爱丁堡策略提案

“显尊贵，卖感觉，树品牌”

呈送：莱茵达置业提案：长城联合(深圳)广告日期：2003年5月15日英伦名苑二期整合推广提案对本次推广任务的理解是对一期成果的再提升和品牌再强化有效传达二期卖点，引发市场买家关注

为后期项目开发积累资源，打造口碑快打快收，使莱茵达和英伦名苑双赢双

向

刺

激速

战

速

决总体指导原则

战略思想形成主题策略制定四大战术制定前导分析长城地产推广五步第一步：看清“我”---自检前导分析产品竞争客户群结论：战略思想形成产品板块景观户型中庭气质配套一期交通要点：侨城西板块，华侨城与科技园之间自然，高尚，坡地山景，高尔夫等，大冲村的负面影响英伦名苑：纯英式；城市山谷：纯欧洲个性：优雅纯粹洋溢异域风情判断：板块竞争是市场格局，坚持与华侨城挂靠的策略新兴高尚板块，具一定知名度，仍继续宣扬板块个性以政府规划及图纸沙盘展示前景及社区与大冲村的明显区隔产品板块景观户型中庭气质配套一期交通要点：坡地山景，高尔夫等

判断：从产品本身及竞争环境来看，都只是一个卖点非战略性产品板块景观户型中庭气质配套一期交通要点：虽然近深南大道，但公交系统薄弱

判断：主力客户群是有车一族从产品看，定位是准确的无须提及，强调社区生活便利性即可产品板块景观户型中庭气质配套一期交通要点：140多套纯大户型前后入户大花园，弧形阳光房，大阳台，270度凸窗功能布局非常合理，朝向大多为南北向

判断：具战略性的核心优势，差异化的关键点之一极具攻击力感染力，而数量不多第一时间让客户知道，推动速战速决

产品品板块块景观观户型型中庭庭气质质配套套一期期交通通要点点：：环形形建建筑筑围围构构成成中中庭庭，，面面积积不不大大，，但但比比一一期期有有提提升升判断断：：不是是关关键键性性的的卖卖点点英伦伦名名苑苑的的成成功功不不是是靠靠大大园园林林产品品板块块景观观户型型中庭庭气质质配套套一期期交通通要点点：：泳池池，，会会所所，，超超市市等等判断断：：值得得一一说说的的卖卖点点，，生活活便便利利，，弥弥补补社社区区的的偏偏僻僻感感产品品板块块景观观户型型中庭庭气质质配套套一期期交通通要点点：：优雅雅，，宁宁静静，，纯纯粹粹纯英英式式，，纯纯大大户户高高尚尚生生活活圈圈子子，，没没大大社社区区的的混混杂杂令人人着着迷迷的的异异域域风风情情，，令令人人愉愉悦悦的的生生活活秩秩序序判断断：：差异异化化形形象象的的关关键键点点具感感染染力力的的战战略略攻攻击击点点二期期延延续续并并要要发发扬扬光光大大，，淋淋漓漓尽尽致致产品品板块块景观观户型型中庭庭气质质配套套一期期交通通要点点：：成功功销销售售，，良良好好的的品品牌牌形形象象积积累累一期期广广告告最最大大的的贡贡献献是是营营造造出出英英伦伦名名苑苑的的基基本本调调性性不足足之之处处是是对对产产品品的的优优势势充充分分利利用用发发挥挥最最大大的的杀杀伤伤力力（很很多多人人和和我我们们一一样样，，不不看看到到户户型型图图不不知知原原来来这这么么好好））浓郁郁的的小小资资情情调调诉诉求求具具一一定定感感染染力力，，但但有有时时难难免免流流于于自自我我本本位位与产产品品及及生生活活结结合合不不够够，，增增强强思思想想性性判断断：：延续续一一期期的的基基本本调调性性，，要要更更充充分分发发挥挥产产品品的的杀杀伤伤力力更紧紧密密整整合合产产品品、、生生活活、、客客户户三三大大要要素素，，超超越越小小资资情情调调用生生活活、、思思想想引引发发震震撼撼和和共共鸣鸣长城城地地产产推推广广五五步步第二二步步：：看看清清它它：：扫扫描描主要要竞竞争争深南南路路红树树东东方方世纪纪村村王王府府英伦伦名名苑苑阳光光带带波托托菲菲诺诺深南南路路红树树东东方方世纪纪村村王王府府英伦伦名名苑苑阳光光带带波托托菲菲诺诺判断断：：我们们在在户户型型及及价价格格上上具具绝绝对对优优势势给客客户户更更实实质质更更超超值值的的利