南京XX田园置业大厂项目运营思路报

南京东洲田园置业大厂项目运营思路报告1报告思路找出关键问题解决问题分析项目地块找出市场空缺2我们要解决什么问题？3我们目前要解决的问题项目建筑形式？商业业态定位？项目档次定位？消费群体定位？投资客户定位？经营商户定位？还是其他问题？4我们目前要解决的问题我们要解决的不是上述问题中的单独的某个或某几个问题，上述所有问题都是我们不得不解决的问题！但决定项目成败，直接影响建筑设计的问题才是我们目前要解决的问题！5商业经营问题！6商业经营问题的实质谁来消费？为什么来消费？什么商家来经营？商家都经营些什么？档次如何？业态搭配如何？7大厂商业境况？8大厂商业印象9大厂商业印象10大厂商商业印印象消费者者的消消费能能力比比较高高，需需求呈呈现多多样化化；消费场场所集集中，，但参参差不不齐，，比较较杂乱乱；目前的的商业业业态态种类类比较较齐全全；日常用用品（（包括括大件件家电电）的的采购购可以以在本本区域域内解解决，，但高高端的的非必必需消消费品品的采采购多多在市市区完完成；；11大厂商商业印印象卖场已已经比比较发发达，，而且且也比比较完完善；；长冲““步行行街””，只只能算算是商商业比比较集集中的的街；；永利购购物中中心想想什么么都卖卖，但但现实实结果果是什什么都都卖不不好；；开宁的的商业业内街街也只只开了了一半半，但但苏果果的人人气绝绝非虚虚名；；麦当劳劳、肯肯德鸡鸡们的的进驻驻，大大厂的的商业业前景景已经经勿需需多做做说明明。12大厂商商业最最缺的的是什什么？？13大厂商商业什什么最最缺？？购买力力？缺卖场场？缺百货货？缺高档档次？？缺商业业运营营？14大厂的的商业业最缺缺体验验！15大厂商商业什什么最最缺？？在大厂厂，只只有买买东西西的地地方，，没有有逛街街的地地方！！16来源：：托夫夫勒———《《第三三次浪浪潮》》体验是是一种种创造造难忘忘经历历的活活动，，是企企业以以服务务为舞舞台、、商业业为道道具，，围绕绕消费费者创创造出出值得得回忆忆的活活动。。当经经济发发达到到一定定程度度之后后，人人类的的消费费重点点将从从产品品和服服务向向体验验转移移，继继产品品经济济和服服务经经济之之后，，体验验经济济时代代已经经来临临。体验经经济理理论17体验经经济已已经席席卷全全球主题餐厅电影宋城迪斯尼18知己知知彼，，百战战不殆殆。——《《孙子子兵法法》19项目地地块分分析（（优势势）核心区区域，，地段段优越越，沿沿街面面长；；控规不不很严严格，，可发发挥空空间大大；20项目地地块分分析（（劣势势）项目基基地面面积比比较小小，可可操作作空间间有限限；周边的的项目目尤其其是华华润苏苏果进进驻的的开宁宁钻石石星城城已经经形成成一个个人气气聚集集点；；21项目地地块分分析综合分分析我我们的的项目目，可可以得得出：：一个个优优劣劣势势并并存存的的项项目目；；一个个优优势势大大于于劣劣势势的的项项目目；；一个个充充满满智智慧慧挑挑战战的的项项目目；；一个个能能成成为为大大厂厂商商业业巨巨舰舰的的项项目目；；一个个需需精精心心规规划划仔仔细细打打磨磨的的项项目目；；一个个可可以以成成就就财财富富梦梦想想的的好好项项目目。。22发现现了了市市场场空空缺缺，，也也认认识识了了自自己己，，可可如如何何做做好好自自己己？？23项目目属属性性定定位位集购购物物、、休休闲闲、、餐餐饮饮、、娱娱乐乐、、商商务务为为一一体体的的体体验验式式消消费费街街区区。。给大大厂厂消消费费者者一一个个日日常常逛逛街街休休闲闲的的所所在在，，从从此此购购物物逛逛街街只只能能去去新新街街口口成成为为历历史史，，大大多多少少情情况况下下休休闲闲逛逛街街没没必必要要去去市市区区了了。。大厂厂核核心心验验式式商商业业街街区区24商业业类类型型定定位位商业业类类型型一一般般由由以以下下几几类类形形式式：：□购购物物消消费费类类：：综合合百百货货大型型超超市市专业业市市场场步行行街街店中中店店[内街街铺铺]25商业业类类型型定定位位□休闲闲娱娱乐乐类类：：餐饮饮店店[中西西餐餐/咖啡啡吧吧等等]娱乐乐城城[KTV/酒吧吧/游艺艺等等]休闲闲中中心心[美容容/健身身等等]26商业业类类型型定定位位□那么么适适合合我我们们项项目目的的商商业业类类型型：：是纯纯购购物物类类？？还还是是休休闲闲娱娱乐乐类类？？是做做百百货货？？大大型型超超市市？？步步行行街街？？店店中中店店？？还还是是专专业业市市场场？？