合肥联邦UNO写字楼项目定位报告

致力于房地产行销行业致力于客户满意的最大化致力于所有者权益的充分实现致力于公司与员工的规划统一和共同成长

专业用心坚持since1994目录1熟悉合肥商务市场2找寻市场切入点34营销策略VI表现熟悉合肥城市商务市场现状

Part1Part1目录第一部分、合肥新写字楼市场状况合肥环城路以内包河区新站区政务区第二部分、走访旧写字楼市场租赁情况内部结构商业配套走访结论第一部分合肥新写字楼市场

合肥环城路以内为合肥传统商业商务区，通过对长江路沿线的商务楼调研发现，本区域写字楼主要为90年代及2000年初建设，写字楼的档次较低。办公企业：政府相关连机关、金融机构及一些投资担保公司……租金水平：30——45元/平米不等。目前状况：最近刚出的比较典型的高档写字楼是CBD中央广场，中心商务区新一代甲级写字楼，租金在50元/平米左右，售价在6000元/平米以上，目前已经全部售完。合肥环城路以内1-1项目名称

项目体量项目档次项目售价项目租金入驻企业入驻率交付时间CBD广场

甲级6000以上50左右地产、金融科技50％2006年初招商大厦

5-18层一般——45金融80％左右科技大厦

20层一般——30金融及其它一些中小企业80％左右区域部分写写字楼一览览表开发商商：安安徽安兴发发展股份有有限公司物业级别：：甲级租金或售价价：45元/平米米，售价：：6000元/平米米以上物管费：3.8元元/平米（（圳鹏基物物业管理有有限公司））地址：合合肥长江江中路369号号(合肥肥一中旁旁)租售电话话：0551-28260602828080交通状况况：3、103、232、、801、110、168、、234项目介绍绍：CBD中央央广场地地处合肥肥市三孝孝口，是是一个集集高档住住宅、酒酒店式商商务公寓寓、写字字楼、商商场为一一体的多多功能综综合社区区，提供供高档的的智能空空间、高高品质的的主题园园林生态态化居住住环境、、丰富的的商业配配套和一一站式商商务服务务和商务务配套。。CBD中中央广场场CBD中中央广场场北临城城市主干干道长江江中路，，南依省省重点中中学合肥肥一中，，东临合合肥证券券大厦，，西接有有“翡翠翠项链””之城的的环城公公园。该该区域是是合肥的的政治和和金融中中心,是是合肥最最繁华的的商务办办公区域域。项目周边边交通便便利,有有32条条公交线线路从此此经过;中国建建设银行行、中国国工商银银行、中中国农业业银行、、中国交交通银行行、中信信实业银银行遍布布CBD周边;大型餐餐饮娱乐乐场所如如天都大大酒店、、黄山饭饭店、澳澳瑞特大大酒店、、金满楼楼近在咫咫尺。在合肥市市近期颁颁布的城城市规划划当中，，明确提提出了建建设大合合肥“南南进、东东拓、西西延、北北抑”的的总体城城市发展展战略。。地理位置置的优越越、生活活配套的的完善、、交通的的便利，，三孝口口地区将将打造成成为合肥肥市的首首席商务务区，CBD中中央广场场正是这这一商务务区域的的核心。。作为合合肥市2004年政府府第一形形象工程程，CBD中央央广场建建成之后后必将成成为合肥肥商务中中心的第第一地标标性建筑筑。CBD中央广场场地段介介绍1-1-1-1在CBD项目中，创合肥最佳写字楼的“商务一号”无疑是最引人注目的，挺拔俊逸的弧形落地玻璃幕墙，充满国际时尚感，内部智能化商务配套齐全，为合肥的中、大型企业提供了真正的与国际接轨的商务平台。高级景观住宅“百年凯悦”由三栋高层建筑构成，建筑外立面现代时尚，独特的景观视角将都市美景尽收眼底，人性化、高品质的设计规划理念，针对高端客户群的准确定位，使该高级景观住宅成为合肥层峰人士的首选居住空间。星级酒店式公寓独立的商务空间，灵活的自由组合，自主的产权模式，极具潜力的投资型商务格局，引导商务潮流先行者，成为与传统商业对抗的智慧指向标，同时拥有工作的舒适和家的温馨，满足您商务、办公的需要。高端商业购物中心CBD商场，由实力强劲的上市公司合肥百大集团整体入驻，使商场呈现高端的品牌商业形态，进而增强入驻企业的品牌形象，为入驻企业的发展凭添无限商机，同时为以CBD中央广场为核心的三孝口区域提供了高档的购物环境和一站式商务服务。项目介绍1-1-1-2CBD中中央广场场首创合合肥写字字楼五星星级酒店店管理服服务的先先河，由由深圳鹏鹏基物业业管理有有限公司司提供五五星级的的全程物物业管理理服务，，井然有有序的服服务让繁繁忙的商商务生活活更加轻轻松自如如。为创造高高雅舒适适的社区区环境，，保证业业主安居居乐业，，中央广广场物业业管理处处在进行行规范管管理的同同时，竭竭诚为业业主提供供全方位位的优质质服务，，主要服服务内容容如下：：1．公共共物业管管理服务务房屋及公公用配套套设施、、设备的的管理维维护；安安全护卫卫服务；；消防与与交通管管理服务务；共用用场地、、场所的的管理养养护；卫卫生保洁洁服务；；环境绿绿化与美美化服务务；社区区文化活活动。2．专项项服务业主自用用设施、、设备安安装与维维护；电电器安装装维修；；家用电电器安装装、清洗洗；室内内配件安安装维修修；水电电管线维维护；室室内装潢潢清洁；；室内绿绿化；车车辆管理理服务；；室内土土建工程程。作为合肥肥最高档档的写字字楼，CBD中中央广场场完善的的配套设设施、极极致的办办公环境境，必将将提升贵贵司在客客户心目目中的整整体形象象，增强强员工对对企业的的归属感感，为贵贵司的发发展倍增增无限商商机！五星级物物管服务务1-1-1-3开发发商商：安徽徽省邮电电物业发发展有限限责任公公司物业级别别：甲甲级地址：合合肥市濉濉溪路287号号交通状况况：124，，12，，22，，137，14，104，7项目介绍绍：财富广场场北临合合肥市一一环路，，南靠合合肥顶级级高尚社社区—栢栢景湾，，西与即即将落成成的庐阳阳区政府府新址相相距仅百百米，是是一个集集商务写写字楼、、酒店、、公寓、、高档商商场为一一体的综综合性项项目，项项目首期期工程是是近5万万平方米米的纯商商务写字字楼，总总层数28层（（地上27层、、地下1层），，1—3F为商商业，4F为办办公配套套，5F以上为为商务办办公。财富富广广场场包河河区区包河区是本项目地块所在区域，本区域写字楼主要集中在芜湖路、美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置，但总体体量较小。在芜湖路写字楼主要为一些政府部门自用高层办公楼，少量对外出租，美菱大道、马鞍路和屯溪路交叉口等位置零散分布一些新建写字楼，租金在45元/平米左右，入驻企业主要为一些中小型企业。另外本区域也有一些单身公寓及商住楼因为租金相对低廉也进驻了一些中小企业。目前马鞍山路周边新建了不少单身公寓，未来的主要使用功能也主要是写字楼。目前在售写字楼很少。

