万科泊寓策划方案-专属于城市青年租赁生活社区课件

美好生活从泊寓开始美好生活从泊寓开始1请看小明和小花的故事请看2录目遇见

“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”123录目遇见“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”1233遇见

“泊寓”为什么要做泊寓？泊寓是什么？竞品分析我们能做什么？遇见“泊寓”为什么要做泊寓？401国内市场前景巨大国内房屋租赁的交易额约为8000亿02每年新增应届毕业生的租房规模达600亿03深圳市场需求旺盛78.2%的年轻人处于租房状态青年市场持续增长现状租赁市场产品组成杂乱品牌供应集约程度低深圳房屋租售比最低租户缺乏安全感难以形成规模效应租金增长空间大遇见“泊寓”——为什么要做泊寓？01国内市场前景巨大国内房屋租赁的交易额约为02每年新增应届5专属于城市青年租赁生活社区泊寓这里可以是你的欢乐颂，也可以是你的爱情公寓总之，这里充满无限可能和想象空间活力有序宜居家友邻PortApartment遇见“泊寓”——泊寓是什么？专属于城市青年租赁生活社区泊寓这里可以是你的欢乐颂，也可以是6优点距离科技园近价格实惠，性价比高安全有保障缺点走道窄，通风照明差软装粗糙，墙面处理水平差隔音效果差潮湿空间利用率低泊寓科技园店厦门莲前公社店优点装修精美，通风照明好距离软件园二期近附近商业配套齐全缺点户型面积小，卫生间小晾晒空间不足，部分户型无阳台窝巢白石龙店优点装修风格多样交通便利缺点价格较高周边环境差，有废品回收站等部分户型卫生间小住户准入标准低，人员混杂遇见“泊寓”——竞品分析优点泊寓科技园店厦门莲前公社店优点窝巢白石龙店优点遇见“泊寓7改造“泊寓”（科技园店）——产品提升需求分析功能分析产品改造改造“泊寓”（科技园店）需求分析8产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲沙发区

游戏区影音区健身区吧台公寓公共晾晒公共洗衣房露台(可选)公共休闲区公共厨房办公创客会议PS:数据来源2015年NP16《万科驿——家开始的地方》办公区

娱乐区

生活区产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲9产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲沙发区

游戏区影音区健身区首层公共洗衣房公共休闲区会议咖啡桌游台球垃圾房仓库流动办公商业吧台停车场公寓公共厨房公共餐厅露台公共晾晒区公共洗衣房公共晾晒区公共休闲区天台标准层顶层产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲10结论：必备：床；床垫；热水器；衣柜；书桌；宽带；空调入口智能门锁厨台热水器盥洗空调床/床垫沙发冰箱茶几储纳洗衣机晾晒工作台油烟机鞋

架

可选配必选配数据来源：截取于2013年赶集网内部租房分析报告，问卷收回130809份产品需求与功能——公寓理想化模型分析结论：必备：床；床垫；热水器；衣柜；书桌；宽带；空调入口智能11XBOX网咖VR体感游戏桌游麻将棋牌酒吧台台球厅工作区电影区落地逻辑=存量改造（劣质库存）+增量提升形成联动→活力中心现有改造产品改造和提升——公区XBOX网咖VR桌游麻将酒台工电落地逻辑=存量改造（劣质库存12流量、停留户外运动拍照滞留环形跑道视觉冲击3D历险森林唱吧全资源设计：社区每一平米、每一立方米都充分利用。全社会开放：

建议形成社区活力中心（共享经济）产品理念品牌效应产品改造和提升——环境流量、停留户外运动拍照滞留环形跑道视觉冲击3D历险森林唱吧全13改造“泊寓”（科技园店）——运营提效节点优化财务测算改造“泊寓”（科技园店）节点优化14节点优化——目标设计【运营痛点】可否缩短设计周期？可否缩短招租周期？8月

9月

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12月1月2月3月

4月5月6月

7月

8月项目获取第一次施工设计第二次施工设计施工招标施工进场春节休息12日开业招租达九成9300平改造！耗时超过两个月？【问题一】达到预期招租率

耗时太久，五个月？【问题二】【优化目标】设计周期缩短一个月达预期招租率周期缩短至三个月节点优化——目标设计【运营痛点】8月9月15节点优化——方案措施一【解决方案】【节点优化】获取项目与设计资源确认同步；缩短设计周期！【问题思考】与公司设计资源冲突，只能自行寻找设计资源整体9000平，量少设计院不愿介入，耽搁时间设计周期缩短至一个月【目标一】节点优化——方案措施一【解决方案】【问题思考】设计周期缩短至16节点优化——方案措施二达预期招租率周期缩短至三个月【目标二】【思考】如何缩短招租周期？同时达到预期招租率【解决方案】维持线上推广：58同城及时更新豆瓣持续刷帖（一天一次）关键节点线下活动：抓住节点：大学毕业季把握时间：年后返城流精确打击：科技园重点区域派单节点优化——方案措施二达预期招租率周期缩短至三个月【目标二】17线上推广58同城搜房网安居客豆瓣线下推广传单广告投放学校定点宣传外展活动推广渠道68%32%时效性强成本高占比低【推广方案小结】：线上推广占据到访量68%

