房地产会计核算管理办法（新收入准则）

房地产会计核算管理办法（新收入准则）财政部于2017年7月19日修订发布了《企业会计准则第14号—收入》（财会〔2017〕22号），要求境内上市企业自2020年1月1日起施行，并同时允许企业提前执行。执行新收入准则的企业，不再执行财政部于2006年2月15日印发的《财政部关于印发〈企业会计准则第1号—存货〉等38项具体准则的通知》（财会〔2006〕3号）中的《企业会计准则第14号—收入》和《企业会计准则第15号—建造合同》，以及财政部于2006年10月30日印发的《财政部关于印发〈企业会计准则—应用指南〉的通知》（财会〔2006〕18号）中的《〈企业会计准则第14号—收入〉应用指南》。鉴于可以为财务报表使用者提供更加可靠与相关的财务信息，更能够体现公司所处行业的经营特性，客观、真实、完整、及时地反映公司的经营成果与财务状况，公司自2018年1月1日开始提前运用新收入会计准则。本核算办法旨在规范新收入会计准则下的收入及相关会计处理。第一部分新收入准则适用的会计政策一、新准则下收入确认的条件:一般房地产以往会计年度的财务报表，商品房销售合同的风险与报酬在物业交付时点全部转移给客户时，公司一次性确认房地产商品销售收入，而非按照商品房建造进度陆续确认收入。新收入准则第五条规定：“当企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额；（五）企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。在合同开始日即满足前款条件的合同，企业在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。”同时第六条规定：“在合同开始日不符合本准则第五条规定的合同，企业应当对其进行持续评估，并在其满足本准则第五条规定时按照该条的规定进行会计处理。”公司按照上述条款的规定对收入是否应予确认进行判断和执行，对于在商品房按揭付款方式下，暂时不符合第五条（五）“企业因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回”的商品房销售合同项下所收到的款项作为一项负债，当按照第六条规定进行后续期间持续评估认为其已达成第五条规定时，认为满足收入的确认条件并进行会计处理。二、新准则下收入确认的时间在符合新收入准则关于收入确认的条件后，公司进一步按照新收入准则第十一条和第十二条的规定，对合同中单项履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行进行识别，其中对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。准则第十一条规定：“满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：（一）客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益。（二）客户能够控制企业履约过程中在建的商品。（三）企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。”公司在商品房销售时，商品房销售合同签订且在政府主管部门进行备案后，该商品房销售合同中所载具体物业即受合同限制及政府主管部门限制，公司不能轻易地将商品用于其他用途（如再次销售），具有不可替代用途，满足新收入准则第十一条（三）所述“企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途”的规定。同时，商品房销售合同签订生效后，公司有权向客户收取全部房款的权利，综合考虑可能影响商品房销售合同中收款权利可执行性的特定合同条款、商业实践和当地司法实践及司法判例，对于公司“在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项”的商品房销售认定为在某一段内履行义务的合同，按照履约进度确认收入。公司应对商品房销售的客户的履约能力及房款的可收回状态进行会计评估与判断。对于按揭贷款尚未审批通过，尚不符合新收入准则第五条第五款“对价很可能收到”的条件的，公司不应确认收入，而应持续跟踪，直至在其通过银行审批后，满足了“对价很可能收到”条件后方可确认收入。由于客户按揭贷款无法办理所导致的商品房销售合同解除的相关诉讼或裁决中，当地政府主管机构或司法案例、司法实践不支持公司具有合格收款权的区域，所在区域不应按照新收入会计准则确认收入。在此判断过程中，各公司财务部应认真研读判决或裁决中的理由及事实，并应征询当地权威律师的专业意见，应同时恪守“不能以偏概全”和“不能冒进”两项基本原则。三、新准则下收入确认的方法（投入法）公司对于在某一时段内履行履约义务的销售合同，在该段时间内按照履约进度确认收入。