城市列传芜湖项目与定位

《芜湖项目研究与定位》

城市列传营销顾问200７年6月10日本报告共分两大板块九个部分

第一板块调查与分析

（共分四个部分）第一部分宏观视野下的城市研判一、城市人口与收入

人口状况从2005年至2010年，城市市区人口规模由72万增加到130万人左右，计划年增加11.6万人。城市化水平为61.1%。建设用地规模达141.87平方公里左右。芜湖市下辖四区三县（芜湖市政网2006年最新统计）总面积3317平方千米。区域人口(万)面积(平方千米)市辖区72.79720芜湖县53.47730繁昌县46.15604南陵县54.471263.7到2020年末，芜湖市市域总人口360万，市域城镇居民人口272万，市区人口180万，城市化水平为75.6%。2010-2020年计划年增加5万人。分析：当城市人口接近100万时，意味着该城市将进入特大城市行列，政府往往会采用外力短时间内强力吸纳外来人口，同时，工业的发展将为城市造就一个生活水准提高的乐观心理预期，导致城市外延在一段时期内呈现撕裂式扩展，而城市内涵并没有随之丰满。这个时期经济的发展和生活水准提高的进程严重滞后于人口增长带来的要求。对于房地产开发而言，防止对富裕阶层购买群体的主观放大，控制产品的档次和配置，确定单期的市场推量将是重中之重。另一方面，回顾芜湖城市发展的历史发现，作为早期富庶的农业城市，曾作为全国四大米市之首有着非凡的光环，人口聚集程度较高。随着工业的发展，继而转型为近代工业城市，继续吸聚大量的产业人群，工业化的快速发展引起人群的加速聚集，相对落后的城市化进程导致人群聚集后缺乏相应的容纳空间，制约着产业扩展所需要的更多的人群汇入，人口聚集速度的减缓反作用于城市，导致其对产业资源和投资的吸引力下降，政府主动加快人口向城市聚集，客观上顺应了城市发展与升级的内在要求，使城市化工业化形成良性互动，推动芜湖快速向大城市迈进。打破城市的原有框架，发展新区引导人们进入新区将是“十一五”城市人口问题的主旋律。收入状况2005年城市居民人均可支配收入9629元，比上年增长12.6%；人均消费支出7502元，比上年增长18.5%；城市居民的恩格尔系数分别为37.7%。在岗职工年平均工资16449元，比上年增长16.1%。“十五”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长11.0%，农村居民人均纯收入年平均增长8.5%。分析：人均年收入增加11%以上，房地产价格的涨幅在5-6%是合理的，超过该数值购房者将产生恐慌心理，导致楼市非理性上涨。目前芜湖楼市价格近三年来以约20%的速度上涨，将缩短楼市的上升周期，提前将楼市的健康繁荣期透支。城市住住户2005年年户均均人口口及人人均家家庭总总收入入指标中间收入户较高收入户高收入户最高收入户户均人口（人）2.792.882.752.26人均家庭总收入（元）9563.5912829.0416414.4423789.82家庭总收入（元）26682.4236947.6345139.7153764.99分析：：假定中中国房房价与与收入入比的的经验验值10：：1，，国际际上为为3-6：：1,假设设均购购买100平米米的房房子，，中间收收入能能承受受的房房价区区间为为，总总价26.7万万元,单价价2670元/平方方米,首付付8万万元,月供供1328元;较高收收入能能承受受的房房价区区间为为，总总价36.9万万元,单价价3690元/平方方米,首付付11万元元,月月供1839元元;高收入入能承承受的的房价价区间间为，，总价价45.1万元元,单单价4510元元/平平方米米,首首付13.5万万元,月供供2244元;最高收收入能能承受受的房房价区区间为为，总总价53.8万万元,单价价5380元/平方方米,首付付16.2万元元,月月供供2670元;目前芜芜湖的的房地地产市市场中中供严重重小于于求的的产品品为功功能完完善总总价为为26.7万元元及以以下的的产品品，最高高收入入型的的产品品供略略过于于求，，高收收入和和较高高收入入的产产品将将很快快供求求平衡衡，并并面临临销售售速度度下降降的风风险。。二、城城市产产业与与布局局产业历历史特特征：1876年年芜湖湖被辟辟为通通商口口岸之之后，，粮商商云集集，形形成巨巨大的的米业业市场场，与与无锡锡、长长沙、、九江江并称称为全全国““四大大米市市”。。20世世纪初初叶，，芜湖湖工商商各业业发展展到百百余种种，商商店有有五六六千家家，数数量之之多为为皖之之冠，，成为为长江江下游游以内内外贸贸易为为主的的商业业港口口城市市。从三产增加值值分析产业特特征：2006年，，芜湖市国民民生产总值为为480亿元元，比上年同同期增长15.5％。2005年，，芜湖全年实实现地区生产产总值400.65亿元元，比上年增增长13.1%。其中，，第一产业增加加值30.03亿元，增增长4.0%；第二产业增加加值213.16亿元，，增长16.3%；第三产业增加加值157.46亿元，，增长10.5%。人均生产总值值17750元，按当年年年末汇率折折算为2195美元。“十五”时期期，全市生产产总值年平均均增长13.0%，国民民经济处于稳稳步增长的态态势。分析：城市的经济主主要靠第二产产业强力拉动动，第二产业增增量占经济总总增量的５３３％以上，第第三产业占３３９％；在三次产业增增加值达到近近500亿元元时，是城市市宏观经济和和房地产产业业的腾飞期，房地产产市场中中高性价价比的产产品将主主导市场场。由于于工业将将在今后后10年年中充当当经济引引擎带动动经济起起飞，由产业扩扩张带来来的产业业人口将将是未来来房地产产消费的的主流人人群。