1-2项目名称

项目体量

项目档次

项目售价

项目租金

入驻企业

入驻率

交付时间

金万通大厦1－3层商业4－27层写字楼

甲级

500045

本地中小企业、外贸等

约85％

2002年百脑汇大厦

5-18层1－5电子市场6－28层写字楼

甲级45

电子建筑

约60%新都会环球广场1－4层家乐福，5－28层写字楼

SOHO办公

4500

40

金融及其它一些中小企业

约80%

区域域部部分分写写字字楼楼一一览览表表项目目介介绍绍：：项项目目共共计计27层层，，其其中中地地下下1层层，，1——3层层为为休休闲闲商商业业，，万万通通卡卡发发会会所所、、百百度度酒酒吧吧，，目目前前进进驻驻的的主主要要一一些些中中小小型型企企业业，，大大厦厦入入驻驻率率在在80％％左左右右。。1-2-1开发商：安徽安兴发展股份有限公司租金或售价：45元/平米，售价在5000多元物管费：2.88元/平米,另中央空调2.5元/平米，公摊水电4元/平米地址：美菱大道394号，美菱大道与屯溪路交叉口交通状况：4/104/122/158/11/111/135/127/117开发发商商：：安安徽徽国国圣圣房房地地产产开开发发公公司司/鸿鸿意意地地产产总建筑面积：：90000物业级别：2.2元/平米租金或售价：：40元/平平米物管费：顺成成物业管理服服务有限公司司地址：屯溪路路与马鞍山路路交叉口租售电话：4650888，4650988交通状况：109、122、21、、153装修状况：毛毛坯建筑类别：框框架项目概况：新新都会·环球球广场总建筑筑面积约9万万平方米，由由一幢28层层全智能化公公寓式办公楼楼，四层商业业裙房及地下下二层约2万万平方米地下下车库组成，，四层商业裙裙房其中一、、二、三层每每层约一万平平方米。新都会·环球球广场1-2-2新站区zx目前周边有希尔顿大酒店、国美、肯德基及元一SHOPMAIL等等，周边写字楼楼盘有金色地带、中环国际广场、恒丰国际广场等等。金色地带目前还没有销售，预计售价在5000元/平米左右。目前区域商务条件正不断完善，有很大的发展潜质。新站区是合肥新建火车站、汽车站周边，主要集中在胜利路，目前沿胜利路建设了大量高档物业及商务娱乐设施1-3开发商商：中环环地产/合肥肥华欧置业有有限公司占地面积：四四万余平方方米总建筑面积：：六万余平平方米物业级别：甲甲级租金或售价：：30—35元/平米物管费：3.2元/平米米地址：合肥胜胜利路与临泉泉路交汇处租售电话4244446入住时间：2005-10-05交通状况：119、、129、801等项目介绍：中中环国际大厦厦座落于合肥肥市胜利路与与临泉路交汇汇处，楼高百百米，共31层（底下2层）。中环国际广场场1-3-1项目硬件：四四部高速电梯梯（其中两部部为安徽最高高观景电梯））、钢化玻璃璃幕墙、中央央空调，地下下两层泊车位位；项目环境：20000平平方米市政绿绿地环绕、城城市硬地广场场——胜利广广场百米之遥遥、按大厦内内工作人群千千余人计，平平均每人奢侈侈地拥有20平方米绿地地、更遑论高高处近享生态态公园、瑶海海公园，远观观逍遥古津和和包河秀色了了；项目配套：行行政楼层高规规格会议室配配套及VIP行政酒廊；；比周边：五五星级元一国国际大酒店、、美国时代影影城、金马保保龄球馆、合合肥新闻中心心、西湖蓝宝宝大酒店等顶顶级商服设施施。合肥市政务文文化新区位于于合肥市市区区西南部，距距老城区6公公里，南起经经济技术开发发区、肥西县县边界，北至至铁路专用线线，东起金寨寨路、合作化化路，西至合合九铁路、高高新技术开发发区，规划面面积12.67平方公里里。建成后的合肥肥市政务文化化新区将是以以行政办公、、文化体育、、金融商贸、、旅游观光、、居住街区五五大功能为一一体的高品位位的现代化新新城区。商务务、办公功能能是政务文化化新区的主要要功能，是现现代化新城区区的重要组成成部分。根据新区总体体规划，高标标准、建筑景景观丰富的商商务办公项目目主要集中布布置在天鹅湖湖南岸，为国国内外各类大大型机构及现现代化企业提提供全方位的的商务服务。。目前在建写写字楼项目还还比较少，在在建的有新城城国际，建设设标准较高，，主要针对大大中型企业，，目前还没有有推广销售，，预计售价在在4500左左右。政务区1-4ZW销售状态：在售新房类型：写字楼楼盘名称：新城国际房屋属性：期房开发商：安徽基石置业有限公司售楼处：政务区天鹅湖东岸售楼电话：3531288、3531299销售信息/工程进度：已经开工物业类别：写字楼新城国际装修状况：毛坯建筑类别：高层交通状况：18，129，157，162，166占地面积：47019m2绿化率：35.87%