综合考虑行业特性、商品房开发建设的性质以及会计相关性，公司采用投入法确定履约进度，即根据公司为履行商品房合同项下的履约义务而发生的投入进度来确定履约进度。对于类似情况下的履约义务，公司采用相同的方法确定履约进度。注：投入不仅仅是资金投入，是指公司为了在商品房开发建设过程中的资源投入，包括已发生未支付的资源投入。如分期付款的土地，应全额计入投入，而不是实际支付的部分。鉴于公司目前的管理现状，同时综合考虑工作量、操作性等因素，公司以“楼栋”作为投入法的核算单元。在计算投入法时，公司采用分母和分子都包括成本核算的六大科目范畴，即分母分子在统计计算时，均应包括土地成本、前期工程成本、建设安装总成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费。确认收入时，应使用本楼栋的履约进度（即楼栋完工百分比）确认收入，同一楼栋的商品房销售合同应使用同一个履约进度来结转收入，而不论其各自的物理修建状态和工程形象进度。四、新准则下收入的计量商品房销售合同中存在重大融资成分的，公司按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。如：车库销售的分2年支付。五、新准则下合同取得成本（增量费用）根据原收入准则，公司以往财务报告对于与商品房销售合同直接相关的增量成本（如销售代理佣金等）在其发生时直接计入当期损益，但其相应的商品房销售合同下的收入需要等待在物业实际（或视同）交付时一次性确认，导致成本与收入的确认在时点上不匹配。按照新收入准则的规定，如果同时满足：“（一）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；（二）该成本增加了公司未来用于履行履约义务的资源；（三）该成本预期能够收回公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回”条件的增量成本，应当作为合同取得成本确认为一项资产，而非确认为费用。其中，增量成本是指公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金、销售合同印花税等）。六、收入确认频率按新收入准则方式确认收入时，应按季度确认收入。但是，集中开盘项目，应于每次开盘当月,按履约进度确认一次收入,其后,每季度确认一次收入。七、新准则下的使用日期本次收入会计政策变更自2018年1月1日起执行。第二部分新收入准则会计核算办法一、2131预收账款（一）、核算内容：新收入会计准则下，本科目不再核算因房屋销售向客户收取的款项，包括定金、房款、按揭款等，所有上述核算内容均全部转移至“合同负债”中核算。二、2132合同负债（一）、核算内容：新收入准则下，本科目核算因公司已收客户对价而应向客户转让商品房的义务，即在实际（或视同）交房之前已收取的款项。本科目从实质上替代原“预收账款”的核算实质与核算内容。（二）、科目设置本科目按收款性质设置明细科目，同时按开发项目进行辅助核算。科目级别科目编码科目名称辅助核算一级科目2132合同负债二级科目213201房款开发项目三级科目21320101现金收款三级科目21320102按揭收款三级科目21320103抵债房款二级科目213202配套费二级科目213203会员费二级科目213204房屋装修费二级科目213205旧账转入二级科目213206租金二级科目213207首付分期二级科目213209结转房款收入二级科目213222代金券二级科目213299其他2132.01房款：指根据商品房销售合同约定，公司已实际收取客户对价而应向客户转让商品房的义务，即在按履约进度向客户转让商品房（非物理形态）之前已收取的款项。2132.99其他：房款外的其他应在合同负债核算的内容。（三）、主要账务处理1、收到房款：借：银行存款贷：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目应交增值税—销项税—X业务—采用X计税方法—X税率—预交暂估销项税—地产为使“合同负债－房款”科目完整的体现房款的流量，便于房款统计与复核，不管该商品房处于何种收款和收入确认状态，凡是收到客户房款时均需通过本科目贷方发生额过账。2、在商品房已签订销售合同且按照本手册所述条件达到了收入确认条件时，向客户累计收取的款项超过累计确认收入金额（自动沉淀余额体现）为合同负债（首次确认收入时）借：合同负债—结转房款收入—XX项目（2132.09）贷：主营业务收入--地产（数量金额式核算）--分业务辅助核算注：此时无需计提增值税，但是其他税费应结转，计入税金及附加。