土地储备开发分析课件

第三章土地储备开发第三章土地储备开发主要内容3.1土地储备开发准备工作

3.2土地储备开发行政审批

3.3土地储备开发实施与交付

主要内容3.1土地储备开发准备工作§3.1

土地储备开发准备工作3.1.1土地储备开发计划编制与审查

（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则

指导思想

主要原则

规划先导原则规模适度原则土地节约集约利用原则效益优先原则政府主导与市场化运作相结合原则§3.1土地储备开发准备工作3.1.1土地储备开发计（2）土地储备开发计划内容

年度储备土地规模年度储备前期开发规模年度末结存土地储备规模年度储备土地供应规模年度储备土地临时利用计划资金估算计划执行安排（2）土地储备开发计划内容年度储备土地规模（3）土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。（3）土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查

（1）土地储备开发实施方案编制原则

系统性原则

效益性原则

可行性原则

3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查（1）土地（2）

土地储备开发实施方案编制与审查程序

准备工作阶段调查分析阶段方案编制阶段审查报批阶段①确定开发方向、目标和规模；②编制土地储备开发实施方案草案；③土地储备开发实施方案草案论证；④根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。（2）土地储备开发实施方案编制与审查程序准备工作阶段（3）

土地储备开发实施方案的主要内容

项目基本情况

项目区域情况现状地上物状况项目规划情况项目背景

编制依据

法律法规依据项目依据

（3）土地储备开发实施方案的主要内容项目基本情况项目

项目市场分析

宏观经济分析房地产市场分析土地市场分析区域市场分析

土地储备开发实施主要内容及开发进度

前期手续的办理征地拆迁市政建设分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排项目市场分析宏观经济分析土地储备开发实施主要内容及开

征地工作实施方案

征收土地现状征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）征地补偿费用构成与测算征地工作进度计划

拆迁工作实施方案

现状调查统计拆迁补偿方案拆迁费用测算拆迁工作进度计划

征地工作实施方案征收土地现状拆迁工作实施方案现状

市政建设实施方案

市政规划说明管线综合实施要求工程费用估算开发进度计划

土地供应方案

土地供应模式土地供应计划土地储备开发深度储备开发成本及入市交易底价的确定资金回收计划市政建设实施方案市政规划说明土地供应方案土地供应

投资方案主要包括总投资估算资金筹措方案出让金估算交易底价估算土地销售收入估算现金流量和财务指标分析

对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别

投资方案投资方案主要包括总投资估算投资方案

项目管理方案

建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图项目管理方案建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图

项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图

项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图

子项管理

项目设计管理项目成本管理项目质量管理项目财务管理项目安全管理项目进度管理项目经营管理

⑾

重要事项说明

提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查子项管理项目设计管理⑾重要事项说明提出项目中工3.1.3土地储备开发实施主体的确定

（1）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式3.1.3土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：

确保土地供应制度的实现利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、进度和成本综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过确保土地供（2）土地储备开发实施主体的确定方式直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式

）招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）

土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：

前期准备阶段招投标阶段

通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地储备开发主体与土地储备开发实施主体签订《土地储备开发委托协议》

由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》（2）土地储备开发实施主体的确定方式直接委托（一般适用于第一（3）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理征地拆迁基础设施建设竣工验收与成本核算

（3）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措3.1.4潜在项目实施主体竞争者前期工作

土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体竞争者。

在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：

项目投资分析参与项目竞争3.1.4潜在项目实施主体竞争者前期工作土地储备开§3.2

土地储备开发行政审批3.2.1建设项目用地预审

（1）建设项目用地预审概念与内容

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。《建设项目用地预审管理办法》于2009年1月1日正式实施，这是建设项目用地预审的标准依据。§3.2土地储备开发行政审批3.2.1建设项目用地建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目选址是否符合土地利（2）建设项目用地预审的原则

符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田合理和节约集约利用土地符合国家供地政策（2）建设项目用地预审的原则符合土地利用总体规划（3）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请报告项目立项批准文件单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料（3）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表3.2.2项目立项

（1）项目立项申请材料（2）项目审查的内容与程序在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送《项目办理用地预审告知单》，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。3.2.2项目立项（1）项目立项申请材料在实际的操3.2.3规划意见申报

（1）控制性详细规划调整

控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：申报材料准备预审与公示控规调整审查与报批控规调整审批通知书领取3.2.3规划意见申报（1）控制性详细规划调整控（2）规划意见书办理

规划意见书办理程序的主要步骤有：申报材料准备（包括申报委托书、《建设项目规划许可及其他事项申报表》、对项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）申报受理（由规划管理部门的受理科室对申报材料进行形式审查，同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）审查与决定（首先由规划管理部门委托测绘部门钉桩勘界，并出具钉桩勘界报告；然后由规划管理部门审查确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积并提出规划设计要求，通过审查的项目，由规划管理部门颁发《规划意见书》）（2）规划意见书办理规划意见书办理程序的主要步骤有：申报材3.2.4专业意见征询

