商业地产发展策略3

商业地产发展策略1商业地产发展的机遇这是一个全世界都紧紧盯住的，有十多亿人的市场每年以2位数的GDP/消费支出不断增长的一个全速上升的市场，毫无疑问是所有商家的必争之地。2商业地产发展的机遇目前，中国的商业地产领域尚未成熟，对于中国地产商来说，是一个新的领域，充满机遇。不容易做，做好了就是无限宝藏商业地产价值高；可以持续经营，带来的利益是持续的、长期的；并可以享受到物业数倍的增值空间。香港置地的中环区上海新天地3商业地产发展的机遇同时，在现阶段的房地产市场调整中，商业地产受影响较小商业地产还会带来很多边际效益，一个良好的商业项目可以带动周边区域住宅的价值大大提升，比如新天地对太平桥地区的贡献。4商业地产发展遇到的问题商业地产总量与结构不协调，经营方式和内容趋同化，成本加大、利润下降，竞争激烈，风险加大发展商因为对商业不了解，导致对商业地产项目开发十分盲目，并急于追求短期的回报和资金回笼烂尾楼十之八九均是商业房产5商业地产发展遇到的问题商业与地产的不匹配，相互脱节是很严重的问题。商业与地产对应不起来，场和市对应不起来，商业建筑和零售商的需求对应不起来，结果导致招商困难商业地产的发展需要较长的资金回收期，资金实力与金融调控对商业地产影响较大，需要开发商具有一定的投资分析和中长线投资技巧、预测和抗风险能力6商业地产发展遇到的问题盲目引进和照抄照搬其他成功项目，没有因地制宜、对症下药的措施，不利于商业地产的发展采用开发住宅的散卖以期快速回收资金的方式开发商业地产项目，导致开发商失去自主权，管理经营困难。7中国商业地产发展过去、现在、未来中国八十年代从物资规划派卖到进入消费市场状况商业地产从90年代开始在中国开始发展，大致经历了五个阶段：上个世纪80年代底90年代初开始，以百货业的建设和城市老商业区改造为主的商业房产投资；90年代中期开始大型超市和卖场的兴起受到外来影响，购物中心及其大型Mall亦纷纷登场90年代末，上海新天地的成功，推动了各大城市开始建设休闲性商业街和步行街，甚至一些中小城市也要做新天地，但十之八九都不成功未来是什么……8

商业地产发展策略9商业地产发展策略商业地产的开发，是一个综合了定位、招商和经营管理的过程，三个阶段循序渐进，环环相扣。因此，需要系统的考虑三个阶段的总体规划，才能让项目顺利的发展下去。而每个阶段，都要综合考虑品牌管理、创作、招商、经营管理、法律和财务5各层次的元素。每个层次都落实后，就到了进入下一个阶段的时机。10项目目发发展展的的3个阶阶段段、、5个层层次次①商业布局阶段②招商阶段③经营管理阶段品牌策略及定位品牌管理品牌推广传媒关系广告宣传品牌推广及维护传媒关系广告宣传危机管理创作空间布局规划/建筑设计协调亮点设计招商宣传资料现场环境气氛招商活动空间布局调整亮点调整推广活动节日装饰招商商户入伙开张协调市场定位市场调研主题分区业态功能租户组合方案商户接待商业方案评估租约谈判租务管理租户更新/置换经营管理员工招募及培训商户装修协调招商活动客户关系管理合作伙伴关系管理物业管理推广活动及广告宣传危机管理法律及财务经济效益分析租约谈判商户入伙协调租赁意向书及合同制定财务预算租金收取信贷评估租务纠纷财务分析/管理11项目目发发展展的的3个阶阶段段、、5个层层次次①商业业布布局局阶阶段段②招商商阶阶段段③经营营管管理理阶阶段段品牌牌策策略略及及定定位位品牌牌管管理理品牌牌推推广广传媒媒关关系系广告告宣宣传传品牌牌推推广广及及维维护护传媒媒关关系系广告告宣宣传传危机机管管理理创作作空间间布布局局规划划/建筑筑设设计计协协调调亮点点设设计计招商商宣宣传传资资料料现场场环环境境气气氛氛招商商活活动动空间间布布局局调调整整亮点点调调整整推广广活活动动节日日装装饰饰招商商商户户入入伙伙开开张张协协调调市场场定定位位市场场调调研研主题题分分区区业态态功功能能租户户组组合合方方案案商户户接接待待商业业方方案案评评估估租约约谈谈判判租务务管管理理租户户更更新新/置换换12项目目发发展展的的3个阶阶段段、、5个层层次次①商业业布布局局阶