27商业业类类型型定定位位各类类型型商商业业的的利利弊弊分分析析表表：：28商业业类类型型定定位位对于于各各形形态态评评价价的的理理由由1））放放弃弃百百货货的的理理由由：：百货货在在当当地地区区域域市市场场确确实实很很少少，，而而当当地地人人的的收收入入与与消消费费力力是是足足以以支支撑撑百百货货的的介介入入的的，，但但由由于于大大厂厂距距离离南南京京很很近近，，且且交交通通发发达达，，受受到到南南京京市市区区商商圈圈的的辐辐射射影影响响太太大大，，目目前前人人们们对对百百货货的的消消费费习习惯惯还还是是集集中中于于南南京京，，永永利利购购物物中中心心目目前前经经营营不不好好在在某某些些程程度度上上也也能能说说明明问问题题，，另另外外大大的的百百货货的的入入驻驻对对实实现现商商业业销销售售与与出出租租的的经经济济价价值值是是不不高高的的。。2））放放弃弃大大型型超超市市的的理理由由：：周边边华华润润苏苏果果体体量量较较大大，，能能够够满满足足周周边边社社区区的的生生活活消消费费所所需需，，引引进进同同类类超超市市的的可可能能性性不不大大。。3））放放弃弃步步行行街街的的理理由由：：纯户户外外步步行行街街对对用用地地规规划划要要求求较较高高，，本本项项目目考考虑虑住住宅宅与与商商业业的的结结合合，，考考虑虑容容积积率率问问题题，，规规划划步步行行街街不不现现实实。。29商业业类类型型定定位位对于于各各形形态态评评价价的的理理由由4））选选择择店店中中店店内内街街铺铺形形式式的的理理由由：：店中中店店内内街街形形式式的的商商业业由由于于规规划划设设计计要要求求不不高高，，在在住住宅宅底底商商中中的的应应用用比比较较常常见见，，且且周周边边类类似似物物业业的的招招商商与与销销售售情情况况较较好好，，市市场场已已验验证证这这类类形形态态比比较较成成熟熟，，另另外外对对于于本本项项目目而而言言，，对对外外沿沿街街面面可可作作为为商商业业门门面面，，内内部部形形成成内内街街规规划划，，这这种种形形式式的的商商业业价价值值也也会会较较高高。。5）选择择娱乐类类或专业业市场的的理由：：凡是商业业，对于于越高楼楼层其商商业价值值与招商商销售难难度都比比较大，，而本案案为了综综合指标标考虑，，商业业部分要要做到3层，而而专业市市场或娱娱乐城对对于楼层层的抗性性较弱，，且经过过其他因因素的综综合评价价，这里里认为可可以考虑虑。30商业类型型定位根据以上上分析，，对本项项目商业业形式的的初步定定位方向向为：A方案：店店中店[内街铺]+休闲娱乐乐中心B方案：店店中店[内街铺]+专业市场场这里倾向向于A方方案，但但仍需根根据再度度的市场场研究与与资源判判断来决决定。31商业业态态定位大厂地区区的现有有的商业业形态丰丰富，业业种齐全全，基本本能满足足当地人人的日常常生活消消费需求求，而本本项目位位于大厂厂的区域域商圈中中心，作作为商圈圈性商业业必须要要对外区区域人群群产生辐辐射吸引引力，若若以业种种齐全的的综合性性购物内内街定位位，则在在规模与与特色性性方面缺缺乏竞争争力，而而以1-3个特色主主题的业业态定位位，打造造具有主主题特色色的店中中店，必必将区别别现有商商业环境境，开辟辟新的市市场。32商业业态态定位□业态态的选择择目前大厂厂地区热热门的商商业业态态有：服饰、鞋鞋帽、日日用品、、数码电电器以及及干洗、、美发等等日常生生活消费费类比较较多；稀缺的商商业业态态有：时尚饰品品、流行行服饰、、小工艺艺品、特特色小餐餐饮、KTV娱乐、茶茶餐吧等等等。33商业业态态定位目前，大大厂地区区的商业业仍然处处于传统统的基本本生活业业态为主主，而缺缺乏真正正值得“逛、体体验、消消遣、游游玩、消消费”的具有特特色主题题的商业业集中区区，在大大厂工作作生活的的青年群群在当地地也找不不到适合合的地方方来逛街街/消费费，除非非到南京京城区，，因此结结合本项项目打造造主题特特色的定定位思想想，根据据差异化化与同类类化定位位的基本本策略本本项目的的商业业业态可选选择：品牌服饰饰、时尚尚饰品、、流行服服饰、特特色小餐餐饮、茶茶餐吧、、KTV等34商业业态态定位通过以上上各类业业态的选选择与组组合，把把本案打打造为当当地首个个具有时尚/流行/炫动类主主题特色色的商业业区，以特色色的主题题氛围、、优良的的商业硬硬件、舒舒适的购购物环境境以及合合理的空空间设计计等来提提升项目目的商业业竞争力力。35经营模式式定位在商业物物业项目目的开发发中，为为了顺利利实现商商业物业业的销售售或者出出租，必必须考虑虑商业后后期经营营与管理理模式，，同时对对于确定定项目的的租售模模式起到到关键作作用。36经营模式式定位经营模式式的两种种方式37经营模式式定位本项目特特色主题题街区的的商业形形态，必必将面临临零散的的经营户户，经营营模式必必须要符符合以下下2点：：1要保证证商业主主题规划划与经营营的统一一性，符符合业态态规划要要求，保保持后期期持续旺旺热；2满足开开发商的的资金战战略需求求，确保保回款迅迅速，并并最大化化实现商商业利润润。38经营模式式定位经营模式式建议：：成立商业业管理部部，对经经营户统统一管理理商户自主主经营，，并服从从统一管管理：业业主或经经营者的的经营类类别/项项目必须须服从统统一规划划，开业业经营服服从统一一管理，，对于业业主提前前签订服服从管理理保证书书。