政府财政政收入与与支出2005年，芜芜湖全年年实现财财政收入入67.53亿亿元，比比上年增增长13.5%。地方财政政收入27.83亿元元，增长33.9%。全年完成成财政支支出37.66亿元，比上年年增长29.6%。其其中，基本建设设支出2.98亿元，增长28.7%；城市维护护费支出出2.52亿元元，增长13.9%；教育支出出5.64亿元元，增长12.3%。这这三项占占地方财财政收入入的４００％。分析：可用于城城市基本本建设的的支出约约为３亿亿元，占占地方财财政收入入的１００．７％％，对于于快速扩扩张的城城市来说说几乎等等于杯水水车薪，，“生地地更生生，熟熟地更更熟””将是是城市市扩张张的特特征，在政政府体体力有有限的的客观观条件件下，，开发发民心心所向向的区区域或或有大大盘领领军的的板块块将会会减少少风险险。调查表表明南南区板板块将将是今今后３３年的的热点点板块块，如如何错错位竞竞争将将是项项目面面临的的重要要命题题。三、城市市空间与与导向城市近期期规划指指标2005年末，，芜湖市市区面积积扩大到到720平方公公里，其中建成成区面积积94.7平方方公里。芜湖市2006-2010年年，城市市发展空空间将得得到进一一步拓展展，建城区面面积扩大大到150平方方公里，居住人人口130万人人。提出出了构建建“滨江山山水园林林城市””这一战略略目标，，为芜湖湖在“十十一五””期间的的房地产产业发展展提供了了一个巨巨大空间间。近期建设设规划要要点城市近期期发展方方向为向向东向南南，即“东扩南南延”。城南片：：完善大学学园区和和高新技技术产业业开发区区的基础础设施配配套工程程，加快快生活居居住区的的建设。。城北片：：以经济技技术开发发区建设设为重点点优化土土地利用用结构，，提高工工业用地地的集约约化水平平。建设大大桥居住住区和飞飞行居住住组团，，完善四四合山、、齐落山山两个居居住组团团。起步步建设凤凤鸣湖生生态绿地地。城中片：：重点进行行旧城改改造，提高人人居环境境水平，，建设市市行政中中心、商商贸中心心、大学学园区，，完善市市场园区区建设，，加快大大桥综合合经济开开发区建建设和滨滨江公园园建设。。城东片：：起步并加加快东城城工业区区基础设设施工程程建设，进区建建设工业业项目和和大型物物流项目目，初步步形成城城东产业业拓展区区雏形。。近期建设设项目安安排㈠综合交交通建设沿江江高速芜芜马段，，沿江高高速芜铜铜段，芜芜太高速速公路芜芜湖段。。以及宁宁铜铁路路线改造造，裕溪溪口煤码码头扩建建，朱家家桥集装装箱码头头建设，，芜太运运河芜湖湖段建设设。㈡城市基基础设施施㈢城市污污水处理理厂及水水厂朱家桥污污水处理理厂一期期工程；；城南南污污水水处处理理厂厂；城城中中污污水水处处理理厂厂；；城城北北污污水水处处理理厂厂；；利民民路路水水厂厂扩扩建建工工程程。㈣城城市市公公园园及及水水系系整整治治滨江江景景观观公公园园一一期期工工程程；；赭赭山山公公园园综综合合整整治治；；神神山山公公园园综综合合整整治治；；九九莲莲塘塘公公园园扩扩建建；；凤凤鸣鸣湖湖风风景景区区综综合合整整治治；；西西洋洋湖湖公公园园综综合合整整治治；；城南南水水系系整整治治；保保兴兴旱旱水水系系综综合合整整治治。。㈤城市市道路路及桥桥梁贯穿城市南南北的三环环路；城北北路桥工程程；城中路路桥工程；；城南路桥工工程；城东路桥桥工程；城市轻轨交交通一期工工程。㈥城市能源源输变电工程程；城市天天然气利用用工程。㈦社会建设设项目市政公园一一期工程；；奥林匹克公公园二期工工程；大剧院；；博物馆；；青少年活活动中心；；残疾人活活动中心；；会展中心；科技馆；；消防指挥挥中心。㈧旧城改造造完成现有旧旧城区的更更新改造，，保护芜湖湖古城。城市总体空空间结构“一心四区区”城市市总体空间间结构城南高教、、高新技术术区该区位于城城南纬五路路以南，由由高教园区区与高新技技术开发区区组成，适适当发展生生活居住用用地。中部城市核核心区该区位于长长江大桥以以南、W31路（原原城南纬五五路）以北北、扁担河河以西地区区。为市级级商业、金金融设施所所在地和城城市行政管管理中心、、文化、体体育中心所所在地，积极发展区区域服务性性商贸金融融业和文体体娱乐业。北部产业区区该区位于长长江大桥及及芜宣高速速以北，扁扁担河以西西。芜湖经经济技术开开发区位于于其中，该区以工业业用地为主主体，适度度配置居住住、商业金金融用地。该区内的凤凤鸣湖生态保保护区为城市市主要的文化化休闲和观光光旅游生态绿绿地。东部产业拓展展区该区位于扁担担河以东，即即经济技术开开发区新区，，以工业和大型型物流用地为为主体，适度配置居居住、商业金金融、科技研研发用地。西部（江北））产业拓展区区该区位于长江江以北，目前前仅有裕溪口口约2平方公公里属芜湖市市辖区，其余余均属巢湖市市无为县辖区区，从城市跨跨江发展的必必然趋势考虑虑，将该片纳纳入城市发展展利用空间，，规划以化工业业和现代物流流业为发展方方向。城镇规模等级级结构规划芜湖市域域城镇等级为为：中心城市市——次中心心城市——重重点中心镇———一般镇。。其中特大城市市1座、中小小城市3座、、重点中心镇镇8座，一般般镇10个。。城镇职能结构构规划多功能综合型型：芜湖市区区；综合服务型：：繁阳镇、湾湾沚镇、籍山山镇；工业型：荻港港镇、孙村镇镇、三里镇、、方村镇；工贸型：弋江江镇、三山镇；贸易型：峨桥桥镇；旅游型：陶辛辛镇、许镇、、何湾镇；农业服务型：：六郎镇、红红杨镇、花桥桥镇、家发镇镇、烟墩镇、、工山镇、平平铺、峨山乡乡。城镇空间结构构规划芜湖市域城镇镇在今后一段段时期内会处处于“空间蔓蔓延——向心心发展”这两两个阶段，具具体形式表现现为“点轴发发展”型和““空间网络””型。