上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析下课件

上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析（下）上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析（下）1【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析项目周边商业【商业研究顺序】商业市场分析项目周边商业2本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的竞争为新城悠活城商业体。周边典型商业项目合景叠翠峰底商万科金色领域底商新城悠活城底商型代表案例商业中心型代表案例万科金色领域合景叠翠峰新城悠活城南侧规划商业体本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的3物业类别：公寓、商铺所属区县：嘉定主城区所属环线：外郊环占地面积:

7.7万方

建筑面积：21万方开发商：合景泰富集团项目地址：

嘉定秋竹路618弄项目基本信息项目规划与特点紧邻地铁11号线嘉定西站，步行8分钟即到，整个项目占地近8万方，以小户型为主，精装修交付。合景叠翠峰周边配套完善，自身就有一个近6000方的社区商业，已经可以满足日常的生活所需，另外嘉定西站边有一个1.5万方的商业配套，未来大卖场、金融机构等生活配套一应俱全，而像老城区欧尚、乐购超市、罗宾森广场、东方商厦等车程5分钟左右。合景叠翠峰二期馨园于2012年6月开工，占地面积42027平方米，建筑面积115001平方米，总户数902户，二期主力户型为90平3房。【合景叠翠峰】周边典型商业项目物业类别：公寓、商铺项目基本信息项目规划与特点紧邻地铁11号4合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺。面积从50-110㎡，其中，主力面积段为52㎡、54㎡、58㎡。层高4.5米，开间约4.2米，进深约12米，不通煤气，以基础配套为主。合景叠翠峰商铺2013年8月开盘，至今成交21套，总成交面积1204㎡，成交均价3.3万/平方米。商铺租金约4.7元/㎡/天，50㎡左右商铺租金7000元/月，转角商铺可以租到15000元/月。（租金水平较高是因为老业主认可其稀缺性）商业介绍在售商铺平面图【合景叠翠峰】周边典型商业项目合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺5物业类别：公寓、商铺所属区县：嘉定主城区所属环线：郊外环占地面积:

4万方

建筑面积：8万方（二期）开发商：万科

项目地址：

嘉定秋竹路801弄项目基本信息项目规划与特点万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。【万科悦城】周边典型商业项目物业类别：公寓、商铺项目基本信息项目规划与特点万科悦城是万科6万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共20套。面积从74-120㎡，其中，最大单套面积在243㎡。层高4.8米，最小开间约5.5米，最大开间约7.8米，最小进深约11米，最大进深约22米，以餐饮业态为主。万科悦城商铺至今无成交，目前报价185-290万之间，根据总价以及邻近项目合景叠翠峰3.3万的成交均价，预计万科悦城均价2.5-3.6万/平方米。商业介绍一期（无商铺）二期二期商铺二期商铺实景周边典型商业项目【万科悦城】万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共271幢4幢3幢2幢1幢分2层，共五种户型，分别是120.23㎡、120.04㎡、96.03㎡、96.29㎡、234.67㎡。2幢分2层，共四种户型，分别是97.34㎡、97.15㎡、74.65㎡、108.94㎡。3幢分2层，共四种户型，分别是140.52㎡、123.29㎡、74.03㎡、80.36㎡。4幢分2层，共四种户型，分别是81.84㎡、81.29㎡、73.82㎡、101.54㎡。周边典型商业项目【万科悦城】1幢4幢3幢2幢1幢分2层，共五种户型，分别是120.23㎡8长途客运站通往长途客运站天桥总用地面积：78391㎡总建筑面积（地上）：178729.58㎡其中住宅面积：141634.71㎡商业面积：35525㎡（含住宅区底商）容积率：2.28建筑密度：22.81%绿地率：39%新城悠活城3.5万平米商业区域，分为主题商业（自持）和沿街商业（销售）两部分。新城悠活城位于轨道交通11号线嘉定西站旁（胜辛路静宁路交汇处），快速连接城市东西区域，跨越嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦东新区等，小区与嘉定新客站隔街相望，可换乘城市高速专线。小区内亦有4条公交线路始发站，便捷抵达嘉定老城与新城。项目概况：经济技术指标：周边典型商业项目【新城悠活城】长途客运站通往长途客运站天桥总用地面积：78391㎡新城悠活9主题商业总建筑面积约2万㎡，规划楼层2层（局部5层）；商铺4.5m层高，面宽8m，埋深比＜1：2，商铺可自由组合，任意分割；物业费15元/㎡/月，且仅为安保、保洁等基础性服务，不含能耗等费用；配置手扶梯6部，货梯2部，分布于项目各个方位；地下停车位502辆，其中P+R车位100辆；双首层设计，开放式商业街区。自持商业介绍周边典型商业项目【新城悠活城】业态以生活配套、餐饮、休闲娱乐为主主题商业总建筑面积约2万㎡，规划楼层2层（局部5层）；自持商10销售部分商业体量约1.5万方；销售部分面积段28-314㎡，其中30-140㎡为绝对主力；销售部分一层、二层层高3.8m左右；面宽一般在8m左右；2010年沿街底商开盘至今已去化67套，共5920㎡，成交均价23294元/㎡（地上一层2.8万元/㎡，地上二层1.5万元/㎡）。销售商业介绍自持部分销售部分周边典型商业项目【新城悠活城】销售部分商业体量约1.5万方；销售商业介绍自持部分销售部分周11项目实景图周边典型商业项目【新城悠活城】项目实景图周边典型商业项目【新城悠活城】12南侧规划商业体本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型商办类项目，是距本案最近、影响最大的项目，未来将可能打造成集办公、Shoppingmall、商住为一体的综合体。本案应与之进行差异化竞争，借其势，互利互生，形成一种不同形式、不同业态的搭配模式，达到汇聚人气，互利共赢的目的。本案争取与其共同打造成菊园西片区的商圈核心。本案规划商业体极有可能打造成综合体规划项目介绍：南侧规划商业体本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型13其他潜在竞争本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梦之湾梧桐坊睿尊农民动迁房盛蔷坊绿洲蔷薇苑同盛项目绿地项目绿地项目中星城北保障房项目嘉肖置业（区属）农民动迁安置房小学高中初中幼幼商业用地嘉定客运西站小学初中幼幼新城悠活城及11号线嘉定西站本案周边未来大量的安置房项目，或多或少均有部分配套商业的存在，其中梧桐坊规划有2万方集中商业，中星城北保障房也有较大体量的集中商业配套裙房。此类安置房项目由于住宅和商业混合一起，并非纯粹的商业项目，未来主要以满足自身住宅客户的消费需求为主，部分辐射周边住户。本案与之会有部分客户重叠，但本案的性质更纯粹，且定位更明晰，即打造成区域型邻里中心型商业。周边未来项目介绍：其他潜在竞争本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梧桐坊睿14周边商业总结住宅底商类项目：周边底商项目基本以餐饮及日常生活配套业态为主，且体量小，对本案基本无影响。另外，大部分安置房项目也均有商业配套（部分体量较大），但基本以自身项目商业功能配套为主，虽和本案客户群体有重叠，但从纯粹性及定位上均没有本案优势大。综合商业项目：南面的规划综合体体量大，且基本为确定的规划，未来将会以其业态齐全度及规模优势而成为北片区主要商业项目，本案应与其差异化，与其共生。新城悠活城体量及功能定位与本案均极为类似，且为地铁口商业，地段优势及人流导入优于本案，目前来看招商不顺利，区域氛围仍待提升。本案周边商业主要为住宅底商，以中低端餐饮及生活配套类为主；南面的规划商业综合体及新城悠活城（和本案业态较为类似）未来是本案主要竞争项目。周边商业小结周边商业总结本案周边商业主要为住宅底商，以中低端餐饮及生活配15【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析北部商圈【商业研究顺序】商业市场分析北部商圈16城北路站——北部核心，亦居亦商城北路站区域位于嘉定新城北部城区的核心区域，与嘉定老城紧密相连，是一座集休闲、娱乐、工作、居住、购物等诸多功能于一体的复合社区。以大体量的商住办项目而将形成菊园的新核心。北部商圈城北路站——北部核心，亦居亦商北部商圈172.2公里一期二期三期绿地一期沿街底商已在售，报价5万元/㎡，暂无商业成交备案。综合商业体尚未开盘，预计2015年底开业。北水湾项目为嘉定老城区板块北部最大体量的综合体项目也是整个嘉定范围内最具规模的商业综合体项目辐射嘉定整个老城区板块以其商业能级及体量，未来必将成为嘉定零售品牌最为集中的购物中心，并且将具备大型娱乐功能，如影院、KTV等。北部商圈【日月光伯爵天地】2.2公里一期二期三期绿地一期沿街底商已在售，报价5万元/㎡18【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析新城商圈【商业研究顺序】商业市场分析新城商圈19项目周边未来竞争栺局——商业项目新城商圈商业、综合体项目目前多数处于待建或在建状态，总商业规模超过100万方，市场存量相对饱和，未来将成为嘉定新城真正意义上的核心区。新城商圈项目周边未来竞争栺局——商业项目新城商圈商业、综合体项目目前20社区配套商业、区域商业广场、集中购物中心等各种类型均有涉及，但绝大部分商业设施影响范围有限，并且缺少差异化特征，未来区域内部竞争激烈。新城商圈社区配套商业、区域商业广场、集中购物中心等各种类型均有涉及，21【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析安亭商圈南翔商圈马陆商圈【商业研究顺序】商业市场分析安亭商圈南翔商圈马陆商圈22德华路民主街南华路尹家弄解放街2生产街1人民路全长270米的人民街路面将翻修成弹格路，沿街商铺按照江南古镇的格式进行立面装修，保留老街特色，并汇聚包括“大昌成”、“宝康酱园”、“协记绸布店”等数十家百年老字号。其他商圈—南翔商圈主要项目&特色商业街南翔古名槎溪，梁天监四年（公元505年）在此建白鹤南翔寺，因寺成镇，距今有1500多年历史和悠久的文化底蕴。明代园林古漪园、五代砖塔、古刹云翔寺等一批旅游景点及东方巴黎高尔夫乡村俱乐部等现代休闲娱乐场所均汇集于南翔。南翔以工业、旅游带动整体发展，商业发展已较为成熟，南翔镇的商业以解放街为核心向两边扩散，综合商场以银华商厦和百华商厦为主，并有以旅游商业衍生的人民路购物街，主要在留云禅寺以及双塔的周围。作为南翔的旅游特色街，人民路的消费者主要是外地来此的旅游者，汇集了各类旅游商品，从手工艺品、食品、古玩到绸布、服饰品种齐全。其它街道的商业主要服务南翔镇上周边的本地居民，包括超市、家电卖场、服饰专卖、KTV等；同时也有很多既服务于本地居民又服务于外地旅游者的餐饮商家，如连锁快餐、本地特色食品店（南翔小笼）。南翔老城区商圈较为成熟，目前租金在3.5-7元左右

