郑州宏光蓝水湾推广策略提报课件

宏光·蓝水湾推广策略提报2009年8月宏光·蓝水湾推广策略提报2009年8月一悟市二观己三审客四定案五谋路一悟市一悟市预测未来把握市场。通过对郑州城市消费潜力的科学预测、对房地产市场的准确把握以及对利好的缜密分析，来确定项目的战略推广方向。一悟市预测未来把握市场。09上半年郑州市场分析商品房销售情况统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售额（亿）1月399839.47426416.832月568456.38446725.183月1071099.1445744.174月993297474646.045月982093.79502847.166月10273101.13512651.83合计50417486.874749231.2109上半年郑州市场分析商品房销售情况统计月份销售套数销售面积上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。

上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续郑州市住宅销售统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售额（亿）1月350132.89390812.852月514245.22435519.73月984084.35427036.024月922885.55442537.865月905480.09477338.236月915180.84465237.6合计45916408.944456182.26郑州市住宅销售统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-6月均在9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。

商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，32009年1—6月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87万平方米，相比2008年商品房销售面积同期增长59.40%。与此同时，2009年1—6月份，郑州市房地产市场预售商品房259.85万平方米，同比下降30.46%。上半年刚性需求得到极大的释放。5万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空置压力和开发商资金需求。上半年市场形势仍得益于政府政策助推。09年1-6月郑州市场小结2009年1—6月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资性需求在下半年将逐渐增多，市场需求发生改变；下半年销售均价继续保持适度上涨趋势，涨幅将趋于平稳；上半年市场销售约500万平米，7月份市场销售形势保持上半年持续热销态势，按照以往的销售规律，金九银十的销售高潮的到来，下半年将会继续延续上半年的良好态势，下半年预计销售量会持平；下半年市场供应量会大幅增加，新项目陆续入市，上半年的市场供应量，预计下半年开工量500万平米以上。09年下半年郑州市场预测经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资性1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆；2、下半年市场将延续上半年的市场行情，但价格增长将有所放缓；结论：1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆；结论：区域前景解析郑东新区前景广阔河南省重点建设项目、规划面积150平方公里；

CBD、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面积约33平方公里；确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发展以物流、会展为主。区域前景解析郑东新区前景广阔郑东CBD，区域价值不断提升“三年出规模，五年出形象”，政府单位和开发商的齐力进驻，一个国际化的CBD初现端倪；商务配套和居住配套日趋完善，价值不断提升：随着政府部门和知名企业的进入，以及会展经济的发展，郑东CBD得到众多的经营者和投资者的青睐。土地价值日益稀缺：CBD区域已基本开发完毕，土地价值日益凸显郑东CBD，区域价值不断提升区域典型个案扫描——温哥华广场案名温哥华广场工地位置金水路与黄河路交汇处发展商枫华（郑州）置业有限公司策划推广基地面积300亩建筑设计深圳筑博工程设计总建面积30万容积率山庄1.6规划户数553交房日期一期2009.5.3（延期）面积范围90-260㎡调查日期主力面积250-260㎡工程进度准现房物业管理机构加拿大克莱斯克管理公司&龙城物业绿化率35%价格范围7000-10000元/㎡售出户数404平均单价8863.95元/㎡销售率73.1%总价范围80-300万车位配比接近1：1，525个主力总值200万车位价格购房优惠前期认筹8万抵10万物业费0.78推盘情况※一期2007年11月份开盘,开盘均价约7000元/㎡，去化速度比较稳定。※二期08年5月开盘，成交50多套。※当前销售均价约10000元/㎡。利多点※绝版地段：郑东新区龙湖南区※英伦贵族都铎建筑风格※利空点※位于临街部分过多。※区域典型个案扫描——温哥华广场案名温哥华广场工地位置金水区域典型个案扫描——联盟新城案名建业·联盟新城·白夜北欧工地位置郑东新区农业东路88号发展商郑州联盟新城置业广告广州均城基地面积800亩建筑设计黑川纪章建筑/总建筑面积80万容积率四期白夜北欧1.2规划户数888户交房日期面积范围90-330㎡调查日期主力面积210-260㎡工程进度现房物业管理机构建业物业管理有限公司绿化率60%价格范围8700元/㎡售出户数830套平均单价8700元/㎡销售率93.5%总价范围80-300元车位配比1：1产品形态分析别墅、多层、洋房车位价格推盘情况一期2004年8月开盘，均价4300元/㎡；二期2005年11月开盘，均价5900元/㎡三期2007年9月开盘，均价8000元/㎡；四期2008年6月开盘，均价8700元/㎡开发商背景由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批在中国房地产市场极具影响力的主流房地产企业共同发起，是一个开放性的行业策略联盟。利多点※中国首席：2008国际住宅博览会示范作品。

※中国首个：深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等12家企业联手打造的中国连锁地产品牌的开山力作。