据此，确定芜湖市域域城镇体系空空间结构为““一核三轴多多点”。“一核”即芜芜湖市区；“三轴”分别别为沿江高速速与芜铜公路路沿线、205国道沿线线和合杭高速速、芜屯公路路沿线；“多点”即在在三条城镇发发展轴之外呈呈面状分布的的独立城镇。。重要基础设施施建设增建青弋江桥桥梁4座，增建扁担河河桥梁10座座，城市现有有跨青弋江、、扁担河桥梁梁12座，使使城市跨青弋弋江和扁担河河桥梁共计26座。汽车站场。规规划新建三处处市级汽车站站，分别位于于城南、城城北北和和城城东东。。芜芜湖湖市市区区现现有有汽汽车车站站场场5处处，，分分别别位位于于北北京京东东路路两两站站广广场场、、北北京京西西路路、、芜芜南南路路、、二二环环北北路路、、长长江江大大桥桥收收费费站站。。其其中中4处处为为规规模模小小、、非非标标准准的的旅旅游游站站或或临临时时站站。。建设设五五大大景景观观功功能能区区㈠城城南南文文教教科科技技景景观观区区————以以奥奥体体公公园园、、大大学学园园区区和和高高科科技技工工业业园园为为中中心心，，体体现现芜芜湖湖的的现现代代人人文文景景观观和和新新城城风风貌貌。。㈡城中中商贸景景观区———围绕绕镜湖、、赭山与与神山，，以传统统商业与与现代商商贸、行行政中心心、高校校园为重重点，体体现芜湖湖传统文文化与现现代文化化相结合合的城市市景观风风貌，为为芜湖标标志性风风貌地区区。㈢城北北现代工工业景观观区———以开发发区现代代工业建建筑群为为主体，，以奇瑞瑞汽车大大型室外外车场展展示示为特色色，体现现芜湖新新型加工工工业城城市的风风貌。㈣城东东现代工工业景观观区———以高科科技产业业和大型型物流建建筑群为为主体，，以苗木木花卉基基地为衬衬托，体体现芜湖湖园林式式工业新新区的风风貌。㈤城市市外围生生态农业业景观区区——在在城市近近郊开展展生态农农业示范范园，大大力发展展绿色农农业，形形成生态态观光的的农业基基地和科科普教育育基地，，体现芜芜湖现代代农业的的景观风风貌。突出六个个特色景景观地段段㈠城南中心心地段该地段以以奥林匹匹克公园园、市政政公园、、大学园园区为核核心，反反映芜湖湖现代人人文风貌貌。㈡镜湖湖风景区区地段该地段含含中山路路步行街街、鸠兹兹广场、、镜湖公公园及滨滨湖地带带，反映映芜湖山山水园林林城市风风貌。㈢长街街、儒林林街地段段该地段含含以城隍隍遗存、、大成殿殿、点将将台、南南正街、、花街为为主要内内容的芜芜湖古城城。以历历史遗存存为特色色，反映映历史文文化风貌貌。㈣滨江公公园地段段该地段北北起中山山北路，，南至鲁鲁港。为为芜湖市市主要的的滨江生生活新岸岸线，由由富有韵韵律的现现代建筑筑群与秀秀美的滨滨江公园园和景观观绿地组组成，反反映芜湖湖滨江城城市风貌貌。㈤长江大大桥地段段该地段由由雄伟的的长江大大桥、朱朱家桥外外贸港、、两侧桥桥头绿地地和自然然生态园园组成，，体现芜芜湖现代代化城市市风貌。。㈥奇瑞厂厂区以芜湖奇奇瑞现代代化大型型厂区和和室外大大型展示示坪为特特色，体体现芜湖湖新型加加工制造造业腾飞飞的风貌貌。近五年土土地出让让市场价价格年份出让地块宗数出让地块（万平方米）出让同比增幅出让金额（万元）成交价格（亩/万元）单价同比涨幅2002年726.9353－48%3049075.47111%2003年12148.057550%9813544.19－59%2004年21478.73322%28282139.39－90%2005年19230.9828－49%26205275.64192%2006年1687.7306－38%163306124.10164%从2005年出出让土地地230.9828万万平方米米，到2006年87.7306万万平方米米，土地地连续两两年出现现负增长长，但从06年年的土地出出让的每亩亩成交价格格首次突破破124.10万元元大关来看看，芜湖的土土地市场价价格同比涨涨幅达到164％，，土地价格格越来越来来贵。相对对来说开发发商开发项项目的成本本越来越高高。分析：按政府规划划，每年市区人人口将增加加11万人人，建成区区每年将扩扩大11平平方公里，扩展主方方向是向南南，次主方方向是向东东。城市跨青弋弋江将以每每年1公里里的直线速速度向南推推进，向东以0.1-0.2公里里的直线速速度推进，，北部基本本在现有的的路网和公公建框架上上进行膨胀胀性扩充。。城南为现代代人文教育育区域，体体现城市现现代特征，，教育文化化医疗配套套加速形成成，将成成为未来的的文教区和和居住中心心。四、中央调调控与城市市对策㈠对于国国六条问题题：芜湖市区区内坚决执执行国六条条的有关规规定，但郊郊区楼盘可可以适当的的放宽条件件。分析：国六条对新新区的项目目是利好，，对城市中中心区影响响较大，这这将挤压中中心区人口口向外转移移。㈡关于预预售问题：：别墅、多层层工程施工工达到1－－2层；小小高层、高高层工程达达到1/3，就可以以申请预售售许可证。。分析：多层仍将是大大盘快速启动动收回资金的的重要手段之之一，电梯房房由于工期长长预售条件更更高等因素，，导致前期的的资金投入较较高。㈢关于大户户型：144平米米以上契税为为4％，关于于大户型保有有税问题，在在售楼盘目前前还没有收到到具体通知。。分析：大户型型的销售速度度将大幅度下下降，人们对对大户型的心心理恐惧将增增加。㈣关于广告告形象宣传：未拿到预售售许可证，芜芜湖可以进行行项目的广告告形象宣传。。分析：有利于于大盘的整体体推广，为大大盘时代的到到来做好铺垫垫。㈤关于楼盘盘炒作：坚决禁止以预预售商品房为为载体的各类类住房委托贷贷款等形式的的金融产品的的操作。