某大型地产公司XXXX年房地产行业形势判断

房地产行业2009年回顾及2010年形势研判投资部2010.01.21目录一.2009年回顾二.2010年形势研判三.集团主要地产企业财务情况四.2010年主要应对策略探讨一.房地产行业2009年回顾1.房地产行业2009年回顾—总体情况销售由回暖向火爆演变，全年量价超越了07年的“疯狂”从09年全年来看，全国商品房销售形势经历了回暖、畅旺到火爆三个阶段，量价增长远超年初预期，甚至超过了疯狂的2007年：商品房销售面积9.37亿平方米，同比增长51%，并且远超07年7.6亿平方米水平；商品房销售额4.4万亿元，同比增长82.8%，远超07年2.96万亿元的水平。销售面积和销售金额均创历史新高，两项指标的同比增幅也同时创下历史新高。全国全年商品房平均成交均价4695元/平方米，同比增长21%，远高于07年3885元/平方米的水平。我们认为销售由回暖向火爆、乃至疯狂演变，主要由四个原因导致：08年行业寒冬压抑大量需求，买房人在经历08年一年的房价下跌、户型变小、利率大幅下调、税费优惠后，购买力显著提升，在2009年上半年集中释放，从而催生了上半年的回暖行情；行业回暖改变了市场的预期，正向预期不断叠加、催生羊群效应，“追涨行为”抬头并不断强化，使销售持续畅旺；超宽松的货币政策和积极的财政政策强化了商品房的金融属性，在通胀预期下，投资、投机性需求大量入市，将楼市推向“火爆”；09年底基于一些超优惠的政策到期不再延续的预期，部分城市（如成都）出现了“疯狂”的抢房行为（单周新房成交量突破上万套）。1.房地产行业2009年回顾—总体情况投资逐渐复苏，我们预计复苏势头在2010年仍将延续09年全年，全国完成房地产开发投资36232亿元，同比增长16.1%，增速虽为十年以来最低水平，但从年初至年末，累计增幅基本呈逐渐扩大态势，复苏态势明显。我们认为09年投资增速较低，主要是08年行业经历“寒冬”，土地实际购置面积及实际新开工面积较低，导致09年全年可投资项目较少所致。我们预计：09年二季度开始的新开工复苏及下半年土地市场的热络将导致2010年的新开工和房地产投资显著增长，各月份的累积增幅在09年末的基础上将持续扩大，这也是政府敢于在当前对行业进行调控的一个重要原因。1.房地产行业2009年回顾—总体情况09年及08年全国主要城市住宅成交情况2009年交易情况2008年交易情况

成交套数成交面积成交均价成交套数成交面积成交均价城市（套）（万平

方米）同比

变化（元/平

方米）同比

变化（套）（万平

方米）（元/平

方米）北京1776412028.584.52%1310416.38%996001099.3111260上海2431002631.2769.27%1179027.56%1508471554.469243天津1258741321.99162.66%74087.03%46802503.316921重庆2612012412.7692.68%42967.46%1330851252.213998深圳68718637.4456.58%1497318.32%44129407.1112655杭州65803713.82151.88%14430-1.71%23575283.414681南京953741058.52136.24%--42520448.07-成都-1499.17128.94%--80684654.83-广州-987.0878.73%---552.27

武汉-1431.58156.21%4818--558.75-1.房地产行业2009年回顾—总体情况09年及08年全国主要城市住宅成交情况2009年，全国主要城市楼市交易量同比08年上涨均在50%以上，重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%,非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。09年，主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。2009年主要城市成交面积环比变化图1.房地产行业2009年回顾—总体情况09年全国主要城市土地成交情况09年中国土地市场“地王”频现，广州亚运城地块成交总价255亿元，超过09年其他地块成交总价之和。