※大师作品：“建筑界的诺贝尔”黑川纪章登顶之作。

※八大院落：传承皇族高尚气度，一般阶层无法企及的亚洲贵族群落。

※四进府邸：公共、半公共、半私密、私密，四级空间过渡，逐层享受。

※“总统套房”礼遇：3.6米层高，复式层高6.4米，面宽25米，超大面积铺张，非上层人物，无法领悟。

※私人会所：专设半地下私人会所空间，可用作窖藏、SPA、视听等功能。利空点区域典型个案扫描——联盟新城案名建业·联盟新城·白夜北欧工地区域典型个案扫描——绿城百合公寓案名绿城•百合公寓工地位置郑州市农业路与中州世纪景观大道交叉口东500发展商河南中州绿城置业投资有限公司策划推广Thinker智信基地面积497亩建筑设计浙江绿城建筑设计公司总建面积400000（M2）容积率1.52规划户数2200户/二期440套交房日期三期08年上半年交房面积范围89-365㎡调查日期主力面积3房（130-140）（M2）4房（160-170）（M2）工程进度物业管理机构浙江绿城物业管理有限公司绿化率32%价格范围6000-10000元/㎡售出户数还有少量大房平均单价均价8000元/㎡销售率约98%总价范围50余万-150余万车位配比1：1.1主力总值70-100万左右车位价格15万左右购房优惠一次性付款优惠1%，按揭不再优惠物业费多层0.8（RMB/M2/月），高层1.3（RMB/M2/月）利多点绿城品牌产品细节地段/口碑较好。多层为郑东乃至郑州的稀缺物业利空点注重细节，工程进度慢价格分析表三期户型配比开发商背景绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。历经12年的发展，绿城已辖有50多家成员企业，拥有员工约1300多人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、、青岛、乌鲁木齐等20多个城市。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。时间价格开盘时3400元/㎡第一次变动4500元/㎡第二次变动5000元/㎡现在8000元/㎡二房110-13032套12%三房130-150118套42%四房130-19070套25%复式170-25058套21%区域典型个案扫描——绿城百合公寓案名绿城•百合公寓工地位置郑案名顺驰中央特区工地位置郑东新区中央大道发展商顺驰地产景观规划美国EDSA基地面积649亩建筑设计深圳华汇总建筑面积700000（M2）容积率1.96规划户数1227户交房日期二期2009年底。面积范围106-282㎡调查日期主力面积140㎡左右工程进度物业管理机构顺驰物管绿化率50%价格范围5300-6800元/㎡售出户数1098平均单价均价6000元/㎡销售率90℅总价范围50余万-120余万车位配比1：1主力总值60-90万左右车位价格购房优惠一次性付款优惠1%，按揭不再优惠物业管理费1.3（RMB/M2/月）利多点※首创电梯直接入户＋入户空中花园※首推玻璃材质酒店式大堂※强推60米宽，1000米长中央休闲林荫景观大道、800米长中央水系利空点地理位置相对较为偏僻。对外宣传推广阶段性不强。销售进度有些慢。价格分析表二期户型配比三房130-15081套81%复式170-1905套5%复式190-2101套1%复式210-25013套13%区域典型个案扫描——顺驰中央特区案名顺驰中央特区工地位置郑东新区中央大道发展商顺驰地产景项目位置金水东路与中州大道交汇处东500米开发商郑州中凯置业有限公司整合推广主语机构网络支持聊宅网项目占地60667.4㎡总建面123154㎡容积率2．03总户数280户二期开盘日期07年11月交房日期08年12月销售价格高层5000元/平米多层6000元/平米户型47-65㎡二期70-180平米，主打三房工程进度一期封顶建筑类型框架多层高层精品商业街整体空间布局由南向北依次梯度增高物业费多层0.8元/平每月高层1.36元/平每月项目卖点超低密度、超高绿化、百米楼间距、双气社区项目定位高品质的纯住宅区销售案例建筑面积47。41平米，单价5128元/平米区域典型个案扫描——中凯华府项目位置金水东路与中州大道交汇处东500米开发商郑州中凯置业区域内重点竞争楼盘概况项目名称开发商规模建筑类别均价主力户型温哥华广场枫华置业建筑面积50万㎡占地面积300亩别墅、商业、花园洋房约10000元/㎡250-260㎡建业联盟新城建业建筑面积80万㎡占地面积800亩别墅、写字楼8700元/㎡210-260㎡绿城百合公寓绿城建筑面积40万㎡占地面积497亩花园洋房8000元/㎡3房（130-140）（M2）4房（160-170）（M2）顺驰中央特区顺驰地产649亩，70万平米多层、小高层、高层6000元/㎡140㎡中凯华府中凯置业总建12万㎡，占地6万㎡多层、高层高层5000元/㎡多层6000元/㎡47-65㎡二期70-180平米，主打三房区域内重点竞争楼盘概况项目名称开发商规模建筑类别均价主力户1、郑东新区已成功树立“中原富人区”的区域标签，郑东新区成为一种荣耀，一种身份的象征。2、市场去化速度稳定，该区域价值被高端人群认可，另一方面证明该区域豪宅市场尚存在很大市场需求。3、郑东CBD高端居住区已基本开发完毕，在售项目已进入清盘期，新开楼盘有限。4、本项目作为CBD富人区最后一块风水宝地，存在很大的市场机会和良好的客群基础。5、CBD区域内滨水社区稀缺结论：1、郑东新区已成功树立“中原富人区”的区域标签，郑东新区成为在一个机会和威胁并存的市场里在一块发展潜力巨大的土地上我们如何突围？在一个机会和威胁并存的市场里二观己整合资源提炼异点。整合一切优势推广资源，提炼和组建“高格调定位”的独特推广价值体系，使项目具备蕴涵强烈消费诱因的鲜明属性。二观己整合资源提炼异点。蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾区位图蓝水湾区位图蓝水湾房源分布图蓝水湾房源分布图本案表象关键词CBD稀缺——CBD区最后的风水宝地，稀缺产品水景生态——位于如意河合昆丽河的交汇处，收藏CBD最美丽的水景资源。周全配套——周边医院、学校、银行等完美配套环伺，纯生活高尚社区。富人区——位于中央居住区，周边已形成郑州的富人区，居住在此已成为身份的象征本案表象关键词CBD稀缺区域优势：位于CBD核心区，郑州经济发展的核心前沿，未来潜力不可限量；交通优势：农业动路、龙湖南路、如意东路等纵横交错，交通便利；生态环境：紧邻如意河和昆丽河，收藏CBD最美丽的风景；周边配套：配套齐全，教育、医院、娱乐等各种生活配套齐全规划优势：以人为本，尊重自然，细微关怀的设计理念；建筑优势：观景大宅，每户均可欣赏CBD景观，居住舒适；S—优势Strengths

区域优势：位于CBD核心区，郑州经济发展的核心前沿，未来潜力W—劣势本项目位于龙湖南路和如意东路的交叉口，由于这两条路为交通主干道，噪音比较噪杂;开发商品牌知名度较低Weaknesses

W—劣势本项目位于龙湖南路和如意东路的交叉口，由于这两条路为Opportunities

O—机会道路交通修建：农业东路即将打通，届时多条交通主干道连接四方；CBD土地稀缺：多年的大力开发，CBD区域已几无土地可以开发，土地资源极其稀缺，本项目土地将有更大的溢价价值；OpportunitiesO—机会道路交通修建：农业东Threats

T—威胁CBD副中心区域即将开发，届时不仅将释放大量的土地，而且还会成为郑州开发的热点区域，对本项目有一定的冲击ThreatsT—威胁CBD副中心区域即将开发，届时SWOT交叉分析区域交通水景配套规划建筑稀缺开发知名度低环境噪杂CBD副中心即将开建优势/机会劣势/威胁通过swot交叉分析，区域优势、水景资源是本项目最大的核心优势SWOT交叉分析区域开发知名度低优势/机会劣势/威胁通过sw本项目依靠CBD，收藏两大水景资源在郑州富人区精心打造水岸名居必将得到消费者的青睐结论：郑州CBD·何人居之？本项目依靠CBD，收藏两大水景资源结论：郑州CBD·何人居之三审客有的放矢准确定位。深入调研与洞察本土文化特性，准确掌握目标客户的消费行为特征与消费心理特征，调研为据，全程把握三审客有的放矢准确定位。客群定义客群定义1、主力客群CEO阶层：在金水区、CBD办公的私营企业主或生意人，认可区域，为便于工作或犒赏家人而在此置业。地市BOSS：地市私营企业老板阶层，在郑州做生意，为孩子上学或方便工作需求在此置业，已成为郑东新区豪宅的主力军之一。2、辅助客群公务员阶层：政府官员（处级以上干部）、企事业单位公务员、医生（如省人民医院主治医生）等。全市范围内（金水区外）客群：市区向往郑东新区环境的实力客群。目标客户群体来源1、主力客群目标客户群体来源目标客户群体年龄层次本项目面对的买家以中青年买家为主，即35—50岁年龄段的买家。同时也不排除买家有年轻化的趋势，即35岁以下的买家。目标客户群体年龄层次本项目面对的买家以中青年买家为主，即35目标客户群体购买行为居住：与居住者身份享匹配的家，是一种荣耀和尊崇。教育：为了孩子的学习而选择购买本项目。投资：在大环境不明朗的前提下，房产是最稳定、最具投资价值、最保值的投资品，尤其是本案这样高品质的豪宅。收藏：N次置业者，买房子不是为了居住或单纯投资，而是像收藏古董一样，看到好的房子就有购买的冲动。目标客户群体购买行为居住：与居住者身份享匹配的家，是一种荣耀目标客户群体需求特征ø