严格格规范商品房房预（销）售售行为，坚决决取缔预放房房号、内部认认购、交付定定金、发放会会员卡等扰乱乱市场秩序的的行为。银监监会表示，06年4月份份已经连续下下发了房地产产贷款风险通通知书，严格格禁止银行既既得式房地产产委托贷款业业务，目前调调查发现各银银行已经停办办了这项业务务。分析:在没没有开发建设设或者没有领领到销售许可可证的前提下下，开发商很很难再以住房房委托贷款的的形式变相集集资，提高了了项目的资金金成本，同时时增加了消费费者的成本，，房价走高。。㈥关于投资资客问题：从2006年年6月1日起起，对购买住住房不足5年年转手交易的的，销售时按按其取得的售售房收入全额额征收营业税税；个人购买买普通住房超超过5年（含含5年）转手手交易的，销销售时免征营营业税；个人人购买非普通通住房超过5年（含5年年）转手交易易的，销售时时按其售房收收入减去购买买房屋的价款款后的差额征征收营业税。。分析：这一措措施将使二次次置业的客户户以及投资客客户的比例减减少。㈦关于土地地增值税政策策土地增值税按按纳税人转让让房地产取得得的收入减除除取得土地使使用权所支付付的金额、开开发土地的成成本和费用、、新建房及配配套设施的成成本和费用、、与转让房地地产有关税金金等扣除项目目后的余额计计征。土地增值税实实行四级超率率累进税率，，四级超率累累进税率，每每级“增值额额未超过扣除除项目

金额额”的比例，，均包括本比比例数。计算算土地增值税税税额，可按按增值额乘以以适用的税率率减去扣除项项目金额乘以以速

算扣除除系数的简便便方法计算，，具体公式如如下：增值额额未超过扣除除项目金额50%土地增增值税税额＝＝增值额×30%；增值值额超过扣除除项目金额50%，未超超过100%

土地增值值税税额＝增增值额×40%－扣除项项目金额×5%

；增值值额超过扣除除项目金额100%，未未超过200%

土地增增值税税额＝＝增值额×50%－扣除除项目金额××15%；；增值额超过过扣除项目金金额200%

土地增值值税税额＝增增值额×60%－扣除项项目金额×35%

公式式中的5%、、15%、35%为速算算扣除系数。。分析：对对所有房房地产开开发商而而言。土土地的市市场流通通频繁了了，土地地增值税税改为阶阶段性清清算，要要求企业业每季度度缴税，，对企业业的现金金流影响响较大，，房地产产开发成成本逐步步增加。。购买单套套建筑面面积超过过120平米或或单价超超过3800元元/平方方米的住住房以及及购买第第二套住住房的，，暂不接接受住房房公积金金贷款；分析：加加速中中档楼盘盘的上市市，增加加中档楼楼盘的购购买人群群，为大大盘在芜芜湖的拓拓展创造造先天条条件，为为芜湖的的城市化化加速和和城市吸吸引力作作好政策策支撑。。同时挤挤压城中中心区人人口向新新区转移移.加大对已已出让土土地的清清理力度度，征收收20%的土地地闲置费费，促进进开发量量增加；；分析：打打击炒地地的行为为，促使使地产商商转化为为房产商商。分析：加加大市场场的供应应量，抑抑制价格格增长过过快，避避免透支支楼市购购买力，，延长楼楼市的上上升周期期。单次预售售面积不不得小于于3万平平方米，，不得将将开发的的“公寓寓式酒店店、公寓寓式办公公”作为为商品住住宅销售售；第二部分分中中观视野野下的楼楼市解码码一、相关关说明中国主要要地区的的经济多多以单个个五年计计划为时时间单位位进行规规划发展展，考虑虑到单届届政府施施政节奏奏及施政政效率等等方面因因素，本本部分选选定芜湖湖最新五五年（2002-2006））房地产产市场相相关数据据为依据据进行分分析，以以求准确确客观解解构中观观市场。。考虑到时间等等因素，本部部分将采用以以下研究脉络络：首先通过对芜芜湖最近5-6年的土地地出让状况分分析，探寻芜芜湖楼市的发发展周期。在土地资料信信息分析基础础上，以土地地与商品房推推量之间的硬硬性联动关系系，解读城市市近期及未来来房地产供求求关系。对楼市进行板板块划分，通通过对板块特特征分析，力力求快速准确确锁定研究的的重点区域及及楼盘。准确锁定重点点区域及楼盘盘，分析城市市楼盘销售速速度、购买群群体、买方价价值体系、市市场空白点及及市场需求。。二、从芜湖市市房地产周期期的研判来解解读楼市供求求关系芜湖楼市起步步于2000年，从销售售均价来看，，六年来一直直处于快速上上涨态势。所所以从城市发发展的向度研研究楼市，可可以从商品房房土地供应量量来研判，效效果会更好。。（一）“涸泽泽而渔”式的的土地出让方方式，“薄利利多销”式的的土地出让价价格1、2001-2006芜湖土地出出让面积（单单位：万平米米）01-06年年间，芜湖共共出让土地1029万平平方米。从2005年出出让土地230.9828万平方米米，到2006年87.7306万万平方米。其其中，仅2004年单年年出让478万平米。而而到了2006年，仅有有88万平米米成交，成交交量急剧下降降。2、2001-2006芜湖市土地地出让价格（（单位：万元元/亩）芜湖土地出让让从2001年56.5174万平平方米，出让让金额57985万元，，每亩成交单单价68.40万，到2006年出出让土地87.7036万平方米，，出让金额163306万元，每亩亩单价突破124.10万元。但从从成交平局价价来看，政府府在土地最不不值钱的时候候卖出了芜湖湖市绝大多数数土地。3、02-06芜湖土地地出让地块均均面积一览（（单位：亩））土地出让从2002年平平均每块地59亩到2004年每块块地345亩亩，2006年为平均每每块地90亩亩。（二）分析：：泾渭分明的的楼市周期从土地出让成成交均价来看看，整个芜湖湖房地产可以以大致分为一一下几个时期期：以2000-2002年年做为芜湖房房地产的起步步阶段，该时时间段内，楼楼盘多集中在在市中心的相相对区域内，，低价高、地地块平均面积积小。