写字楼物业企业接管验收管理

写字楼物业企业接管验收管理写字楼物业竣工后，物业企业在在接管写字楼时，必须对物业进行全面的验收，以明确物业企业和开发商双方的维修责任。1.1.1写字楼物业验收采用的标准在验收写字楼物业时，主要以下面的规范为标准：1）GB50007-2011《建筑地基基础设计规范》2）GB50010-2010《混凝土结构设计规范》3）GB50011-2001（2008年修订版）《建筑抗震设计规范》4）GB50014-2006（2011年修订版）《室外排水设计规范》5）GB50016-2006（2011年修订版）《建筑设计防火规范》6）GB50207-2002<屋面工程施工质量验收规范》7）新编《电气装置安装工程施工及验收规范》系列规范8）GB50242-2002《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》9）GB50243-2002<通风与空调工程施工质量验收规程》10）GB/T10060-2011《电梯安装验收规范》1.1.2写字楼物业验收应提供的资料在物业验收接管前，开发商须提供相关物业的各种技术资料和竣工图，并分类立卷，在验收时交物业企业归档保存。若验收时尚未完成竣工图，则必须提供最终的施工图，并附详细的设计修改说明，竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内呈交。物业企业将参考这些技术资料对物业的设施进行验收管理、运行、维护和保养。这些资料主要包括：1.土建、装修需要的资料1）建筑、装修和绿化等设计说明。2）总平面图、建筑图和结构图。3）装修图（包括所有顶棚、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表）。4）质监站、规划局、消防局、环卫局及园林管理所等政府职能部门的验收报告）。5）土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。6）房屋面积测量报告。7）物业沉降测试报告。8）防水工程的盛水实验报告。9)隐蔽工程验收鉴证。2.弱点系统需要的资料1)各弱点系统的操作和维护保养手册（包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、卫星电视系统、电话和综合布线系统、背景音响系统和车库自动化管理系统等）。2)各弱电系统图、平面图。3)弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。4)消防局、技防办、音像处理处、有线电视台、国家安全局、电话公司等政府职能部门的验收合格证明）。5)设备原理图、计算机软件程序和说明等。3.电气系统需要的资料1)高压、低压和变配电设备操作和维护保养手册。2)所有电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。3)电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。4)供电局验收报告。5)各种用电设备调试、测试报告。6)避雷装置系统、平面图、测试报告、防雷验收报告。4.给谁排水需要的资料1)喷淋、消火栓系统操作和维护保养手册。2)消防水、给水排水系统图、平面图及电器控制图。3)消防喷淋、消火栓、给水排水系统设备明细表、承包商资料及产品合格证。4)消防局验收批文、卫生防疫站、自来水、城市排水检测站和质监站等政府职能部门的验收报告。5)消防水系统试压、调试及检测报告。6)污水处理系统竣工图样、卫生防疫站验收批文。7)蓄水池、水箱和开关器水质检测报告。5.空调系统需要的资料1)空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。2)空调、送排风系统图、平面图及电气控制图。3)空调机组（热泵机组）、新风机组、热交换器及风机盘管等设备明细表表、承包商资料及产品合格证。4)消防局验收批文。5)空调系统及设备试压、调试报告。6.动力设备需要的资料1)锅炉、应急发电站和电梯等设备操作和维护保养手册。2)锅炉房、应急发电机房平面图、煤气调压站平面图和煤气系统图、平面图。3)劳动局、质监站及煤气公司有关验收证明。4)锅炉、应急发电机及电梯等设备的调试报告、产品合格证书。5)煤气管道的试压报告。7.电梯验收提交资料电梯正式验收移交前，施工单位需递交以下资料，以便使物业公司技术人员尽快掌握电梯的操作及紧急事故处理，但不限于此：1)建设委员会质监站批发的“电梯运行证”。2)技术监督局批发的“电梯安全使用证”。3)点滴技术规格说明书。4)电梯出厂合格说明书。5)电梯装箱清单6)电梯管理与使用手册7)电梯一般安装标准。8)电梯操作说明书。9)电梯维修保养手册。10)电梯安装图样。11)电梯机械及电气控制图样。12)电梯备品备件图样。13)电梯操作培训手册。14)电梯承包商竣工调试及自查记录。15)电梯应急维修电话。16)电梯供应商和安装单位联系人、电话、传真等资料。8.其他需要的资料开发商、承包商认为需要提供的其他资料。1.1.3写字楼物业验收的程序当开发商提供了各种资料后，物业企业才开始验收。在验收时若发现问题，物业企业可以拒绝验收和接管，同时要求开放商和承建商整改，只有整改到满足验收标准时，才可以通过验收。1.物业验收条件1)提供的验收资料齐全并且没有造假。2)提供必要的专业技术介绍和培训。3)提供所有的测试、检验和分析报告。4)被验收的场地、设备和机房清洁干净。2.拒绝验收对于以下情况，物业企业有权拒绝验收接管物业：1)严重违反国家有关法规。2)未能通过有关政府职能部门的验收。3)工地与交付物业不能有效隔离。4)机房不能完全独立封闭。