地段和价格是首要考虑的条件ø

尊贵身份的体现ø

物业以自住为主ø

二次或二次以上置业者，首次置业者比例较低ø

较为注重幼儿园、小学和初中等基础教育的综合质素ø

对居住环境要求高，注重邻里间的沟通ø

事业进取心较强ø

容易接受新观念、新事物目标客户群体需求特征ø

地段和价格是首要考虑的条目标客户群体心理特征生理和心理都处于内敛勃发的阶段60年到70年代出生的人群，是改革开放浪潮中佼佼者，中国经济的操纵者，是区域行业的领袖或骨干，已到达与事业的成熟与巅峰阶段。思想开放，内心厚重，视野开阔。目标客户群体心理特征生理和心理都处于内敛勃发的阶段他们不事张扬，生活自然、从容、随意不会象小富阶层那样招摇过市也不会象守财奴那样谨慎刻薄他们有足够的物质基础来构建精神堡垒注重思想与精神的提纯与升华，引领事业攀升与稳固发展追寻能够满足与子女、父母几代同堂，享受舒适生活在他们周围，形成了一定的“小圈子”形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相当，趣味相投看重生活圈子素质他们不事张扬，生活自然、从容、随意客群素描客群素描他是一位勤奋与聪明的人他具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖他看重权利的影响他看重声誉社交中,他不随意变化圈子社交中,他不随意表达态度他喜欢真实的故事他们以男性为多他们注重家庭安全他们经常出人意料地冒险他们关心宏观经济他们都有不同的后盾他们具有国际化的视野他们即向往城市的繁华，又渴望有宁静的田园生活

他们是一个在社会拥有一定经济实力的人他是一位勤奋与聪明的人他们是一个在社会拥有一定经济实力的人他看重民生他看重人性他有很多圈子他善于表达观点他注重公众形象他身兼数职他喜欢创新他固执感恩他敏感善良他们在社会有一定声誉的人他看重民生他们在社会有一定声誉的人他们被视为社会的城市新贵阶层他们被视为社会的城市新贵阶层城市新贵阶层渴望舒适的生活品质又渴望与城市中心相融合的主流人群我们如何告知如何诉求触动他们心灵的味蕾？结论：城市新贵阶层结论：整合资源提炼异点。整合一切优势推广资源，提炼和组建“高格调定位”的独特推广价值体系，使项目具备蕴涵强烈消费诱因的鲜明属性。四定案整合资源提炼异点。四定案挖·掘挖掘的过程是再创造在某种程度上挖掘的意义大于“物质的存在性”

挖掘是超越时空的关联想象产品在挖掘中得以生长…发现价值挖·掘挖掘的过程是再创造发现价值核心战略梳理区域价值—CBD核心区，无可复制的稀缺地段CBD最后的一块风水宝地，无可复制的黄金区位，尊居郑州富人圈，稀缺价值不可估量。核心战略梳理区域价值—CBD核心区，无可复制的稀缺地段CBD位于CBD如意河合昆丽河的交汇处，收藏两大水景资源，以水二筑，傍水而居，CBD唯一的水景名宅。核心战略梳理生态价值—收藏CBD两大水岸风景线位于CBD如意河合昆丽河的交汇处，收藏两大水景资源，以水二筑龙湖南路、如意东路贯穿东南西北农业东路的打通，本项目可以瞬间抵达各个区域，快捷顺畅。核心战略梳理交通价值—立体交通网络，通达四方龙湖南路、如意东路贯穿东南西北核心战略梳理交通价值—立体交通核心战略梳理配套价值—快意享受城市便利教育、金融、医院、娱乐场所、商业……各种生活和商务配套设施，一应俱全核心战略梳理配套价值—快意享受城市便利教育、金融、医院、娱乐核心战略梳理建筑价值—人本主义规划理念项目从设计之初便注重人本主义理念，生态社区，疏密得当；60—90㎡左右舒适两房、100、140㎡雅致三房，彰显主人气度不凡核心战略梳理建筑价值—人本主义规划理念项目从设计之初便注重人总之，无论从地缘价值、自然景观、还是规划、建筑、户型、景观、物业、服务、科技、建材、细节，从理念到尺度，从思想到规格，从软件到硬件，本项目都是城市新贵阶层在CBD区域内不可复制的水岸居所。总之，无论从地缘价值、自然景观、还是规划、建筑、户型、景观、项目定位CBD·城市新贵阶层·双水岸·观景名居