交通影响评价环境影响评价林木处理意见文物保护意见市政综合咨询

3.2.4专业意见征询交通影响评价3.2.5征地拆迁报批

（1）征地报批征地审批环节一般分为五个步骤：

征地方案公告征地调查征地补偿安置方案公告征地听证征地报批3.2.5征地拆迁报批（1）征地报批征地审批环节一狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划申报拆迁范围暂停办理相关事项开展拆迁招投标拆迁入户调查、测绘和评估

编制拆迁补偿安置实施方案筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房申办房屋拆迁许可证（2）拆迁报批狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划（2）拆迁报§3.3

土地储备开发实施与交付3.3.1征地实施程序

（1）征地公告（2）征地补偿安置协议签订（3）征地补偿安置费支付

（4）地上物拆除与安置建设（5）征地扫尾事项办理§3.3土地储备开发实施与交付3.3.1征地实施3.3.2

征地补偿与安置的原则与方式

（1）征地工作原则公开公正原则切实维护被征地农民合法权益原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则征地工作跟踪检查原则3.3.2征地补偿与安置的原则与方式（1）征地工（2）征地补偿的内容与标准根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍数、征地区片综合地价，以此为依据确定征地补偿标准。（2）征地补偿的内容与标准根据《土地管理法》的规定，征收耕地（3）被征地农民安置的途径

根据国土资源部《关于切实做好征地补偿安置工作的通知》

的规定，被征地农民安置途径包括：

农业生产安置重新择业安置入股分红安置异地移民安置（3）被征地农民安置的途径根据国土资源部《关于切实做好征地3.3.3

拆迁实施程序

（1）拆迁公告（2）拆迁补偿安置协议签署与补偿安置到位（3）拆迁裁决（4）强制拆迁（5）拆除和拆迁档案整理归档3.3.3拆迁实施程序（1）拆迁公告3.3.4

拆迁工作原则与方式（1）拆迁工作原则

维护社会稳定原则符合城市规划原则有利于城市旧区改造有利于生态环境改善

3.3.4拆迁工作原则与方式（1）拆迁工作原则维护（2）拆迁补偿对象、范围与方式

拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其附属物的所有人拆迁补偿的范围是被拆迁的房屋及其附属物，且这些建筑物是经合法程序建成的房屋拆迁补偿方式包括：

货币补偿房屋产权调换（2）拆迁补偿对象、范围与方式拆迁补偿对象是被拆迁房屋及其3.3.5

市政基础设施建设（1）市政基础设施建设开工准备土地储备开发实施主体组织专业人员对市政建设进行施工预算，将预算结果作为招标的标底，通过招投标方式选择市政建设施工、监理单位。土地储备开发实施主体向建设管理部门申办市政工程开工许可证。3.3.5市政基础设施建设（1）市政基础设施建设开工

（3）市政基础设施建设实施场地平整道路施工管线施工

（2）临时“三通”建设

临时用路临时用电临时用水

（3）市政基础设施建设实施场地平整（2）临时“三通”3.3.6土地储备开发项目验收（1）内部验收（2）监理验收（3）正式验收在监理验收合格后，土地储备开发实施主体向土地储备开发主体提出验收申请。正式验收包括：

①现场验收②权属验收③资料验收④成本验收通过上述四项验收后，验收组出具验收意见，验收合格项目纳入土地储备库或直接组织入市交易；对于不合格项目，验收组提出问题及解决方案，并明确解决期限，待改进后重新组织验收。3.3.6土地储备开发项目验收（1）内部验收在

最近几年来，征地、拆迁成为引发群体事件、暴力冲突和大规模上访的主要原因，这主要是因为被征地、拆迁方的利益得不到有效的保护。而另一方面，像“重庆最牛钉子户”类的被征地、拆迁方置社会公众利益于不顾，漫天要价。如何制定有效政策与措施，保证被征地、拆迁方的合法利益而又不损害公众利益？讨论最近几年来，征地、拆迁成为引发群体事件、暴力冲突和大规第三章土地储备开发第三章土地储备开发主要内容3.1土地储备开发准备工作

3.2土地储备开发行政审批

3.3土地储备开发实施与交付

主要内容3.1土地储备开发准备工作§3.1

土地储备开发准备工作3.1.1土地储备开发计划编制与审查

（1）土地储备开发计划编制的指导思想与原则

指导思想

主要原则

规划先导原则规模适度原则土地节约集约利用原则效益优先原则政府主导与市场化运作相结合原则§3.1土地储备开发准备工作3.1.1土地储备开发计（2）土地储备开发计划内容

