《物权法》第七讲

《物权法》第七讲第九章建筑物区分所有权第四节成员权一、成员权的概念与特性业主的成员权，亦称“共同管理权”——指业主基于区分所有建筑物专有权人和共有权人的身份，享有的内容不同于专有权和共有权的对区分所有建筑物共同事务进行管理的权利和和承担的义务。是一种基于业主之间的共同关系而产生的权利。二、成员权的内容成员权的内容：即业主作为成员权人所享有的权利和承担的义务。（一）业主作为成员权人所享有的权利1．《物权法》第76条第，下列事项由作为成员权人的业主共同决定：（1）制定、修改业主大会议事规则和建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。此三项皆应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（2）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施。此二项皆应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（3）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。2.请求权（1）向管理人请求召集集会的权利。（2）请求正当管理共同关系事务。（3）请求收取共有部分应得的利益。（4）请求停止违反共同利益的行为。（二）业主作为成员权人所承担的义务1.执行业主大会或者业主委员会的决定的义务。《物权法》第78条第规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；但“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。2.遵守管理规约的义务。《物权法》第83条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”3.自觉接受业主委员会和其他管理人正当合法的管理的义务。第五节区分所有建筑物的管理一、区分所有建筑物的管理的含义与内容（一）含义区分所有建筑物的管理——指为维持区分所有建筑物的物理的功能，并充分定挥其社会的、经济的功能，而对之所为的一切管理活动。包括：“保存”：是对建筑物的简易修缮（单纯修缮），如屋顶漏雨时的简易修补，门窗、玻璃破碎时的换修等。“改良行为”：指不变更物的性质，而增加其效用或价值的行为，如将污墙刷成粉壁，地板加贴瓷砖，以增美观即是。“利用行为”:指为满足业主的共同需要，不变更物的性质，而对共有部分所为的使用、收益行为，如将地下室用作停车场即属之。“处分行为”:如将共有部分设定为专用使用权而由特定业主或第三人专属的排他性地使用等。（二）内容区分所有建筑物的管理，于内容上主要包括“物的管理”和“人的管理”两类。1．物的管理“物的管理”——是指对建筑物、基地及附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为的管理，原则上仅限于建筑物的共有部分，专有部分不包括在内。（1)建筑物。通常，对区分所有建筑物的管理使用，应以管理规约特别约定，如禁止重量物、易燃物、不洁物、发散恶臭物及其他危险物之搬入，以及广告招牌的设置或家畜的饲养等。（2）基地（3）附属设施2.人的管理“人的管理”——指对业主群居生活关系所为的社区管理。管理对象包括：居住在区分所有建筑物上的业主的行为和出入区分所有建筑物的人的行为。管理内容包括：（1）对建筑物的不当毁损行为的管理。所谓对建筑物的不当毁损行为，如将阳台或庭院扩充为室内，擅自添设铁窗栅栏或为整修内部，偷梁换柱，致影响建筑物的安全结构等。或业主就自己专有部分加以改建或增建，而须拆除其内部梁柱或墙壁的全部或一部分时，若因而危及整栋建筑物的安全或影响整栋建筑物的外观时，其他业主可以以违反共同利益为由，加以禁止。（2）对建筑物的不当使用行为的管理。如在住家的区分所有建筑物内经营加工厂、汽车修理厂、歌舞厅，经营餐饮业等皆为对建筑物的不当使用行为。（3）对生活妨害行为的管理。例如，饲养动物，妨害公共安全；大声喧哗妨碍邻居安宁；任意堆置垃圾或残余食物妨碍环境卫生，等等。区分所有建筑物的管理内容可谓五花八门，种类繁多。对物和对人的管理，常常是互为表里，浑然成为一体，而并非截然划分，毫不相干。欲有效管理区分所有建筑物，一方面须建立健全完备的管理制度、管理规约及管理组织；另一方面，亦须充分发挥住户之间的守望相助与长期的紧密合作方可竟其功。二、管理规约（一）管理规约的概念与性质“管理规约”又称“住户规约”、“区分所有规约”——是全体业主就建筑物及其附属设施的管理、使用及所有关系，以书面形式所订立的自治规则。管理规约的法律性质：规约是业主管理团体根本性自治规则和最高自治规范。其如同国家的宪法为一国人民最高的行为准则；公司的章程为公司、股东、董事、监事及高级管理人员的行为规范。