总建筑面积：200000现场位置：东流路与潜山路交汇处价格：4650元起价开盘时间：去年四月低交付时间:08年下半年交付投资商：政务文化新区投资有限公司/安徽信达房地产开发有限公司“新城国际””位于合肥政政务新区核心心地段（东流流路与潜山路路交叉口东南南角），天鹅鹅湖东岸，毗毗邻政务办公公中心。地理理位置优越，，交通便利。。“新城国际际”定位为国国际顶级纯写写字楼，由3幢百米高档档写字楼和1幢大型综合合性商场构成成，市场细分分特别针对大大型国际化企企业及国内集集团公司，为为其度身定造造区域级总部部新址战略，，是省内第一一个关注集团团客户需求的的国际化甲级级写字楼群。。新城国际占地地70．52亩（47019m2）），总建筑面面积约20万万m2，计划划投资约7．．61亿元。。项目由四幢幢建筑构成；；地块的西南南为1号楼，，设计层数为为23层、地地上40944．68平平方米，其中中地下两层建建筑面积9010.59平方米；东东南地块为2号楼，设计计层数为23层、地上40944．．68平方米米，其中地下下两层建筑面面积9010．59平方方米；3号楼楼由一栋超高高写字楼构成成，在地块的的东侧，设计计层数为30层以上；4号楼设计成成商业，设计计层数为3层层、地上面积积15678．01平方方米，其中地地下两层建筑筑面积24688．28平方米。项项目地下工程程除4号楼负负一层设计为为经营场所外外，其他地下下建筑设计为为停车场。项目概况其他区域1-5UTOWN金色地带商务楼销售状态：待售新房类型：写字楼楼盘名称：UTOWN金色地带房屋属性：期房所属区域：瑶海区开发商：合肥金塘利安地产售楼电话：4257888、4258999销售信息/工程进度：已开工物业类别：写字楼建筑类别：框剪层高：29层建筑面积：27698平米交通状况：1、801占地面积：20亩总建筑面积：130000现场位置：合肥市胜利路与琅琊山路交汇处价格：4600元起售开盘时间：2007年5月交付时间：2008年7月金塘利安在合合肥市繁华的的城市中心，，胜利路和琅琅琊山路交叉叉路口东南侧侧，推出集主主题商业街、、高级写字楼楼、公寓为一一体的地标性性综合建筑项项目UTOWN——金色地带，，与周边大型型建筑相映成成晖。UTOWN—金色地带带邀请澳大利利亚颇富盛名名的CRONENATION设计事务所所担纲建筑设设计，昂然挺挺立于市中心心与新站CBD的核心地地域，将成为为催生合肥城城市活力的标标志性建筑。。UTOWN——金色地带占占据最优越的的地理和交通通位置，天生生优越，个性性独特，CRONEATION设计计事务所更给给UTOWN赋予了国国际化色彩。。合肥新站试验验区与合肥市市中心零距离离，是国家级级城市综合开开发试验区，，具有良好的的发展环境，，是未来城市市中心和新商商业中心，是是集金融、商商贸、居住、、交通、工业业为一体，综综合配套、功功能齐全的现现代化新城区区，有着强大大的发展动力力和无穷的潜潜力。UTOWN——金色地带占占据市中心与与新站试验区区的交汇原点点，城市景观观和交通要道道胜利路，距距市中心四牌牌楼仅1500米，距火火车站、长途途汽车站1000米，十十余条公交线线路穿梭往来来，交通极为为便利，出入入快捷，距胜胜利广场、逍逍遥津公园300米，坐坐享新商圈各各种成熟的生生活、文化、、娱乐、公建建设施的舒适适与便捷。项目概况地理位置UTOWN——金色地带隔隔街与正在兴兴建的大型商商业设施元一一时代广场、、元一国际大大酒店、万家家银座广场并并肩屹立，商商圈商业面积积逾20万平平米，国际品品牌商业竞相相入驻，百货货、餐饮、专专卖店、超市市、娱乐休闲闲，业态丰富富，荟萃时尚尚，将形成合合肥市新的商商业中心。UTOWN身处商圈圈核心，俯俯仰繁华，，游刃都市市，商业、、办公、居居住一站汇汇聚，聚集集合肥各个个行业的佼佼佼者，一一个城市个个性单元，，自然是合合肥这个变变化中的城城市时尚最最前沿阵地地。周边环境UTOWN—金色地地带为工作作、生活特特别着想，，高标准规规划地下20000平米停车车场，保证证车辆出入入的便捷和和人车分流流。UTOWN—金色色地带———创造城市市个性单元元。U“You、Your”，，你、你们们、你们的的“优秀秀的、优越越的”“悠悠游的、悠悠然的”Town直直译为地意指一个综合性区域，是融合了写字楼，商铺，住宅为一体的复合性产品！形象包装润安大厦