3、根据履约进度，在各季度末确认收入借：合同负债—结转房款收入—XX项目贷：主营业务收入—地产（数量金额式核算）—分业务辅助核算（四）、科目余额说明：本科目期末余额表示公司已收客户对价而应向客户转让商品房的义务，即实际向客户收取的款项大于按照会计确认规则所确认的收入金额。就同一套商品房销售合同而言，合同负债、合同资产（或应收账款）不会同时存在。三、1132合同资产（一）、核算内容本科目核算公司已向客户转让商品（非物理状态）而从会计角度看有权收取对价的权利（合格收款权），该权利除了取决于时间流逝之外，还取决于其他因素才能收取相应的合同对价（典型的如商品房销售合同中所约定的收款时间及收款金额），即按照会计确认收入规则所计算的收入金额大于公司实际已向客户收取的房款金额。（二）、科目设置本科目按应收款项类别设置明细科目，按客户进行辅助核算。科目级别科目编码科目名称辅助核算一级科目1132合同资产二级科目113201房款客户二级科目113299其他1132.01房款：指根据商品房销售合同约定，公司按履约进度向客户转让商品（非物理形态）而有权收取对价的权利，该权利并不是一项无条件收款权，还取决于履约义务的履行情况等因素（典型的如商品房销售合同中所约定的收款时间及收款金额）。该科目主要适用于新收入准则下，根据履约进度按照商品房销售合同金额与履约进度相乘的金额，大于公司实际已从客户收到的房款的金额，即按照新收入准则下会计角度应该收取的款项净额（指会计角度的应收款项减去已实际收到的款项，显著有别于严格按照商品房销售合同所约定的收款进度下的应收款项）。1132.99其他：房款外的其他应在合同资产核算的内容。（三）、主要账务处理1、在商品房按照本手册确认会计收入前，不使用本科目。2、商品房达到收入确认条件时，当累计确认的会计收入超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产，反之则不需确认合同资产。（1）、收到房款（或会员费）借：银行存款-XX银行……贷：合同负债—房款—现金收款—XX开发项目合同负债—会员费～XX开发项目（2）、商品房达到收入确认条件时（无论是首次确认收入，还是以后期间确认收入），对当时累计确认的会计收入金额超过向客户累计收取的款项的差额确认为合同资产。借：合同资产—房款—XX项目合同负债—房款—现金收款—XX开发项目贷：主营业务收入—地产（数量金额式核算）—分业务辅助核算（3）、当累计确认的会计收入金额低于向客户累计实际收取的款项时：借：合同负债—房款—现金收款——XX开发项目贷：主营业务收入—地产（数量金额式核算）—分业务辅助核算此种情况下，合同资产不会产生和出现。单个销售合同（或每套房屋）对应的合同资产是否需要确认，取决于每次按照新收入会计准则计算的收入金额和客户实际缴纳的房款之间的差额，当累计确认的收入金额大于已收到的房款时，应按照第2个分录进行处理；当累计确认的收入金额小于已收到的房款时，应按照第3个分录进行处理。（4）、根据商品房销售合同，在会计角度的合同资产（合格收款权）已经切实转换为向客户收取款项的实际权利时，应将合同资产转入应收账款中核算。由于只有分期付款方式的销售合同才会约定具体的付款时间，考虑到分期付款方式销售金额较小，实物操作中，按履约进度确认收入时可以不进行合同资产与应收账款的转换。当发出交房通知书后，还未收到欠款，必须将合同资产转入应收账款中核算。借：应收账款—房款—XX项目贷：合同资产—房款—XX项目注：实物操作中，无需进行调整3、交房前收到款项借：银行存款—XX银行贷：合同负债—房款—现金收款——XX开发项目借：合同负债—房款—现金收款——XX开发项目贷：合同资产—房款—XX项目或应收账款—房款—XX项目注：实物操作中，无“应收账款—房款—XX项目”说明：上述分录中冲减科目为合同资产还是应收账款，取决于原挂账时的状态。按照公司商品房销售合同的现状及通常实践，一般而言是冲减应收账款。4、当发出交房通知书后，还未收到欠款，必须将合同资产转入应收账款中核算借：应收账款—房款—XX项目贷：合同资产—房款—XX项目（四）、科目余额说明本科目期末余额表示按履约进度向客户转让商品（非物理形态）而有权收取对价的权利（合格收款权）。四、1131应收账款(一)、核算内容本科目核算应收客户房款欠款金额，指无条件向客户收取客户房款的权利，即公司仅仅随着时间流逝即可收取款项。应收账款科目与合同资产科目的根本区别在于本科目为根据商品房销售合同约定，公司有权向客户收取的款项，而合同资产为根据新收入会计准则规定按照履约进度确认的合格收款权净额，即前者为合同概念，后者为会计概念。(二)、科目设置本科目按应收款项类别设置明细科目，按客户进行辅助核算。科目级别科目编码科目名称辅助核算一级科目1131应收账款二级科目113101房款客户二级科目113102代垫客户按揭款客户二级科目113103租金客户二级科目113109结转房款收入客户二级科目113143材料及设备款客户二级科目113199其他各明细科目的具体核算内容详见原会计核算手册。