2022年上海楼市疯涨背后的逻辑分析

年上海楼市疯涨背后的逻辑分析当全部人还在谈论深圳楼市何时降温时，另一座超大城市上海突然发起了烧。一线城市新盘火爆，二手房市场“跳价连连”，有媒体报道，上海楼市有些甚至来了一个“三级跳”——早、中、晚不同的价格。2022年上海楼市疯涨背后的规律分析详情如下。

上海楼市的涨势还在连续，国家统计局最新公布的数据更加印证了这点。上海楼市将复制深圳去年以来的行情吗？究竟是谁买走了上海的房子？上海常住人口的削减将给楼市带来哪些根本上的变化？近日，北京青年报记者前往上海，试图摸清上海楼市疯涨背后的规律。

“过去两个月，买房就像流行感冒一样在上海的大街小巷传播。”家住杨浦区的上海市民陈女士说。陈女士的话得到了国家统计局最新发布数据的印证，在2月份上海二手房的涨幅已经位居四个一线城市的首位，新建商品住宅的价格涨幅也只是仅次于深圳。

现状：上海楼市2月环比涨幅超广州4倍

上海楼市的涨势还在连续。3月18日，国家统计局发布了2月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，二手住宅价格，与上月相比，70个大中城市中有34个城市上涨。环比价格变动中，最高涨幅为6.7%，最低为下降1.1%。上海以涨幅5.3%排在合肥之后，位居全国其次，但已经将北广深三个一线城市远远地抛在了身后。而同期广州二手住宅的环比只上涨1.2%，上海的涨幅已超过了广州的4倍，呈现出一种明显过热的现象。

在新建商品住宅（不含保障性住房）价格方面，上海也以2.9%的环比涨幅屈居亚军，但其与第一名深圳的差距在逐月削减。更多最新上海房地产行业政策分析信息请询问发布的《2022-2022年上海市房地产行业深度分析及“十三五”进展规划指导报告》。

上海一名地产分析师支出，照此速度涨下去，上海房价将很快赶超香港。目前铜锣湾地区的房价，均价也只有10万港币每平方米，而位于上海中环线上的静安府售价已经高达8万-9万人民币每平方米。对于上海楼市的现状，上海易居房地产讨论院的讨论总监严跃进表示，正是这种恐慌性购买导致了价格的非理性增长，由于人们都想在房价进一步上涨前购买。

追访：上海楼市将成为深圳的翻版吗？

然而，在上海楼市高歌猛进、北京楼市暗流涌动之时。深圳楼市却悄然发生了一些变化。深圳楼市3月以来二手房成交表现不抱负。深圳链家、Q房网、美联物业、家家顺等多家中介数据均显示，3月二手房成交萎缩，成交量相比1月份均下降超过30%。北青报记者在深圳的多名好友也表示，深圳部分区域的热度开头下降，部分房源已调低了报价。家住深圳的边先生最近频繁被中介骚扰。边先生介绍，他身边的好多伴侣近期都受到了二手房中介的电话轰炸。

由于担忧新一轮的市场调控导致出手困难，一些投资者开头低于市场价出售手中的房源；而一些嗅觉灵敏的地产商开头以较低的价格开盘以尽快出货。据深圳本地媒体的报道，3月以来深圳二手房市场部分房东回调了挂牌价格，幅度在5%-10%之间。位于深圳后海的一处豪宅甚至降价200万元出售，这些新的迹象在深圳楼市中引发了热议。

深圳楼市的降温是临时的盘整还是拐点？上海的楼市会“完善”复制深圳楼市的行情吗？

发觉：券商搬家瞄准卖房人群

浦东新区张杨路四周一家广发证券营业部近日把办公地点挪到了四周的房屋交易中心门口。仅仅半年时间，证券营业部和房屋交易中心的冷热就完成了转换。该营业部客户经理小蒋说，他们准备向那些卖了房子的高净值人群推销固定收益类产品。

“二手房市场是典型的对手交易，任何一宗买的背后都是对应着一宗卖的生意。”广发证券的一名分析师指出，虽然现在改善性住房占了很大一部分比例，往往一个市民既是卖家，又是买家。但其中环环相扣，追根究底，卖的原动力来自高端楼盘，买的驱动力则是底部的刚需。

克而瑞讨论中心分析师陈开朝认为，上海整体驱动力从刚需转向改善、中高端、豪宅，今后的趋势是刚需萎缩、改善、中高端、豪宅持续放量。与此同时，高阶需求的放量又严峻依靠于低阶需求的承接力。目前上海四类需求驱动力达到新的平衡，据此预判，房价快涨的行情仍会持续一段时间。

