合富辉煌苏州小石湖项目市场

1认识城市认识自我认识区域我们的市场思路认识市场2认识城市3认识城市地理位置苏州位于长江三角洲中部、江苏省东南部。东临上海，南接浙江，西抱太湖，北依长江。苏州属亚热带季风海洋性气候，境内河流纵横，湖泊众多，土地肥沃，物产丰富。主要出产棉花、蚕桑等，特产有碧螺春茶叶、长江刀鱼等，是闻名遐迩的鱼米之乡、丝绸之府。苏州位于长三角的核心要位，是鱼米之香、丝绸之府认识城市GDPGDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞甚至倒退5-10%稳定发展10~15%高速发展大于15%飞速发展按照国际研究惯例：GDP增长与城市房地产发展关系模型合富观点：03年开始苏州GDP始终保持高幅度增长（大于15%），处于飞速发展阶段，经济的繁荣能带来旺盛的购买欲和强大的购买力，为苏州房地产市场持续健康发展提供了的坚实基础和良好的环境。15%认识城市固定资产投资苏州固定投资保持在1500亿元以上,在2004-2007年呈现持续上升趋势。在房地产上的投资额度也在逐渐增大，保持在200亿元以上。苏州固定投资涨幅,均处于10%以上,其中2005年涨幅最大,超过20%;房地产投资涨幅最大的超过100%。2004年-2007年,在固定资产投资中,房地产占据了1/5的份额有投资过热的现象。东扩——建设苏州新城，挺进昆山连接上海；北拓——城市未来发展的功能拓展区，辐射苏北、联系浙北的重要通道；南育——继续完善吴中区的经济、文化等功能，保护太湖，打造旅游胜地；西优——优化区域空间，提高产业和空间聚集度。认识城市城市规划认识城市城市规划苏州总体规划苏州的建设发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略。由最初单纯的“一体两翼”更变为“南北扩散、东西共进”的和谐发展局面，吴中区是大力发展的城南区域.城市道路网规划道路系统的主骨架是井字形快速路加三环的道路系统。共规划为4条轨道线路一号线：起点在灵山路站，终点在金鸡湖钟南街站.(线路长26.1公里，设站24座，2011年建成)二号线：起相城京沪高通铁路苏州站，止于吴中区迎春南路。(长27公里，设22站,2012年建成)。三号线：起沪宁城际线路苏州新区站，止于沪宁城际铁路唯亭站。(长43.5公里，设31站，2020年建成)。四号线：起于相城区旺埂上村，止于吴中区苏旺路。(线路长31.2公里，设22站，2020年建成)认识城市风景名胜苏州是全国首批的历史文化名城之一苏州自有文字记载以来的历史已有4000多年，是全国首批24个历史文化名城之一。全市现有各级各类文物保护单位538处，其中国家级34处，省级106处。苏州是全国重点旅游城市，集“建筑、山水、花木、雕刻、书画”等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，至今保存完好的古典园林60余处，其中拙政园、留园、网师园、环秀山庄、沧浪亭、狮子林、艺圃、藕园、退思园等9座园林已被列入世界文化遗产名录。拙政园环秀山庄9认识市场认识市场土地供应整体市场

02-07年，苏州土地出让总量总体呈现增长趋势。03-04年土地放量迅猛，年增长幅度达到38-41%。04-05年遭遇国家宏观调控，土地政策收紧，供应量增长幅度有所下降。到06年，随着苏州楼市的回暖，07年土地供应量再一次被推向高峰。12/29/2022认识市场施工、竣工工量03-07年施工体体量逐年提提高，而竣竣工量却基基本持平，，预示着苏苏州近几年年内商品房房供应量将将达到高峰峰，竞争将将更加激烈烈。整体市场认识市场成交、均价价走势07年5月月到08年年4月苏州州住宅成交交量走势图图07年5月月到08年年4月苏州州住宅成交交均价走势势图苏州住宅成成交以9月月为分水岭岭，07年年初至9月月份成交量量、成交均均价基本保保持上升趋趋势，9月月份达到顶顶峰。随后后出台的调调控政策给给苏州房地地产带来了了严重的影影响，成交交量、成交交均价降幅幅较大。政策调控政策调控整体市场13板块划分园区吴中区市区相城新区苏州分为园园区、吴中中区、市区区、新区、、相城区区五个区认识市场住宅市场园区园区依托强强劲的经济济、国际化化的居住环环境及国际际化住宅开开发水平，，价格领跑跑苏州。目目前湖西开开发用地匮匮乏，整体体市场东向向发展明显显，未来还还有大量储储备用地面面世。市区吴中区借助西山、、东山的自自然景观，，别墅供应应量较大，，普通住宅宅目前主要要集中在越越溪板块和和吴中开发发区板块，，加上世贸贸、招商等等地产商的的入驻，区区域逐渐被被炒热。近近期价格提提升加速。。相城区高新区市区依托稀稀缺的土地地资源、成熟熟完善的配配套，支撑其其市场价格格，目前环线以以内新房源源供应较少，，新房源集集中在沧浪新新城和平江江新城。阊胥胥路、劳动动路一段，由由于中海、、万科等品牌牌开发商的的进驻，正逐逐渐成为新新兴的高尚居居住区。作为苏州房房地产市场场的价格盆地地，其中心心区域与乡镇镇板块形成成了较为明显显的价格梯梯度。