物业性质：写字楼物业级别：甲级项目位置：合肥市阜南路166号交通位置：106、232、126租售状态：已售完租售电话：0551-28373652842365开发商：中国合肥润安(国际)发展有限公司物业公司：润安物业管理公司项目介绍润安大厦位于蒙城路与阜南路交口，高32层，层高3米，面积30—300㎡不等，装修：26元/月，毛坯：15元/月，物业管理费2.5元/月，现已有35家，入住率达40%。电梯A座3部、B座3部。现定位于商务写字楼，位置环境无与伦比。其内部设施配备有３部电梯，电话、宽带、有线电视、水电都已到户。设有９８个地下停车位和超大地上停车场，地面可停放近百部车。前期已全部售出的润安大厦Ａ座购买单位实力雄厚，如华安证券、中国信达资产管理公司合肥办事处、安徽省国有资产运营公司等。中环·汇景景销售状态：已售完新房类型：写字楼楼盘名称：中环汇景房屋属性：现房开发商：合肥兴泰置业发展有限公司售楼处：三孝口大众巷中环汇景售楼中心(安庆路第三小学旁)售楼电话：2842888,2826059物业类别：高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：2、102、300、234、903、18、901、221路占地面积：2665.24总建筑面积：19798绿化率：31%现场位置：合肥市安庆路与大众路交汇物业公司：顺昌物业学区房：合肥一中、安大、安农大、安医大、中科大投资商：合肥中环房产·汇鑫置业有限公司项目概况合肥首席景观名邸，三孝口最后一块绝版地带。傲立城市核心，座拥“三孝口”繁华商圈。北临安庆路，南近长江中路，西临环城西路。环城公园、琥珀潭，让您尽享尊贵生活。繁华与静谧只需一瞬间，唾手可得。第二部分走访旧写字楼市场进驻企业内部结构租赁情况形象外观商业配套未来前景市场供求立面形象立面造型、、外观用材材往往是写写字楼档次次最直观的的写真，方方正大理石石立面显得中环国际广场是当地公认的高档写字楼，圆形的立面视野开阔，360度观景。新都会环球广场、香港广场、CBD广场在当地都定位于高档写字楼。但在外观、材质上都没有很好的突出。2-1不注重内部部结构走道窄小，，没有大都都市办公的的气势进驻企业不不注重环境境，更不注注重企业形形象商住型办公公为主力不注重物业业管理与上海、南南京等城市市不同，合合肥写字楼楼基本不注注重大堂包包装。内部结构2-2相对较好的的写字间较差的写字字间群楼商业基基本属写字字间配套，，金万通大大厦、CBD广场就就是咖啡、、酒吧；徽徽商大厦就就是酒店；；新都会是是复合型项项目，以大大卖场为主主；中环国国际也以餐餐饮业为主主；香港广广场、元一一柏庄则以以购物中心心为主………裙楼商业2-3大致分为以以下几个层层次：最低档商住住楼：租金金在15-25元/平米之间间；本案所在区区域租金基基本在40元/平米米左右；新站区写字字楼集中地地段约35元/平米米；CBD地区区基本在45元/平平米左右。。租金情况2-4一、合肥市市场高端写写字楼比较较少从外形来看看，欠缺高高端写字楼楼所应有的的高贵、典典雅和时尚尚。从材质来看看，主要还还是以大面面窗与涂料料搭配，因因很少将玻玻璃幕墙与与石材进行行有效运用用，很难体体现现代时时尚，科技技气息的质质感。从内部结构构来看，直直条形过道道，压抑的的吊顶，装装修简陋的的电梯间，，使办公空空间缺少整整体性及简简洁、明快快的办公环环境。从进驻企业业来看，因因外部形象象及内部软软硬件的限限制，目前前合肥写字字楼的进驻驻企业还局局限在本地地金融、外外贸投资的的中小型企企业。2-5走访结论二、写字楼楼与住宅一一个价，市市场上基本本没有在售售新盘相同区域内内的写字楼楼价格略高高于住宅，，所以写字字楼销售状状况较好，，但租赁情情况一般。。中低档写字字楼如金万万通、安徽徽科技大厦厦等因租金金低出租率率达到80%以上。。但中环国际际广场、CBD广场场等高档写写字楼租赁赁情况相对对较差，基基本在40%左右。。三、挑高跃跃层办公在在当地颇受受欢迎挑高户型使使用率高四、投资客客居多代租服务是是我们走访访过的大厦厦中的普遍遍现象。找寻市场切入点

Part2Part2目录找到市场契契机项目定位层层次目标客群定定位市场定位案名建议主题推广语语产品定位位产品建议议通过市场场分析资资料可以以发现，，合肥市市场的写写字楼物物业大多多尚停留留在产品品的层面面上，未未在理念念上进行行重点的的推广强强调；诸诸如金万万通大厦厦、新都都会.环环球广场场等等的的写字楼楼，给人人的感觉觉是“就就事论事事”，在在建筑的的精神上上没有达达到一定定的高度度和境界界。建筑是凝凝固的音音乐，是是一件艺艺术品，，有其内内在的底底蕴和精精神！李奥贝纳纳说过：：“每一一种产品品都具有有与生俱俱来的内内在的戏戏剧性””这种内内在的戏戏剧性就就是产品品的生命命灵魂。。今天如果果我们进进行房地地产开发发，只是是停留在在产品、、功能的的层面上上显然是是处于浅浅层次的的生产上上；综上我们们可以看看出本项项目的市市场契机机。市场缺少少有底蕴蕴的产品品，缺少少有底蕴蕴的高端端项目来来满足高高端客群群的企业业文化的的需求！！找到市场场机会市场形象象定位一个城市市的精神神，可以以通过一一个城市市的面貌貌来显示示，而一一个城市市的面貌貌，很重重要的一一个方面面是取决决于建筑筑物景观观。在城城市中的的一个标标杆建筑筑就可以以成为城城市文化化的载体体，能够够彰显城城市精神神，传承承城市历历史。作作为城市市的建设设者之一一，我们们发展商商既要对对城市历历史进行行深刻的的解读和和传承，，又要看看到其未未来的发发展走向向。一味味地抱守守和复制制传统或或者生硬硬而突兀兀地在传传统中安安插现代代都是不不可取的的。立立足于于传承城城市历史史文化，，彰显城城市人文文精神的的思想，，矢志将将之打造造成为合合肥城市市版块的的高端商商务区。。虽然项目目周边环环境尚不不尽如人人意，但但良好的的规划前前景使其其更具发发展潜力力和投资资价值。。而且本本案从建建筑设计计、景观观定位、、包装理理念、销销售服务务等多方方位所体体现出来来的均好好性，可可确保本本案的市市场领先先者的形形象得以以完整确确立。目标客群群定位

进入合肥市的世界500强公司；知名外资跨国集团全国著名的大中型国有企事业单位（集团）行业上集中为石油，化工，电力，钢铁，金融机构（银行、证券、保险等），IT界，地产等其他有实力的机构

大企业集集团总部部或合肥分分部跨国企业业办事处处知名企业业办事处处跨国企业业、国内内巨头办事处面积要求不太大。但写字楼本身一定要体面，要体现身份档次。国际大方身份稳重大型企业业Office特征集团化、多元化发展领先行业全球竞争寻找机会工作地点体面办公空间开阔配套齐全形象沉着冷静巩固当前地位扩张业务能力给业务伙伴安全感工作环境优雅办公装修简洁舒适注重办公公环境大企业白领生活压力都当大，轻松的办公环境是一种缓解，休闲也是一种解压方式，另外还需要商务气息，与CBD几百米之搁、周边百脑汇大厦、新都会大厦等新兴高档商务楼形成气候，本案位具其间，商务地段优势显著。注重务实发展强调适合自身需要，不浪费、不夸张、不虚荣，稳健务实中求发展。所以本案在外观、包装等方面都应当注重稳健大方。