上海的楼市火爆行情还在持续，但也有人选择逆向操作。“你选择在5100点的楼市买房？还是选择在2900点的股市入场？”近日，上海某公募基金打出了这样的宣扬语言，吸引客户买入股票型基金。

买房故事：“富豪们在卖房而你却在买房”

中老年人“国家的钱”不借就太惋惜了

家住崇明岛的刘女士是一名出租车司机。年前，她把自己和家人多年的积蓄全部拿了出来，在江对岸杨浦区买了家里的其次套房子。如今，看着房价一每天上涨，刘女士觉得自己这一步走对了。

去年11月份，刘女士看着当时的房价已经开头上涨，就和家人商议 再买一套房子，当时她的丈夫并不同意。刘女士的丈夫担忧他们的还款压力。

刘女士说，激发她买房的一方面是货币的持续贬值，觉得放在银行里不划算，而直接让她下定决心的是房贷新政。今年2月，中国央行再次下调个人住房贷款首付比例，首套房从过去的三成降至现在的两成，二套房也降至三成。“要是亲戚伴侣的钱，我确定不敢借，指不定他们什么时候要用，但国家的钱，这个时候不借就太惋惜了。”

刘女士给北青报记者算了一笔账：她买的这套房子，每个月需要还的房贷大约是1万元，房子租出去的租金大约是3000元，加上夫妻俩的公积金，每个月只需要再掏4000元左右。“假如房子涨得多，过几年就把它卖掉，假如不涨就留给儿子以后结婚的时候当婚房。到时我们也该退休了，剩下的房贷可以由儿子接过去。”

北青报记者了解，在此轮楼市上涨过程中，像刘女士这样的中老年人占了不小的比例。在上海市各区县的房屋交易中心，据北青报记者目测，中老年人已经占了近三分之一的比例，一些房屋交易中心甚至特地设立了中老年人窗口。

自住型买家火爆行情下弃创业买房的上海年轻人

肖明是上海本地人，已有一套住房的他原来并无购房的准备，他原来预备注册企业做生意，但现在他动摇了，家里人都劝他再买一套房。“从去年年底开头，上海房价蹭蹭地往上涨，亲戚同事伴侣一起上阵劝他，再不买以后就买不起了。”

在亲友们劝告肖明放弃创业改买房的过程中，有两个案例被反复引用。其中一个是媒体报道的“四成上市公司的利润买不起北上深的一套房”。这个数额不敌北上深一套豪宅的价格。另外一个案例是万科董秘谭华杰“京沪房价要赶超纽约”的说法。

经不起身边的各种劝告，肖明打算买房了。投资客的引导作用，让肖明这类自住型买家慌了神。“他们可怕了，于是哗哗地跟着往上冲。”

上海链家讨论部的数据显示，在这一轮房价上涨大潮中，自住型买家占主导，其中又以改善型需求的释放尤为突出。过去，刚性需求买家和改善型买家各占一半，而今年二者比例达到了四六开，在上海的中心城区甚至达到了三七开，后者占了绝大多数。由于改善型买家置换时最先考虑二手房，由此带来了二手房成交量的暴涨。

富人江浙一带的有钱人在“出货”

新江湾城几乎是上海豪宅最多的区域，区域内有着华润新江湾九里、九龙仓玺园等一大批高端豪宅项目。当地的开发商和地产中介声称这里就是将来上海的“富人区”，房价要赶超“陆家嘴”。北青报记者留意到，这里房价均价已超6万元，某种程度上已经靠近了金融中心陆家嘴。但实际上，这里的商业和配套离陆家嘴实在是差得太远了。

北青报记者发觉，这个区域多数小区夜间开灯率都不高，有些已入住多年的小区开灯率不足两成，而开灯率在肯定程度上是空置率的佐证，是“睡城”的标志。

对于开灯率低的问题，殷高东路地铁四周的一名链家地产中介人员透露了真相：这里一套房动辄上千万元，光上海本地人根本没有这么大的购买力，买房的大都是江浙一带过来的富人，他们在年前就已经布好了局，往往一次就买了多套。至于上海的楼市限购问题，该中介人员称，对于有钱人来说这不是难事，有许多规避限购的方法。

