南京某广场初步招商方案汇报

文鼎广场初步招商方案汇报一、业态布局二、租金设定汇报提纲：一、业态布局1、项目一层业态整体布局思路

每个区域分布如左图：精彩LIFE：品牌形象店、银行、数码连锁魅力YARD：化妆品、各类头饰、指甲美容、休闲茶吧潮流BASE：潮流女装、时尚服饰、精品箱包、流行鞋帽美味TOWN：风味小吃、港式茶点、特色料理234567910111281314151617181920212223242526店号业种/预估数量1眼镜店/32IT数码连锁/13中国电信/14品牌服饰/35品牌服饰/106肯德基/17品牌服饰/68精品服饰/69特色超市/110银行/111邮局/612药店/113银行/114精品服饰、鞋帽、箱包/815品牌服饰旗舰店/316品牌服饰/517电脑维修、摄影摄像、手机挂件、头饰礼品等/1018美容、美发、美甲/519电玩城/120台球馆/121量贩KTV/122、23、26特色餐饮/1524、25品牌餐饮/1427书店/128诊所、花店/12、项目一层业态明细127282、项目一层业态明细1＃购物品牌服饰50—20012—17114314631553IT数码连锁150—6001183眼镜店50—2002—3137服务中国电信100—20019090楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细3-4家8—12家2—3家1家1家1家1＃2＃购物品牌服饰50—2005—104829631316电脑维修、手机配件、摄像摄影、图文印刷50—20010—15481服务书店

1353353楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细5—10家10—15家1家2＃3＃购物品牌服饰50—2005—107357351018餐饮肯德基150—6001283283楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细3—6家1—3家1家1家3＃4＃购物品牌服饰50—2003—854011381498精品服饰50—1006—9328特色超市200—5001270服务银行50—2002180360邮局50—200190药店50—200190楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项目一层业态明细1家1家1家1家1—2家2—6家1家6家4＃5＃购物鞋帽、箱包、皮具50—1004—62708002230精品服饰50—1004—6530餐饮品牌餐饮100—50012—1814301430楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项项目目一一层层业业态态明明细细1家2——3家1——2家3——5家1——2家2——3家2——3家6——9家品牌牌服服饰饰1家5＃6＃购物品牌服饰旗舰店200—5004—66156152020餐饮品牌餐饮50—5008—1410901090休闲美容、美发、美甲50—2004—6315315楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项项目目一一层层业业态态明明细细1家2——3家1——2家4——6家1——2家3——5家4——6家1家6＃7＃餐饮特色餐饮50—10015—24173517352590娱乐电玩城150—6001180720台球馆100—3001180量贩式KTV500—8001360服务诊所50—300190135花店50—150145楼号消费目的业种单间建筑面积（㎡）预估数量面积明细（㎡）各业态面积（㎡）各楼建筑面积（㎡）2、项项目目一一层层业业态态明明细细4——6家5——8家6—10家1家1家1家诊所花店7＃“学学生创创意用用品超超市””是一种种集各各类学学生小小商品品及其其他特特色服服务为为一体体的专专业学学生小小商品品超市市,顾客定定位倾倾向于于学生生、青青少年年，中中小学学校、、大学学生活活区都都是其其主要要目标标顾客客。经经营商商品具具有浓浓厚的的时尚尚格调调、新新奇色色彩，，价格格适中中，容容易吸吸引学学生们们的目目光，，比较较容易易打造造流行行阵地地，但但是其其经营营面积积普遍遍不大大，均均在15㎡—50㎡左右。。店面展展示：：产品展展示：：3、对于于引入入超市市的思思考“特色色食品品超市市”是一种种食品品为主主营业业务的的超市市，如如“进进口食食品超超市””、““有机机食品品超市市”、、“健健康食食品超超市””等，，将食食品种种类进进行细细分，，并将将细分分后的的某一一部分分作为为特色色进行行概念念提升升，一一般目目标客客群为为中高高收入入人群群，产产品价价格比比普通通同类类产品品贵出出10%—80%，定位位相对对高端端，经经营面面积50㎡—300㎡。店面展展示：：产品展展示：：3、对于于引入入超市市的思思考“中型型综合合超市市”是开架架售货货，集集中收收款，，满足足社区区消费费者日日常生生活需需要的的零售售业态态。根根据商商品结结构不不同，，可分分为食食品超超市和和综合合超市市。所所需面面积较较小，，500㎡左右，，对场所所没有有苛刻刻要求求，因因此可可以开开在大大多数数能够够支撑撑的地地方，，资源源利用用率较较高，，适合合定位位为社社区消消费超超市。。店面展展示：：产品展展示：：3、对于于引入入超市市的思思考类型规模面对客群创意用品超市15㎡—50㎡学生、青少年特色食品超市50㎡—300㎡中高收入人群的白领阶层中型综合超市500㎡左右社区居民、学区学生由表格格可以以看出出，创创意型型超市市规模模较小小，难难以为为项目目构建建较强强的核核心竞竞争力力，可可安排排在内内街，，对购购物、、休闲闲等业业态进进行业业态补补充，，而特特色食食品超超市定定位较较为高高端，，不太太适合合大学学生群群体的的消费费水品品，现现阶段段不建建议引引入，，所以以对于于外街街超市市的引引入，，我司司认为为合适适大众众化日日常生生活消消费的的中型型的综综合超超市比比较合合适。。3、对于于引入入超市市的思思考二、租租金设设定一楼租租金收收益测测算按照一一楼出出租总总面积积12225㎡计算，，前两两年适适当让让利，，第一一年平平均租租金按按照3元/㎡/天计算算，第第二年年平均均租金金按照照3.5元/㎡/天计算。。从第第三年年起以以平均均租金金计算算，并并开始始每年年递增增5%租金，，以测测算一一楼整整体出出租的的收益益。可见，，一楼楼保持持稳定定良好好的经经营，，获得得的收收益也也是相相当可可观的的。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年日租金（元/㎡）3.003.504.204.414.634.865.115.365.635.97年租金13386375156174381874092519677971206618702169496322779711239186972511463226621510出租率60%80%95%100%100%100%100%100%100%100%实收年租金8031825124939501780387919677971206618702169496322779711239186972511463226621510二楼售售价测测算注：由由于乐乐活二二层得得房率率只有有58%，故还还原后后价格格较高高。大学生生商贸贸城售售价是是根据据其租租金还还原得得出。。根据上上述比比较，，计算算出二二楼建建面销销售价价格为为13341.28x0.9=12007.15元/㎡。按照此此售价价12年回报报率还还原租租金为为2.74元/㎡/天。项目文鼎广场乐活时尚街区百度空间义乌小商品城大学生商贸中心二楼平层使用面积平均价格（元/㎡）13341.2817241736887507314.6权重（％）

