企业改制中的股权价值研究

企业改制中的股权价值研究摘要：企业进行股份制改革，有利于拓宽企业的筹资渠道，分散风险，保障企业的生产运营和战略发展。越来越多的企业进行股份制改制，这也催生了对企业改制的股权评估的需求。在进行股权价值评估时，不同的计量方法，也会使最后的评估结果出现差异，因此在评估时，需要针对评估对象的具体情况选择合适的方法。本文针对企业改制的股权价值问题，引入资产基础法进行研究。关键词：企业改制；资产基础法；股权价值评估1.引言在市场经济下，股份制公司在市场经济中的优势越来越明显，吸引了一大批企业进行股份制改革。企业进行股份制改革，可以分散风险，筹集资金，优化产权结构，丰富产权主体。在企业改制过程中，股权价值的确定是整个股份制改革的重要步骤，关系到相关各方的利益分配和整个市场的正常运行。在进行股权价值评估时，不同的计量方法，会使最后的评估结果出现很大差异。由于企业改制的目的不同，企业自身的条件不同，对企业股权价值的评估方法的选择就有所不同，而如何选择恰当的评估方法成为了大批中外学者前赴后继研究的课题。2.资产基础法相关理论2.1资产基础法简介资产基础法类似成本法，又不同于成本法，它是在评估基准日重建一个与被评估企业相同的企业或者独立盈利实体所需的投资额来确定资产价值的一种评估方法，也称成本加和法，其基本思路是用企业的资产评估值减去负债评估值来得出企业的权益价值。资产基础法以企业的财务报表为基础，通过核实、清查，对资产和负债进行重估。2.2资产基础法评估步骤上文介绍到资产基础法的基本思路是用企业的资产评估值减去负债评估值来得出企业的权益价值，则资产基础法的评估步骤可分为以下三步：首先，确定评估对象的价值类型。从资产评估时所依据的市场条件、待估资产的使用情况及评估结果的使用范围来看，资产的价值类型主要分为市场价值和市场价值以外的价值，在实际评估中，以市场价值居多。第二步，对原有财务报表进行调整，并选择合适的评估方法对各项资产进行评估。根据实际情况的需要，重新评估原有的会计科目时，可以增加或减少一些会计科目。不同的资产适合不同的评估方法，如固定资产科目中的房地产，有些房地产适合用收益法，有些房地产适合用市场法，这要根据不同资产的具体情况而定。第三步，用企业的资产评估值减去负债评估值。在本文中，计算企业的股权价值就是采用这一思路，用资产评估值减去负债评估值得到股权评估值，并将这个股权评估值与企业账面的股权价值进行对比，分析原因。2.3资产基础法优缺点资产基础法以企业的财务报表为基础，通过核实、清查，对资产和负债进行重估，这种方法具备以下特点：（1）资产基础法会对原有财务报表进行调整，根据实际情况，重新评估原有的会计科目，必要时还会增加或减少一些会计科目。以应收账款为例，评估时，首先要对申报表、总账、明细账进行核对，审查原始凭证，核实申报表列金额。然后，向该公司财务人员等相关人员了解申报表中应收账款的金额、发生日期、业务内容等情况及欠款方的相关情况。了解相关情况后，进一步分析应收账款形成的原因，对公司外欠款单位发函询证，结合欠款方信用情况和应收账款发生时间，初步判断应收占款收回的可能性。针对没有回函的应收账款，可以用替代程序进行判断。（2）由于在资产评估中经常需要对房地产、机器设备等对象进行评估，这要求评估人员有较高的专业素质，有匹配的专业知识和实践能力。以机器设备评估为例，不同的机器设备有不同的型号、规格，在计算其重置价格及折旧时，需要评估人员对历史资料有较好的把握和对现行市场有深入的了解，有时还需要借评估人员的评估经验进行评估，如在计算综合成新率时，就需要评估人员根据评估经验进行判断。在我国评估实践中，资产基础法已经成为非常广泛和重要的评估方法，原因在于资产基础法有其得天独厚的优点，具体表现为：（1）资产基础法操作简便，参数易得，评估结果也比较客观、真实。因而在评估时，多种方法均可行且评估结果相差不大的情况下，评估机构往往会选择使用资产基础法。不同于收益法，资产基础法评估可以省去对未来收益的预测，从而减少了不确定因素的影响，也不同于市场法，资产基础法无需寻找与评估对象相似的可比实例，降低了工作难度。（2）历史政策原因。在我国资产评估体系发展之初，主要是对国有资产进行评估，而国有资产的评估，十分重视评估方法、评估结果的可复核性和可验证性，使用资产基础法比较符合国有资产的评估要求。（3）资产基础法使用条件的宽松性。资产基础法的评估思路是用资产的评估值减去负债的评估值，对资产和负债的评估所需的相关材料，一般企业都具备，使得资产基础法的适用范围十分广泛。由于使用资产基础法的条件比较宽松，故很多企业在改制、并购等行为中会优先考虑采用资产基础法。虽然资产基础法计算简单、数据容易获得、操作性强，但资产价值基础法没有考虑到企业未来的盈利能力，对财务报表中未显示的事项也没有进行考虑，如协同效应、组织问题以及契约、企业文化、人力资源、行业现状等因素，而仅仅从静态的角度进行分析，从而容易使企业价值被低估。在我国的资产评估实践中，很多评估项目都采用了资产基础法的评估程序，只是未以资产基础法命名，也还没有很好地贯彻资产基础法的评估原则。另外，使用资产基础法进行评估时，容易忽略企业的无形资产，漏掉对企业无形资产方面的价值状况的披露和说明。3.资产基础法在XX非上市公司股权评估中的实证分析3.1XX非上市公司资产价值评估3.1.1货币资金（1）库存现金库存现金存放于江苏算森公司的财务室，由出纳人员专人保管，出纳人员每日下午结账，进行盘点，核对库存现金数额与当日账面余额是否相符，并做出当日现金盘点表。评估时，由公司会计、出纳、评估人员以及其他相关人员对库存现金进行现场盘点，将盘点结果按公式（3-1）进行计算，得出评估基准日的库存现金余额。评估基准日现金余额=清查盘点日现金盘点数+评估基准日后与资产清查日现金日记账贷方发生额－评估基准日后与资产清查日现金日记账借方发生额（3-1）计算出的评估基准日库存现金余额与评估基准日账面余额相同，故XX非上市公司库存现金的评估值即其账面价值，为4859.98元。（2）银行存款XX非上市公司银行存款的账面价值为9604167.47元，开户行为中国建设银行泰兴七圩分行、中国建设银行泰兴支行、江苏银行泰兴支行和厦门国际银行上海黄浦支行。评估时，根据XX非上市公司提供的银行对账单、银行存款申报表和余额调节表，首先核对银行对账单的评估基准日余额，发现存在差额，再查阅余额调节表上的未达账项，寻找产生差额的原因，逐笔核对其是否影响净资产。经过仔细核实，XX非上市公司各未达账项均非坏账，不影响净资产。对银行账户进行函证后，回函也相符。故XX非上市公司银行存款的评估值也为其账面价值9604167.47元，无减值。（3）其他货币资金其他货币资金账面价值为301843.69元，币种为人民币，为按规定存放的安全事故保证金，存放于中国建设银行泰兴支行。在核对银行对账单的评估基准日余额后，评估人员还对银行账户进行了函证，回函也相符。故其他货币资金的评估值等于其账面价值，为301843.69元。货币资金账面价值为9910871.14元，评估价值为9910871.14元，无增减值。3.1.2应收账款、预付账款和其他应收款（1）应收票据应收票据账面价值2095545.00元，全部为银行承兑汇票。评估人员首先对应收票据进行现场盘点，对盘点日未承兑的汇票逐一盘点并做好统计工作，对已经承兑或支付的票据检查相关的财务记录。应收票据账面价值2095545.00元，评估值2095545.00元。（2）应收账款应收账款账面余额为12359064.01元，坏账准备734368.99元，净额为11624695.02元，全部为应收客户的货款。评估时，首先要对总账、明细账和申报表进行核对，审查原始凭证，核实申报表列金额。