工程竣工质量验收移交工作指引

工程竣工验收移交工作管理办法１．目的提高工程管理的程序化、标准化，维护和提升品牌形象，特制定此工作管理办法。２．定义及适用范围工程竣工后的工程管理工作顺序，分为“工程竣工质量验收（政府验收）”、“物业接管质量验收”、“业主入伙质量验收”三部分；适用于长春公司竣工验收移交项目。３．原则对有竣工和交房任务的项目在竣工交付前要解决全部质量问题，不能带病交付。对质量存在隐患及准备工作不足，不具备交房条件的项目宁可延期也不得强行交房，待交房准备工作做好后再进行交房工作。４．工程竣工质量验收工程项目完工后，工程管理部要求监理单位配合总承包单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸，分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求总承包单位做好总、分包工程竣工初验收记录报告。监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由总承包单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报工程管理部。总承包单位书面通知工程管理部申请验收。工程管理部在收到《工程竣工验收申请书》后，准备相关工程竣工验收标准文件，尽快组织工程竣工验收。工程管理部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。工程管理部负责牵头组织，申请地方政府地区工程质量监督部门（质检站）参加，由质检站、公司工程部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。监理单位配合总、分承包单位向工程管理部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。工程管理部组织工程竣工验收。工程部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。验收组实地查验工程质量。由工程管理部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。工程竣工合格后，工程管理部要提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。在通过工程管理部组织，地方政府专项管理部门参加的分项工程竣工验收后，工程管理部向专项管理部门申请出具验收证书。在通过工程管理部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，工程管理部向地方建筑业管理部门申请出具验收备案证书。５．物业接管质量验收在销售合同约定业主入伙之日前2个月，工程管理部负责完成需移交的物业的全部工程工作，开始接管验收，总时长为2个月，最低不得少于1个月。物业接管验收是工程完成后，将物业移交物业公司着手实施物业管理，而进行的物业实体再检验和物业资料移交。工程管理部在工程项目竣工后，需书面提请物业公司对物业接管验收。物业接管质量验收准备工作。成立物业验收组由工程管理部组建有项目、监理、物业、施工等单位参加的验收组。验收组人员名单、分工架构根据验收物业的面积、时间要求以及验收难易程度确定。工程部、监理、施工的内业资料管理人员负责接管物业的产权、工程、设备竣工资料的验收移交工作。工程部、监理、施工、物业的各相关专业工程师具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。物业验收前的准备会验收组召开验收前的准备会，确定交接范围、内容、时间、进度等。确定物业接管验收标准：接管验收应分栋（产业园区）分户（住宅及商业）进行验收，主要是观感验收和使用功能验收，侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。接管验收标准和验收方法：验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主的合理要求；住宅项目按集团《住宅项目竣工验收自检模板》。验收方法为观感验收法和使用验收法。准备好接管验收记录表格：《房屋本体移交验收记录表》《房屋本体移交清单》《共用配套设施移交验收记录表》《共用配套设施移交清单》《机电设备设施移交验收记录》《机电设备设施移交清单》《物业产权资料移交清单》《工程技术资料移交清单》《工程图纸移交清单》交接验收过程资料交接工程技术资料及图纸的交接主要包括《工程技术资料移交清单》（见附件PMD13-２）、《工程图纸移交清单》（见附件PMD13-３）、《物业产权资料移交清单》（见附件PMD13-４）及说明文件。对于资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，工程管理部应当立即正确真实补齐资料，要求责任方一般问题３天内解决，重大问题７天内解决。必要时长春公司合约预算部协助解决。物业产权资料：(1)项目开发批准报告；(2)规划许可证；(3)建设工程用地许可证；(4)土地使用合同；(5)建筑开工许可证；(6)用地红线图；(7)拆迁安置资料；(8)预售、销售许可证。政府验收合格资料(1)市建设工程竣工验收备案表；(2)市建筑消防验收合格证；(3)物业综合验收合格证书；(4)用电许可证；(5)房屋使用说明书；(6)房屋保修书。