23曹安路吉昌路1墨玉路新源路安亭老街和静路汽车俱乐部一条街23456其他商圈—安亭商圈安亭商业集中在新源路及墨玉路沿线，新源路及老街以餐饮娱乐为主，墨玉路为金融一条街，租金水平在3.5-6元/㎡/天主要项目&商业街随着安亭汽车工业的发展，汽车相关产业企业纷纷入驻，随后带来了一批高消费需求的人群，带动了当地商业的发展。安亭镇目前共有四条商业街，分别是新源路现代商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街。新源路现代商业街全长2600米，临街商业用房达到7.8万平方米。目前，从昌吉路至和静路一段，已开出餐饮店、美容院、各种精品屋40多家。安亭老街以旅游休闲项目经营为主，建设商业用房1.6万平方米，整条老街有着浓厚的古色古香、江南水乡风韵，集旅游、休闲、购物等功能于一体。墨玉路是安亭的主干道，因路两侧林立着农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等11家金融服务机构，故称金融一条街。周边同时分布较多住宅小区，大量的商务和家庭的消费带动了路两侧的商业发展，多家超市、餐饮、专业卖场在此聚集。汽车俱乐部一条街规划位于曹安路北侧、墨玉路东侧，全长约1.5公里，东西走向，一期占地199亩，将建有零配件采购中心、汽车用品中心及生活广场等配套设施。

24宝安公路沪宜公路1452378育英街街铺华联超市农工商超市联华超市6依靠交通的便捷，项目所处的马陆镇其商业主要分布于沪宜公路、宝安公路两侧，以及育英街上。从经营业态来看，主要为超市、餐饮、娱乐、服装饰品零售；同时有很多建材、汽配、五金等专业商店分散在马路两侧。在商圈的西侧还有两个超大型的专业批发市场——上海包装城和马陆华洲水产批发市场。从消费者构成上看，马陆镇商业主要服务于镇上居民、工业园企业的商务消费。其他商圈—马陆商圈马陆商业主要集中在沪宜公路宝安公路沿线，目前沃尔玛超市进驻天林广场，未来麦德龙将在永润星辰广场开业，区域商业潜力巨大。宝安公路沪宜公路1452378育英街街铺华联超市农工商超市联25商业竞争环境总结从竞争项目来看，老城区商圈是目前最大竞争，未来将以本案南面综合商业体、新城悠活城及日月光伯爵天地为主。本案相对而言，无消费习惯、交通优势、规模优势，未来若要从竞争中脱颖而出，须在消费客群消费习性、业态的纯粹度、商业形式上下功夫。从竞争业态来看，主城区及日月光基本涵盖了所有业态，南面的商业体基本以零售为主，其他业态也均会齐全，本案需以周边居民区居民最必备的业态着手，即餐饮和生活配套类业态为主。从租金水平来看，主城区因为商业氛围成熟，主要商业街的租金水平在5-20元/㎡/天左右，次要街区及住宅底商基本在2.5-5元/㎡/天左右，北水湾区域目前更是只有1-2.5元/㎡/天，租金水平随商业成熟度差别明显，本案区域的租金水平仍需培育提升。商业竞争环境总结从竞争项目来看，老城区商圈是目前最大竞争，未26PART3