利益益刺刺激激我们们社社区区小小些些，，但但更更优优雅雅纯纯粹粹我们们在在品品位位上上不不输输给给它它，，但但更更实实惠惠要点点：：全海海景景，，多多种种户户型型，，无无入入户户花花园园，，均均价价约约：：8300元元碧海云天的有有较大影响力力，但销售不不畅及克林顿顿事件、不计成本本的广告投入入亦有一定负负面影响，加加上广告诉求侧重重于空洞的形形象，有好大大喜功不切实实际之嫌判断：不是同一层面面的竞争，可可为我所用他不会抢我们们的客户，我我们却可能抢抢他们的客户户做好我们自已已的高品位形形象及传达产产品特色要点：超大型豪宅，，号称华南之之最超高价格，超超高格调，超超尖端形象，，超强影响力力号召力华侨城，湖，，优越区位，，意大利波托托菲诺概念售价约9000至18000不等深南路红树东方世纪村王府英伦名苑阳光带波托菲诺判断：我们在价格上上具绝对优势势我们的前后入入户花园及整整体户型仍具具明显优势我们社区小些些，但更优雅雅纯粹或许他更尊贵贵，但我们有有我们的品位位，且更超值值要点：世纪村的知名名度影响力广告诉求强调调空中高尔夫夫景观，尊贵贵感均价约：7800元，有有入户花园看高尔夫景观观的房子，西西晒严重深南路红树东方世纪村王府英伦名苑阳光带波托菲诺判断：我们在户型及及价格上具绝绝对优势我们社区小些些，但更优雅雅纯粹，有独独特的品位我们的板块定定位与华侨城城挂靠，主打打福田要点：高新区的地理理位置，招商商品牌的号召召力海景，高尔夫夫，高新区，，大学区，双双语教学无入户花园，，均价约：6500元主要问题是生生地，配套不不成熟，近期期在强调配套套工程总的来看，广广告诉求表现现缺乏整合及及感染力深南路红树东方世纪村王府英伦名苑阳光带波托菲诺判断：虽然周边不少少素质高、影影响力大，优优于我们的楼楼盘。但由于我们在在价格上的低低调，使英伦名苑并并不与它们在在同一层面激激烈竞争，另一方面，英英伦名苑独特特的形象及产产品优势，实际上也是对对手难以匹敌敌的。所以，我们不不怕竞争，最最重要的是做做好自已。深南路红树东方世纪村王府英伦名苑阳光带波托菲诺长城地产推广广五步第三步：看透透他---洞洞察目标客户群目标定位定位理由人物写真具体描述目标消费群定定位：社会的--主流富裕人群群（准富豪）1.各各行业的的中高层管理理人员、中小小企业主、自自由职业者。。2.已已奠定一一定的事业基基础，年收入入在10万元元以上3.年年龄介乎乎30—45岁之间4.文文化素质高高，讲究品位位，享受正是是其时5.和和那些富富豪不同的是是，他们还是是相当理性，，注重实质价价值普遍拥有小车车，一般是第第2次置业目标客户群目标定位定位理由人物写真具体描述目标客户群目标定位定位理由人物写真具体描述主观上我们需需要这样的客客户客观上产品适适合这样的客客户他们英英伦名苑苑文化，品位————————————风风情，形象，，品位，纯粹粹不在乎公共交交通稍有不便便————中中心区西移，，侨城板块最最理想他们有能力及及渴望逃离闹闹市宁宁静静优雅的生活活秩序但关外并非他他们的安家理理想离离尘尘不离城经济能力—————————————大大户型，小型型高尚社区目标客户群目标定位定位理由人物写真具体描述他们英英伦名苑苑享受，提升生生活品质——————————户型，高高尚社区工作事业繁忙忙—————————————休闲享受受，焕发生命命力精明，理性———————————————超值的价价位家庭事业格局局稳定———————————设计领先先这次购房是一一辈子的形形象品位内内涵永不落伍伍目标客户群目标定位定位理由人物写真具体描述主流人群大都都经历过社会会动荡的洗礼礼（或多或少少），而改革革开放的时代代正好是他们们经历最旺盛盛、最有冲劲劲的时候。就就是凭着这一一股锐气，他他们迎着改革革开放的巨浪浪闯出了名堂堂，建立起自自己的事业。。但是期间的的艰苦是难以以名状的。