综合竣工验收资料：技术资料(1)竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图)；(2)工程及隐蔽管线的全套图纸；(3)地质勘察报告；(4)工程合同及开、竣工报告；(5)图纸会审记录；(6)工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）；(7)隐蔽工程验收签证；(8)沉降观察记录；(9)竣工验收证明书；(10)水、电、卫生器具等设备的检验合格证书；(11)砂浆、混凝土块试压报告；(12)供水试压报告。房屋产权籍资料(1)房屋产权情况清册，共同部位、共同设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数；(2)其他资料（六图二书）：按1/1000比例尺的现状图；规划总平面图；道路规划图；竖向规划图；市政设施管网综合规划图；绿地规划图；居住小区的详细规划说明书；环境预评价书；环境影响报告。消防系统设备资料设备出厂合格证；设备技术资料，使用说明书；系统打压试验报告；系统冲洗、试验资料；监控系统设备及技术资料，使用说明书；广播系统设备及技术资料，使用说明书。业主资料：物业验收工程实体的接管验收，主要包括楼内实体、共用配套设施及机电设备设施的验收。验收组应做好相关验收记录表格。对不合格问题，要有工程管理部及监理判定责任，要求责任方一般问题７天内解决，重大问题１５天内解决。必要时公司合约预算部协助。对于限时整改项目，物业公司跟踪整改结果，并做好验收遗留问题备案。工程管理部督促施工单位整改。物业整体验收合格后，物业公司接管物业，相关记录由物业公司归档。工程实体的接管验收总时长为2个月，最少不能低于1个月，验收组应反复检查，整改。对有竣工和交房任务的项目在竣工交付前要解决全部质量问题，不能带病交付。对质量存在隐患及准备工作不足，不具备交房条件的项目宁可延期也不得强行交房，待交房准备工作做好后再进行交房工作。验收工具配置（由施工单位准备验收需用工具）：分项序号名称备注土建1卷尺5m22m靠尺（铝合金）3塞尺4小榔头5小镜子（用于检查门头）6直方尺（20cm）7塑料管弱电1烟枪2电话机3万用表4美工刀5螺丝刀（十字、一字各一把）6托线盘30m7手电筒强电1摇表2接地摇表3万用表4钳型电流表5分贝仪6测速仪7手电筒8常用电工工具一套9插座校验器管道通风1塑料管30m2压力表3扳手8″4加液压力器5水平尺6线型7钢板尺相关验收记录表：《房屋本体移交验收记录表》（见附件PMD13-５）、《公共配套设施移交验收记录表》（见附件PMD13-６）、《机电设备设施移交验收记录》（见附件PMD13-７）。相关移交清单：《房屋本体移交清单》（见附件PMD13-８）、《公共配套设施移交清单》（见附件PMD13-９）、《机电设备设施移交清单》（见附件PMD13-10）。各工程的质保期的期限：地下管网质保期从接管验收合格之日算起；绿化和环境本着先交竣工图，后交实物的原则进行，质保期从验收合格之日算起；围墙、岗亭、铁艺、物业用房、水泵房、开闭所等，可根据工程进度逐项交接，交接前20天，工程部应将竣工图交给物业公司，然后按竣工图进行交接，质保期从验收合格之日算起。６．业主入伙质量验收公司在业主验楼前要成立组建客服联合小组，其中应包括物业公司、公司招商运营部、工程管理部有关人员。客服联合小组是整个业主入伙验楼解决问题的归口部门，是整个运作过程的中枢。物业公司陪同业主验楼，做好《楼宇接受记录》（见附件PMD13-11），如果业主满意，应要求业主签字认可。如果业主发现问题，物业公司应主动解答有关问题，并做好详细验楼记录，需要维修的要填写《交楼维修记录》（见附表PMD13-12）。物业公司、招商运营部、工程管理部有关人员收到的业主投诉，应尽快反馈到责任单位，列出《入伙整改项目汇总表》（见附件PMD13-13）。由工程管理部和物业公司监察施工单位维修。施工单位在业主验楼过程中，应组建施工专业维修组，其中应包括各工种施工人员，及时配合业主验楼，发现问题及时解决。施工单位整改后，由客户联合小组检查，合格后通知业主再次验收，并要求业主签字认可。对于业主不满意项目，客户联合小组应主动解释协调并通知施工单位维修组整改，直至业主收楼。客户联合小组要做好回访，及时反馈业主意见。工程管理部做好《入伙整改项目汇总表》的存档备案工作。7.管网、环境、零星工程等竣工验收流程施工任务完成工程管理部组织监理单位检查工程整改提交工程管理部最终版检查记录录施工任务完成工程管理部组织监理单位检查工程整改提交工程管理部最终版检查记录录项目完整/符合设计要求复查合格质量符合交工标准准组织公司相关业务部门验收否否是不合格否是合格否移交物业项目名称：分包工程：施工单位：验收日期：验收记录工程内容：施工单位项目经理：工期履约：□按时完工。□有延误，但未对工程总工期和其他分包工程工期产生影响。□有延误，导致：项目总工期延误天。分包工程延误天。分包工程延误天。质量履约：□达到或超过合同质量标准。□基本达到合同质量标准。□未达到合同质量标准，但可接受。技术资料审核情况：□未提交□通过□正在整改提交日期：工程部验收意见□验收通过。□完成遗漏工作和整改事项后再申请验收。专业工程师：日期：□验收通过。□不同意验收。部门经理：日期：验收需要整改的事项：其他部门验收意见部门验收意见代表签名日期□验收通过□不同意验收□验收通过□不同意验收□验收通过□不同意验收８．附件附件PMD１３-1：工程实体质量验收的具体要求附件PMD１３-２：《工