大昆明明的正中心心位置，北北接昆明主主城区，南南连建设中中的呈贡新新城，成为为整个城市市向南发展展的重要结结点，承担担着昆明新新旧两城的的中心连接接枢纽位置置。项目定位：：南市城市市商业综合合体志远城市综综合体开盘时间：：预计将于于年底开盘盘。价格：未定定项目位置：：五华莲莲花池旁开发商：昆昆明远建房房地产开发发有限公司司志远城市综合合体是昆明城城市中心区内内一个超大复复合型项目，，占地300亩，总建筑筑面积为40万平米。项项目包含八大大功能配套区区，包括占地地160112平方米的的商业区、莲莲花池公园、、206000平方米的的高尚住宅区区（其中包含含56000平方米的极极品都市住宅宅）、40000平方米米的商务办公公区、轻轨枢枢纽中心、中中央休闲广场场、长约500米的中央央休闲景观长长廊、超过2500个停停车位的大型型停车中心。。志远城市综合合体项目定位：国国际IT高端端商务圈志远城市综合合体西南首席席IT国际航航母。位于现现代新昆明领领跑板块位置置，五华区中中心腹地莲花花池公园旁，，其商业区总总面积达20万平米。其其依托高等学学府领先的学学术优势，与与身处中央信信息区CID的绝对地利利，将全力打打造面向全省省、辐射东南南亚的国际化化IT商业航航母，集合世世界IT高科科技产业集群群力量，形成成现代化新昆昆明通讯、电电子、数码、、网络、信息息、商务资源源配置的一站站式国际大平平台。经典双城首创现代城市市商业模式———矩阵商业业公园经典双城自诞诞生之日，就就站在了全昆昆明的高度。。有金融、商商业、餐饮、、休闲、娱乐乐、运动构成成的高级享受受功能，有大大型购物中心心、星级酒店店、影剧院、、综合商业街街、下沉广场场、会所交织织的丰盛文明明舞台，有高高品质幼儿园园、学校、医医院提供的完完美生活保障障。经典双城开盘时间：预预计9月开盘盘价格：未定项目位置：西西山西二环环路与人民西西路交叉路口口（西一中对对面）开发商：云南南经典房地产产开发有限公公司经典双城是西西市区最大的的城中村改造造项目，拥有有占地1000亩的庞大大规模，是集集商务、办公公、商业、休休闲、居住为为一体的综合合建筑群体。。其中，住宅宅面积200万㎡，商业业面积100万㎡。螺蛳湾国际商商贸城新构建的中国国·昆明螺蛳蛳湾国际商贸贸城座落在官官渡区彩云北北路，东靠昆昆玉高速，西西接彩云北路路（新昆洛路路），南连南南绕城路，北北邻广福路。。项目计划用地地近12000亩，规划划总建筑面积积1000万万平方米，其其中商贸城占占地面积5705亩；小小商品生产加加工区3000亩；物流流仓储区3000亩。项项目一期市市场商城占地地860.1亩，总建筑筑面积120万平方米，，主体商城长长650米，，宽265米米，地面5层层，地下1层，设计标标准商铺23000个，，一期市场已已于2009年11月交交付使用；区域内竞合项项目螺蛳湾国际商商贸城项目定位：泛泛东南亚第一一商圈建设中国·昆昆明螺蛳湾国国际商贸城是是云南省委、、省政府、昆昆明市委、市市政府充分利利用云南区位位优势，顺应应历史潮流，，建立在“中中国西部大开开发”和“中中国—东盟经经济合作”等等一系列国家家战略基础之之上，立足于于“提升昆明明经济，调整整城市建设及及产业结构，，发展商贸流流通”而着力力打造的一项项划时代工程程。投入运行行后商城片区区必将成为面面向西部地区区和东南亚、、南亚、中东东，集中国乃乃至世界的名名品、精品的的特大型国际际商贸展示中中心、交易中中心、流通中中心。