2003-2005为发发展期，该时时间段内，楼楼盘逐步向市市中西以外的的区域扩散，，地价相对较较低，地块平平均面积相对对较大，整体体出让土地量量大。06年开始进进入成熟期，，由于03-05年间，，芜湖政府疯疯狂卖地，导导致城市外围围次成熟地区区可开发用地地已非常少，，城市外围地地价进入较高高水平，成交交土地平均面面积开始下降降。（三）结论论：整体而言，，芜湖房地地产一直处处于畸形的的高速发展展时期，1、房地产产自2000开始起起步，经历历03-05年三年年内政府疯疯狂出让土土地之后，，芜湖市区区基本无土土地可以出出让，政府府在平均地地价最低的的时期，出出让了市区区绝大多数数的土地，，整个城市市土地出让让毫无节奏奏于控制可可言。2、如此，，在最近的的若干年内内可能会有有以下两个个向度的问问题凸显：：相对政府府而言，过过早透支了了城市土地地资源，用用透支来的的资金，保保持城市建建设的高位位运行。那那么政府若若要让城市市建设保持持该加速度度，则势必必东扩，这这也是为何何要拆迁汽汽车配件工工业园做政政务新区的的根本原因因（继续卖卖地）。3、相对开发发商而言，03-05年年间的土地飞飞速出让，以以房地产开发发的平均周期期来看，其带带来的商品房房供应量将集集中涌现在07-09年年间，并且这这批土地的价价格非常低，，可能会引发发价格战。也也就是说，08年初-09年底，将将会是芜湖房房地产的高危危时期。眼下下由于供应量量及宏观调控控造成的产品品断档，就是是大战前的寂寂静。这也是中央城城项目在如此此疯狂的预约约情况下，小小高层定价仅仅约3000元/平米的的根本原因，，该楼盘深知知芜湖楼市之之凶险。可以说，目前楼市的供供不应求只是是暂时的，未未来若干年的的将出现供大大于求的局面面。三、城市房地地产板块划分分及特征分析析从地理特征来来看，芜湖房房地产可分为为以下五个板板块：镜湖区区、弋江区、、开发区、鸠鸠江区、三山山区。剔除鸠鸠江区、三山山区两个次要要区域，本报报告将着重研研究镜湖区、、弋江区、开开发区。（一）镜湖区区主要以老城区区为主，东以以铁路为边界界，南至青弋弋江，西临长长江、北至合合芜高速。该该区域内楼盘盘众多，以中中高档为主。。1、镜湖区主主区域。其中以赭山路路以南为最为为繁华区域，，配套好、生生活便利，也也是芜湖市房房地产的启动动区，楼盘大大规模大都比比较小，品质质高。这一区区域的商品房房相对本项目目而言，并不不具备很高的的研究价值。。在接下来的的分析研究中中，应明确将将其剥离，以以避免造成产产品定价的虚虚高。2、镜湖区次次区域（长江江大桥综合经经济开发区））。功能铁路以北北，合芜高速速以南。该区区域可理解为为芜湖房地产产发展主要引引擎区。凭借借承载镜湖核核心区价值的的银湖路、长长江路，该区区域顺理成章章的从启动区区接过交接棒棒，成为芜湖湖市房地产发发展的最重要要区域之一。。区域内楼盘盘众多，是整整个芜湖楼盘盘最为密集的的区域之一。。从各项特征来来看，该区域域与项目基地地区域有着很很多相似的地地方。（1）距离主主城区的距离离基本相等。。以黄山路与与北京路交汇汇处计算，该该区域中心位位置与项目区区域中心位位置距离本相相当。（2）地形地地貌形似。两两个区域均与与镜湖区主区区域有“天堑堑”相隔，一一为铁路，一一为青弋江。。研究城市如如何跨过铁路路到达镜湖区区次区域，对对于研究项目目区域未来房房地产发展有有重要意义。。（3）道路体体系相似。市市中心向北延延伸出长江路路与银湖路两两条交通干道道，贯穿整个个区域。同时时向南延伸出出花津路与九九华南路两条条交通干道贯贯穿项目区域域。所以该区域的的研究对于本本项目而言，，有极为重要要的意义。（二）弋江区区1、区域概况况该区域主要以以弋江教育板板块（高校园园区）、弋江江居住板块（（项目区域））、弋江高新新产业（高薪薪技术开发区区）三个板块块构成。其中中教育，高新新板块基本没没有规模房地地产开发，因因此可以剔除除。本报告主主要研究纬五五路以北直至至青弋江的居居住板块。2、弋江居住住板块弋江居住板块块主要以奥体体公园、国际际会展中心为为核心，东至至弋江南路、、南至纬五路路、西至长江江、北至青弋弋江。区域内内以南瑞新城城为代表的局局部具有相对对成熟度，大大部分基本处处于生冷状态态。但随着城城市空间的发发展，本区域域将成为芜湖湖房地产发展展的核心区域域之一。以中中央城为代表表的几个大盘盘将成为区域域住宅市场发发展的中坚力力量。因此，，研究这一区区域几个大盘盘，对于本项项目而言，具具有重要意义义。（三）芜湖经经济技术开发发区1、区域概况况东至铁路，南南至合芜高速速，西至长江江，北至泰山山路。为芜湖湖新兴的工业业产业园区。。2、区域特征征开发区的做为为芜湖市第二二产业的聚集集区域，由于于其独特的地地理特征，在在房地产发展展方面，体现现为两个极端端。以产业工工人为主主要购房房群体，，使得本本区域有有相当量量的低价价产品推推出。与此同时时，由于于开发区区又有凤凤鸣湖以以及银湖湖等不可可再生的的优质景景观，使使得本区区域域同时又又出现了了较高档档的楼盘盘。3、综述述但无论是是任何一一种类型型的产品品，其消消费群体体对于本本项目而而言意义义不大。。因为：：（1）产产业工人人很难跨跨越城市市进入不不项目区区域购房房（2）考考虑到本本项目地地价成本本等因素素，很难难为产业业工人提提供低价价产品并并与其区区域原有有的地段段产品竞竞争。（3）本本项目周周边基本本没有优优质景观观资源，，很难做做高档景景观住宅宅。