商业项目市场调查及定位建议报告

2010年5月重庆万州商业项目市场调查及定位建议报告报告提纲万州宏观环境分析典型案例分析及问卷调查项目商铺定位及物业发展建议项目属性解读及发展机会分析综述商业市场分析及机会分析part3part5part6part2part1part4Part1

综述Part1.1市场综述Part1.2项目概况Part1.3报告思路PART1.1

市场综述总体经济环境向好，但由于经济基础薄弱，万州欲成为重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心，还需要较长时间。对本项目长期利好影响大，但不能促进项目短期销售。城市产业特征近七年房地产投资占固定资产投资总额的10％，2009年商品房的建面销售均价为2993元/平方米，房地产投资和交易市场不活跃，2009年销售金额仅为38.6亿元，非商品住宅（包括商业、写字楼、工业）的市场容量仅为8万平方米，项目销售压力较大。房地产市场特征万州商业主要分布在高笋塘核心商圈、五桥和天城副商圈。其中高笋塘包含三个主力商场，商业总面积6.6平方米，年营业额在10亿元以上；商圈内白岩路和太白路目前主力租金水平为200元/月/㎡左右，商铺主力面积为20-60平米/个。目前区域内缺少一站式的大型购物中心，且休闲娱乐类经营档次低，亟待商业升级。商业区域市场特征目前万州无商业商务复合项目。随着近年来万州社会消费品零售总额大幅增长，传统商圈内原有商业物业已经不能远远满足消费者和投资者的需求，商圈的升级扩容已势不可挡。商业商务复合项目市场特征PART1.2

项目概况项目规划为一站式商务、商业购物中心，包括14万平方米的大型购物中心、3.3万平方米酒店和4万平方米的临街商铺，其万达商业模式的导入将形成万州的新型商业中心，改变万州现有商业格局，颠覆消费者的消费习惯。商铺万州大会堂购物中心酒店Part2

宏观环境分析Part2.1城市概况Part2.2宏观经济现状Part2.3城市定位及发展目标Part2.4城市规划分析Part2.4小结万州327公里东北翼东南翼一小时经济圈万州区地处四川盆地东缘，重庆市东北边缘，东西广97.25千米，南北袤67.25千米。总面积3457平方千米。东与云阳，南与石柱和湖北利川，西与忠县和梁平，北与开江和开县接壤。因“万川毕汇、万商云集”而得名，是长江十大港口之一，也是长江上游的第二大港。万州区目前辖52个乡镇街道（其中12个乡、29个镇、11个街道办事处），2009年末全区户籍人口为172.8万人，常驻人口154.2万人，中心城区人口69.5万人，是重庆主城以外最大的中心城市；城市区位重庆将万州规划为“一圈两翼”发展战略中“东北翼”的中心城市，重庆第二大城市和渝东北地区及三峡库区的经济中心。万州PART2.1

万州概况万州虽然经济总量位列重庆区县第4位，但由于人口数量大，人均GDP仅排列重庆13位，经济发展水平较低。数据来源：重庆市及万州区统计信息网GDP分析区县GDP(亿元)增长(%)总量排名增速排名九龙坡500.0312.1%113渝中468.3615.6%28渝北459.4015.3%39万州386.4525.7%41涪陵355.0418.1%52沙坪坝347.6912.2%612江北325.3517.2%74南岸300.1515.3%810江津249.2916.5%96永川244.0817.6%103巴南243.3315.1%1111合川228.7516.3%127北碚192.3617.0%135PART2.2

宏观经济现状区县人均GDP(元)折算美元排名双桥6733099011渝中6619097342大渡口5586882163九龙坡5142775634渝北5027273935江北4874771696南岸4397264677沙坪坝3934657868涪陵3502151509巴南28246414510北碚27742408011永川26309386912万州25453374313万州固定资产投资近七年来保持年均26%的高速增长，其中2009年增速排名全市第一，但也反映出万州之前起点低，基础薄的事实。受三峡库区移民的政策带动，万州固定资产投资一直保持高速增长，尤其进入2007年后，年平均增长率保持在30%以上。万州2009年固定资产投资为272.4亿元，与重庆主城八区对比排名第三位，增速排名第一；固定资产投资数据来源：重庆及万州区统计信息网PART2.2