区域内竞合项项目区域内竞合项项目新亚洲体育城城项目定位：““体育+地产产”复合城市市大盘新亚洲体育城城位于昆明东东南新城市中中心区的新昆昆洛公路和广广福路交汇处处，净用地约约2200亩亩，总建筑面面积约200万平方米。。6年“体育城城”商圈成熟熟浮现。“10大运动场场馆+医院+中学+幼儿儿园+农贸市市场+文化广广场”的城市市级配套；““彩云北路+广福路+地地铁1号线””新都心畅达达交通配套；；“总部写字字楼+国际酒酒店+星级影影院+商业步步行街+主力力超市+百货货中心”成熟熟商业业态集集群。其城市市化复合大盘盘的全面功能能性配置，属属于城市新中中心区的核心心架构。区域内竞合项项目世纪城昆明世纪城位位于广福路与与昆洛路之间间，占地3680亩，总总建筑面积达达400万平平米，投资100亿元人人民币，相当当于在建设一一座城。世纪纪城共分为26个区，其其中340万万平米为住宅宅、35万平平米为SHOPPINGMALL、25万平平米为巨型公公园、社区还还拥有7.5万平米的六六星级酒店、、8万平米的的商业街、5.5万平米米1所九年制制学校及4所所幼儿园、3.6万平米米大型市级医医院以及部分分写字楼。居居住户数达23400户户，可容纳6.6万人居居住。城中城世纪城商业除除社区生活配配套外，以引引人大型家居居卖场——居居然之家、美美灯多等为主主，打造具有有特色的大型型专业市场。。政策及市场面面小结全国范围内商商业地产大势势所趋昆明城中村改改造，城市综综合体频出昆洛板块商圈圈作为后起之之秀，占据天天时、地利、、人和，在螺螺蛳湾国际商商贸城等大项项目的推动下下，与传统商商圈形成互补补，雄霸一方方。昆明·国际温温州城项目作作为昆洛板块块的又一大型型城市综合体体，如何能抓抓住区位优势（主主城与新城枢枢纽）大环境优势（（借螺蛳湾、、体育城、世世纪城之势））交通优势（畅畅达交通，多多条公交线路路、未来轻轨轨1号线）规模优优势（（占地地800余余亩，，建筑筑面积积超过过逾140万平平方米米）打造出出与螺螺蛳湾湾国际际商贸贸城、、新亚亚洲体体育城城、世世纪城城形成成在商商业上上差异异化互互补，，物业业品质质上有有所升升级，，又可可作为为新行行政中中心及及领馆馆区配配套，，把握握校园园经济济机遇遇的新型型城城市市综综合合体体疑问问？？项目目定定位位及及战战略略项目目当当前前面面临临的的几几大大问问题题时间间紧紧：：2011年年3月月项项目目规规划划必必须须通通过过规规委委会会。。任务务重重：：工工作作滞滞后后，，前前期期拆拆迁迁等等遗遗留留问问题题较较多多，，规规划划方方案案还还存存在在很很多多问问题题，，策策划划及及招招商商公公司司进进入入较较晚晚。。现决决定定急急需需解解决决问问题题：：项目目定定位位商业业体体量量、、产产品品分分类类业态态定定位位及及划划分分———项项目目概概况况、、SWOT分分析析定位位及及战战略略项目目概概况况项目目名名称称：：昆昆明明··国国际际温温州州城城项目目位位置置：：彩彩云云北北路路与与广广福福路路交交汇汇处处，，东东为为市市经经济济适适用用房房区区，，西西南南与与““欢欢乐乐城城””为为邻邻，，南南为为螺螺蛳蛳湾湾国国际际商商贸贸城城，，北北为为东东南南亚亚使使领领馆馆区区。。