深圳东部慢城禾田居大鹏项目前期策划顾问报告

禾田居大鹏项目前期策划顾问报告（2005）东部·慢城世联地产顾问（深圳）有限公司2005年2月18日目标解读正确进行项目的定位与开发的可行性实现地块价值最大化树立项目品牌和企业品牌实现企业长期可持续发展成为东部地产，甚至深圳主题地产的成功案例项目的基本情况经济技术指标占地面积：61659平方米建筑面积：61659平方米用地性质：商业用地土地现状：街铺报告总体技术思路项目概况选择发展方向？实现价值最大化确定发展方向经营核心式（纯旅游项目）竞争力模型从国际惯例及案例出发确定发展战略面对困惑和机会我们如何参与竞争选择发展方向产品定位、形象定位发现困惑和寻找机会从市场现状出发最终实现从地块特性出发，我们界定项目属性，从而确定我们的研究范围项目的区域位置－龙岗区大鹏镇虽然项目属于龙岗区，但由于所处的地理位置，惯例被统称为东部，和盐田区紧密相接，成为深圳市东部重要的旅游区．梅沙－马峦山片区深圳市旅游服务基地和海滨旅游度假胜地葵涌－坝光片区结合旧村发展滨海休闲居住社区，完善公共设施服务系统，成为旅游者满意、居民喜爱的山海小镇大鹏－南澳片区下沙地区建成为适宜公众旅游度假的海滨旅游地及旅游服务配套基地；桔钓沙地区建成运动型滨海休闲地。项目地块的进入性盐田区梧桐山隧道龙岗区盐坝高速大鹏镇葵鹏路水头村葵南公路项目地理位置高效水产养殖基地建筑物建筑物水池农业用地农业用地、鱼塘居民区大亚湾水头村委虾场东山西路东山珍珠养殖场桔钓沙湾水头海鲜街往南澳水头路入口项目规模与现状项目地块现状项目四至本项目道路海鲜干货市市场农业用地和山景池塘地块特性功功能联想水头海鲜一一条街近海望山政府规划旅旅游服务区区规模适中：：61,659m2地块特性功能联想旅游配套观赏旅游配套综合配套餐饮、娱乐乐景观、生态态、专享住宿、餐饮饮、娱乐休闲、度假假、商务品牌风险资金任务考虑因素界定项目属属性主题地产主题地产是是相对于常常规城市地地产而言的的，两者的的区别主要要在于主题题地产是依依托特殊资资源进行开开发（如旅旅游资源）），属于特特殊的地产产项目。关于项目的的初步思考考购物商业？？商务、客房房？钓鱼？海鲜市场？？游客资源利利用？休闲度假市市场？面对众多机机会、众多多资源，我我们有太多多的想法和和期望。体验？……我们是完全全市场化的的商业开发发，我们需需要看清我我们在市场场中的位置置。因此，，我们从市市场现状中中发现困惑惑和寻找机机会。项目分析的的总体技术术思路项目概况选择发展方向？？实现价值最最大化确定发展方方向经营核心式式（纯旅游项项目）竞争力模型型从国际惯例例及案例出发发确定发展战战略面对困惑和和机会我们如何参参与竞争选择发展方方向产品定位、、形象定位位发现困惑和和寻找机会会从市场现状状出发最终实现酒店市场1酒店市场分分布图滨海明珠大大酒店听涛酒店大梅沙海景景酒店假日酒店皇都酒店金沙湾大酒店鹏星酒店福源宾馆雅兰酒店沁茗泉酒店小梅沙渡假假村小梅沙大酒店世纪海景酒店名称大梅沙雅兰酒店所属片区大梅沙★★★★基本情况１９２套房间，产权式酒店经营情况周末、节假日满，提前定房平时，1/3的入住率客户来源地香港市区及周边区域交通３６０、３６４客户类型平时多数为商务周末、节假日散客也很多入住率周末８０％平时７０％价格平时5折，周末、节假日7-8折收费６８０－１５８００元／日.间服务设施中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等