宏观经济现状近七年来万州社会消费品零售总额年均增长18.4%，并在2009年首次突破100亿大关，但与主城各区相比仍然存在明显差距。万州作为渝东北的中心城市，商贸流通业一直十分发达，近七年来社零总额一直保持年均18.4%的快速增长，2009年首次突破100亿大关，增速达到22.1%。2009年万州区社会消费品零售总额与同年度主城各区相比仍有较大差距，其中排名第一位的渝中区是万州社零总额的近三倍。社零总额分析PART2.2

宏观经济现状数据来源：重庆及万州区统计信息网万州人均均可支配配收入连连续七年年保持年年均13.2%的增长。。2009年万州城城镇居民民人均可可支配收收入为14918元，达到到历史新新高，但但增速已已经连续续三年下下降。2009年万州居居民人均均可支配配收入与与主城各各区相比比增速排排名第一一，但收收入水平平与主城城各区相相比仍然然平均相相差2000元/年以上。。万州人均均可支配配收入虽虽然连续续七年保保持年均均13.2%的增长，，但增速速已经连连续三年年下降，，并且2009年与主城城各区相相比仍然然有人均均2000元/年以上的的差距。。人均收入入分析PART2.2宏观经济济现状数据来源源：重庆庆及万州州区统计计信息网网万州居民民储蓄存存款余额额近七年年来保持持年均15.3%的增长速速度，其其中2009年储蓄存存款为246.42亿元，比比上年增增长18.2%。2009年万州居居民存款款余额与与主城各各区相比比排名第第五，增增幅排名名第七位位。无论论是存款款总额还还是增速速，相比比主城各各区均有有明显差差距。近七年来来万州居居民储蓄蓄存款余余额保持持年均15.3%的增长速速度，但但2009年的存款款总额和和增长速速率明显显低于主主城区。。居民储蓄蓄存款PART2.2宏观经济济现状数据来源源：重庆庆及万州州区统计计信息网网第二产业业是提升升万州GDP发展的主主导产业业，主要要集中在在盐气化化工、机机械电子子、食品品药品、、纺织服服装五大大类。近七年万万州第三三产业平平均增速速增长率率为27.32%，但在三三产中的的比重增增幅不大大，说明明万州第第二产业业在经济济中的主主导地位位比较稳稳定。数据来源源：万州州统计信信息网产业结构构分析PART2.2宏观观经经济济现现状状57%2009年万万州州第第二二产产业业分分布布情情况况天子工业园区长安跨越专用车星弘电器发达微电机贞泰鸿鞋业帅得龙服饰三峡技术纺织特星工贸万兴烟叶银园力讯物流雷士照明五桥工业园区五桥联合坝惠泰水轮机重庆啤酒科华水泥东松三雄电器盐气工业园万植巨丰生态肥业三阳化工宜化化工兰花太阳能华歌生物化学华伦精细化工索特盐化股份大全新能源吉必盛科技实业华歌生物化学大全新能源三阳化工科华华水水泥泥工业业园园区区代代表表企企业业PART2.2宏观观经经济济现现状状数据据来来源源：：万万州州工工业业园园区区网网企业名称主打产品企业占地员工人数经营状况万植巨丰生态肥业低浓度复合肥300亩约400人预计2015年年产将达100万吨，预计产值22亿元/年长安跨越越野车越野车400亩500人年产汽车5万辆，年产值10亿三阳化工化工产品280亩238人一期总投资8000万元。预计项目总投资12亿宜化化工盐、合成氨、纯碱、氯化铵等200亩近1000人2009年实现工业总产值50亿元，同比增长67%，销售收入40亿元，同比增长60%，工业增加值18亿元，实现利税1亿元。兰花太阳能单晶硅及切片150亩近1000人一期工程年产500吨单晶硅及切片项目于2010年4月20日竣工投产，可实现年销售收入6亿元大全能源多晶硅1000亩400人年销售额10亿元。典型型企企业业分分析析万州州盐盐气气化化工工园园区区是是重重庆庆规规划划的的三三大大化化工工基基地地之之一一，，也也是是万万州州当当前前主主要要的的产产业业园园，，目目前前典典型型企企业业的的年年产产值值都都在在5亿元元以以上上，，经经营营状状况况较较好好。。