消费者分析一、宏观区域环境分析二、区域商业市场盘点三、消费者分析【报告进度】PART3消费者分析一、宏观区域环境分析【报告进度】27【消费者分析】消费人口及消费能力预估消费者问卷访谈【消费者分析】28合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城悠活城嘉丰佳苑金地格林春岸汇丰凯苑保障房绿洲怡园宝菊新家园嘉定城北大型居住社区安置房规划教育科研用地汇城公寓上海嘉定客运中心周边1.5公里范围内有多个居住小区及安置房，已经入住或部分交付的共9个项目，共计12203户。周边现有住宅项目嘉定城北大型居住社区安置房嘉定城北大型居住社区安置房1.5公里合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城嘉丰佳苑金地格29项目周边1.5公里现有人口测算人口估算假设：1、项目周边现有9个已交付（或即将交付）住宅项目共计约12203户；2、假定每户户均3人；3、假定商品房都是满住。项目周边1.5公里人口数=户数*户均人口数

=12203*3=36609人

本案周边1.5公里范围内目前的居民人数按满住算，约36609人。周边现有人口预估项目周边1.5公里现有人口测算人口估算假设：本案周边1.5公30地块未来新增项目本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梦之湾梧桐坊睿尊农民动迁房盛蔷坊绿洲蔷薇苑同盛项目绿地项目绿地项目中星城北保障房项目嘉肖置业（区属）农民动迁安置房小学高中初中幼幼商业用地嘉定客运西站小学初中幼幼新城悠活城及11号线嘉定西站未来1-2年新增安置房住户预估项目1.5公里范围内未来多个安置房，初步统计至少有9个开发商已参与保障房建设，至少20434户。地块未来新增项目本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梧桐31项目周边1.5公里未来2年人口测算人口估算假设：1、项目周边现有人口数约36609人；2、项目周边现有多个安置房项目在建中，即城北大型居住社区安置项目，共约20434户以上；3、假定每户户均3人且满住。项目周边1.5公里未来2年人口数=现有人口数+未来拆迁安置房新增人口数

=现有人口数+拆迁安置房户数*户均人口数=36609+20434*3

=97911人

本案周边1.5公里范围内未来2年若满住，共有居民约97911人。周边未来人口预估项目周边1.5公里未来2年人口测算人口估算假设：本案周边1.32若按满住率计，项目周边1.5公里未来2年共有居民约97911人。保障房客户系未来消费主力人群。其中，商品房人口规模：8318户*3=24954人保障房人口规模：97911-24954=72957人商品房共8318户周边人口性质区分未来实际入住率需根据各项目开工进度预估。若按满住率计，项目周边1.5公里未来2年共有居民约9791133合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城悠活城嘉丰佳苑金地格林春岸汇丰凯苑保障房绿洲怡园宝菊新家园嘉定城北大型居住社区安置房规划教育科研用地汇城公寓上海嘉定客运中心嘉定城北大型居住社区安置房嘉定城北大型居住社区安置房1.5公里本项目客群半径划定在1.5公里范围内，项目主要客群有以下三种：项目北部：拆迁安置房客群和新建商品房客群项目西部：拆迁安置房、教育相关产业客群项目东南：老城区客群本项目最核心的客群来自项目北部和西部（基本无商业辐射），主要是拆迁安置房和新建商品房客群，2年后，这部分客群的规模大约为47805人。其中，本项目主要的客群来自北部和西部的拆迁安置房客群和新建商品房客群，2年后，这部分客群规模约47805人，这部分客群是本项目最核心的客群，对本项目至关重要。核心客群分析核心区域合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城嘉丰佳苑金地格341、客群构成：主要是农村、城市棚户区以及城市老公房住户2、消费能力：这部分客群属于城市低收入者，但因拆迁补助收入水平大大提升，但整体消费观念短时间无法提升，消费理念需逐渐更新3、消费倾向：他们的消费主要是满足基本的生活需求，基本的吃穿住行是他们暂时的消费重点，休闲娱乐消费需求稍弱，物美价廉、档次合适的餐饮、休闲娱乐场所是他们的首选，且对于亲子、美容休闲类的兴趣日渐增加拆迁安置房客群：1、客群构成：刚需购房者，城市中等偏下收入人群2、消费能力：这部分客群属于城市中等收入者，他们可能是刚毕业的大学生，他们的消费能力随着他们职业的发展而逐步提高，这部分人群的消费潜力大3、消费倾向：短期内他们的消费主要是满足日常基本的生活需求，但对休闲娱乐性消费有一定需求，日常餐饮是他们的首选；从长期看，随着收入的增加，休闲性的餐饮娱乐消费是趋势，因此，中端休闲餐饮娱乐消费会成为趋势商品房客群：拆迁安置房客群的消费观念需逐渐更新，偏好物美价廉、档次合适的餐饮、休闲娱乐场所；商品房客群的消费潜力大，中端休闲餐饮娱乐场所机会较大，但由于多为刚需盘，消费层级也待提升。消费客群特征分析整体而言，周边主力消费客群的消费能力一般，但有较大发展潜力。本案在业态的档次定位时尽量以中低端为主，少量中高端吸引外部消费客群，提升商业形象，重在品牌新鲜度。1、客群构成：主要是农村、城市棚户区以及城市老公房住户拆迁安35消费规模研判推算假设和思路项目周边消费人口规模：假设项目核心客源为项目周边1.5公里范围内的居民。项目周边目前有9个居民小区，人口规模在36609人左右。2年内项目周边消费人口规模：假设项目核心客源为项目周边1.5公里范围内的居民。项目周边目前有9个居民小区，外加多个安置房项目，总人口规模在97911人左右。项目周边当前消费能力=项目周边居民人均可支配收入*项目周边居民数*消费能力系数。项目周边2年后消费能力=2年后项目周边居民人均可支配收入*2年后项目周边居民数*消费能力系数消费规模研判推算假设和思路项目周边消费人口规模：假设项目核心362008-2012年嘉定区城镇居民消费分析数据来源：嘉定统计局区域消费能力与区域居民消费支出有密切关系，通过分析项目周边居民消费支持情况，可以研判本项目周边居民的消费能力，其中，嘉定居民日常生活消费支出是根据以下四项相加得来：食品+衣着+家庭设备用品+教育文化娱乐，我们认为这四项与本项目的商业关联最为紧密。从对左图的分析可以得出：嘉定城镇居民人均生活消费支出为24378元，2年后城镇为31182元；嘉定城镇居民人均日常生活消费支出为15529元，2年后城镇为20248元从2008-2012年，嘉定区城镇居民人均生活支出从14132元增长到21554元，年均增长约13.1%，2013年，嘉定区城镇居民人均生活支出为24378元，预计两年后，嘉定区城镇居民人均生活支出会达到约31182元；从2008-2012年，嘉定区城镇居民人均日常生活支出从9599元增长到13996元，年均增长约11.4%，2013年，嘉定区城镇居民人均生活支出为15592元，预计2年后，嘉定区城镇居民人均日常生活支出会达到约20248元；嘉定区城镇居民消费分析消费规模研判2008-2012年嘉定区城镇居民消费分析数据来源：嘉定统计372008-2012年嘉定区农村居民消费分析数据来源：嘉定统计局区域消费能力与区域居民消费支出有密切关系，通过分析项目周边居民消费支持情况，可以研判本项目周边居民的消费能力，其中，嘉定居民日常生活消费支出是根据以下四项相加得来：食品+衣着+家庭设备用品+教育文化娱乐，我们认为这四项与本项目的商业关联最为紧密。从对左图的分析可以得出：嘉定区城镇居民消费分析从2008-2012年，嘉定区农村居民人均生活支出从9282元增长到13155元，年均增长约10.4%，2013年，嘉定区农村居民人均生活支出为14523元，预计两年后，嘉定区农村居民人均生活支出会达到约17701元；从2008-2012年，嘉定区农村居民人均日常生活支出从5488元增长到8135元，年均增长约12.1%，2013年，嘉定区农村居民人均生活支出为9119元，预计2年后，嘉定区农村居民人均日常生活支出会达到约11460元；嘉定城镇农村人均生活消费支出为14523元，