目标客户群目标定位定位理由人物写真具体描述是奖励自己，，回报家人时时候了拥有财富，还还要有这样的的心境和时间间，培养一种优雅雅的嗜好，让让生活中充满满美好的事物物在开放二十年年的历程中，，在西方文化化不断的冲击击下，广东作作为开放的前前沿，受到的的冲击也是最最大的。主流流人群正继承承着西化的中中产阶级的生生活模式，空空虚、浮躁、、匆忙、缺乏乏归属感以及及无根的感觉觉，正如美国国作家PaulFussel所评评价的：“中中产阶级的特特征不是他们们中等的收入入，而更多的的是他们心理理上的不安全全感”。目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述要懂得得将家家庭放放在最最重要要的位位置成功的的标志志，在在于你你有时时间享享受财财富带带来的的快乐乐主流人人群的的价值值观念念包括括肯定定与社社会贡贡献相相当的的个人人享受受的合合理性性，追追求体体面的的生活活，保保持身身份的的尊严严。他他们追追求更更多的的表面面的物物质享享受，，也正正因为为如此此，在在他们们的内内心深深处埋埋藏着着对精精神、、对文文化、、对思思想的的渴求求。目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述不要给给他们们媚俗俗没思思想的的东西西在这里里，你你拾回回了音音乐发发烧友友的旧旧梦，，让你隐隐藏心心底的的梦想想呈现现在面面前由于缺缺乏文文化的的滋润润，在在空虚虚、浮浮躁、、匆忙忙的生生活里里，他他们更更没能能在宁宁静安安详的的环境境下思思考。。他们们把个个人发发展的的时间间全部部贡献献给了了公司司，多多数人人形成成适应应工作作性质质的生生活方方式，，思想想也被被不知知不觉觉地改改造和和禁锢锢。他他们证证实了了自己己的有有用性性，但但没有有证实实自己己的生生命价价值。。目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述家，才才是享享受生生命快快乐的的天地地脱去PRADA西服服，踢踢掉BOSS皮皮鞋，，做一一回赤赤脚大大仙，，在自自己的的私家家花园园中收收获绿绿意盎盎然的的快乐乐！目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述主流人人群的的消费费习惯惯旅游、、房地地产、、汽车车是当当今主主流人人群的的消费费热点点他们的的消费费无不不在刻刻意体体现他他们的的品位位名牌也也是他他们自自我认认定的的方式式旅游———相对于于陶醉醉在国国内各各名胜胜古迹迹、清清山绿绿水的的平民民百姓姓，主流人人群更更热衷衷于自自驾游游、出出境游游。——可可以开开拓视视野，，增长长见识识——体体现自自己的的品位位目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述在路上上，在在大自自然的的怀抱抱中开开怀他们属属于二二次置置业或或本身身已拥拥有自自己的的住房房，但但是他他们现现有的的住房房已经““过时时”了了，不能能满足足他们们对生生活品品位的的追求求，为为实现现他们们的梦梦想，，他们们迫切切希望望能找找到理理想的的家园园——由由于太太多楼楼盘可可供他他们去去选择择，也也混扰扰了他他们的的视线线，市市场缺缺乏引引导，，他们们在漫漫无目目的的的在寻寻寻觅觅觅。。目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述他们并并不缺缺少房房子，，而是缺缺少让让自己己满意意的家家有一部部车，，对他他们来来说平平常这只是是享受受成功功享受受生活活的基基本中档车车，具具一定定品位位的车车，是是他们们的主主流目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述享受速速度带带来的的兴奋奋和快快乐，，回家的的路也也是一一种享享受西餐厅厅、咖咖啡厅厅、酒酒吧常常常能能看到到他们们留下下的痕痕迹。。