（主力）线下到访具有时效性，且花费较大（可部分优化）58同城占据线上到访量的60%以上

（重点投入）安居客、搜房线上到访量累计约30%豆瓣8月投放以来到访转化率持续增高（重点跟进）节点优化——推广方案小结8月

9月

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12月1月2月3月

4月5月6月

7月

8月线上58同城搜房网安居客豆瓣线下传单广告投放学校定点宣传外展18整体测算免租期

2015年2016年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月原先节点中标设计设计施工进场开业招租率

40%70%90%租金收入381920668360859320公寓租金增长率

（按深圳GDP15年增速8.5%等额现值计算）0.90%1.57%2.38%现金流入381920668360859320累计现金流入381920668360859320优化后节点中标/设计确认设计施工进场开业招租率40%60%80%90%租金收入381920572880763840859320公寓租金增长率

（按深圳GDP15年增速8.5%等额现值计算）0.90%1.57%2.38%现金流入381920572880763840859320累计现金流入381920572880763840859320累计优先资金954800【说明】：测算价位2800元/间不考虑税费等因素招租率节奏参考其他城市泊寓可通过销售策略辅助定价，达到预期招租节点提前两个月免租期内获得现金流提前现金流回正利润增加财务测算整体免租期2015年2016年8月9月10月11月12月119【节点优化】：

1、项目获取与设计资源确认同步，可节省出设计及招标时间，提升运营节奏！2、持续的线上推广拓展，对于出租的到访转化量促进明显！【财务测算】：（优化后）1、抢出两个月免租期，并直接获得高达95万现金流！2、资金回正周期缩短至4年内！3、提前获得现金流，对IRR提升影响较大！关键指标数据回正年5年回正周期4.11年IRR8.37%EBITDA15,001,698CE15%累计现金流5,404,545节点优化前关键指标：节点优化后优势对比：房型套内面积建筑面积套数使用率租金单价增长率标准户型17.5627.434164%280010%一楼部分2002002

1007%总计63889353341

结论优化结论【节点优化】：关键指标数据回正年5年回正周期4.11年IRR20展望

“泊寓”泊寓愿景万亿大万科展望“泊寓”泊寓愿景21泊万千广厦，寓天下青年！泊万千广厦，22万亿大万科客户外内提效目标：城市配套供应商逻辑：扩大关注的客户群体优势资源：品牌影响、客户资源（沃土计划）、运营能力目标：综合的、系统性的、合理高效的的管理制度逻辑：流程设计、工程管理、组织架构、跨界合作优势资源：企业文化、人力资本（新动力）产品提升运营提效万亿客户外内提效目标：城市配套供应商目标：综合的、系统性的、23万科泊寓策划方案-专属于城市青年租赁生活社区课件24深圳泊寓2016.8深圳泊寓美好生活从泊寓开始美好生活从泊寓开始26请看小明和小花的故事请看27录目遇见

“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”123录目遇见“泊寓”改造“泊寓”展望“泊寓”12328遇见

“泊寓”为什么要做泊寓？泊寓是什么？竞品分析我们能做什么？遇见“泊寓”为什么要做泊寓？2901国内市场前景巨大国内房屋租赁的交易额约为8000亿02每年新增应届毕业生的租房规模达600亿03深圳市场需求旺盛78.2%的年轻人处于租房状态青年市场持续增长现状租赁市场产品组成杂乱品牌供应集约程度低深圳房屋租售比最低租户缺乏安全感难以形成规模效应租金增长空间大遇见“泊寓”——为什么要做泊寓？01国内市场前景巨大国内房屋租赁的交易额约为02每年新增应届30专属于城市青年租赁生活社区泊寓这里可以是你的欢乐颂，也可以是你的爱情公寓总之，这里充满无限可能和想象空间活力有序宜居家友邻PortApartment遇见“泊寓”——泊寓是什么？专属于城市青年租赁生活社区泊寓这里可以是你的欢乐颂，也可以是31优点距离科技园近价格实惠，性价比高安全有保障缺点走道窄，通风照明差软装粗糙，墙面处理水平差隔音效果差潮湿空间利用率低泊寓科技园店厦门莲前公社店优点装修精美，通风照明好距离软件园二期近附近商业配套齐全缺点户型面积小，卫生间小晾晒空间不足，部分户型无阳台窝巢白石龙店优点装修风格多样交通便利缺点价格较高周边环境差，有废品回收站等部分户型卫生间小住户准入标准低，人员混杂遇见“泊寓”——竞品分析优点泊寓科技园店厦门莲前公社店优点窝巢白石龙店优点遇见“泊寓32改造“泊寓”（科技园店）——产品提升需求分析功能分析产品改造改造“泊寓”（科技园店）需求分析33产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲沙发区