注重身份体面办公大厦与企业身份相匹配，尊重企业自身发展。所以在包装定位上我们强调联合发展，既有现代稳重、又不失个性艺术。

对商务办办公的要要求市场形象象定位德国主义·国际高档物业联邦UNOUNO：联合办公

UNION：联合，用简写UN来表示。O：Office，办公。切合项目定位：SOHO办公和标准写字楼的结合。字母组合简约、创新。体现德式建筑风格。联邦：

纯字母组合，消费者不易辨认。“联邦”表示联合、合作，代表现代企业的合作、共赢。“联邦”与西方国家密切相联，比如“德意志联邦”正符合项目建筑风格定位。案名建议议本案从定定位和品品质分析析，在未未来的销销售和推推广的市市场形象象上应突突出：建建筑艺术术化、个个性化且且符合城城市精神神原则；；现代科科技与人人本主义义相适应应原则。。并在诉求求上达到到上述原原则的和和谐统一一。建议议以写实实的手法法道出本本案的综综合优势势，而不不是单打打某一卖卖点。因因此在市市场推广广形象上上的定位位力呈““国际际”、““高尚””、“科科技”、、“简洁洁”等要要素；定位策略略主题推广广语远见成就就未来产品定位位合肥地标标性高档档商务中中心产品建议议11层以以上标准准写字间间引进高档档连锁品品牌：星星巴克咖咖啡、麦麦当当劳、酒酒吧等。。针对跨国国企业办办事处。。也可出售售给实力力较弱的的中小企企业、SOHO办公者者等。1-3层层商务休休闲商业业4-10层挑高高5米跃跃层办公公德国“极极简主义义”建筑筑风格建筑风格格在合肥这这座古老老的城市市，展示示未来的的建筑魅魅力3这在合肥历史上是史无前例的，这种对比与冲击一定会让每一位置身其中的业主震撼不已。2打破普通高层建筑的设计惯例，将“简约、创新、标准、科技”融入建筑中，将德国建筑的理性与创新完美地结合在一起，将先进的设计理念、高端的材料。德国“极简主义”（Minimalism）建筑风格，现代理性商务中心。1开创合肥肥高科技技现代化化办公时时代双层立面，其中外立面建筑外皮全部由网状金属幕墙覆盖，简洁纯净、精致通透，既能满足遮阳、调节气流、节能的要求，又为室内绿化提供了平台，并大幅度降低了高层建筑的光污染，且立面全面实现了阳光的突围，30%为墙体，70%为采光面。作为第二层皮的网状金属板如同在白玻外设置的一层纱网，过滤掉了70%的高楼风，颠覆了普通高层的封闭空间，实现了高层开窗的可能，同时还可以遮阳和过滤光线，对外杜绝了光污染，对内使进入室内的光线既明亮又柔和。在建筑的两层立面之间可以设置水平隔栅，可以放置盆栽、花草等，让那些长期在商务办公中的职业经理人们，仿佛置身于大自然中。

