土地级开发成本测算课件

一、土地一级开发项目成本的概念二、土地一级开发项目成本的构成三、土地一级开发项目成本的测算依据四、土地一级开发项目成本的测算报告编制一、土地一级开发项目成本的概念

◆土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发项目的成本构成（一）项目前期费用（二）征地、拆迁费用

（三）公共区域市政基础设施建设费用

（四）区域内公共环境景观建设费用

（五）区域内公共配套设施建设费用

（六）工程建设其他费用

（七）管理费

（八）财务费用

（九）销售费用

（十）应纳税费

（十一）不可预见费

三、土地一级开发项目的成本测算依据

（一）项目前期费用包括：项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘等费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理服务费工程保险费

（一）项目前期费用项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费→

测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆项目建议书、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费

（一）项目前期费用委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用→

2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》[2004]中规协秘字第022号，作为城市规划设计计费的参考依据。

（一）项目前期费用3.

工程勘察、测绘等费用→

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。根据该文件的相关规定核算工程勘察、测绘等费用。

（一）项目前期费用4.环境影响评价分析费用→2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》计价格[2002]125号文。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

（一）项目前期费用5.交通影响评价分析费用→委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等

）。

（一）项目前期费用6.地震影响评价分析费用→2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令第323号公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，（一一））项项目目前前期期费费用用7.地价价评评估估费费用用→1994年12月12日，，国国家家计计委委和和国国家家土土地地管管理理局局联联合合发发布布了了““关关于于土土地地价价格格评评估估收收费费的的通通知知””，，通通知知规规定定：：““土土地地价价格格评评估估收收费费是是房房地地产产市市场场重重要要的的经经营营性性中中介介服服务务收收费费行行为为，，评评估估机机构构要要按按照照‘‘自自愿愿委委托托、、有有偿偿服服务务’’的的原原则则与与委委托托方方签签订订合合同同，，开开展展评评估估服服务务工工作作，，收收取取合合理理费费用用。。凡凡具具备备土土地地估估价价资资格格并并经经土土地地、、物物价价部部门门确确认认的的单单位位，，可可接接受受土土地地所所有有者者或或使使用用者者的的委委托托，，对对土土地地价价格格进进行行评评估估，，并并按按本本通通知知的的规规定定收收取取土土地地评评估估费费。。””（一））项目目前期期费用用8.工程设设计费费及施施工图图审查查费→工程设计费费的测算可可依据2002年1月7日国家计委委、建设部部以计价格[2002]10号文发布的的《工程勘察设设计收费管管理规定》中的有关标标准结合项项目实际情情况测定。。→施工图审查查是目前基基本建设程程序中必须须的环节。。2004年8月23日，建设部部134号令发布的的《房屋建筑和和市政基础础设施工程程施工图设设计文件审审查管理办办法》中再次明确确规定“施施工图未经经审查合格格的不得使使用”。但但相应的图图纸审查收收费标准，，国家没有有统一规定定。（一）项目目前期费用用9.招标代理服服务费→原国家计委关关于印发《招标代理服服务收费管管理暂行办办法》的通知计计价格[2002]1980号文中明确了了招标代理理服务收费费标准。（一）项目目前期费用用10.工程保险费费→建设部和中中国保险监监督管理委委员会于2005年8月出台了《关于推进建建设工程质质量保险工工作的意见见》建质[2005]133号

