博思堂苏州诚河新旅程地产项目营销执行报告XXXX年月

精彩2008，

——诚河·新旅程营销执行报告苏州市博思堂投资顾问有限公司诚河·新旅程项目组目录第一部分、07年市场回顾及08年市场展望第三部分、2008年媒体建议及费用预算第二部分、2008年项目营销执行计划1、07年供求情况汇总2、07年成交价格分析3、07年宏观调控分析4、07年市场情况总结5、08年区域竞争分析6、08年市场情况展望第一部分、07年市场回顾及08年市场预判苏州市07年1-10月房产市场供需情况1、07年供求情况汇总第一部分、07年市场回顾及08年市场预判10月在央行新政的作用下，市场反应明显。住宅成交量比上月减少近一半，日均成交套数不足130套，和去年每天平均成交量较接近。第一部分、07年市场回顾及08年市场预判1、07年供求情况汇总苏州市07年11月房产市场成交情况11月份苏州市区商品房（住宅类）共成交：4663套，比上月上升796套，升幅为20.58％；成交面积为：630009平方米，比上月上升170575平方米，升幅为37.1％。

2、07年成交价格分析苏州市1-10月房地产市场价格走势第一部分、07年市场回顾及08年市场预判第一部分、07年市场回顾及08年市场预判十一月苏州住宅成交均价走势图十一月苏州住宅成交均价走势图07年11月苏州住宅成交均价走势成交均价：7068元/平方米,比上月下降281元/平方米，降幅为4.7％。2、07年成交价格分析1）加息序号调整时间调整幅度12007年3月18日贷款基准利率上调0.27%

22007年5月19日贷款基准利率上调0.18%32007年7月20日贷款基准利率上调0.27%

42007年8月22日贷款基准利率上调0.18%52007年9月15日贷款基准利率上调0.27%

经过了本年度的五次贷款利率调整过后，目前的贷款利率为7.29%，比原来的6.12%提高了1.27%。3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判2）户籍准入制度调整前调整后1、单身人员应达5０平方米以上。2、已婚人员应达7５平方米以上。3、且被单位合法聘录用，参加社保、医保、公积金，具有合法稳定的经济收入的，允许其本人、配偶及其未成年或待业未婚子女整户迁入。1、购买市区成套商品住房７５平方米以上。2、取得房屋所有权证３年以上。3、被单位合法聘录用３年以上。4、按规定参加社保３年以上。具有合法稳定的经济收入的，允许其本人、配偶及其未成年子女整户迁入。

3）贷款新政解析

三大影响力条款：对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。对已利用贷款购买住房，又申请购买等二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。商业用房购房首付款比例不得低于50%，期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期档次利率的1.1倍，对以“商住两用房”名义申请贷款的，首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。3、07年宏观调控分析第一部分、07年市场回顾及08年市场预判3）贷款款新新政政解解析析3、07年宏宏观观调调控控分分析析第一一部部分分、、07年市市场场回回顾顾及及08年市市场场预预判判一、、以以借借款款人人家家庭庭(包括借款人、、配偶及未成成年子女)为单位认定房房贷次数。二、对于已利利用银行贷款款购买首套自自住房的家庭庭，如其人均均住房面积低低于当地平均均水平，再次次向商业银行行申请住房贷贷款的，可比比照首套自住住房贷款政策策执行，但借借款人应当提提供当地房地地产管理部门门依据房屋登登记信息系统统出具的家庭庭住房总面积积查询结果。。当地人均住住房平均水平平以统计部门门公布上年度度数据为准。。其他均按第第二套房贷执执行。2007年12月12日，人民银行行、银监会联联合下发了《关于加强商业业性房地产信信贷管理的补补充通知》，对第二套住住房贷款的细细则提出了如如下统一：3）贷款新政解析析3、07年宏观调控分分析第一部分、07年市场回顾及及08年市场预判三、已利用住住房公积金贷贷款购房的家家庭，再次向向商业银行申申请住房贷款款的，按前款款规定执行。。