阶段段②招商商阶阶段段③经营营管管理理阶阶段段品牌牌策策略略及及定定位位品牌牌管管理理品牌牌推推广广传媒媒关关系系广告告宣宣传传品牌牌推推广广及及维维护护传媒媒关关系系广告告宣宣传传危机机管管理理创作作空间间布布局局规划划/建筑筑设设计计协协调调亮点点设设计计招商商宣宣传传资资料料现场场环环境境气气氛氛招商商活活动动空间间布布局局调调整整亮点点调调整整推广广活活动动节日日装装饰饰招商商商户户入入伙伙开开张张协协调调市场场定定位位市场场调调研研主题题分分区区业态态功功能能租户户组组合合方方案案商户户接接待待商业业方方案案评评估估租约约谈谈判判租务务管管理理租户户更更新新/置换换13项目发展的的3个阶段、5个层次①商业布局阶阶段②招商阶段③品牌策略略及定位位品牌管理理品牌推广广传媒关系系广告宣传传品牌推广广及维护护传媒关系系广告宣传传危机管理理创作空间布局局规划/建筑设计计协调亮点设计计招商宣传传资料现场环境境气氛招商活动动空间布局局调整亮点调整整推广活动动节日装饰饰招商商户入伙伙开张协协调市场定位位市场调研研主题分区区业态功能能租户组合合方案商户接待待商业方案案评估租约谈判判租务管理理租户更新新/置换14项目发展展的3个阶段、、5个层次①商业布局局阶段②招商阶段段③经营管理理阶段经营管理理员工招募募及培训训商户装修修协调招商活动动客户关系系管理合作伙伴伴关系管管理物业管理理推广活动动及广告告宣传危机管理理法律及财财务经济效益益分析租约谈判判商户入伙伙协调租赁意向向书及合合同制定财务务预算租金收取取信贷评估估租务纠纷纷财务分析析/管理15项目发展展的3个阶段、、5个层次①商业布局局阶段②招商阶段段③经营管理理阶段经营管理理员工招募募及培训训商户装修修协调招商活动动客户关系系管理合作伙伴伴关系管管理物业管理理推广活动动及广告告宣传危机管理理法律及财财务经济效益益分析租约谈判判商户入伙伙协调租赁意向向书及合合同制定财务务预算租金收取取信贷评估估租务纠纷纷财务分析析/管理16上海新新天天地案例讨论论17一个项目目做就一一个企业业18没有瑞安安广场就没有新新天地19瑞安广场场瑞安集团团来沪发发展的第第一个项项目是瑞瑞安广场场瑞安广场场坐落淮淮海中路路、楼高高26层，总建建筑面积积逾78,000平方米，，其中商商业楼面面面积达达30,000平方米1994年，瑞安安广场筹筹划时期期正是整整个上海海市办公公楼供过过于求的的时期，，许多办办公项目目，特别别是淮海海路以东东项目都都已暂停停观望20瑞安广场场经过详实实的调查查与市场场分析，，供过于于求的只只是低档档次的办办公项目目，而顶顶级市场场却有很很大的潜潜力需求求因此瑞安安广场以以高端市市场为目目标，同同时，区区别其它它竞争者者，以““快”抢抢占市场场，只针针对跨国国公司进进行网络络推广由于正确确的定位位和发展展策略，，瑞安广广场脱颖颖而出，，不仅成成为上海海设施最最先进之之甲级商商办综合合大楼之之一，并并持续保保持上海海租金最最贵的顶顶级写字字楼的地地位21瑞安广场场瑞安广场场的成功功为其所所在的上上海市卢卢湾区发发展起到到了促进进作用，，带动了了淮海东东路一带带地区包包括中环环广场、、力宝广广场等一一批高档档写字楼楼的兴起起，让淮淮海路的的商业商商务氛围围更为浓浓厚瑞安广场场为瑞安安集团树树立了优优异可信信的地产产发展集集团的声声誉，也也为瑞安安集团在在上海立立足，争争取新天天地等地地块奠定定了基础础22上海新天天地——从“机遇遇”到““经典””23如何从“机遇”变成“经典”远见见创意意奋斗斗资源源经典机遇上海新天天地的实实现24上海新天天地的发发展“机遇”：：90年底初上上海在国国务院支支持下全全面推动动下，成成为一个个国际化化的大都都市，是是中国国国际化的的窗口城城市吸引着本本地、国国内和国国际的访访客是一个相相聚地方方，不仅仅仅是一一个购物物中心是一个时时尚中心心25上海新天天地的发发展大都会需需要文化化、时尚尚、潮流流、国际际式社交交场所……新天地正正好搭上上这班首首列快车车26上海新天天地的发发展发展阶段段第一