然后，向该公司财务人员及相关人员了解申报表中应收账款的金额、发生日期、业务内容等情况及欠款方的相关情况。了解相关情况后，进一步分析应收账款形成的原因，对公司外欠款单位发函询证，结合欠款方信用情况和应收账款发生时间，初步判断应收账款收回的可能性。针对没有回函的应收账款，可以用替代程序进行判断。完成这一系列的工作后，发现XX非上市公司的应收账款没有确凿无法收回的证明，故应收账款计提的坏账准备评估值就为0元，应收账款评估值为12359064.01元，增值为734368.99元，增值率为6.32%。（3）预付账款预付账款账面价值为749382.68元，为预付的材料款等。与应收账款一样，首先要对申报表、总账、明细账进行核对，审查原始凭证，对申报表列金额进行核实。然后，向该公司财务人员及相关人员了解申报表中预付账款的金额、发生日期、业务内容等情况及债务方的相关情况。了解相关情况后，根据相关法律法规，进一步分析款项的形成原因，判断相应材料的可能性。根据调查和分析，XX非上市公司预付账款没有无法收回的迹象，其预付账款的评估价值等于其账面价值，即749382.68元。（4）其他应收款其他应收款账面余额为640000.79元，坏账准备77279.97元，净额562720.82元，主要是关联方的公司往来款、预借工程款及员工个人借款等。评估过程与应收账款和预付账款一样，先对总账、明细账和申报表进行核对，审查原始凭证，核实申报表列金额。然后，向该公司财务人员及相关人员了解申报表中其他应收款的金额、发生日期、业务内容等情况及欠款方的相关情况。了解相关情况后，进一步分析其他应收款形成的原因，对公司外欠款单位发函询证，结合欠款方信用情况和其他应收款发生的时间，判断其他应收款收回的可能性。XX非上市公司的其他应收账款没有确凿无法收回的证明，故其他应收款计提的坏账准备评估值为0元，应收账款评估值为640000.79元，增值为77279.97元，增值率为13.73%。3.1.3存货存货账面余额为30468484.96元，跌价准备为170579.81元，账面净值为30297905.15元，包括原材料、在产品、产成品。评估时，首先也是对XX非上市公司的存货现场进行勘查，通过实地勘查，XX非上市公司的存货管理较为科学，各种存货标识清晰、陈列整齐，存货管理制度也比较科学，权责分明、管理严格，货物的收、发、盘点均比较方便，为保证账实相符，XX非上市公司定期对存货进行盘点。接下来，评估人员与XX非上市公司仓库实物负责人、供应部门负责人及财务实物负责人一同对存货清查明细表和存货实物进行抽查盘点，并一一记录，编制存货抽查盘点表，XX非上市公司存货账实相符。（1）原材料原材料账面价值为9559173.35元。主要包括二甘醇、RIT-Ⅲ、壬二酸、甲醇等生产用材料，分布在材料仓库内，且堆放整齐、管理有序。评估时，对XX非上市公司原材料的有关账册、入库单、发票等进行查阅与核实，对主要材料入账依据进行了解，验证核实账面数量和金额，从而核实库存原材料数量，了解其品质状态。XX非上市公司采用成本法对原材料进行计价，没有盘亏盘盈材料，账面成本构成基本合理。调查了评估基准日的市场价格后，发现XX非上市公司的原材料基本都是近期购买的，其账面价值与评估基准日的市场价格差别不大，可按核实后的账面值确认XX非上市公司的原材料评估值。原材料账面值9559173.35元，评估值9559173.35元，无增减值。（2）在产品在产品主要为笨乙基酯、烷酮-NCT等，评估人员首先了解企业成本核算的方法，根据被评估单位的成本核算程序，检验其核算是否合理、准确；对在产品进行抽查，并查阅有关账册，以验证核实账面数量和金额。对XX非上市公司的账面成本进行核实后，进一步核实XX非上市公司成本的核算及归集，对XX非上市公司在产品的成本资料进行分析。核实中发现XX非上市公司成本分摊和归集均正确，则其在成品的评估值确定为其账面价值。在产品账面价值为3715179.40元，评估价值为3715179.40元，无增减值。（3）产成品评估人员首先了解企业成本核算的方法，根据被评估单位的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性；了解产成品的销售情况，查阅企业销售合同并对产成品进行抽盘，以验证核实账面数量和金额。在核实产成品数量的基础上按以下方法评估：按产成品的不含税售价乘以数量预计产成品的销售收入，然后扣除销售费用、销售税金、所得税和税后利润后确定产成品的评估值。产成品评估值=产成品不含税销售收入×（1-销售费用率-销售税金及附加率-扣除的利润率-所得税率）（3-2）表3-12013年财务报表Table3-1Financialstatementsof2013项目名称、期间2013年收入（元）162899090.46销售税金及附加（元）743860.13销售税金及附加占收入的比率0.457%销售费用（元）10718982.86销售费用率6.58%所得税（元）2737482.48所得税占收入的比率1.68%净利润（元）8347244.05销售净利率5.12%以二氧六环的计算为例，二氧六环账面价值为2071330.48元，数量有182.29吨，单价为11330.07元/吨，经市场询价，评估基准日二氧六环不含税市场价格为14700.85元/吨。则二氧六环的评估值为：二氧六环估值=14700.85×182.29×（1-0.457%-6.58%-1.68%-5.12%）=2308894.25（元）经评估计算，产成品账面价值为17194132.21元，评估价值为19946598.99元，增值2752466.78元，增值率为16.01%。存货账面余额为30468484.96元，跌价准备为170579.81元，账面净值为30297905.15元，评估价值为33220953.56元，增值为2923048.41元，增值率为9.65%。3.1.4固定资产（1）房屋建筑物纳入本次评估范围的房屋建筑为XX非上市公司所有的房屋建筑物及构筑物共计93项，其中：房屋建筑物43项，构筑物50项，账面原值为52666522.63元，账面净值为37334004.99元。具体情况见下表：表3-2房屋建筑物情况Table3-2Buildingcondition科目名称房屋建筑物构筑物数量（项）4350面积（㎡）24690.6416739.43账面原值（元）33655739.8619010782.67账面净值（元）23510538.1213823466.87XX非上市公司本次纳入评估范围的房屋43栋，建筑面积24690.64平方米，主要为办公楼、GMP车间、烷酮车间、南仓库、仓库综合楼、锅炉房、多功能车间、门卫室等办公用房和生产厂房等，结构形式为框架、混合、砖木。房屋建筑物均正常使用，整体状况良好。被评估单位的房屋建筑物是2003年至2012年陆续自建完工的，本次主要采用重置成本法进行评估。评估值＝重置成本×综合成新率（3-3）重置成本=建筑安装工程造价+前期费用+资金成本+其他费用（3-4）=1\*GB3①重置成本的确定在具体测算时，选择有一定代表性的典型建筑物进行测算，利用测出的典型建筑物的重置成本，同类建筑物根据建筑面积、层高、檐高、建材和施工工艺等进行类比分析，在典型建筑物重置价值的基础上，调整差异求得其它所用建筑物的重置价值。A、建筑安装工程造价的确定由于XX非上市公司缺乏工程预算和结算资料，本次评估采用类似工程重置价格调整法评估。首先根据市场调查确定使用功能和结构类型方面的同类建筑物的基准单方造价，这一价格反映了这一类型建筑物在所在区域常规的建筑质量、施工水平及普通装修规格下评估基准日的造价情况。然后，根据建筑物的具体情况和实地勘察情况，如装修特点、施工难易程度、层高、跨度等，调整相应的基准单方造价，进而确定待估资产建安综合造价，建安综合造价等于建筑面积乘以基准单方造价。