四、商业银行行应切实履行行告知义务，，要求借款人人按诚信原则则提交真实的的房产、收入入、户籍、税税收等证明材材料。凡发现现填报虚假信信息、提供虚虚假证明的，，所有商业银银行都不得受受理其信贷申申请。对于出出具虚假收入入证明并已被被查实的单位位，所有商业业银行不得再再采信其证明明。对发生上上述情况的借借款人和单位位，商业银行行应及时向其其所在地银行行业协会报告告，由银行业业协会负责收收集上述信息息并予以通报报，监管部门门列入重点检检查内容。条款分析：第一条的影响响力和破坏力力最大，按揭揭第二套房贷贷的购房者其其购房成本将将大大提高。。“利率一个个是打八五折折，一个是上上浮10%，相差25%。如果仅提高首首付的话，可可以相信，本本次调控又将将成为“空调调”，但和利利率提高相结结合，本次调调控在一定时时期内会对投投资和投机者者产生致命的的打击，甚至至影响到了改改善居住条件件的自用客群群。第三条主要针针对商业物业业，针对的核核心还是投资资和投机。此此条一出，商商业地产将面面临全面的重重新洗牌。3）贷款新政解析析3、07年宏观调控分分析第一部分、07年市场回顾及及08年市场预判新政所带来的的负面影响：：提高了首付和和贷款利率，，增加了资金金投入与还贷贷压力，打击击了投机的同同时也抑制了了相当一部分分的合理需求求。影响消费者对对于未来市场场预期，进一一步加重了其其观望的情绪绪。酒店式公寓遭遭到毁灭性的的打击，商业业物业销售难难度加大。3、07年宏观观调控控分析析3）贷款新新政解解析第一部部分、、07年市场场回顾顾及08年市场场预判判第一部部分、、07年市场场回顾顾及08年市场场预判判4、07年市场场情况况总结结1）从成成交量量以及及供求求比来来看，，07年前三三季度度，苏苏州房房地产产市场场供需需两旺旺，市市场一一片红红火。。2）从成成交价价格来来看，，07年4月份起起苏州州市房房产均均价一一路上上扬，，6月份首首次跨跨过6000关口，，8月迅速速突破破7000大关，，9月份接接近7500元/平米，，10月份受受央行行新政政影响响，均均价出出现小小幅下下滑。。但总总体来来讲苏苏州今今年房房价走走势一一路狂狂飚，，苏州州市房房价水水平达达到历历史新新高。。3）从政政府宏宏观调调控来来看，，消费费者对对于加加息以以及户户籍政政策的的抗性性并不不大，，成交交量以以及价价格增增长并并没有有因此此而停停止，，但07年10月执行行的贷贷款新新政和和12月颁布布的补补充通通知所所造成成的反反响是是非常常之大大的，，可以以说是是对于于房地地产市市场的的一剂剂猛药药。第一部部分、、07年市场场回顾顾及08年市场场预判判5、08年区域域竞争争情况况分析析1）区域域内个个案分分布图图[湖山新意意][山水映象象][新创理想想城][山水华庭庭][国际公馆馆][新地国际际公寓][君地风华华][惠泽云锦锦城][鑫苑名家家]第一部分分、07年市场回回顾及08年市场预预判2）重点竞竞争个案案分析5、08年区域竞竞争情况况分析②山水印象象总体量：：18万方08年推出产产品：花花园洋房房、联别别目前均价价：目前前多层价价格650008年预推时时间：3～4月08年预推量量：约12万方竞争优势势：产品品档次高高、中锐锐品牌度度竞争劣势势：位置置较偏、、价格较较高①山水华庭庭总体量：：27万方08年推出产产品：多层、小小高层目前均价价：多层层价格700008年预推时时间：5月08年预推量量：约6万方竞争优势势：成熟熟社区竞争劣势势：工程程速度、、工程质质量④湖山新意意总体量：：28万方08年推出产产品：多多层、小小高层目前均价价：尚未未开盘，，价格未未定08年预推时时间：5～6月08年预推量量：约10万方竞争优势势：汇成成品牌、、地段优优势竞争劣势势：推广广手法不不成熟③新创理想想城总体量：：48万方08年推出产产品：小小高层产产品为主主目前均价价：540008年预推时时间：08年预推量量：约10万方竞争优势势：价格格优势、、知名度度竞争劣势势：产品品质量、、口碑2）重点竞争争个案分析析5、08年区域竞争争情况分析析第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场预判判第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场预判判6、08年市场情况况展望房地产市场场=消费者+开发商+政府土地市场+一手房市场场+二手房市场场第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场预判判6、08年市场情况况展望①消费者——需求：08年市场刚性性需求依然然巨大，但但受政策影影响观望风风浓厚。