项目目总总占占地地约约：：824亩项目目净净用用地地面面积积：：603亩项目目总总建建筑筑面面积积约约：：148万平平方方米米住宅宅建建筑筑面面积积约约（（含含回回迁迁））：：81万万平方方米米回迁迁住住宅宅面面积积约约：：40万万平平方方米米商业业及及商商务务建建筑筑面面积积：：64万万平方方米米项目目基基础础条条件件：：品牌牌影影响响力力：：温州州人人及及其其团团队队在在华华人人圈圈中中有有““犹犹太太人人””的的说说法法，，在在国国内内甚甚至至国国际际上上都都享享有有盛盛名名，，这这不不仅仅决决定定了了项项目目庞庞大大的的资资金金和和资资源源优优势势，，同同时时也也是是本本项项目目的的品品牌牌和和标标签签。。““昆明·国际温温州城”这一品品牌在市市场上有有强大的的号召力力和吸引引力。拆迁：项目拆拆迁工作作进行中中，但由由于项目目毗邻螺螺蛳湾国国际商贸贸城，村村房出租租率及租租金都很很高，拆拆迁难度度相对较较大。彝族村落落：项目所所属的子子君村，，是彝族族的一个个支系，，全村村93%以上属属彝族。。回迁房：：项目有近近40万万平方米米的回迁迁房。护国寺：：项目地内内有与官官渡古镇镇同时期期留下的的“护国国寺”，，还有官官渡区重重点文物物保护单单位“大大耳村古古墓葬群群”遗址址。——项目目概况、、SWOT分析析定位及战战略项目SWOT分分析优势（Strengths））地缘优势势:老城城与新城城枢纽；；未来城城市发展展方向；；地产开开发热点点区域；；毗邻螺螺蛳湾、、体育城城、世纪纪城等大大盘。交通优势势：道路路交通便便捷畅达达，多条条公交线线路，轻轻轨1号号线。规模优势势：800逾亩亩大盘、、城市综综合体。。资源优势势：温州州商会强强大的资资源及资资金优势势。劣势（Weaknesses）政府及政政策原因因导致昆昆明的城城中村改改造项目目推动过过慢。项目由于于前期遗遗留问题题，时间间紧迫。。40万平平方米回回迁房有有可能对对整个产产生资金金压力及及品质影影响。项目地块块广福路路与彩云云北路交交叉口八八面风位位置被其其他项目目及地块块“扒皮皮”占据据。机遇(Opportunities)政府对住住宅调控控政策对对商业地地产起到到了潜在在的推动动。本项目与与周边大大盘强强强联合，，有望将将昆明的的商业格格局推到到一个新新高度。。本项目隶隶属的区区域内校校园经济济不容小小视。威胁（Threats））项目定位：城城中村改造带带来的多个城城市综合体之之间的同质化化竞争。供求关系：区区域内大盘云云集，市场放放量过大。定位及战略项目定位解析析及思考：昆明·国际旅游休闲闲购物公园国际：项目占占位，项目应应具有国际高高度和眼界。。旅游：打造昆昆明又一个具具有旅游价值值的旅游目的的地，吸引海海外游客。休闲：建立属属于项目自身身的休闲生活活方式。购物公园：集集购物与娱乐乐为一身，逛逛公园般体验验愉悦的购物物休闲过程。。——项目定位位思考及推演演项目定位潜在在关键词：国国际化、时尚尚化、差异化化、标杆化、、高端化、民民族风、低碳碳环保定位及战略——项目定位位思考及推演演项目定位梳理理：国际——具有有国际水准的的金融商务中中心、5A写写字楼、超五五星酒店、国国际化特色商商街旅游——引进进具有旅游休休闲意义的项项目，不仅与与周边商业形形成差异化，，更要解决商商业的经营和和项目人气，，成为项目亮亮点的同时打打造国内外游游客旅游目的的地。休闲——在对对传统业态进进行升级的基基础上，引入入新兴业态，，以创新和新新意，赢得消消费者。购物公园———真正意义上上解决吃、住住、玩、乐、、娱、行。结合以上分析析，我们需在在旅游和休闲闲两方面对业业态有个准确确的定位，才才能真正实现现项目的商业业价值，成功功运作本项目目。