（二）规约的设定、变更及废止规约的设定（或制定）、变更及废止，主要有两种途径：一是通过业主大会的决议而为之；二是由建设单位或销售单位预先订定一定型化规约，于出售房屋时，分别与单个买售人达成同意该项规约的协议。规约的订定，宜采书面形式并加以登记。（三）规约事项亦即规约的内容（《物权法》未明示）通常认为，规约的内容只要不违反法律的强行性、禁止性规定和公序良俗原则，不变更或排除区分所有权的本质，业主就可以自由确定规约的内容。通常认为规约应规定以下事项：（1）业主间的基础法律关系的事项。例如，共有部分的份额比例，一部共有部分与全体共有部分的比例等。（2）关于业主间的共同事务的事项。例如，管理团体的组织机构、人数、权限及营运方式；管理人的选任、任期、解任和职务权限；集会的运作方式（如召集业主大会或业主委员会的通知、表决权的比例、法定人数的变更等）；管理费用的数额及缴纳方式（如缴费日期、迟延利息及存放等）。（3)关于调整业主间的利害关系的事项。主要包括：一是专有部分的使用限制。二是共有部分及附属设施的使用方法。（4)关于对违反义务者的处置事项。我国《物权法》第77条（有关“将住宅改变为经营性用房”的规定）、第83条第2款，对此设有规定，但同时应在规约中将《物权法》的这些规定进一步具体化，即规定其具体细则。《业主大会和业主委员会指导规则》第18条：“管理规约应当对下列主要事项作出规定：1.物业的使用、维护、管理；/2.专项维修资金的筹集、管理和使用；3.物业共用部分的经营与收益分配；/4.业主共同利益的维护；5.业主共同管理权的行使；/6.业主应尽的义务；7.违反管理规约应当承担的责任。/（四）规约的效力规约为业主团体的最高自治规则：全体业主应予遵循，业主大会及业主委员会的决定、管理人的行为等都不得与之抵触，否则无效。区分所有权的承租人、借用人等区分所有建筑物的占有人，依规约对建筑物及其附属设施的使用方法，承担与业主相同的义务。（五）规约的保管及阅览【管理】规约应由管理人保管；无管理人时，由规约或业主大会或业主委员会的决定所指定的人保管；【阅览】保管规约的人，对于利害关系人请求阅览规约的，无正当理由的，不得拒绝其对规约的阅览。三、业主管理团体（一）业主大会1．含义与性质业主大会：由全体业主组成，是小区业主的议事机构，是管理建筑区划内建筑物及其附属设施的共有部分和共同事务的自治组织，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。在法国、新加坡、我国香港地区及德国：业主大会为一法人。在我国，如果将业主团体比作公司，则业主大会即相当于股东大会：业主大会履行职责的形式是召开会议，只是业主团体的内部议事、决策机构，不直接对外从事民事活动，且其并非常设机构，也没有自己独立的财产，业主大会不具有诉讼主体资格，在诉讼中不应列为诉讼当事人。可见，在没有成立业主委员会的情形下，应以业主名义以代表人诉讼的方式提起诉讼；有业主委员会的情形下，可以以业主委员会的名义提起诉讼。2.业主大会会议【业主大会类型】：依《物业管理条例》的规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议：业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议；【业主大会形式】：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；【业主大大会的通知】：召开业主大会会议应当于会议召开15日以前通知全体业主；业主可以委托代理人参加业主大会会议；【业主大会的告知】：住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主委员会应当做好业主大会会议记录户。3.业主大会决定以下事项：《业主大会和业主委员会指导规则》第17条业主大会决定以下事项：一是制定和修改业主大会议事规则；二是制定和修改管理规约；三是选举业主委员会或者更换业主委员会委员；四是制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；五是选聘和解聘物业服务企业；六是筹集和使用专项维修资金；七是改建、重建建筑物及其附属设施；八是改变共有部分的用途；九是利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；十是法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项4．业主大会的决定及其效力业主大会决定的效力：《物权法》第78条规定，业主大会的决定对业主具有约束力。业主大会的决定生效的前提：业主大会形成的决定应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；或应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。