②开发商——处境：08年对于各大大楼盘的开发商来说说，贷款的的份额将成成为其成败败与否的关关键。③政府府——调控：08年的宏观调调控将继续续在加息中中拉开序幕幕，并以组组合拳的形形式出击，，最有可能能的就是出出台矛头直直指开发商商的相关政政策，例如如，将预售售制、贷款款发放与工工程进度严严格挂钩。。房地产市场场=消费者+开发商+政府第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场预判判6、08年市场情况况展望房地产市场场=土地市场+一手房市场场+二手房市场场①土地市场——理性的回归归：土地拍卖将将趋于平缓缓，观望风风气将会在在中小型开开发商中蔓蔓延。②一手房市市场——需求增加：：二手房市场场的部分客客源将转向向一手房市市场。③二手房市市场——有价无市：：新政的执行行将给予二二手房的流流通设置重重重障碍，，成交量将将急剧萎缩缩。目录第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场展望望第三部分、、2008年媒体建议议及费用预预算第二部分、、2008年项目营销销执行计划划一、卖点提提炼三、营销策策略二、形象定定位四、阶段执执行地段价值：地理位置置优越，属属于狮山路路商贸圈范范围，未来来都市CBD中心生活区区域；品牌价值：：诚河置业扛扛鼎之作，，苏州新区区又一标杆杆性楼盘；；产品优势：：规模；ARTDECO建筑风格；；稀缺多层层；优越的周边边环境：横山自然景景观资源、、天平学院院人文氛围围、周边生生活氛围日日趋成熟；；一、卖点提提炼目录第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场展望望第三部分、、2008年媒体建议议及费用预预算第二部分、、2008年项目营销销执行计划划一、卖点提提炼三、营销策策略二、形象定定位四、阶段执执行综合考虑客客源，突出出项目地段段规模优势势，我司建建议项目整整体形象定定位：狮山繁华圈圈·绝版生活新新城定位阐释：：狮山繁华圈圈：突出项项目的地段段优势，及及逐渐成熟熟的繁华生生活，显示示出项目的的优越性；；绝版生活新新城：将生生活的概念念融入到项项目中，以以“城”凸显项目的的大盘气势势和品牌形形象。二、形象定定位目录第一部分、、07年市场回顾顾及08年市场展望望第三部分、、2008年媒体建议议及费用预预算第二部分、、2008年项目营销销执行计划划一、卖点提提炼三、营销策策略二、形象定定位四、阶段执执行1、营销目标标3、销售策略略2、总体营销销策略三、项目2008年营销策略略4、品牌策略略5、推广策略略1、项目2008年营销目标标新区地产指指标性楼盘盘分解：从产品条件件上——项目是新区区核心地段段唯一大型型楼盘，具具备成为指指标性楼盘盘的条件；；从品牌上——成为新区地地产指标性性楼盘，有有利于项目目、开发商商品牌形象象树立。从销售上——项目体量较较大，对快快速去化，，回笼资金金有一定要要求，指标标楼盘市场场印象达成成有利于项项目产品的的销售去化化。我们将项目目08年营销目标标确定为：：1、营销目标标3、销售策略略2、总体营销销策略三、项目2008年营销策略略4、品牌策略略5、推广策略略2、2008年总体营销销策略基于对项目目所面临的的市场、客客户以及项项目产品的的特点，结结合过往营营销推广经经验，我司司认为本项项目2008年营销推广广的总体策策略是：强势推广，，大盘营销销，品牌树树立，抢先先入市，全全面热销全方位媒体体组合，强强势推广，，以项目大大盘的形象象启动市场场；结合产品附附加值、开开发商资源源、项目推推广，以项项目热销树树立诚河和和项目品牌牌；抓住时机，，抢先入市市，快速去去化，全面面热销；1、营销目标标3、销售策略略2、总体营销销策略三、项目2008年营销策略略4、品牌策略略5、推广策略略1）入入市市策策略略3）价价格格策策略略2）推推案案策策略略4）客客户户策策略略高调亮相相、先声声夺人君临天下下，舍我我其谁作为本项项目这样样将持续续多期销销售的大大盘而言言，给市市场的第第一印象象十分重重要，所所以在整整个销售售过程中中对于气气势的把把握显得得尤为重重要，无无论是最最初的入入市还是是将来的的持续销销售，都都要营造造一种““君临天天下，舍舍我其谁谁”的霸霸气，这这样才与与本项目目规模与与优异的的产品相相辅。