盐气气化化工工园园区区PART2.2宏观观经经济济现现状状数据据来来源源：：万万州州工工业业园园区区网网数据据来来源源：：重重庆庆市市及及万万州州区区统统计计信信息息网网城市市人人口口状状况况分分析析主城城人人口口平平稳稳增增长长按照照重重庆庆市市2010年3月13日通通过过的的《关于于加加快快把把万万州州建建成成重重庆庆第第二二大大城城市市的的决决定定》，预预计计到到2012年，，万万州州城城镇镇人人口口达达到到85万人人。。城市市化化进进程程的的主主力力人人群群为为：：从从巫巫山山、、巫巫溪溪、、奉奉节节、、云云阳阳、、城城口口等等库库区区县县，，湖湖北北利利川川、、四四川川达达州州市市，，以以及及本本区区农农村村的的农农民民组组成成的的““新新移移民民””大大军军。。万州州城城市市化化进进程程的的人人口口主主要要以以巫巫山山、、奉奉节节、、云云阳阳等等库库区区移移民民为为主主，，与与主主城城的的产产业业导导入入人人口口相相比比质质素素较较低低，，对对万万州州的的整整体体消消费费支支撑撑不不足足。。PART2.2宏观观经经济济现现状状2012年城区面积60平方公里城区人口85万GDP超700亿元2015年城区面积80平方公里城区人口100万人以上GDP超千亿元2020年城区面积120平方公里城区人口150万人以上经济实力再上新台阶PART2.3城市市定定位位及及发发展展目目标标2010年3月31日重重庆庆市市委委审审议议通通过过了了《关于于加加快快把把万万州州建建成成重重庆庆第第二二大大城城市市的的决决定定》全市市城城乡乡统统筹筹发发展展的的特特大大城城市市和和加加快快发发展展的的重重要要增增长长极极渝东东北北地地区区及及三三峡峡库库区区的的经经济济中中心心和和对对外外开开放放的的重重要要门门户户和谐谐稳稳定定新新库库区区的的示示范范区区和和库库区区生生态态安安全全的的重重要要屏屏障障城市市发发展展目目标标及及定定位位移民后续支持万州投资总额占全市比例不少于淹没实物指标所占比例每年举办一次重庆库区对口支援及经贸洽谈会加大北部新区对万州对口支援的力度，协调争取有关中央企业对口支援万州财政支持以2009年为基期年，2010—2012年，对万州辖区市级税收收入增量由环比补助改为定比补助2010—2012年，在市财政现有每年4000万元经济社会发展资金补助基础上，每年再增加6000万元设立第二大城市建设专项资金。加大对万州区的均衡性财政转移支付和其他专项资金补助力度支持万州打造三峡库区的区域性金融中心。金融支持选择万州部分乡镇作为统筹城乡金融体制配套改革示范点，启动土地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权质押试点。能源支持用气：优先满足万州工业发展所需天然气，协调解决招商引资重大项目的天然气用气指标用电：加快推进万州大全新能源公司直供电试点，逐步扩大对万州大用户的直供电范围，对万州地方电网的电力下网予以支持。加快以万州为中心的三峡库区电网建设。环境容量：在不突破万州环境承载能力的前提下，支持万州产业发展，合理确定万州主要污染物减排量人才支持今后3年，每年从万州选派20名干部上挂或外派锻炼；每年选送100名符合条件的干部参加“万名干部学历教育”；每年从著名高校选派5名选调生到万州工作。今年再选派332名大学生“村官”，实现每村1名大学生“村官”目标。每年帮助万州引进100名城市规划建设、盐气化工、机械制造、地灾防治等方面的紧缺急需专业人才。市政政府府对对万万州州区区发发展展的的支支持持力力度度较较大大，，虽虽然然中中长长期期的的发发展展前前景景较较好好，，但但短短期期难难以以起起到到立立竿竿见见影影的的效效果果。。PART2.3城市市定定位位及及发发展展目目标标万州州主主城城区区为为““多多中中心心组组团团式式””布布局局结结构构，，总总共共分分“四四大大片片区区””（江江南南新新区区、、龙龙宝宝、、天天城城、、五五桥桥）），，以以及及“八八大大组组团团””（高高笋笋塘塘组组团团、、龙龙宝宝组组团团、、山山顶顶组组团团、、周周家家坝坝组组团团、、申申明明坝坝组组团团、、枇枇杷杷坪坪组组团团、、百百安安坝坝组组团团、、江江南南新新区区组组团团））本项项目目处处于于万万州州城城市市中中心心区区，，高高笋笋塘塘组组团团内内。。城市市总总体体规规划划高笋笋塘塘组组团团是是现现在在和和未未来来万万州州的的商商业业金金融融中中心心，，但但万万州州““多多中中心心组组团团式式””发发展展格格局局，，将将在在一一定定程程度度上上削削弱弱本本项项目目所所在在高高笋笋塘塘组组团团的的核核心心地地位位。。