目前合合景、恒基基等香港开发发商进驻，，加上人民路路等道路的的北延，交通通日益发达达，区域内人民民路北延板板块供应集中中，未来市市场发挥空间间大。产品主要集集中在狮山山路、何山路路片区。开开发时间较早早，但目前前可供开发用用地少，北北向发展趋势势明显，浒浒关片区的发发展潜力在在政府规划下下逐渐被挖挖掘。目前进进驻该区域域的有新创、、新港、鑫鑫苑等开发商商。园区领跑苏苏州房地产产市场，市市区土地资资源稀缺，，吴中区借借助自然景景观提升板板块价值，，新区北向向趋势明显显，相城区区受到交通通改造优势势，未来市市场发挥空空间大。板块市场特特点认识市场住宅市场认识市场住宅市场平江新城：新兴北部住宅区，品质一般，配套商品房多层、小高层5500-6500元/㎡主力客层：市区工作者、古城拆迁户大观名园、橘子园古城区：用地限制，供应量少，产品档次差异大12000－30000元/㎡主力客层：主城区富人、外来投资者园林别墅苏州庭园、桃坞小筑、姑苏人家苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速本案沧浪新城：新兴西南住宅区，距离更近古城多层、小高层、高层品牌发展商（11000-12000元/㎡）本土发展商（6500－7500元/㎡）主力客层：高新区和市区的高级白领金帝城市别墅、万科金色家园古城区旧城保护，，护城河内内以园林别别墅为多，，护城河外外催生三大大新城认识市场住宅市场工业园区楼市风向标、、主力供应区区与成交区、、品牌发展商商云集湖西：市场成熟、苏州高端市场高层（14000－20000元/㎡）别墅(16000-17000元/㎡)主力客层：园区CEO、高级经理人、高级投资客、私营业主欧式古典主义中海御湖西岸、中茵皇冠国际、天域湖东/湖北：主力市场区域、苏州中高端市场高层、小高层湖北（7000－8500元/㎡）湖东（5500－7000元/㎡）主力客层：园区内高级白领、部分外来私营业主现代风格万科玲珑湾、未来城，第五元素苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速湖南：低密度居住区别墅（11000－17000元/㎡）多层（6000－7500元/㎡

）主力客层：园区CEO、高级经理人现代风格水墨江南、万科玲珑湾、伊顿小镇认识市场住宅市场高新区市场成熟，地地块供应量及及规模有限，，楼盘体量小小，区域需求求得不到满足足苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速中心城区——中高端市场，商务、商贸居住区5500－7000元/㎡小高层、高层主力客层：园区内高管、私营业主、外籍员工保利雅苑、金河国际华庭、国际公馆认识市场住宅市场相城区市场刚起步发发展，产品档档次一般，苏苏州城市发展展的未来重点点苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速多层、小高层、别墅4500-5500元/㎡（公寓）8000－14000元/㎡（别墅）主力客层（公寓）：改善型苏州老城区居民、相城腹部地区进城居民主力客层（别墅）：区域改善型客户、园区及市中心高管、私营业主香城花园、锦绣天地（公寓）招商依云湾、鹂岛别墅（别墅）认识市场住宅市场吴中区区域幅度广，，市场供求量量大，坐拥山山水景观苏州工业园区古城区苏州高新区虎丘区相城区吴中区环太湖别墅区沪宁铁路苏嘉杭高速沪宁高速苏州绕城高速环太湖别墅区：度假区域10000-20000元/㎡主力客层：长三角地区私营业主、顶端商务人士湖景别墅太湖胥香园中心城区：市区城南延伸部，成熟居住区5500-6000元/㎡多层、小高层主力客层：改善型苏州老城区居民、吴中远郊进城居民木渎古镇：度假区域9000－10000元/㎡主力客层：长三角地区私营业主、商务人士、区域富人山景人文别墅姑苏桃花源苏州主要酒店店式公寓分布布图认识市场酒店式公寓市场12/22/2022认识市场酒店式公寓市场苏州主要酒店店式公寓列表表12/22/2022酒店式公寓代代表项目价格格认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓低低总价、精装装修等因素的的影响，在销销售单价上比比同期一般商商品住宅要高高，甚至部分分品质较高的的酒店式公寓寓的销售均价价已经达到同同期高端物业业如别墅的价价格水平，目目前由于各区区域城市定位位及发展状况况各有不同，，导致其区域域内的酒店式式公寓的品质质相差甚远，，价格上就会会出现明显的的差距。所属区域工业园区新区相城区吴中区吴中区吴中区12/22/20221.摩登大厦2.自由之邑3.时代晶华4.富达广场5.赛风公寓6.润亿皇朝老城区酒店式式公寓中多为为改造项目,目前多为商商住混用项目目或精装修公公寓项目,整整体品质较低低.