项目定位CBD·城市新贵阶层·双水岸·观景名居SLOGAN私享CBD水生活SLOGAN私享CBD水生活平面表现1平面表现1郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报CBD的水岸，正在流失……仅少数人可以拥有在城市的核心，河是最稀贵的城市风景。归梦河畔，拥享如意河、昆丽河之繁华盛景，是仅少数人可能拥有的权力，在CBD拥有水岸生活的奢望，让正在流失的水岸，更显金贵。2009，宏光蓝水岸，传承经典，绝版收藏CBD水岸生活。CBD的水岸，正在流失……郑州宏光蓝水湾推广策略提报滨河、揽胜。CBD内外皆风景即使以“水域靓城”著称的郑东CBD，滨河的房子依然稀缺。收藏如意河、昆丽河之繁华盛景，奢享世界级大师规划锦绣园林，内外臻藏风景，远阔视野，礼遇CBD智慧人生。2009，宏光蓝水岸，内品外鉴，盛载CBD百年风景。滨河、揽胜。郑州宏光蓝水湾推广策略提报动静随心，张弛有道。方能收放自如领御CBD.即使在CBD天赋尊荣之地，亦不放弃高人一筹的判断力与鉴赏力。动则睿智显达，出于繁华心更奢华；静则巧拙于心，收纳世界级双水岸之美，真正张驰有道，内敛淡定从容。2009，宏光蓝水岸，因稀而贵，领御CBD。动静随心，张弛有道。平面表现2平面表现2郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报赏东西、观南北，绝版双水岸名居就在CBD在家门口，揽景东西、南北两条运河，繁华簇拥郑东CBD千亿契机，生态寡占“水域靓城”未来前景，中原罕见高尚居住版图大势已成，世界级水岸生活，犒赏人生，诚意巨献，以少数人占有多数人的资源，藏以珍稀，“居”以传世。赏东西、观南北，绝版双水岸名居就在CBD郑州宏光蓝水湾推广策略提报鉴繁华，品水韵，绝版双水岸名居就在CBDCBD，世界最繁华区域；运河畔，城市最珍稀资源。踞守郑东CBD核心领域，繁华扑朔迷离，便利无所不至，兼备东西、南北运河之丰沛盛景，世界级罕见双水岸豪宅，因稀而贵，足以匹配居高不下的贵族气质，犒赏智者人生。2009，宏光蓝水岸，传承经典，收藏•绝版•双水岸生活。鉴繁华，品水韵，绝版双水岸名居就在CBD郑州宏光蓝水湾推广策略提报享天时、得地利，绝版双水岸名居就在CBD郑东CBD千亿崛起，农业路贯通、南北运河连通在即，高端楼盘纷纷扎堆，层峰人士竞相入主，宜居氛围醇熟再升，历经时间沉淀的传世之作，占尽天时、地利、人和，描画水岸人居真谛，一切超乎想象，尊崇收藏，珍席莅世。享天时、得地利，绝版双水岸名居就在CBD平面表现3平面表现3郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报六谋路组合推广辩证实施。以概念营销营造项目品牌，以事件营销催熟消费市场，以活动营销实现人气效应，以品质营销打造项目核心竞争力。六谋路组合推广辩证实施。整合营销，有效行销，聚焦推广1、整合营销，有效行销，多种渠道全面组合：明线上以户外、候车亭、报广等大众媒体挖掘新客户，树立品牌形象；暗线上以各种圈层活动挖掘客户，全年围绕“新贵阶层、品位生活”活动主线展开；通过行销手段，在东区主要中高档社区和市中心大型商场（丹尼斯、大商新玛特）等地点主动寻找客户，占领目标客群经常出没的终端场所；在市中心繁华地段、广场等设立临时接待处，拦截部分客源；2、聚焦推广，快速占领市场项目入市阶段短时间内集中造势，形成阶段垄断，迅速引爆市场；整体推广战略整合营销，有效行销，聚焦推广1、整合营销，有效行销，多种渠道事件营销、论坛炒作，品牌教育1、事件营销、炒作，迅速引起轰动效应：在项目入市前期，启动全城寻找“城市新贵”活动，短时间内引起轰动效应；2、论坛炒作，引起社会和客户的强烈关注：通过举办“CBD水岸人居”高峰论坛，邀请业界名流人士和专家学者参加，通过他们的影响力，吸引媒体和广大客户的关注；整体推广战略事件营销、论坛炒作，品牌教育1、事件营销、炒作，迅速引起轰动各种活动互动，案场氛围引导，销售政策激励整体推广战略1、各种活动互动，有效锁定目标客户：利用产品说明会有效快速传播项目信息和开发商品牌实力；利用主题文化节和红酒品鉴会等形式突出项目亮点，吸引客户；2、案场氛围引导：案场包装，销售说辞应与项目阶段性推广重点相统一；销售中心设置酒吧，利用酒吧气氛增加现场氛围，同时通过酒吧体现项目格调生活；3、销售政策激励：促销政策的实施，利用实际利益点回馈打动和刺激客户落定；主要是利用建业老业主口碑效应迅速带动项目销售；销售政策的确定，各个阶段推售重点和各个物业的奖励机制和提升比例，以销售激励政策鼓励销售员全方位、主动推售难售物业；各种活动互动，案场氛围引导，销售政策激励整体推广战略1、各种企业品牌传播区位地缘传播项目传播项目整合品牌传播策略项目整合传播的三大必须层面整体推广策略企业品牌传播区位地缘传播项目传播项目整合品牌项目整合传播的三项目推广阶段划分项目形象树立期项目前期准备及预热期项目认筹及开盘热销期项目持续销售期项目推广阶段划分项目形象项目前期项目认筹项目持续第一阶段：前期准备及预热期第一阶段：前期准备及预热期项目内容阶段重点快速传播项目入市信息，树立项目品牌形象，为项目正式入市奠定基础；销售任务前期蓄客，积累人气,住宅客户登记。价格策略此阶段不公开价格，给市场一种期待推广策略利用区域炒作、悬念广告吸引客户关注；推广主题1、CBD双水岸生活，为领秀CBD而来！其它配合工程进度有序推进销售人员培训第一阶段：前期准备及预热期项目内容阶段重点快速传播项目入市信息，树立项目品牌形象，为项推广动作：软文炒作，提升区域价值，建立品牌：以整个区域全面改造为契机，迅速提升项目高端形象；悬念出街，吸引客户广泛关注：项目导入期以概念性广告吸引客户关注；结合售楼部开放，以一个独特的CBD特双水岸生活特区吸引客户关注；销售动作：现场保留意向客户联系方式，统计意向户型、意向楼层；以认购优惠条件促进客户认购。项目阶段推广策略推广动作：项目阶段推广策略户外擎天柱工地围档报纸硬广现场包装售楼处软文指示牌项目阶段推广手段户外擎天柱工地围档报纸硬广现场包装售楼处软文指示牌项目阶段推现场包装——售楼处售楼处是项目的形象窗口，也是项目给客户的第一印象，售楼处的形象在某种程度上决定项目在客户心目中的形象。售楼处在销售环节中是至关重要的，尤其是期房阶段，几乎全部的销售环节都要在此完成。售楼处形象包括室外和室内两大部分。现场包装——售楼处售楼处是项目的形象窗口，也是项目给客户的第现场包装——售楼处室内1.装修和配饰的搭配风格一致，注重细节，通过现代主题的包装与装饰，提升项目文化品味；2.售楼处的内外环境进行整体设计，通过空间变化和的绿植、小品的搭配，给客户环境优美的印象；3、项目要树立的是“新贵阶层，品味生活”的形象，因此售楼处的氛围要有品质、富有生活情趣，易于让客户久留；但整体风格不能过于豪华，容易让客户产生距离感；4、功能区域（接待区、儿童活动区、视听区、模型展示区、洽谈区、公共签约区、VIP签约区、样板展示区）布置合理，保证动线畅通。现场包装——售楼处室内1.装修和配饰的搭配风格一致，注重细第一阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心、郑东CBD核心区宏光蓝水岸，为领秀CBD而来！工地围挡项目现场宏光蓝水岸，为领秀CBD而来！CBD双水岸观景名宅，稀缺面市网站商都房产网广告条宏光蓝水岸，为领秀CBD而来！软文炒作大河报整版以企业品牌开发战略与区域改造结合活动寻找城市新贵活动销售物料纸杯、折页、单页等第一阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心、郑第二阶段：项目形象树立期第二阶段：项目形象树立期项目内容阶段重点迅速引爆项目，提升知名度，占据区域领导地位，为认筹、开盘蓄客销售任务前期蓄客，积累人气，住宅客户客户排号。价格策略此阶段不公开价格，但可结合市场情况透露一些信息，防止客户流失推广策略利用集中推广、活动营销吸引客户关注；主动营销寻找客户；推广主题1、CBD的水岸正在流失，仅少数人可能拥有2、滨河、揽胜，内外皆风景其它配合工程进度有序推进销售人员培训第二阶段：项目形象树立期项目内容阶段重点迅速引爆项目，提升知名度，占据区域领导地位，推广动作线上报纸、户外等大众媒体强推：阶段性形成视觉垄断，快速树立项目形象；通过前期的积累，让市场对项目产生强烈的期待，在开盘前以一种空前的形式引爆市场，利用立体的媒体攻势迅速建立项目市场龙头地位；线下以活动积累客户：以不同形式的活动吸引客户关注，传播项目信息；销售动作现场配合，不断传递升值信号，刺激业务员和客户达成意向，为形成项目开盘即热销做好充分的准备。项目阶段推广策略推广动作项目阶段推广策略户外擎天柱开盘前预热活动报纸硬广活动指示牌其它网络广告杂志广告项目阶段推广手段户外擎天柱开盘前预热活动报纸硬广活动指示牌其它网络广告杂志广公关活动活动一：后现代主义建筑装置艺术展：地点：项目现场内容：联合艺术学院和画展商，举办中原首届“后现代主义建筑装置艺术展”，以独特的装置艺术吸引客户的关注；公关活动郑州宏光蓝水湾推广策略提报公关活动：活动二：香奈儿夏季新款服装发布会及波普艺术展：地点：项目现场内容：联合香奈儿品牌服装代理商，借助它们举办的新款服装发布会，利用香奈儿的国际影响力，充分展示后现代主义波普艺术的魅力，从而快速树立项目高端形象和品质；公关活动：郑州宏光蓝水湾推广策略提报第二阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心、郑东CBD核心区1、CBD的水岸正在流失，仅少数人可能拥有工地围挡项目现场1、CBD的水岸正在流失，仅少数人可能拥有2、滨河、揽胜，CBD内外皆风景3、CBD双水岸观景名居网站商都房产网广告条报纸广告大河报A版整版1、CBD的水岸正在流失，仅少数人可能拥有2、滨河、揽胜，CBD内外皆风景DM直投机场、GOLF球场、高端商场、高档娱乐场所、高档汽车4S店CBD的水岸正在流失，仅少数人可能拥有活动装置艺术展、波普艺术展第二阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心、郑第三阶段：项目认筹及开盘热销期第三阶段：项目认筹及开盘热销期项目内容阶段重点项目认筹开始，为开盘蓄客，项目核心价值深入阐述，刺激并加速准客户购买决策，吸引新客流销售任务住宅/认筹开始，前期客户转入，保证项目开盘实现销售目标。价格策略公开价格推广策略利用线上推广和营销活动以及针对性布点锁定客户推广主题宏光蓝水岸盛大公开，恭迎品鉴！其它配合工程进度有序推进样板间开放第三阶段：项目认筹及开盘热销期项目内容阶段重点项目认筹开始，为开盘蓄客，项目核心价值深入阐推广动作通过整合营销手段，强力推广，吸引客户认筹，并为开盘积累充足客源。此阶段概念落地，线上开始以项目核心价值点传播为主，深入解析项目产品特性销售动作对项目的整盘价值进行深入诠释，加深市场印象；通过户外画面更新结合软文的报道吸引新客流；现场推出VIP置业卡，提供增值服务吸引新老客户；加强奖励制度，现场促销活动营造现场人气不断。项目阶段推广策略推广动作项目阶段推广策略户外擎天柱候车亭广告道旗开盘活动促销活动客户联谊报纸硬广活动其它DM直投手机短信网络广告项目阶段推广手段夹报户外擎天柱候车亭广告道旗开盘活动报纸硬广活动其它DM直投手机【公关运动】公关活动：宏光蓝水岸慈善基金酒会——形象运动极致人生体验之旅启动仪式宏光蓝水岸慈善基金酒会活动目的：迅速树立项目的知名度活动地点：中州国际假日酒店活动构想：与世界知名红酒酒庄家族进行合作，邀请以家庭或个人为单位的目标客群参加，届时现场安排讲酒、品酒内容，并同时安排丰富的表演活动，并将围绕救助地震灾区家庭、失学儿童等主题展开现场家庭慈善募捐。【公关运动】公关活动：宏光蓝水岸慈善基金酒会——形象运动郑州宏光蓝水湾推广策略提报