其中1131.01房款是指指根据商品房销售合同约定应收取未实际收取的房款，显著区别于按照新收入准则确认的合格收款权（挂账合同资产）。由于只有分期付款方式的销售合同才会约定具体的付款时间，考虑到分期付款方式销售金额较小，实物操作中，按履约进度确认收入时可以不进行合同资产与应收账款的转换。当发出交房通知书后，还未收到欠款，必须将合同资产转入应收账款中核算。(三)、主要账务处理1、根据商品房销售合同的约定，在会计角度的合同资产（合格收款权）已经切实转换为向客户收取款项的实际权利时，应将合同资产转入应收账款中核算。借：应收账款—房款—XX项目贷：合同资产—房款—XX项目说明：合同资产不能直接作为收取款项的贷方冲减科目，必须先将合同资产转换为应收账款，然后在应收账款中体现收款会计行为。注：实物操作中，无需进行调整2、按照合同约定实际收取房款时借：银行存款-XX银行贷：合同负债—房款—XX项目借：合同负债—房款—XX项目贷：应收账款—房款—XX项目该会计分录的含义在于合同负债（相当于原核算手册的预收账款）科目必须充分地完整体现收款的全貌，便于房款收款情况的核对以及报税统计。3、商品房交房时，经实测面积的合同金额与原实收金额存在差额的借：应收账款—结转房款收入（实测面积大于预售面积）合同负债—房款—XX项目（实测面积小于预售面积）贷：主营业务收入(按实测面积差结转收入)（四）、科目余额说明本科目期末余额表示应向客户无条件收取的款项。五、4101.01开发成本新收入准则确认收入时,对应的商品房还处于在建状态,在开发成本科目中核算。确认收入后，需要匹配、结转对应的成本，为了便于核算，在开发成本科目下，新增一个二级科目“4101.01.09—结转至主营业务成本”，用于新收入准则下的成本结转。（一）、科目设置本科目按开发产品的主要成本项目分别进行明细核算，包括土地成本、前期工程成本、建安工程总成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费用，同时单独设置成本结转明细科目“结转至开发产品”及“结转至主营业务成本”。科目级别科目编码科目名称辅助核算一级科目410101开发成本二级科目41010101土地成本分期+物业形态二级科目41010102前期工程成本分期+物业形态二级科目41010103建安工程总成本分期+物业形态二级科目41010104基础设施成本分期二级科目41010105配套设施成本分期二级科目41010106开发间接费分期二级科目41010107结转至开发成本分期+物业形态二级科目41010108拟开发土地分期二级科目41010109结转至主营业务成本分期+物业形态开发成本科目核算内容除“结转至开发产品”外，其余科目与原核算手册规定一致。新增“结转至主营业务成本”科目用于新收入准则下的成本结转；“结转至开发产品”用于取得工程竣工验收备案登记证后，将竣工的房产全部（含已经结转成本的部分）结转至开发产品，同时将“开发成本—结转至主营业务成本”中已竣工部分与开发产品对冲。（二）、主要账务处理1、按履约进度确认收入时，同时匹配、结转主营业务成本借：主营业务成本—XX项目～XX期～XX物业形态贷：开发成本—结转至主营业务成本—XX项目—XX物业形态2、取得工程竣工验收备案登记证后，将竣工的房产全部（含已经结转成本的部分）结转至开发产品，同时将开发成本—结转至主营业务成本中已竣工部分与开发产品对冲，以便于统计竣工面积等数据。借：开发产品—出租（辅助核算：XX楼盘X期洋房）借：开发产品—出售（辅助核算：XX楼盘X期联排别墅）……贷：开发成本—结转至开发产品（不能直接对应每个成本明细科目，口径不一样，开发成本借方是实际成本，贷方结转时是动态目标成本）然后将“开发成本—结转至主营业务成本”已竣工部分与“开发产品”对冲借：开发成本—结转至主营业务成本—XX项目贷：开发产品—出售（辅助核算：XX楼盘X期联排别墅）六、5101主营业务收入（一）、核算内容本科目核算符合公司收入会计政策的房屋合同金额。二、科目设置本科目采用数量金额式核算，按照分期分物业形态辅助核算。三、主要账务处理(一)收入确认条件公司应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。商品房销售合同签订后，客户有权对所售商品房进行出租、转让等行为，也有权阻止其他方使用该商品房，商品房价格涨跌带来的经济利益及损失由客户享有和承担，因此，在商品房销售合同生效时，客户取得了商品相关控制权。