3、2008年项目销销售策略略1）入市策策略市场条件件有利：：众所周知知，每年年的春秋秋两季是是房地产产市场的的黄金季季节，这这两个阶阶段是房房地产市市场比较较活跃的的时期，，特别是是“春交交会”前前后是许许多发展展商选择择开盘的的时期，，在房地地产销售售的黄金金期作为为本项目目首次公公开的时时机，可可以依托托市场态态势，为为本项目目的销售售推波助助澜。项目工程程进度：：本项目预预计将在在07年12月底开始始动工，，依据正正常工程程进度，，项目在在08年5月应当已已经具有有一定的的规模，，包括示示范区也也应已经经建造完完毕，这这样可以以增强客客户购买买信心，，促进需需求释放放。相关法律律文件的的取得：：依托工程程进度，，在08年5月，项目目一期完完全可以以取得预预售许可可证，具具备了公公开发售售的法律律条件。。客户积累累达到公公开要求求：客户积累累周期以以及农历历新年等等因素，，08年5月中旬应应该可以以进行项项目的第第一波开开盘，这这也可以以加快资资金回笼笼，为项项目后期期的滚动动开发打打下良好好的基础础。我司建议议，将项项目的入入市时机机定在2008年5月中旬！！1）入市策策略3、2008年项目销售策策略政策方面的干干扰：受本次新政的的影响，08年各大银行的的贷款额度必必然会有所紧紧缩，而上半半年通常是其其放贷的高峰峰期，若没有有抓住这样一一个时机，则则可能会面临临银行没有贷贷款额度的尴尴尬局面。再再者，从国家家开始调控房房地产市场其其运用的主要要手段是加息息，相信下阶阶段依然会继继续上调存贷贷款利率，这这样一来，多多拖一天，前前期资金成本本的投入就越越大，这对于于本项目的启启动和利润获获取也是不利利的。客户流失可能能性加大：后延的另一大大威胁就是由由于蓄水周期期太长而导致致的客源流失失。市场竞争愈加加激烈：现在各大楼盘盘均开始控制制产品面积段段来迎合市场场需求，而从从新区现有土土地储备来看看，明年上半半年可以达到到公开条件的的也比较多，，所以，对于于本项目而言言，入市时间间越往后延，，与本项目形形成直接竞争争的对手就会会越多，这也也为本项目在在没有任何知知名度的情况况下打开良好好的销售局面面增加了风险险。另，我司认为为，入市时机机的后延将会会带来以下种种种的威胁！！1）入市策略3、2008年项目销售策策略1、营销目标3、销售策略2、总体营销策策略三、项目2008年营销策略4、品牌策略5、推广策略1）入市策略3）价格策略2）推案策略4）客户策略稀缺先行、蓝蓝海占领一鼓作气、多多量少推我们将以资金金回笼为目的的，以稀缺的的多层产品为为先锋，在08年9月之前将一期共715套房源分四批批推出，以闪闪电战的形势势迅速抓取区区域客源，规规避市场风险险！同时，项项目别墅产品品将在08年10月推出第一批批次房源。2）推案策略略3、2008年项目销售售策略第一批次时间：2008年5月初推出房源：：7栋多层，约约202套房源15324672）推案策略略3、2008年项目销售售策略第二批次时间：08年6月中旬推出房源：：7栋多层，约约215套房源12345762）推案策略略3、2008年项目销售售策略第三批批次推出时时间：：08年7月下旬旬推出房房源：：2栋小高高层，，约153套房源212）推案策略略3、2008年项目销售售策略第四批次推出时间：：08年8月下旬推出房源：：2栋小高层，，约145套房源212）推案策略略3、2008年项目销售售策略目前由于别别墅产品信信息未知，，故具体推推案顺序将将在方案确确定后编排排！？2）推案策略略3、2008年项目销售售策略1、营销目标标3、销售策略略2、总体营销销策略三、项目2008年营销策略略4、品牌策略略5、推广策略略1）入市策略略3）价格策略略2）推案策略略4）客户策略略低价入市、、稳扎稳打打杠杆引导、、逐步上扬扬以略低于区区域行情的的价格切入入市场，迅迅速占领市市场的同时时，按市场场接受度来来制定各产产品均价，，使其形成成阶梯式价价差，以价价格这一利利器来引导导消费者对对各产品类类型的购买买决断，使使各产品均均匀去化。。