酒店式租金水水平:较好:35-40元/㎡/月一般集中在25-30元元/㎡/月月目前并无在售售的酒店式公公寓永达大厦该项目位于干干将西路189号，共25Ｆ，目前前为商住混用用，房型以1房1厅为主主，主要面积积为40-56㎡;租金为：35-40元/㎡/月自由之邑该项目位于阊阊胥路123号,包括28层及24层两栋公寓寓，有1,2,3房多种种房型，面积积为43-200㎡租金为：30-35元/㎡/月老城区项目分分布图认识市场酒店式公寓市场赛风公寓该项目位于阊胥路798号，主力户型为40-80㎡,部分楼4.2米挑高复式机构.租金为：25-35元/㎡/月时代晶华该项目位于金门路108号，共22Ｆ，7-22层为公寓，以40-70㎡房型为主力户型，有少量130-340㎡,租金为：30元/㎡/月润亿皇朝该项目位于乔司空巷66号,共6层,目前为商住混用,主力面积为30-50㎡,租金为45元/㎡/天摩登99该项目位于人民路438号,共7层,为商住混用,主力面积在40-56㎡,租金为35-40元/㎡/月老城区典型项项目介绍认识市场酒店式公寓市场园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质。区域内的酒店式公寓都提供专业酒店管理公司进行统一管理。目前在售的酒店式公寓玲珑湾及雅戈尔未来域销售价格都达到13000-15000元/㎡1.晶汇新屹二期2.雅戈尔yark公馆3玲珑湾酒店式公寓4.海天广场5.和乔丽晶公寓1.五星级产权酒店（雷迪森管理）2.精装修酒店式服务公寓3.酒店式服务小户型4酒店式服务ＳＯＨＯ另外五星级产权酒店及酒店式服务ＳＯＨＯ对外报价约13000元／㎡。园区项目分布布图认识市场酒店式公寓市场玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1号*玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，2006年竣工*全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅*房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等*配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务*租金报价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天园区典型项目目－玲珑湾精精英认识市场酒店式公寓市场高新区项目分分布图新区酒店式公公寓基本沿狮狮山路分布，，其中御庭国国际公寓、青青庭公寓、汇汇豪国际为品品质较高之服服务式公寓，，其余皆为商商住混用项目目.目前区域内的的租金:一般:35-40元/㎡㎡/月较好:55-70元/㎡㎡/月1.御庭国际际公寓2.青庭国际际公寓3丽景酒店公公寓4.狮山峰汇汇5.汇豪国际际狮山峰汇该项目位于高高新区狮山路路89号,共共22层,主主力户型2室室,约86㎡㎡.租金为:35-40元/㎡/月汇豪国际该项目位于高高新区狮山路路58号,共共18层,4-18层为为公寓,主力力户型1室,面积约35-45㎡.租金为55-70元/㎡/月认识市场酒店式公寓市场御庭国际公寓由3幢12层小高层建筑，共200套高级全装修服务公寓(1-4房)，2004年10月开盘，总建筑面积24,300平方米；配套设施包括游泳池、SPA、蒸气浴、高尔夫球场、网球场、高级西餐厅等设施外，御庭国际公寓还设有独立的专属会所.16,500/月起3间卧室（117-123㎡）13,000/月起2间卧室（87–99㎡）8,000/月起1间卧室（53㎡）租金(人民币)套房类型*青庭国际公寓为“新地中心”的副楼，高26层，6-26层为服务公寓，主力户型为1室户，面积为85-90平方米，顶部二层为复式结构，面积在160-200平方米*房间采用五星级装修标准，内设中央空调、进口电梯、中央吸尘、24小时热水循环等，同时由第一太平戴维斯担当国际物业顾问，泛城（中国）住宅综合服务提供营销代理服务*目前85平方米户型租金为约为5,000-6,000元/月高新区典型项项目－御庭国国际公寓认识市场酒店式公寓市场相城区酒店式公寓多依靠专业市场、为商住混用的项目，定位比较模糊,导致人流混杂,档次较低目前在售的酒店式公寓的价格为7000-8000元/㎡1.Ａ-bossF馆2.国际服装城3.凯翔广场4.中翔商贸城凯翔广场层高2.9米（单层）复式5.2米，约有910个单元，单元面积面积40-100㎡售价7000-7500元／㎡中翔商贸城一期已投入运营，二期于06年上半年开盘与一期类似，面积40-110平方米，目前销售率达80%售价:7800-8000元／㎡相城区项目分分布图认识市场酒店式公寓市场吴中区项目分分布图认识市场酒店式公寓市场从目前吴中区的酒店式公寓开发情况来看，数量虽然比较少，主要还是集中在原来城区部分。目前在售的酒店式公寓的价格为8000元/㎡1.蓝调都汇2.凯悦公寓3.金枫国际4.吴越新天广场5.