定位及战略——项目业态态及划分本项目根据““昆明·国际际旅游休闲公公园”的项目目定位及业态态划分可分为为五区一中心。国际酒店商务务区集中式商业区区特色商街区高品住宅区住宅回迁区以护国寺和““大耳村古墓墓葬群”遗址址和打造嘉年年华为主体的的文化休闲中中心广场定位及战略——项目业态态及划分国际酒店商务务区发挥温商在海海内外资源及及资金优势，，打造全国首首个国际温商商城，建设地地标性环球金金融大厦，全全生态超甲企企业总部写字字楼，同时，，考虑到昆明明写字楼市场场的实际情况况，控制写字字楼总体量，，部分写字楼楼可转为SOHO销售。。本项目的国际际酒店商务区区，一定要具具有标志性意意义的写字楼楼，所谓的标标志性，可以以从高度、立立面、科技含含量、硬件、、甚至命名等等方面考虑，，打造不仅是是本项目，更更是温州商会会、昆明市的的地标建筑。。写字楼总面积积控制在50000平方方米，层高不不低于3.8米，单层面面积在1200—1600平方米国际酒店商务务区包括5A级写字楼及及超五星酒店店。国际酒店商务务区意向图定位及战略——项目业态态及划分超五星白金酒酒店就昆明目前的的情况来看，，虽然多个地地产项目已拟拟建或已与世世界超五星酒酒店签约，但但均在规划和和建设中，就就经营现状来来看，以翠湖湖宾馆和世纪纪金源酒店为为代表的五星星级酒店客源源稳定，经营营良好，证明明高端酒店市市场仍存在空空白，本项目目将引进一个个世界知名品品牌的超五星星酒店，带动动项目的整体体品质和人气气，并实现长长期稳定收益益。洲际、希希尔顿、、万豪、、雅高、、喜达屋屋等世界界顶级酒酒店品牌牌。以我司操操作东方方首座并并成功引引入万豪豪酒店的的经验看看，必须须在项目目规划先先期与以以上酒店店方接触触，谈定定合作事事宜，酒酒店方将将就酒店店设计等等提出专专业的要要求和意意见，实实现“量量身定制制”，确确保万无无一失。。超五星星酒店店及配配套面面积不不超过过50000平平方米米。客客房总总数不不低于于300个个。香港九九龙洲洲际酒酒店定位及及战略略——项项目业业态及及划分分集中商商业中中心本项目目的集集中式式商业业中心心在业业态定定位上上首先先必须须与螺螺蛳湾湾的““大而而全批批发式式商业业”以以及世世纪城城“以以居然然之家家为代代表的的专业业化家家居商商业””拉开开差异异。同同时，，为了了满足足商业业人气气从而而解决决商业业的经经营问问题，，必须须打造在昆昆明市有有代表性性和影响响力的商商业形式式，要么么新颖，，要么极极致。通过对整整个昆明明市场商商圈的分分析以及及对项目目基础条条件的把把握，我我们将在在项目引引入如下下业态：：百货业态态：伊藤藤洋华堂堂超市业态态：沃尔尔玛（家家乐福、、大润发发）科技数码码广场：：万得城城儿童主题题商业：：儿童城城娱乐休闲闲商业：：天幕商商街、4D影院院、真冰冰溜冰场场、酒吧吧街、嘉嘉年华、、大型网网吧、大大型桌球球城、电电玩城、、健身房房、桑拿拿等集中商业业中心总总面积：：120000—125000平方方米集中商业业中心百货业态态——伊伊藤洋华华堂伊藤洋华华堂（ItoYokado）於1920年创创立，前前身为「「羊华堂堂洋品店店」，现现时是日日本主要要零售企企业，在在日本全全国各地地经营百百货公司司，亦有有从事其其他业务务，近年年更积极极在中国国内地多多个城市市包括成成都、北北京等拓拓展零售售业务。。经营面积积：15000—20000平方米米。