阶段段——整体策划划布局第二阶段段——市场推广广与招商商第三阶段段——经营管理理27上海新天天地的发发展发展阶段段第一阶段段——整体策划划布局（98/6~99/9）整体目标标定位商业功能能布局及及整体规规划设计计经济效益益分析28上海新天天地的发发展发展阶段段第二阶段段——市场推广广和招商商（99/9~01/12）市场推广广策略行业领头头羊文化/政治团休休优皮一族族中产阶级级29上海新天天地的发发展发展阶段段第二阶段段——市场推广广与招商商（99/9~01/12）招商策略略目标清晰晰，主动动选择，，弃短期期利益取取长线回回报30上海新天天地的发发展发展阶段段第二阶段段——市场推广广与招商商（99/9~01/12）招商策略略先谈理念念，道相相同相为为谋建立试点点体会/验布局策策略（石石库门之之梦会所所）不求大、、不求快快、不求求全、但但求对31上海新天天地的发发展发展阶段段第二阶段段——市场推广广与招商商（99/9~01/12）招商策略略借助境外外网络（（国际中中介）不假手于于人（高高层亲历历亲为））劫富济贫贫保底分成成支持有创创意有天天分但实实力不足足的经营营者32上海新天天地的发发展发展阶段段第三阶段段——经营管理理（01/9~）租户关系系管理客户关系系管理文娱时尚尚活动管管理物业管理理（特别别是：危危机管理理）33上海新天天地的发发展经典是一个具具有国际际知名度度的聚会会场所是一个具具历史文文化特色色的都市市旅游景景点是一个汇汇集各国国餐饮美美食及休休闲时尚尚活动的的时尚生生活中心心34上海新新天地地——公关宣宣传策策略35传媒如如何看看新天天地36从老上海弄弄堂里走出出的“新天地”已成为眼下下上海最风风靡的休闲闲港湾之一一……解放日报2001年年9月28日37张载养(卢湾区区长长):新天地是淮淮海路的一一个休闲港港湾，兼容容性很强。。在此，老老年人怀旧旧追忆，青青年人感受受新潮，老老外品味东东方文化，，中国人感感觉开放氛氛围。新天天地项目的的机制也较较好，在以以后的旧房房开发中仍仍可借鉴。。丹麦电视台台记者：新新天地给我我一种震撼撼，我没有有想到中国国已经知道道如何保护护历史文化化了。新民周刊2001年年10月22日38没人可以预预测，要真真正蜕变成成上海的时时尚之地，，究竟需要要多长时间间。新天地地只用了短短短的一年年，不知道道这算不算算是一个奇奇迹。这片片神奇的土土地仿佛正正在迸发与与生俱来的的魔力，像像磁石般吸吸引着目光光挑剔、成成熟善变的的都市人，，……仔细想一想想，“新天地”里融合的诱诱人要素其其实很简单单，无非就就是——都市、活力力与创意。。上海星期三三2001年年11月14日39新天地始终终把特色文文化作为自自己的“命脉”，建筑风格格也好，招招商布局也也好，从东东方视角入入手，把握握现代生活活节奏，老老房子以新新旧文化为为凝聚力，，传播中西西文化神韵韵。中国经营报报2001年年5月17日40专家从新天天地里张望望到的是这这个城市里里政府和企企业对历史史文化的尊尊重人民日报2001年年9月28日41Renovatedwithtasteandimagination,Xintiandiisasplendidexampleofhowtopreservearchitecturalheritage.It’salsoalessonincreatingahighlypopulartouristattraction.KevinSinclairNov14,2001新天地的改改造品味高高雅、富有有想象，是是保护建筑筑文化的一一个绝佳范范例。同时时它也告诉诉人们如何何去建造一一个相当受受欢迎的旅旅游胜地。。南华早报2001年11月14日42人们预期，，当今年十十月布什总总统前往上上海参加亚亚太经贸合合作会议时时，新天地地将作为中中国发展的的象征而被被列为参观观景点。