09年中国土地市场领先于其他行业，出现“爆发式”回暖。一季度之后，土地市场成交量逐渐增长，成交价格持续走高。“地王频现”成为09年土地市场最真实的写照，不论是总价“地王”还是单价“地王”，含金量远远超过07年。1.房地产行业2009年回顾—总体情况09年主要房地产企业情况万科、绿城、保利地产、中国海外发展等27家企业2009年的销售额均突破百亿，较2007年的11家、2008年的13家，百亿房企数量出现显著增长，为2009年房地产市场的火热再添有力注解。1.房地产行业2009年回顾—总体情况09年主要房地产企业情况业绩销售业绩创历史新高，规模房企阵营不断强大；销售均价年内大幅提高；销售百亿企业数量翻番融资大额银行授信层出不穷；资本市场融资活跃；赴港IPO热潮再起，借壳上市备受青睐土地土地储备拓展积极，竞争激烈地王频现成长政策调控渐行渐近，理性成长方能平稳发展1.房房地产产行业业2009年回回顾——重要政政策2009年年以来来主要要货币币政策策日期颁布单位关键内容3.5温家宝总理

政府工作报告支持居民购买自住型和改善型住房的信贷、税收和其他政策，对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。3.31央行一季度例会保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6.19《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》

（银监发[2009]59号）坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

7.17银监会主席刘明康在“2009年第三次经济金融形势通报会”上强调：要控制房地产贷款风险，

严格执行“二套房”标准，严格按规定执行住房按揭贷款首付款比例和贷款利率。对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则，严格执行与借款人100%“面谈”、“面签”制度，采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。7.27银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》与《项目融资业务指引》，确保固定资产贷款资金真正用于实体经济的需要，防止贷款被挪作他用，以及防范贷款快速增长形势下的银行风险。1.房房地产产行业业2009年回回顾——重要政政策2009年年以来来主要要货币币政策策极度宽宽松的的货币币政策策是市市场快快速回回暖的的重要要原因因2008年年下半半年，，金融融政策策转向向“积积极””，多多次下下调存存款准准备金金率，，五次次降息息。10月月27日，，央行行决定定将商商业性性个人人住房房贷款款利率率的下下限扩扩大为为贷款款利率率的0.7倍；；最低低首付付款比例调调整为为20%；；紧接接着12月月中央央经济济工作作会议议将2009年年定调调为““保增增长扩扩内需需调结结构，，推动动经济又又好又又快发发展””；““131””号文文提出出了若若干促促进房房地产产市场场健康康发展展的措措施，，强调调落实实地方政府府稳定定房地地产市市场的的职责责，之之后一一些地地方政政府陆陆续出出台财财政补补贴、、购房房入户户、放放宽限限外政政策、缓缓解开开发企企业资资金压压力等等措施施.这些促促进住住房消消费的的优惠惠措施施，的的确对对2009年的的楼市市成交交起到了了极大大的推推动作作用，，成为为促成成2009年市市场快快速回回暖的的重要要原因因。个人贷贷款是是银行行业的的重要要资产产2009年年1-11月，，我国国个人人消费费贷款款余额额（其其中约约75%是是房贷贷）增增长1.6万亿亿元，，是2007年年和2008年的2倍和和3.6倍倍（分分别为为8400亿元元和4500亿亿元）），表表明商商业银银行在在个人人贷款款方面面仍较较为““激进”。。开发企企业在在2009年得得到银银行大大力支支持2009年年1-10月，，房地地产开开发企企业获获得国国内贷贷款9119亿亿元，，同比比增长长53.0%，，是2000年年来的的最高高增速，，总量量已超超过2007和和2008年全全年。。由于于国内内贷款款和销销售回回款的的大幅幅增长长，1-10月月房地地产开开发企业业资金金来源源达4.4万亿亿元，，同比比增长长43.4%，，资金金实力力显著著提高高。1.房房地产产行业业2009年回回顾——重要政政策2009年年主要要财政政政策策日期颁布单位关键内容4.30国务院

