深圳中航城都市综合体项目发展基本策略

深圳中航城都市综合体项目发展基本策略深圳中航城简介：隶属中航集团，位于深圳华强北（上海宾馆片区）。改造前为零售商业、电子产品批发、工业企业办公为主。规划总建筑面积达67万平方米，其中办公22万平方米，商业23万平方米，住宅和酒店22万平方米，总投资约70亿元人民币。新规划集商业、办公、商务公寓以及酒店等功能于一体，将成为深圳规模最大的都市综合体。整个工程分三期进行，将于2011年全部完成。作为中航城的重要组成部分，与和记黄浦合作开发的中航广场将被建设成为集甲级写字楼、大型零售百货商业、酒店、酒店式公寓等多功能于一体的现代化综合物业。1二、深圳中航城2项目发展/营销战略思考基本思路第一环节核心：体现城市价值宏观中观微观上步区城市价值中航城片区城市价值深圳市城市规划定位3第二环节核心：体现项目价值中航城现状开发目标和手段4第三环节完成项目基本定位环节一城市价值环节二项目价值矛盾项目基本定位解决5第四环节建立具体工作模型系统项目基本定位相关成熟理论、实践体系应用指引建立中航城规划思路工作模型系统借鉴国际、国内成功案例6第一环节城市价值7城市发展多核结构理论深圳市城市规划发展商社会角色——城市运营商中航城定位方向指引+上步区城市价值中航城片区城市价值规划理论基础深圳市城市化进程81-1、城市发展理论一——城市同心圆结构理论②①④③⑤①CBD②过渡区③工人住宅区④居住区⑤通勤区代表城市：北京、上海，初级的城市发展规模91-1、城市发展理论一——北京的城市发展模式北京CBD北京的城市发展模式：城市中心核CBD+各级环路系统城市发展受到一定制约,需要不断建设环路系统101-1、城市市发展理论一一——上海的的城市发展模模式上海基本是属属于同心圆结结构模式在城城市发展的现现阶段，城市市呈线性方式式向外发展。。上海主城区111-1、城市市发展理论二二——城市扇扇形结构理论论②①④⑤②③③③③③④①CBD②批发区区③低收入入住宅区④中收入入住宅区⑤高收入入住宅区城市同心圆结结构理论的发发展，土地价价格和租金沿沿主要交通路路线，从城市市中心逐渐向向外下降。121-1、城市市发展理论三三—哈里斯和和乌尔曼·城城市多核结构构理论①②③④⑧③③⑨⑤⑥⑦次核主核主要交通干线线①中心核核——CBD②批发区区③低档住住宅区④中档住住宅区⑤高档住住宅区⑥重工业业区⑦次核⑧居住区区⑨郊区工工业区城市主核+次次核：沿主要要交通干线线线性发展131-1、城市市发展理论三三——多核理理论中的CBDCBD——CentralBusinessDistrict的的缩写国内学者对CBD有许多多译法：1、城市中心心区2、中心商贸贸区3、中心商业业区4、商务办公公中心区5、商务中心心区6、商业中心心区7、中心商业业事务区8、中心商务务区141-1、城市市发展理论三三——多核理理论中的CBDCBD基本特特征：a、具有城市市中最高的中中心性b、具有城市市中最多的人人流量，最高高的信息交流流量c、具有最便便捷的可达性性和最大的拥拥挤程度（人人流、车流））d、具有最高高的服务集中中性（经济、、管理、娱乐乐、文化、行政和最集中中、档次最高高的零售业））e、最高的土土地价格和租租金（以峰值值地价交叉点点衡量）CBD主导功功能：零售商业功能能+办公功能能+其他配套套物业151-2、深圳圳市城市规划划——呈线性性布置城市中心组团团城市东部组团团城市西部组团团项目地处城市市中心组团深圳市城市发发展结构正是是根据深圳市市狭长的地形形特性，采用用了“城市多多核结构”的的发展理论东部发展轴西部发展轴中部发展轴161-2、深圳圳市城市规划划布局由城市中心核核+次核构成成，沿主要交交通干道深南南大道、滨河河路呈线性串串连布局。城市中心核:现有CBD+中心公园+中航城+华华强北城市次核:车公庙片区城市次核:东门、国贸片片区城市次核:蔡屋围片区城市次核:南山片区城市次核:华侨城片区17中国城市化阶阶段位置美国城市地理理学家雷·诺诺桑姆将城市市化率和社会会经济发展水水平的变化关关系成了曲线线圆,表明了了两者之间具具有很好的相相关关系。2-1、深圳圳市城市化进进程城市化率城市化：城市化是人们们的生产方式式、生活方式式、交换方式式转化升级过过程中经济、、政治、文化化等社会活动动向特定空间间集聚的过程程。城市化的基础础理论是基于于人口与财富的的空间集聚与与扩散格局的的规律。182-2、深圳圳市城市化进进程历史1980年5月，中共中中央和国务院院发出41号号文件，明确确指出要积极极稳妥搞好特特区建设，并并将“出口特特区”改为““经济特区””；到1992年年，在现在罗罗湖区的人民民南和老东门门、南山区的的蛇口，现代代商圈的雏型型初步显现，，深圳经济中中心初显端倪倪；80－90年年代，国贸、、东门领航深深圳经济；90年代，华华强北商圈崛崛起，深圳经经济中心逐渐渐西移；在城市发展的的西移过程中中，罗湖地区区的经济地位位减弱。中航城位于深深圳城市发展展西移后城市市中心区。19本案3-1、上步步区城市价值值——位置深圳城市中心心核上步区、中心心公园与现有有CBD共同同处于深圳市中心核核现有CBD中心公园上步区城市主要交通通干线203-2、上步步区城市价值值——建筑容容量与规划定定位在规划委员会会公布的1998-2010深圳市市总体规划中中：★上步工业区区+中心公园园定位为商贸贸、居住、休休闲；★现有CBD定位为行政政、文化、商商务、商业;★现有CBD，规划建筑筑容量744万㎡，上步步工业区+中中心公园规划划建筑容量463万㎡。。