他们们进餐餐厅不不是冲冲着食食物去去的。。他们们去那那儿是是因为为餐馆馆里的的装潢潢艺术术、生生活格格调而而不是是大厨厨的手手艺，，这也也是为为什么么咖啡啡厅迅迅速漫漫延的的原因因。就象公公司开开会时时他的的特定定位置置一样样———目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述他的出出现需需要恰恰当的的场景景食物是是否可可口并并不重重要，，视觉是是否赏赏心悦悦目，，品味味是否否独具具特色色感觉是是否高高人一一等这，才才是选选择的的理由由主流人人群热热衷于于名牌牌消费费。各各大品品牌专专卖店店、大大型百百货商商场是是他们们购物物的主主要场场所。。一方方面是是品牌牌效应应的缘缘故，，另一一方面面专卖卖店、、大型型百货货商场场的橱橱窗艺艺术设设计、、店面面典雅雅的布布置、、高贵贵的装装修是是令他他们留留恋忘忘返的的地方方。目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述他们注注重品品牌就就象看看重自自已的的名誉誉只喜欢欢名牌牌的东东西，，对身身上的的东西西要求求尤其其苛刻刻在消费费市场场上，，他们们是最最早从从日用用型消消费过过渡到到享受受型消消费。。他们们的消消费观观念在在逐步步主导导人们们的消消费行行为。。目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述享受，，是打开开他们们钱包包的钥钥匙但请给给他一一个名名义，，如““家””另一方方面，，中产产阶级级的消消费观观念又又不同同于高高收入入的富富有阶阶级、、富豪豪阶级级，他他们会会精打打细算算，绝绝不挥挥霍，，讲究究实效效，物物有所所值。。不论是是作为为公司司的主主人或或一家家之主主———目标客客户群群目标定定位定位理理由人物写写真具体描描述他们绝绝不胡胡乱挥挥霍“准富富豪””最想想要什什么寻找生生活乐乐趣投资实现个个人爱好好多些生生活的时间间享受家家庭的欢乐乐要面子子孩子的的未来渴望自自然和大户户型目目标人人群有有沟通通力的的点：战略思思想形形成———结结论（（1））以我为为主突出自自我的的个性性及优优势战略思思想形形成———结结论（（2））超越一一期双向刺刺激，，速战战速决决双向刺激产品的吸引引力形象的感染染力核心攻击点点：户型价格优优势直接刺激核心攻击点点：英伦风情强化提升结点是生活，是是思想的号号召力结果是销售、品品牌名利双双赢主题战略制制定在前导分析析及战略思思想指导下下主题形象攻击线一个好楼盘盘必须具有有鲜明的形形象纯英伦形象象的调性已已定的基础础上我们如何寻寻求突破？？主题形象思思考一一个好楼盘盘必须诞生生思想在“暖阳茶茶香”流淌淌的情调的的基础上我们如何寻寻求突破？？主题形象思思考二带着这些思思考我们沿着英英伦这一文文脉踏上了灵感感发现之旅旅我们发现了了什么？长城地产推推广五步第四步：打打动他----创意意在英伦文脉脉，发现苏苏格兰………每一个城市市都是一个个故事SometimesthecityisthestoryINSCOTLAND英国分英格格兰、威尔尔士、苏格兰和北爱尔兰兰四部分………在自然地理理中发现：：２４．４１１万平方公公里（包括括内陆水域域）。位于于欧洲西部部的岛国国。由大不不列颠岛（（包括英格格兰、苏格兰、威尔士）、、爱尔兰岛岛东北部部和周围一一些小岛组组成。全境分为四四部分：英英格兰东南南部平原、、中西部山山区、苏格兰山区区、北爱尔兰兰高原和山山区……关于苏格兰兰：被苏格兰吸吸引：蘇格蘭各地地的地形相相差懸殊。。低地（大大約從與英英格蘭交界處到愛丁丁堡東南部部地區）為為起伏的丘陵山地，Cairngorms卻有高高山懸崖。。蘇格蘭鄉村村有無以倫倫比的野生動植物物資源，有些動物在在英國其他他地區難難得一見。。