某房地产项目调研报告项目调研模板课件

亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司2012.03.08亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司part1市场研判part1项目城市背景一、城市概况项目城市背景一、城市概况常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里，人口286.2万人（2010年）辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。概况辖区人口常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公二、城市经济

全部财政收入

完成387.9亿元，

同比增收77.55亿元，增长25%。

人均生产总值

超过5000美元2010年全市地区生产总值预计完成3400亿元,五年平均增长12.3%地区生产总值人均生产总值全部财政收入二、城市经济全部财政收入人1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令第三套购房叫停石家庄房价调控目标出台房价涨幅力争低于10%石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地石家庄出台新规规范商品房买卖意在遏止炒房下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大国家政策对房地产市场的影响经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。2011年1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令第三套自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。

2012年部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金石家庄房地产市场现状经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。但是石家庄的的房价并没有表现出比较明显的降价趋势，同去年相比，同比还有所上升。2011年石家庄房地产市场现状经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维持一个稳定上升的过程。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为6048元/平米，平均涨了37元/平米。石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与1月相比，2月来电量出现大幅反弹，三项指标均达到400电话监控史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。桥西区、裕华区、长安区，分别位居“搜房电话”石家庄楼盘来电前三名。部门楼盘销量增加石家庄房管局备案数据显示，石家庄楼市交易量明显上涨。2012年3月5日至3月11日，石家庄商品房总销售备案套数为1162套，相比上周669套上涨了73.69%。三月份以来每天成交量不下五十套，其中3月6号和3月7号成交量分别为275套和327套。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的数据显示，众美凤凰台意风、天地荣域、卓达上院、天洲沁园等楼盘，价格分别上调了100-200元不等。楼市回暖2012年各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与1月相比，2月区域市场分析中低端居住板块中高端居住板块区域市场分析中低端居住板块中高端居住板块项目周边竞争楼盘地图项目周边竞争楼盘地图一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层或小高层一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主3.项目定位一般为中高端3.项目定位一般为中高端4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层、多层二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为2.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米2.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右4.项目配有少量简单设施4.项目配有少量简单设施part2价值提炼part2Threat—威胁Opportunity机会Weakness—劣势Strength—优势项目竣工周期晚于周边在建项目区域内大型楼盘的推出石家庄三年大变样政策客户对居住环境和综合素质的理性选择增强本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位紧邻北二环，噪音影响比较大周边在售楼盘和待售楼盘较多项目周边多污染性企业，环境质量较差该项目为村证房，没有房产证地理环境优越。居住氛围优越品牌优势价格优势本项目的SWAT分析Threat—威胁Opportunity机会Weakness地块整体情况分析一、地块位置、交通位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程，距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路、101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。地块整体情况分析一、地块位置、交通位置：项目紧邻城市主干道建二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大街小学和五十二中，省重点中学二十四中即将建成招生购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、鼎坚五金市场、红星美凯龙医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、东古城遗址公园配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、社区医院、菜市场等。三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大part3项目定位part3项目定位总体思路出品质：两栋33层高层和沿街商铺商业价值：沿建华大街打造街区型商业现金流：通过前期预售和后期销售。整体地块各区域之间互相扶持，最终完成项目的成功运作！项目定位总体思路出品质：两栋33层高层和沿街商铺整体地块各区建筑形态建筑类别主要为住宅、商铺建筑形态主要为两栋33层高层建筑形态建筑类别主要为住宅、商铺户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨一卫124平米，三室两厅一厨两卫主力户型户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品建筑风格现代简约风格建筑风格现代简约风格现代简约立体园林，景观节点植被多样，层次丰富园林景观现代简约园林景观目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层学历相对较低，中专学历为主工作强度较大且工作时间较长为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业对价格比较敏感

对价格、位置（距离单位远近）较关注目标顾客定位及分析目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层为解决住房问题的刚需族part4推售策略part4宣传推广销售道具证件售楼部造势