在区域性性形象建立立、市场关关注度提升升基础上拉拉高价格，，增强前期期业主和后后期买家信信心，同时时赢取市场场巨大口碑碑。3）价格策略略3、2008年项目销售售策略多层——低开高走以稀缺+低价的第一批多多层产品打打开市场后后，项目已已经具有一一定的知名名度，市场场关注度和和客户积累累量也应当当十分充足足了，这时时再推出第第二批多层层房源时价价格可迅速上扬，一举举成为区域域市场领头头羊。小高层——高开高走依托一期多多层产品建建立的市场场口碑，以以略高于市市场同类产产品的价格格推出项目目的小高层层产品，通过与先前多层价价格的对比比来削弱客客户对于小小高层价格格高开的抗抗性，随后再再依据市市场行情情与销售售情况，，为一期期最后一一批小高高层产品品的价格格提升划划上一个个完美的的句号。。3）价格策策略3、2008年项目销销售策略略1、营销目目标3、销售策策略2、总体营营销策略略三、项目目2008年营销策策略4、品牌策策略5、推广策策略1）入市策策略3）价格策策略2）推案策策略4）客户策策略在项目开开盘前夕夕运用发发行VIP卡的形势进进行预约约，以此此方式来来筛选意意向客户户，也为为定价提提供依据据。4）客户策策略3、2008年项目销销售策略略1、营销目目标3、销售策策略2、总体营营销策略略三、项目目2008年营销策策略4、品牌策策略5、推广策策略1）品牌定定位3）品牌提提升2）品牌联联合4、品牌策策略新城市主主义倡导导者1）品牌定定位阐释：诚河置业业——新城市主主义倡导导者，““PLAYHARD,WORKHARD”倡导都市市中心健健康、人人本的新新城市主主义生活活；诚河·新旅城——诚河置业业扛鼎之之作，又又一座““城市””在崛起起，其出出现将影影响新区区房地产产市场的的后续发发展。我们将诚诚河置业业品牌定定位为：：1、营销目目标3、销售策策略2、总体营营销策略略三、项目目2008年营销策策略4、品牌牌策略略5、推广广策略略1）品牌牌定位位3）品牌牌提升升2）品牌牌联合合4、品牌牌策略略2）品牌牌联合合——品牌物物管顾顾问的的嫁接接物业管管理对对中高高档楼楼盘显显得尤尤为重重要，，好的的物业业管理理可以以有效效支撑撑项目目的定定位，，能有有效吸吸引消消费者者眼球球。针对项项目高高端产产品定定位，，建议议项目目物业业管理理公司司采用品品牌物物管为为顾问问，如第第一太太平戴戴维斯斯、世世邦魏魏理仕仕等物物业顾顾问公公司，，而实实际物物业管管理公公司则则选取取中高高档物物业管管理公公司即即可。。也可将将新城城花园园酒店店物业业管理理模式式嫁接接到项项目会会所物物业管管理中中，提提升项项目会会所的的档次次。4、品牌牌策略略2）品牌牌联合合——高端景景观规规划公公司的的嫁接接景观规规划对对项目目品质质的提提升度度同样样非常常高，，也是是客户户对入入驻后后后感感知度度最好好的部部分，，建议议本项项目尽尽快执执行景景观规规划公公司的的确定定事宜宜，并并进行行合理理包装装，有有效吸吸引消消费者者眼球球。在前期期景观观规划划的时时候，，注重概概念的的提出出，如““十大大主题题景观观”等等概念念的营营造。。景观公司建建议采用较较为知名的的景观公司司4、品牌策略略2）品牌联合合——知名幼儿园园的嫁接鉴于本项目目的主力客客户是25～35岁之间的，，该类客户户主要的考考虑的问题题是小孩上上学的事情情，加上项项目内部有有幼儿园用用地的规划划，我司建建议尽早引入幼儿园园，如“外国国语学校附附属幼儿园园”、“××大学附属幼幼儿园”等等知名幼儿儿园。幼儿园也将将是本项目目的主力卖卖点之一1、营销目标标3、销售策略略2、总体营销销策略三、项目2008年营销策略略4、品牌策略略5、推广策略略1）品牌定位位3）品牌提升升2）品牌联合4、品牌策略3）品牌提升（（产品附加值值建议）——主题会所会所主题：休休闲生活中央央特区；会所功能：桌桌球馆、瑜伽伽馆、壁球馆馆、乒乓球馆馆、高尔夫模模拟练习场地地等；会所主要针对对小区业主为为主，外部客客户消费须支支付一定费用用。4、品牌策略申报2008年国际花园社社区以品牌捆绑的的形式提升项项目档次，建建议项目申请请相关的奖项项，如：全国国优秀住宅小小区、全国创创新社区等。。