金鑫·蜜蜂城12345从目前越溪的的公寓市场的的情况分析来来看，该区的的公寓和商业业需求仍然很很大，随着未未来住宅市场场的进一步开开发，需求将将会更加旺盛盛，同时城市市副中心的建建成，对多类类型商品房需需求也会增大大，这就为公公寓的发展提提供机遇。所属板块：越越湖路板块项目地址：吴吴中新城明溪溪路口吴山街街18号项目类别：酒酒店式公寓、、商业开发商：苏州州新天房地产产开发有限公公司开盘日期：2008.03占地面积：9292.9平方米建筑面积：18586平平方米楼面单价：4304元元／平方米容积率：2.21绿化率：25%得房率：1号号楼商铺得得房率95%以上,酒店店式公寓78%，2、3、4号楼楼商铺得房率率88%,酒酒店式公寓81%。销售热线66578882开发周期：该该项目一次性性开发,预计计工程完工时时间为08年年底09年年初。价格：预计均均价8000元/平方米米交房时间：预预计2009年1月月份。吴中区典型项项目－吴越新天广场场认识市场酒店式公寓市场12/22/2022吴中区典型项项目－美韵公公寓认识市场酒店式公寓市场总建筑面积:42000平方米总户数:588户开发商:江苏苏吴中嘉业投投资有限公司司投资商:江苏苏吴中集团有有限公司代理商:苏州州博思堂投资资顾问有限公公司物业类别:普普通住宅、精精装公寓楼层状况:32层售楼处地址:东吴南路388号现场场售楼处项目进度：已已于2007年11月份份售楼处公开开，12月份份现场施工进进入实质阶段段。交通状况:地地处主干道人人民路延伸段段，大概有16条路公交交线路直达，，包括55路路、54路、、1路、522路、325路、932路、503路、63路、59路路、58路、、43路、3路、62路路、5路、509路、57路等，规规划中的轻轨轨2号、3号号、4号线相相交围合于此此，几个站点点都很近，步步行几分钟就就可以到达了了。周边配套:中中小学、世纪纪联华超市、、邮局、银行行、医院、汽汽车站、公园园等。产品特点：户户型设计36㎡-109㎡多样户型型，满足多层层次人群的居居住需求。12/22/2022吴中区典型项项目－金鑫··蜜蜂城认识市场酒店式公寓市场总建筑面积:74000平方米开发商:苏州州金鑫房产开开发有限公司司长桥分公司司物业管理公司司:金鑫集团团下属物业公公司代理商:苏州州港联形水房房地产咨询有有限公司物业类别:公公寓、商住楼楼建筑类别:小小高层装修状况:全全装修售楼电话:82173888/82175588周边配套:中中小学:碧波波小学、苏苑苑中学、长桥桥中学；幼儿儿园:碧波幼幼儿园,综合合商场:华联联超市、可的的超市、华润润超市、好友友多大卖场，，自身商业配配套,银行:工商银行、、农业银行、、建设银行,医院:吴中中区长桥人民民医院,其他他:行政中心心。交通状况：22路、53路、51路路、503路路、62路产品设计：精精装修小户型型，1-2楼楼是上铺，三三楼到顶都是是精装修。商商业有18000平方米米，住宅部分分是50-60平方米一一室和两室的的小户型。12/22/2022老城区高新区工业园区吴中、相城高品质的酒店店式公寓比较较匮乏.供应:土地供供应趋紧,酒酒店式公寓供供应量屈指可可数.有部分高档酒酒店式公寓.供应:板块发发展比较成熟熟,近两年商商业供应量较较小众多大体量商商业及住宅项项目里顶级奢奢华酒店式公公寓.供应:酒店式式公寓仅限大大社区的商业业配套,体量量多以3-5万㎡体量为为主酒店式公寓项项目较少,相相城主要依托托专业市场,整体项目品品质不高.供应:目前商业市场场有待进一步步发展,2010年后将将会形成成熟熟的商业中心心认识市场酒店式公寓市场各区酒店式公公寓特征认识市场酒店式公寓市场酒店式公寓市市场总论目前苏州已建建成使用以及及正在销售的的酒店式公寓寓达到数十个个，作为城市市发展成熟度度较高的片区区，工业园区和高高新区成为数数量最多，品品质最高的酒酒店式公寓集集中区域，中心城区商务务功能也日趋趋成熟，相比比之下，房地地产市场发展展起步较晚的的相城区和吴中中区则相对落落后。苏州市酒店式式公寓品质参参差不齐，中高档次的酒酒店式公寓主主要集中在高高新区和工业业园区，特别别是高新区狮狮山路已经形形成了CBD，对酒店式公寓寓的发展提供供良好的机遇遇。由于原有有中心城区及及吴中区的酒酒店式公寓改改造之后多为为商住混用项项目或精装修修公寓项目,这部分酒店店式公寓整体体品质较低。。中心城区和和园区内的中中高档酒店式式公寓售价在在10000—15000元/㎡，，新兴的相城城和吴中区酒酒店式公寓售售价在8000元/㎡。。吴中区整体房房地产市场发发展一直处于于发展停滞状状态，近年来来才发展。一一直以来吴中中区都以大量量的普通商品品住宅和别墅墅产品为主要要特征，但是是随着近年城城市发展的需需要，酒店式公寓这这种新概念的的住宅产品也也开始发展，，从原来的烂烂尾楼改造到到现在的新盘盘开发，为吴吴中区酒店式式公寓提供发发展机遇。