（四）结结论：所以，通通过对整整个芜湖湖房地产产房地产产区域板板块的划划分，从从而锁定定对于本本项目有有意义的的区域板板块研究究，对于于本项研研究的速速度及精精确度有有极大帮帮助。对对于项目目的购买买群体以以及买方方价值的的找寻提提供基础础。四、城市市楼盘销销售速度度分析一个城市市的销售售速度，，基本上上可以体体现该城城市的房房地产市市场的景景气度。。本报告告分别选选定高、、中、低低不同档档次不同同区域楼楼盘，以以求尽可可能准确确判断出出楼市的的平均销销售速度度。从而而为本项项目之后后的推盘盘节奏，，提供数数据支持持。（一）长长江长现现代城所属板块块：弋江江区（紧紧邻青弋弋江和长长江）物业类型型：多层层，小高高层，高高层开盘时间间：03年初均价（最最高低价价、价差差）：4600——4700元/平平方米价格分析析：具有有一线稀稀缺江景景资源，，不可复复制，城城市中心心地带，，价格应应取高点点，沿江江景观户户型价格格在5100元元/平米米左右，，楼层越越高价格格越高，，东西边边户价差差约100———200元/平平方米（（根据景景观不同同价格差差异或许许较大）），低层层价格4100元/平平方米。。05年年销售均均价在3500-4000元元/平方方米户型特征：户户型面积90——160平方米，主主力户型在120M2-160M2之间，还有有少部分户型型面积在250M2左右右，有飘窗、、空中花园/观景阳台等等附加值，面面市时间教长长，户型品质质一般，户型比例：目目前入网1210套，销销售1093套，主力户户型120平平方米。销售速度：05年推出出的户数在100套左右右，06年销销售的套数在在300-400套，4年半共计销销售近1100套。销售售速度0.7套/天。规划亮点：沿沿江大盘，气气势恢弘，同同时拥有城市市中心配套资资源。价值盈余：配配套，江景。。综述：市中心心江景楼盘，，为城市楼盘盘高位点，气气势不凡，但但由于价格高高，导致销售售速度并不突突出。于本项目的思思考：此楼盘盘为楼市高位位盘，具有无无敌江景资源源，可以看出出城市接受程程度，对城市市的包容性和和心态的了解解有一定的帮帮助。（二）鸿达.春江花园所属板块：镜镜湖区物业类型：多多层、高层开盘时间：06年10月月预售均价：2875元/平米户型特征：户户型面积54-161平平米销售速度：一一期204套套，全部售完完。二期约07年10月月开盘。综述：楼盘已已经开始入住住，外观一般般。于本项目的思思考：老城区的房子子卖的快。周周边是待拆迁迁的旧房子，，小区门前的的道路年久失失修，由此可可见大部分人人还是有老城城区情节，只只要产品尚可可，环境差点点也可接受。。（三）巨龙.城市花园所属板块：镜镜湖区物业类型：高高层、多层开盘时间：大大约05年年6月均价（最高低低价、价差））：3580元/平方方米价格分析：12楼为3900元/平方米、11楼为3820户型特征：102－154平米，采采光较好户型比例：电电梯房135-150平平米，多层层已售完销售速度：0.59套/天规划亮点：一一梯一户综述：本项目目位于城市东东扩龙头，绿绿地率为37.4，虽然然项目紧贴汀汀棠公园，但但中间还是有有一条城市主主干道，相对对环境较差，，项目的左边边还有一个驾驾校培训基地地。于本项目的思思考：本项目无明显显优势，周边边环境较差，，之所以销售售较好，在于于项目的销售售恰逢05年年06年的市市场空白期，，市场上可供供选择的楼盘盘不多，消费费者几乎无房房可选，只要要有房就可销销售，但尽管管如此，其售售楼人员仍然然去其它楼盘盘作市场调查查，高层产品品仍然抗性较较大，销售一一般。（四）伟星平平湖秋月所属板块：镜镜湖区物业类型：多多层，景观高高层（18层层）开盘时间：06年5月均价（最高低低价、价差））：小高层3900元/平方米，多多层3900元/平方米米（多层为5层，顶跃阁阁楼赠送）价格分析：高高层层差30元/平方米米，多层顶层层价格最高，，四层三层价价格相同，一一层价格最低低，顶层价格格与四层价格格差价700元/平方米米，1层与四四层价差500元/平方方米，东西户户差价100——120元/平方米米。户型特征：户户型面积86——170平方米，户户型方正，空空间均衡，有有观景阳台等等附加值，其其中顶层赠送送阁楼，阁楼楼最高点4米米，客厅挑空空，赠送面积积与顶层面积积相差不多，，有卫生间设设置，没有隔隔断，有老虎虎窗采光通风风，为斜屋顶顶。户型比例：一一期616户户，其中小高高层180户户（101平平方米占20%，另80%为120——140平方米），，多层436户（86。。2平方米占占11%，102平米占占5%，118平米占5%，其他均均为120平平米以上户型型），整个社社区总户数1200户销售速度：一一期截止目前前为止（13个月）除四四套140平平米以上产品品和两个样板板间外，全部部销售完毕，，共计销售套套数610套套，一期销售售率99%。。销售速度1.56套/天。规划亮点：紧紧邻西阳湖，，观景高层，，社区内部保保留6亩原生生树林自然生生态景观，整整个园区植被被丰富，以绿绿色植物为主主体，硬铺装装巧妙联系个个景观，临街街建筑退让40米，打造造渗透的私有有道路景观。。价值盈余：开开发商品牌，，出色的销售售道具（售楼楼部，样板房房等），工程程质量，物业业管理，产品品规划，景观观优势，区位位优势，优质质户型（高层层18%公摊摊，多层9%公摊）综述：综合评价高的的楼盘，自身身及配套均为为优秀。于本项目的思思考：此楼盘代表靠靠近市中心区区楼盘的高层层次水平，以以此为参照，，可以感知芜芜湖楼市的发发展的素质，，对于本项目目进入市场的的基本准备有有个参照体系系，不可轻视视这个市场。。（五五））腾腾越越.