申办时间：2008年10月份申报“国际花园社区区”，为项目景观观社区概念打打好基础3）品牌提升（（产品附加值值建议）——奖项评选4、品牌策略成立“诚河会会”会员组织织开辟“诚河会会”会员组织织，成员主要要为项目购房房业主，其次次为外部的意意向客户；对于会员，可可以设置定期期活动：如““带新客户成成交”的抽奖奖活动，并定定期进行爬山山、采桔等客客户维护活动动，提升项目目的品牌。3）品牌提升（（产品附加值值建议）——客户会组织1、营销目标3、销售策略2、总体营销策策略三、项目2008年营销策略4、品牌策略5、推广策略1）媒体推广3）销售物料2）现场包装4）活动行销以户外媒体为为主战场，报报纸等主流媒媒体节点配合合树立项目形形象小众实效媒体体诉求产品卖卖点，快速去去化其他媒体：与报纸签订合合作协议；与搜房、新视视点等网络媒媒体签订“预预投”合作协协议；采购年度小区区短信息；与电台、电视视台签订合作作协议；户外部分：适当增加大型型看板；增设交通指示示牌、站台广广告；预定08年路旗广告。。家乐福苏州乐园木渎镇区增加户外增加户外增加户外5、项目2008年推广策略略1）媒体推广广细节体现品品质，未来来生活提前前体验在现场包装装方面，主主要强调““品质”““大气”的的视觉冲击击，强调细细节打造，，未来完美美生活的提前展现现。现场导视系系统，我司司建议分两两步走：第一步做好好项目市区区售楼处的的导视，主要包括括精神堡垒垒、门头看看板等，有有效的提升升售楼处的的来人来电电。第二步在塔园路通通车后，加强项目现现场的导视视系统，包括围墙墙、道旗、、精神堡垒垒、看板、、导视牌等等。同时做好项项目的样板板房及样板板区也是强强化项目品品质，促进进客户成交交的良好手手段。5、项目2008年推广策略略2）现场包装装我司建议在在开盘前20天(2008年4月中旬)，先将一部分分示范性园园林实景建建好，为消费者营营造一种身身临其境的的感觉，，从而激发发其购买欲欲望。示范样板区区/样板房区域域2）现场包装装——样板区5、项目2008年推广策略略我司建议在在开盘前20天(2008年4月下旬)，将不同主主题的样板板房装修完完成，以此此来引发不不同年龄、、不同层次次买家的共共鸣，让其其都能在参参观本项目目的过程中中找到心动动的感觉。。2）现场包装装——主题样板房房5、项目2008年推广策略略主要是项目目现场售楼楼处的导视视系统，须须体现项目目品质，符符合主力客客户年轻人人的喜好。。街区导视主主要布点2）现场包装装——街区导视5、项目2008年推广策略略充分凸显诚诚河·新旅城大盘盘品质项目前期须须准备的销销售物料有有：户型单单片、公寓寓折页、纸纸杯、手提提袋、名片片、信封、、生活手册、别墅墅楼书、网网站、电视视片等。重点有三个个物料：一个是项目目三维片的制作：建建议选取上上海、深圳圳的品牌三三维片制作作公司，强强化三维片片的制作水水平，并剪剪辑出音乐乐版、电视视广告片版版等，便于于后期推广广使用；一个是项目目网站的制作：项项目优雅生生活全面展展现，网络络营销已成成为越来越越重要的营营销方式。。我司建议议为项目制制作一个专专业的网站站，便于项项目信息的的传递；其次是项目生活手手册的准备：强强调项目周周边交通、、商业配套套等地段优优势，增加加销售说服服力。3）销售物料料5、项目2008年推广策略略活动贯穿始始终，建立立项目影响响力活动行销因因为其费用用低，市场场造势功能能强，逐渐渐被市场所所认可，鉴鉴于本项目目的销售周周期较长，，活动行销销将成为本本项目成功功的制胜法法宝。大活动——事件营销，，媒体传播播影响市场场小活动——项目优雅生活活体验，产品品特色营造，，促进销售（现场活动，，聚集人气；；大众活动，，形成美誉度度）注：活动安排排将在阶段安安排内进行详详细阐述。5、项目2008年推广策略4）活动行销活动关键词：：优雅、品质、、影响力目录第一部分、07年市场回顾及及08年市场展望第三部分、2008年媒体建议及及费用预算第二部分、2008年项目营销执执行计划一、卖点提炼炼三、营销策略略二、形象定位位四、阶段执行行四、项目营营销执行安排排1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客户蓄水期客户筛选期持续热销期别墅推广期根据项目目前前的工作节点点，我司将项项目2008年整体营销计计划划分为四四个阶段：客客户蓄水期、、客户筛选期期、持续热销销期、别墅推推广期。公寓首次开盘盘别墅首次开盘盘推广总计划