B、前期费用及其他费用前期费用和其它费用指国家、河南省和驻马店市政府规定收取的建设费以及建设单位为工程建设投入的建筑安装工程造价以外的费用。本次评估计取的前期费用及其他费用包括：招标代理费、建设工程监理费、环境评价费、勘察设计费、建设单位管理费等，取费标准见下表：表3-3前期费用及其他费用Table3-3Prophasefeesandotherfees前期及其他费用7%1建设单位管理费建安工程造价1.5%财建[2002]394号2勘察设计费建安工程造价3.12%计价格[2002]10号3建设工程监理费建安工程造价2.26%发改价格[2007]670号4招标代理费建安工程造价0.07%计价格[2002]1980号5环境评价费建安工程造价0.05%计价格〔2002〕125号文6白蚁防治费建筑元/m22.3元/m2泰价房[2003]279号7房产测绘费建筑元/m21.2元/m2泰政发[2010]120号8基础设施配套费建筑元/m270元/m2泰政发[2000]221号C、建设期资金成本建设期资金成本是指在建设期内投入工程所需资金的贷款利息，贷款利率按评估基准日央行规定的标准计算，贷款资金按均匀投入计算，建设工期按正常情况建设周期计算。评估基准日公布的贷款利率标准如下：表3-4评估基准日贷款利率Table3-4Loanrateonvaluationdate贷款期限年利率（%）一、短期贷款六个月（含）5.60%六个月至一年（含）6.00%二、中长期贷款一至三年（含）6.15%三至五年（含）6.40%五年以上6.55%资金成本=(建安工程造价+前期费用及其他费用)×[（1+利率）工期÷2-1]（3-5）②成新率的确定首先，使用年限法计算各项建筑物的成新率。通过现场勘查，根据被评估建筑物的实际状态和维修保养状况，参照建筑物寿命年限的有关规定，结合评估经验，确定建筑物的尚可使用年限，然后考虑建筑物的实际使用年限，计算成新率。理论成新率=尚可使用年限÷（已使用年限+尚可使用年限）×100%（3-6）然后，对房屋同时采用打分法综合确定勘查成新率。打分法是指评估人员借助于建筑物成新率的评分标准进行打分，汇总得出建筑物的成新率。在评估中，首先将影响房屋成新率的主要因素按结构、建筑、水暖电等项通过建筑造价中每栋房屋各项所占的比重确定标准分值，再结合被评估建筑物的使用状况、维护保养、修建年代、外观形态和内在质量等因素，对其水电配套设施、粉刷、门窗、防水及地面面层、屋盖、楼面、墙体和地基基础等分别进行检测鉴定，并给出合理分数，再对各部分的评分结果进行修正，结合评估人员在建筑物成新率评定中的历史经验，确定勘查成新率。若两种成新率出入较大时，则重点勘察、分析原因，力求成新率的判断能准确地反映建筑物的当前真实情况。用这两种方法综合分析确定成新率，一方面可以降低主观因素评估的影响，另一方面，也可以待估对象实际新旧情况与使用年限法计算出来的成新率偏差较大，能更客观、准确地反映房屋建筑物的实际成新率情况。综合成新率=理论成新率×40%+勘查成新率×60%（3-7）③评估值的确定评估值=重置成本×综合成新率（3-8）以办公楼的计算为例，该建筑物位于XX非上市公司院内，为二层框架混合结构建筑，局部三层，建筑面积为653.2平方米，层高3.92米，地砖地面、部分大理石地面，塑钢窗，建成于2006年6月，配有动力及照明用电系统及消防系统。办公楼主体部分为框架结构，一共两层，局部有三层，第一层的层高为2.9米，二、三层的层高为2.86米，基础为混凝土基础，砖混墙体，屋面有保温层、SBS防水卷材面层，楼板、屋面板为现浇板，墙内设有矩形柱。房间窗为塑钢推拉窗，内门为木质内门。总体而言装修档次一般，外墙面为铝塑板面层，内墙面为乳胶漆墙面，正门台阶为大理石，室内地面分别为地砖及木地板，石膏板吊顶。在计算办公楼的重置价值时，首先计算办公楼的建筑安装工程造价。由于委托方缺乏建筑图纸、工程预算和结算资料，本次评估采用类似工程重置价格调整法评估。首先根据市场调查确定使用功能和结构类型方面的同类建筑物的基准单方造价，这一价格反映了这一类型建筑物在所在区域常规的建筑质量、施工水平及普通装修规格下评估基准日的造价情况。然后，根据建筑物的具体情况和实地勘察情况，如装修特点、施工难易程度、层高、跨度等，调整相应的基准单方造价，进而确定委估资产建安综合造价，即：建安综合造价＝单方造价×建筑面积（3-9）经市场调查类似工程—非住宅房屋钢筋混凝土一级；造价指标类别为非住宅房屋，钢筋混凝土，多层；总造价指标为1270元/平方米。土建工程包括：1.基础：钢筋混凝土基础。2、砌体：多孔砖墙。3、混凝土：现浇商品砼柱、现浇楼面。4、门窗：钢铝合金窗、木门。5、楼地面：地砖楼地面。6、外墙：瓷砖贴面。7、内墙：刮腻子喷刷涂料。安装工程包括：给排水工程，强电工程。根据被评估对象实际状况与非住宅用房基本一致，故单方造价取1270.00元/平方米。接下来是前期费用的计算。前期费用和其它费用指国家、河南省和驻马店市政府规定收取的建设费及建设单位为建设工程投入的建筑安装工程造价以外的费用。本次评估计取的前期费用及其他费用包括：招标代理费、建设工程监理费、环境评价费、勘察设计费、建设单位管理费等，取费标准见下表3-3。前期及其他费用=单方造价×相应前期、其他费用费率的合计（3-10）前期及其他费用=162.4（元/平方米）然后，是资金成本的确定。评估资金成本时，根据建筑工程的规模，参照建设部《建设工程工期定额》的规定，建设期按照合理年限考虑，半年期评估基准日银行贷款年利率为5.6%，按资金均匀投入考虑，其计算过程如下：资金成本=(单方造价+前期费用及其他费用)×[（1+利率）工期÷2-1]（3-11）资金成本=（1270.00+162.40）×[（1+5.6%）1÷4-1]=19.65（元）重置成本单价=单方造价+前期、其他费用+资金成本（3-12）重置成本单价=1452.05（元/平方米），取整为1450.00元/平方米。重置成本=重置单价×建筑面积（3-13）重置成本=1450×653.2=947140.00（元）最后，是成新率的确定。成新率按综合成新率进行确定。首先，对理论成新率进行计算。XX非上市公司的办公楼于2006年6月建成，评估基准日为2013年12月31日，与评估基准日相差7.5年，由办公楼的已使用年限和总的使用年限，可计算出建筑物的理论成新率。XX非上市公司办公楼总的使用年限为60年，则其理论成新率为：理论成新率=（60－7.5）÷60×100%=87.5%第二是勘察成新率，经现场勘察其结果如下表所示：表3-5办公楼勘察情况表Table3-5Officebuildingsurvey项目结构作法现状标准分结构部分基础条形基础足够承载能力3027柱混凝土柱足够承载能力2521梁混凝土梁足够承载能力2017板屋面板主体完好1512墙体砖墙主体较好107小计结构权重0.6100=SUM(ABOVE)84装饰部分屋面SBS防水基本完好3026门、窗铝合金窗、木门基本完好，污染2017外墙铝塑板基本完好108内墙涂料局部污染1512顶棚吊顶、涂料局部污染109楼地面地砖、大理石完好，局部污染1513小计结构权重0.210085设备安装电器、照明有局部轻微污染4036给排水有局部轻微污染4036消防有局部轻微污染2018小计结构权重0.210090勘察成新率=结构部分×0.6+装饰部分×0.2+安装部分×0.285综合成新率=87.5%×40%+85%×60%=86%计算完重置成本和综合成新率后，可得到评估值：评估值=重置成本×综合成新率=947140.00×86%=814540.00（元）照此类推，整体房屋建筑物的评估结果如下：表3-6房屋建筑物评估结果Table3-6Appraisalresultofbuildings科目名称账面价值评估价值增值率%原值净值原值净值原值净值房屋建筑物类合计52666522.6337334004.9943780220.0037220360.00-16.87-0.30固定资产-房屋建筑物33655739.9623510538.1232325180.0028114430.00-3.9519.58固定资产-构筑物及其他辅助设施19010782.6713823466.8711455040.009105930.00-39.74-34.13根据测算，房屋建（构）筑物账面原值为52666522.63元，账面净值为37334004.99元；评估原值43780220.00元，评估净值37220360.00元，净值减值113644.99元，净减值率0.30%。