两年后农村为17701元；嘉定农村居民人均日常生活消费支出为9119元，两年后农村为11460元消费规模研判2008-2012年嘉定区农村居民消费分析数据来源：嘉定统计38基础数据人口数据：2013年，项目周边1.5公里范围内现有约12203户，居民约36609人；未来2年，项目周边1.5公里范围居民约97911人。消费支出数据：2013年，嘉定城镇居民人均生活消费支出为24378元，本项目周边1.5公里区域居民人均日常生活消费支出率低于嘉定整体水平，估测消费能力系数为0.9；2013年，嘉定农村居民人均生活消费支出为14523元，本项目周边1.5公里区域居民人均日常生活消费支出率低于嘉定整体水平，估测消费能力系数为0.9。两年后消费数据：两年后，嘉定城镇居民人均生活消费支出为31182元，嘉定农村居民人均生活消费支出为17701元。消费规模研判基础数据人口数据：消费支出数据：两年后消费数据：消费规模研判39项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力=项目周边居民数*项目周边居民生活消费支出*消费能力系数=36609*24378*0.9=803208781≈8.03亿元项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力估算假设：1、2013年，周边居民小区以商品房为主，所以，项目周边居民以现有的9个住宅项目约36609人为计算单位；2、项目周边的商品房以城镇居民为主，所以，日常生活消费支出以2013年嘉定城镇居民人均日常生活消费支出为24378元为基础数据。项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力约为8.03亿元消费规模研判项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力=项目周边居民数*项40项目周边1.5公里区域居民未来2年整体消费能力=（项目周边城镇居民数*项目周边城镇居民日常生活消费支出+项目周边农村居民数*项目周边农村居民日常生活消费支出）*消费能力系数=（65274*31182+32637*17701）*0.9=2351773264≈23.52亿元项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力估算假设：1、两年后，周边商品房及安置房项目均满住约97911人为计算单位；2、项目周边的商品房以城镇居民和农村拆迁户为主，所以，日常生活消费支出以两年后嘉定城镇居民人均生活消费支出31182元和嘉定农村居民人均生活消费支出17701元为基础数据，城镇居民与农村居民的比例为2:1。项目周边1.5公里区域居民未来2年整体消费能力约为23.52亿元消费规模研判项目周边1.5公里区域居民未来2年整体消费能力=（项目周边城41消费规模研判项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力约为8.03亿元项目周边1.5公里区域居民未来2年整体消费能力约为23.52亿元通过对周边居住居民的消费能力估算，可以看出，未来本案商业的消费人群消费潜力巨大，即使考虑到不能满住，由于较大的人口基数及较少的商业竞争，未来消费能级仍较高。消费规模研判项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力约为8.42【消费者分析】消费人口及消费能力预估消费者问卷访谈【消费者分析】43访谈对象：通过对合景叠翠峰的成交业主及老城区的住户拦截访谈，从未来主要潜在消费者需求角度发掘本案商业业态定位。访谈数量：访谈样本共100份。消费者访谈说明调查方法与时间安排•调查方法：目标消费者面谈、电话访谈及街头拦截访问•调查时间：12月18日-12月20日访问地点•合景叠翠峰售楼处、嘉定区城中路、清河路路口样本量&样本条件•样本量：100份合景叠翠峰已购业主：嘉定老城区居民=60:40•样本条件：未来有较大可能性来本案商业消费的客户样本，包括本案北面的商品房已购客户以及老城区居民通过分析，本案未来的消费客群以周边的居民为主，采取样本进行消费者访谈。访谈对象：通过对合景叠翠峰的成交业主及老城区的住户拦截访谈，44消费者访谈主要内容区域客户习惯于前往嘉定老城区进行消费。受访者习惯于在居住地周边消费，或者去车程30-40分钟左右的临近商圈。公交、地铁等公共交通是访谈客户外出购物消费的首选交通工具。受访者购物通常喜欢选择商业街形式的商业形式进行购物体验。消费者访谈主要内容区域客户习惯于前往嘉定老城区进行消费。受访45受访者消费单次逗留时间一般在1-2小时之间。受访者每月进行购物消费的次数以1-2次居多。受访者每次消费的平均金额多在300-500元之间。受访者大部分认为本案适合打造成中端档次的消费场所。消费者访谈主要内容受访者消费单次逗留时间一般在1-2小时之间。受访者每月进行购46受访者每周进行餐饮消费的次数多在1-2次间。受访者平均每次餐饮消费的金额在100元以上的在6成以上。受访者每周进行休闲娱乐消费的次数多在2-3次间。受访者平均每次休闲娱乐消费的金额在100元以上，另300元/次的消费金额也占较大比例。消费者访谈主要内容受访者每周进行餐饮消费的次数多在1-2次间。受访者平均每次餐47受访者认为本项目以主题商业步行街打造较为合适。受访者主要的消费业态依次为餐饮、娱乐休闲、日常消费及购物。受访者选择消费场所的关注点依次为交通便利性、购物环境、品牌齐全性。消费者访谈主要内容受访者认为本项目以主题商业步行街打造较为合适。受访者主要的消48受访者最喜欢的餐饮类型以中式正餐、中式快餐及日韩料理类为主。受访者在本案消费，更偏向于逛超市、餐饮、娱乐活动等业态。消费者访谈主要内容多选题多选题受访者最喜欢的餐饮类型以中式正餐、中式快餐及日韩料理类为主。49受访者认为本项目应配备的店铺包括超市、药店、美容美发等日常生活配套；KTV、影剧院等休闲业态；咖啡厅、茶餐厅等休闲餐饮。消费者访谈主要内容多选题受访者认为本项目应配备的店铺包括超市、药店、美容美发等日常生50消费者访谈总结1、嘉定受访者习惯于前往老城区（30-40分钟）或在居住地周边（10分钟以内）进行消费，且乘坐公共交通的占比较大；2、受访者偏好商业街形式的商业体进行消费，另外，多数认为本案适合打造成中端特色步行商业街；3、受访者每周进行餐饮及休闲娱乐消费的次数在2-3次左右，且普遍消费金额较高，有良好的消费水平；4、受访者每月进行购物的消费次数以1-2次为主，习惯于定期购物消费；5、受访者平常消费的主要方向为餐饮、娱乐休闲、日常生活购物等，购物更注重交通便利性、购物环境、品牌齐全度；6、受访者偏向于中式餐饮、日韩料理及酒吧类、甜品类休闲性餐饮；7、受访者认为本项目应配备的店铺包括超市、药店、美容美发等日常生活配套；KTV、影剧院等休闲业态；咖啡厅、茶餐厅等休闲餐饮。餐饮（中式餐饮为主)、娱乐休闲(KTV、影院）、日常生活购物（超市、美容美发）业态是受访消费者接受度最高的业态，整体档次以中端品牌为主。消费者访谈总结1、嘉定受访者习惯于前往老城区（30-40分钟51小结目前项目居住氛围尚不浓厚，多个在售商品房均未全部交付。以项目体量来看，未来主要辐射范围为1.5公里左右，辐射范围内共有居民约36609人（包括老城区部分），项目周边1.5公里未来2年共有居民约97911人。未来潜在的消费人口众多，且其中商品房的住房约24954户，核心辐射客户约47805户。未来若能把握这批客户，商业的存活问题不大。通过消费者访谈分析，餐饮（中式餐饮为主)、娱乐休闲(KTV、影院）、日常生活购物（超市、美容美发）业态是受访消费者接受度最高的业态，未来在业态规划及商家引入方面，尽量贴近目标消费者需求。小结目前项目居住氛围尚不浓厚，多个在售商品房均未全部交付。以52谢谢谢谢53上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析（下）上海城市概述嘉定概况区域商业市场深度研究分析（下）54【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析项目周边商业【商业研究顺序】商业市场分析项目周边商业55本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的竞争为新城悠活城商业体。周边典型商业项目合景叠翠峰底商万科金色领域底商新城悠活城底商型代表案例商业中心型代表案例万科金色领域合景叠翠峰新城悠活城南侧规划商业体本案周边目前仅万科金色领域及合景叠翠峰底商在售，其次较重点的56物业类别：公寓、商铺所属区县：嘉定主城区所属环线：外郊环占地面积:

7.7万方

建筑面积：21万方开发商：合景泰富集团项目地址：

嘉定秋竹路618弄项目基本信息项目规划与特点紧邻地铁11号线嘉定西站，步行8分钟即到，整个项目占地近8万方，以小户型为主，精装修交付。合景叠翠峰周边配套完善，自身就有一个近6000方的社区商业，已经可以满足日常的生活所需，另外嘉定西站边有一个1.5万方的商业配套，未来大卖场、金融机构等生活配套一应俱全，而像老城区欧尚、乐购超市、罗宾森广场、东方商厦等车程5分钟左右。合景叠翠峰二期馨园于2012年6月开工，占地面积42027平方米，建筑面积115001平方米，总户数902户，二期主力户型为90平3房。【合景叠翠峰】周边典型商业项目物业类别：公寓、商铺项目基本信息项目规划与特点紧邻地铁11号57合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺。面积从50-110㎡，其中，主力面积段为52㎡、54㎡、58㎡。层高4.5米，开间约4.2米，进深约12米，不通煤气，以基础配套为主。合景叠翠峰商铺2013年8月开盘，至今成交21套，总成交面积1204㎡，成交均价3.3万/平方米。商铺租金约4.7元/㎡/天，50㎡左右商铺租金7000元/月，转角商铺可以租到15000元/月。（租金水平较高是因为老业主认可其稀缺性）商业介绍在售商铺平面图【合景叠翠峰】周边典型商业项目合景叠翠峰商铺总建筑面积6000平方米，共1层，在售1期商铺58物业类别：公寓、商铺所属区县：嘉定主城区所属环线：郊外环占地面积:

4万方

建筑面积：8万方（二期）开发商：万科

项目地址：

嘉定秋竹路801弄项目基本信息项目规划与特点万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。【万科悦城】周边典型商业项目物业类别：公寓、商铺项目基本信息项目规划与特点万科悦城是万科59万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共20套。面积从74-120㎡，其中，最大单套面积在243㎡。层高4.8米，最小开间约5.5米，最大开间约7.8米，最小进深约11米，最大进深约22米，以餐饮业态为主。万科悦城商铺至今无成交，目前报价185-290万之间，根据总价以及邻近项目合景叠翠峰3.3万的成交均价，预计万科悦城均价2.5-3.6万/平方米。商业介绍一期（无商铺）二期二期商铺二期商铺实景周边典型商业项目【万科悦城】万科悦城热销二期商铺，总建筑面积2000平方米，共2层，共2601幢4幢3幢2幢1幢分2层，共五种户型，分别是120.23㎡、120.04㎡、96.03㎡、96.29㎡、234.67㎡。2幢分2层，共四种户型，分别是97.34㎡、97.15㎡、74.65㎡、108.94㎡。3幢分2层，共四种户型，分别是140.52㎡、123.29㎡、74.03㎡、80.36㎡。4幢分2层，共四种户型，分别是81.84㎡、81.29㎡、73.82㎡、101.54㎡。周边典型商业项目【万科悦城】1幢4幢3幢2幢1幢分2层，共五种户型，分别是120.23㎡61长途客运站通往长途客运站天桥总用地面积：78391㎡总建筑面积（地上）：178729.58㎡其中住宅面积：141634.71㎡商业面积：35525㎡（含住宅区底商）容积率：2.28建筑密度：22.81%绿地率：39%新城悠活城3.5万平米商业区域，分为主题商业（自持）和沿街商业（销售）两部分。新城悠活城位于轨道交通11号线嘉定西站旁（胜辛路静宁路交汇处），快速连接城市东西区域，跨越嘉定、普陀、长宁、徐汇和浦东新区等，小区与嘉定新客站隔街相望，可换乘城市高速专线。小区内亦有4条公交线路始发站，便捷抵达嘉定老城与新城。项目概况：经济技术指标：周边典型商业项目【新城悠活城】长途客运站通往长途客运站天桥总用地面积：78391㎡新城悠活62主题商业总建筑面积约2万㎡，规划楼层2层（局部5层）；商铺4.5m层高，面宽8m，埋深比＜1：2，商铺可自由组合，任意分割；物业费15元/㎡/月，且仅为安保、保洁等基础性服务，不含能耗等费用；配置手扶梯6部，货梯2部，分布于项目各个方位；地下停车位502辆，其中P+R车位100辆；双首层设计，开放式商业街区。自持商业介绍周边典型商业项目【新城悠活城】业态以生活配套、餐饮、休闲娱乐为主主题商业总建筑面积约2万㎡，规划楼层2层（局部5层）；自持商63销售部分商业体量约1.5万方；销售部分面积段28-314㎡，其中30-140㎡为绝对主力；销售部分一层、二层层高3.8m左右；面宽一般在8m左右；2010年沿街底商开盘至今已去化67套，共5920㎡，成交均价23294元/㎡（地上一层2.8万元/㎡，地上二层1.5万元/㎡）。销售商业介绍自持部分销售部分周边典型商业项目【新城悠活城】销售部分商业体量约1.5万方；销售商业介绍自持部分销售部分周64项目实景图周边典型商业项目【新城悠活城】项目实景图周边典型商业项目【新城悠活城】65南侧规划商业体本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型商办类项目，是距本案最近、影响最大的项目，未来将可能打造成集办公、Shoppingmall、商住为一体的综合体。本案应与之进行差异化竞争，借其势，互利互生，形成一种不同形式、不同业态的搭配模式，达到汇聚人气，互利共赢的目的。本案争取与其共同打造成菊园西片区的商圈核心。本案规划商业体极有可能打造成综合体规划项目介绍：南侧规划商业体本项目地块南侧地块规划为10万方左右体量的大型66其他潜在竞争本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梦之湾梧桐坊睿尊农民动迁房盛蔷坊绿洲蔷薇苑同盛项目绿地项目绿地项目中星城北保障房项目嘉肖置业（区属）农民动迁安置房小学高中初中幼幼商业用地嘉定客运西站小学初中幼幼新城悠活城及11号线嘉定西站本案周边未来大量的安置房项目，或多或少均有部分配套商业的存在，其中梧桐坊规划有2万方集中商业，中星城北保障房也有较大体量的集中商业配套裙房。此类安置房项目由于住宅和商业混合一起，并非纯粹的商业项目，未来主要以满足自身住宅客户的消费需求为主，部分辐射周边住户。本案与之会有部分客户重叠，但本案的性质更纯粹，且定位更明晰，即打造成区域型邻里中心型商业。周边未来项目介绍：其他潜在竞争本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梧桐坊睿67周边商业总结住宅底商类项目：周边底商项目基本以餐饮及日常生活配套业态为主，且体量小，对本案基本无影响。另外，大部分安置房项目也均有商业配套（部分体量较大），但基本以自身项目商业功能配套为主，虽和本案客户群体有重叠，但从纯粹性及定位上均没有本案优势大。综合商业项目：南面的规划综合体体量大，且基本为确定的规划，未来将会以其业态齐全度及规模优势而成为北片区主要商业项目，本案应与其差异化，与其共生。新城悠活城体量及功能定位与本案均极为类似，且为地铁口商业，地段优势及人流导入优于本案，目前来看招商不顺利，区域氛围仍待提升。本案周边商业主要为住宅底商，以中低端餐饮及生活配套类为主；南面的规划商业综合体及新城悠活城（和本案业态较为类似）未来是本案主要竞争项目。周边商业小结周边商业总结本案周边商业主要为住宅底商，以中低端餐饮及生活配68【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析北部商圈【商业研究顺序】商业市场分析北部商圈69城北路站——北部核心，亦居亦商城北路站区域位于嘉定新城北部城区的核心区域，与嘉定老城紧密相连，是一座集休闲、娱乐、工作、居住、购物等诸多功能于一体的复合社区。以大体量的商住办项目而将形成菊园的新核心。北部商圈城北路站——北部核心，亦居亦商北部商圈702.2公里一期二期三期绿地一期沿街底商已在售，报价5万元/㎡，暂无商业成交备案。综合商业体尚未开盘，预计2015年底开业。北水湾项目为嘉定老城区板块北部最大体量的综合体项目也是整个嘉定范围内最具规模的商业综合体项目辐射嘉定整个老城区板块以其商业能级及体量，未来必将成为嘉定零售品牌最为集中的购物中心，并且将具备大型娱乐功能，如影院、KTV等。北部商圈【日月光伯爵天地】2.2公里一期二期三期绿地一期沿街底商已在售，报价5万元/㎡71【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析新城商圈【商业研究顺序】商业市场分析新城商圈72项目周边未来竞争栺局——商业项目新城商圈商业、综合体项目目前多数处于待建或在建状态，总商业规模超过100万方，市场存量相对饱和，未来将成为嘉定新城真正意义上的核心区。新城商圈项目周边未来竞争栺局——商业项目新城商圈商业、综合体项目目前73社区配套商业、区域商业广场、集中购物中心等各种类型均有涉及，但绝大部分商业设施影响范围有限，并且缺少差异化特征，未来区域内部竞争激烈。新城商圈社区配套商业、区域商业广场、集中购物中心等各种类型均有涉及，74【商业研究顺序】老城区商圈项目周边商业北部商圈新城商圈其他商圈简介商业市场分析安亭商圈南翔商圈马陆商圈【商业研究顺序】商业市场分析安亭商圈南翔商圈马陆商圈75德华路民主街南华路尹家弄解放街2生产街1人民路全长270米的人民街路面将翻修成弹格路，沿街商铺按照江南古镇的格式进行立面装修，保留老街特色，并汇聚包括“大昌成”、“宝康酱园”、“协记绸布店”等数十家百年老字号。其他商圈—南翔商圈主要项目&特色商业街南翔古名槎溪，梁天监四年（公元505年）在此建白鹤南翔寺，因寺成镇，距今有1500多年历史和悠久的文化底蕴。明代园林古漪园、五代砖塔、古刹云翔寺等一批旅游景点及东方巴黎高尔夫乡村俱乐部等现代休闲娱乐场所均汇集于南翔。南翔以工业、旅游带动整体发展，商业发展已较为成熟，南翔镇的商业以解放街为核心向两边扩散，综合商场以银华商厦和百华商厦为主，并有以旅游商业衍生的人民路购物街，主要在留云禅寺以及双塔的周围。作为南翔的旅游特色街，人民路的消费者主要是外地来此的旅游者，汇集了各类旅游商品，从手工艺品、食品、古玩到绸布、服饰品种齐全。其它街道的商业主要服务南翔镇上周边的本地居民，包括超市、家电卖场、服饰专卖、KTV等；同时也有很多既服务于本地居民又服务于外地旅游者的餐饮商家，如连锁快餐、本地特色食品店（南翔小笼）。南翔老城区商圈较为成熟，目前租金在3.5-7元左右