业主大会的决定若不符合这些要求，对业主即无约束力。业主大会、业主委员会作出的决定违法的处理：《物业管理条例》第19条规定：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《物权法》第78条规定：“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。（二）业主委员会1.业主委员会的概念与功能业主委员会：是业主大会的事务执行机构，在业主大会闭会期间，具体执行业主大会通过的管理规约和决定；受业主大会的授权委托管理全体业主的共有部分和共同事务。因此也系业主大会的常设机构。业主委员会的产生和备案：依《物业管理条例》的规定，业主委员会须由业主大会选举产生；业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。且业主委员会本身应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。2.业主委员会的职责《物业管理条例》第15条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4)监督管理规约的实施；（5)业主大会赋予的其他职责。3.业主委员会的决定及其效力业主委员会的决定及其效力，与业主大会的决定及其效力同。业主大会和业主委员会的决定，只要符合议事规则，达到法定比例，且不违反法律禁止性、强制性规定，则所作出的决议就合法有效，其效力即应及于建筑区划内的全体业主等。4.业主委员会的诉讼地位实务与学者通说认为：业主委员会作为原告的主体资格已被法律确认，但法律上并未承认其被告主体资格。这主要是考虑到业主委员会无独立财产，不能独立承担民事责任。（三）物业服务企业或其他管理人《物权法》第81条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业企业管理权：来源于全体业主的授权或委托，内容表现为对物业本身和对业主等人的行为的管理。物业服务企业依据：物业服务合同和业主管理规约，对业主占用小区共有部位、私搭乱建等行为有制止、管理等职责。物业服务企业应当正当行使管理权：既不得滥用管理权，随意对业主罚款、限制业主出行自由等；也不得怠于行使管理职责的行为，不按其在物业合同中的承诺安排保安巡逻，对进出小区的车辆人员未按规定登记等。而应严格地按物业服务合同和管理规约的授权范围进行管理，保障业主财产和人身安全。物业服务企业的权力限制：对侵害多数或全体业主的行为只能主张停止侵害、排除妨碍等，无权对收益返还或者损失赔偿主张权利，因为该部分权利主体是相应的业主。所谓其他管理人：指物业服务企业以外的从事物业服务管理的自然人。第十章相邻关系第一节相邻关系的基本理论一、相邻关系的意义、功能与权源相邻关系，又称“不动产相邻关系”，或“相邻权”——是指相邻各方在对各自所有或使用的不动产行使所有权或使用权时，因相互间依法应当给予对方方便或接受限制而发生的权利义务关系。相邻关系制度的功能：其功能正在于扩张一方的所有权或利用权，而限制他方的排除请求权，课以作为或不作为的义务并设补偿制度，以实现当事人双方利益之平衡，使不动产得到充分的利用，进而维持整个社会的财产权秩序与经济发展。——此为各国立法政策的强行性规定。二、相邻关系与地役权的区别地役权：指以他人的土地供自己土地的方便和利益之用的权利。◆相邻关系与地役权的共性：1．规范目的：均以调节相邻不动产的利用为其目的。2．制度的内容上看：它们都以不动产权利的扩张或限制为其内容。◆相邻关系与地役权的本质区别：1.产生的依据不同。相邻关系是对不动产所有权或利用权内容的当然的扩张或限制，是由法律直接规定的；而地役权则是不动产的所有人或利用人之间依地役权设定合同而约定的对所有权或利用权的扩张或限制，是当事人之间以意定的方式设定的，体现了双方当事人的意思自治。2.是否是独立的权利不同：相邻关系不是一种独立的民事权利，更不是一种独立的物权类型，它是对不动产所有权或利用权的扩张或限制；而地役权则是一种独立的民事权利，是《物权法》规定的一种用益物权类型。3.两种制度调节的程度不同：相邻关系作为一种物权法上的制度，是法律对相邻不动产的利用进行最低限度的调节，对不动产所有权或利用权的限制与扩展的程度较少；而地役权作为当事人双方超越相邻关系的限度而约定的权利义务关系，对土地所有权或利用权的限制与扩展的程度则较大，甚至可以实现最大限度的调节。4．是否以相邻近为前提不同：相邻关系的发生，以不动产相互邻近为必要，如不动产不相邻近，将不会发生相邻关系；而地役权，即使不动产不相邻近，甚至远隔千山万水，也可设定（如法定地役权、公共地役权）。5.是否有偿不同：地役权的取得既可以是有偿，也可以是无偿，而在相邻关系中，当事人行使法律规定的权利时只要不给邻人造成损失，则通常都是无偿的。6.