电话：２５０６２２９９优势功能齐全服务周到酒店名称金沙湾大酒店所属片区下沙★★★★基本情况客房11６间，旺季提前一周定房，平时也很满，也能定到房经营情况经营情况好，入住率较高客户市区为主龙岗为辅少量深圳周边城市服务设施中西餐厅、歌舞厅、桑拿浴室、网球场、商场、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和海水浴场等功能定位酒店，（多为渡假）价格单人房420元/日；山景双人580元/日；海景660元/日房间数１１６间交通３６０、３６４优势临海、沙滩停车位充足依托下沙的开发目前没有竞争对手总量少电话：８４３１３８８８酒店名称大梅沙海景酒店所属片区大梅沙★★★★基本情况３５８套房间，产权式酒店经营情况周末、节假日满，提前定房平时，1/3的入住率客户来源香港市区及周边区域可达性距市中心1小时10公里，机场1个半小时70公里，火车站1小时30公里。客户类型周末、节假日散客多，平时以商务为主入住率旺季９０％淡季７０％收费７９８－３２８８元／日.间服务设施中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室

电话：２５０６１６８８优势海景功能齐全服务周到酒店名称金海滩所属片区溪涌基本情况别墅面积300平米/栋，共22栋；居家公寓80平/套，45套；酒店式公寓35平/套，共84套销售情况销售初期公寓销售较好，两个月有30多套成交，80%为1—2房，面积在40-80M2，价格为8000元/平米；150平米的套房(由别墅分割而成)，售价高达11000元，销售情况较差；后期由于土地产权的问题，大多数客户都退房别墅目前基本空置公寓和部分别墅用做酒店客户大多市区功能定位渡假别墅、酒店酒店经营情况良好，旺季、周末100%，平时50%左右价格酒店：标准间456元；1房1厅：622元2房1厅：830元；（以上价格未及折扣）优势观海半山环境好

劣势前期产权问题产生大量退房面积过大设计陈旧酒店名称世纪海景乡村俱乐部所属片区南澳基本情况分四期开发，总建筑面积为172,160平方米。分别是洋畴角别墅区，二期洋畴湾群区包括酒店及多层公寓，三期邻球场B9生活村和四期公湾别墅群。客户

成功人士、高尔夫爱好者等

功能定位高尔夫球场、豪华会所、海滨别墅、私人游艇会、海景酒店等酒店经营模式会员、嘉宾、访客差别消费价格别墅客房价格：388-18888（平时）、588-26888（节假日）（会员五折、嘉宾六折优势景色绝佳、自身配套较齐全

名称听涛酒店

片区小梅沙★★★电话25060111性质普通酒店房间数75间服务设施多功能会议室、海鲜酒楼等交通360、208、103收费298-588元特色乳鸽、海景名称皇都酒店片区大鹏电话84303008性质普通酒店房间数8间服务设施中餐厅等交通360、364收费100-180元特色海景名称滨海明珠大酒店片区大梅沙★★★电话25254666性质普通酒店房间数92间服务设施餐厅、乒乓球、棋牌室、卡拉OK等交通360、103、364收费460-1680元特色山景、海景名称沁茗泉酒店片区大梅沙★★★电话25098661性质普通酒店交通360、103、208收费380-1180元特色乳鸽、海景名称小梅沙大酒店片区小梅沙★★★电话25098661性质普通酒店房间数156间服务设施中餐厅、咖啡廊、音乐酒廊、大堂酒吧、卡拉OK歌舞厅等收费300-2680元特色海景名称小梅沙渡假村片区小梅沙★★★电话25060000性质渡假村房间数238间服务设施中西餐厅、卡拉OK、歌舞厅等交通360、364入住率35.7%收费200-980元特色海景名称福源宾馆片区南澳★★★电话84402666性质普通酒店房间数65间服务设施中餐厅、会议室、卡拉OK、歌舞厅等交通360、364入住率14.74%收费280-360元特色海景名称鹏星酒店片区大鹏准★★★电话84305993性质普通酒店房间数45间服务设施干蒸、湿蒸、光波浴房、卡拉OK、歌舞厅、茶餐厅等交通360、364收费100-340元特色海景总结东部酒店主主要集中于于大梅沙、、小梅沙，，借由海资资源发展。。少量酒店集集中于大鹏鹏、南澳，，即使如此此，也是依依托海景经经营，但是是经营状况况并不乐观观。大多数酒店店主要依托托海景和海海资源的同同时，兼设设有会议、、餐饮、卡卡拉ＯＫ等等多功能配配套服务，，但是没有有明显的知知名度的特特色消费和和主力店。。大多数酒店店的消费客客户以市区区为主，甚甚至大小梅梅沙出现香香港客户，，体现了真真正的旅游游项目的消消费群发展展方向。星级酒店普普遍旅游旺旺季入住率率高，淡季季仅能维持持，提高淡淡季的经营营状况是各各酒店的面面临的难题题没，也是是各后续开开发商考虑虑的主要问问题之一。。２酒店市场度假公寓市市场心海假日领海水云间海语东园东海岸倚天阁度假公寓市市场分布图图楼盘名称海语东园