经营范围围：衣料料类包括括绅士服服装，妇妇人服装装，儿童童服装，，内衣，，服饰，，杂货；；住宅关关联商品品包括住住居用品品，寝具具，工艺艺品，家家电，日日用杂货货（家庭庭用品，，药品））运动用用品，文文具，玩玩具。食食品类包包括生鲜鲜食品，，加工食食品。附附带业务务加工。。成都伊藤洋华华堂集中商业中心心超市业态———沃尔玛集中商业中心心沃尔玛百货有有限公司由美国零售业业的传奇人物物山姆·沃尔尔顿先生于1962年在在阿肯色州成成立。经过四四十多年的发发展，沃尔玛玛公司已经成成为美国最大大的私人雇主主和世界上最最大的连锁零零售企业。经营面积：15000——20000平方米。集中商业中心心昆明沃尔玛大大观店集中商业中心心科技数码广场场——万得城城欧洲第一大消消费电子产品品零售商万得得城电器在其其国际版图上上又拓新篇:在欧洲市场场频频创下骄骄人业绩之后后，万得城电电器正式进入入中国市场了了！2010年11月17日，万万得城电器中中国首家旗舰舰店在上海淮淮海中路527号盛大开开幕！经营面积：10000——15000平方米。经营范围：包包括各种电子子消费品、新新媒体产品、、手机、娱乐乐产品、办公公科技产品、、摄影/录像像配件、车载载高保真系统统、家电和家家居用品。上海万得城集中商业中心心儿童城、未来来城一个为孩子量量身打造的职职业、社会体体验城。“儿童城”将将针对5至10周岁的少少年儿童，开开设他们比较较喜欢的50多项社会职职业，如法官官、飞行员、、船长、医生生、银行职员员、导游、模模特、摄影师师、记者、消消防员、厨师师、建筑师、、科学家等。。劳动后还能能获得“工资资”（只在馆馆内通用的一一种虚拟货币币），在馆内内买自己喜欢欢的东西。而而家长们则只只在玻璃房外外观看。模拟拟城市布局规规划，设有道道路交通设施施、公共机构构、服务机构构、医院、影影剧院、超市市、电视台、、公园、机场场、港口、学学校等，考虑虑到孩子的身身高，汽车、、房子等设施施一般按实景景70％的比比例设计。此业态态在昆昆明属属于新新兴业业态，，对于于孩子子具有有很大大的吸吸引力力，同同时能能带带动相相关儿儿童商商业如如童装装、玩玩具、、科教教、娱娱乐、、餐饮饮等的的发展展经营面面积：：20000——25000平平方米米。集中商商业中中心4D影影院4D影影院是是从传传统的的立体体影院院基础础上发发展而而来，，相比比较于于其他他类型型影院院，具具有主主题突突出、、科技技含量量高、、效果果逼真真、画画面冲冲击性性强等等特点点和优优势。。随着着影娱娱乐技技术的的发展展和娱娱乐市市场的的需求求，人人们不不仅将将震动动、坠坠落、、吹风风、喷喷水、、挠痒痒等特特技引引入3D影影院，，还根根据影影片的的情景景精心心设计计出烟烟雾、、雨、、光电电、气气泡、、气味味等效效果，，形成成了一一种独独特的的体验验，这这就是是当今今十分分流行行的4D影影院。。由于于观众众在观观看4D影影片时时能够够获得得视觉觉、听听觉、、触觉觉、嗅嗅觉等等全方方位感感受，，近年年来4D影影院的的发展展非常常迅猛猛。2010年年9月月28日，，随着着北京京奥林林匹克克公园园新奥奥购物物中心心的CGV星星星国际际影城城的正正式开开业，，4Dplex动动感影影厅首首度进进入观观众的的视野野。经营面积：8000———10000平方米韩国希杰CGV影院放映映厅集中商业中心心真冰溜冰场引进欧洲技术术的AST真真冰溜冰场，，实现反季节节消费，带动动项目人气，，是本项目的的又一大特点点。AST欧洲洲公司为世界锦标赛赛提供冰场，，这些冰场为为冰球比赛、、冰上舞蹈、、花样滑冰、、短道速滑等等竞技比赛提提供比赛场地地。