事實上，，歐共體已已將蘇格蘭七十十多處珍鳥鳥和候鳥棲棲息地列為為"特殊保護護區"为苏格兰着着迷：风行世界的的高尔球，源于苏格兰兰牧童的游游戏。后来渐渐发发展成为贵贵族的一项项运动………给苏格兰诱诱惑：如今，蘇格格蘭的城堡和皇宮宮、大教堂堂、古老的街道和美美朮館對世界各地地的游客和到蘇格蘭高校就讀讀的學生具有極大的誘惑惑力。金色夕阳下下的苏格兰兰城堡春到苏格兰兰，踏春访景细致典雅的的英国皇家家宫廷园林林绿意无边的的山地庄园园为苏格兰陶陶醉:蘇格蘭的文化生活,蘇格蘭的起起源和遺產產具有非常常浪漫的色彩彩。如今，塞塞爾特（Celtic）文化化到處可見見……如果你喜歡歡跳舞的話話，那么蘇蘇格蘭的民族土風舞舞"Ceilid"(發音為Kay-lee)是是不能不以以身試“舞舞”的。你你將有機會會學習蘇格格蘭基本的的民族舞蹈蹈，開懷暢暢飲，沉浸在民族族音樂和友友好的氣氛氛之中。在苏格兰山山地，阅读读爱丁堡………愛丁堡是蘇蘇格蘭首府府也是一個建建在阳光山地上具有悠久歷史的城市，有蜿蜒起伏伏的街道。。在18世紀紀未的19世紀初，，愛丁堡是是蘇格蘭文化化頂峰時期期的中心，產生了大大衛.休莫莫(DavidHume)這樣的哲哲學家。旅游之城：：英国为世界界上最发达达的旅游国国家之一。。著名旅游点有：白金汉汉宫、温莎莎堡、大笨笨钟、塔桥桥、圣保罗大教教堂、大英英博物馆、、格林威治治天文台、、爱丁堡等……艺术之城：：蘇格蘭是一一年一度愛愛丁堡國際際藝朮節的的家鄉。愛丁堡國際際藝朮節是是英國最大大的藝朮節節，也是世界上上最主要的文化活動動之一，觀眾來全自自全世界各地。正在进行表表演的艺术术家文化之城：：在18世紀紀未的19世紀初，，愛丁堡是蘇格蘭文化化頂峰時期期的中心愛丁堡也是世界上獨立立舉辦科學學節的最大大城市之一一。蘇格蘭科學學家在攻克克BSE病病以及AIDS等人人類疾病方方面都處于前前沿地位。。爱丁堡大学学赫赫有名,吸引全世世界的学生生就读………在文脉与山山脉之间，，我们有更令令人兴奋的的发现………爱丁堡公爵爵——爱德德华六世，，不爱江山爱爱美人，为为爱人抛弃弃皇位，在这里建造造美丽的山山地城堡，，过着童话般般的浪漫生生活，成为流芳史史册的美谈谈。不爱江山，，归隐田园园，与相爱爱的人相伴伴一生爱德华六世世挂冠而去去，安居爱爱丁堡，世世称爱丁堡堡公爵这是一次灵感发现之之旅，激情情燃烧之旅旅我们找到了了突破点*二期期产品与一一期的差异异性，升级级形象*人们们对产品的的更新变化化往往特别别感兴趣*给市市场新鲜刺刺激，防形形象老化缺缺乏反应*位置置上与一期期具清楚间间隔，具独独立性首先从二期期命名开始始二期为什么么要有一个个推广名？？英伦名苑二二期命名方方案为什么是爱爱丁堡？源于英伦文文脉，气质质相符，强强化提升主主题形象三个字，与与母品牌英英伦名苑形形成很好的的从属及辉辉映新颖，目前前只有天鹅鹅堡，可为为我所用，，让侨城双双堡成为深深圳地产亮亮点及流行行词，对我我们有利堡的概念，，切合山地地围合建筑筑，自然，，私密，并并让人产生生一种独特特的尊贵感感和归依感感爱丁堡所处处的自然、、人文、风风情等背景景，与项目目较贴切，，有延展内内涵，有利利用价值。。爱德华六世世的浪漫故故事是一个个很好的话话题激发我我们诞生思思想灵感纯粹享受JUSTENJOYHERE象爱丁堡这这样的房子子——在家的日子子成为享受受会让你更想想回家更喜欢呆在在家里，更更想呆在家家里让你更爱家家，更爱自自己的家人人享受生命的的真意生命会有一一种前所未未有的充实实感、满足足感象我们的客客户这样的的人——是奖励自己己的时候了了事业的追求求或许是永永不满足、、永无止境境的开始明白什什么是最重重要的他们有能力力、有愿望望为自己的的家人做到到更好我们要做的的是跟他们说说说爱德华六六世的故事事、说说爱爱丁堡追求财富，，更要追求求生命的真真意越是事业有有成的人，，越懂得将家家庭放在最最重要的位位置家，才是你你最大的财财富家，才是享享受生命的的真意