所属片区大梅沙滨浴场北，海语路基本情况占地9300平米，建筑面积20500平米，住宅18850平方米，商业1650平方米，容积率2.2，8层销售情况销售难度较大1房销售最好、其次为2房客户深圳市企业主为主公务员及白领开盘日期8月3日功能定位度假公寓，带装修户型一房一厅一卫：47-55两房两厅一卫：69-85三房两厅两卫：98-110价格均价6800元/平米，能看海的9000多元/平米优势距海距离较近；未来可依托大梅沙片区的发展和配套劣势密度大规模小与东海岸直接竞争楼盘名称I.领海所属片区大梅沙基本情况占地6324平米，建筑面积11965平米，住宅9989平方米，商业1976平方米销售情况认购人数，约290人（共280套）客户深圳市企业主开盘日期现已发售功能定位度假酒店式公寓，带装修，产权70年户型40-50平为主，不带厨房价格均价1.2万元/平米；优势一线观海引进品牌饮食皇子扒房

劣势规模不大，密度较高楼盘名称万科东海岸所属片区大梅沙滨浴场北基本情况占地约26.8万平米，建筑面积21.5万平米容积率0.8销售情况一期推出700多套，总共销售了约200套；300平以上独栋，5卖了2套4联排28套，190平，只剩1套2联排24套（250平，销售理想）单房销售情况较1房1厅差客户以市区为主，职业较分散，包含企业主、公司管理层及白领酒店式公寓３００套功能定位基于渡假基础上，规划以居住为主目前实际销售客户以度假为主开盘日期２００３年７月５日户型单房、一房、两房、三房、四房价格公寓均价6500元独栋别墅：1.2万以上4联排：7000以上2联排：9000多优势品牌开发商靠山规模大，自身配套完善

劣势离海1500米，并有快速干道隔断难以直接享受大梅沙片区配套楼盘名称倚天阁所属片区大梅沙基本情况占地7802平米，建筑面积11717平米，容积率1.35，共１６３套销售情况目前在客户登记阶段，情况一般客户开盘日期预计10月功能定位度假公寓户型5栋，多层，163户40-85平价格１２０００元／平方米优势临海；靠山

劣势人行上下不方便规模小，配套不全内部环境一般楼盘名称水云间所属片区大梅沙销售情况或经营情况已卖完；周末人多，提前三天定位置好的房，当天去也有，位置不好；平时较少客户35%客户为公务员（盐田为主）100%市区客户目的渡假开盘日期5月1日开业功能定位酒店，一部分是产权式酒店，另外一部分为经营用的户型一房一厅；两房一厅；55-100平价格标准房：周末458元，平时428元出租率90%（旺季）40-70%（淡季）

总套数２４８套优势大梅沙片区海景劣势酒店管理差公共设施和形象档次较差楼盘名称名墅海景所属片区下沙基本情况占地32833.6平米，建筑面积8700平，一期5900，8栋128套公寓，二期别墅16栋，200平米左右/栋销售情况销售率约70%，销售期约3年客户深圳市企业主为主开盘日期今年5月重新包装开盘功能定位度假公寓户型1房1厅，48平2房1厅，带装修，50多平米起价8800元/平米，均价1万，总价38万元起优势临海看海，沙滩下沙公共沙滩已建成

劣势交通、生活配套没有社区外观设计落后楼盘名称御海湾山庄所属片区土洋基本情况30万平米，规划别墅206栋，已建150套，容积率0.455销售情况开始销售较好，后期由于产权、社区规划及管理问题出现退房，目前销售基本停滞使用情况少量20-30家入住做周末度假用101套交管理费开盘日期93年开始建设功能定位度假别墅户型324平，264平，339平，232-339平，558平价格起价4800元/平米，均价5500元/平米；优势价格便宜

劣势土洋村环境极差密度大，园区环境差建筑外观设计过时距海距离较远管理差楼盘名称华侨海景山庄所属片区葵涌土洋基本情况占地面积49000平方米，销售情况目前有40多套未售出；大约100多套交管理费未开盘客户