76曹安路吉昌路1墨玉路新源路安亭老街和静路汽车俱乐部一条街23456其他商圈—安亭商圈安亭商业集中在新源路及墨玉路沿线，新源路及老街以餐饮娱乐为主，墨玉路为金融一条街，租金水平在3.5-6元/㎡/天主要项目&商业街随着安亭汽车工业的发展，汽车相关产业企业纷纷入驻，随后带来了一批高消费需求的人群，带动了当地商业的发展。安亭镇目前共有四条商业街，分别是新源路现代商业街、安亭老街、墨玉路金融一条街、汽车俱乐部一条街。新源路现代商业街全长2600米，临街商业用房达到7.8万平方米。目前，从昌吉路至和静路一段，已开出餐饮店、美容院、各种精品屋40多家。安亭老街以旅游休闲项目经营为主，建设商业用房1.6万平方米，整条老街有着浓厚的古色古香、江南水乡风韵，集旅游、休闲、购物等功能于一体。墨玉路是安亭的主干道，因路两侧林立着农业银行、建设银行、工商银行、中国银行等11家金融服务机构，故称金融一条街。周边同时分布较多住宅小区，大量的商务和家庭的消费带动了路两侧的商业发展，多家超市、餐饮、专业卖场在此聚集。汽车俱乐部一条街规划位于曹安路北侧、墨玉路东侧，全长约1.5公里，东西走向，一期占地199亩，将建有零配件采购中心、汽车用品中心及生活广场等配套设施。

77宝安公路沪宜公路1452378育英街街铺华联超市农工商超市联华超市6依靠交通的便捷，项目所处的马陆镇其商业主要分布于沪宜公路、宝安公路两侧，以及育英街上。从经营业态来看，主要为超市、餐饮、娱乐、服装饰品零售；同时有很多建材、汽配、五金等专业商店分散在马路两侧。在商圈的西侧还有两个超大型的专业批发市场——上海包装城和马陆华洲水产批发市场。从消费者构成上看，马陆镇商业主要服务于镇上居民、工业园企业的商务消费。其他商圈—马陆商圈马陆商业主要集中在沪宜公路宝安公路沿线，目前沃尔玛超市进驻天林广场，未来麦德龙将在永润星辰广场开业，区域商业潜力巨大。宝安公路沪宜公路1452378育英街街铺华联超市农工商超市联78商业竞争环境总结从竞争项目来看，老城区商圈是目前最大竞争，未来将以本案南面综合商业体、新城悠活城及日月光伯爵天地为主。本案相对而言，无消费习惯、交通优势、规模优势，未来若要从竞争中脱颖而出，须在消费客群消费习性、业态的纯粹度、商业形式上下功夫。从竞争业态来看，主城区及日月光基本涵盖了所有业态，南面的商业体基本以零售为主，其他业态也均会齐全，本案需以周边居民区居民最必备的业态着手，即餐饮和生活配套类业态为主。从租金水平来看，主城区因为商业氛围成熟，主要商业街的租金水平在5-20元/㎡/天左右，次要街区及住宅底商基本在2.5-5元/㎡/天左右，北水湾区域目前更是只有1-2.5元/㎡/天，租金水平随商业成熟度差别明显，本案区域的租金水平仍需培育提升。商业竞争环境总结从竞争项目来看，老城区商圈是目前最大竞争，未79PART3

消费者分析一、宏观区域环境分析二、区域商业市场盘点三、消费者分析【报告进度】PART3消费者分析一、宏观区域环境分析【报告进度】80【消费者分析】消费人口及消费能力预估消费者问卷访谈【消费者分析】81合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城悠活城嘉丰佳苑金地格林春岸汇丰凯苑保障房绿洲怡园宝菊新家园嘉定城北大型居住社区安置房规划教育科研用地汇城公寓上海嘉定客运中心周边1.5公里范围内有多个居住小区及安置房，已经入住或部分交付的共9个项目，共计12203户。周边现有住宅项目嘉定城北大型居住社区安置房嘉定城北大型居住社区安置房1.5公里合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城嘉丰佳苑金地格82项目周边1.5公里现有人口测算人口估算假设：1、项目周边现有9个已交付（或即将交付）住宅项目共计约12203户；2、假定每户户均3人；3、假定商品房都是满住。项目周边1.5公里人口数=户数*户均人口数

=12203*3=36609人

本案周边1.5公里范围内目前的居民人数按满住算，约36609人。周边现有人口预估项目周边1.5公里现有人口测算人口估算假设：本案周边1.5公83地块未来新增项目本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梦之湾梧桐坊睿尊农民动迁房盛蔷坊绿洲蔷薇苑同盛项目绿地项目绿地项目中星城北保障房项目嘉肖置业（区属）农民动迁安置房小学高中初中幼幼商业用地嘉定客运西站小学初中幼幼新城悠活城及11号线嘉定西站未来1-2年新增安置房住户预估项目1.5公里范围内未来多个安置房，初步统计至少有9个开发商已参与保障房建设，至少20434户。地块未来新增项目本案合景叠翠峰万科金色领域宝菊新家园嘉宝梧桐84项目周边1.5公里未来2年人口测算人口估算假设：1、项目周边现有人口数约36609人；2、项目周边现有多个安置房项目在建中，即城北大型居住社区安置项目，共约20434户以上；3、假定每户户均3人且满住。项目周边1.5公里未来2年人口数=现有人口数+未来拆迁安置房新增人口数

