18春西南大学0390《房地产经营》

单项选择题1、以下不属于房地产资产管理内容的是（）A.物业管理B.设施管理C.物业资产管理D.开发管理多项选择题2、开发物业管理品牌有哪些策略（）定位策略差异化策略借鸡生蛋策略新概念策略3、电气工程系统包括（）供电设备弱电设备排水设备电梯设备4、车辆管理的规定有（）车辆通行及停车证制度限速制度安全制度收费制度5、物业管理项目资源利用时机选择包括（）开发的时机业主的需求时机投入资金的时机经营的时机6、物业管理内容主要包括（）特殊服务常规服务特约服务专项服务7、物业管理招标的方式有（）公开招标邀请招标常规招标议标8、物业管理投标主体为（）物业服务企业业主代表业主委员会专业管理公司9、做好延伸服务通常要达到哪些要求（）效果态度合理满意10、物业管理延伸服务开展包括哪些形式（）立足自我开展延伸服务合作开展延伸服务外包开展延伸服务独立开展延伸服务11、房地产税收与房地产收费的区别在于（）主体不同依据不同目的不同对象不同12、房地产税收有哪些特征（）自愿性强制性无偿性固定性13、房地产税收体系由哪些构成（）商品流转税财产税所得税行为税14、关于城市维护建设税税率下列说法正确的是（）纳税人所在地在市区的，税率为7%纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%纳税人所在地在县城、镇的，税率为3%纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%15、印花税的纳税义务人可分为哪几种（）立合同人立据人立账簿人领受人16、抵押人对抵押财产仍然享有哪些权利（）占有权使用权收益权处置权17、下列说法正确的是（）房地产抵押合同是主合同房地产抵押合同是从合同房地产抵押合同生效后，对抵押物没有限制性房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性18、当期最短可以有（）一个月两个月三个月六个月19、出租的房屋主要包括（）住宅办公用房商业用房厂房20、房屋租赁管理模式包括（）包租转租模式出租代理模式委托管理模式业主自营模式21、签订租赁合同应遵循哪些原则（）自愿互利原则公平合理原则合法原则诚实信用原则22、租赁合同的终止包括（）自然终止法律终止约定终止人为终止23、下列哪些是房地产资产管理的主要方式和途径（）上市经营投资基金抵押经营产权转让24、对物业价值重新评估的方法有（）市场比较法头脑风暴法成本法收益法25、物业重新定位以哪些物业为主（）特殊物业工业物业商业物业住宅物业判断题26、过去10年，德国房价每年平均上涨2%，而物价水平每年平均上涨1%。（）A.√B.×27、德国的房地产评估业独立于政府之外，评估师并不考虑政府、委托人及个人的经济利益。（）A.√B.×28、德国的多数城市都制定了一个叫做“房租明镜”的价目表，最后价格可以超过这个项目表所规定的浮动范围。（）A.√B.×29、20世纪70年代初期，台湾地区房价上涨模式为：油价上涨→物价上涨→房价上涨。（）A.√B.×30、物质激励是主要的激励手段和方法。（）A.√B.×31、对物业管理项目而言原材物料的储备定额由经常储备量和季节储备量构成。（）A.√B.×32、分代理属于代理的形式之一。（）A.√B.×33、房屋买卖代理收费按分档累进计收。（）A.√B.×34、学生公寓是新型的居住型物业。（）A.√B.×35、购买住宅时不需要看物业管理。（）A.√B.×36、投资写字楼可以不注重档次形象。（）A.√B.×37、选择投资方案是房地产投资决策的中心环节。A.√B.×38、投资利润率法属于动态评价法。A.√B.×主观题39、市场营销组合的基本要素是（）、（）、（）、（），简称4P模型。参考答案：

产品，价格，地点，促销40、房地产资产管理内容包括哪些？参考答案：主要包括物业管理、设施管理、物业资产管理、房地产投资组合管理等内容。41、已知某房地产投资项目的现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为=10%，求该项目的内部收益率，并判断项目是否可行。现金流量表（单位：万元）年份0123456现金流出量25025002600400450500500现金流入量------70080013001300净现金流量-250-2500-2600300350800800参考答案：

解：（1）当=10%时，NPV1=518.71万元（2）当=12%时，NPV2=-274.25万元（3）根据内插法的公式该项目是可以被接受的。42、如何理解德国房地产交易透明度高？参考答案：

德国实行土地私有制，但各级政府对土地的使用都有严格规划，开发商都必须遵循政府规划。政府不规定房地产价格，开发商也不能说了算，房地产价格取决于独立的房地产价格评估机构。房地产评估主要分为两类：一类是独立的私人评估专家，另一类则是公共评估机构，即遍布各地的房地产“公共评估委员会”。德国房地产交易透明度非常高，这也为政府征税、城市建设等提供了诸多便利。43、利用物业管理品牌应注意哪些问题？参考答案：

应注意：（1）要把物业管理的高品位与较低收费联系起来宣传；（2）要把物业管理服务的大众性与特殊性突出出来；（3）要突出物业服务企业的形象和企业信誉。44、什么是物业管理项目资源？如何分类？参考答案：