雍雍景景园园所属属板板块块：：开开发发区区物业业类类型型：：纯纯多多层层开盘盘时时间间：：07年年6月月18日日均价价（（最最高高低低价价、、价价差差））：：均均价价为为3300元元价格格分分析析：：多多层层3300的的价价格格属属于于开开发发区区板板块块可可接接受受的的较较高高价价格格户型型特特征征：：86－－124平平米米,大大开开间间，，小小进进深深，，格格局局方方正正，，卧卧室室及及客客厅厅基基本本朝朝南南。。户型型比比例例：：中中小小户户型型为为主主。。价值盈余余：多层层中小户户型。综述：盘盘子小，，纯多层层，外立立面一般般，于本项目目的思考考：多层由于于市场稀稀缺，价价格被拉拉高，销销售速度度较快。。由于土土地价格格的快速速攀升，，现在芜芜湖的土土地价格格已经超超过100万/亩以上上，楼市市将全面面进入电电梯房时时代，在在今后较较长的一一段时间间内多层层仍将是是畅销产产品。（六）江江岸明珠珠所属板块块：弋江江区物业类型型：小高高层、高高层均价（最最高低价价、价差差）：/小高层层价差为为二层为为4054，十十层为4698价格分析析：/高高层十七七层为4414－4698，，户型特征征：/户户型方正正，南北北通透户型比例例：/88-143平平米销售速度度：0.8套/天价值盈余余：本项项目处于于长江景景观带，，地处青青弋江南南，临街街中山南南路，新新时代商商业街为为配套，，临近中中山路步步行街，，毗邻规规划中的的滨江公公园、三三潭公园园。综述述：：社社区区规规划划南南低低北北高高，，东东低低西西高高，，点点式式建建筑筑与与板板式式建建筑筑相相结结合合，，环环形形道道路路设设计计降降低低道道路路占占地地面面积积，，道道路路宽宽度度为为6米米，，可可以以双双向向会会车车。。（七七））永永捷捷.江江城城国国际际所属属板板块块：：弋弋江江区区物业业类类型型：：小小高高层层开盘时时间：：06年初初，二二期计计划07年年8、、9月月份开开盘均价（（最高高低价价、价价差））：3100元元户型特特征：：60-160平米米，其其中90平平米以以下占占70%销售速速度：：一期期售完完，3.6套/天规划亮亮点：：面向向工薪薪阶层层的中中档商商品房房。采采用多多层和和小高高层住住宅相相结合合，使使小区区的空空间层层次和和景观观效果果更为为丰富富。小小区的的道路路等级级清晰晰，基基本做做到人人车分分流。。价值盈余：：户型不错错，配套齐齐全，面积积适中。综述：项目目附近有奥奥林匹克公公园和高校校园区，社社区配套齐齐全，生活活便利，小小区内有个个九年制的的中小学校校。（八）富贵贵园所属板块：：弋江区物业类型：：多层、小小高层均价（最高高低价、价价差）：多多层售完，，小高层一一层价格为为3762元每平米米，十层为为4722元每平米米，均价为为4300元每平米米.户型特征：：双阳台飘飘窗设计，，层高2.9米，户户型浪费较较大户型比例：：一期240套，二二期198套小高层层,133-143平米销售速度：：1.5套套/天规划亮点：：由于是小小盘，基本本无亮点。。如果有的的话，只有有社区的中中心花园价值盈余：：靠近市中中心,毗毗邻滨江公公园于本项目的的思考：该该项目交通通便利，社社区较小，，配套不完完善，面积积偏大，二二期总价基基本在60万左右。。（九）融汇汇锦江所属板块块：镜湖湖区（东东向过铁铁路）物业类型型：多层层，小高高层，高高层开盘时间间：06年5月月均价（最最高低价价、价差差）：小小高层3800元/平平方米，，多层4000元/平平方米，，总体均均价3900元元/平方方米价格分析析：小高高层层差差30元元/平方方米，顶顶层价格格最高，，最高约约4100元/平方米米，一层层价格3600元/平平方米左左右。户型特征征：户型型面积80———170平方米米，户型型方正，，空间均均衡，有有入户花花园、飘飘窗、观观景阳台台等附加加值，其其中顶层层客厅挑挑空。户型比例例：一期期600余户销售速度度：一期期截止目目前为止止（13个月））销售500余余套，销销售率约约为84%。销销售速度度1.28套/天。规划划亮亮点点：：规规模模大大，，部部分分可可以以看看到到青青弋弋江江，，规规划划无无过过多多亮亮点点，，符符合合整整体体市市场场较较高高位位素素质质。。价值盈余余：优质质户型，，出色的的销售道道具（售售楼部，，样板房房等），，部分景景观优势势，。综述：户型出彩彩楼盘，，营销力力强，购购买人群群大为公公务员，，医生，，教师等等。于本项目目的思考考：此楼盘代代表跨越越铁路后后高品质质楼盘，，其最大大优势为为生活配配套齐备备，，从从区域成成熟角度度考虑可可以预见见本项目目后续配配套成熟熟后的发发展。（十）：：银湖.波尔卡卡所属板块块：开发发区物业类型型：住宅宅：纯多多层、SOHO：小高高层开盘时间间：06年3月月24日日均价（最最高低价价、价差差）：跃跃层均价价为2750元元，楼盘盘均价3367，价格格分分析析：：开开盘盘单单价价多多层层为为2788元元起起，，一一期期推推出出190套套，，只只留留有有21套套跃跃层层。。户型型特特征征：：住住宅宅70－－90，，130－－300，，SOHO39－－55平平米米每户户都都有有较较大大的的采采光光面面，，通通风风较较好好，，面面积积和和辅辅助助面面积积较较大大，，布布局局紧紧凑凑，，功功能能明明确确，，相相互互干干扰扰小小。。户型型比比例例：：一一期期190套套，，销售售速速度度：：快快(2.34套套/天天)规划划亮亮点点：：社社区区配配套套完完善善，，绿绿化化率率近近40%，，并并拥拥有有庭庭院院景景观观。。