游戏区影音区健身区吧台公寓公共晾晒公共洗衣房露台(可选)公共休闲区公共厨房办公创客会议PS:数据来源2015年NP16《万科驿——家开始的地方》办公区

娱乐区

生活区产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲34产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲沙发区

游戏区影音区健身区首层公共洗衣房公共休闲区会议咖啡桌游台球垃圾房仓库流动办公商业吧台停车场公寓公共厨房公共餐厅露台公共晾晒区公共洗衣房公共晾晒区公共休闲区天台标准层顶层产品需求和功能——公寓理想化模型分析娱乐区长桌休闲35结论：必备：床；床垫；热水器；衣柜；书桌；宽带；空调入口智能门锁厨台热水器盥洗空调床/床垫沙发冰箱茶几储纳洗衣机晾晒工作台油烟机鞋

架

可选配必选配数据来源：截取于2013年赶集网内部租房分析报告，问卷收回130809份产品需求与功能——公寓理想化模型分析结论：必备：床；床垫；热水器；衣柜；书桌；宽带；空调入口智能36XBOX网咖VR体感游戏桌游麻将棋牌酒吧台台球厅工作区电影区落地逻辑=存量改造（劣质库存）+增量提升形成联动→活力中心现有改造产品改造和提升——公区XBOX网咖VR桌游麻将酒台工电落地逻辑=存量改造（劣质库存37流量、停留户外运动拍照滞留环形跑道视觉冲击3D历险森林唱吧全资源设计：社区每一平米、每一立方米都充分利用。全社会开放：

建议形成社区活力中心（共享经济）产品理念品牌效应产品改造和提升——环境流量、停留户外运动拍照滞留环形跑道视觉冲击3D历险森林唱吧全38改造“泊寓”（科技园店）——运营提效节点优化财务测算改造“泊寓”（科技园店）节点优化39节点优化——目标设计【运营痛点】可否缩短设计周期？可否缩短招租周期？8月

9月

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11月

12月1月2月3月

4月5月6月

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8月项目获取第一次施工设计第二次施工设计施工招标施工进场春节休息12日开业招租达九成9300平改造！耗时超过两个月？【问题一】达到预期招租率

耗时太久，五个月？【问题二】【优化目标】设计周期缩短一个月达预期招租率周期缩短至三个月节点优化——目标设计【运营痛点】8月9月40节点优化——方案措施一【解决方案】【节点优化】获取项目与设计资源确认同步；缩短设计周期！【问题思考】与公司设计资源冲突，只能自行寻找设计资源整体9000平，量少设计院不愿介入，耽搁时间设计周期缩短至一个月【目标一】节点优化——方案措施一【解决方案】【问题思考】设计周期缩短至41节点优化——方案措施二达预期招租率周期缩短至三个月【目标二】【思考】如何缩短招租周期？同时达到预期招租率【解决方案】维持线上推广：58同城及时更新豆瓣持续刷帖（一天一次）关键节点线下活动：抓住节点：大学毕业季把握时间：年后返城流精确打击：科技园重点区域派单节点优化——方案措施二达预期招租率周期缩短至三个月【目标二】42线上推广58同城搜房网安居客豆瓣线下推广传单广告投放学校定点宣传外展活动推广渠道68%32%时效性强成本高占比低【推广方案小结】：线上推广占据到访量68%

（主力）线下到访具有时效性，且花费较大（可部分优化）58同城占据线上到访量的60%以上

（重点投入）安居客、搜房线上到访量累计约30%豆瓣8月投放以来到访转化率持续增高（重点跟进）节点优化——推广方案小结8月

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12月1月2月3月

4月5月6月

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8月线上58同城搜房网安居客豆瓣线下传单广告投放学校定点宣传外展43整体测算免租期

2015年2016年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月原先节点中标设计设计施工进场开业招租率

40%70%90%租金收入381920668360859320公寓租金增长率

（按深圳GDP15年增速8.5%等额现值计算）0.90%1.57%2.38%现金流入381920668360859320累计现金流入381920668360859320优化后节点中标/设计确认设计施工进场开业招租率40%60%80%90%租金收入381920572880763840859320公寓租金增长率

（按深圳GDP15年增速8.5%等额现值计算）0.90%1.57%2.38%现金流入381920572880763840859320累计现金流入381920572880763840859320累计优先资金954800【说明】：测算价位2800元/间不考虑税费等因素