认识市场酒店市场五星酒店分布布图1234658791012111、金鸡湖大大酒店2、亚致酒店店3、建屋新罗罗酒店4、太湖高尔尔夫酒店5、香格里拉拉大酒店6、中茵皇冠冠国际公寓7、吴宫喜来来登酒店8、玄妙索菲菲特大酒店9、中茵皇冠冠假日酒店10、御庭精精品酒店11、维景国国际大酒店12、东山山宾馆12/22/2022认识市场五星酒店列列表酒店市场酒店名称开业时间客房数价格所在区域管理公司香格里拉酒店2006年390719-1817新区香格里拉集团金鸡湖大酒店2007年631038-2288工业园区凯宾斯基东山宾馆1999年450880-3400吴中区东山镇政府太湖高尔夫酒店2007年119850-1300吴中区仁泰集团雅戈尔雷迪森广场酒店2006年500580-1180工业园区雅戈尔雷迪森广场酒店集团亚致酒店2006年1391580-2160新区台湾丽致酒店集团苏州御庭精品酒店2007年451817-3381工业园区傲达酒店管理公司玄妙索菲特大酒店2006年329978-2300平江区雅高集团建屋新罗酒店2006年307680-1450工业园区韩国新罗中茵皇冠假日酒店2005年64923-1613工业园区洲际集团维景国际大酒店2007年488688-1200工业园区中旅维景国际酒店管理有限公司吴宫喜来登酒店1998年4071130-2040沧浪区喜达屋集团12/22/2022认识识市市场场酒店市场场各区五星星酒店比比例苏州五星星酒店有有一半分分布在工工业园区区，金鸡鸡湖周围围。借助助金鸡湖湖的景色色、园区区迅速发发展的经经济，为为旅游业业、度假假、休闲闲、公司司、企业业、商务务人士提提供服务务。另一一半大部部分集中中在吴中中区、新新区两个个区域为为为旅游游业、度度假、休休闲提供供服务。。位于金金融、行行政中心心的平江江区、沧沧浪区各各有一个个五星酒酒店，主主要为行行政会议议、商务务人士提提供服务务。认识市场场酒店市场场个案--东山宾宾馆地址：苏州太湖湖东山风风景区占地面积积：24万平平方米客房数：：度假休闲闲豪华套套房85套；标标准房250间间；另有有家庭型型休闲度度假客房房50间间房型：1室1厅厅客房建建面约70－90平方方米之间间、2室室1厅客客房的建建面在90－120平平方米之之间、远远影楼、、晓月楼楼、近帆帆楼等是是别墅型型酒店建建筑1000－－2000平方方米/栋栋客户：以公司企企业型为为主，也也有少部部分个人人客户价格：2房1厅厅在2000－－4500元/天，，1室1厅在1500－2000元元/天，，而公寓寓楼标准准客房仅仅为800－1200元/天天，别墅墅型酒店店客房1500-15800元/天天出租率：：50%-70%开业时间间：1994年开业业2002年重重新装修修认识市场场酒店市场场个案--太湖高高尔夫酒酒店地址：吴中区太太湖国国家旅游游度假区区吴城路路2号占地面积积：125万万平方米米客房数：：度假休闲闲豪华套套房98套；SPA套套房7套套；行政政套房13套；；总统套套房1套套客户：旅游、度度假类客客户为主主价格：豪华套房房850-1300元元/天、、SPA套房1150-1200元元/天出租率：：60%开业时间间：2007年中旬旬酒店市场场认识市场场酒店市场场总结苏州市五五星酒店店在06-07年发展展迅速、、两年内内增加9家，可可见苏州州酒店市市场发展展迅速，，知名管管理公司司的进入入，使得得苏州酒酒店服务务档次提提高不少少。苏州市酒酒店主要要分布在在经济繁繁荣的工工业园区区、旅游游业发达达的吴中中区、高高新区，，以及行行政、金金融中心心老城区区。对于旅游游业发达达，经济济发展迅迅速的苏苏州，酒酒店主要要客户来来源为旅旅游业、、公司、、企业商商务活动动。42认识区域域吴中区主主要分为为三个板板块：城城区板块块、越溪溪板块、、太湖板板块城区板板块块越溪板板块块太湖板板块块区域板块块分布本案认识区域吴中市场城区板块块以老新新村为主主，越溪溪板块低低密度住住宅云集集，太湖湖板块的的住宅以以度假别别墅为主主。太湖板块太湖板块泛指吴中区延太湖乡镇，主要包括西山、东山、胥口、光福、临湖、太湖国家旅游度假区。板块拥有独特的风光和独特的地理位置主要以开发别墅项目为主，该板块可代表楼盘天阙、温泉1858、东山景园、胥香园等。城区板块城区板块指东吴塔、南环高架，东吴路东西辐射范围。该板块主要主要集中了80、90年代的老小区、老新村，新推楼盘不多。目前该板块待售项目有印象19，在售项目叠溪谷。越溪板块越溪板块是吴中区的新兴板块，板块主要指越溪老街，经济开发区两大片区。该板块是吴中区楼盘相对集中的区域，且借助石湖等东吴自然景观，云集的大大小小的开发商打造了许多大规模的低密度住宅，且未来可供开发土地较多，未来市场竞争激烈。区域可代表楼盘：石湖华城、水岸清华、越湖名邸、玫瑰99、阳光水榭、现代园墅等。