DM单、户型图、折页、水杯、手提袋、沙盘等建设并投入使用，前期可以使用临时售楼部土地证、规划许可证、工程规范许可证、规划图纸入市基本条件宣传推广销售道具证件售楼部造势DM单、户型图、折页、水杯、价格定位价格定位于4000——5000之间价格定位价格定位于4000——5000之间推售计划组织团购，回流资金销售高层出售商铺第一组团第二组团第三组团推售计划组织团购，回流资金销售高层出售商铺第一组团第二组团第树立质量法制观念、提高全员质量意识。29-12月-2229-12月-22Thursday,December29,2022人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。***12/29/202211:12:38AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。29-12月-22**Dec-2229-Dec-22加强交通建设管理，确保工程建设质量。***Thursday,December29,2022安全在于心细，事故出在麻痹。29-12月-2229-12月-22**29December2022踏实肯干，努力奋斗。2022年12月29日*29-12月-2229-12月-22追求至善凭技术开拓市场，凭管理增创效益，凭服务树立形象。29十二月2022**29-12月-22严格把控质量关，让生产更加有保障。十二月22*29-12月-22*29December2022作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。**12/29/2022好的事情马上就会到来，一切都是最好的安排。***29-12月-22专注今天，好好努力，剩下的交给时间。29-12月-2229-12月-22***Dec-22牢记安全之责，善谋安全之策，力务安全之实。*Thursday,December29,2022相信相信得力量。29-12月-22*29-12月-22谢谢大家！树立质量法制观念、提高全员质量意识。28-12月-2228-亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司2012.03.08亚龙湾项目调研报告阳光天地房地产经纪公司part1市场研判part1项目城市背景一、城市概况项目城市背景一、城市概况常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公里，人口286.2万人（2010年）辖6市辖区、4组团县（市）、10县、3县级市、1高新区。包括石家庄市内五区和一个石家庄矿区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、石家庄矿区。石家庄地处河北省中南部，冀中南经济区，是河北省省会，全省的政治、经济、科技、金融、文化和信息中心。概况辖区人口常住人口1016.3788万人，其中市区面积455.8平方公二、城市经济

全部财政收入

完成387.9亿元，

同比增收77.55亿元，增长25%。

人均生产总值

超过5000美元2010年全市地区生产总值预计完成3400亿元,五年平均增长12.3%地区生产总值人均生产总值全部财政收入二、城市经济全部财政收入人1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令第三套购房叫停石家庄房价调控目标出台房价涨幅力争低于10%石家庄新建商品房须配10%以上保障性租赁住房5月底，石家庄出台商品房销售明码标价实施细则，一房一价正式落地石家庄出台新规规范商品房买卖意在遏止炒房下半年，从中央政府到地方各级部门，对房地产调控均采取了较为积极的态度，政策收紧幅度和力度有所扩大国家政策对房地产市场的影响经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。2011年1月26日，国务院出台“新国八条”，石家庄出台限购令第三套自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点这是今年央行首次下调存款准备金率，也是自2011年11月底以来，央行第二次下调存准率，调整后大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小金融机构为17%。