华盛顿邮报报2001年7月17日PartyleadersareexpectedtoshowcaseXintiandiasasymbolofthenewChinawhenPresidentBushvisitsShanghaiforameetingofAsianPacificleadersinOctober.WashingtonPostJuly17,200143让我们来看看看电子传传媒CNN:新天地展示示了上海的的发展凤凰卫视:新天地已成成为集娱乐乐、购物、、文化为一一体的休闲闲旅游景区阳光卫视:新天地把商商业和艺术术结合在一一起东方电视台台:新天地刚落落成就已蜚蜚声海内外外上海电视台台:环境先行给给这个地区区带来了显显著的效应应浙江电视台台:引领时尚，，新天地中央电视台台、上海卫卫视、安徽徽卫视、TVBS、台湾民视视…44一个房产、、餐饮娱乐乐项目为什什么能取得得这么多传传媒争相报报道？45我们并不以以一个餐饮饮娱乐项目目为定位，，我们从这这项目中挖挖掘了文化化、历史、、时尚、经经济发展，，从大时代代的机遇着着眼46定位上海新天地地是一个具具上海历史史文化风貌貌的时尚文文化休闲中中心代表了一个个城市的兴兴旺，一个个社会的进进步，一个个经济的蓬蓬勃发展、、充满活力力47定位对上海独特特的石库门门建筑进行行保护性改改造获得各方赞赞赏48定位汇集各国风风情的餐饮饮、购物、、健身、娱娱乐、展示示等是一个时时尚休闲闲区，体体验大都都会的活活力，蕴蕴含海派派文化的的内涵49定位民心所向向，成功功基础上海市民民的骄傲傲国际城市市的亮点点50成功要素素上海新天天地的「「成功」」取决于于项目的的定位不不是单从从房地产产的角度度，而是是从整个个中国发发展，上上海城市市的定位位去考虑虑项目的的发展方方向促使「她她」成名名的重要要因素是是独特的的公关宣宣传策略略，上海海新天地地的名气气远远大大于其项项目本身身51公关的力力量来自心理理战术的的运用洞悉心态态，一箭箭中的52故事老太太53故事梧桐树54方向策略略发掘历史史和文化化的情结结55方向策略略配合建设设上海为为国际大大都会宏宏图到2015年成为国国际经济济、金融融、贸易易和运输输中心56方向策略略捉住中国国新世纪纪的机遇遇57执行策略略不广而告告之口碑相传传体验梦想想传媒力量量58整个太平平桥改造造项目，，新天地地只是一一个前奏奏上海海新新天天地地为为卢卢湾湾区区太太平平桥桥52公顷顷地地块块改改造造的的首首期期工工程程59上海新新天地地——引发了了“天天地””狂狂潮潮……相会在在今天天明天昨天60记住：：老老翻（（饭））卖不不了什什么价价钱61现在告告诉你你中国商商业地地产发发展的的未来来是什什么？？62未来商商业地地产发发展的的趋势势因素中国急急速城城市化化所带带来的的需求求及生生活行行为的的改变变城市中中心及及多中中心城城市的的格局局63未来商商业地地产发发展的的趋势势两主流流大众：：生活活核心心（lifehub)【小众】：潮流流中心心（lifestylecentre)64LifeHub形成有如「「SOHO」原创创于美美国纽纽约，，LIFEHUB是一个个全新新的概概念中国改改革开开放30年，实实现了了城市市的迅迅速发发展，，亦促促成了了人口口城市市化重庆城城市人人口将将超逾逾四千千万，，北京城城市人人口将将于2025年达到到三千千多万万城市化化现象象直接接推动动了城城市中中心的的全新新规划划，上上海就就推出出了「「大上上海」」市多多中心心的规规划，，为未未来的的城市市化作作更好好的准准备。。65LifeHub形成城市化化以至至多中中心的的演变变，因因而需需要全全新的的商业业形态态配合合城市市生活活模式式的要要求，，LIFEHUB就是因因应了了一个个时代代的需需求，，催化化诞生生。经济及及社会会发展展与商商业活活动是是一个个互动动的过过程，，例如如商业业零售售活动动，概概括为为以下下进化化模式式：：Kiosk→→Shop/Store→DepartmentStore→Mall→→“LIFEHUB””檔→店铺→百百货公司→商场→「生生活核心」LIFEHUB也代表了一个个时代的变迁迁66LifeHub的含意LIFEHUB是每个城市中中心的生活中中心点。