经营面积：3000—5000平方方米大型室内真冰冰场集中商业中心心休闲娱乐中心心由大型网吧、、桌球城、健健身中心、桑桑拿、电玩中中心等共同组组成的休闲娱娱乐中心，经经营面积共计计可达10000平方米米以上，电玩玩中心及桌球球城还可置于于项目地下负负一层，这里里将成为针对对项目周边学学校及辐射呈呈贡大学城的的校园经济青青年时尚休闲闲娱乐区。大型网吧桌球城健身房桑拿中心电玩城特色商街区特色商业街区区由国际印象象风情街、东东南亚印象风风情街、云南南民族印象风风情街以及少少量底商组成成。业态包括国际际品牌旗舰店店、品牌形象象&概念展示示店、创意精精品商店、旅旅游商品购物物店、家具饰饰品店、美食食街、酒吧街街、特色商品品街，社区生生活配套等。。总建筑面积：：80000—90000平方米特色商业街区区——创意商商业街区（国国际印象风情情街）项目将打造一一个类似于北北京三里屯VILLAGE的把众多多国际国内品品牌的旗舰店店和环球店带带入项目中的的创意时尚街街区。这里将是一个个时尚，创意意、高端、精精品的开放式式街区，它将将吸引各品牌牌旗舰店的入入驻，与螺蛳蛳湾的商业形形式形成互补补。同时，这这里也是各种种时尚活动，，潮流展览的的举办地。经营面积：30000——35000平方米北京三里屯VILLAGE特色商业街区区——东南亚亚印象风情街街以东南亚著名名景点集合打打造具有东南南亚特色的商商品街，主要要业态为东南南亚玉器珠宝宝、木雕中心心，东南亚家家具、家居装装饰，东南亚亚美食、东南南亚艺术表演演以及具有东东南亚特色的的手工艺品、、小商品。集集旅游、娱乐乐和购物为一一体，同时在在建筑形态上上也保持东南南亚风格。作为专业的东东南亚玉器珠珠宝、木雕中中心，集加工工、销售为一一体，可向昆昆明市旅游局局申请成为专专门的旅游定定点接待单位位。经营面积：55000——60000平方米特色民族步行行街酒吧街（云南南民族印象风风情街）围绕项目原有有的护国寺，，进行修缮和和改造，打造造具有云南民民族符号的特特色步行街主主要经营酒吧吧、创意商店店、特色餐饮饮、书店、特特色商品等业业态，打造具具有项目特色色的步行街。。经营面积：15000——20000平方米北京什刹海天幕广场苏州时代广场场天幕。位于于苏州工业园园区金鸡湖东东圆融时代广广场，是目前前世界上最大大的LED天天幕，长约500米、宽宽32米、高高21米。造造价过亿。。苏州时代广场场天幕采用如如同水立方造造型的膜结构构封顶，配合合新型LED灯条、灯带带、射灯等，，整个“天幕幕”由2000多万只超超高亮度的LED灯组成成，显示面积积超过6000平方米，，宛如一条蜿蜿蜒的绸缎、、炫目的长虹虹，飞架在时时代广场的上上空。与此同同时，“天幕幕”系统在设设计采用了三三维声像扩声声系统，完美美的做到了影影像一声音同同步。在近500米的天天幕系统中采采用了前所未未有地106声道环绕效效果音效系统统，系统庞大大超乎想象，，非常值得一一看。这个“天幕””除了造景之之外，主要功功能是输送图图片画面，发发布广告。天幕广场将成成为本项目一一大看点和亮亮点，使商业业即使在傍晚晚依旧节节生生辉。苏州时代广场场天幕社区配套及地地下商业本项目社区配配套商业主要要以满足项目目自身及螺蛳蛳湾、体育城城、世纪城等等的日常生活活配套为主，，业态以便利利店，美容美美发、餐饮、、药店、洗衣衣店、服装店店、书店等。。地下除停车车位之外，，商业主要由由电玩和桌球球城组成。