2012年部分银行将放松首套房贷利率尽管首套房贷利率适当下浮以减轻购房者压力将是趋势。但是今年房地产调控政策不会松动，因而信贷整体不可能太宽松，首套房贷利率大幅下调的可能性也不大自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金石家庄房地产市场现状经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控政策的干预，调控政策的密集出台，导致省会房地产市场气氛极度紧张，甚至一度出现了持续走低的态势。但是石家庄的的房价并没有表现出比较明显的降价趋势，同去年相比，同比还有所上升。2011年石家庄房地产市场现状经过2011年整年的限购、限贷等宏观调控石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，似乎一直没有受到政府调控的影响，均价一直在6000元/平米左右变化。对此，业内人士的看法几乎一致：石家庄虽为省会城市，但是房价相对泡沫较小，所以才会出现限购效果不明显的感觉。10月份下旬的时候，才出现房地产市场的寒冬，但同总体同去年相比，房价依然有所上涨，这也恰恰说明，政府对于房地产市场的调控行为，是有目的性的行为，目的在于抑制房价的疯狂增长速度，使房价得到一个理性的回归，促使房地产市场趋向于平稳健康的发展。长期看来，石家庄的房价还将维持一个稳定上升的过程。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年2月，全国100个城市住宅平均价格为8767元/平方米，环比1月下跌0.30%，其中27个城市价格环比上涨，石家庄名列涨幅榜第十位，环比涨幅0.62%。2012年1月，平均住宅价格为6011元/平米，2012年2月平均住宅价格为6048元/平米，平均涨了37元/平米。石家庄的房价从2011年的2月开始持续增高，呈逐渐上升趋势，各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与1月相比，2月来电量出现大幅反弹，三项指标均达到400电话监控史上的新高，关注各大楼盘的购房者增速明显。桥西区、裕华区、长安区，分别位居“搜房电话”石家庄楼盘来电前三名。部门楼盘销量增加石家庄房管局备案数据显示，石家庄楼市交易量明显上涨。2012年3月5日至3月11日，石家庄商品房总销售备案套数为1162套，相比上周669套上涨了73.69%。三月份以来每天成交量不下五十套，其中3月6号和3月7号成交量分别为275套和327套。部分楼盘开始涨价来自搜房网新房监控的数据显示，众美凤凰台意风、天地荣域、卓达上院、天洲沁园等楼盘，价格分别上调了100-200元不等。楼市回暖2012年各大楼盘来电来访陡然增多据搜房网的数据统计，与1月相比，2月区域市场分析中低端居住板块中高端居住板块区域市场分析中低端居住板块中高端居住板块项目周边竞争楼盘地图项目周边竞争楼盘地图一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层或小高层一、中高端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主2.户型区间为50—160，主力户型以两室、三室为主3.项目定位一般为中高端3.项目定位一般为中高端4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施4.项目一般都配有会所，幼儿园等配套设施二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为高层、多层二、中低端居住板块主要有以下几点共同之处：1.建筑形态主要为2.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米2.户型区间为65—130，主力户型以两室90—100平米3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右3.项目定位一般为中低端，售价在4000元每平左右4.项目配有少量简单设施4.项目配有少量简单设施part2价值提炼part2Threat—威胁Opportunity机会Weakness—劣势Strength—优势项目竣工周期晚于周边在建项目区域内大型楼盘的推出石家庄三年大变样政策客户对居住环境和综合素质的理性选择增强本项目可根据本地区市场需求进行全新的包装定位紧邻北二环，噪音影响比较大周边在售楼盘和待售楼盘较多项目周边多污染性企业，环境质量较差该项目为村证房，没有房产证地理环境优越。居住氛围优越品牌优势价格优势本项目的SWAT分析Threat—威胁Opportunity机会Weakness地块整体情况分析一、地块位置、交通位置：项目紧邻城市主干道建华大街，建华大街贯穿南北交通：南至栾城北到正定，交通十分便利。项目距广安大街10分钟车程，距离滹沱新区、正定新区分别是5分钟和10分钟车程。公交56路、73路、101路、89路、环1路、环2路，鼎尖市场下车即到。地块整体情况分析一、地块位置、交通位置：项目紧邻城市主干道建二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17层二、地块现状项目属于北翟营旧城改造项目，目前已盖至16、17三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大街小学和五十二中，省重点中学二十四中即将建成招生购物：建华商场、北国超市、先天下，国际汽贸城、鼎坚五金市场、红星美凯龙医院：中铁三局医院、石家庄市第二医院分院、省中医院公园：项目北侧的小型公园、石津灌渠、月季公园、东古城遗址公园配套：在项目北侧有一小型公园、小区内24小时安保系统、小区门禁一卡通系统、双语幼儿园、超市、社区医院、菜市场等。三、项目周边配套学校：亚龙双语幼儿园、长安区实验小学、翟营大part3项目定位part3项目定位总体思路出品质：两栋33层高层和沿街商铺商业价值：沿建华大街打造街区型商业现金流：通过前期预售和后期销售。整体地块各区域之间互相扶持，最终完成项目的成功运作！项目定位总体思路出品质：两栋33层高层和沿街商铺整体地块各区建筑形态建筑类别主要为住宅、商铺建筑形态主要为两栋33层高层建筑形态建筑类别主要为住宅、商铺户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨一卫124平米，三室两厅一厨两卫主力户型户型面积定位56平米，一室一厅一厨一卫94平米，两室两厅一厨项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又能提高项目的品质和档次，而且在前期还可以作为售楼部使用。会所内设置主要有商业设施、运动健身、休闲娱乐等。会所既可满足社区内部居民使用，也可对外营。项目配套建立动静会所，既能作为高档消费人群休闲娱乐的场所，又项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品店、花店等等项目配套商业配套：沿街商铺开设居民生活配套的饭店、超市、饰品建筑风格现代简约风格建筑风格现代简约风格现代简约立体园林，景观节点植被多样，层次丰富园林景观现代简约园林景观目标客户群主要为一些中低收入的工薪阶层学历相对较低，中专学历为主工作强度较大且工作时间较长为解决住房问题的刚需族，通常是第一次置业对价格比较敏感

对价格