当公司与客户之间的合同同时满足下列条件时，公司应当在客户取得相关商品控制权时确认收入：1、合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；2、该合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务（以下简称“转让商品”）相关的权利和义务；3、该合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；4、该合同具有商业实质，即履行该合同将改变公司未来现金流量的风险、时间分布或金额；5、公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。在合同开始日即满足上述条件的合同，公司在后续期间无需对其进行重新评估，除非有迹象表明相关事实和情况发生重大变化。在合同开始日不满足上述条件的合同，公司应当对其进行持续评估，并在其满足上述条件时确认收入。本公司确认商品房销售收入实现的条件包括：1、所售商品房已开工建设并取得预售许可证（或政府有权部门颁发的类似销售证照）；2、签订了商品房销售合同，且该销售合同已在政府职能部门（房管局）予以备案；3、商品房销售合同中明确了所售商品房的具体楼栋及房号、合同价款的支付方式及时间，双方按合同约定条款履行各自的履约义务；4、商品房销售合同具有商业实质，客户根据合同约定付款时间支付款项将增加公司未来相应时间的现金流；5、公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回，具体指：（1）一次性付款和分期付款方式的商品房销售合同，合同中已明确约定付款时间，此时公司通常只需承担信用风险，即随着时间的流逝公司将按合同约定收到款项，即使客户违约，公司可以直接提起司法诉讼并申请法院强制执行而收取款项，即在商品房销售合同生效时，公司就有权且很可能收到合同价款；当有迹象和信息表明客户经济状态发生重大变故的，则表明合同价款收回具有不确定性；（2）按揭贷款方式的商品房销售合同，合同中约定客户支付首付款后，剩余款项通过银行贷款（含公积金贷款）方式支付给公司，同时合同中约定若因客户原因未能获得或获得贷款金额少于申请贷款金额的，需由客户自行补足差额部分，客户无权单方面解除合同，则表明公司在合同生效日具备收取款项的法定权利。虽然从合同条款及实务案例来看，在客户不能如期且足额获得银行贷款时，公司有权要求其补足剩余合同款项，但不能确定客户是否具备履约能力。公司虽从合同签订日起就具有收取合同价款的权利，但按揭贷款是否能够取得取决于多种因素，则表明合同价款收回具有不确定性；在合同开始日合同价款收回具有不确定性的，公司应当对其进行持续评估，即当客户按揭贷款（或公积金贷款）获得银行（或公积金贷款中心）审批通过（包括：银行审批通过、银行返件待办抵押、国土返件待放款、已放款状态等四种状态）的，公司已基本确定能够收回剩余款项，由此判断为“公司有权向客户收取价款”且“很可能收到合同价款”。（3）首付分期方式的商品房销售合同，应综合上述分期付款方式和贷款方式付款的商品房销售合同中关于银行贷款审批通过与否及首付分期到期房款的支付情况来判断合同价款是否很可能收回，当首付分期款各期款项均已支付完毕且客户银行贷款（或公积金贷款）获得银行（或公积金贷款中心）审批通过的，表明合同价款很可能收回。(二)收入确认时间在符合收入确认条件后，公司进一步判断合同中的履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行，其中对于在某一时段内履行的履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履行履约义务：1.客户在公司履约的同时即取得并消耗公司履约所带来的经济利益；2.客户能够控制公司履约过程中在建的商品；3.公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项（以下简称“合格收款权”）。房地产公司与客户签订的商品房销售合同后，公司根据合同约定履约过程中所产出的商品（即商品房）具有不可替代用途，且在整个合同期间内具有“合格收款权”，即公司在同中的履约义务属于在某一时段内履行履约义务，公司在该段时间内按照履约进度确认收入。对商品房具有不可替代用途的理解：商品房有明显不同于其他商品的特性，商品房销售合同签订且在政府主管部门进行备案后，该商品房销售合同中所售商品（明确的楼栋及房号）即受合同限制及政府主管部门限制，公司不能将商品用于其他用途（如再次销售），而对于客户来说，所购买的商品房市场价格的上涨与下跌所带来的经济利益与损失均由其享有或承担，因此，该商品房不管是事实上还是法律上都具有不可替代用途。对“合格收款权”的理解：是指公司在整个合同期间内有法定权利就累计至今已完成的履约义务获得报酬，且该报酬能补偿已发生的成本及合理利润；也包含在合同因客户或其他原因导致合同终止的情况下，公司有法定权利就累计至今已完成的履约义务获得报酬，且能补偿已发生的成本及合理利润。根据公司商品房销售合同的约定以及各地司法实践、法院判例，在商品房销售合同签订日起，公司就已经拥有向客户收取全额房款的权利。