有别别于Mall或其它商业模模式，LIFEHUB有两个独特元元素：建筑形态：建建设多行道、、多广场、室室外行人专区区、人车互动动及分流，以以及多幢式的的建筑，形成成一个多元的的小区商业中中心点；人们们在一个安全全、舒适、汇汇聚性的环境境享受生活，，享受工作。。生活形态：含含有生活及消消费的多元性性。人们可在在这里得到生生活的升华，，特别在大节节日中，如富富有地方色彩彩的大年夜欢欢庆或除夕夜夜倒数，这里里就是城市的的焦点。这里里也富有国际际视野的元素素，如艺术品品收藏、文化化时尚等。人人们在这里成成长、交友、、恋爱、结婚婚、生子，举举凡所有喜庆庆事情，计划划事项，这里里都是人们必必然到来欢聚聚及活动的中中心……。672.案例分析——大宁国际商业业广场68项目背景大宁这个总面面积二十五万万平方米的项项目就是中国国第一个以Lifehub概念打造2006年10月启动69项目背景大宁国际商业业广场位于上上海市闸北区区，是传统上上的经济落后后地区，居民民素质也较差差。闸北90年代初发展较较慢，主要规规划为工业区区与大型住宅宅区。仅有火火车站的不夜夜城地区为唯唯一的商业点点。闸北在传统上上不是一个适适合大型综合合商业发展地地段。70项目背景而闸北的土地地资源较丰富富，可以有较较大的地块和和较便宜的价价格供商业地地产的发展在沪北有450万人口，但是是尚未有一个个成熟的大型型商业中心服服务于这些居居民，有庞大大且迫切的需需求发展商业业地产。2000年后，随着大大宁绿地、轨轨道交通1号线北延伸段段的建成，大大宁国际居住住社区初具规规模，周边工工业向都市型型高科技工业业转型，闸北北区经济迅速速发展。大宁宁地区成为炙炙手可热的发发展区域，大大批高素质的的居民迁入，，为发展商业业地产提供了了良好的环境境。71项目定位大宁国际项目目以中、高档档为商业定位位，主要目标标对象为中产产阶级和年轻轻人，符合上上海居民的平平均消费水平平。开发和经营理理念充分顺应应了城市多中中心化的趋势势，将“生活活-工作-消费”的人文文活动融汇在在一起，让人人们在一个多多元的环境中中享受城市生生活带来的美美好体验。大宁国际的功功能业态以““多、大、新新、齐”为特特点，即品牌牌多、规模大大、风格新、、功能齐。72项目理念以LifeHub为项目核心理理念，汇聚多多种业态、多多种功能、多多种体验，让让不同年龄、、不同目的的的消费者都能能在这里找到到属于自己的的天地。并除本身齐全全的固有功能能设置外，大大宁国际还将将经常举行丰丰富的文化、、娱乐活动，，增加项目吸吸引力，拉动动人气。73项目概况项目占地5.5万平方米，建建筑面积25万平方米，内内有15幢高低错落建建筑，11个大小广场，，2公里长步行街街和1500个停车位。项项目拥有国际际星级酒店，，办公楼及SOHO式办公楼，零零售，各类餐餐饮，娱乐，，文化、教育育，现代服务务业八大功能能。交通便利：紧紧靠浦西中轴轴线共和新路路南北高架，，临近延长路路和上海马戏戏城两个地铁铁站。74项目的挑战超大规模，一一次性全部推推出位于传统经济济发展落后地地区，招商困困难既要大众化，，又要有档次次75定位要点时尚/休闲已不再是是一小撮人的的特权——大宁项目标志志着大众生活活水平超越小康的局局面76发展策略准确定位：配合城市多中中心发展趋势势，立足闸北北，辐射整个个沪北；带入上海城市市的整体发展展理念，融入入世博会“城城市让生活更更美好”的理理念；明确目标、理理清卖点：开放舒适的购购物环境便捷的交通与与合理的停车车设施、区域域配套国际化的中高高档品牌丰富多彩的文文化、娱乐活活动77发展策略招商策略带入城市发展展、区域发展展，让租户看看到这里的发发展表现与潜潜力；用保底租金+提成的方式，，与租户建立立共赢合作伙伙伴关系；根据定位与需需要积极寻找找合适租户，，并对上门的的求租的客户户进行挑选，，以保证项目目的水准项目招商情况况良好，已经经有250多个品牌进驻驻大宁国际。。