=现有人口数+拆迁安置房户数*户均人口数=36609+20434*3

=97911人

本案周边1.5公里范围内未来2年若满住，共有居民约97911人。周边未来人口预估项目周边1.5公里未来2年人口测算人口估算假设：本案周边1.85若按满住率计，项目周边1.5公里未来2年共有居民约97911人。保障房客户系未来消费主力人群。其中，商品房人口规模：8318户*3=24954人保障房人口规模：97911-24954=72957人商品房共8318户周边人口性质区分未来实际入住率需根据各项目开工进度预估。若按满住率计，项目周边1.5公里未来2年共有居民约9791186合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城悠活城嘉丰佳苑金地格林春岸汇丰凯苑保障房绿洲怡园宝菊新家园嘉定城北大型居住社区安置房规划教育科研用地汇城公寓上海嘉定客运中心嘉定城北大型居住社区安置房嘉定城北大型居住社区安置房1.5公里本项目客群半径划定在1.5公里范围内，项目主要客群有以下三种：项目北部：拆迁安置房客群和新建商品房客群项目西部：拆迁安置房、教育相关产业客群项目东南：老城区客群本项目最核心的客群来自项目北部和西部（基本无商业辐射），主要是拆迁安置房和新建商品房客群，2年后，这部分客群的规模大约为47805人。其中，本项目主要的客群来自北部和西部的拆迁安置房客群和新建商品房客群，2年后，这部分客群规模约47805人，这部分客群是本项目最核心的客群，对本项目至关重要。核心客群分析核心区域合景叠翠峰万科金色领域嘉宝梦之湾嘉定老城区新城嘉丰佳苑金地格871、客群构成：主要是农村、城市棚户区以及城市老公房住户2、消费能力：这部分客群属于城市低收入者，但因拆迁补助收入水平大大提升，但整体消费观念短时间无法提升，消费理念需逐渐更新3、消费倾向：他们的消费主要是满足基本的生活需求，基本的吃穿住行是他们暂时的消费重点，休闲娱乐消费需求稍弱，物美价廉、档次合适的餐饮、休闲娱乐场所是他们的首选，且对于亲子、美容休闲类的兴趣日渐增加拆迁安置房客群：1、客群构成：刚需购房者，城市中等偏下收入人群2、消费能力：这部分客群属于城市中等收入者，他们可能是刚毕业的大学生，他们的消费能力随着他们职业的发展而逐步提高，这部分人群的消费潜力大3、消费倾向：短期内他们的消费主要是满足日常基本的生活需求，但对休闲娱乐性消费有一定需求，日常餐饮是他们的首选；从长期看，随着收入的增加，休闲性的餐饮娱乐消费是趋势，因此，中端休闲餐饮娱乐消费会成为趋势商品房客群：拆迁安置房客群的消费观念需逐渐更新，偏好物美价廉、档次合适的餐饮、休闲娱乐场所；商品房客群的消费潜力大，中端休闲餐饮娱乐场所机会较大，但由于多为刚需盘，消费层级也待提升。消费客群特征分析整体而言，周边主力消费客群的消费能力一般，但有较大发展潜力。本案在业态的档次定位时尽量以中低端为主，少量中高端吸引外部消费客群，提升商业形象，重在品牌新鲜度。1、客群构成：主要是农村、城市棚户区以及城市老公房住户拆迁安88消费规模研判推算假设和思路项目周边消费人口规模：假设项目核心客源为项目周边1.5公里范围内的居民。项目周边目前有9个居民小区，人口规模在36609人左右。2年内项目周边消费人口规模：假设项目核心客源为项目周边1.5公里范围内的居民。项目周边目前有9个居民小区，外加多个安置房项目，总人口规模在97911人左右。项目周边当前消费能力=项目周边居民人均可支配收入*项目周边居民数*消费能力系数。项目周边2年后消费能力=2年后项目周边居民人均可支配收入*2年后项目周边居民数*消费能力系数消费规模研判推算假设和思路项目周边消费人口规模：假设项目核心892008-2012年嘉定区城镇居民消费分析数据来源：嘉定统计局区域消费能力与区域居民消费支出有密切关系，通过分析项目周边居民消费支持情况，可以研判本项目周边居民的消费能力，其中，嘉定居民日常生活消费支出是根据以下四项相加得来：食品+衣着+家庭设备用品+教育文化娱乐，我们认为这四项与本项目的商业关联最为紧密。从对左图的分析可以得出：嘉定城镇居民人均生活消费支出为24378元，2年后城镇为31182元；嘉定城镇居民人均日常生活消费支出为15529元，2年后城镇为20248元从2008-2012年，嘉定区城镇居民人均生活支出从14132元增长到21554元，年均增长约13.1%，2013年，嘉定区城镇居民人均生活支出为24378元，预计两年后，嘉定区城镇居民人均生活支出会达到约31182元；从2008-2012年，嘉定区城镇居民人均日常生活支出从9599元增长到13996元，年均增长约11.4%，2013年，嘉定区城镇居民人均生活支出为15592元，预计2年后，嘉定区城镇居民人均日常生活支出会达到约20248元；嘉定区城镇居民消费分析消费规模研判2008-2012年嘉定区城镇居民消费分析数据来源：嘉定统计902008-2012年嘉定区农村居民消费分析数据来源：嘉定统计局区域消费能力与区域居民消费支出有密切关系，通过分析项目周边居民消费支持情况，可以研判本项目周边居民的消费能力，其中，嘉定居民日常生活消费支出是根据以下四项相加得来：食品+衣着+家庭设备用品+教育文化娱乐，我们认为这四项与本项目的商业关联最为紧密。从对左图的分析可以得出：嘉定区城镇居民消费分析从2008-2012年，嘉定区农村居民人均生活支出从9282元增长到13155元，年均增长约10.4%，2013年，嘉定区农村居民人均生活支出为14523元，预计两年后，嘉定区农村居民人均生活支出会达到约17701元；从2008-2012年，嘉定区农村居民人均日常生活支出从5488元增长到8135元，年均增长约12.1%，2013年，嘉定区农村居民人均生活支出为9119元，预计2年后，嘉定区农村居民人均日常生活支出会达到约11460元；嘉定城镇农村人均生活消费支出为14523元，

两年后农村为17701元；嘉定农村居民人均日常生活消费支出为9119元，两年后农村为11460元消费规模研判2008-2012年嘉定区农村居民消费分析数据来源：嘉定统计91基础数据人口数据：2013年，项目周边1.5公里范围内现有约12203户，居民约36609人；未来2年，项目周边1.5公里范围居民约97911人。消费支出数据：2013年，嘉定城镇居民人均生活消费支出为24378元，本项目周边1.5公里区域居民人均日常生活消费支出率低于嘉定整体水平，估测消费能力系数为0.9；2013年，嘉定农村居民人均生活消费支出为14523元，本项目周边1.5公里区域居民人均日常生活消费支出率低于嘉定整体水平，估测消费能力系数为0.9。两年后消费数据：两年后，嘉定城镇居民人均生活消费支出为31182元，嘉定农村居民人均生活消费支出为17701元。消费规模研判基础数据人口数据：消费支出数据：两年后消费数据：消费规模研判92项目周边1.5公里区域居民年整体消费能力=项目周边居民数*项目周边居民生活消费支出*消费能力系数=36609*24378*0.9=803208781≈8.03亿元项目周边