，指出出：“建设设工程质量量保险是一一种转移在在工程建设设和使用期期间由可能能的质量缺缺陷引起的的经济责任任的方式，，它由能够够转移工程程技术风险险、落实质质量责任的的一系列保保险产品组组成，包括括建筑工程程一切险、、安装工程程一切险、、工程质量量保证保险险和相关职职业责任保保险等。其其中，工程程质量保证证保险主要要为工程竣竣工后一定定期限内出出现的主体体结构问题题和渗漏问问题等提供供风险保障障。”。可可见，工程程建设领域域涉及到的的保险品种种主要有职职工意外伤伤害险（雇雇主责任险险）、设计计责任险、、工程质量量保修保险险和建筑（（安装）工工程一切险险。但具体体费率，市市场浮动较较大，建设设工程一切切险一般为为投保金额额的1%左右，第三三者责任险险按比例投投保。但2004年11月中旬进行行的北京地地铁4、5、10号线建安险险及第三者者——目前保险业业竞争是相相当激烈的的。因此在在项目前期期阶段，要要准确估算算工程质量量保险费是是很困难的的，一般可可以暂按建建安工程造造价的1%-2%估算。（二）征地地、拆迁费费用包括：征地补偿费费用拆迁补偿费费用房屋拆迁评评估费拆除工程费费用古树保护及及文物古建建修护、还还建费用其它（二）征地地、拆迁费费用1.征地补偿费费用→根据土地所所属的不同同区域及其其被征用前前的不同用用地性质相相应发生不不同的征地地费用。→征地补偿费费包括土地地补偿费和和安置补助助费。涉及及青苗和其其他土地附附着物的，，还应当向向所有权人人支付青苗苗补偿费和和其他土地地附着物补补偿费。青青苗是指尚尚未收获的的农作物。。其他土地地附着物包包括房屋、、水井、道道路、管线线、水渠等等建筑物、、构筑物以以及林木和和其他经济济作物等。。（二）征地地、拆迁费费用2.拆迁补偿费费用◆根据房屋所所属的不同同区域及其其不同属性性相应发生生不同的拆拆迁补偿费费用，补偿偿原则及依依据亦不同同。◆根据房屋的的不同用途途相应发生生不同的拆拆迁补偿费费用，补偿偿原则及计计算依据亦亦不同。◆此外，拆迁迁补偿费用用还包括搬搬家补偿、、停产停业业损失、设设备（家电电）移装费费补偿等，，因此需对对被拆迁区区域进行详详实的现况况调查、费费用评估，，才能最终终确定。在在不具备详详实调查的的前提下，，通过各种种渠道获取取基础资料料和对该区区域拆迁补补偿经验值值也是该部部分费用估估算的重要要依据之一一。（二）征征地、拆拆迁费用用2.拆迁补偿偿费用→住宅房屋屋：房屋拆迁迁补偿价价=（基准地地价×Ｋ＋基准准房价））×被拆迁房房屋建筑筑面积＋＋被拆迁迁房屋重重置成新新价→非住宅房房屋：非住宅房房屋拆迁迁补偿价价=区位价格格×K1××K2××K3××建筑面积积+地上物补补偿价3.房屋拆迁迁评估费费——因征用拆拆迁对房房屋进行行价格评评估的，，按补偿偿价款金金额的1～1.5%向征用拆拆迁单位位收取评评估费（二）征征地、拆拆迁费用用4.拆除工程程费用→拆除工程程费用应应按照工工程实际际需要估估算拆除除工程量量，并套套用相关关估算指指标或概概算定额额，充分分考虑渣渣土运输输、消纳纳等因素素进行测测算。5.古树保护护及文物物古建修修护、还还建费用用→根据古树树保护方方案和文文物古建建的修护护、还建建方案，，套用相相关估算算指标或或概算定定额，充充分考虑虑修缮、、保护、、还原等等因素进进行费用用测算。。（二）征征地、拆拆迁费用用6.其它→指根据国国家或地地方政府府要求在在征地、、拆迁过过程中还还需发生生的各种种费用，，如：新增城市市用地费费耕地开垦垦费耕地占用用税菜田基金金防洪费提前搬家家奖励支援重点点工程费费等.根据相关关文件或或地方规规定的标标准执行行。（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用包括：场地平整整费用及为为各各二二级级开开发发单单位位提提供供施施工工临临时时供供水水、、供供电电设设施施、、临临时时道道路路的的铺铺设设及及维维护护费费用用区域域内内永永久久性性道道路路、、桥桥梁梁建建设设费费用用市政政管管线线建建设设费费用用(包括括雨雨水水、、污污水水、、中中水水、、上上水水、、电电力力、、天天然然气气、、电电信信、、热热力力等等)市政场站站建设费费用(包括雨水水泵房、、燃气调调压站、、热力站站、开闭闭站、区区域中水水站、区区域管理理中央监监控室及及涉及城城市安全全的公共共设施等等，其建建设费用用视规划划情况而而定)配套公共共设施建建设费用用(区域内的的交通智智能化系系统、、公共标标识指示示系统、、安防监监控系统统、公共共卫生间间、垃圾圾收集转转运站、、消防防站、派派出所、、邮局等等)（三）公公共区域域市政基基础设施施建设费费用◆本部分费费用是指指在土地地一级开开发区域域内，各各二级开开发地块块红线范围围外的公公共区域域的市政政基础设设施建设设费用。。这是土土地一级开开发成本本中的另另一重要要组成部部分。