双层立面节能环保保绿色自然然作为定位位高档的的商务中中心，鉴鉴此，我我们需要要提供与与之匹配配的物业业管理服服务。建议附加加特色社社区服务务内容：：分质供水水：饮、、用分离离，预埋埋管道，，入室到到户；供电充足足：满足足户12KW（（至少8KW））；卫星天线线、干洗洗店、音音像店、、面包店店、24小时超超市；咖啡吧、、小茶吧吧，提供供业主交交流的场场所；ATM自自动取款款机或24小时时自助银银行；24小时时小邮局局，提供供杂志、、报刊订订阅，以以及日常常邮寄特特色服务务；医院保健健站，提提供健康康咨询、、简单医医疗顾问问、健身身教练；；胶卷冲印印以及日日常小礼礼品包装装等服务务；这些配套套为日常常生活所所必须，，尽可能能考虑周周全，为为业主提提供便利利。Officemanager物业管理理三大营销策略Part3竞争策略宣传推广媒体策略营销策略第一阶段段项目准准备期和和开盘强强销期，，这个期期间我们们的工作作重点是是“蓄势势待发””，重点点不在销销售上，，在于为为以后的的强势销销售做准准备，提提升本项项目知名名度、美美誉度，，并且初初步积累累一定数数量的有有意向客客户。（（目前工工作重点点）策略构想想在合肥这这个写字字楼市场场上要寻寻找到突突破口，，不能只只局限于于合肥，，要由外外往内，，由远及及近，系系列事件件营销，，吸引目目标客群群。为使整体体项目资资金匀速速回笼应根据实实际状况况进行总总主题的的分阶段段推广：：在这一时时间段里里，正处处在销售售十分火火爆的阶阶段，市市场上对对××××也产生生了较强强的口碑碑效应，，在此阶阶段本案案的工程程形象进进度也正正如火如如荼的展展开，××××恢恢宏的气气势已经经初露端端倪，会会大大缩缩短竣工工交房时时间，有有助于消消除客户户焦急等等待或持持币观望望的心理理。本项目己己可以一一览其傲傲人风姿姿，此一一阶段本本案已经经积聚了了相当的的人气，，加之本本项目的的形象工工程的日日益完善善、销售售的火爆爆以及市市场已经经奠定了了本案的的高档性性，再通通过一系系列的宣宣传引导导,将为为本项目目带来不不小的推推动作用用。第二阶段段是强销销期进行行项目的的的全面面推广（（项目开开盘）。。第三阶段段推广的的是持销销期。按此四个个阶段进进行全程程推广可可以使整整体项目目资金匀匀速的回回笼，并并且最符符合工程程进度的的要求。。也较具具有条理理性且有有利于销销售控制制，通过过每一阶阶段的宣宣传销售售进度配配合能加加聚本案案的品牌牌形象力力和号召召力，越越到后阶阶段，随随着部分分物业逐逐步投入入使用及及工程进进度的推推广，因因为形象象工程也也投入使使用和展展现，可可以更大大程度上上加大本本案的品品牌认知知度，极极具有可可能在后后期获取取最大超超值利润润空间。。第四阶段段推广的的是尾盘盘期。●高姿态态，宁缺缺勿滥，，坚持走走高品味味的方针针正如前面面项目定定位而言言，本案案的体量量规模以以及产品品类型在在日后销销售过程程中均应应把握住住这个方方针，更更因为本本案拥有有高档物物业管理理的内在在品质，，加之××××地地产的雄雄心壮志志，更加加明确本本案的定定位是合合肥领袖袖型高档档商务中中心，其其综合品品质堪称称第一的的高品质质物业。。●定位明明确，走走高档路路线，着着重树立立品牌，，争取获获得最大大的利润润空间我们要独独占高档档市场，，因为本本案具有有这个能能力。应应该通过过市场细细分进行行错位竞竞争，展展开差异异化营销销，坚持持走高档档次、高高品味的的路线。。在本案案定位明明确的基基础上，，必须做做到“说说到做到到”，““做的比比说的要要好”，，只有这这样才能能在合肥肥市民中中树立起起对×××地产的的信任度度，有助助于日后后地块开开发工作作的顺利利开展；；其次只只有当我我们坚持持高档路路线，才才能让合合肥市民民相信，，无论×××地产产设计出出什么产产品，他他的档次次和品质质都是一一流的，，只有这这样才能能获得长长久和最最大化的的经济利利益。营销策略略原则所有销售售推广方方式必须须在一个个总的思思想纲领领原则下下进行延延伸拓展展。竞争策略略通过市场场分析资资料可以以发现，，合肥的的写字楼楼市场大大部分规规模不大大，以中中低档物物业为主主，以地地段及商商务配套套为主要要卖点，，因此像像本案这这样一个个高档性性的物业业在合肥肥市场存存在明显显的契机机。反观本案案，无论论从建筑筑特色、、环境景景观、高高档商铺铺，以及及日后““五星级级酒店式式的”物物业管理理都显示示了本案案的王者者之相，，所以凭凭借以上上诸多优优势，本本案之市市场领导导者形象象完全可可以确立立。本案必须须过多考考虑周边边如新都都会·环环球广场场等中档档写字楼楼物业以以及其他他诸如等等各案对对本案造造成多大大的竞争争影响，，然而唯唯一需要要值得本本案慎重重的是日日后政务务区等较较大规模模项目，，只有他他们才有有可能是是本案的的直接竞竞争者，，我们必必须从他他们的产产品类型型与品质质、客户户定位以以及营销销手法等等方面加加以关注注，并且且不断加加强自身身的产品品品质，，才能在在竞争中中取得先先机。本案确定以““引领合肥高高档物业发展展趋势”的形形象介入市场场。本案成败的最最关键因素就就是要高起点点，在合肥地地产市场造成成轰动效应，，力争以最快快的速度树立立起本案的品品牌形象。何何谓立体化、、全方位同步步营销推广?立体化、全全方位的营销销推广并非指指单纯的报纸纸媒体和一些些庆祝开盘的的活动，他应应该是建立在在一个策略的的原则基础上上，展开一系系列、有计划划、有目的、、彼此有着相相互关联的宣宣传推广—方方式，它结合合了目前合肥肥所有可以利利用的媒体、、宣传方式，，达到信息畅畅通输送的效效果，让所有有合肥市民都都能了解本案案即将开盘这这一信息。在此我们可以以利用新闻报报导的手法，，让本案开盘盘成为合肥一一个值得众人人注目的头条条重要消息，，并充分利用用大富地产所所有的社会资资源，为本案案的开盘做系系统、长期、、有效的区域域性广告宣传传，充分利用用大富地产集集团的规模优优势，让每一一个前来光顾顾本案的消费费者都能了解解到本案的信信息，我们要要争取做到，，在合肥80％的市民在在3个月内都都能知道本案案，并充分了了解本案是目目前合肥最好好的物业，要要在短暂的时时间之内，把把合肥市民的的目光都聚焦焦在本案这个个项目上，让让那些需要在在合肥遴选写写字楼办公的的企业和要投投资的客户都都来本案售楼楼处前来观看看，并通过舆舆论导向在合合肥企业和市市民中奠定下下本案的高档档性，在合肥肥市民心目中中潜移默化地地扎下一个““根”，那就就是打算买房房（无论企业业或个人），，必定要来本本案现场看一一看，要买别别处的房，一一定要那别处处的房与本案案作一比较．．