（2）设备类固定资产本次评估范围为XX非上市公司所拥有的机器设备、车辆及电子设备，共1917台（套），设备大部分于2003年到2013年间购置。具体情况如下：表3-7设备类固定资产概况Table3-7Equipmentcategoryoffixedassets科目名称数量（台套）账面原值（元）账面净值（元）设备类合计189942183434.1920062479.08固定资产--机器设备149735731094.3316684101.97固定资产--车辆102420038.271486330.56固定资产--电子设备3924032301.591892046.55机器设备主要为进行医药化工原料生产所用的蒸气锅炉、反应釜、蒸发釜、离心机、二氧五环精馏脱水系统、二氧六环精馏脱水系统、甲醇钠蒸馏、乙醇钠蒸馏等专用设备，以及与其相配套的生产附属设备设施。车辆和电子设备主要为行政办公所用。各类设备分布在位于泰兴市XX非上市公司厂房内，使用状况相对较好。固定资产原值由XX非上市公司财务部提供，通过了解，2009年3月泰州市医药化工厂整体转让转入了部分机器设备类资产，该部分资产以评估值入帐，同时XX非上市公司购置的部分以设备购置价直接入帐面原值，未记入设备安装、调试及其其它费用。这部分机器设备原值为非完全历史成本价格。设备类固定资产评估依然采用重置成本法，机器设备类重置全价的确定分为国产通用定型设备、非标、自制等特种设备、进口设备三种情况进行确定，车辆重置全价由购置价、购置附加税和其他费用三部分进行确定，电子设备重置价通过市场询价进行确定。具体计算过程如下：①机器设备重置全价的确定A国产通用定型设备重置全价的确定重置全价=设备购置价格+基础费用+安装调试费+运杂费+前期费及其他必要费用+资金成本（3-14）其中，前期费及其他必要费用包括联合试运转费、勘察设计费、工程监理费、建设单位管理费等。B非标、自制等特种设备的重置全价的确定：重置成本＝制造成本＋相配比的期间费用＋安装调试费＋其他必要费用（资金成本、利润及设计费用等）（3-15）C进口设备的重置全价的确定：进口设备指由境外直接引进的设备，通常以到岸人民币设备价为基础进行重置全价的计算。根据进口设备的技术水平、技术性能和规格型号，结合待估设备进口时的外汇价，咨询了解相关信息后，进行综合分析确定到岸外汇价（CIF），按照评估基准日的外汇牌价，折合成人民币到岸价，再将关税、增值税、银行手续费、外贸手续费、商品检验费、国内运安费、前期费及其他必要费用以及资金成本等加总，计算进口设备的重置价值。关于国产设备，主要通过查询产品报价手册、市场询价和参考同类设备近期市场成交价的方式来确定其购置价。设备运杂费的确定：设备运杂费＝设备原价×运杂费率（3-16）运杂费率按《国内设备运杂费概算指标》计算，如买卖合同中约定由供货商运输货物时，即在购置价格中已含此部分价格，则不加运输费。关于安装调试费，根据《机械工业建设项目概算办法及各项概算指标》第四篇《国内设备安装费概算指标》，计取安装调试费，例如订货合同中规定由供货商负责，则不另行计算。关于设备基础费，根据《机械工业建设项目概算办法及各项概算指标》第五篇《国内设备基础费概算指标》，计算设备基础费，例如如果设备不需要独立的基础或者其基础已经在建设房屋时进行建设，则该设备无需计算设备基础费用。关于其它费用的确定，建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文，参照该工程总的投资规模确定；工程建设监理费根据国家发改委发改价格[2007]670号文，参照该工程总的投资规模确定；工程勘察设计费根据国家计委、建设部计价格[2002]10号文，参照该工程总的投资规模确定；可行性研究费根据国家计委、建设部：计价格（2002）10号文件，参照该工程总的投资规模确定；环境影响评价费根据计价格[2002]125号文件，参照该工程总的投资规模确定。关于资金成本，资金成本按合理建设工期、评估基准日执行的银行贷款利率及资金均匀投入原则确定，计算公式为：资金成本＝（设备购置费＋安装工程费+运杂费＋设备基础费+其他费用）×合理建设工期×贷款利率×1÷2（3-17）工期较短不超过6个月则不考虑资金成本。②电子设备重置全价的确定XX非上市公司的电子设备主要为无需安装和调试的办公设备，确定其重置全价时，可以查阅相关价格资料或通过市场询价确定。部分电子设备购置时间较早，在现行市场上已无相关型号，但尚能继续使用，这些电子设备可以按相同或类似电子设备的同期价格变化幅度来修正类比，也可以参照二手设备市场价格，依据国家统计数据库发布的电子产品相关价格指数确定其重置成本。③车辆重置全价的确定车辆重置全价由购置价、购置附加税、其他费用（如验车费、牌照费、手续费等）三部分构成。车辆购置价可以通过车辆所在地同类车型的最新交易价格确定，而其他费用可以通过所在地车辆管理部门的合理收费标准水平确定。关于车辆购置税，根据《中华人民共和国车辆购置税暂行条例》的相关规定，增值税不包含在纳税人购买自用车辆的含税价里，则：车辆购置税应纳税额＝计税价格×10%（3-18）购置附加税＝购置价÷（1+17%）×10%（3-19）重置价格确定后，需要计算综合成新率。具体计算过程如下：①主要设备综合成新率的确定关于主要设备，通过实地勘查，了解设备的近期技术资料、现有技术状况、工作环境、有关修理记录和运行记录等，根据现场勘察结果，做出现场勘察评分值（满分100分），该项权重60%，再根据其已使用年限、经济寿命年限确定理论成新率，该项权重40%，由两项结合来确定其综合成新率。即：综合成新率=理论成新率×40%+勘查成新率×60%（3-20）理论成新率（η1）由公式（3-21）确定，理论成新率权重取40%η1=（经济寿命年限-已使用年限）÷经济寿命年限×100%关于现场勘察成新率（η2②车辆综合成新率的确定车辆综合考虑行驶里程和现场观察情况确定成新率整。③仪器仪表设备、电子办公设备、一般小型设备成新率的确定上述设备的成新率一般按年限法来确定。以设备二氧六环蒸馏釜（不锈钢）的计算为例，二氧六环蒸馏釜的规格型号为容积5000L，泰兴市利源化工设备有限公司生产，2008年5月购置，共3台，2008年5月开始使用，账面原值为246030.00元，账面净值为137281.32元，主要技术参数为容积5立方米、设备总重量4200kg、最高工作压力壳体0.7MPa。该设备为通用定型医药化工机械设备，经评估人员咨询生产销售人员，该设备现在售价区间在95000.00元——105000.00元/套之间（含税及运费），评估人员确认该设备购置价为人民币95000.00元更为合理。①设备购置价：设备购置价=95000.00×3=285000.00（元）。②运杂费：运杂费由卖方负责，不予以考虑。③设备基础费：设备基础在建筑工程中已包含，不予以考虑。