注重攻击节节奏、阶段段性策略不断给市场场持续、新新鲜的刺激激建立攻击线线软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等系列广告直销启动04年后续续启动点：通过板块为为话题，吸吸引市场关关注，带出出二期概念念板块个性———越来越越热——一一期的成功功——越来来越多人喜欢———客户越来来越高的要要求——二二期介绍———开始内部认认购04年后续续充分利用产产品设计的的优势特色色，采用独独特的理性性的简单的———爱丁堡经典典户型展的的形式，直直接刺激*不用担心心格调不高高，在表现现上没问题题另，安排在在正式开盘盘前是适当当的。诉求示范软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等系列广告直销启动04年后续续04年后续续[内部认购购期户型刺刺激系列]给我户型图图，我就可可以震撼深深圳爱丁堡经典典户型展/可能是你你所看过的的最好的房房子标题1抱歉它让你越来来越不满意意自已的房房子……爱丁堡经典典户型展/可能你已已渴望很久久难怪这些户型图图很多人当当它名画般般欣赏………标题2爱丁堡经典典户型展/可能比你你梦想的还还要完美标题3因为它是建筑的的进步，更更是生活的的进步………（前花园图图片）每天在这里里练练推竿竿，下次打球时时让你的客客户刮目相相看，不亦亦乐乎广告创意标标题示范（阳光房图图片）值得你花心心思去布置置的地方，，喝咖啡还是是茶看心情情，一张沙沙滩椅是少少不了的广告创意标标题示范（主卧后花花园图片））意外吧？它它是你心灵灵的后花园园，愈是成大事事者，愈明明白平静独独处的必要要广告创意标标题示范（270度度凸窗图片片）270度凸凸窗，是视视线的角度度，空间的宽度度，更是突突显你的气气度广告创意标标题示范（大阳台图图片）每次站在这这里，都会会有新鲜的的触悟，正如咖啡，，每次品味味都有新鲜鲜的感动广告创意示示范产品创新决决定一切，，让产品说说话以我们采用用的独特的的爱丁堡经典典户型展的广告形式式为话题，，炒作产品的的特色优势势软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等系列广告直销启动04年后续续04年后续续开盘典礼主题形象攻攻击软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等系列广告直销启动04年后续续04年后续续诉求示范在内部认购购阶段，你已经很清清楚我的特特别之处，，现在告诉你你我是一个个怎样的人人告诉你我的的思想或许，这正正是你的思思想[开盘主题题形象攻击击]※跟你的爱爱人说说爱爱德华六世世的故事然后带他到到爱丁堡来来……※追求财富富，更要追求生生命的真意意……※财富的衡衡量不是金金钱的多少少，而是用金钱钱能得到多多少生活的的快乐………标题示例※越是事业业有成的人人，越发感觉到到家庭的珍珍贵……※被美好的的事物征服服是幸福的的，比这更幸福福的是拥有有它……标题示例开盘新闻：：对深圳市市场的震动动热销定律：：卖得好的的就是好的的，好的一一是热销抢抢手爱丁堡概念念：爱丁堡堡背景+理理念+产品品+市场需需求双堡：“侨侨城双堡””，成为年年度地产流流行词，一一大亮点。。（双堡要点点：这是业业界提出的的，我们承承认天鹅堡堡的地位，，但强调我我们并不想想与之作比比，我们是是不一样的的，强调我我们的个性性及优势。。