其中不乏第第一次进入上上海的品牌，，包括：欧洲著著名服服装连连锁店店C&A、法国国女装装时尚尚品牌牌Promod、加拿拿大潮潮流服服饰店店FreedomCentral、日本本元气气烤肉肉、香香港时时尚生生活概概念店店LifeZtore生活经经艳、、韩国国最大大的电电影制制作和和发行行商之之一CJ/CGV株式会会社和和上影影集团团共同同投资资经营营的上上影星星汇影影城以以及日日本专专业高高级音音响制制造商商BMB集团开开设的的大型型量贩贩式KTV78发展策策略运营管管理经营丰丰富的的专业业核心心团队队完善的的培训训机制制引入丰丰富多多彩文文娱活活动，，吸引引人流流，推推广项项目及及租户户79LifeHub的特点点策略租户上戏分馆DisneyStudio电视剧制作网络Becool选举孔祥东音乐学学院80LifeHub的特点推广活动睦邻计划大学学生生活活动动（（3Vs3篮球球赛赛、、学学生生艺艺术术节节等等））F1Ceremony上海海国国际际艺艺术术节节韩国国电电影影节节大宁宁夜夜等等813.案例例分分析析———上海海广广场场82项目目背背景景上海海广广场场位位于于上上海海市市卢卢湾湾区区淮淮海海中中路路东东段段的的CBD地区区，，建建成成于于1997年。。10年来来，，虽虽然然地地处处繁繁华华的的淮淮海海路路东东段段这这一一上上海海最最高高档档的的商商务务区区，，但但因因其其定定位位等等原原因因，，始始终终经经营营不不善善。。而目目前前，，整整个个上上海海的的shoppingmall竞争争激激烈烈，，淮淮海海中中路路CBD地区区除除太太平平洋洋百百货货外外，，其其他他商商场场基基本本都都存存在在状状态态低低糜糜、、人人流流不不够够等等问问题题。。淮海路商商业第一一街有被被南京西西路一系系列新建建的商场场取而代代之的趋趋势83项目背景景10年来，上上海广场场商场部部分几易易其手，，都未能能将其发发展起来来。2005年，摩根根斯坦利利和时尚尚生活中中心买下下上海广广场商场场部分，，由时尚尚生活中中心策划划经营，，对上海海广场进进行了重重新定位位。邀请了日日本HMA及香港AEDAS设计事务务所对其其进行设设计。84内部参考考85内部参考考86内部参考考87内部参考考88定位思考考元素上海会发发展成为为一个怎怎样的城城市89定位思考考元素上海与国际都都会齐名：纽约、巴黎、、伦敦、米兰兰等等都是潮流的带带动者90定位思考元素素上海要是中国国最潮的城市市，这个项目是最最潮的城市里里最潮的点91定位思考元素素极具个性，是是一个很自我我行为的地方方92939495969798目标与定位目标：本项目将打造造一个具有个个性化、互动动性的一站式式体验型消费费中心，将购购物、休闲与与娱乐结合，，成为城市潮潮流先锋地与与最热的时尚尚聚焦地。定位项目定位真正的夜上海海成为中国的潮潮流先驱主要目标客户户群每月消费3000元以上对生活品味有有追求心态永远年轻轻的消费者99项目概况项目主体：6层高购物休闲闲中心占地面积：11,351平方米停车位：180个建筑总层高:31.6米建筑总面积:40,783平方米室内标高(米)每层面积（平方米）地下一层5.44564一层5.55,933二层4.57,169三层4.56,989四层4.56,932五层4.55,990六层4.53,117100外部现状与人人流动向101外部现状与人人流动向主入口被挡102内部现状103外围布局拓宽行人走道道，增加绿地地、休闲场所所与出租车站站点等人性化化设施，吸引引消费者进入入项目进行行体验改造设计104外围布局广场与花园早早晚的不同独独特感觉，吸吸引消费者一一天多次到访访改造设计105星光广场制造明星效应应吸引人气用高科技互动动娱乐设施与与外墙的互动动展窗相呼应应，作为户外外活动场地改造设计106月光广场营造白领浪漫漫主题设置许愿树、、爱情方盒等等吸引年轻情情侣进行互动动改造设计107后院花园4个休闲景观绿绿地，作为项项目一层餐饮饮租户的延伸伸绿化将马路与与餐饮区域分分隔，为消费费者提供安静静舒适的私密密空间。