年度储备土地规模年度储备前期开发规模年度末结存土地储备规模年度储备土地供应规模年度储备土地临时利用计划资金估算计划执行安排（2）土地储备开发计划内容年度储备土地规模（3）土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区管委会、大型企业集团提出年度土地储备开发计划；不设区市或县，由各乡镇政府、园区管委会、大型企业提出年度土地储备开发计划。将上述计划在每年的下半年（一般在10月至11月）集中报县、市国土局。国土局会同计划、规划、建设、财政、交通、环保及当地人民银行等部门提出计划草案和具体意见并反馈给上报计划单位。（3）土地储备开发计划编制与审查程序设区市由各区县政府、园区原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局汇总。国土局征求相关部门意见并完善后与计划管理部门会同报县、市人民政府批准。经批准的土地储备开发计划，由国土局下达给土地储备机构，非直辖市城市的土地储备开发计划同时报上级土地管理部门备案。原计划上报单位按照计划草案和具体意见要求调整计划，并报国土局3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查

（1）土地储备开发实施方案编制原则

系统性原则

效益性原则

可行性原则

3.1.2土地储备开发实施方案编制与审查（1）土地（2）

土地储备开发实施方案编制与审查程序

准备工作阶段调查分析阶段方案编制阶段审查报批阶段①确定开发方向、目标和规模；②编制土地储备开发实施方案草案；③土地储备开发实施方案草案论证；④根据论证意见对开发实施方案草案进行修改，最终提出一个科学合理、切实可行、综合效益较好的方案作为土地储备开发实施推荐方案。（2）土地储备开发实施方案编制与审查程序准备工作阶段（3）

土地储备开发实施方案的主要内容

项目基本情况

项目区域情况现状地上物状况项目规划情况项目背景

编制依据

法律法规依据项目依据

（3）土地储备开发实施方案的主要内容项目基本情况项目

项目市场分析

宏观经济分析房地产市场分析土地市场分析区域市场分析

土地储备开发实施主要内容及开发进度

前期手续的办理征地拆迁市政建设分期开发的大项目需要对各分期开发地块进行分期安排项目市场分析宏观经济分析土地储备开发实施主要内容及开

征地工作实施方案

征收土地现状征地补偿方案（征地补偿内容及标准、征地补偿方式、征地费用的支付方式）征地补偿费用构成与测算征地工作进度计划

拆迁工作实施方案

现状调查统计拆迁补偿方案拆迁费用测算拆迁工作进度计划

征地工作实施方案征收土地现状拆迁工作实施方案现状

市政建设实施方案

市政规划说明管线综合实施要求工程费用估算开发进度计划

土地供应方案

土地供应模式土地供应计划土地储备开发深度储备开发成本及入市交易底价的确定资金回收计划市政建设实施方案市政规划说明土地供应方案土地供应

投资方案主要包括总投资估算资金筹措方案出让金估算交易底价估算土地销售收入估算现金流量和财务指标分析

对于分期开发的项目，还要做项目分期投资平衡分析注意交易底价估算与土地销售收入估算的区别

投资方案投资方案主要包括总投资估算投资方案

项目管理方案

建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图项目管理方案建设计划管理土地储备开发项目计划管理体系图

项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图

项目进度计划管理土地储备开发项目各环节衔接关系图

子项管理

项目设计管理项目成本管理项目质量管理项目财务管理项目安全管理项目进度管理项目经营管理

⑾

重要事项说明

提出项目中工作重点、方案调整措施及可能造成方案变化的因素最后将方案编制依据文件附在方案最后，以备方案审查子项管理项目设计管理⑾重要事项说明提出项目中工3.1.3土地储备开发实施主体的确定

（1）土地储备开发实施主体的类型土地储备中心自主开发模式社会企业项目管理模式社会企业带资开发模式3.1.3土地储备开发实施主体的确定（1）土地储备综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过招标方式确定土地储备开发实施主体，具有如下优势：

确保土地供应制度的实现利于政府对土地资源的宏观调控和供应市场的正确引导保证土地储备开发质量，控制土地储备开发成本规范土地储备开发项目招投标活动，维护当事人合法权益引入竞争机制，使房地产市场从源头上更加透明化、专业化让政府集中有限的人力物力去控制、监督土地一级开发的质量、进度和成本综合对比上述三种模式，在第二和第三种模式下，通过确保土地供（2）土地储备开发实施主体的确定方式直接委托（一般适用于第一种开发模式，偶尔也运用于第二种、第三种模式

）招投标（广泛运用于第二种、第三种模式）

土地储备开发实施主体招投标的流程主要有以下步骤：

前期准备阶段招投标阶段

通过直接委托或招投标确定土地储备开发实施主体后，由土地储备开发主体与土地储备开发实施主体签订《土地储备开发委托协议》

由土地储备开发机构自主开发的项目则由政府批复给土地储备中心即可，不签署《土地储备开发委托协议》（2）土地储备开发实施主体的确定方式直接委托（一般适用于第一（3）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措土地储备开发手续办理征地拆迁基础设施建设竣工验收与成本核算