价值值盈盈余余：：优优质质户户型型，，大大社社区区，，大大规规模模综述述：：项项目目位位于于开开发发区区经经济济重重心心地地位位，，带带动动了了北北城城区区人人口口迅迅速速增增长长，，就就业业人人口口激激增增，，也也使使得得北北城城区区房房产产需需求求旺旺盛盛，，极极大大带带动动了了北北城城入入住住及及租租赁赁市市场场的的需需求求。。于本项目的的思考：开发区一类类的高档住住宅，产品品齐全，辅辅助面积较较大总价30万左右右处于市场场空白期，，35万以以下的房源源较少。配配套完善，，属于大规规模品牌小小区。（十一）中中央城所属板块：：弋江区（（靠近项目目地块）物业类型：：多层，小小高层，高高层开盘时间：：07年6月10日日均价（最高高低价、价价差）：小小高层3086元/平方米，，多层3470元/平方米价格分析：：符合区域域价格梯级级变化规律律，理性定定价户型特征：：户型面积积80———140平平方米，有有飘窗、入入户花园、、观景阳台台等附加值值，但12米多的进进深教大，，户型的舒舒适度不够够。户型比例：：一期约240户销售速度：：2007年6月10日开盘盘，全部售售磬。规划亮点：：130万万平规模大大盘，行列列式排布。。价值盈余：：会展中心心为开发商商所建，章章显实力；；除自身配配套以外，，教育资源源丰富。综述：规模模大盘，价价格取中，，在尚为发发展起来的的南部住宅宅市场是领领军楼盘，，直接影响响到后续进进入此区域域的楼盘。。于本项目的的思考：此楼盘位于于项目地块块和市区之之间，是项项目必须要要跨越的屏屏障，因此此这个项目目的销售情情况和发展展对于本案案有着极其其重要的借借鉴作用，，一定要密密切关注。。五、楼市采采样信息分分析（一）销售售速度以采样标本本为依据，，销售速度度最快的为为3.6套套/天，最最慢的为0.59套套/天，多多楼盘集中中在1.5套/天左左右的销售售速度。整整个城市商商品房销售售速度极快快。以销售速度度较快的银银湖波尔卡卡为例，其其产品多样样化，住宅宅多为纯多多层，SOHO为小小高层，价价位适中，，市场定位位极为准确确。相反，以销销售较慢的的巨龙城市市花园，在在市场较好好的情况下下，销售速速度仅为0.59天天，主要原原因在于，，周边配套套差，自身身产品又缺缺乏特色。。即使在市市场产品断断档期，销销售速度依依然一般。。而长江长长虽然拥有有极佳的景景观资源，，销售速度度依然难以以提升，根根本原因在在于销售均均价过高，，客观上拉拉长了销售售周期。多数销售速速度集中在在1.5套套左右，如如平湖秋月月等。以平平湖秋月为为例，紧邻邻西阳湖，，观景高层层，社区内内部保留6亩原生树树林自然生生态景观，，整个园区区植被丰富富，以绿色色植物为主主体，硬铺铺装巧妙联联系个景观观，临街建建筑退让40米，打打造渗透的的私有道路路景观，价价位适中。。虽然面积积较大，销销售状况依依然良好。。综述：芜湖湖楼市整体体而言，销销售速度极极快，以上上的销售速速度仅是保保守采样分分析。在售售楼部访谈谈中发现，，部分楼盘盘从开盘到到售罄，仅仅数周甚至至数天，销销售速度已已然高达每每天10余余套。但这这样的销售售速度仅是是市场整体体产品断档档情况下的的病态反映映。所以，在保保守采样分分析的情况况下，分析析部认为，，芜湖楼市市销售速度度大致可做做如下判断断：（1）高价价位楼盘或或者环境产产品差的楼楼盘销售速速度慢（2）中档档楼盘，产产品、区位位较好，销销售速度较较快。（3））中中低低价价位位，，区区位位好好，，产产品品多多样样化化楼楼盘盘销销售售速速度度最最快快。。（二二））买买方方价价值值体体系系分分析析1、、汇汇总总采采样样楼楼盘盘数数据据，，分分析析部部认认为为芜芜湖湖购购房房群群体体的的买买方方价价值值体体系系可可分分为为以以下下三三类类，，其其中中A类类最最为为重重要要，，B类类其其次次，，C类类再再次次：：A类类：：区区位位、、价价格格、、交交通通、、教教育育设设施施、、超超市市（（300-1000米米））、、套套型型空空间间等等B类类：：生生活活服服务务设设施施（（300-1000米米））、、运运动动设设施施（（300-1000米米））、、建建筑筑形形态态等等C类类：：开开发发商商品品牌牌、、景景观观绿绿化化率率、、容容积积率率、、会会所所、、停停车车、、物物管管2、、整整体体而而言言，，芜芜湖湖房房地地产产市市场场楼楼盘盘整整体体素素质质较较高高，，大大多多数数楼楼盘盘户户型型及及建建筑筑品品质质均均较较高高。。所所以以，，未未来来两两三三年年内内，，若若市市场场供供应应量量大大幅幅度度上上升升，，那那么么区区位位及及价价格格因因素素将将成成为为主主要要竞竞争争力力。。3、、所所以以，，本本项项目目在在与与大大多多数数楼楼盘盘比比较较区区位位较较差差的的情情况况下下，，应应做做好好以以下下买买方方价价值值向向度度：：（1））价价格格不不能能过过高高。。（2））注注重重套套型型空空间间设设计计。。（3））强强化化品品牌牌力力。。（4））注注重重景景观观绿绿化化。。（三三））主主力力市市场场需需求求及及市市场场空空白白探探求求1、、从从市市场场调调研研及及分分析析来来看看，，分分析析部部始始终终致致力力于于寻寻找找芜芜湖湖房房地地产产市市场场的的主主力力消消费费群群体体及及产产品品需需求求类类型型。。（1）从消消费群体来来看收入较较高的公务务员，医生生，教师，，外地人，，基本上构构成了芜湖湖市商品房房市场消费费的主力军军。（2）从产产品需求来来看，其主主要需求类类型集中在在110-120平平米左右，，均价3300-3500的的中档产品品。2、对于本本项目所处处区域而言言，项目区区位较差，，生活配套套及交通均均不够便利利，但本项项目属于