借“天鹅堡堡”之势扬扬“爱丁堡堡”之名）软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等系列广告直销启动04年后续续04年后续续生活方式、、居住感受受攻击结合爱丁堡堡理念、产产品特色、、客户群、、生活体验验等进行系列广广告攻击*样板房实景景或效果图图等软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等强销系列广广告直销启动04年后续续04年后续续诉求示范我们已相互互认识现在让我们们坐下来，，喝杯茶谈谈生活一些观点，，一些感悟悟也许我们会会成为一生生的知已………[强销期攻攻击系列]※21世纪纪，财富的的积累有如如天方夜谈谈生活的轨迹迹却越来越越返朴归真真……标题示例※在生活中中愈是亲近近自然、健健康有序工作中就愈愈是充满生生命力和创创造力……※生活中越越多面对自自然，越可以自然然面对生活活……我喜欢住在在春天里的的感觉……*忘记水泥泥建筑，住住在春天里里标题示例家庭时光不不应该只是是于电视为为中心……*空中花园园改变生活活，一家人人的生活从从此……进度传达新闻实景攻击（（样板房、、示范环境境、社区形形成）公关促销活活动社区文化*就销售而而言，决胜胜点在03年软性内部认购户户型攻击广告形式引引发开盘热销/爱丁丁堡概念/双堡等系列广告直销启动04年后续续04年后续续长城地产产推广五五步第五步：：连联恋恋——整整合四大战术术制定现场包装装售楼资料料媒介公关促销销导示道旗*指示及及渲染气气氛要淋漓尽尽致，要要用细节节的魅力力征服每每一个来来到现场场的人现场包装装深南路至至楼盘要点点感染力不不够，要要充分利利用，让客户一一来到这这里就被被征服。。注重细节节，营造造爱丁堡堡的气质质及氛围围*利用坡坡度，营营造叠水水流淌*绿化：：山花烂烂漫的感感觉，爬爬藤类植植物最能能营造出出城堡的的自然宁宁静优雅雅*门、旗旗杆、围围墙上使使用铁花花，更具具气质要淋漓尽尽致，要要用细节节的魅力力征服每每一个来来到现场场的人现场包装装坡道入口口等要点点纯正苏格格兰坡地地风情售楼处广广场示例例古典与现现代完美美结合：：围墙示示例围墙示例例2形象化，，感染力力强设爱丁堡堡概念风风情展板板咖啡香气气弥漫，，令人不不想离去去英伦风情情音乐，，如：勇勇敢的心心淋漓尽致要淋漓尽致，，要用细节的的魅力征服每每一个来到现现场的人现场包装售楼处要点设计概念传达达并设说明牌描描述未来生活活想象重点入户花园园、阳光房如入户花园设设高球洞、球球、球杆等阳光房的沙滩滩椅，打开的的书，茶杯要让来的人惊惊喜，生活将将可以这样要淋漓尽致，，要用细节的的魅力征服每每一个来到现现场的人现场包装样板房要点包括一期内部部也要有导示示、说明、公公益牌，才有规规范感及富有有秩序的生活活氛围，让客户户参观后有好好印象。要淋漓尽致，，要用细节的的魅力征服每每一个来到现现场的人现场包装社区要点大型条幅，昭昭示布，发布布重要信息灯光，日夜都都具攻击力要淋漓尽致，，要用细节的的魅力征服每每一个来到现现场的人现场包装楼体要点售楼资料要点售楼书：主题题形象产品全全面介绍，体体现品位及档次次单张：售楼书书的精炼，适适合派送、邮邮递户型单张：方方便客户选楼楼媒介推广的原原则：1、节省成本本，媒介建议议集中，注重重强度，选择择最有影响力力和传播速度度的主流媒介介重点打击2、在重点打打击的基础上上，加强传播播广度，媒介介建议在稳定定主流媒介均均衡性发布的的同时，适度度采用辅助媒媒介媒介推广主流媒介辅辅助媒介报纸1、深圳特区区报1、南南方都市报2、深圳商报报2、投资导导报3、证券时报报4、深圳晚报报杂志1、深深圳周刊1、、经理人杂志志2、新周刊3、高尔夫会会刊4、凤凰周刊刊影视1、置业安居居/家园DM直递1、夹报1、直邮网络1、搜房网1、2、电台1、交通台黄黄金节目户外1、、主干道，主主商业区1、车身身深圳的媒介分分类媒介重点1、信息通路路以报纸为主主重点：特区报报为主，集中中打击，建立立知名度辅助：商报，，晚报，软性性炒作辅助，，及重要节点重要信息息传达，协助助击穿市场2、影视：不制作投放影影视广告，以以新闻介绍形式，配配合重要节点点。3、户外：现有深南大冲冲路牌，配合合阶段策略，发布重重要信息，展展示形象公关促销重要节点及假假日活动战术术开盘、封顶、、园林开放、、入伙住交会、房交交会荔枝节、中秋秋、元旦、春春节等点击战术：1、启动更多多、更为有效效的新目标群群，以扩大销销售的范围和和深度；2、对于目标标群的判断及及锁定，是市市场攻击的基基准点。