所谓物业管理项目资源，是物业管理项目在实施管理服务过程中所必须的各种投入。在物业管理项目管理服务过程中，对所使用的资源可做如下分类：（1）公共资源与物业管理项目资源。公共资源是指这类资源在社会经济活动的方方面面都会涉及的资源，如人力资源、资金资源、信息资源、技术资源等。物业管理项目资源是指这类资源在物业管理活动中所涉及的资源，如物业、品牌、公共设施设备等。（2）物业服务企业内部资源与物业服务企业外部资源。物业服务企业内部资源指存在于物业服务企业内部，其开发利用完全由物业服务企业自主决定的资源。物业服务企业外部资源指存在于物业服务企业外部，在取得后物业服务企业才可对其进行开发利用的资源。45、物业管理的概念包含了哪几层意思？参考答案：

（1）是物业服务企业取得项目的管理权应当通过招投标的方式；（2）是实施物业管理必须是物业服务企业；（3）是实施物业管理必须按业主、业主大会和物业服务企业签订的物业服务合同依法进行管理；（4）是物业管理的对象是物业即房屋及配套的设施设备和相关场地，同时要维护好物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。46、营业税的税收优惠有哪些？参考答案：

主要有三条：一是对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；二是对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房暂免征营业税；对个人按市场价格出租的居民用房，暂按3%的税率征收营业税；三是个人转让不满5年的住房接销售总额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去其购买住房的价款后的差额征收营业税，将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。47、房地产信托与房地产投资信托有何区别？参考答案：

一是业务范围不同。房地产信托可以包括各类型房地产商业信托和金融信托，而房地产投资信托基金只是金融信托的一种。二是资金运用形式不同。信托机构既可以融通资金，也可以融通财物；房地产投资信托基金主要是进行资金运用。三是当事人不同。房地产信托业务的当事人主要是委托者、受托者和受益者；而房地产投资信托基金业务的当事人除了上述三者外，还必须有一个保管者。四是体现关系不同。房地产信托主要指一种法律关系；而房地产投资信托基金则是指一种集合各种金融资本参与房地产领域的一个组织，依据的则是投资公司法或者投资基金法。48、受托人参考答案：

指受信托人委托，并按约定的信托合同对信托资产进行管理或经营的人。受托人应当是具有完全民事行为能力的自然人，也可以是法人。49、按照信托标的物的不同，信托如何分类？参考答案：

信托可以分为货币信托、动产信托、不动产信托和货币债权信托等。货币信托是指受托人受领的信托财产是货币，即货币形态的资金，在信托终了时仍以货币给受益人的信托。动产信托是指以各种动产作为信托财产而设定的信托，动产主要为工业设备、交通车辆、飞机船只及其附属设施等。不动产信托是指以不能移动的财产，即移动后会引起性质、形态等变化的财产作为信托财产而成立的信托关系。货币债权信托是指委托人以货币债权移转给受托人，委托受托人保全债权，等此项债权给付清算后，再交委托人或受益人管理、使用、支配的信托行为。50、什么是房屋租金？房屋租金主要由哪些要素构成？参考答案：

房屋租金即房屋租赁价格，简称房租，是房屋承租人为了取得一定时期的房屋使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。它是房屋使用价值分期出售中逐渐实现其价值的货币表现。房屋租金主要由折旧费、维修费、管理费、利息、保险费、税金、利润和地租等八个要素构成。51、什么是房屋出租代理？参考答案：

房屋出租代理是指房地产经纪机构接受房屋出租人的委托，以出租人的名义代理出租房屋，并在出租人授权范围内与承租人签订房屋租赁合同，房地产经纪机构在出租人授权范围内所实施的一切民事行为的法律后果均由出租人承担。52、代理的种类有哪些？参考答案：

有三种，一是法定代理，是指依照法律规定行使代理权的代理行为。二是指定代理，是指人民法院或者指定单位根据需要指定公民或法人充当代理人的代理行为。三是委托代理，是指代理人按照被代理人的委托行使代理权的行为，这种代理是基于被代理人的意思表示而发生的代理行为。53、房地产置业对象的类型有哪些？参考答案：

主要有四类，一是居住型物业，一般是指供人们生活居住的建筑，包括各类住宅、公寓、别墅等。这类物业可以满足消费者自用的目的，同时也可以作为投资供出租之用。二是商业物业，也称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性收入现金流的房地产，包括酒店、写字楼、商场、商住楼等。三是工业物业，是指为人类生产活动提供入住空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。四是特殊物业，是指物业空间内的经营活动需要得到政府许可的房地产，包括赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。54、房地产产品品牌参考答案：

房地产产品品牌是指房地产企业给自己开发的房地产产品规定的名称与标识。通常是由文字，标记、符号、图案和颜色等要素组合构成的。55、房地产产品品牌的作用体现在哪些方面？参考答案：

（1）品牌是房地产产品的象征。（2）品牌有助于突出产品的特点。（3）品牌有助于树立形象，增强竞争。（4）品牌有助于企业经营战略的选择。56、何谓房地产市场营销？参考答案：

房地产市场营销的定义是房地产企业开展的创造性的、适应动态变化的房地产市场的活动以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产企业流向房地产购买者的社会管理过程。57、什么是资产管理？参考答案：

资产管理范畴丰富，内容广泛，凡涉及财产、资金以及能带来经济利益的物质等方面接受委托，进行保管、处理并使委托者经济利益获得保障的行为均可称之为资产管理。资产管理以价值形态为特征，通过对资产的存量和增量进行管理、重组和交易等途径，以实现最大限度的资产增值为目标的一种企业经营行为。58、房地产投资决策应遵循什么程序？参考答案：

主要程序包括：一、确定房地产投资的目标；二、制定房地产投资的可行方案；三、分析与评价投资方案；四、选择投资方案。59、什么是房地产信托投资？参考答案：

房地产信托就是房地产投资者借助较权威的