———功能定位目前多为渡假用户型118平的3房；130-360平的别墅200余套价格6800元/平米优势价格便宜

劣势土洋村环境极差密度大，园区环境差建筑外观设计过时距海距离较远管理差楼盘名称天琴湾（碧海名城）所属片区大、小梅沙之间基本情况占地30万平方米，一期69栋，容积率0.13销售情况在建客户“人间十万户，此处两三家”开盘日期未定功能定位高档别墅户型价格预计价格2万/平米优势大小梅沙中间规模大，密度低地块临海设计优秀劣势与海的参与性联系不紧密总结在万科东海海岸的引导导下，大、、小梅沙兴兴起了度假假居住热潮潮，大量开开发商的进进入也显示示了对该区区域的信心心。度假公寓主主要集中于于大梅沙、、小梅沙，，依托海景景，作为休休闲度假用用途。多数度假公公寓有良好好的生态景景观，但在在目前状况况下也有交交通及生活活配套不足足的劣势。。单个项目规规模小，同同质化严重重，竞争激激烈。购买客户以以深圳市客客户为主，，多是私企企业主、公公务员及白白领，作为为度假之用用。大、小梅沙沙除去作为为旅游项目目基地外，，在度假居居住（第二二居所）方方面得到了了更多人的的认同，同同时度假居居住的兴起起也会带动动旅游市场场的发展。。３酒店市场旅游市场旅游景点分分布图三洲田小梅沙大梅沙溪涌土洋鲨鱼涌笔架山大鹏龙井排牙山海柴角黑岩角仙人石东山东冲西冲王母妆台大鹏所城谭公庙三洲田地址：盐田田区景点简介：：三洲田景景区包括保保存完整的的客家围屋屋—三洲田田村、三洲洲田茶场、、三洲田水水库、梅沙沙尖、家科科中心高山山兰养植基基地，大小小三洲塘、、红花坜、、骡马峰水水库等。水水库可垂钓钓，茶场可可品绿茶。。特色：三洲洲田村依然然保留原汁汁原味的客客家乡村风风味，房屋屋错落有序序，依山傍傍水，三面面环山，远远离闹市，，远离繁嚣嚣，居民生生活悠然自自得，与世世隔绝。特特产：三三洲田茶叶叶和菜干未来规划：：预计2年开开发茶公园园，初步规划出出公众高尔尔夫球场、、高尔夫运运动中心、、观光茶庄庄和生态旅旅游区等，，将融生态态旅游、休休闲度假、、旅游观光光和高尚住住宅功能于于一体，成成为华侨城城在深圳东东部的旅游游发展基地地马峦山地址：龙岗岗区坪山镇镇景点简介：：马峦山风景景区位于深深市龙岗区区南部，与与三洲田、、大小梅沙沙相接壤，，属东部黄黄金海岸占地50平平方米公里里，自然风风光得天独独厚。在马马峦山可观观海、观山山、观湖、、观瀑布、、观村落和和田野。特色：原汁汁原味的自自然风光有36洞国国际山地高高尔夫和丰丰富的山水水资源大小梅沙功能定位集高尚居住住与提供一一流滨海风风光及娱乐乐休闲为一一体的东部部海岸旅游游综合服务务基地重要功能构构成高尚居住、、酒店公寓寓、酒店、、公共空间间、游乐设设施、综合合商业面积分配配比用地面积积（万万m2））重重要功能能面积比比（%））高尚居住住55.135.0酒店+公公寓28.017.7公共空间间30.019.0游乐+商商业44.728.3合计计157.8100.0桔钓沙桔钓沙位位于南澳澳，是本本市品质质最好的的沙滩之之一。沙沙滩长1000多米，宽宽50余余米，沙沙质特别别好，沙沙粒很细细，沿岸岸的海水水水质甚好，清清澈见底底。桔钓钓沙的海海滩边，，有一片片茂密的的树林，，而树底下依依然是软软软的沙沙地。票价：15元浪骑游艇艇会公司：深深圳市浪浪骑游艇艇会有限限公司地址：深深圳东部部海岸（（航海坐坐标：东东经114度33‘32.3“、北北纬22度33’24.6””）面积：16万平平方米经营类型型：海上上游艇休休闲、旅旅游、度度假、运运动及商商务活动动等配置：会会所、全全封闭的的会员公公寓、274个个游艇泊泊位、400个个干船仓仓和游艇艇维修车车间等设设施。会会所大楼楼建筑面面积13700平方米米，内设设海图室室、购物物商场、、会议室室、豪华华海景客客房、中中餐厅、、西餐厅厅、酒吧吧、露天天烧烤场场、观海海台和系系统化海海上模拟拟训练仪仪等设施施。