锁定的方式有有两种：（1）经过一段段时间销售后后的业主资料料分析；（2）社会的的收入阶层及及活动区域；；3、启动点击击目标群的时时机是在第一一阶段攻击完完成后，原有有的客户群已已经消化基本完完毕，第第二阶段需要要新的目标群群来支持销售售；4、点击方式式1：DM邮件（深圳圳8万老板数数据库）；中国银行Master卡回单；广东专递（确确定区域）点击方式2：：华为等大企企业特约展示示会高尔夫球场展展示架公关促销公关促销老客户战术：1、老客户带带新客户占销销售比率的30-40%，特别是大大楼盘，比例例更高2、促进人气气，可以制造造非常良好的的销售氛围；；3、活动的目目标对象：A、、签约客户，，登记客户，，一期客户B、登记客户户C、客户的家家人和朋友4、活动方式式：A、大结结点的嘉年华华活动，如开开盘、封顶、、入伙、开放放日等B、周末嘉年年华，社区植植树节等其他他活动均可邀邀请C、老客户介介绍新客户成成交优惠政策策，如送管理理费等外卖场战术：1、让更多的的人直接接触触，深入了解解楼盘，是外外卖场展示的的目标；2、外卖场的的主要场所（（1）是商场场，人流量最最大的地方；；（2）是广场场（大剧院）），通过目标标群最大的地地方；周六、周日、、节假日购物物高潮期3、形式内容容：模型展示示+招示布+展板+促销销品+节目等等在商场布置展展板或挂幅等等与商场联手的的促销活动公关促销公关促销爱丁堡之旅战战术：采用抽奖形式式，中奖客户户可到爱丁堡堡一游爱丁堡是英伦伦著名旅游景景点客户群偏爱境境外游在促销的同时时传达项目的的气质形象公关促销一杆进洞赛战战术：在入户花园进进行增加看楼楼趣味性同时传达产品品的特色，生生活的享受，，及楼盘品位位简单，零成本本，参与性强强，趣味性强强，易操作可长期举行，，并可分阶段段进行，如周周/月/总冠冠军奖品激励，如如名牌球杆或或红酒等公关促销下午茶战术：采用抽奖形式式，中奖客户户可到获赠英英国古典茶具具宣传英国茶文文化、苏格兰兰红酒文化携手名店共同同举行活动让浓郁的风情情贯穿整个发发售过程公关促销苏格兰风情表表演战术：1、苏格兰音音乐欣赏售楼处播放音音乐+请请乐队演奏奏2、苏格兰土土风舞欣赏售楼处大屏幕幕播放+现场表表演*在增强看楼楼趣味性的同同时，传达项项目的风情品品位最后我们以勇勇夺奥斯卡最最佳片奖的苏苏格兰风情影影片“BRAVEHEART”（勇勇敢的心）原原创音乐“传奇延续THELEGENDSPREADS”作为我们本次次提案的结束束，希望英伦伦名苑2期再再续传奇，更更上层楼。我们相信专业的事专门的人专心去做方能胜券在握握！Thanks谢谢聆听！9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。05:32:2305:32:2305:3212/25/20225:32:23AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2205:32:2305:32Dec-2225-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。05:32:2305:32:2305:32Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2205:32:2305:32:23December25,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。25十二二月20225:32:23上上午05:32:2312月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月225:32