社区配套商业业经营面积|:20000平方米。。地下商业经营营面积:5000平方米米。意向图高端住宅区本项目住宅销销售由于受片片区及螺蛳湾湾等项目的带带动，困难不不大，但为了了树立项目及及公司品牌，，物业品质上上应针对体育育城、世纪城城有所提升，，同时我司建建议，住宅高高度最好控制制在100米米以内，以避避免复杂的规规划审批过程程以及降低项项目成本，具具体建议，可可参见下一篇篇章。高端住宅建筑筑面积：40万平方米（（不含回迁））建议本项目住住宅部分打造造1—2栋30000——40000平方米的高高端产品，类类似北京棕榈榈泉、成都龙龙湖峰景意向图村民回迁区保障回迁面积积，不影响整整个项目品质质，处理好拆拆迁与回迁在在时间节点上上的问题。回迁面积：约约40万平方方米意向图文化休闲中心心广场以原有护国寺寺及大耳村古古墓葬群为核核心，对古建建筑进行修缮缮保护的同时时。打造中心心休闲文化广广场，并引入入嘉年华，吸吸引人气，成成为周边商业业的核心及集集散地，带动动商业的发展展。占地面积：约约50亩嘉年华项目业态定位位及划分小结结类型归属面积备注5A写字楼国际金融商务区50000平方米超五星酒店国际金融商务区50000平方米伊藤洋华堂集中商业中心20000平方米沃尔玛集中商业中心20000平方米万得城集中商业中心15000平方米儿童未来城集中商业中心25000平方米4D影院集中商业中心10000平方米真冰溜冰场集中商业中心8000平方米休闲娱乐中心集中商业中心10000平方米桑拿、网吧、健身房等国际金融商务区和集中商业区合计面积约：20.8万平方米项目业态定位位及划分小结结类型归属面积备注国际创意街区特色商业街区35000平方米东南亚印象风情街特色商业街区60000平方米云南民族印象风情街特色商业街区20000平方米社区配套商业沿街商业20000平方米地下商业（含车位）100000平方米文化休闲广场中心广场35000平方米特色商街、沿街商业及中心广场总面积约：27万平方米备注：本项目另有15—20万平方米商务面积，可作SOHO或酒店式公寓出售。项目招商策略略招商准备期意向招商期意向招商集中中期意向招商冲刺刺期开街持续期完成招商准备备工作与主力商家及及主力店达成成合作协议，，中等商户陆陆续引进，小小商户紧跟其其后，完成意意向招商60%大、中商户基基本确定，大大规模招商进进行。完成意意向招商共100%准备开街，并并促进签约和和进场装修完完成招商共90%盛大开街完成剩余余的招商商工作项目规划划建议项目原有有规划原有规划划中存在在的几点点问题：：商业动线线不清晰晰，南面面商业街街入口单单一，商商业的价价值没有有得到最最大发挥挥。项目中心心没有一一个商业业及景观观节点，，没有充充分利用用好护国国寺和大大耳村古古墓葬群群地块的的价值。。高层建筑筑之间空空间关系系拥挤，，超高层层太多。。个别地块块的经济济指标没没有用够够。大型集中中式商业业中心作作为人流流节点，，过于分分散，不不利于很很好的吸吸引人流流。我司调整整后的规规划酒店及集集中商业业区风情街区区住宅中心广场场学校回迁区高品住宅宅酒店及集集中商业业住宅我司调整整后的规规划商业街主主入口商业街主主入口商业街次次入口商业街次次入口广福路和和彩云北北路各设设一个商商业街主主入口。。我司调整整后的规规划中心文文化广广场以以护国国寺及及嘉年年华带带动人人气中心文文化广广场作作为项项目商商业和和景观观节点点我司调调整后后的规规划以中心心广场场为节