八大大组组团团功功能能定定位位：：高笋笋塘塘组组团团———商业业金金融融中中心心，，是是水水上上客客运运交交通通枢枢纽纽。。龙宝宝组组团团———北部部主主要要发发展展居居住住及及第第三三产产业业，，南南部部为为公公路路、、铁铁路路、、航航运运交交通通枢枢纽纽，，重重点点发发展展工工业业和和现现代代物物流流业业。。山顶组团——主要功能为居居住和科研教教育，同时在在远期形成万万州区级文化化中心。周家坝组团——主要功能为居居住、旅游服服务。申明坝组团——核心工业园区区，主要发展展工业。枇杷坪组团——东部为仓储区区，西部以居居住功能为主主。百安坝组团——西部以居住功功能为主，东东部以发展工工业为主。江南新区组团团——全区的行政中中心，同时包包括高档居住住、高新产业业、港区等功功能。数据来源：万万州规划局PART2.4城市规划分析析五桥片区江南新区天城片片区龙宝片片区数据来源：万万州城乡规划划展示厅序号用地代号用地名称面积（km2）比例（%）1R居住用地20.8925.8%2C公共设施用地9.2811.5%C1商业金融用地3.843M工业用地16.1720.0%4W仓储用地1.922.4%5T对外交通用地4.055.0%6S道路广场用地15.1218.7%7U市政公用设施用地3.474.3%8G绿地9.6711.9%9D特殊用地0.400.5%合计城市建设用地80.98100.0%城市用地规划划万州城市建设设用地中，居居住用地为20.88平方公里，占占25.8%；商业金融用用地为3.84平方公里，占占4.7%；工业用地16.17平方公里，占占20.0%。在商业金融用用地总规中，，以高笋塘传传统商业中心心用地为主，，但周家坝、、百安坝、江江南新区都有有较大的商业业用地规划，，将会分流高高笋塘商业中中心区的消费费人流。数据来源：万万州城乡规划划展示厅PART2.4城市规规划分分析未来商商业供供应集集中区区产业规规划天子园园规划划面积积为10平方公公里，，其中中启动动区面面积2平方公公里，，重点点发展展轻纺纺、机机械、、电子子、食食品等等产业业。盐气化化工园园规划划面积积12平方公公里，，其中中启动动区面面积4平方公公里，，重点点发展展盐化化工、、天然然气化化工、、玻璃璃及玻玻璃制制品加加工等等。五桥园园规划划面积积8平方公公里，，其中中启动动区面面积2平方公公里，，重点点发展展现代代医药药、绿绿色食食品加加工、、环保保建材材等产产业。。万州工工业围围绕““一区区三园园”的的总体体布局局，重重点发发展盐盐气化化工、、新材材料新新能源源、机机械电电子、、纺织织服装装、食食品药药业等等五大大产业业。但传统统产业业比重重较大大，高高新技技术产产业成成长缓缓慢。。数据来来源：：万州州工业业园网网站PART2.4城市规规划分分析万州建建立了了完善善的水水、路路、空空交通通体系系，目目前辐辐射渝渝东北北地区区，远远期规规划打打造成成“成渝经经济区区及““西三三角””地区区的重重要综综合交交通枢枢纽。。航空万州机场将按4D规模改扩建，开通全国重要省会城市的航线；力争到2015年，年旅客吞吐量达100万人次，年货邮吞吐量达12万吨高速公路建成重庆-万州、万州-云阳、万州-开县规划万州-利川、万州-达州、沿江高速南线万州-忠县、万州-宜昌、沿江高速北线万州-忠县铁路建成万州-达州规划万州-宜昌、万州-重庆城际、万州-郑州、万州-西安、万州-涪陵、万州-黔江、万州-奉节港口以新田港口物流园区建设为重点，加快推进“一客八货”9个作业区建设；力争到2015年，使万州港口货物年通过能力达到4000万吨，集装箱通过能力达到100万标箱以上交通规规划PART2.3城市规规划分分析一环一一空八八铁八八高九九港数据来来源：：万州州城乡乡规划划展示示厅PART2.5宏观环环境分分析小小结总体经经济环环境向向好，，但由由于经经济基基础薄薄弱，，万州州欲成成为重重庆第第二大大城市市和渝渝东北北地区区及三三峡库库区的的经济济中心心，还还需要要较长长时间间。对对本项项目长长期利利好影影响大大，但但不能能促进进项目目短期期销售售。