改造设计1084、5、6层平台花园延伸白色天台台，用于户外外休闲餐饮各层均设有上上海少有的户户外楼梯，可可供消费者直直接通行于各各天台改造设计109顶部灯光打造飘逸的屋屋顶灯光，让让整栋建筑焕焕发生命力改造设计110淮海路外立面面通透的玻璃外外墙体与前卫卫时尚展示设设计，建筑物物本身将成为为整条淮海路路的瞩目焦点点鸟瞰图（淮海路普安安路视角）改造设计111正面图（淮海路普安安路视角）互动展窗外立面突出4个巨大立方体体，是一个与路人互互动的秀场改造设计112正面图（龙门路视角角）龙门路入口全玻璃外墙面面，呼应月光光广场浪漫氛氛围改造设计113金陵路外立面面面对金陵路的的业态规划，，主要为餐饮饮租户正面图（金陵路视角角）改造设计114项目标志面对淮海路互互动展窗内的的平台是代表表项目形象的的抽象标志改造设计115中庭巨型天幕表演演巨型背景板制制造舞台效果果为租户预留空空间，使项目目达到近100%的租户品牌可可见度改造设计116中庭让消费者与活活动进行互动动为租户、时尚尚品牌提供活活动场所为时尚专业团团体提供展示示的平台改造设计117EVENTSPACEARRANGEMENTDIAGRAM改造项目每层层具有独特的的主题与内容容，引人入胜胜的业态分布布指引消费者者对项目逐层层进行探索与与体验入口时尚邂逅地个性品牌个性品牌个性街头文化化概念派对个性形象设计计中庭超市/餐饮餐饮超市时尚超市餐饮商业咖啡厅零售酒吧零售咖啡厅茶座茶座零售咖啡厅餐饮零售咖啡厅餐饮茶座商业餐饮迷你剧场商业餐饮停车点布局118专为周边白领领消费需求而而打造的时尚尚超市，同时时另设置顶级级娱乐场所满满足消费者时时尚需求。布局---B1F119时尚人士的终终极聚集地，，开启时尚探探索的起点布局---1F120不知名品牌偶尔听过的品品牌不起眼的品牌牌会考虑去买的的品牌个性品牌核心个性从来没听说过过看见过，从来来没买过用过但记不住住用来做替补的的选择喜爱的选择带来归属感可选择的品牌牌Suzuki,

NewBalance,ASTHarley-Davidson,AirJordan,iMacCoke,Volvo,Adidas,Dell布局---2F国际著名的时时尚个性品牌牌区域121LEVELS2+3设有茶餐厅与与咖啡店，概概念餐厅并引引进国际著名名的时尚个性性品牌布局---3F122ST.MARKSPLACE模拟逛街体验验。街头HIP-POP等表演活动加加强个性氛围围整层采采用黑黑色天天花板板，砖砖石街街道和和墙面面，户户外常常见的的路灯灯、井井盖、、墙面面涂鸦鸦等装装饰仿仿真个个性街街头。。布局---4F&5F123无限度度招商策策略潮流示示范：：多媒媒体馆馆品牌改改造不一样样的要要求先谈配配对，，再谈谈合作作1249、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。07:10:4907:10:4907:1012/22/20227:10:49AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2207:10:4907:10Dec-2222-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。07:10:4907:10:4907:10Thursday,December22,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2207:10:4907:10:49December22,202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。22十十二月20227:10:49上午午07:10:4912月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月227:10上上午午12月月-2207:10December22,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/227:10:4907:10:4922December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做