④安装调试费：依据《资产评估常用数据与参考手册》（第二版），取设备购价的6%。⑤资金成本：该装备正常建设周期不足1个月，不予以考虑。⑥其费用（管理、勘察、监理、配套费等）：取设备购置价的5%则重置价为：285000.00÷1.17＋285000.00×(6%＋5%)≈274950.00（元）接下来是成新率的确定，首先是理论成新率。该二氧六环蒸馏釜为不锈钢材质，理论使用年限为14-18年，由于企业三班倒，故设备理论使用年限取14年，该设备至评估基准日已使用5年8个月。故理论成新率η1≈60%。然后是勘察成新率，评估人员会同企业设备管理人员及现场操作人员，对该套设备进行了全面详细的勘察，经与企业技术人员共同确定现场查勘成新率为55％，η2=55综合成新率=η1×40%+η2×60%≈则评估值为：评估值=274950.00×57%≈156720.00（元）以此类推，设备评估值的具体评估结果如下：表3-8设备类固定资产评估结果Table3-8Appraisalresultofequipmentcategoryoffixedassets科目名称账面价值评估价值增值率%原值净值原值净值原值净值设备合计42183434.1920062479.0842168520.0024044445.00-0.0419.85机器设备35731094.3316684101.9736396670.0019873180.001.8619.11车辆2420038.271486330.562235420.001825090.00-7.6322.79电子设备4032301.591892046.553534430.002346175.00-12.3524.00由上表得，设备类固定资产评估价值为24044445.00元。则固定资产评估价值为：固定资产评估值＝房屋建筑物评估值＋设备类固定资产评估值（3-22）固定资产评估值＝37220360.00＋24044445.00＝61264805.00（元）3.1.5在建工程在建工程—设备安装工程：主要为XX非上市公司储罐安装工程。工程为于2013年12月开工，预计2014年3月完工。截至评估基准日，工程正在施工中。对各项在建工程进行实地勘察，了解被估项目是否安装、使用等情况，根据工程形象进度、付款情况，在核实无误的基础上以其实际发生额确定评估价值。在建工程账面价值为292421.80元，评估价值为292421.80元，无增减值变化。3.1.6无形资产本次评估范围内的无形资产为利托那韦及中间体合成技术一项、财务软件一项及土地使用权，其中软件为财务软件，账面价值53846.09元，利托那韦及中间体合成技术账面值383489.66元，土地使用权账面价值为9960748.89元，共3宗，位于泰兴市七圩镇八圩村，使用权面积58344.66平方米。土地使用权类型为出让地，土地用途为工业用地。（1）土地使用权土地使用权的委估宗地位于泰兴市七圩镇八圩村。土地用途为工业，土地类型为出让。经现场勘查，上述土地已实现宗地红线外“五通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯）及红线内场地平整，为XX非上市公司厂区占地。具体情况见下表：表3-9土地使用权概况Table3-9Landuserights土地权证编号土地位置土地使用权类型土地用途取得日期土地终止年期面积（m2土地权证编号土地位置泰国用（2009）第321657号泰兴市七圩镇八圩村出让工业2009年3月2056-9-1852887.53泰国用（2009）第321657号泰兴市七圩镇八圩村泰国用（2009）第321659号泰兴市七圩镇八圩村出让工业2009年3月2056-6-233255.13泰国用（2009）第321659号泰兴市七圩镇八圩村泰国用（2009）第321661号泰兴市七圩镇八圩村出让扩繁场39888566482202.00泰国用（2009）第321661号泰兴市七圩镇八圩村依据评估对象的具体条件、用地性质及评估目的，结合收集的待估宗地所在区域同类用途房地产开发市场的相关材料，最终确定选择成本逼近法、市场比较法评估待估宗地国有出让土地使用权价格。待估宗地为工业用地，由于区域内工业用地主要以企业自用为主，出租案例较少，难以测算客观收益，故不宜采用收益还原法评估待估宗地地价。假设开发法适用于待开发房地产，待开发房地产指具有投资开发或者再开发潜力的房地产，具体指待开发的土地、可装修改造或可改用途的旧房、在建工程。依据待估宗地的特点和具体条件，本次评估不适宜选用此方法进行评估。考虑到基准地价系数修正法中相关参数相对来说具有滞后性，不能及时反应市场供求状况，本次评估未选用基准地价修正法进行评估。待估宗地为工业用地，所在区域土地开发费与土地取得费相关材料完整，适宜采用成本逼近法评估待估宗地地价。待估宗地所在区域近年来工业用地土地交易实例较多，本次评估也可以采用市场比较法进行评估。以泰国用（2009）第321657号的土地使用权计算为例，委估宗地位于泰兴市七圩镇八圩村，土地使用权类型为出让，《国有土地使用证》证号为：“泰国用（2009）第321657号”，《国有土地使用证》证载土地使用权人为XX非上市公司，用途为工业用地，面积为52887.53m2，登记时间为2009年3月16日。宗地为出让用地，待估宗地的土地使用者，国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况如表（3-10）所示表3-10估价对象土地权利状况Table3-10Landrightsofappraisalobject证载权利人用途国有土地使用证编号发证机关到期时间他项权利状况XX非上市公司工业泰国用（2009）第321657号泰兴市国土资源局2056年9月18日已办理抵押估价对象现状用途为工业用地，实际由XX非上市公司厂区占地。影响泰国用（2009）第321657号的土地价格的一般因素如下：第一，城市资源状况。泰兴市位于江苏省苏中平原南部，在江苏省南北中轴线上，处于长江下游。东边是如皋；西边靠着长江，与镇江市、常州市分列与长江两岸；北边是姜堰；南边是靖江；东北靠着海安；西北连着泰州高港区。从地势特征看，泰兴西南部地势低，东北部地势高，微微倾斜，位于长江三角洲的冲积平原上。从地貌特征看，主要有三大区域，分别为沿江水田地区、沿靖圩田地区和高沙土地区。第二，城市经济发展状况。泰兴市水陆交通都十分便捷，又是上海城市发展圈的一部分，区位优势非常明显。

泰兴市设有

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个互通出入口，京沪、盐靖、宁通高速公路（原宁靖盐高速公路）都途经这里，发达的公路建设缩短了泰兴与全国各地的距离；借着江阴长江大桥，泰兴与苏南、上海等地连为一体，大大促进了泰兴的经济发展；横穿泰兴的新长铁路直接连接京广线、陇海线，并设有货运站和客运，方便的铁路运输加快了泰兴经济的血液流动；25.2

公里的长江岸线拥有煤炭、液化气、建材、化工等专用码头和国家一类对外开放通用码头，造就了泰兴得天独厚的水路运输优势；泰兴距上海浦东国际机场和南京禄口机场只有

2小时的车程，距无锡、常州机场也只有1个小时的车程，方便快捷的经济交流促进了双方的共同发展；

扬州泰州机场在2012

年

5

月

8