是否需登记不同：相邻关系的成立及对抗第三人，无须登记即可当然发生；而地役权的设定，则采登记对抗主义。《物权法》第一百五十八条地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第二节相邻关系的类型不动产相邻关系十分复杂。尽管《物权法》已规定了较详尽的相邻关系类型，但它仍然未能涵盖所有应包括的类型。一、土地相邻关系土地相邻关系：指相邻的土地所有人或利用人之间的权利义务关系。相邻的土地所有人或土地利用人之间：既有相互注意、不作为、容忍或作为的义务；也有使另一方的所有权、利用权扩张，以便可以利用邻地排水、通行、给水、安设管线或建造修缮的义务，等等。土地相邻关系的种类主要有：（一）邻地地基动摇或其他危险的防免的相邻关系邻地地基动摇或其他危险的防免的相邻关系——指土地所有人或利用权人挖掘土地或修建建筑物时，不得使邻地地基动摇或使之发生危险，抑或使邻地上的建筑物受到损害。《物权法》第91条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全”掘地或进行其他施工活动致邻地上的建筑物或其他工作物有发生危险之虞时的物权请求权和损害赔偿请求权。（二）水的相邻关系《物权法》第86条规定：“不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。”具体而言，此类相邻关系，乃包括以下内容。1.相邻用水关系水源地等的所有人或利用人：不得垄断对水的使用权，应允许相邻各方使用。而且，相邻各方不得为一己的利益而乱开凿水井、破坏原有水源。相邻各方在利用同一自然水流时：应尊重其自然形成的流向，按由近至远、由高至低的原则，共同使用，依次灌溉。任何一方均不得为自身利益而任意改变水路、截阻水流、独占水流。一方擅自改变、堵截或独占自然水流而影响他方正常生产活动的，他方有权请求排除妨碍，造成损失的，还有权请求赔偿。2.相邻排水关系（包括相邻自然排水和相邻人工排水）高地所有人或利用人有向低地排水的权利，低地所有人或利用人负有让高地排水的义务。但因排放的水系自然流水还是人工流水的不同，低地所有人或利用人承受排放的水的义务也有所不同。自然流水为未施以人工的流水，如雨水、泉水、雨雪等；人工流水为施以了人工的流水，如排放蓄水工程中的水和工业废水等。(1)自然排水。对自然流水的排放，高地所有人或利用人享有“排水权”。低地所有人或利用人有“承受义务”，低地所有人或利用人违反“承受义务”，或设置防堵水流的工作物时，高地所有人或利用人可请求损害赔偿或请求除去堵塞的工作物。但如高地的水流至自己所有或利用的土地而受阻碍时，低地的人不负疏通义务。只能由高地所有人或利用人即有以自己的费用，而为必要的疏通工事，学说称为高地所有人或利用人的疏通权。(2)人工排水。土地所有人或利用人进行人工流水排水时，原则上并无当然使用邻地的权利。但作为例外，现代各国民法又同时有条件地承认进行人工排水时，高地所有人或利用人有使水流通过低地的权利，称为“过水权”。但衡诸诚实信用原则，高地的人应当选择对低地损害最小的处所和方法为之，并对低地权利人所受的损害做出补偿。练习题：一、名词解释1.相邻关系二、简答题1.根据我国《合同法》的有关规定，试述标的物所有权的转移与标的物毁损、灭失的风险负担的关系。（北京大学2000年研究生入学考试题）2.公民个人财产所有权的概念和法律特征。3.简述所有权的全能。4.《民法通则》第72条第2款规定：“按照合同或者其他合法方法取得财产的，财产所有权从财产交付时转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”试界定“交付”的含义。（中国政法大学2002年研究生入学考试题）5.建筑物区分所有权的特征。（考研题）三、论述题1.结合物权法的相关规定，谈谈建筑物区分所有权的主要内容。（北京大学法学院2010年考研综合卷试题）三、案例分析张三与李四是同村相邻的邻居关系，张三居西，李四居东。1986年3月，该村几户村民协商在村内一街道上建造房屋，王五首先从街道最东头开始建造5间瓦房，然后由张三在其西边建造房屋，其他村民按顺序向西建造。按本村建房的习惯，最东头一家拥有东山墙和西山墙，其他住户均是有西山墙无东山墙。由于建造烟囱等取暖做饭设备需要依附山墙，而张三的邻居已经要求在张三家的西山墙建烟囱，因此在建房过程中，张三与王五商量在王五的西山墙内建造一烟道由张三使用，王五表示同意，由张三出资在山墙上建了烟囱等。烟囱建成后一直由张三使用。1986年6月，王五刚建成房屋就将该房屋以2万元的价格卖给了在外打工的李四，双方签订了买卖房屋的契约，房屋并未过户，王五和李四均未使用该房。2003年，李四准备不再出去打工，遂修缮房屋，因为该地天气寒冷，村民每家每户都有建造烟囱的习惯，遂在西间房屋建造了一铺火炕，也要使用该烟囱。故要求张三停止使用该烟囱，张三家人多势众，不仅予以拒绝，还砍坏了