大鹏古城城地址：深深圳市龙龙岗区大大鹏镇鹏鹏城村景点简介介：大鹏古城城位于深深圳市东东部大鹏鹏镇鹏城城村，占地11万平方方米，始始建于公公元1394年年，是明代为为了抗击击倭寇而而设立的的，简称称“大鹏所城””。大鹏鹏古城雄雄伟庄重重、风格格古朴的的城门（（南门、、东门、、西门））和明清清时期民民居保存存完好；；狭窄蜿蜿蜓的小小巷以青青石板铺铺就，宁宁静古朴朴；数座座建筑宏宏伟、独独具特色色的清代代“将军军第”有有序分布布。其中中以抗英英名将赖赖恩爵的的振威将将军第最最为壮观观，该将将军第有有１５００年的历历史，拥拥有数十十栋屋宇宇、厅、、房、井井、廊、、院等，，其中牌牌匾众多多，雕梁梁画柱，，是广东东省不可可多得的的大型古古建筑。。此外，，古城内内还有侯侯王庙、、天后宫宫、赵公公祠、参参将署等等一批古古迹可供供参观。。交通：市市内乘360、、364郊线大大巴，龙龙岗乘818专专线大巴巴。票价：10元电话：84302269将军第地址：深深圳市龙龙岗区大大鹏镇景点简介介：在古城内内有十多多座将军军府第，，其中的的抗英名名将、清清广东水师提提督赖恩恩爵的振振威将军军第和清清福建水水师提督督刘起龙的将将军第最最为著名名。赖恩恩爵振威威将军第第规模宏宏伟、保存完整整。赖氏氏三代曾曾出了五五位将军军。在鸦鸦片战争争的首战战——九九龙海战战中，赖赖恩爵奉奉林则徐徐之命率率中国水水师与英英军作战战，大获获全胜。。不久，，赖恩爵爵接替著著名的关关天培担担任了广广东水师师提督、、晋封振振威将军军。道光光二十四四年（公公元1844年年）建造造“振威威将军第第”，道道光皇帝帝亲书门门额送至至。将军军第内建建筑结构构复杂，，雕梁画画栋、对对联众多多，是深深圳市保保存完整整、具有有较高艺艺术性和和观赏性性的清代代建筑。。将军第第是市级级文物保保护单位位，也是是“深圳圳一日游游”推荐荐的精品品景点之之一。交通：市市内乘360、、364郊线大大巴，龙龙岗乘818专专线大巴巴。电话：84302269大鹏龙井井地址：鹏鹏城村东东门外200米米处的龙龙头山下下景点简介介：井体体呈圆简简形，深深近七米米，直径径约一米米多，为为弧形的的花岗岩岩条石所筑筑，至今今已有二二、三百百年历史史。龙并并泉水涝涝时不溢溢，旱时时不竭，，清澈晶莹莹，经久久不坏。。曾有人人盛一玻玻璃瓶泉泉水，三三年后启启封，非非但无一一星点沉淀淀物，无无任何异异味，而而且清甜甜如初。。龙并泉泉水有清清热、解解毒、恰恰神、健身身之功效效，夏饮饮凉浸肺肺腑，冬冬喝温润润心田，，甘甜可可口，令令人不胜胜惬意。龙龙井泉水水闻名海海外，解解放前香香港商人人驾舟前前来取泉泉水，回回去名之以“大大鹏龙井井水”作作饮料出出售，深深受大众众欢迎；；现在身身居海外外的大鹏鹏华侨，也常常带几瓶瓶龙并泉泉水到异异国地邦邦，送给给亲朋品品尝，得得到广泛泛的赞誉誉。总结东部旅游游市场项项目功能能分区分分化明显显，一方方面是大大梅沙片片区、三三洲田、、南澳片片区的生生态旅游游，一方方面是大大鹏片区区的历史史旅游。。绝大多数数旅游项项目都以以观光为为主，或或开发现现有资源源进行简简单的参参与性活活动，如如大梅沙沙的游泳泳、浪骑骑游艇会会的游艇艇活动等等。鲜有旅游游项目以以体验式式为主，，目前仅仅有三洲洲田的田田园生活活、水头头海鲜一一条街的的海鲜““现买现现做”体体验生生活。现有旅游游项目多多依托自自身优势势与资源源进行开开发，一一是未成成规模与与品牌，，二是不不能留住住消费客客户，提提高客户户的停留留时间。。