常务会议对现行固定资产投资项目资本金比例进行调整。降低商品住房等项目资本金比例，同时适当提高属于“两高一资”项目的资本金比例。5.12国税总局为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税清算管理规程》。5.25国务院《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》提到，要加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制。其中财政部、税务总局、发改委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革，研究开征物业税。1.房房地产产行业业2009年回回顾——重要政政策2009年年各部部委政政策日期颁布单位关键内容2.1中央1号文件进一步提出要建立健全土地承包经营权流转市场。2.16建设部将研究制定《公共租赁住房指导意见》，总结各地通过发展公共租赁住房等方式解决“夹心层”住房问题的经验，明确公共租赁住房建设标准、供应对象及相关政策。4.16国务院常务会议提出要稳定住房、汽车等大宗消费。5.27国务院发布《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，决定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。6.2住建部、发改委、财政部联合印发《2009-2011年廉租住房保障规划》，2009年新增廉租住房房源177万套，新增发放租赁补贴83万户；2010年新增廉租住房房源180万套，新增发放租赁补贴65万户；2011年将新增廉租住房房源161万套，新增发放租赁补贴43万户。6.22国土资源部45号令公布《土地调查条例实施办法》，指出，土地调查包括全国土地调查、土地变更调查和土地专项调查，并从土地调查机构及人员等方面对《土地调查条例》的相关制度进行了细化。9.1国土资源部《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。10.16住建部等七部门联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。10.28全国人大财经委员会住房保障法已经纳入十一届全国人大常委会立法规划。二.房房地产产行业业2010形势势展望望2.房房地产产行业业2010形势势展望望—近期重重要政政策2009年年12月中中央政政府公公布的的关键键政策策日期

发布方

关键内容

12.7中央经济工作会议1.继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；2.增加普通商品住房供给；3.支持居民自住和改善性购房需求；4.加大农村危房改造支持力度；5.加强廉租住房等保障性住房建设，支持棚户区改造。12.9国务院常务会议1.个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

2.其他住房消费政策继续实施12.14国务院

常务会议整体思路：在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头，具体政策如下：

1.增加普通商品住房的有效供给；提高土地供应和使用效率；加快普通商品住房建设。

2.支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度

3.加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。

4.继续大规模推进保障性安居工程建设。到2012年解决1540万户低收入家庭住房问题。12.17国土部等五部委发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，关键政策如下：分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠地价款，不得参与新的土地出让交易。12.22财政部、国税总局公布营业税减免细则,政策收缩幅度小于预期,对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。12.23国土部召开挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，通报了挂牌督办的18宗房地产开发闲置土地情况，并强调严格土地供应和开发利用的监管，同时提出下一步将采取三项措施监督土地使用情况，防止产生新的闲置土地，促进已供土地的及时开发利用。

国土部同时披露，目前全国闲置的房地产用地仍有约1万公顷，其中因规划调整为主的政府部门原因和司法查封的约占55%。12.28国务院国务院总理温家宝接受新华社专访，谈到政府应做好四件事情：

1.加大保障性住房的建设力度，加快棚户区的改造。在资金、土地以及税收上，都要给予优惠和保障。

2.要鼓励居民购买自住房和改善性住房。但同时要采取措施抑制投机。中国国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则，特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设

3.要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。

4.要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。12.28国务院副总理李克强出席山西省大同市召开的全国城市和国有工矿棚户区改造会议，讨论相关工作。2.房房地产产行业业2010形势势展望望—近期重重要政政策2010年年1月月中央央政府府公布布的关关键政政策日期