顶级的物业品牌理应匹配顶级的红酒品牌

（以下推荐排名分先后）合作方建议合作方建议拉菲酒庄家族

在世界上各国各地，各门各派的酒王中，最出名的酒王应算是法国波尔多菩依乐村的拉菲庄了。拉菲酒庄是由一名姓拉菲（Lafite）的贵族创园于1354年，在十四世纪已相当有名气。到了1675年她由当时世界的酒业一号人物希刚公爵（J.D.Segur）购得。希刚当时在酒界叱咤风云，他同时拥有顶级的历史名庄拉图（ChateauLatour）、武当王（ChateauMouton）和凯龙世家（ChateauCalon-Segur）。法王路易十四曾说希刚家族可能是法国最富有的家族。在十七世纪，法国基本上是布根地（Burgundy）酒的天下。而当时上流社会的著名“交际花”法王路易十五的情妇庞巴迪却对拉菲情有独钟。令拉菲往往成为凡尔赛宫贵族们的杯中佳物。1868年詹姆士·罗富齐爵士在公开拍卖会上以天价四百四十万法郎中标购得。该家族拥有拉菲庄一直至今，而且一直能把拉菲庄的质量和世界顶级葡萄酒的声誉维持至今。拉菲酒庄家族玛歌酒庄家族创建于15世纪。这里曾经是英格兰国王爱德华三世的豪宅，也是吉耶纳（Guyenne）地区最宏伟坚固的城堡之一。几个世纪以来，这里几易其主。1804年，LaColonilla侯爵来到这里，将古老的哥特式住宅夷为平地，修建了今天我们看到的城堡。1977年，LauraAndréMentzelopoulos夫妇买下城堡，斥巨资兴建葡萄园并购买酿酒用具。EmilePeynaud作为顾问留在这里监督酿酒过程。当时的评论认为，要等很长时间，这些改善的设施才能让这里的葡萄酒香飘万里。但1978年酿出的第一瓶葡萄酒就让人见识了玛歌酒庄的伟大。玛歌酒庄家族第三阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心，郑东CBD核心区项目开大开盘享受极致人生，享受CBD双水岸生活工地围挡项目现场1、享受极致人生，享受CBD双水岸生活2、产品特征描述网站商都房产网广告条项目盛大开盘享受极致人生，享受CBD双水岸生活报纸广告大河报A版整版项目盛大开盘享受极致人生，享受CBD双水岸生活DM直投机场、GOLF球场、高端商场、高档娱乐场所、高档汽车4S店项目盛大开盘享受极致人生，享受CBD双水岸生活短信项目盛大开盘活动项目开盘活动、慈善酒会第三阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心，郑第阶段：项目持续销售期第阶段：项目持续销售期项目内容阶段重点借助项目开盘热销态势以及客户答谢会的手段，实现项目快速顺利消化价格策略在保证整体均价达到的情况下，注重各种产品及户型之间的价格调整，利用价格差吸引客户推广策略利用优惠政策和老带新等手段吸引客户快速下定；推广主题“1+1置业计划”引爆CBD置业狂潮其它配合工程进度有序推进第四阶段：项目持续销售期项目内容阶段重点借助项目开盘热销态势以及客户答谢会的手段，实推广动作利用新一轮的媒体攻势将项目核心价值予以充分诠释，确立东区首席文化格调社区高端形象，在郑州产生强烈的影响，同时借以市场口碑传播吸引更多的客户，支撑项目价格的稳步提升；销售动作现场实行现场销奖政策，刺激销售成交。不间断地举办以维护老客户、促进以老带新的促销活动。项目阶段推广策略推广动作项目阶段推广策略户外擎天柱促销活动活动老客户带新客户奖励活动其它网络广告手机短信广告项目阶段推广手段DM直投户外擎天柱促销活动活动老客户带新客其它网络广告手机短信广告项第四阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心，郑东CBD核心区“1+1置业计划”引爆CBD置业狂潮网站商都房产网广告条1、“1+1置业计划”引爆CBD置业狂潮DM机场、GOLF球场、高端商场、高档娱乐场所、高档汽车4S店1、“1+1置业计划”引爆CBD置业狂潮短信1、“1+1置业计划”引爆CBD置业狂潮活动不定期系列高端文化活动第四阶段：推广渠道组合投放媒体投放位置主要内容户外市中心，郑公关活动：不定期系列高端文化活动活动构想：围绕高端人士的兴趣、爱好，举办参与感极强的现场讲座活动。话题发想：经济：郎咸平话理财文化：易中天读城记艺术：陈凯歌谈戏剧佛学：释永信论禅道公关活动：不定期系列高端文化活动AdvancedRealEstateConsultantAdvertisingandMarketingConsultantOrganizationTHANKSAdvancedRealEstateConsultan宏光·蓝水湾推广策略提报2009年8月宏光·蓝水湾推广策略提报2009年8月一悟市二观己三审客四定案五谋路一悟市一悟市预测未来把握市场。通过对郑州城市消费潜力的科学预测、对房地产市场的准确把握以及对利好的缜密分析，来确定项目的战略推广方向。一悟市预测未来把握市场。09上半年郑州市场分析商品房销售情况统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售额（亿）1月399839.47426416.832月568456.38446725.183月1071099.1445744.174月993297474646.045月982093.79502847.166月10273101.13512651.83合计50417486.874749231.2109上半年郑州市场分析商品房销售情况统计月份销售套数销售面积上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续上升，增幅近900元/平米，平均每月上调160元/平米，但增长幅度成递减趋势。