综上，本公司商品房销售合同属于在某一时段内履行的履约义务，应当在该履约义务履行期间内确认收入。(三)收入确认方法对于在某一时段内履行履约义务的销售合同，在该段时间内按照履约进度确认收入。综合考虑行业特性、商品房开发建设的性质以及会计相关性，公司采用投入法确定履约进度，即根据公司为履行商品房合同项下的履约义务而发生的投入进度来确定履约进度。对于类似情况下的类似履约义务，公司采用相同的方法确定履约进度。本公司按照累计实际发生的成本占预计总成本的比例（投入法）确定履约进度，公式为：履约进度=累计已发生的成本/预计总成本*100%，每次确认收入时应计算最新的履约进度。累计已发生的成本及预计总成本的核算范围均包含：土地成本、前期工程成本、建安工程总成本、基础设施成本、配套设施成本、开发间接费用六大成本科目。为尽量准确的核算履约进度，同时兼顾成本效益原则，本公司按楼栋作为履约进度核算单元，同一楼栋的所有房号履约进度均一样，不需考虑各房号的物理进度。(四)收入计量每份商品房销售合同中约定的履约义务基本都属于单项履约义务，合同价格为向客户转让商品预期有权收取的对价金额。每次确认收入时，应以每份合同价格为基础按该合同所售房号对应楼栋的履约进度计量收入，计算公式：当期应确认会计收入=合同价格（不含税）*该合同所售房号对应楼栋的履约进度-以前会计期间累计已确认的收入当期应确认会计销售成本=单方成本×合同面积×履约进度（该比例与收入确认的比例必须一致）-以前会计期间累计确认成本累计确认的收入金额超过向客户累计收取的款项的差额应确认为合同资产，向客户累计收取的款项超过累计确认的收入金额确认为合同负债。每次确认收入时，应按照累计履约进度的方法计算应确认的会计收入和会计成本，扣除上一次已确认的累计收入与成本后的差额，即为本次应确认的收入与成本。合同中存在重大融资成分的，公司应当按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，应当在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，公司预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，可以不考虑合同中存在的重大融资成分。公司对客户取得商品控制权与客户支付价款的时间差及形成时间差的原因进行分析，以及结合利率、合同价格与现销价格差异等进行分析判断是否商品房销售合同是否存在重大融资成分。(五)主要账务处理1、在同时满足：（1）公司已取得商品房预售许可证；（2）商品房销售合同已签订并已在房管局备案；（3）公司因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回时确认会计收入。（1）收到的房款大于按照履约进度计算的应确认会计收入借：合同负债—结转房款收入—XX项目贷：主营业务收入--地产（数量金额式核算）--分业务辅助核算（2）收到的房款小于按照履约进度计算的应确认会计收入借：合同资产—房款—XX项目合同负债—房款—现金收款～XX开发项目贷：主营业务收入—地产（数量金额式核算）—分业务辅助核算（3）按照（2）笔分录确认收入后，根据时间的推移，按照商品房销售合同的约定，合同资产转移为应收账款时：借：应收账款—房款—XX项目贷：合同资产—房款—XX项目（4）实际收到应收账款时借：银行存款—XX银行贷：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目借：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目贷：应收账款—房款—XX项目（5）实际交房或视同交房时面积补差款的会计处理1）产权金额（实测面积金额）小于或等于预收房款时借：合同负债—结转房款收入～XX开发项目贷：主营业务收入—地产（数量金额核算）～XX期XX物业形态凭证附件：结转收入明细表2）产权金额（实测面积金额）大于预收房款时借：合同负债—结转房款收入～XX开发项目应收账款—结转房款收入～XX开发项目贷：主营业务收入—地产（数量金额核算）～XX期XX物业形态七、5401主营业务成本（一）、核算内容本科目核算各公司已确认主营业务收入时相应结转的商品房销售成本。（二）、科目设置本科目按数量金额式核算，分期、分物业形态进行辅助核算。（三）、主要账务处理借：主营业务成本—地产（数量金额核算）～XX项目～XX期～XX物业形态贷：开发成本—结转至主营业务成本～XX项目～XX期～XX物业形态动态成本的正常变动，不调整以前期已经确认的成本，将差异调整到本期中。如果出现动态成本发生重大变化（如超过10%）的，除非该重大变化是因为政策、材料市场突发涨价等个别不可抗力因素外，一般将视为重大会计差错。故在管理中应严格控制动态总成本的大起大落，强化内部控制力度和管理力度，提升公司预测能力。