35202025成交时间151513131015项目定位151512101113区位条件161312121214项目规部环境16141110913交通条件121010101110总分1009379747187二楼租租金测测算项目文鼎广场大学生商贸中心义乌小商品城乐活时尚街区百度空间二楼平层使用面积平均租金（元/㎡/天）1.871.671.813.931.68权重（％）

40301020成交时间151515151414项目定位151513111210区位条件161514121212项目规部环境16141391110交通条件121010111010总分1009387768075注：乐乐活与与百度度租金金是根根据其其售价价还原原得出出。由于乐乐活售售价过过高，，故权权重较较低。。根据上上述比比较，，计算算出二二楼租租金为为1.87x0.9=1.68元/㎡/天。三楼售售价测测算根据上上述比比较，，计算算出三三楼建建面销销售价价格为为9731.23x0.9=8758.08元/㎡。按照此此售价价12年回报报率还还原租租金为为2.00元/㎡/天。项目文鼎广场乐活时尚街区百度空间义乌小商品城大学生商贸中心三楼平层使用面积平均价格（元/㎡）9731.23108576640112507314.6权重（％）

35202025成交时间151513131015项目定位151512101113区位条件161312121214项目规部环境16141110913交通条件121010101110总分1009379747187三楼租租金测测算项目文鼎广场大学生商贸中心义乌小商品城乐活时尚街区百度空间三楼平层使用面积平均租金（元/㎡/天）1.321.291.252.481.52权重（％）

40301020成交时间151515151414项目定位151513111210区位条件161514121212项目规部环境16141391110交通条件121010111010总分1009387768075根据上上述比比较，，计算算出三三楼租租金为为1.32x0.85=1.12元/㎡/天。根据上上述计计算可可知，，按照照售价价还原原的租租金较较高，，原因因是周周边商商铺售售价普普遍较较高。。但按按照市市场情情况，，实际际上周周边商商铺均均无法法达到到静态态投资资年回回报8%的租金金标准准。本案二二、三三楼商商铺主主要的的吸引引力在在于面面积小小、总总价较较低，，在一一定程程度上上降低低了投投资门门槛。。从动动态租租金角角度进进行分分析，，随着着项目目的成成熟，，每年年呈比比例递递增的的租金金将弥弥补静静态投投资回回报率率低的的缺陷陷。二三楼楼销售售收入入测算算

可销售产权面积（㎡）销售均价（元/㎡)销售总价(元）二楼794012007.1595336771三楼45008758.0839411360总销售价格