（3）土地储备开发实施主体的职责土地储备开发资金筹措3.1.4潜在项目实施主体竞争者前期工作

土地储备开发项目如果确定采用第二种或第三种模式进行土地储备开发实施，对于社会企业来说是一个投资机遇，这些准备参与项目竞争的企业，称之为潜在项目实施主体竞争者。

在确定项目实施主体前，这些竞争者需要完成的两项工作：

项目投资分析参与项目竞争3.1.4潜在项目实施主体竞争者前期工作土地储备开§3.2

土地储备开发行政审批3.2.1建设项目用地预审

（1）建设项目用地预审概念与内容

建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。《建设项目用地预审管理办法》于2009年1月1日正式实施，这是建设项目用地预审的标准依据。§3.2土地储备开发行政审批3.2.1建设项目用地建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目选址是否符合土地利用总体规划，是否符合国家供地政策和土地管理法律、法规规定的条件；建设项目用地规模是否符合有关建设用地指标的规定；建设项目占用耕地的，补充耕地初步方案是否可行；征地补偿费用和矿山项目土地复垦资金的拟安排情况；经省级以上人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地需要改变土地利用总体规划的，规划的调整方案及其对规划实施影响评估报告等是否符合法律、法规的规定。建设项目用地预审的主要审查内容有：建设项目选址是否符合土地利（2）建设项目用地预审的原则

符合土地利用总体规划保护耕地，特别是基本农田合理和节约集约利用土地符合国家供地政策（2）建设项目用地预审的原则符合土地利用总体规划（3）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表建设项目用地预审申请报告项目立项批准文件单独选址建设项目拟选址位于地质灾害防治规划确定的地质灾害易发区内的，提交地质灾害危险性评估报告单独选址建设项目所在区域的国土资源管理部门出具是否压覆重要矿产资源的证明材料（3）建设项目用地预审申报材料建设项目用地预审申请表3.2.2项目立项

（1）项目立项申请材料（2）项目审查的内容与程序在实际的操作过程中，一般是实施主体同时递交建设项目用地预审申请和项目立项申请，然后由发展与改革委员会向国土部门发送《项目办理用地预审告知单》，然后由国土部门对建设项目用地进行预审，并将预审结果告知发展改革委员会。3.2.2项目立项（1）项目立项申请材料在实际的操3.2.3规划意见申报

（1）控制性详细规划调整

控规调整的工作程序主要包括以下几个步骤：申报材料准备预审与公示控规调整审查与报批控规调整审批通知书领取3.2.3规划意见申报（1）控制性详细规划调整控（2）规划意见书办理

规划意见书办理程序的主要步骤有：申报材料准备（包括申报委托书、《建设项目规划许可及其他事项申报表》、对项目的相关批复及规划文件、法律法规规定其他需要报送的材料）申报受理（由规划管理部门的受理科室对申报材料进行形式审查，同时审查申请事项是否在本规划部门管理职责范围内）审查与决定（首先由规划管理部门委托测绘部门钉桩勘界，并出具钉桩勘界报告；然后由规划管理部门审查确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积并提出规划设计要求，通过审查的项目，由规划管理部门颁发《规划意见书》）（2）规划意见书办理规划意见书办理程序的主要步骤有：申报材3.2.4专业意见征询

交通影响评价环境影响评价林木处理意见文物保护意见市政综合咨询

3.2.4专业意见征询交通影响评价3.2.5征地拆迁报批

（1）征地报批征地审批环节一般分为五个步骤：

征地方案公告征地调查征地补偿安置方案公告征地听证征地报批3.2.5征地拆迁报批（1）征地报批征地审批环节一狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划申报拆迁范围暂停办理相关事项开展拆迁招投标拆迁入户调查、测绘和评估

编制拆迁补偿安置实施方案筹集拆迁补偿资金及可购安置房、拆迁裁决周转房申办房屋拆迁许可证（2）拆迁报批狭义拆迁的行政审批事项主要有：申报年度拆迁计划（2）拆迁报§3.3

土地储备开发实施与交付3.3.1征地实施程序

（1）征地公告（2）征地补偿安置协议签订（3）征地补偿安置费支付

（4）地上物拆除与安置建设（5）征地扫尾事项办理§3.3土地储备开发实施与交付3.3.1征地实施3.3.2

征地补偿与安置的原则与方式

（1）征地工作原则公开公正原则切实维护被征地农民合法权益原则被征地农民生活水平不降低，长期生活有保障原则征地工作跟踪检查原则3.3.2征地补偿与安置的原则与方式（1）征地工（2）征地补偿的内容与标准根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。一般来说，各级国土资源部门需按要求确定年产值标准、年产值倍