区域形象象借助较成成熟的大大、小梅梅沙及旅旅游景点点，本区区域已有有较强的的知名度度；根据未来来规划，，项目有有很大的的市场机机遇和竞竞争；区域发展展商近十家品品牌开发发商进驻驻区域，，显示了了对区域域开发的的信心和和决心，，对促进进本项目目的开发发建设、、区域形形象建立立有帮助助；公寓供应量较较大，主主要集中中在大梅梅沙片区区；单个项目目规模小小，同质质化严重重，竞争争激烈；；酒店以海景为为主题，，旅游旺旺季、节节假日经经营情况况较佳（（可达100%，平时时约40%—50%））；旅游旅游是东东部发展展的主题题，但是是目前旅旅游项目目活动功功能单一一，不能能吸引更更多的消消费者逗逗留。对项目的的影响度假公寓寓、酒店店、旅游游项目的的日益迅迅速发展展有利于于东部市市场的进进一步成成熟发展展，有利利于本项项目人气气的聚集集，对于于整个市市场面临临的不够够完善，，整体功功能配套套不齐全全的情况况下，项项目发展展面临契契机，也也面临风风险。市场总结市场困惑惑一：自自然地理理条件限限制东部部房地产产开发由于政府的地地区定位限制制和东部的地地形地貌（平平地存量少，，山地开发难难），整个大鹏的地地产开发定位位以高尚旅游游及相关物业业的开发为主主，除三洲田田作为华侨城城东部的旅游游基地外，不不会出现其它它片区的大片片规模开发的的现象。市场困惑二：：交通成为制制约东部发展展的瓶颈虽然往来市内内各地交通方方便，但如遇遇节假日或旅旅游交通，路路线依然会出出现“供血不不足”的局面面。随着盐田田港港口经济济的迅猛发展展、交通运输输量的日渐提提高，改善并并增加道路建建设是东部发发展的当务之之急。市场困惑三：：假日经济现现象由于盐田区及及龙岗东部大大鹏半岛地广广人稀，原住住居民少，新新迁移民还在在陆续到来，，使得东部呈呈现一种假日日经济的现象象，旅游高峰峰时人山人海海，热闹非凡凡，平日则较较为冷清，明明显人气不足足。市场困惑四：：服务配套不不足，客户停停留时间短基础设施落后后，商业网点点少，居家氛氛围尚未形成成，更多的是是休闲性、旅旅游方面的支支出；休闲、、旅游产品单单一，服务配配套不能满足足更多需求，，很少人在东东部过夜，仅仅仅是观光旅旅游。交通规划图在2005年年前，深圳市市将投入近50亿元打造造立体高效的的疏港、过境境和城市内部部交通体系。。据介绍，投投资将主要用用于８大工程程，其中包括括明珠立交工工程、沿港路路拓宽工程、、深盐路畅通通工程、罗沙沙路长岭段改改造工程、盐盐排高速、东东部通道、盐盐田第二通道道、疏港专用用道、梧桐山山立交。市场机会点一一、交通瓶颈有望望突破市场机会二：：客户停留时时间短因为缺缺乏休闲娱乐乐设施本次调查共采采访调查人群群样本300人，样本来来源为本公司司的基础数据据库（样本数数据库）。采采取随机抽样样、电话访问问的形式。市场机会三：：商务度假可可选择的地方方少金沙湾大酒店中西餐厅、歌舞厅、桑拿浴室、网球场、商场、美容中心、商务中心、会议室、音乐茶座和海水浴场等大梅沙雅兰酒店中西餐厅、会议室、健身房、室内恒温泳池等大梅沙海景酒店中餐厅、迪斯科舞厅、卡拉OK厅、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、网球场、健身室、按摩室听涛酒店多功能会议室、海鲜酒楼等一些知名酒店店虽然有商务务会议室，但但是真正的商商务配套并不不齐全，不能能满足真正的的商务客、培培训团等度假假的商务需求求。市场机会四：：消费群生活活方式向休闲闲、时尚、多多元化方向发发展节假日登七娘娘山的人多了了；去三洲田体味味田园生活的的人多了；自驾游的人多多了；去西藏、新疆疆的人多了。。。。。。体现了人们对对自然回归的的渴求和对新新的生活方式式的向往市场机会五：：政府及媒体体对东部关注注东部各功能区区旅游为主的的定位深圳八景评选选整版广告传传播宣传投资１５忆打打造南澳珍珠珠岛项目分析的总总体技术思路路项目概况选择发展方向？