上半年郑州市商品房经历了由快速增长到平稳销售，销售均价也连续郑州市住宅销售统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/㎡）销售额（亿）1月350132.89390812.852月514245.22435519.73月984084.35427036.024月922885.55442537.865月905480.09477338.236月915180.84465237.6合计45916408.944456182.26郑州市住宅销售统计月份销售套数销售面积（万㎡）销售均价（元/商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，3-6月均在9000套以上，价格上涨745元/平米，月均涨幅达150元/平米。住宅占商品房总体销售套数的90%，销售额占总体的80%。

商品住宅的销售量与商品房增长一致，月均销售套数7666套，32009年1—6月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87万平方米，相比2008年商品房销售面积同期增长59.40%。与此同时，2009年1—6月份，郑州市房地产市场预售商品房259.85万平方米，同比下降30.46%。上半年刚性需求得到极大的释放。5万套的消化量去化了2008年库存，大大缓解了市场空置压力和开发商资金需求。上半年市场形势仍得益于政府政策助推。09年1-6月郑州市场小结2009年1—6月份，郑州房地产市场共销售商品房486.87经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资性需求在下半年将逐渐增多，市场需求发生改变；下半年销售均价继续保持适度上涨趋势，涨幅将趋于平稳；上半年市场销售约500万平米，7月份市场销售形势保持上半年持续热销态势，按照以往的销售规律，金九银十的销售高潮的到来，下半年将会继续延续上半年的良好态势，下半年预计销售量会持平；下半年市场供应量会大幅增加，新项目陆续入市，上半年的市场供应量，预计下半年开工量500万平米以上。09年下半年郑州市场预测经历09年上半年改善性需求的逐步释放，改善性需求和投资性1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆；2、下半年市场将延续上半年的市场行情，但价格增长将有所放缓；结论：1、郑州房地产住宅市场刚性需求得到释放，销售火爆；结论：区域前景解析郑东新区前景广阔河南省重点建设项目、规划面积150平方公里；

CBD、龙湖南区、商住物流区为先期建设重点，占地面积约33平方公里；确定发展金融服务业为龙头的现代服务业、现阶段发展以物流、会展为主。区域前景解析郑东新区前景广阔郑东CBD，区域价值不断提升“三年出规模，五年出形象”，政府单位和开发商的齐力进驻，一个国际化的CBD初现端倪；商务配套和居住配套日趋完善，价值不断提升：随着政府部门和知名企业的进入，以及会展经济的发展，郑东CBD得到众多的经营者和投资者的青睐。土地价值日益稀缺：CBD区域已基本开发完毕，土地价值日益凸显郑东CBD，区域价值不断提升区域典型个案扫描——温哥华广场案名温哥华广场工地位置金水路与黄河路交汇处发展商枫华（郑州）置业有限公司策划推广基地面积300亩建筑设计深圳筑博工程设计总建面积30万容积率山庄1.6规划户数553交房日期一期2009.5.3（延期）面积范围90-260㎡调查日期主力面积250-260㎡工程进度准现房物业管理机构加拿大克莱斯克管理公司&龙城物业绿化率35%价格范围7000-10000元/㎡售出户数404平均单价8863.95元/㎡销售率73.1%总价范围80-300万车位配比接近1：1，525个主力总值200万车位价格购房优惠前期认筹8万抵10万物业费0.78推盘情况※一期2007年11月份开盘,开盘均价约7000元/㎡，去化速度比较稳定。※二期08年5月开盘，成交50多套。※当前销售均价约10000元/㎡。利多点※绝版地段：郑东新区龙湖南区※英伦贵族都铎建筑风格※利空点※位于临街部分过多。※区域典型个案扫描——温哥华广场案名温哥华广场工地位置金水区域典型个案扫描——联盟新城案名建业·联盟新城·白夜北欧工地位置郑东新区农业东路88号发展商郑州联盟新城置业广告广州均城基地面积800亩建筑设计黑川纪章建筑/总建筑面积80万容积率四期白夜北欧1.2规划户数888户交房日期面积范围90-330㎡调查日期主力面积210-260㎡工程进度现房物业管理机构建业物业管理有限公司绿化率60%价格范围8700元/㎡售出户数830套平均单价8700元/㎡销售率93.5%总价范围80-300元车位配比1：1产品形态分析别墅、多层、洋房车位价格推盘情况一期2004年8月开盘，均价4300元/㎡；二期2005年11月开盘，均价5900元/㎡三期2007年9月开盘，均价8000元/㎡；四期2008年6月开盘，均价8700元/㎡开发商背景由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等一批在中国房地产市场极具影响力的主流房地产企业共同发起，是一个开放性的行业策略联盟。利多点※中国首席：2008国际住宅博览会示范作品。

※中国首个：深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都等12家企业联手打造的中国连锁地产品牌的开山力作。