21休闲3-3、上步步区城市价值值——片区功功能定位根据深圳市规规划，确定上上步区、华强强北、中心公公园定位为：：华强北+中航航城街区商业、商商务中心公园上步区223-4、商圈圈对比分析对比内容蔡屋围商圈现有CBD商业华强北商圈＋中航城（上步区）1商业规模华润万象城1期18万3大购物公园达30多万㎡商业经营面积70多万2商业构成一站式综合高档商业形态大规模、独立商业形态多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合体3文化特点港式文化、城市精品大型文化设施集中地深圳城市化进程见证者、执行者,城市精英文化4人口、人流量华润万象城估计日均6万客流量规划7.7万人，就业26万人日均50万客流量中航城是深圳圳城市化进程程的里程碑，，上海宾馆具有历史意义义。23城市中心核4、中航城区区域位置改造后中航城城将成为深圳圳华强北商圈圈的新标志中航城——华强北商圈新标志华强北——深圳商业第一商圈244、中航城城城市价值中航城与华强强北其他单体体项目相比，，具有集群规模优势势。中航城全新的的规划设计理理念和超高层层建筑，将成成为华强北片片区的新的区域地标。中航城南起深深南路，北至至振华路，西西起富华路，，东至中航路路，占地面积积10多万平平方米，总建建筑面积达60万平方米米。25第二环节中中航城项目价价值26中航城现状开发目标和手手段边界范围地段价值物业分布现状状交通体系现状状271、边界范围围振华路深南路中航路华富路振中路中航城南起深深南路，北至至振华路，西西起华富路，，东至中航路路，占地面积积10万平方方米，总建筑筑面积达60万㎡282、地段价值值1、地段位置置：位于城市市中心核2、商业价值值：可达性好好，交通便利利处于华强北成成熟商圈拥有高密度人人流、车流3、生态资源源：147万万平方米深圳圳中心公园4、生活价值值：商业配套套完善，生活活资源丰富5、文化价值值：深圳城市市化进程的见见证者、执行行者；上海酒店成为为深圳城市化化进程的代表表，具历史价价值；市场自发形成成饮食文化、、休闲文化氛氛围。293、中航城改改造再开发目目标/手段最高的土地价价格和租金最高人流、车车流量最高的服务集集中性价值最大化交通立体化制造“多地面面”商业立体化立体景观化休闲文化打造造+++目标手段最具文化气质质的区域30第三环节项项目基基本定位31现有CBD缺陷片区全新功功能定位全新CBD结构中航城定位位321、现有CBD缺陷陷主导功能商业功能现有CBD商务、行政政、文化完善功能需要缺乏=综合CBD主导功能零售商业办公+332、全新CBD结构构表深圳市中心心核——CBD+亚核：现有CBD亚核：中心心公园+上上步区（中航城、、华强北））功能定位互互补商务、行政政、文化商业、居住住、休闲CBD西隅隅CBD东隅隅市政大型场场馆文化沿袭深圳历历史文脉/开放式休休闲文化34国际案例———新加坡坡新达城综综合开发项项目新加坡CBD：高级级商务办公公楼集中区区新达城片区区●与新加坡坡CBD仅仅一河之隔隔，共同构构成完整城城市中心核核统一体；；●总建筑面面积65万万平方米：：－世界项级级新加坡国国际会展中中心（6层层）－4栋45层办公楼楼、1栋18层办公公楼－新加坡最最大购物中中心、财富富之泉－地下停车车3200个●新加坡最最大的集会会议展览中中心、商务务办公、商商业为一体体的综合商商业建筑，，是新加坡坡商业规划划的成功范范例。3525星酒店办公购物中心文化演艺中中心会展中心新加坡河财富之泉+最大购物物中心办公6星酒店5星酒店办公中心绿化公园购物中心地下通道、、商场地铁站去CBD新加坡新达达城综合规规划36中航城与新新达城对比比启示中航城新达城CBD东隅隅城市功能补补充华强北、地地铁、CBD商机可达性好地理位置佳佳较为成功的的开发模式式依托实力强强大的企业业背景与CBD功功能互补：：CBD:商商务办公为为主新达城：商商业、酒店店、商务办公片区外地铁铁站+地下下通道立体交通、、立体商业业、立体景观VS37从区域规模模、消费品品销售总额额、交通等等方面，可可以确定中心公园+上步区的地位：A是深圳圳市中心核核中一部分分——城市亚核，属于CBD东隅隅BCBD东隅与现现有CBD——西隅隅形成功能能差异，是是现有中心心区行政功能的的补充和完完善；C是深圳圳城市化进进程里程碑碑和见证者者；D是市场场自发形成成的开放、、休闲的商商业街区；；E是深圳圳城市精英英文化的核核心表现。。3、片区全全新功能定定位384、中航城城基本定位位城市地位定定位：城市市亚核———CBD东东隅新地标标项目功能定定位：深圳CBD核心圈··新都会综综合体旗舰舰39第四环节建建立工工作模型系系统40一、建立工工作模型系系统具体工作模模型系统开发模式一盈利模式二规划篇三交通篇四商业篇五商务篇六经济篇七推广模式八41规划与交通通A规划划布局建议议B中心心公园升级级C立体体交通、立立体商业42A、规划布布局建议运用ZONING理理念，将中中航城规划划成财富““不夜城””休闲区酒店区文化、休闲闲区商务区商务公寓区区商业贯穿整整体，做为为商务、酒酒店、居住住各区的联联系体文化是整个个项目的灵灵魂。中心绿地区区43主题公园：：局部设置置1－2层层休闲、文文化设施A、规划布布局建议地下通道/商场44现状：没有有停车位，，缺乏吸引引人气的休休闲、娱乐乐设施，缺缺乏趣味性性，没有人人气。