人口：：2009年万州城城市人人口为为79.43万元，，城市市化率率达到到51.5％，主主要为为库区区移民民和湖湖北利利川，，四川川达州州和村村镇移移民。。在2012年将达达到85万。规划：：重庆将将万州州规划划为““一圈圈两翼翼”发发展战战略中中“东东北翼翼”的的中心心城市市，重重庆第第二大大城市市和渝渝东北北地区区及三三峡库库区的的经济济中心心。产业：：万州以以第二二产业业为主主导，，主要要为盐盐气化化工、、机械械电子子、食食品药药品、、纺织织服装装五大大类。。虽然然2009年第三三产业业增长长率达达到了了56.7%，但整整体产产值为为158.6亿元，比重重为41.1％，仍有较较大提升空空间宏观经济发发展增速较较快，但与与主城各区区相比仍有有较大差距距人口增长迅迅速，主要要以移民导导入为主以资源型产产业支撑的的城市经济济在未来将将面临后劲劲不足的问问题万州中长期期规划前景景较好，但但经济基础础薄弱，未未能在短期期内促进项项目收益。。经济：由于万州经经济基础比比较薄弱，，虽然近三年来来万州GDP经济增长都都在20％以上，但但人均GDP与重庆市主主城区的九九龙坡、沙沙坪坝相比比仍有明显显差距,位列13位。Part3商业市场环环境及机会会分析Part3.1万州房地产产市场特征征分析Part3.2商业市场分分析Part3.3项目机会和和威胁分析析Part3.1万州房地产产市场特征征分析房地产投资资分析房地产竞争争板块分析析房地产供求求价分析房地产市场场容量分析析房地产投资资万州近年来来的房地产产投资经历历了较大的的起伏，发发展并不稳稳定。2006年以后万州州房地产市市场进入快快速增长通通道，年均均增幅超过过30%，尤其2009年的房地产产开发投资资达到了26.7亿元，其开开发投资额额是03年的3.8倍。虽然万州房房地产投资资额不断在在增长，但但占整个固固定投资的的比重一直直保持在10%的较低水平平，反映出出当地房地地产市场活活跃程度低低，对地区区经济影响响力有限。。万州房地产产投资额近近七年来年年均增速为为26.2%，但在固投投中的占比比一直保持持在10%的较低水平平，反映出出当地房地地产市场活活跃程度不不够，对地地区经济影影响力有限限。PART3.1万州房地产产市场特征征分析数据来源：：重庆及万万州区统计计信息网高笋塘板块观音岩板块龙宝板块天城板块北山板块北滨路板块江南新区板块五桥板块中心城区板板块：老城中心商商业区，可可开发土地地稀缺；五桥板块：：传统老城区区，相关配配套虽然较较为齐全，，但规划落落后；北山板块:历史景点区区域，但主主要依托其其丰富的江江景资源打打造沿江生生活区；北滨路板块块：江景资源丰丰富，高价价楼盘集中中区域，但但体量小、、后期无土土地供应；；观音岩板块块：三峡移民居居住区域；；周边小区区居住氛围围已成规模模；江南新区板板块：发展中热点点板块，未未来高端项项目集散地地；龙宝板块：：主要发展第三产业，，南部为公公路、铁路路、航运交交通枢纽，，在售楼盘盘较少；天城板块：：主要为多层层、别墅等等低密度高高端物业，，居住环境境较好。万州房地产产板块分布布情况万州房地产产发展组团团式板块化化特征明显显，目前房房地产开发发热点区域域为北山、、江南新区区、北滨路路、观音岩岩板块PART3.1万州房地产产市场特征征分析万州房地产产分布组团团式、板块块化特征明明显；目前市场供供应的热点点地区主要要分布在北北山板块、、天城板块块、江南新新区板块、、以及观音音岩板块；；近年来房价价上涨较快快，目前在在售一线滨滨江高层销销售均价约约在3500元/平米；高层成为市市场供应主主流，同时时花园洋房房和别墅等等高端物业业开始出现现，物业形形态逐渐丰丰富；江南新区由由于良好的的景观条件件，加上区区政府的带带动作用，，将成为未未来高端房房地产项目目供应的主主要区域和和热点区域域；万州房地产产发展特征征PART3.1万州房地产产市场特征征分析房地产销售售2009年万州商品品住房的销销售均价为为2993元/平方米，销销售金额为为38.6亿元，市场场容量有限限。万州商品房房销售面积积和销售金金额近年来来一直保持持了较高的的增长速度度，但市场场容量仍然然较小，反反映出万州州房地产市市场基础比比较薄弱，，与重庆第第二大城市市的地位不不相匹配。。