区域板块块特征认识区域吴中市场板块案名产品类型主力面积（㎡）销售均价（元/㎡）城区叠溪谷多层、花园洋房多层122-128花园洋房100-110多层6500花园洋房8200印象19高层40-70预计9000越溪板块石湖华城公寓花园洋房、多层、小高层、别墅花园洋房132-146多层105-115小高层90-100花园洋房7500多层6500小高层7500水岸清华联别190-24011000现代园墅联别独别联别220-260联别11000独栋16000越湖名邸多层、小高层、别墅小高层多层6200-650096-135石湖华城别墅联排、独栋联排278-348独栋360-400联别11000独栋16000玫瑰99多层、小高层多层80/太湖板块太湖天阙别墅350-50016000温泉1858联别180-20012000东山景园双拼、独别双拼255、279独别351-316、400双拼7000独别6500-8000胥香园联别174-3086500区域项目目认识区域吴中市场12/22/2022越溪位于于苏州西西南部，，是近几几年房地地产市场场发展较较快的区区域，该该板块一一直以““真山真真水”著著称，汇汇集了石石湖、上上方山等等东吴天天然景观观。房产发展展较快，，住宅较较为集中中。越溪东至至西塘河河，南至至苏州市市绕城高高速公路路，西至至龙翔路路，北至至越湖路路，总用用地面积积约10.03平方公公里，其其中居住住用地占占总用地地规模的的48.2%，，建成后整整个片区区人口将将达到12万。区域没没有向外外扩展趋趋势，住住宅较为为集中，，可供开开发土地地较多。。越溪认识区域越溪市场越溪规划划区间交通通网络公路：贯贯穿城区区的友新新高架、、链接吴吴江的苏苏震桃一一级高速速公路、、苏州绕绕城高速速；轻轨：轻轻轨2、、3、4号线其他：多多路公交交，如55、501、、62、、514等等小结：苏震桃一一级高速速公路与与轻轨的的未来规规划，将将为区域域带来更更多的外外区域客客源，拓拓宽了区区域的客客源面，，这对于于未来区区域与外外界客户户的关联联度加强强并且还还为区域域内交通通便利性性加分。。4号线3号线苏震桃公公路苏震桃一一级公路路和轻轨轨使板块块内交通通更加便便利2号线认识区域越溪市场交通优势势越溪板块块位于苏苏州城南南核心片片区，区区域内聚聚集了石石湖、上上方山等等自然景景观，成成为旅游游胜地。。由于轻轨轨、高速速公路等等交通的的便利；；越溪板板块较为为集中的的教育园园；再加加上合理理的规划划，该板板块的居居住氛围围逐渐形形成。从整体规规划上看看，越溪溪板块借借助其自自然景观观特点，，可供开开发土地地较多将将成为一一个低密密度住宅宅较为集集中的人人居居住住区。越溪板块块是吴中中区较为为独立的的区域，，扩张态态势不明明显，但但区域内内可开发发用地较较多，存存在一定定挖掘潜潜力。苏州城南南核心片片区，自自然景观观优势，，交通日日益便捷捷，教育育园提供供人文环环境，越越溪市场场未来有有很大的的发展空空间。认识区域越溪市场越溪市场场优势越溪板块块项目分分布本案认识区域越溪市场项目名称规模（万方）开盘时间产品类型均价(元/㎡)主力面积(㎡)主力总价(万)石湖华城45（含2.4万别墅）06年12月花园洋房，多层，小高层，别墅小高层5600多层6500花园洋房7500小高层90-100多层105-115花园洋房132-146小高层50-56多层68-75花园洋房99-109锦悦苑5．407年5月小高层，电梯花园洋房小高层6800-7000花园洋房7000-7200小高层101花园洋房135-148小高层68-70电梯花园洋房94-106万锦和加州9.7万06年9月小高层，花园洋房小高层5800-6000花园洋房6500－6800小高层88－102花园洋房96-120小高层52-60花园洋房65－78万玫瑰99908年上半年多层，小高层/多层80/水岸清华2007年12月5别墅联排11000联排190-240228-288万越湖名邸5607年11月多层，小高层，别墅多层,小高层650096-13562-88万现代园墅2807年12月别墅联排11000独栋16000联排220－260独栋276万石湖庭院5.507年10月多层，小高层，别墅小高层6000多层7000小高层，多层90小高层54万多层63万石湖华城湖郡别墅2.407年12月联排，独栋联排11000，独栋16000联排278-348，独栋360－400联排260-370万，独栋540-600万新城金郡473858小高层、高层、别墅///合计178.6/////越溪在售售项目认识区域越溪市场一期开发商：：上海裕裕都项目位置置：吴中中区越湖湖路118号占地面积积：35万平米米容积率：：1.3总建面积积：56万平米米（商业业8.7万平米米，住宅宅47万万平米））总户数：：3336户开盘时间间：一期期07年年11月月16日日一期体量量：占地地156722平米，，总建247864平平米，会会所1644平平米，商商业11929平米,容积积率1.29，，绿化率率39.63%，共20幢小小高层，，16幢幢多层首次推出出：一期期推出50#——82#幢主力面积积：96平米米的两房房和130平米米的三房房销售均价价：6500--7000元/平平米认识区域越溪市场参考个案案：越湖湖名邸首次开盘楼盘一期总体体产品面面积配比比、客源源产品户型面积（m2）户数比例小高层2-2-190-9517820%2-2-195-10016018%3-2-2125-