→应在不同同阶段根根据控制制性详细细规划，，或修建建性详细细规划，，或初步设设计图纸纸，或施施工图纸纸，参考考相应工工程的估估算指标，或概概算定额额，或预预算定额额测定。。（四）区区域内公公共环境境景观建建设费用用包括：绿绿化（花花草、树树木的种种植）、、微地形形、艺术术小品、、喷泉、、地下出出入口的的处理、、休息座座椅等。。→本部分费用用是指在土土地一级开开发区域内内，各二级级开发地块块红线范围围外的公共共区域的环环境景观建建设费用。。这是土地地一级开发发成本中的的一项重要要组成部分分，应在不不同阶段根根据控制性性详细规划划，或修建建性详细规规划，或初初步设计图图纸，或施施工图纸，，参考相应应工程的估估算指标，，或概算定定额，或预预算定额测测定。（五）区域域内公共配配套设施建建设费用包括：市政管理用用房建设费费用机动车停车车场（库））非机动车停停车设施建建设费用规划中其它它须纳入土土地一级开开发成本的的公共配套套设施建设设费用→在不同阶段段根据控制制性详细规规划，或修修建性详细细规划，或或初步设计计图纸，或或施工图纸纸，参考相相应工程的的估算指标标，或概算算定额，或或预算定额额测定。（六）工程程建设其他他费用包括：工程监理费费竣工图编制制费建设期区域域管理费用用项目竣工后后移交管理理单位前的的维护管理理费用项目后评价价费用其他（六）工程程建设其他他费用工程监理理费→实行监理理的工程程，监理理费按工工程的总总造价百百分比计计取，用用插入法法计算。。建设前期期阶段按按工程概概预算的的％计取。。或按照面面积单价价计费。。（六）工工程建设设其他费费用2.竣工图编编制费→2002年国家发发展计划划委员会会和建设设部联合合发布的的《工程勘察察设计收收费标准准》[2002]中《工程设计计收费标标准条规定：编编制工程施施工图预算算的，按照照该建设项项目基本设设计收费的的10%收取施工图图预算编制制费；编制制工程竣工工图的，按按照该建设设项目基本本设计收费费的8%收取竣工图图编制费。。（六）工程程建设其他他费用3.建设期区域域管理费用用→包括安保、、环境保洁洁、临时绿绿化、美化化等费用。。这部分费费用在项目目建设初期期很难估算算。不同的的土地一级级开发项目目建设区域域的面积、、基本状况况、区域周周边的环境境一定后，，即基本明明确每年需需要多少保保安、保洁洁人员进行行公共区域域的管理，，需要做多多少面积的的临时绿化化，整个区区域的建设设期几年等等，再据以以测算相应应费用。（六）工程程建设其他他费用4.项目竣工后后移交管理理单位前的的维护管理理费用→这部分费用用主要是由由于目前土土地一级开开发项目完完成后，形形成了大量量的资产，，而这些资资产的管理理主体比较较复杂，例例如：道路路、水、电电、（天然然）气、热热、交通设设施、园林林景观绿化化设施等都都分别归属属不同的管管理单位，，产权移交交尚未有规规范的模式式和程序。。这就造成成在土地一一级开发任任务基本完完成后，可可能还会对对资产进行行一段时间间的照管，，对有些项项目还要从从社会利益益角度出发发，进行运运营。为此，土地地一级开发发主体还要要支出一笔笔管理费和和运营费。。这笔费用用根据不同同一级开发发项目的情情况，千差差万别，不不一而足，，须慎重对对待，认真真估算。（六）工程程建设其他他费用5.项目目后后评评价价费费用用→指在在土土地地一一级级开开发发工工作作完完成成后后，，由由土土地地一一级级开开发发主主体体组组织织，，委委托托专专业业咨咨询询公公司司从从经经济济效效益益、、社社会会效效益益、、环环境境效效益益出出发发对对整整个个土土地地一一级级开开发发项项目目和和开开发发过过程程进进行行公公正正、、客客观观的的评评价价。。该费费用用可可参参考考国国家家有有关关工工程程咨咨询询的的收收费费标标准准（（计计价价格格1283号文）进进行测算算。（六）工工程建设设其他费费用6.其他→指其他和和工程建建设相关关但未归归属前述述项目的的其他相相关费用用，按预预计发生生的项及及相关文文件估算算。例如如：委托托代建的的项目还还会发生生“代建建工程管管理费””。（七）管管理费指土地一一级开发发主体在在土地一一级开发发全过程程中所发发生的管管理费，，包括土土地一级级开发的的建设期期和代政政府进行行土地出出让的销销售期。。该费用用应根据据项目的的具体情情况和土土地一级级开企业业的管理理水平、、资源投投入情况况等进行行核算。。→土地储备备机构负负责实施施土地开开发的，，由土地地储备机机构负责责筹措资资金、办办理规划划、项目目核准、、征地拆拆迁及大大市政建建设等手手续并组组织实施施。其中中通过招招标方式式选择开开发企业业负责土土地开发发具体管管理的，，开发企企业的管管理费用用不高于于土地储储备开发发成本的的2%。以招标标方式确确定开发发企业后后，土地地储备机机构应当当与中标标开发企企业签订订土地一一级开发发管理委委托协议议。（八）财财务费用用指一级开开发过程程中所发发生的相相关财务务费用。。→其测算依依企业（（或项目目）的资资本结构构和融资资能力不不同而有有不同的的融资方方案，因因此融资资渠道、、金额和和期限完完全不同同，其融融资成本本应视具具体情况况分别测测算。