实现价值最大大化确定发展方向向经营核心式（纯旅游项目目）竞争力模型从国际惯例及案例出发确定发展战略略面对困惑和机机会我们如何参与与竞争选择发展方向向产品、形象定定位发现困惑和寻寻找机会从市场现状出出发最终实现从国际惯例及及案例出发，，我们走在正正确的方向上上我们研究成熟熟旅游地的演演变历程研究内容消费者的演变变功能体系的演演变理论国际旅游理论论案例日本别府（成成熟）桂林阳朔县（（转型中）中产阶级成为“主流消消费者”贵族旅游（高端客户））大众旅游（低端客户））收入水平提高高消费心理改变变交通条件改善善闲暇时间增加加动因消费者由最初初的高端客户户最终转向大大众客户成熟旅游地逐逐渐拥有完善善的功能体系系，并遵循相似的的演变规律成熟旅游地功能体系观光地住宿地休闲地滨海观光、风景观光古迹观光、宗教观光主城区目的地滨海沙滩、乡野山地郊区温泉、滑雪野营提供配套客源支持丰富旅游内涵客源支持提供配套功能互补演变历程演变历程①②成熟旅游地的的演变住宿地住宿地主城区目的地主城区休闲地观光地观光地案例：日本别府桂林阳朔1、单纯观光光地，住宿会会选择主城区区。2、当单纯观观光地演变成成观光+休闲闲后，住宿会会选择主城区区或旅游地。。日本（成熟旅游地地）BeppuSPA别府市家家户户户升腾的袅袅袅“炊烟””景象，绿野野中涸雾弥漫漫，整个城市市雾气腾腾。。容易以为烟烟雾是来自工工厂的烟囱，，其它这些烟烟雾皆来自遍遍布镇上的温温泉之家。观光+休闲--日本别府别府概况：别府位置置：九州东北北部大分县中中部人口口：13万人人面积积：125平平方公里平均气温：15.5产业结构：一一产：二产：：三产=0.5：10.5：89支柱产业：旅旅游业BeppuSPA别府休闲型核核心吸引物——温泉别府温泉遍布布，大大小小小的宾馆酒店店乃至小旅馆馆都有温泉。。温泉成为别别府最有活力力的旅游吸引引物。别府——日本本著名的温泉泉之乡，是全全日本游客最最多的温泉浴浴场，堪称““日本第一温温泉”。别府温观光+休闲—日本别府别府市泉眼：：3900余余处温泉的温度：：摄氏35-100度之之间日泉涌出量：：十万吨游客量量：600多万人次/年BeppuSPA别府的核心吸吸引物：（做足温泉文文章）各具特色的““别府八汤””奇异景观“地地狱温泉”别府核心吸引引物：休闲温温泉“别府八八汤”滨胁温泉别府温泉的发发源地之一，，建有新型多多功能温泉疗疗养馆，现代代气息浓厚。。竹瓦温泉是非常有趣的的木造建筑,在这里可享享受到普通的的温泉浴和沙沙浴。观海寺温泉在海拔150米高地上，，从高地眺望望到的景色昼昼夜都很精彩彩,因而最近近修建了许多多大规模的温温泉饭店,从从一个幽静的的樱花观赏疗疗养地变成了了豪华的现代代化温泉城。。龟川温泉利用海滨沙滩滩涌出来温泉泉热能建造的的、屋顶可以以开闭的别府府海滨沙浴场场,可一边倾倾听海岸线的的浪潮声,一一面眺望别府府市景。观光+休闲--日本别府别府核心吸引引物：休闲温温泉“别府八八汤”（续））柴石温泉自然景观优美美、温泉疗养养效果良好，，还被指定为为交流和恬静静的温泉地。。明矾温泉一排排白色雾雾气滚滚的茅茅草房，笼罩罩着硫黄气味味，是充满治治疗气氛的明明矾温泉不可可缺少的情趣趣。铁轮温泉在这里可享受受普通的温泉泉浴，还能享享受利用温泉泉的热量的蒸蒸汽浴等,有有很多的游客客前来疗养。。堀田温泉这里刚刚设置置了几个家族族汤，主要以以露天泡汤为为主。此外还还有许多小温温泉，现在还还有正在建造造中的温泉。观光+休闲--日本别府别府核心吸引引物：观赏温温泉“地狱游游”温泉周边散布布的“地狱””之游，也是是别府观光的的精彩之处。。地下深处涌涌出的大量热热水、热泥、、热气形成的的自然景观，，处在迷漫的的烟雾笼罩中中，恍若身陷陷地狱险境一一般，“地狱狱游”因此而而得名。别府海地狱别府龙卷地狱狱别府血地狱BeppuSPA观光+休闲--日本别府别府核心吸引引物：免费温温泉