发布方

关键内容

1.10国务院常务会议<国11条>(一)增加保障性住房和普通商品住房有效供给1.加快中低价位、中小套型普通商品住房建设。2.增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用率。(二)合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求3.加大差别化信贷政策执行力度。4.继续实施差别化住房税收政策。(三)加强风险防范和市场监管5.加强房地产信贷风险管理。6.继续整顿房地产市场秩序。7.进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。8.加强市场监测。(四)加快推进保障性安居工程建设9.力争到2012年末，基本解决1,540万户低收入住房困难家庭的住房问题。10.中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。(五)落实地方各级人民政府责任11.进一步健全和落实稳定房地产市场、解决低收入家庭住房困难问题由省级人民政府负总责，市、县人民政府抓落实的工作责任制。1.18央行中国人民银行决定,从2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.房房地产产行业业2010形势势展望望—近期重重要政政策2009年年年底底的政政策转转向，，预示示2010年的的政策策环境境将与与2009年大大不相相同。。根据12月月14日国国务院院常务务会议议（业业内称称之为为“国国四条条”））提出出的相相关政政策，，国土土部先先后两两次出出台““首次次缴款款比例例不得得低于于全部部土地地出让让款50%、加加强土土地收收支管管理””，““加快快闲置置土地地处理理”等等相关关政策策，并并于12月月23日首首次通通报了了9省省市18宗宗闲置置土地地情况况，并并披露露全国国闲置置土地地约1万公公顷等等关键键数据据。预计接接下来来国土土部将将同各各地政政府一一道加强土土地执执法力力度。此外外，根根据““国四四条””，““抑制制投资资投机机性购购房，，加大大差别别化信信贷政政策执执行力力度””将是是抑制制房价价上涨涨的重重要手手段，，预计计央行行、银银监会会将针针对业业内关关注多多时的的“二套房房贷利利率优优惠”作出出针对对性规规定，，若该该政策策趋于于严格格，将将给2010年年的房房地产产市场场带来来巨大大影响响。2.房房地产产行业业2010形势势展望望—政策预预期政策方向调控措施实施可能性与执行力政策效果差异化的信贷政策严格收紧二套房贷至1.1倍

可能性大短期内可抑制投资，平抑房价首付比例差别化调整短期可能性小有利于抑制需求首次置业7折利率由银行实行差异化调整部分银行已实施有利于抑制需求税收政策地方税优惠取消可能性大

占比较低，影响有限出台物业税可能性小涉及面广，可执行性差，短期实施的可能性较小增加供给加快供地、推地速度

可能性大作用相对长期，短期影响不明显加大闲置土地处置力度、打击囤地可能性大从国土局12月23日的通报看，目前查处力度较小，未来有可能加大，是长期需要关注的问题保障性住房建设加快保障性住房供地速度和建设规模已出台，持续执行情况有待观察土地供应计划向保障性倾斜，经适房不明显，廉租房是重点。短期出于“民生”考虑，长期对商品房有一定影响。共建形式改造棚户区可能性大集合社会资金参与建设，可操作性强开发商融资、信贷限制资本市场融资、严查土地信贷