日正式通航，为泰兴的交通优势锦上添花。影响泰国用（2009）第321657号的土地价格的区域因素主要有以下六个方面：第一，区域概况。江苏省泰兴市七圩镇位于泰兴西南角，分布在长江三角洲积平原上，占地46.22平方千米，总人口9万左右，设有1个居委会和8个行政村。从地域分布看，七圩镇东面是蒋华镇，西面是长江，南面是靖江市新桥镇；从陆路建设上看，七圩镇上有广七、泰常两条公路，陆路交通较为便利；从水路建设上看，七圩镇有一条靖泰界河，可进行水路运输，周边设有焦土港、六圩港和七圩港，水路交通也比较便利。第二，交通条件。从公路运输看，这里汇聚了宁靖盐高速、宁通高速和京沪高速，开通了5个出入口，发达的公路建设缩短了泰兴与全国各地的距离。从铁路运输看，横穿泰兴的新长铁路直接连接京广线、陇海线，并设有现代化货运编组站，方便的铁路运输加快了泰兴经济的血液流动从航空运输看，泰兴距上海浦东国际机场和南京禄口机场只有

2小时的车程，距无锡、常州机场也只有1个小时的车程，航空运输十分便利。从水路运输看，七圩镇有一条靖泰界河，可进行水路运输，周边设有焦土港、六圩港、七圩港、泰兴经济开发区港，其中泰兴经济开发区港为天然良港，拥有24.2千米的长江岸线，属于国家一类开放港口。其水深在丰水期和枯水期各有不同，丰水期水深达20多米，枯水期的水深也有15米。泰兴经济开发区港已建成油品、液化气、建材、化工、通用等多个码头，其中通用码头拥有5万吨的最大停靠能力，散货装卸业务和集装箱装卸业务均可开展，另外，已核准的万吨级专用液体化学品码头可接卸多种化工原料。第三，基础设施条件。总体来说，七圩镇的基础设施条件比较完备。镇内有多条硬黑色公路，贯穿小镇，出行方便，这些公路的路面等级基本为3.5米至28米，镇上的主要河流上还建有高等级的公路大桥，配套设施比较齐全。七圩镇所有人口都饮用自来水，为满足镇上人口的饮用水要求，建设了一座日供水量30000T的自来水厂，另外建设了一个11万伏高标准的变电所，以满足居民的生活用电和工业用电。镇内建有图书馆、大会堂和影剧院，满足居民的精神文化生活的需求；设有大型集贸市场，面积达30多亩，包括一个5000平方米的农贸市场、一个5000平方米的水产批发市场和一个5000平方米的小商品批发市场，设施齐全，经营良好。此外，镇上还有停车场、汽车站、脚运站等，餐饮业、服务业发达，服务网点遍地开花。第四，环境条件。待估宗地区域内环境也较为优越。第五，城市规划限制。待估宗地所在区域用途符合规划，对用地类型只为一般限制，没有其他的特殊规划限制。第六，产业集聚程度。泰兴有虹桥工业园区，此工业园区占地面积接近千亩，规模较大，并且沟通南京、上海、无锡、常州等经济发达城市，其发展直接受苏南经济的带动。虹桥工业园区投入近亿元完善基础设施建设，目前园区内企业已达24家，逐步形成以先进工艺、高新产品、现代化管理为特色的发展模式，虹桥工业园区已成为七圩镇经济发展的重要动力。影响泰国用（2009）第321657号的土地价格的个别因素主要有一下几个方面：根据XX非上市公司提供的资料及评估人员现场勘查情况，宗地基础设施条件为“五通”（供电、通迅、通上水、通下水、通路），场地平整，具体情况如下：首先，供电方面，接当地供电公司供电网，供电保证率达到95%以上。其次，通讯方面，由市电信网提供服务，该区域还处于中国移动和联通的移动讯号覆盖范围之内，拥有四通八达数字程控电话、电子政务网，直联全球各地。第三，供水方面，接市政供水管网，供水率达95%以上。第四，排水方面，接市政排水管网，排水率达95%以上。最后，场地平整状况，待估宗地场地平整。在评估方法的选择上，根据待估宗地的具体情况，采用成本逼近法和市场法比较法进行估价。首先用成本逼近法进行评估，这种方法评估时涉及多种税费，如土地取得费及相关税费、青苗补偿费、土地补偿费、地面附着物补偿费、安置补助费、农业重点开发建设资金、耕地占用税、耕地开垦费等，具体情况如下：土地取得费及相关税费，土地取得费是指使用待估宗地所在区域的同类土地的平均费用。调查待估宗地所在区域（主要考虑宗地所相邻区域或扩大至同一土地级别）的土地利用状况，现状农业用地主要为菜地。经调查待估宗地所在区域的土地取得费用和相关税费，在评估基准日获得类似待估对象土地，需支付的费用主要有：青苗补偿费，根据泰兴市政府泰政发（2011）64号文有关规定，在估价基准日，待估宗地所在区域一年多生作物青苗补偿费按泰兴地区在征用耕地前三年平均年产值1800.00元/亩的50%计算，其平均标准为900.00元/亩。土地补偿费，根据《江苏省征地补偿和被征地农民基本生活保障办法》（江苏省人民政府令第26号）、《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏政发〔2011〕40号），待估宗地所在区域土地补偿费标准为18000.00元/亩，折合为27.00元/m2。地面附着物补偿费，根据有关规定，待估宗地所在区域地面附着物补偿费的标准为10000.00元/亩。安置补助费，根据《省政府关于调整征地补偿标准的通知》，按照需要安置的被征收农用地的农民人数来计算，而需要安置的被征地农民人数，由被征地的数量除以被征地农村集体经济组织征地前人均占有农用地的数量得到。被征地农民的安置补助费按地区分为四类，这四类地区的最低补助标准分别为每人26000元、23000元、17000元、14000元。据调查了解，待估宗地所在地区安置补助费按江苏省三类地区最低标准每人17000元计，征地前农业人口为1人每亩，则安置补助费平均标准为17000.00元/亩，即25.50元/m2农业重点开发建设资金，根据江苏省人民政府办公厅苏政办发（1995）62号文件规定，待估宗地所在地区农业重点开发建设资金为2000.00元/亩。耕地开垦费，根据江苏省政府文件《省政府办公厅转发省国土资源厅等部门关于调整耕地开垦费征收标准请示的通知》（苏政办发〔2011〕120号）规定，评估对象所在区域耕地开垦费为17.00元/m2，即11333.39/耕地占用税，根据江苏省财政厅《关于做好耕地占用税预征工作的通知》（苏财基层〔2008〕11号）规定，待估宗地所在区域耕地占用税为30.00元/m2，即20000.1元/综上，待估宗地所在区域在评估基准日，土地取得费和税费见下表：表3-11待估宗地所在地区土地取得费和税费构成表Table3-11landoccupationfeeandtaxofAppraisalobject序号款项税费（元/亩）标准（元/m2）1青苗补偿费900.001.352土地补偿费18,000.0027.003地面附着物补偿费10,000.0015.004安置补助费17000.0025.505农业重点开发资金2000.003.006耕地开垦费11333.3917.007耕地占用税20000.130.00合计79233.49118.85土地开发费，土地开发费包括待估宗地内土地开发费和待估宗地外土地开发费。依据本次评估的地价内涵和土地估价时假设的土地开发条件，本次评估的待估宗地地价包括宗地外通电、通路、通上水、通下水、通讯“五通”土地开发费和宗地内土地平整“一平”土地开发费。根据土地估价师调查了解分析，并依据《泰兴市城镇地价动态监测与基准地价更新成果》，待估宗地所在区域工业用地宗地外通电、通路、通上水、通下水、通讯“五通”的土地开发费按土地面积计平均标准为80.00元/m2，其中道路费用分摊20.00元/m2，供电系统费用分摊20.00元/m2，供水系统费用分摊15.00元/m2，排水、排污系统费用分摊15.00元/m2，通讯费用分摊10.00另外，待估宗地所在区域地形平坦，经土地估价师调查了解分析，该区域宗地内达到土地平整“一平”的开发程度平均费用按土地面积计为10.00元/m2利息，以央行在评估基准日固定资产一至三年期贷款的年利率6.15%确定利率。计息期按照项目用地的特点、待估宗地的规模和设定的开发水平确定，调查确定泰兴市同等规模工业用地项目的土地开发周期为2年，土地取得费和宗地外土地开发费由用地单位在开发前一次性支付，其计息期为2年；宗地内土地平整费视作在开发期内均匀投入，其计息期为1年。