5)其他可能危及设备正常运行和进驻人安全的物业。3.缺陷整改对在验收中发现的各种问题，包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保护一起的受损等情况，物业企业将会作详细的缺陷记录，以供开发商督促承包商（或者供应商）进行整改，对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。若问题比较严重，则向开发商建议暂缓验收，待整改完成后重新验收。4.试运行若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收，但由于小业主（或租户）进驻的需要必须开启运行某些设备或系统，物业企业一般仅作实物验收，并严格按开发商的书面指令进行管理和操作。在此期间，技术上仍由承包商（供应商）把关，若发生任何问题或意外，除物业企业人为原因外，责任由开发商及其承包商负责。对于重要设备或者机房有必要签订临时试运行协议，清楚列明有关各方的责任。5.验收通过被验收物业完好，设备及系统运行情况正常，所有指标均达到合同约定的要求，场地、设备和机房均清洁干净，经有关各方书面确认验收通过，开发商应督促承包商（或供应商)移交所有的钥匙、备品条件和专用工具，物业正式交由物业企业接收管理。6.保修期正常情况下，物业整体验收结束，便正式进入保修期，但物业验收往往是一段相当长的过程，在此期间，有些设备可能会因限期投入运行或起亚原因已经进入保修期。故需要开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目保修期的其实日期，并书面通知物业公司，而在次之前进入保修期的部分设备和系统，若需要签续保合同，开发商应酌情予以补偿。1.1.4新写字楼物业的接管验收写字楼物业的接管验收，是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。1.接管验收应具备的条件1）建设工程全部施工完毕，并已经竣工验收合格（分期交付使用的工程必须和施工区域隔离）。2）供电、采暖、给水排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用。3)房屋幢、户编号业经有关部门确认。2..接管验收应提交的资料(1)产权资料1）项目批准文件。2）用地批准文件。3）建筑执照。4）建筑分层、分单元面积表。5）行政主管部门验收合格的证书、批文。6）拆迁安置资料。（2）技术资料1）竣工图包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图样。2）地址勘察报告。3）工程合同及开、竣工报告。4）工程预决算。5）图样会审记录。6）工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。7）隐蔽工程验收证明。8）沉降观察记录。9)竣工验收证明书。10）钢材、水泥等主要材料的质量保证书。11）新材料、构配件的鉴定合格证书。12）谁、点、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。13）机电设备、设施系统的调试报告和使用说明书。14）砂浆、混凝土块试压报告。15）供水、供暖的试压报告。3.质量与使用功能的检验（1）主体结构1）地基基础的沉降不得超过《建筑地基基础设计规范》的允许变形值，不得引起上不结构的开裂或相邻房屋的损坏。2）钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝，不得超过《混凝土结构设计规范》的规定值。3）砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。4）凡应抗震设防的房屋，必须符合《建筑抗震设计规范》的有关规定。5）外墙不得渗水。（2）屋面1）各类屋面必须符合《屋面工程施工质量验收规范》中的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。2）平武面应有隔热保温措施，三层以上房屋在共用部位应设置屋面检修孔。3）阳台和三层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、雨水管应安装牢固、接口平密、不渗漏。（3）楼地面1）面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷。块料面层应表面平正5、解封均匀顺直，无缺棱掉角。2）卫生间、阳台、盥洗盆地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。3）木楼地面应凭证牢固，接缝密合。（4）装修1）刚、木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗密封严密，木门窗缝隙湿度。2）进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。3）木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不漏顶帽，与基层必须钉牢。4）门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。5）抹灰应表面平整，油灰饱满，粘贴牢固。6）饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线脚顺直，无缺棱掉角。7）尤其、刷浆应色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷现象。