按履约进度100%确认收入成本后，原则上不再调整已经结转的成本，剩余成本结转至完工产品中。但是如果发现以前成本结转错误，需要按重大会计差错处理。（四）、科目余额说明期末应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目无余额。八、合同成本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，应当作为合同取得成本确认为一项资产；但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。增量成本，是指公司不取得合同就不会发生的成本（如销售佣金等）。房地产开发公司发生销售代理费、销售提成、合同印花税等属于合同增量成本，应当确认为“与合同成本有关的资产”，应当采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。但是，该资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。（注：销售提成是指销售人员与销售直接相关的提成费用，不含销售人员的基本工资、奖金等）公司将与合同成本有关的资产在长期待摊费用中归集。与合同成本有关的资产，按以下方式处理：一、计提合同销售代理费、销售提成、合同印花税时借：长期待摊费用—销售代理费（1901.03）长期待摊费用—销售提成（1901.04）长期待摊费用—合同印花税（1901.05）贷：其他应付款—销售代理费其他应付款—销售提成应交税费—印花税二、按收入确认比例，摊销与合同成本有关的资产借：销售费用—销售代理费税金及附加—印花税贷：长期待摊费—合同成本摊销（1901.06）三、与合同成本有关的资产摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。九、1901长期待摊费用（一）、核算内容本科目核算公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上（不含1年）的各项费用，具体包括租入固定资产的改良支出及摊销期限在一年以上的其他待摊费用；与合同成本有关的资产等。本集团不设“开办费”科目核算，公司在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时，计入“管理费用—开办费”科目。（二）、科目设置本科目按费用项目类别进行辅助核算。科目级别科目编码科目名称辅助核算一级科目1901长期待摊费用二级科目190101原值费用项目名称二级科目190102累计摊销费用项目名称二级科目190103销售代理费项目名称、楼栋二级科目190104销售提成项目名称、楼栋二级科目190105合同印花税项目名称、楼栋二级科目190106合同成本摊销项目名称、楼栋（三）、主要账务处理1、企业发生的长期待摊费用时借：长期待摊费用—原值～费用类别”科目，贷；银行存款—XX银行凭证附件：发票、已审批的购置申请、支票存根。2、摊销长期待摊费用时：借：管理费用—长期待摊费用摊销贷：长期待摊费用—累计摊销～费用类别凭证附件：累计摊销计算表3、计提合同销售代理费、销售提成、合同印花税时借：长期待摊费用—销售代理费（1901.03）长期待摊费用—销售提成（1901.04）长期待摊费用—合同印花税（1901.05）贷：其他应付款—销售代理费其他应付款—销售提成应交税费—印花税凭证附件：发票、销售代理清单、印花税计提表。4、按收入确认比例，摊销与合同成本有关的资产借：销售费用—销售代理费销售费用—举办活动费税金及附加—印花税贷：长期待摊费—合同成本摊销（1901.06）（四）、科目余额本科目期末借方余额，反映公司已发生尚未摊销完毕的长期待摊费用以及与合同成本有关的资产余额。十、2171应交税费在新收入准则下，按履约进度确认收入。此时，税法上的纳税义务未实现，不需实际缴纳税费，但是会计上利润已体现，需要确认税金及附加、所得税费用。为了解决会计核算与实际纳税的差异，按以下规定处理。(一)、增值税增值税的处理与原核算办法一致。预收房款时计提“暂估销项税”；按履约进度确认收入时，无需计提增值税，待办理完竣工备案登记后，纳税义务产生时，将暂估销项税转出至“应交增值税-销项税”。1、收到预收房款时：借：银行存款—XX银行贷：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目合同资产—合同资产—房款—XX项目暂估销项税—地产应交增值税—销项税—X业务—采用X计税方法—X税率—预交2、按按履约进度确认收入时，无需计提增值税借：合同负债—房款—现金收款～XX开发项目合同资产—合同资产—房款—XX项目贷：主营业务收入—地产～XX期XX物业形态3、竣工备案后，纳税义务产生时，将暂估销项税转出至“应交增值