则利息为：首先，计算土地取得费及红线外开发费利息。土地取得费及红线外开发费利息=（土地取得费+红线外开发费）×利息率×计息期（3-23）土地取得费及红线外开发费利息=（118.85+80）×﹛（1+6.15%）2-1﹜=25.21（元）然后，计算宗地内土地开发费用利息。利息=宗地内土地开发费×利息率×计息期（3-24）利息=10.00×6.15%×1=0.62（元/m2最后，计算利息总额。由公式（3-25）可得利息总额为利息总额=土地取得费及宗地外土地开发费利息+宗地内土地开发费利息（3-25）利息总额=25.21+0.62=25.83（元/m2接下来进行利润计算，投资利润是将土地以固定资产方式投入生产，就像原材料等其他生产要素一样，收获由此产生的收益。这个过程中，把土地视作一种生产要素对待，从这个角度看，投资利润与同行业投资收益应当是一致的。参照该区域工业企业平均成本利润率结合当地社会平均利润率确定。目前工业用地土地开发利润一般为4%至8%。结合待估宗地所在区域实际情况，本次土地评估的投资利润率为6%。根据待估宗地的土地取得费、宗地内外土地开发费，则：利润=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内土地开发费）×利润率（3-26）利润=（118.85+80.00+10.00）×6%=12.53（元/m2土地增值收益，是待估土地因进行土地开发或改变原有用途，达到更高的利用水平，从而使其价值增加，具体而言由土地开发后市场价格减去成本价格得到。本次估价以无限年期的土地市场价格与成本价格的差额来确定土地增值率。本次评估中的土地增值包括土地资本和土地资源的双重增值，土地增值的形式主要有外部投资作用型增值和土地用途转换型增值。待估宗地所在区域为泰兴市七圩镇八圩村，企业聚集程度一般、土地利用程度一般，此类企业的土地增值收益较普通工业用地相当。根据泰兴市城镇地价动态监测与基准地价更新成果和土地估价师的调查分析，该区域范围内工业用地土地增值率一般在8%-15%之间，待估宗地所在地区交通便利，产业集聚情况一般，基础设施一般，综合分析上述两种形式对土地增值的影响，结合待估宗地实际状况，确定待估宗地所在地区工业用地无限年期的市场价格与成本价格的差额为成本价格的10%，故而本次土地估价过程中土地增值率取10%。则土地增值收益为：土地增值收益=（土地取得费+宗地外土地开发费+宗地内土地开发费+利息+利润）×土地增值率（3-27）土地增值收益=（118.85+80.00元+10.00+25.83+12.53）×10%=24.72（元/m2在进行年期修正和区位修正前，待估宗地地价为：地价=土地取得费及税费+宗地内外土地开发费+土地增值收益+利息+利润（3-28）地价=118.85+80.00+10.00+25.83+12.53+24.72=271.93（元/m2由于上述计算是在无限年限基础上进行的，因此需要进行年限修正。首先需要确定土地还原利率，土地投资成本的报酬率可看作土地还原利率。我们采用投资风险与投资收益率综合排序、安全利率加风险调整值法插入法两种方法来综合确定土地还原利率。安全利率加风险调整值法的计算公式如下：还原利率=安全利率+风险调整值（3-29）安全利率可选用央行公布的一年期定期存款利率3%，风险调整值根据待估对象所处地区的经济状况、土地市场及未来预测、估价对象的用途及使用年限，综合确定为4%至6%，根据安全利率加风险调整值测算土地还原率为7%到9%左右。一般来说，投资收益与投资风险呈正向相关关系，投资收益越高，投资风险也越高，反之亦然。现在收益稳定、风险较小的投资主要有三年期国债和银行一年期定期存款，这些收益率都比较低，三年期国债的回报率只有5.43%，一年期定期存款利率只有3.00%。收益率相对较高的有银行贷款，其收益率可达6.00%，但它有一定风险；比银行贷款收益更高一些的是投资房地产开发，其法定利润有6%到12%，平均利润率为9%，相应的风险也更高一些；若投资在股市，其投资回报收益可能会多很多，但其风险也相应大很多。通过分析判断，土地投资的风险小于开发房地产的风险，但大于银行一年期贷款风险，由此测得土地还原利率为6%至9%。综合考虑上述两种方法测算的土地还原利率，结合待估宗地所在区域实际情况和未来发展趋势分析，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8.0%。忽略自估价基准日起未来42.59年内土地还原利率的波动因素，年期修正系数为：年限修正系数=1-1÷（1+土地还原率）使用年限（3-30）年限修正系数=1-1÷（1+8.0%）42.59=0.9623经年期修正后的地价为：年期修正后的地价=年期修正前的地价×年期修正系数（3-31）年期修正后的地价=271.93×0.9623=261.68（元/m2接下来，进行个别因素修正。个别因素修正前地价=（土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益）×年期修正系数，上述公式计算出的地价是在待估宗地所在区域取得有限使用年期土地使用权所需花费的平均费用，该地价根据评估宗地宗地条件和所在区域的位置，进行个别因素修正后才可确定为具体宗地土地价值。由于成本逼近法所采用的土地取得费标准是基于待估宗地所在区域内工业用地平均水平，在进行个别因素修正时，须以工业用地条件的平均水平作比较对象。根据待估宗地的个别条件，相对于工业用地的区域条件的平均水平，参照基准地价系数修正法中相应系数调整幅度，确定个别因素修正系数，各项修正系数评估如下：首先，是交通组合条件。待估宗地周边道路通达状况较优，交通条件较优，相对区域内交通组合条件较优，修正系数取+0.01。第二，是基础设施条件。待估宗地内的基础设施条件与区域基础设施条件相一致，修正系数取+0.00。第三，是区域环境质量。待估宗地环境与区域内环境质量相一致，该项因素修正系数取+0.00。第四，是工业集聚状况。待估宗地所处区域为泰兴市七圩镇八圩村，区域内工业集聚状况一般，修正系数取+0.00。第五，是相邻区域土地利用状况。相邻区域的土地现状利用基本为工业用地，修正系数取+0.00。第六，是规划因素。规划因素对工业企业的发展较有利，修正系数为+0.01。第七，是自身条件。待估宗地土地面积为52887.53m2，土地面积比较适中，形状比较规则，对企业的生产布局较为有利。修正系数取+0.01综合上述修正系数，待估宗地个别因素修正系数为+0.03。个别因素修正后的地价=个别因素修正前的地价×（1+个别因素修正系数）（3-32）个别因素修正后的地价=261.68×（1+0.03）=269.53（元/m2接下来，在用市场比较法进行评估。第一步，选择比较实例。选择与待估宗地用途相同、处于同一土地供需圈、交易时间与评估基准日相差3年以内、在地域上属近邻区域或类似区域的交易实例。通过调查分析，我们选择了与待估宗地条件类似的、近期发生交易的3个可比案例，具体情况如下：表3-12交易实例情况表Table3-12Transactionexampletable比较因素实例A实例B实例C地块名称TX12G-109幅地块TX12G-110幅地块TX12G-111幅地块地块位置虹桥镇江堤路西侧虹桥镇江堤路西侧虹桥镇江堤路西侧交易方式招拍挂招拍挂招拍挂土地面积（m2）317911738530824用途仓储仓储仓储交易日期2013年1月24日2013年1月24日2013年1月24日土地使用年限（年）50年50年50年容积率≥0.7≥0.7≥0.7成交地面单价（元/m2）305305305依据《城镇土地估价规程》结合待估宗地的特点和土地估价师收集的资料，本次评估主要选择下列因素作为比较因素：第一，交易时间。