时间阶段目的工作内容媒体阶段主题备注客户蓄水期08年1月-08年3月中旬进行客户积累，维护07年积累的客源1、项目工程进度稳步进行短信、网络等小众媒体的采购项目大盘品牌形象即诚河品牌形象初步释放销售物料包括：CF片、项目网站、户型单片制作完成2、项目现场及售楼处的包装3、08年部分媒体提前采购客户筛选期08年3月底-08年5月中旬最大限度的积累有效客户，为开盘做充分的准备1、媒体轰炸策略的全面展开主力媒体：户外、网络、报纸1、项目地段的炒作本阶段的项目信息主要是样板房、工地示范区的展示信息的释放2、4.18房交会、SP活动的开展2、产品信息的逐步释放3、项目预售许可证的取得辅助媒体：短信、电台、电视持续热销期08年5月中旬-08年10月开盘形成热销状态，一举奠定项目新区大盘形象及诚河品牌力1、项目盛大公开及开盘SP主力媒体：户外、网络、报纸1、产品信息的全面释放/2、持续开盘热销辅助媒体：短信、电台、电视2、公开信息的持续曝光3、项目别墅信息开始释放别墅推广期08年10月-08年12月底高端别墅产品推向市场，提升项目品质，提升诚河品牌1、房交会及其他SP活动的举办主力媒体：户外、网络、报纸1、别墅产品细节呈现/2、项目持续推广的严格执行辅助媒体：短信、电台、电视2、大社区概念逐步体现3、现场包装的强化阶段主诉求：：项目形象与与诚河品牌阶段任务：达达到案名记忆忆与诚河品牌牌初步树立的的效应阶段执行：户户外媒体的提提前采购、SP活动的举办。。阶段活动建议议：活动时间：2007年1月上旬活动主题：诚诚河·新旅程——人居梦想，今今日启程！活动诠释：举举办售楼处对外公公开和项目开工典典礼，告知市市场项目的工工程进度，为为后续项目推推广启动吹响响号角，邀请请吴中区政府府领导、投资资商领导、建建筑商领导等等现场致辞，，为项目大盘盘形象的树立立、为诚河品品牌建立奠定定一个良好的的基础。1、客户蓄水期期（2008年1月～2008年3月底）阶段主诉求：：产品信息全全面释放，项项目品牌与诚诚河品牌建立立阶段任务：客客户数量达到到项目首期开开盘目标阶段执行：大大众媒体全面面释放、户外外、小众媒体体上挂、SP活动的举办阶段活动建议议一：活动时间：2008年4月初活动主题：诚诚河·新旅程——开启人居梦想想产品说明会会活动诠释：在在新城花园酒酒店内进行产产品说明会活活动，一方面面宣传项目品品质、地段等等，另一方面面宣传诚河品品牌。2、客户筛选期期（2008年4月～2008年5月中旬）阶段活动建议议二：活动形式：主主题房交会活动时间：2008年4月18日活动主题：诚诚河·新旅程——人居经典·即将绽放活动诠释：2008年苏州市第一一次市区房交交会，临近项项目开盘，是是本项目为开开盘积累客户户的冲刺阶段段，鉴于项目目07年房交会取得得良好的效果果，所以应提提前采购展位位，保证项目目在08年市区房交会会绽放激情，，一举树立项项目品牌和诚诚河品牌。2、客户筛选期期（2008年4月初～2008年5月中旬）阶段主诉求：：大社区概念念、品质大盘盘形象建立阶段段任任务务：：每每次次开开盘盘迅迅速速热热销销阶段段执执行行：：大大众众媒媒体体全全面面释释放放、、小小众众媒媒体体适适当当投投放放、、SP活动动的的举举办办。。阶段段活活动动建建议议一一：：活动动时时间间：：2008年5月18日活动动主主题题：：诚诚河河·新旅旅程程———荣耀耀开开盘盘活动动地地点点：：售售楼楼处处（（最最好好在在现现场场售售楼楼处处））活动动诠诠释释：：盛盛大大开开盘盘，，一一举举奠奠定定项项目目在在新新区区区区域域市市场场上上的的地地位位。。3、持持续续热热销销期期（（2008年5月中中旬旬～～2008年10月））阶段段活活动动建建议议二二：：活动动时时间间：：2008年8月8日活动动主主题题：：诚诚河河·新旅旅程程———奥运运会会开开幕幕式式现现场场直直播播活动动地地点点：：现现场场售售楼楼处处或或大大型型宴宴会会厅厅活动动诠诠释释：：在在现现场场设设置置宽宽屏屏，，邀邀请请前期期购购房房客客户户和和意意向向客客户户，观观看看奥奥运运会会开开幕幕式式现现场场直直播播，，并并设设置置抽抽奖奖、、喝喝冷冷饮饮、、小小礼礼品品。。