上述中介人员介绍，现在上海的中产阶级在恐慌心情的带动下已是买房的主力军，但是那些年前就买了房子的富豪却正趁着这波行情出货。该中介随后向北青报记者翻开一本标记着大量待售房源的笔记本。“这些都是近期托我们卖的高端房源。”

中信证券的一名分析师称，目前楼市特殊是二手房的放量行情像极了去年上半年的股市，当时沪深A股放出天量，多空激烈对决。而爆炒之后往往是一地鸡毛，对于楼市而言，假如你不是刚需而是一名投资者，最可悲的就是“富豪们在卖房，而你却在买房”。

财经聚焦上海常住人口削减背后的楼市购买力变迁

上海中原地产讨论询问部经理卢文曦认为，上海楼市上半年的火爆趋势应当会有所连续，下半年暗存隐忧。上海对今年楼市调控的政策口风就是从严从紧。不排解房价有失控苗头后，上海也跟随出一些压制性政策。然而，影响上海将来房价的除了监管可能还有另一个缘由——所谓的“刚需”。在众多楼市分析师那里，言必谈“刚需人群”已经成为一种现象。“刚需人群”是楼市进展第一推动力。但上海市近期公布的文件显示，一线城市“刚需”背后最主要的人口数量却呈现削减的趋势。

日前，上海公布的《2022年上海市国民经济和社会进展统计公报》显示，至2022年年末，全市常住人口总数为2415.27万人。其中，户籍常住人口1433.62万人，同比增长0.3%，外来常住人口981.65万人，同比下降1.5%。相比2022年996.42万的外来常住人口，2022年上海外来常住人口削减近15万。有专家指出，这是上海改革开放近40年以来，常住人口的第一次下降。

40年来的城市化进程带来了中国房地产波澜壮阔的进展。特殊是一线城市享受了人口净流入的“红利”。常住人口的削减是否意味着刚需的减弱呢？将来的房子卖给谁？

上海社会科学院经济讨论所所长左学金表示，上海去年人口负增长有“人口与政策”两个因素——首先全国去年流淌人口总量在下降，说明农村可以向城镇流淌的劳动力下降也很厉害，这会影响进入一线城市的劳动力数量；其次，中央三中全会明确要求严控特大城市人口规模，因此上海实行了措施，对外来人口居住区整顿、清理违章建筑以及对造成污染的企业被关闭，这些也推动了低端的外来人口离开上海。

根据房地产行业特征，人口净流出城市，总是房地产去库存压力大，房价持续下跌的地方。比如东北、中西部的许多城市，就是由于人口常年净流出，所以房价开头急剧下跌。那么为何上海的楼市呈现出相反的特征呢？对此，有分析师认为，上海的低端产业退出与高端产业进入同时进行，高端人才的进入带动的是购房需求。

上海不是唯一的例外。目前，一线城市人口数量过快增长，已接近或在某些方面上超过资源环境承受极限。无论是出于行政管理还是个人选择，将来一线城市流淌人口增长速度都将会放缓。比如北京近年来治理“城市病”，转移部分低端产业带来常住人口增长变缓的趋势，统计显示，“十二五”时期，北京常住人口增量从2022年的57.4万人，降至2022年的18.9万人，增速从2.9%降至0.9%。从增量所占比重看，北京每增加100名常住人口中，常住外来人口从增加66人，下降到增加21人。

各种数据显示，一线城市房价持续上涨的人口基础不稳。人口因素历来是房地产市场进展原动力，一线城市也不例外。上海常住人口40年来首度步入负增长，给一线楼市敲响了警钟。

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反面教材：钢材城楼盘烧退后的不良资产

律师陈挺已经在上海松江区泗泾镇驻扎了半年有余，他每天的工作就是帮一家资产管理公司处置不良资产，这些不良资产大都是抵押贷款的房子。

泗泾镇主要的产业就是松江钢材城，这里一度是华东地区最大的钢材现货交易市场。几年前，钢材城生意火爆的时候，钢材城的商户纷纷在四周小区买房，房价一路上涨，四周的一个小区房价从单价8000元左右很快涨到了2万元。陈挺介绍，当时这些商户买房时都使用很高的杠杆，除了部分民间借贷以外，包括实行联合担保的方式从银行贷款，买几套房的商户不在少数。

然而，好景不长，钢贸行业的寒冬很快来临。钢材城开头变得很冷清，几乎没有生意。部分商户开头断供，一些钢贸商甚至选择了跑路。他们抵押给银行和资产管理公司的房子就成了不良资产。

如今，上