待估宗地估价期日与案例的交易日期是不同的，一般案例的交易日期发生在先，待估宗地估价期日发生在后。在这时间差里，地价很可能产生变化，所以需要要进行期日修正，以使可比案例的交易价格与评估基准日的实际市场价格一致。第二，交易情况。考虑交易行为中的一些特殊因素，将可比案例的成交地价修正为正常市场地价。第三，区域因素。主要包括交通条件（区域交通便捷度、区域主要道路等级）、基础设施状况、产业集聚程度及配套协作关系、环境状况、城市规划限制等等。第四，个别因素。主要有位置、自身条件、面积、形状、临路状况、规划限制等。第五，其他因素。主要有开发程度、土地使用年限等。第二步，进行比较因素条件说明。依据估价师收集的资料经整理，将评估对象与可比案例的因素条件进行了对比分析，具体情况见下表：表3-13比较因素说明表Table3-13Comparefactortable估价对象与比较实例因素待估宗地实例A实例B实例C交易单价(元/平方米)待估305305305交易时间2013年12月2013年1月2013年1月2013年1月交易情况正常正常正常正常区域因素交通便捷度自驾车自驾车自驾车自驾车道路类型主次干道并重主次干道并重主次干道并重主次干道并重基础设施状况五通五通五通五通产业集聚程度及配套协作关系企业间集聚程度一般，相互间配套协作关系一般企业间集聚程度一般，相互间配套协作关系一般企业间集聚程度一般，相互间配套协作关系一般企业间集聚程度一般，相互间配套协作关系一般环境状况污染达标排放，无危险设施污染达标排放，无危险设施污染达标排放，无危险设施污染达标排放，无危险设施城市规划限制以工业仓储用地为主以工业仓储用地为主以工业仓储用地为主以工业仓储用地为主个别因素地形条件地形较平坦地形较平坦地形较平坦地形平坦地质条件地基承载力一般地基承载力一般地基承载力一般地基承载力一般宗地面积52887.53317911738530824宗地形状较规则较规则较规则较规则临路状况一面临路两面临路两面临路两面临路规划条件限制略有限制略有限制略有限制略有限制容积率≥0.7≥0.7≥0.7≥0.7宗地内开发程度场地平整自然平整自然平整自然平整土地使用年限42.59年50年50年50年第三步，分析比较因素条件。以待估宗地的各因素条件为基础，将可比案例的因素条件与待估宗地相比较，再确定相应指数。各比较因素条件指数确定如下：第一，交易情况。比较实例A、比较实例B、比较实例C交易形式均采用挂牌方式，向社会公开出让，成交价格均为正常市场价值，无不正常交易因素；待估宗地亦拟挂牌方式向社会公开出让，本次评估的价格为客观市场价值，故本次评估对交易情况不作修正。第二，交易时间（期日修正）。在2013年1月12月期间，全市工业用地地价水平保持稳定态势，确定3个比较案例与估价对象的交易时间相差不大，不需进行期日修正。第三，区域因素。区域因素表现在以下几个方面：A、区域交通便捷度根据周围公交线路的多少分为交通便捷度劣、较劣、一般、较优、优五个等级，每相差一个等级，因子修正±3个分值。B、道路类型分为主干道、主次干道并重、次干道为主、支路为主分为四个等级，每相差一个等级，因子修正±3个分值。C、基础设施完善度分为宗地外三通、五通、六通、七通四个等级。每相差一个等级，因子修正±3个分值。D、产业集聚程度及配套协作关系分为企业间集聚程度高且相互间配套协作密切、企业间集聚程度较高且相互间有一定配套协作关系、企业间集聚程度一般且相互无明显配套协作关系、企业间集聚程度较低且相互间无配套协作关系四个等级。每相差一个等级，因子修正±3个分值。E、环境状况分为污染达标排放、无危险设施，污染基本达标排放，危险设施基本无影响；污染未达标排放，危险设施有一定影响三个等级。每相差一个等级，因子修正±2个分值。F、城市规划限制分为未来土地利用以工业用地为主，未来土地利用以工业、市政公用设施用地为主，未来土地利用以市政公用设施、住宅用地为主，未来土地利用以住宅、商业用地为主，未来土地利用以其它用地为主五个等级。每相差一个等级，因子修正±2个分值。第四，个别因素。此次评估个别因素修正的主要因子包括地形条件、地质条件、宗地面积、宗地形状、临路状况。根据各因子对地价的影响程度不同赋予不同的分值，通过列表分析如下：表3-14比较因素指数表Table3-14Comparefactorindextable影响因素待估宗地案例A案例B案例C因素交易单价(元/平方米)待估305305305交易时间100100100100交易情况100100100100区域因素交通便捷度20202020道路类型15151515基础设施状况15151515产业集聚程度及配套协作关系25252525环境状况15151515城市规划限制10101010区域因素小计100100100100个别因素地形条件15151515地质条件15151515宗地面积15151315宗地形状15151515临路状况25272727规划条件限制15151515个别因素小计100102100102其他因素容积率100100100100宗地内开发程度100999999土地使用年限0.96230.97870.97870.9787从地形条件看，分为地面平坦、地面较平坦、地面略有起伏、地面有一定起伏、地面起伏较大等五个等级，以待估宗地地形条件为基准，每相差一个等级，因子修正±2个分值。从地质条件看，分为地基好承载力大于25吨/平方米，地基较好承载20-25吨/平方米、地基一般，承载力12-20吨/平方米、地基较差承载力8-12吨/平方米、地基差承载力小于8吨/平方米五个等级，以待估宗地地质条件为基准，每相差一个等级，因子修正±2个分值。从宗地面积看，分为适中对土地利用有利、较适中对土地利用较有利、对土地利用略有影响、面积过大、过小影响较大四个等级，以评估对象条件为基准，每相差一个等级，因子修正±2个分值。从宗地形状看，宗地形状分为不规则、较不规则、较规则、规则四个等级，以待估宗地为基准，每相差一个等级，因子修正±2个分值。从临路状况看，临路状况分为一面临路、两面临路、三面临路、十字路口，四个等级，以待估宗地为基准，每相差一个等级，因子修正±2分值。从规划限制看，分为应改变土地用途、有较大限制、有一定限制、无限制，以待估宗地开发程度为基准，每相差一个等级，地价修正±2个分值。由于待估宗地与比较案例的容积率相同，故不做修正。从开发程度看，宗地开发程度分为未开发（自然平整）、场地平整、三通一平、五通一平、五通一平等五个等级，以待估宗地开发程度为基准（100%），每相差一个等级，地价修正±1%。接下来，进行土地使用年期修正。年期修正系数K=[1-1÷（1+r）m]/[1-1÷（1+r）n]（3-33）r：土地还原率；m：评估设定土地使用年期；n：可比实例的土地使用年期；待估宗地尚能使用42.59年，则：1-1÷（1+8%）42.59=0.9623实例A、B、C剩余使用年限均为50年，则：1-1÷（1+8%）50=0.9787土地还原利率实质上是土地投资成本的收益率。我们采用投资风险与投资收益率综合排序插入法和安全利率加风险调整值法两种方法综合确定土地还原利率。安全利率加风险调整值法中的还原利率等于安全利率加上风险调整值，其中安全利率可选用央行公布的一年期定期存款年利率3%，风险调整值可根据待估宗地所在区域的经济状况、土地市场及未来预测、估价对象的用途及使用年限，综合确定为4%至6%。然后，根据安全利率加风险调整值测算土地还原率，计算结果为为7%到9%左右。一般来说，投资收益与投资风险呈正相关关系，现在收益稳定、风险较小的投资主要有三年期国债和银行一年期定期存款，其收益率都较低，三年期国债的回报率只有5.43%，一年期定期存款利率只有3.00%；收益率相对较高的有银行贷款，其收益率可达