项项目目主主题题客客源源年年龄龄段段主主要要为为25～35岁，举办办奥运系系列的活活动，能能有效吸吸引客户户眼球。。3、持续热热销期（（2008年5月中旬～～2008年10月）阶段主诉诉求：别别墅产品品隆重登登场，有有效提升升项目品品质阶段任务务：用别别墅品质质提升项项目档次次阶段执行行：大众众媒体全全面释放放、小众众媒体适适当投放放、SP活动的举举办。阶段活动动建议：：活动时间间：2008年10月中旬活动主题题：诚河河·新旅程——名车试驾驾活动活动地点点：项目目会所活动诠释释：针对对前期积积累的别墅VIP客户，举办名名车试驾驾活动（（如悍马马、路虎虎等稀有有品牌名名车），，能有效效的吸引引其市场场关注，，提升项项目品质质。4、别墅推推广期（（2008年10月～2008年12月）目录第一部分分、07年市场回回顾及08年市场展展望第三部分分、2008年媒体建建议及费费用预算算第二部分分、2008年项目营营销执行行计划项目一期期总销约5亿，按1.2％的比例例核算，，预计费用用为600万。根据项目目总建面面计算，，项目总销约30亿，按1.2％的比例例核算，，项目总总体营销销推广费费用约3600万，我司认认为，应应将品牌牌费用单单独列出出，安排排在项目目前期（（主要集集中在2008年），约约占总体体推广费费用的10％，即360万。则，项目目在2008年预计推推广费用用约为600万＋360万×70％＝850万面临今年年十月新新政的发发布，明明年苏州州房产市市场竞争争将愈演演愈烈，，这样将将会造成成各大楼楼盘的广广告投放放量急速速猛增，，从而导导致媒体体资源的的争夺与与媒体价价格的提提升，为为保证项项目在明明年销售售推广期期能够有有足够的的媒体做做支撑，，我司建建议可以以在今年年年底，，将部分分媒体提提前采购购，如网网络、短短信息、、公交站站台、交交通指示示牌、路路旗等。。具体安安排排请参参见见媒体体计计划表表！三、2008年媒体建建议及费费用预算算诚河新旅城2007年预采购媒体计划表类型媒体计量单位使用阶段时间单价总价户外交通指示牌20块08年3月～08年7月5个月3000/块/月300000道路旗60面08年3月～08年5月3个月600/面/月108000公交站台2块08年3月～09年3月12个月30000/块/年60000苏州乐园看板1块08年3月～09年3月12个月200000/块/年200000木渎看板1块08年3月～09年3月12个月300000/块/年300000家乐福幕墙1块08年3月～09年3月12个月380000/块/年380000

活动房交会1次2008年4月18日4天00

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08年3月到08年11月按节点排，签订意向合同200000新视点

08年3月到08年11月按节点排，签订意向合同150000长地网

08年3月到08年11月按节点排，签订意向合同100000短信2次08年3月到08年11月100万条8000080000合计

18780009、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。2022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。2022/12/212022/12/212022/12/2112/21/20226:26:00PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Dec-2221-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2022/12/212022/12/212022/12/21Wednesday,December21,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/212022/12/212022/12/212022/12/2112/21/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。21十十二二月月20222022/12/212022/12/212022/12/2115、比