让合肥的企企业和市民从从心目中认为为——“高档档的房子，就就应该象本案案那样”。1、、立立体体化化、、全全方方位位同同步步营营销销推推广广、、造造势势，，膨膨胀胀市市场场聚聚焦焦热热点点，，树树立立品品牌牌形形象象经过过前前一一期期的的形形象象宣宣传传活活动动，，在在合合肥肥市市区区内内进进行行了了一一系系列列的的形形象象推推广广宣宣传传工工作作，，在在合合肥肥市市场场上上势势必必会会引引起起不不小小的的反反响响和和引引起起市市场场的的注注意意，，通通过过预预定定的的销销售售策策略略方方案案，，精精选选一一部部分分单单元元进进行行市市场场预预测测。。由由于于本本案案广广告告宣宣传传攻攻势势强强劲劲，，而而第第一一阶阶段段所所推推出出销销售售的的单单元元数数量量有有限限，，势势必必会会在在市市场场上上引引发发抢抢购购热热潮潮，，这这样样可可以以以以高高价价位位来来衬衬托托高高品品质质的的物物业业认认同同感感，，通通过过制制造造出出抢抢购购氛氛围围为为接接下下来来第第二二次次全全面面正正式式销销售售奠奠定定下下高高标标准准、、高高起起点点，，并并通通过过每每次次前前期期市市场场需需求求预预估估分分析析，，进进行行现现场场销销售售节节奏奏掌掌控控，，制制造造出出需需大大于于求求的的市市场场状状况况，，引引发发每每次次阶阶段段推推盘盘都都攀攀升升开开创创出出价价格格新新高高，，从从而而通通过过每每一一次次阶阶段段推推广广活活动动凝凝聚聚起起品品牌牌的的形形象象力力，，只只有有当当每每次次凝凝聚聚起起品品牌牌形形象象，，才才能能为为下下一一次次销销售售推推广广增增加加机机会会，，减减少少困困难难阻阻碍碍。。在此此阶阶段段现现场场销销售售节节奏奏的的控控制制将将显显得得由由为为重重要要，，千千万万不不可可因因为为一一时时销销售售火火爆爆而而不不加加计计划划得得将将下下一一阶阶段段应应该该推推出出的的单单元元过过早早的的提提前前推推入入市市场场销销售售，，虽虽然然这这样样可可以以一一时时使使本本案案的的销销售售量量呈呈直直线线上上升升之之势势，，但但这这会会打打乱乱本本案案的的销销售售策策略略与与节节奏奏，，也也不不利利于于本本案案想想象象的的提提升升，，更更无无法法使使大大富富地地产产的的品品牌牌形形象象通通过过本本案案迅迅速速飙飙升升。。这这种种图图一一时时之之快快的的举举动动，，在在日日后后销销售售火火爆爆之之际际需需特特别别加加以以防防范范与与注注意意的的。。2、、销销售售节节奏奏控控制制，，形形象象凝凝聚聚，，促促使使品品牌牌形形象象迅迅速速飙飙升升在每每个个阶阶段段的的销销售售阶阶段段，，通通过过制制定定出出的的组组合合式式营营销销战战术术，，进进行行市市场场推推广广和和奠奠定定并并凝凝聚聚品品牌牌形形象象。。传传统统上上的的销销售售是是单单一一切切无无关关联联的的，，单单独独分分割割而而显显得得苍苍白白无无力力，，我我们们将将综综合合利利用用各各种种营营销销方方式式，，根根据据不不同同阶阶段段的的营营销销目目标标重重点点，，酌酌情情安安排排调调整整不不同同营营销销战战术术的的比比重重组组合合，，配配以以最最合合适适的的组组合合模模式式对对此此一一特特定定阶阶段段进进行行市市场场营营销销推推广广活活动动。。在在最最关关键键的的营营销销阶阶段段(如如销销售售高高潮潮时时期期)明明确确营营销销的的重重点点和和任任务务，，不不仅仅在在整整个个宣宣传传策策略略和和营营销销方方式式中中，，针针对对此此一一阶阶段段的的目目标标和和重重点点采采取取不不同同的的宣宣传传方方式式，，还还应应加加上上地地之之杰杰在在操操作作名名盘盘、、大大盘盘上上的的优优势势和和能能力力，，以以及及多多年年在在房房产产市市场场的的经经验验，，制制定定一一套套完完整整、、可可行行性性强强的的组组合合式式营营销销推推广广方方案案，，有有节节奏奏性性地地向向既既定定的的销销售售目目标标冲冲刺刺。。告诉我我们的的购买买群体体，本本案是是合肥肥最高高档的的标志志性物物业，，以详详尽的的数据据资料料作为为品牌牌支持持。将将综上上所述述贯通通融汇汇起来来，并并配以以最优优秀的的人员员组合合，构构成一一个具具有强强大实实战经经验的的营销销推广广团队队来进进行此此项目目的推推广工工作，，可以以将营营销与与推广广的精精髓发发挥到到及至至，相相信本本案的的销售售推广广一定定会取取得良良好的的市场场认同同效应应和丰丰厚的的市场场回报报。在本案案最后后推广广活动动阶段段，将将根据据不同同阶段段销售售重点点，穿穿插采采取一一些比比较多多的实实质性性的优优惠促促销方方式，，创造造出一一个销销售高高潮，，配合合优惠惠促销销活动动将一一些剩剩余或或不太太好的的单元元销售售出去去，并并且我我们可可以通通过例例如投投资经经营讲讲座、、利润润回报报分析析、出出国旅旅游、、付款款优惠惠等促促销方方式来来吸引引客户户前来来居住住、投投资或或经营营。因因为在在本案案推出出方面面一直直是以以高姿姿态的的品牌牌形象象，没没有多多大优优惠折折让的的方式式进行行租售售(因因为销销售单单元位位置相相对比比较好好)而而现在在破天天荒地地抛出出不小小的优优惠折折扣方方案，，加之之本案案通过过前几几阶段段的品品牌形形象己己深入入人心心，给给入觉觉得能能挤身身进行行本项项目是是种荣荣耀与与肯定定，加加之现现在的的优惠惠作饵饵，更更激发发起他他们购购买的的迫切切感，，届时时他们们会较较少顾顾及挑挑剔其其所购购买的的单元元是否否差了了一点点这一一不利利因素素。在在这种种推广广策略略的指指导下下，势势必会会在最最后阶阶段掀掀起一一股销销售热热潮，，将一一些位位置不不太好好的单单元去去化掉掉。3、以以利润润回报报等多多种优优惠促促销方方式，，不断断创销销售高高潮，，力争争提前前圆满满清盘盘在正式式开盘盘前，，首要要的工工作是是通过过各项项媒介介向目目标客客户灌灌输项项目定定位、、理念念，项项目内内容，，宣扬扬项目目卖点点，提提高项项目社社会知知名度度。在在具体体操作作过程程中，，可先先在各各大报报章刊刊登系系列文文稿，，内容容是介介绍项项目大大致情情况、、居住住理念念和项项目的的雄心心壮志志，引引起合合肥全全城的的关注注，然然后配配以大大量软软性和和硬性性广告告、电电视广广告、、电台台广告告出击击，配配合介介绍项项目卖卖点的的文稿稿，形形成有有目标标的强强大的的广告告宣传传攻势势，同同时于于美菱菱大道道和屯屯溪路路交叉叉口开开放工工地现现场，，并有有本案案推出出少量量优质质单元元作内内部认认购，，试探探市场场反应应。