13524228%3-2-2140-15022025%4-2-2145-160809%合计880100%产品户型面积（m2）户数比例电梯多层2-2-190-9534874%2-2-195-1009621%3-2-2125-135245%合计468100%认识区域越溪市场参考个案案：越湖湖名邸开发商：：苏州吴吴中地产产代理商：：上海亿亿煌&苏苏州博思思堂项目位置置：吴中中区越溪溪板块越越湖路国国际教育育园对面面占地面积积：27万平米米容积率：：1.7总建面积积：46万平米米（15万平米米商业街街）开盘时间间：一期期06年年12月月，二期期07年年7月目前在售售：9幢幢多层，，3幢花花园洋房房，6幢幢小高层层，高层层产品,共40套花园园洋房，，194套多层层产品，，474套小高高层产品品，约7万平米米下期预推推：22幢别墅墅产品，，共106栋联联排，独独栋产品品，面积积190-260平米米，总建建2.2万平米米销售均价价：洋房房：7500元元/平方方米，多多层：6500元/平平米，小小高层：：5600元/平方米米,别别墅产品品12000元元/平米米认识区域越溪市场参考个案案：石湖湖华城产品户型面积（m2）户数比例去化去化率小高层高层1-2-1688819%7686%2-2-17310822%9992%2-2-180-90388%3695%2-2-190-10020443%18892%3-2-2128368%3494%合计474100%43391%主力产品品：2-2-190-100平米米主主力总价价：50-56万产品户型面积（m2）户数比例去化去化率花园洋房3-2-2156820%562.5%3-2-2146820%675%3-2-2132820%562.5%3-2-2123820%450%2-2-198820%450%合计40100%2460%主力产品品：3-2-2132-146平平米主主力总总价：99-109万万产品户型面积（m2）户数比例去化去化率多层2-2-182-876232%5894%3-2-1105-1158041%7088%3-2-2115-1211910%1263%3-2-2135-140105%660%顶层复式150-1651910%1684%165-18042%125%合计194100%16384%主力产品品：3-2-1105-115平米米主主力总价价：68-75万认识区域越溪市场石湖华城城户型配配比开发商：：苏州新新泽地产产（新区区高档住住宅锦悦悦苑开发发商）代理商：：合美企企划项目位置置：吴中中区越溪溪板块南南溪江路路明溪路路占地面积积：4.16万万平米容积率：：1.3总建面积积：6.2万平平米（商商业1.6万平平米，住住宅4.6万平平米）总户数：：364户停停车位：：295个开盘时间间：一期期07年年5月，，二期08年3月规划：5幢6+1层电电梯洋房房，2幢幢10层层小高层层,2幢11层小高高层销售均价价：电梯梯洋房：：7000-7200元/平平方米，，小高层层：6800-7000元/平方米米认识区域越溪市场参考个案案：锦悦悦苑产品面积积户型配配比、项项目分析析产品户型面积（m2）户数比例去化去化率小高层1-2-18877%7100%2-2-11016363%5994%2-2-212333%3100%3-2-21482727%2489%合计100100%9393%产品户型面积（m2）户数比例去化去化率电梯洋房3-2-21581816.7%1689%3-2-21481816.7%1794%3-2-21351816.7%1794%2-2-21211816.7%1689%2-2-21191816.7%1478%复式4-3-31941816.7%18100%合计108100%9891%主力产品品：3-2-2135-148平米米主主力总价价：94-106万主诉求语语：<锦锦华苑>品牌家家族，品品质领航航，锦华华苑上品品延续项目档次次：中高高档，1991年新泽泽地产开开发苏州州第一个个外销楼楼盘———锦华苑苑，在苏苏州市场场口碑极极佳，锦锦悦苑借借锦华苑苑之势做做项目推推广，体体现品牌牌优势。。产品特色色：1、、直入式式地下停停车系统统，奢华华一步到到家；2、墙面面：外墙墙面砖采采用著名名的爱和和陶品牌牌；3、包括括安保，，门禁，，缴费，，广播在在内的大大量智能能化系统统。社区景观观：无特特色主题题景观，，主要集集中在入入口处的的中央景景观，包包括一条条人工河河及中心心广场社区配套套：商业业楼面积积约为1.6万万平方米米，大厦厦一~二二层为商商业用房房，三层层自用办办公用房房。主力产品品：2-2-1101平平米主主力总总价：68-70万认识区域越溪市场参考个案案：锦悦悦苑占地面积积：51344.30M²²建筑面积积：55142.89M²²开发商：：苏苏州顺顺达房地地产开发发有限公公司物业类型型：别墅墅、多层层、小高高层别墅产品品：独独体、双双拼、联联体量体：50多户面积范围围：250-500平方米米价格：7500-8000元/平方米米客源：私私营老板板,外企企高层管管理人员员、国企企高级管管理人员员认识区域越溪市场参考个案案：石湖湖庭园认识区域越溪市场客群分析客户特征征：客户主要要来自吴吴中新城城，吴中中区及市市区南部部，购房房目的主主要为改改善居住住环境。。