可能性大开发商资本市场融资难度加大，对避免“疯狂”拿地起到一定作用；有利于控制房地产信贷风险，抑制地价上涨。2.房房地产产行业业2010形势势展望望—政策预预期预计2010年年适度度宽松松的货货币政政策主主基调调不会会改变变，差差异化化的信信贷政政策、、增加加土地地供给给、严严厉打打击囤囤地等等细节节出台台的可可能性性比较较大。。1、房房地产产业早早已““千锤锤百炼炼”，，无需需过于于忧虑虑政府府政策策2004年年来房房地产产业历历经政政策““千锤锤百炼炼”，，货币币政策策是关关键：：房地地产业业1998年““房改改”特特别是是2003年明明确支支柱产产业地地位以以来，，几乎乎每年年都有有各种种““政策策”出出台，，但只只有在在2008年，，在持持续的的从紧紧货币币政策策和宏宏观经经济增增速放放缓的的大背背景下下，房房地产产才首首次出出现调调整。。12月月14日国国务院院常务务会议议确定定的四四个调调整方方向：：增加加供给给、抑抑制投投机投投资性性购房房、加加强监监管、、扩大大保障障性住住房建建设，，均不不是新新提法法，关键还还要看看相关关部委委的后后续政政策配配套及及地方方政府府的落落实。。在货货币政政策仍仍宽松松的环环境下下，““抑制制性””房地地产政政策的的实际际效果果存在在较大大的不不确定定性。。2.房房地产产行业业2010形势势展望望—政策预预期2、关关键因因素：：宽松松货币币政策策转为为从紧紧最快快也将将出现现在今今年二二季度度末，，2010年底底或2011年年初才才会对对市场场产生生影响响根据高高盛、、中金金等机机构的的研究究和历历史经经验，，中国国货币币政策策往往往更关关注物物价水水平而而不是是股价价和房房价等等资产产价格格，中中央政政府在在去年年四季季度到到今年年上半半年（（CPI低低于4%，，GDP增增速低低于10%），，暂时时不会会调整整货币币政策策，房房地产产业的的外部部政策策环境境不会会发生生变化化。11月月27日，，中央央政治治局会会议表表态：：继续续实施施积极极的财财政政政策和和适度度宽松松的货货币政政策，，提高高经济济发展展的稳稳定性性、协协调性性、可可持续续性。。近期期有媒媒体报报道2010年年信贷贷投放放量目目标为为7.5万万亿元元，高高于去去年年年底制制定的的5万万亿元元目标标。历史表表明中中央政政府决决策特特别是是货币币往往往滞后后于市市场表表现特特别是是物价价走势势。在在CPI较较低时时，宽宽松性性货币币政策策仍将将保持持（11月月CPI同同比增增长0.6%，，首次次转为为增长长），，加息息、限限制贷贷款等等紧缩缩性货货币政政策最最快也也将在在今年年二季季度出出台。。即使货货币政政策收收紧，，对市市场产产生影影响可可能要要半年年以上上，也也就是是2010年底底或2011年年初，，从紧紧的货货币政政策才才会发发挥作作用，，而且且货币币政策策的收收紧（（加息息、缩缩紧银银根））是一一步步步的，，效果果也需需要慢慢慢释释放。。2.房房地产产行业业2010形势势展望望—市场判判断3.从从目前前产业业发展展现实实和政政策意意图来来看，，2010年将将是中中国房房地产产市场场的调调理之之年。。2010年年初的的房地地产市市场呈呈现出出与2007年年类似似的高高位运运行态态势，，但其其中两两个差差别却却更具具决定定性。。首先先是宏宏观经经济需需求发发生了了变化化，房房地产产市场场对2009中中国经经济复复苏，，在扩扩内需需、拉拉投资资两方方面均均发挥挥了支支柱作作用，，而在在2010年中中央政政府对对房地地产市市场的的发展展潜能能继续续保持持期待待；然然后是是房地地产自自身供供求关关系发发生了了变化化，由由于2009房房地产产成交交持续续放量量，在在年底底各地地普

2.房房地产产行业业2010形势势展望望—市场判判断基本判判断1.宽松的货币政策将至少维持到今年上半年2.房地产总体将处于“价滞量缩”状态3.房价往往滞后于货币政策和成交量

4.为抵御通胀购房者对住房保值增值的预期

5.开发企业失去快速推盘回笼资金压力

2.房房地产产行业业2010形势势展望望—市场判判断供给房地产产开发发投资资和市市场供供给还将稳稳步增增长，，但部部分城城市短期内内仍面面临供供给不不足。。1.企业资资金实实力增增强后后加大大供给给成为为自然然选择择2.国土资资源部部近期期加大大“囤囤地””调查查力度度3.住建部部及地地方政政府将将采用用“窗窗口指指导””方式式督促促企业业开工工需求受价格格上涨涨和担担心政政策可可能变化的的预期期，部部分城城市的的交易量可可能会会下降降，但但全国国市场交易易量总总体趋趋于平平稳。。预计2010年，一一些省省市交交易量受高高房价价和供供应不不足影影响会下降降，但但多数数中西西部城城市特别是是三四四线城城市，，由于于