业主自主主获取租租金收益益，经营营者自主主获取经经营收益益，统一一交纳管管理费。。39经营模式式定位租售模式式建议：：为了保证证开发商商的资金金回笼需需求，本本项目商商铺统一一对外出出售，但但由于主主力店招招商需求求，为了了后期更更好的经经营管理理，自己己保留部部分物业业。而目前由由于国家家政策限限制，销销售产权权统一返返租的模模式不好好落实，，因此原原则上消消费者购购买物业业后自主主招商或或自主经经营，但但在实际际操作中中，我们必须须提前招招商，这这样带租租约销售售会给投投资者更更多的收收益保障障，也会会解决商商业的统统一规划划问题。。40客户群定定位41项目客群群定位42项目客群群定位消费者大厂区域域人群，，以20-35岁的青青年人群群为主。经营者南京及周周边地区区各类商商业商家家。投资者大厂乃至至南京地地区的投投资客及及自营商商家。以上将在在深入市市场调研研后有详详细定位位阐述。。43项目产品品思路发发散44项目产品品思路发发散45项目产品品思路发发散46项目产品品思路发发散47项目产品品思路发发散48项目产品品思路发发散49我们的优优势在哪哪里？50创新策划划能力营销执行行能力资源整合合能力创新服务务能力我们的优优势51以正合，，以奇胜胜；问题就是是机会；；方法总比比问题多多。思路决定定出路52用心创造造价值；；细节成就就完美；；没有执行行力就没没有战斗斗力；条理化＋＋计划性性＝战斗斗力。态度决定定一切53用心服务务，成就就价值；；模块化运运作，菜菜单式服服务；善于站在在开发商商的角度度思考问问题；向所有优优秀组织织学习，，持续超超越自我我；向客户学学习，与与客户共共成长，，成就客客户价值值。服务创造造价值54整合社会会资源充分整合合各种资资源为我我所用，，实现效效益、价价值最大大化。55因时间仓仓促，方方案尚有有不完善善之处，，还望斧斧正。——汇报报完毕———谢谢我们有能能力有信信心与与贵司共共创辉煌煌未来！！~END~569、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。17:26:0617:26:0617:2612/21/20225:26:06PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2217:26:0617:26Dec-2221-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。17:26:0617:26:0617:26Wednesday,December21,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2217:26:0617:26:06December21,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20225:26:06下下午17:26:0612月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月225:26下下午午12月月-2217:26December21,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2117:26:0617:26:0621December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。5:26:06下下午5:26下下午午17:26:0612月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。17:26:0617:26:0617:2612/21/20225:26:06PM11、成成功功就就是是日日复复一一日日那那一一点点点点小小小小努努力力的的积积累累。。。。12月月-2217:26:0617:26Dec-2221-Dec-2212、世世间间成成事事，，不不求求其其绝绝对对圆圆满满，，留留一一份份不不足足，，可可得得无无限限完完美美。。。。17:26:0617:26:0617:26Wednesday,December21,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2217:26:0617:26:06December21,202214、意志坚强的的人能把世界界放在手中像像泥块一样任任意揉捏。21十二月月20225:26:06下午17:26:0612月-2215、楚塞三湘接接，荆门九派派通。。。十二月225:26下下午12月-2217:26December21,202216、少年十五二二十时，步行行夺得胡马骑骑。。2022/12