客户主要要是当地地的私营营业主，，高教区区的高职职称教师师，经济济开发区区工厂的的中高层层领导，，部分公公务员，，来自市市区和吴吴中区的的一些企企业的中中层收入入人群及及部分首首次置业业者。客户家庭庭构成主主要是三三口之家家，客户户年龄集集中在30-40岁之之间，有有一定的的经济基基础，收收入稳定定。另外外有部分分首次置置业作为为婚房的的年轻客客户，主主要依靠靠家中经经济支持持。在客户的的职业上上，高教教区的教教师居多多，公务务员与事事业单位位职员其其次，由由于越溪溪板块聚聚集了苏苏大文政政学院、、东吴外外国语学学校等学学校，区区域客源源特色较较为明显显。客户职业分分析客户年龄以以30-40的人群群居多，和和大多数住住宅的青年年客户居多多相比，越越溪板块的的客源年龄龄偏大，主主要是由于于区域环境境适合中老老年人养老老，大量投投资客户的的年龄也比比较大。客户年龄层层分析客户年龄集集中在30-40岁岁，以高教教区的教师师和公务员员居多认识区域越溪市场客群特征细化从客户的面积需求看，客户偏爱90－130和130－160的房型，该面积段主要是紧凑型两房和舒适型三房。该板块住宅总价相对苏州其他区域较低，换房和投资客户相对其他区域较多，故舒适型房源比较受欢迎。客户面积需求分析

越溪板块的购房客户主要以首次置业和换房为主，多层花园洋房的顶层复式更是受到换房客户的追捧。由于越溪板块的景观良好，许多住宅特别是别墅项目也吸引了不少投资客前来投资。购房用途分析客户对2房房、3房需需求较大，，购房用途途主要为新新苏州人首首次置业，，顶层复式式和别墅吸吸引投资客客投资认识区域越溪市场客群特征细化外区客源挖挖掘分析：：客源区域：：市区和新区区将是客源拓拓展的重点点区域。客源年龄：：客源年轻轻化是外区区域客源发发展的趋势势，25-40岁是主力，还还有部分老老年人作为为养老。客源层次：：将以普通客户为主，一般般工薪者和和部分经济济承受能力力不是很强强的客户的的目光易于于被吸引。。购房目的：：初次置业的比重稍微微大一点，，换房客户户其次，投投资以长线线投资为主主。认识区域越溪市场客群分析周边竞争项项目不断出出现，大量量储备用地地待开发。。越溪板块的的住宅项目目产品形态态比较丰富富，由于越越溪自然景景观的特色色，板块内内住宅以低低密度产品品为主打。。区域价格逐逐渐抬升，，板块花园园洋房均价价为7000元/平平米，小高高层均价为为6300元/平米米，联排别别墅均价为为11000元/平平米。小高层产品品市场认可可度有一定定上升趋势势。各类产品推推案量总和和在未来两两年内达到到170万万平方米，，供应量巨巨大。大牌开发商商纷纷进驻驻该板块，，如吴中地地产、香港港新泽地产产等，还有有新城房产产等大牌开开发商也在在该区域拿拿地，产品同质化化竞争激烈烈,未来将将更趋于白白热化。认识区域越溪市场市场总论63认识自我认识自我认识自我1、优势（（Strengths）●吴中越越溪板块的的核心居住住区域;●交通网络络发达便捷捷,四条主主力干线连连通周边各各个区域;●未来生活活配套齐全全,规划生生活、教育育、超市、、行政等；；●开发商品品牌优势；；●项目为百百万平米的的大盘，容容易建立区区域知名度度；●项目临近近小石湖风风景区，地地势平坦，，适合打造造景观人文社区。。2、劣势（（Weaknesses）●项目靠近近苏州的交交通干道，，噪音干扰扰严重；●项目南面面有一大型型高压线，，对项目影影响较大●项目背面面有工厂和和定销房，，对小区居居住品质影影响较大；；●公交站台台距离项目目太远，现现有公交发发车时间间间隔较长。。3、机会点点（Opportunities）●政府规划划建设,为为项目发展展带来基础础和良好前前景,对项项目发展是是一个良好好的契机;●项目北面面为政府规规划中的商商业中心，，,将为项项目提供良良好的生活活配套,有有利于本项项目基地资资源的最大大化利用,也将成成为本项目目未来的一一个诉求突突破点之一一。4、威胁点点（Threats）●竞争区域市市场内大量量土地即将将开动,将将对本案形形成竞争威威胁；●区域内已已先进入市市场的楼盘盘有先入为为主的优势势，对本案案威胁较大大。●该区域距距离苏州市市中心偏远远，未来配配套只能依依托区域内内的商业规规划。项目SWOT分析12/22/20229、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。00:00:1600:00:1600:0012/22/202212:00:16AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2200:00:1700:00Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海