→根据项目目开发实实施方案案中开发发进度、、时序的的安排，，相应地地做出投投资计划划，绘出出资金流流入流出出的现金金流量图图，并据据此相应应地计算算预计发发生的财财务费用用。（九）销销售费用用包括土地地一级开开发主体体为提升升开发区区域的土土地价值值，吸引引二级开开发商和和最终用用户，完完成土地地出让任任务，尽尽快收回回开发成成本而进进行的策策划、推推广活动动，和因因此发生生的各种种广告、、宣传费费用等。。→目前政府府对土地地一级开开发的销销售费用用提取比比例没有有专门规规定，而而且市场场中二级级开发的的销售经经验不适适用于土土地一级级开发的的销售。。一般需要要企业根根据自己己项目的的土地出出让计划划结合市市场需求求分别测测算。（十）应应纳税费费土地一级级开发涉涉及的应应纳税种种主要有有：营业税城市建设设维护税税教育费附附加所得税印花税进口设备备关税其他等→具体纳税税额计算算方法详详见国家家相关税税收政策策的规定定。营业税教育费附附加的征征收率为为3%。中国所得得税率企企业所得得税的税税率为25%。此外为为了重点点扶持和和鼓励发发展特定定的产业业和项目目。规定定了两档档优惠税税率：20%和15%。（十一））不可预预见费包括基本本预备费费和涨价价预备费费。→视不同阶阶段的测测算精度度以及项项目不可可预见因因素多少少的不同同，以开开发成本本为基数数，以一一定比例例适当计计取，通通常为1％～5％。四、土地一级级开发项目成成本测算报告告的编制以上阐述的是是土地一级开开发项目的成成本构成及其其测算的相关关依据。→成本测算报告编制制包括：1.编制测算表格；2.编制测算说明明；3.编制测算分析析；四、土地一级级开发项目成成本测算报告告的编制编制流程如下下：基础数据收集集、整理根据通用模板板测算成本测算编制说明测算依据：原原始资料、数数据，政策文文件需说明的问题题：测算方法法、取值、原原由测算分析及结结论汇总编制出测测算报告注意点土地一级开发发成本测算是是根据相应的的项目土地一一级开发实施施方案，对具具体项目的成成本进行测算算。不同的土地一一级开发项目目，开发范畴畴及具体建设设内容不同，，现况及周边边条件亦可能能千差万别。。因此，项目的的开发成本往往往不尽相同同，甚至会相相差很大。从某种意义上上说，每一个个开发项目都都有其特殊性性，都是不可可复制的。在具体项目成成本测算时要要具体问题具具体分析，在在获得准确、、详实的基础础资料的前提提下，认真分分析研究相关关政策、法规规、文件，结结合目前市场场行情，使成成本测算结果果更合理，更更贴近操作实实际，这才是是进行测算的的最终目的。。9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。01:32:4001:32:4001:3212/23/20221:32:40AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2201:32:4001:32Dec-2223-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。01:32:4001:32:4001:32Friday,December23,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2201:32:4001:32:40December23,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。23十十二二月20221:32:40上上午01:32:4012月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月221:32上上午午12月月-2201:32December23,202216、行行动动出出成成果果，，工工作作出出财财富富。。。。2022/12/231:32:4001:32:4023December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。1:32:40上午1:32上上午午01:32:4012月月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。01:32:4001:32:4001:3212/23/20221:32:40AM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月-2201:32:4001:32Dec-2223-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。01:32:4001:32:4001:32Friday,December23,202213、不知香积积寺，数里里入云