※大师作品：“建筑界的诺贝尔”黑川纪章登顶之作。

※八大院落：传承皇族高尚气度，一般阶层无法企及的亚洲贵族群落。

※四进府邸：公共、半公共、半私密、私密，四级空间过渡，逐层享受。

※“总统套房”礼遇：3.6米层高，复式层高6.4米，面宽25米，超大面积铺张，非上层人物，无法领悟。

※私人会所：专设半地下私人会所空间，可用作窖藏、SPA、视听等功能。利空点区域典型个案扫描——联盟新城案名建业·联盟新城·白夜北欧工地区域典型个案扫描——绿城百合公寓案名绿城•百合公寓工地位置郑州市农业路与中州世纪景观大道交叉口东500发展商河南中州绿城置业投资有限公司策划推广Thinker智信基地面积497亩建筑设计浙江绿城建筑设计公司总建面积400000（M2）容积率1.52规划户数2200户/二期440套交房日期三期08年上半年交房面积范围89-365㎡调查日期主力面积3房（130-140）（M2）4房（160-170）（M2）工程进度物业管理机构浙江绿城物业管理有限公司绿化率32%价格范围6000-10000元/㎡售出户数还有少量大房平均单价均价8000元/㎡销售率约98%总价范围50余万-150余万车位配比1：1.1主力总值70-100万左右车位价格15万左右购房优惠一次性付款优惠1%，按揭不再优惠物业费多层0.8（RMB/M2/月），高层1.3（RMB/M2/月）利多点绿城品牌产品细节地段/口碑较好。多层为郑东乃至郑州的稀缺物业利空点注重细节，工程进度慢价格分析表三期户型配比开发商背景绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。历经12年的发展，绿城已辖有50多家成员企业，拥有员工约1300多人，房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、舟山、新昌、海宁、德清、上虞、淳安以及国内北京、上海、长沙、合肥、郑州、、青岛、乌鲁木齐等20多个城市。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。时间价格开盘时3400元/㎡第一次变动4500元/㎡第二次变动5000元/㎡现在8000元/㎡二房110-13032套12%三房130-150118套42%四房130-19070套25%复式170-25058套21%区域典型个案扫描——绿城百合公寓案名绿城•百合公寓工地位置郑案名顺驰中央特区工地位置郑东新区中央大道发展商顺驰地产景观规划美国EDSA基地面积649亩建筑设计深圳华汇总建筑面积700000（M2）容积率1.96规划户数1227户交房日期二期2009年底。面积范围106-282㎡调查日期主力面积140㎡左右工程进度物业管理机构顺驰物管绿化率50%价格范围5300-6800元/㎡售出户数1098平均单价均价6000元/㎡销售率90℅总价范围50余万-120余万车位配比1：1主力总值60-90万左右车位价格购房优惠一次性付款优惠1%，按揭不再优惠物业管理费1.3（RMB/M2/月）利多点※首创电梯直接入户＋入户空中花园※首推玻璃材质酒店式大堂※强推60米宽，1000米长中央休闲林荫景观大道、800米长中央水系利空点地理位置相对较为偏僻。对外宣传推广阶段性不强。销售进度有些慢。价格分析表二期户型配比三房130-15081套81%复式170-1905套5%复式190-2101套1%复式210-25013套13%区域典型个案扫描——顺驰中央特区案名顺驰中央特区工地位置郑东新区中央大道发展商顺驰地产景项目位置金水东路与中州大道交汇处东500米开发商郑州中凯置业有限公司整合推广主语机构网络支持聊宅网项目占地60667.4㎡总建面123154㎡容积率2．03总户数280户二期开盘日期07年11月交房日期08年12月销售价格高层5000元/平米多层6000元/平米户型47-65㎡二期70-180平米，主打三房工程进度一期封顶建筑类型框架多层高层精品商业街整体空间布局由南向北依次梯度增高物业费多层0.8元/平每月高层1.36元/平每月项目卖点超低密度、超高绿化、百米楼间距、双气社区项目定位高品质的纯住宅区销售案例建筑面积47。41平米，单价5128元/平米区域典型个案扫描——中凯华府项目位置金水东路与中州大道交汇处东500米开发商郑州中凯置业区域内重点竞争楼盘概况项目名称开发商规模建筑类别均价主力户型温哥华广场枫华置业建筑面积50万㎡占地面积300亩别墅、商业、花园洋房约10000元/㎡250-260㎡建业联盟新城建业建筑面积80万㎡占地面积800亩别墅、写字楼8700元/㎡210-260㎡绿城百合公寓绿城建筑面积40万㎡占地面积497亩花园洋房8000元/㎡3房（130-140）（M2）4房（160-170）（M2）顺驰中央特区顺驰地产649亩，70万平米多层、小高层、高层6000元/㎡140㎡中凯华府中凯置业总建12万㎡，占地6万㎡多层、高层高层5000元/㎡多层6000元/㎡47-65㎡二期70-180平米，主打三房区域内重点竞争楼盘概况项目名称开发商规模建筑类别均价主力户1、郑东新区已成功树立“中原富人区”的区域标签，郑东新区成为一种荣耀，一种身份的象征。2、市场去化速度稳定，该区域价值被高端人群认可，另一方面证明该区域豪宅市场尚存在很大市场需求。3、郑东CBD高端居住区已基本开发完毕，在售项目已进入清盘期，新开楼盘有限。4、本项目作为CBD富人区最后一块风水宝地，存在很大的市场机会和良好的客群基础。5、CBD区域内滨水社区稀缺结论：1、郑东新区已成功树立“中原富人区”的区域标签，郑东新区成为在一个机会和威胁并存的市场里在一块发展潜力巨大的土地上我们如何突围？在一个机会和威胁并存的市场里二观己整合资源提炼异点。整合一切优势推广资源，提炼和组建“高格调定位”的独特推广价值体系，使项目具备蕴涵强烈消费诱因的鲜明属性。二观己整合资源提炼异点。蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾效果图蓝水湾区位图蓝水湾区位图蓝水湾房源分布图蓝水湾房源分布图本案表象关键词CBD稀缺——CBD区最后的风水宝地，稀缺产品水景生态——位于如意河合昆丽河的交汇处，收藏CBD最美丽的水景资源。周全配套——周边医院、学校、银行等完美配套环伺，纯生活高尚社区。富人区——位于中央居住区，周边已形成郑州的富人区，居住在此已成为身份的象征本案表象关键词CBD稀缺区域优势：位于CBD核心区，郑州经济发展的核心前沿，未来潜力不可限量；交通优势：农业动路、龙湖南路、如意东路等纵横交错，交通便利；生态环境：紧邻如意河和昆丽河，收藏CBD最美丽的风景；周边配套：配套齐全，教育、医院、娱乐等各种生活配套齐全规划优势：以人为本，尊重自然，细微关怀的设计理念；建筑优势：观景大宅，每户均可欣赏CBD景观，居住舒适；S—优势Strengths

区域优势：位于CBD核心区，郑州经济发展的核心前沿，未来潜力W—劣势本项目位于龙湖南路和如意东路的交叉口，由于这两条路为交通主干道，噪音比较噪杂;开发商品牌知名度较低Weaknesses

W—劣势本项目位于龙湖南路和如意东路的交叉口，由于这两条路为Opportunities

O—机会道路交通修建：农业东路即将打通，届时多条交通主干道连接四方；CBD土地稀缺：多年的大力开发，CBD区域已几无土地可以开发，土地资源极其稀缺，本项目土地将有更大的溢价价值；OpportunitiesO—机会道路交通修建：农业东Threats