在在希尔尔顿酒酒店，，由开开发商商邀请请市政政府相相关领领导和和区负负责人人牵头头，召召开新新闻发发布会会，邀邀请各各大媒媒体记记者到到场，，介绍绍项目目基本本情况况，宣宣布项项目正正式接接受派派筹预预定，，借助助项目目之高高档的的品质质、本本案的的品牌牌优势势、显显赫的的地理理位置置和高高档的的配套套设施施作为为强大大的销销售后后盾，，增强强买家家的信信心。。在整整个前前期营营造声声势过过程中中，还还有几几种方方案可可待实实施以以助宣宣传：：营销推推广策策略1、营营造声声势(前期期宣传传)在报纸纸平面面广告告出击击的同同时，，占有有报纸纸一角角评选选“你你期望望哪位位港台台明星星成为为项目目的形形象大大使””的炒炒作，，（金金成武武、任任达华华、周周润发发、李李连杰杰等等等）籍籍此成成为城城中热热门话话题，，使项项目高高档、、时尚尚的形形象更更加深深入民民心，，取得得较高高的社社会知知名度度；（（本条条仅为为参考考）赞助组织经典典芭蕾舞剧或或歌剧专场，，部分赠票分分发给合肥的的知名企业的的高管，在演演出单后印刷刷项目简介，，还可以在演演出前或中间间穿插一些关关于本项目的的节目，通过过文化营销为为项目进一步步的宣传推广广营造声势。。（本条值得得重点考虑））经过前期近3个月的营造造声势后，估估计项目已有有一定社会知知名度，潜在在买家已在注注意项目进一一步发展，此此时项目已经经出地面，建建议此时项目目宣传应以本本案的特色理理念”推销为为主，配合系系统的具有冲冲击力的硬性性广告。配合合项目形象大大使评选，举举办相关的公公关活动，在在此期间希望望积聚合肥潜潜在客户足够够的注意力，，向他们及时时地推出本项项目优势平面面广告吸引大大批准买家到到售楼处观看看。其次,有机会会，还可以借借助“××酒酒店”宴会厅厅举办“鸡尾尾酒会”和““世界博览会会”，配合项项目之德国理理念——“简简约主义”，，以“Events营营销”吸引买买家。租借空中飞艇艇在合肥上空空漫游，拉一一大型横幅，，提醒吸引买买家注意，告告诉他们本案案近期或正在在举行某某活活动，对合肥肥市潜在客户户起到提醒和和告之的作用用，又可以成成为合肥一时时的热门话题题，让合肥市市民都知道本本案，并在他他们心目中奠奠定本项目是是合肥最高档档、最用心打打造的极品生生活（含工作作）空间。在知名的“希希尔顿”酒店店召开大型产产品发布会，，邀请业界及及社会名流参参加，营造开开盘前的强大大气势。通过过综合考虑，，注重给予本本案轰动的、、规模的效应应和长久的影影响力。2、塑造品牌牌(认购前)由于项目已于于市场成功推推出，经过一一轮强大广告告宣传攻势后后，项目之各各项优势已被被广大企事业业单位和市民民所了解，知知名度已得到到认可，因此此在开始强大大的平面和电电视硬销广告告向目标买家家反复灌输项项目理念、项项目品味、项项目形象等促促销内容，在在市场既树立立鲜明特色的的品牌效应，，又加强势促促销，务求在在开盘当日打打响头炮。在接下来阶段段相应减少电电视广告的播播放频率，以以平面广告为为主，并配合合一些双休日日公关宣传推推广活动，针针对所推售物物业的相应单单元的不同性性，而有所侧侧重地给予最最大程度上配配合。地之杰杰届时将针对对当时市场与与销售实际状状况，不断调调控宣传推广广策略，令项项目优势发挥挥至极点，务务求提高项目目当前阶段的的最佳销售目目标。3、凝聚影响响力(正式开开盘时)本项目的物业业定位是合肥肥市的高档物物业的标杆，，为了确保此此形象，楼盘盘在开售前或或内部认购开开始前，形象象包装必须要要完善，并体体现物业的风风格及特色。。而在对外发发售时（包括括内部认购期期），必须要要充分准备销销售工具和销销售所需的资资料，以给客客户留下极佳佳和难忘的印印象。正式推盘的必必备条件应该说，目前前合肥楼盘销销售中最主要要、最有效、、最简洁的广广告形式还是是报纸广告，，其优点是覆覆盖面广、时时间性强、传传播迅速；形形象深刻，便便于存查。但但其缺点是时时效性短，而而且往往房产产广告过于集集中，容易分分散受众的注注意力，而且且在设计上相相对单调、呆呆板。媒体策略选择一些当地地的主要报纸纸《新安晚报报》、《合肥肥广电报》，，基本上可以以涵盖本案绝绝大部分之目目标客户。关于版面设计计，简洁、醒醒目是第一要要求，要有明明确的受众讯讯息，同时版版面不宜过小小，建议以彩彩色整版为主主打版面。从时间段效果果考虑，报纸纸广告发布以以周三、周五五为适宜时段段，故安排周周五为广告主主要发行日，，周三、周四四其次。阶段性广告要要保证风格的的协调统一，，以保证总体体推广策略的的贯彻。在实际操作中中，具体报纸纸广告视促销销活动、工程程进度、天气气状况等因素素适当调整。。结合本案特点点，提出如下下建议：报纸电视广告形象象生动，听觉觉和视觉的冲冲击力强，其其通过唯美的的画面和绘声声绘色的解说说，能使楼盘盘形象瞬间打打入受众心里里，尤其对于于工程形象难难以支持的期期房来讲，电电视是最具感感染力的媒体体，但其缺点点是时间短，，不易记忆，，而且制作、、播映费用较较高。因此，，电视广告适适用于期房，，而且大多是是在楼盘竖立立形象的初期期配合选用。。建议本案在在开盘初期，，适当地配合合电视广告，，以期在短期期内达到塑造造品牌形象的的目的。电视媒体杂志广告目前前采用较少，，但其具有其其它媒体不可可替代的优势势。如受众针针对性强，针针对某一行业业读者群，能能发挥明确而而感性的诉求求；发行面广广；有效期长长；受众理解解度高；制作作精美等。建建议本案适量量考虑一些目目标客户层相相对集中的专专业性高档杂杂志，版面宜宜采用整版彩彩色形式。建议考考虑航航空杂杂志，如《《东方方航空空》、、《银银燕》》、《《LIFE》等等杂志志，并并可考考虑《《财经经杂志志》以贴近近目标标人群群的活活动空空间。。杂志媒媒体从发展展的角角度来来看，，网站站广告告对于于提升升楼盘盘档次次，提提高科科技含含量大大有帮帮助。。且针针对本本案主主力客客群为为28-35岁岁的年年轻人人，大大都受受过较较好的的教育育，又又生活活在信信息时时代，，对于于网络络的敏敏感与与认知知度较较高。。印刷刷媒媒体体印刷刷媒媒体体指指销销售售海海报报、、售售楼楼书书、、DM、、平平面面图图册册、、物物业业使使用用说说明明书书等等，，和和户户外外媒媒体体、、广广告告媒媒体体相相比比较较，，印印刷刷媒媒体体渲渲染染的的成成分分少少一一点点，，说说明明部