（5）电气1)电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。导线连接必须紧密，铝导线连接不得采用铰接或绑接的方式。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，是管路在结构上或者电气上均连城整体并有可靠的接地。每回路导线间和对地绝缘电阻值不得小于1MQ/KV.2)应按套安装电表或预留表位，并有电器接地装置。3）照明器具等低压电器安装支架必须牢固，部件齐全，接触良好，位置正确。4）各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠，接地电阻值必须符合《相关艰涩工程防雷设施验收规范》的要求。5）电梯应能准确启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声和震动声不得超过《电梯安装验收规范》的规定值。制动器、限速器及其他安全设备应动作灵敏、可靠。安装的隐蔽工程、试运转记录、性能检测记录及完整的图样资料均应符合要求。6）对电视信号有屏蔽影响的住宅，电视信号场强微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅，应设置电视共享天线。除上述要求外，同事应符合地区性“低压电气装置规程”的有关要求。(6)水、卫生、消防1)管道应安装牢固，空置不见启闭灵活、无滴漏。谁呀实验及保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的要求。应按套安装水表或预留表位。2)高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修。3)卫生间、厨房间的排污管应分设，出户管长不宜超过8M,并且不应使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、检查口不得渗漏，管道排水必须流畅。4)卫生器具质量应良好，接口不得渗漏，安装应平正、牢固，部件齐全、制动灵活。5)水泵安装应平稳，运行时无较大震动。6)消防设施必须符合《建筑设计防火规范》的要求，并且有消防部门检验合格证明。（7）采暖1）采暖工程验收必须在采暖期以前两个月进行。2）锅炉、箱罐的压力容器应安装平正、配件齐全，不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后，必须有专业部门的检验合格证明。3）炉排必须进行12h以上的试运转，炉排之间、炉排与炉铁之间不得互相摩擦，且无杂音、不跑偏、不凸起、不受卡，返转应自如。4）各种仪器、仪表应齐全精确，安全装置必须灵敏、可靠，控制阀门应严密应开关灵活。5）炉门、灰门、煤斗闸板、烟、风挡板应安装平正、启闭灵活，闭合严密，风室隔墙不得透风漏气。6）管道的直径、坡度及检查井必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的要求，管沟大小及管道排列应便于维修，管架、支架、吊架应牢固。7）设备、管道不应有跑、冒、滴、漏现象。保温、防腐措施必须符合《建筑给水排水与采暖工程施工质量验收规程》的规定。8）锅炉辅机应运转正常，无杂音。消烟除尘、消音减震设备应齐全，本质、烟尘排放浓度应符合环保要求。9）经过48h连续试运行，锅炉和附属设备的热工、机械性能及采暖区室温必须符合设计要求。（8）冷冻机组及热泵机组1）冷冻机及热泵应安装平正，配件齐全，有原厂或授权单位检验合格。2)与冷冻机及热泵运行相关的冷却塔、风机、水泵等安装应适当、平正、无变形、裂纹、磨损、腐蚀等。3）各管道、管件安装应符合要求，保温、避雷支架等安装合理。4)各类现场仪器、仪表齐全准确，自动控制调节系统灵活可靠。5）机器运行平稳，无异常撞击声及杂音，无剧烈振动，显示屏显示正常，各类指标均在运行范围内。6）各辅助设备运行正常，无杂音。冷却塔效果良好，无严重飘水，水泵运行平稳，扬程、流量符合要求。7）经过一段时间的联系运行，冷却剂及热泵和附属设备的热工性能、机械性能及空调区室温符合设计要求。8）新风机、等风量机组、变风量机组，风机盘管、温控器调节阀等工作正常，无异声。9）冷凝水管道畅通无渗水，集水盘排水情况良好，无倒泛水，连续运行无滴水，保温良好。（9）附属工程及其他1）室外排水系统的标高、窨井（检查井）设置、管道坡度、管径均在必须覆盖符合《室外排水设计规范》的要求。管道应顺直且排水通畅，井盖应搁置稳妥并设置井圈。2）化粪池应按排污量合理设置，池内无垃圾杂物，进出水口高差不得小于5cm.立管与粪池间的连接管道应有足够坡度，并不应超过两个弯。3）明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象。4）房屋入口处必须做室外道路，并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象。5）房屋应按单元设置信报箱，其规格、位置须符合相关规定。6）挂物钩、晒衣架应安装牢固。烟道、通风道、垃圾道应畅通，无阻塞物。7）单体工程必须做到工完料净场地清、临时设施及过渡用房拆除清理完毕。室外面地面平整，室内外高差符合设计要求。8）群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施，并达到应有的质量和使用功能。4.质量问题的处理影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，必须约定期限有建设单位负责维修，也可采取费用补偿的方法，有接管单位处理。1.1.5旧写字楼物业的接管验收有些旧的写