T—威胁CBD副中心区域即将开发，届时不仅将释放大量的土地，而且还会成为郑州开发的热点区域，对本项目有一定的冲击ThreatsT—威胁CBD副中心区域即将开发，届时SWOT交叉分析区域交通水景配套规划建筑稀缺开发知名度低环境噪杂CBD副中心即将开建优势/机会劣势/威胁通过swot交叉分析，区域优势、水景资源是本项目最大的核心优势SWOT交叉分析区域开发知名度低优势/机会劣势/威胁通过sw本项目依靠CBD，收藏两大水景资源在郑州富人区精心打造水岸名居必将得到消费者的青睐结论：郑州CBD·何人居之？本项目依靠CBD，收藏两大水景资源结论：郑州CBD·何人居之三审客有的放矢准确定位。深入调研与洞察本土文化特性，准确掌握目标客户的消费行为特征与消费心理特征，调研为据，全程把握三审客有的放矢准确定位。客群定义客群定义1、主力客群CEO阶层：在金水区、CBD办公的私营企业主或生意人，认可区域，为便于工作或犒赏家人而在此置业。地市BOSS：地市私营企业老板阶层，在郑州做生意，为孩子上学或方便工作需求在此置业，已成为郑东新区豪宅的主力军之一。2、辅助客群公务员阶层：政府官员（处级以上干部）、企事业单位公务员、医生（如省人民医院主治医生）等。全市范围内（金水区外）客群：市区向往郑东新区环境的实力客群。目标客户群体来源1、主力客群目标客户群体来源目标客户群体年龄层次本项目面对的买家以中青年买家为主，即35—50岁年龄段的买家。同时也不排除买家有年轻化的趋势，即35岁以下的买家。目标客户群体年龄层次本项目面对的买家以中青年买家为主，即35目标客户群体购买行为居住：与居住者身份享匹配的家，是一种荣耀和尊崇。教育：为了孩子的学习而选择购买本项目。投资：在大环境不明朗的前提下，房产是最稳定、最具投资价值、最保值的投资品，尤其是本案这样高品质的豪宅。收藏：N次置业者，买房子不是为了居住或单纯投资，而是像收藏古董一样，看到好的房子就有购买的冲动。目标客户群体购买行为居住：与居住者身份享匹配的家，是一种荣耀目标客户群体需求特征ø

地段和价格是首要考虑的条件ø

尊贵身份的体现ø

物业以自住为主ø

二次或二次以上置业者，首次置业者比例较低ø

较为注重幼儿园、小学和初中等基础教育的综合质素ø

对居住环境要求高，注重邻里间的沟通ø

事业进取心较强ø

容易接受新观念、新事物目标客户群体需求特征ø

地段和价格是首要考虑的条目标客户群体心理特征生理和心理都处于内敛勃发的阶段60年到70年代出生的人群，是改革开放浪潮中佼佼者，中国经济的操纵者，是区域行业的领袖或骨干，已到达与事业的成熟与巅峰阶段。思想开放，内心厚重，视野开阔。目标客户群体心理特征生理和心理都处于内敛勃发的阶段他们不事张扬，生活自然、从容、随意不会象小富阶层那样招摇过市也不会象守财奴那样谨慎刻薄他们有足够的物质基础来构建精神堡垒注重思想与精神的提纯与升华，引领事业攀升与稳固发展追寻能够满足与子女、父母几代同堂，享受舒适生活在他们周围，形成了一定的“小圈子”形成了特殊的“圈子文化”交往者地位相当，趣味相投看重生活圈子素质他们不事张扬，生活自然、从容、随意客群素描客群素描他是一位勤奋与聪明的人他具有行业领袖的潜质或者已经是行业领袖他看重权利的影响他看重声誉社交中,他不随意变化圈子社交中,他不随意表达态度他喜欢真实的故事他们以男性为多他们注重家庭安全他们经常出人意料地冒险他们关心宏观经济他们都有不同的后盾他们具有国际化的视野他们即向往城市的繁华，又渴望有宁静的田园生活

他们是一个在社会拥有一定经济实力的人他是一位勤奋与聪明的人他们是一个在社会拥有一定经济实力的人他看重民生他看重人性他有很多圈子他善于表达观点他注重公众形象他身兼数职他喜欢创新他固执感恩他敏感善良他们在社会有一定声誉的人他看重民生他们在社会有一定声誉的人他们被视为社会的城市新贵阶层他们被视为社会的城市新贵阶层城市新贵阶层渴望舒适的生活品质又渴望与城市中心相融合的主流人群我们如何告知如何诉求触动他们心灵的味蕾？结论：城市新贵阶层结论：整合资源提炼异点。整合一切优势推广资源，提炼和组建“高格调定位”的独特推广价值体系，使项目具备蕴涵强烈消费诱因的鲜明属性。四定案整合资源提炼异点。四定案挖·掘挖掘的过程是再创造在某种程度上挖掘的意义大于“物质的存在性”

挖掘是超越时空的关联想象产品在挖掘中得以生长…发现价值挖·掘挖掘的过程是再创造发现价值核心战略梳理区域价值—CBD核心区，无可复制的稀缺地段CBD最后的一块风水宝地，无可复制的黄金区位，尊居郑州富人圈，稀缺价值不可估量。核心战略梳理区域价值—CBD核心区，无可复制的稀缺地段CBD位于CBD如意河合昆丽河的交汇处，收藏两大水景资源，以水二筑，傍水而居，CBD唯一的水景名宅。核心战略梳理生态价值—收藏CBD两大水岸风景线位于CBD如意河合昆丽河的交汇处，收藏两大水景资源，以水二筑龙湖南路、如意东路贯穿东南西北农业东路的打通，本项目可以瞬间抵达各个区域，快捷顺畅。核心战略梳理交通价值—立体交通网络，通达四方龙湖南路、如意东路贯穿东南西北核心战略梳理交通价值—立体交通核心战略梳理配套价值—快意享受城市便利教育、金融、医院、娱乐场所、商业……各种生活和商务配套设施，一应俱全核心战略梳理配套价值—快意享受城市便利教育、金融、医院、娱乐核心战略梳理建筑价值—人本主义规划理念项目从设计之初便注重人本主义理念，生态社区，疏密得当；60—90㎡左右舒适两房、100、140㎡雅致三房，彰显主人气度不凡核心战略梳理建筑价值—人本主义规划理念项目从设计之初便注重人总之，无论从地缘价值、自然景观、还是规划、建筑、户型、景观、物业、服务、科技、建材、细节，从理念到尺度，从思想到规格，从软件到硬件，本项目都是城市新贵阶层在CBD区域内不可复制的水岸居所。总之，无论从地缘价值、自然景观、还是规划、建筑、户型、景观、项目定位CBD·城市新贵阶层·双水岸·观景名居

项目定位CBD·城市新贵阶层·双水岸·观景名居SLOGAN私享CBD水生活SLOGAN私享CBD水生活平面表现1平面表现1郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报郑州宏光蓝水湾推广策略提报