改进：1、协助政政府，在中中心公园下下修建公共共停车库，，以沿华富富路做地下下商业业态态（与政府府协调，做做为核增商商业面积））为补偿，，将中心公公园盘活；；同时解决决中航城停停车及交通通条件，吸吸引人流、、车流；2、整合游游乐品牌公公司，协助助政府提供供场地做““活动游乐乐嘉年华””，给中航航集团带来来衍生业务务（例如门门票、广告告费用等）），同时作作为推广手手段之一。。B、中心公公园升级———与政府府互动45B11F地下连廊连廊地铁人流B2停车车B1停车车1、车流：：公交车走地地面小汽车从华华富路西边边及中航路路进地下2、人行：：公交车地面面人流地铁人流公交车直接接下地下人人流地下停车场场人流连廊连接各各个商场之之间、商务务办公与商场场之间人流流C-1、立立体交通车流、人流流综合组织织中心公园华富路B246C-2、立立体商业（（多地面））B11F连廊B2、B1、1F、、3F均为为商业地面面B2地下商商业与地铁铁商业相连连B1停车车/商业1、地下：：通过连廊连连接地下各各部分商场场，带动人人气2、一层（（1F)3、部分相相对高楼层层（3层））通过连廊廊，将各部部分商业、商务联联系成一个个整体，等等于又加多多“地面层层”2F3F47商务物业“规划篇””中确定商商务总建筑筑面积范围围落实中航广广场商务面面积确定可建商商务面积范围地标建筑的的市场效应应商务功能市市场机会CBD西隅隅功能补充充/与中航广广场差异客户层面差差异性功能差异性性++48中航广场A、市场机机遇、产品品档次、客客户定位高档写字楼楼高租金高层次地域域客户/大大客户高档形象+中高档写字楼地标效应下游地域客客户/相关联客客户差异性CBD东隅CBD西隅高层次客户户/大客户高档写字楼楼功能/客户户互补中航城其他商务办办公CBD华强北中心公园差异性49B、确定商商务物业定定位根据前述分分析，确定定中航城商商务物业功功能：1、商务总总量具体数数值2、产品档档次：中高高档次3、客户：：CBD西隅隅产业链中下游、相相关联客户户509、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。04:33:4604:33:4604:3312/25/20224:33:46AM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2204:33:4604:33Dec-2225-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。04:33:4604:33:4604:33Sunday,December25,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2204:33:4604:33:46December25,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。25十二二月20224:33:46上上午04:33:4612月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月224:33上上午12月-2204:33December25,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/254:33:4604:33:4625December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。4:33:46上午4:33上上午04:33:4612月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。04:33:4604:33:4604:3312/25/20224:33:46AM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2204:33:4604:33Dec-2225-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。04:33:4604:33:4604:33Sunday,December25,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2204:33:4604:33:46December25,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界界放放在在手手中中像像泥泥块块一一样样任任意意揉揉捏捏。。25十十二二月月20224:33:46上上午午04:33:4612月月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月224:33上午午12月-2204:33December25,202216、少年十十五二十十时，步步行夺得得胡马骑骑。。2022/12/254:33:4604:33:4625December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。4:33:46上上午4:33上上午午04:33:4