PART3.1万州房地产产市场特征征分析数据来源：：重庆及万万州区统计计信息网住宅市场2006年新增移民民约5万人，促进进商品住宅宅的跳跃式式增长，2007-2008年商品住宅宅的年成交交量在140万平方米左左右，较2006年增长一倍倍。万州房地产产住宅市场场近年来发发展迅速，，因移民影影响，增速速逐年加快快，呈现出出“供需两两旺，量价价齐升”的的局面；但2007－2008年非商品住住宅的成交交均价在2000-3000元/平方米，与与住宅相当当，商铺成成交比例较较小。PART3.1万州房地产产市场特征征分析数据来源：：重庆及万万州区统计计信息网万州房地产产整体市场场不活跃；；2009年万州商品品房销售金金额为38.6亿元；2009年万州商品品房销均价价为2993元/平方米。房地产投资资额在固定定资产投资资中的占比比较小，房房地产投资资和交易市市场不活跃跃。2009年万州商品品住房的销销售均价为为2993元/平方米，销销售金额为为38.6亿元，创历历史新高。。万州房地产产投资和交交易市场不不活跃，2009年商品住宅宅的销售单单价为2993元/平方米，销销售金额仅仅为38.6亿元（历年年最高），，市场容量量有限。2006年新增移民民约5万人，促进进商品住宅宅的跳跃式式增长，2007-2008年商品住宅宅的年成交交量在140万平方米左左右，较2006年增长一倍倍。PART3.1万州房地产产市场特征征分析Part3.2商业市场分析析商圈分析商业街分析在售商业项目目调查PART商圈分析竞争格局万州区商业围围绕“四圈一一带”的发展展格局，目前前仅高笋塘商商圈发展较为为成熟，其它它都处于发展展的雏形阶段段。高笋塘核心商商圈是万州商商业中心，商圈内业态态丰富，商品品齐全，商户户众多，辐射射力较强，辐辐射范围包括括万州城区、、以及开县、、云阳、忠县县、奉节等周周边区县；江南新区商圈圈、百安坝商商圈、周家坝坝商圈为城市市商业副中心心。目前周家坝坝和百安坝形形成了一定的的商圈雏形，，但商业发展展还较为初级级，商业形态态多为批发零零售商贸城和和建筑底商，，品牌商户较较少，商圈能能量较小，辐辐射范围限于于本区域，重重要商品消费费外流至高笋笋塘商圈的情情况比较明显显。而江南新新区商圈还处处于规划阶段段；“一带”，指滨江路休休闲商贸经济济带；是高笋笋塘商圈外拓拓的重要承接接带和未来几几大城市商业业副中心的重重要纽带。但但目前滨江路路的功能更多多还是主要是是休闲带、新新兴居住带和和城市快速道道路，以及依依托新兴居住住物业发展起起来的少量商商业聚集带。。本项目所处的区域位位于规划中的的滨江路休闲闲商贸经济带带。与高笋塘塘万州城市商商业中心距离离最近。万州商业格局局分布高笋塘商圈被被称作万州的的“解放碑””，是万州的的商业、金融融、文化中心心。高笋塘街街道辖区幅员员面积3平方公里，东东接高笋塘商商业中心广场场，西连万州州中天广场，，南临长江，，北靠万州名名山太白岩。。辖10个社区，总人人口10万余人。高笋塘商业街街全长500余米，辖区内内有经营日用用百货、服装装、家电、珠珠宝、手机、、眼镜、装饰饰建材、食品品、药品等大大小店铺130多家，重点商商户87家，其中有大大型百货商场场2家，各种专卖卖店50多家，经营面面积达20万平方米，从从业人员超过过6000人，年营业额额超过7亿元。高笋塘核心商商圈项目所属的高高笋塘组团是是万州唯一的的核心商圈，，在城区以及及周边县市有有较强的影响响力。高笋塘商圈PART商圈分析新世纪万州商商都万州经营最成成功、客户接接受度最高的的大型商业卖卖场，入驻品品牌在万州本本地处于中高高档.PART商圈分析地址万州区太白路2号开业时间1997年9月营业面积2.8万方（五层楼）业态定位集百货、超市、电器三业态于一体年营业额7.9亿元交通线路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:37-９:40为251人入驻品牌ports、NIKE、ESPRIT、欧莱雅、玉兰油、百丽、千百度、金利来、卡帝乐鳄鱼、杰克琼斯等品牌简述是万州地区面积最大、品牌最多、档次最高的大型综合百货商场，连续9年位居万州零售行业销售排名第一楼层及业态分布负一楼生活超市馆：家居、清洁、文化用品，糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等一楼百货名品馆：珠宝、化妆品、钟表、皮具皮鞋、二楼流行淑女馆：精品女装、少淑女装、饰品等三楼仕女名品馆：中老年服装四楼男士风采馆：精品男装、男裤、衬衫领带等五楼运动亲子馆：运动休闲、健身器材、童装、儿童玩具等六楼生活家电馆：冰洗类、彩电类、影院类、厨卫类、生活小家电类等商品重百万州商场场业种丰富，经经营状况较好好，定位为中中老年消费群群体。PART商圈分析地址万州区白岩路1号开业时间2002年（多次搬迁选址）营业面积2万方（五层楼）业态定位集百货、超市、电器三业态于一体年营业额2.5亿元交通线路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:50-9:53为177人核心价值万州营业额排名第二的大型百货类商场经营品牌艾丽碧丝、百丽、周大福、秸熙、紫云、鳄鱼恤、李宁、耐克等品牌楼层及业态分布负一楼生活超市，日用百货、休闲食品、烟酒茶饮料、糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等一楼妆容精品馆，主要经营化妆品、黄金珠宝、数码通讯器材、钟表、箱包、小家电、小百货等二楼丽人时尚馆，主要经营精品女装、少淑女装、中老年装、家居床用等三楼运动绅士馆，主要经营精品男装、男裤、衬衫领带、运动休闲、健身器材、童装童玩等四楼家用电器馆，主要经营冰洗类、彩电类、影院类、厨卫类、生活小家电类等商品五楼办公区域/团购中心百盛万州商场场进入时间晚，，经营面积较较小，品牌号号召力较新世世纪和重百弱弱。PART商圈分析地址万州区太白路94号开业时间2004年营业面积1.8万方业态定位集百货、超市业态于一体年营业额1.57亿元交通线路1、2、3、7、8、10、11、16路人流量周六上午9:30-9:33为68人主要特点万州第一家外资商贸零售企业经营品牌AUPRES、OLAY、自然元素、阿迪达斯、班尼路、步森、老人头等楼层及业态分布负一楼生活超市：日用百货、休闲食品、烟酒茶饮料、糖果糕点、粮油干副、蔬菜水果、生鲜熟食等一楼化妆品和黄金珠宝二楼女装和运动装三楼男装和运动休闲装四楼童装和床上用品高笋塘核心商商圈业态分布：从高笋塘商业业业态的配比比来看，百货货类商业业态态所占比例为为60.9%。且百货类商商业经营规模模较大。重百百、新世纪、、百盛、沃尔尔玛等百货商商场经营面积积相对较大。。餐饮、休闲闲娱乐类商业业分布较为分分散，但整体体档次不高。。经营状况：高笋塘商业密密度较高，商商业经营状况况相对较好。。高笋塘集中中了万州档次次、规模相对对偏高、偏大大的百货类、、专卖店类商商业。在整个个万州区内占占有绝对的商商业地位。核核心商业带内内临街门面出出现一铺难求求的局面。以百货为主要要业态，餐饮饮、休闲娱乐乐类商业分布布较为分散，，且整体档次次不高。PART商圈分析谢谢12月月-2209:05:4909:0509:0512月月-2212月月-2209:0509:0509:05:4912月月-2212月月-2209:05:492022/12/229:05:499、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。09:05:4909:05:4909:0512/22/20229:05:49AM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2209:05:4909:05Dec-2222-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。09:05:4909:05:4909:05Thursday,December22,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2209:05:4909:05:49December22,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。22十十二二月月20229:05:49上上午午09:05:4912月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:05上上午12月-2209:05December22,202216、行动出成果果，工作出财财富。