“地藏泉”免免费开放，在在那里即可悠悠闲自得，又又有治病功效效，妙不可言言。因为免费费，洗浴者必必需遵守“使使用完毕后至至少打扫一番番”的规则。。营业时间：上午９点--下午4点

门票：免费

公休日：一年365天开放

效果：神经痛，皮肤病营业时间：24小时

门票：免费

公休日：一年365天开放

效果：神经痛，皮肤病，慢性胃病原汤温泉新穗高温泉观光+休闲--日本别府其它休闲活动动：别府体验验（观光）在特有的温泉泉雾气的风景景中徜徉,可可以知晓置身身温泉之外的的温泉的乐趣趣。以附近令人缅缅怀的街道为为中心,可以以了解真正的的别府的散步步途径。环绕从大正到到昭和年间的的西洋式建筑筑的散步途径径。可以了解解温泉地别府府之外的另一一个别府。观海寺温泉史史迹浪漫街道道。观光+休闲--日本别府其它休闲活动动：别府集会会（观光）别府梦幻节别府温泉节扇山火节别府盛夏节别府圣诞节Hanabi焰火晚会别府阿尔格里里斯音乐节观光+休闲--日本别府观光观观光+休闲－－桂林阳朔朔县（转型中中）阳朔距离桂林林市区65公公里是桂林林的重重要旅旅游线线漓江游游是从竹竹江码码头上上船，，在阳阳朔上上岸乘乘车返返回市市区市区火车新新站国际机机场竹江码码头阳朔临桂八里街街阳朔县县同样样面临临所有有观光光型旅旅游地地所面面临的的留不不住游游客的的问题题，近近几年年旅游游规划划的逐逐步实实施使使阳朔朔旅游游开始始转型型：产业结结构由由数量型型向效效益型型转变产品结结构由由传统统观光型型向休休闲型型转变旅游行行业间间关系系由拉动型型向互互动型型转变“桂林林山水水甲天天下，，阳朔朔山水水甲桂桂林””观光+休闲闲－－桂桂林阳阳朔县县阳朔旅旅游规规划的的一个个重要要举措措是投投资整整治西西街，，使其其成为为阳朔朔县的的休闲型型核心心吸引引物，同时在在阳朔朔及周周边开开辟数数条自自行车车一日日精华华游线线路。白天的的西街街小资资情调调原来的的西街街是从从码头头往停停车场场路上上必经经的销销售纪纪念品品的街街。现现在，，在西西街泡吧已已成为为阳朔朔最时时尚、、最有有活力力的休休闲活活动。其它休休闲方方式还还有：：自行行车精精华游游、攀攀岩、、摄影影、洗洗泥浴浴、竹竹筏漂漂流、、岩洞洞探秘秘等。。观光+休闲闲－－桂桂林阳阳朔县县2001年年阳朔朔县共共接待待中外外游客客240万万人次次，其其中过过夜游游客24万万人次次，比比上年年增长长30%。游客们们被西西街吸吸引而而在阳阳朔停停留1～2天，，有的的甚至至停留留1周周～1个月月。夜晚的的西街街极具具魅力力休闲、、时尚尚、活活力西街上上几乎乎只有有三种种商店店，酒酒吧，，T恤恤店，，工艺艺品店店观光+休闲闲－－桂桂林阳阳朔县县阳朔的的住宿宿设施施形式式多样样，除除了酒酒店、、宾馆馆外，，还有有许多多青年年旅馆馆和家家庭旅旅馆，，全县县酒店店旅馆馆多达达60多家家，绝绝大多多数酒酒店旅旅馆没没有星星级，，但都都干净净卫生生、设设施齐齐全、、价格格适中中，客客房数数一般般在10~30间间。最好的的度假假酒店店旅馆宾馆青年旅旅馆休闲体体验与与观光光的有有机结结合是是旅游游地的的发展展趋势势。鲜鲜明的的休闲闲型核核心吸吸引物物是留留住消消费者者的有有效方方式住宿设设施不不是吸吸引消消费者者停留留的关关键要要素，，成熟熟旅游游地住住宿设设施的的发展展趋势势是形形式多多样的的，参参与性性的综综合活活动使使项目目成为为消费费者停停留的的目的的地。。旅游地地的演演变历历程给给我们们带来来的启启示我们的的发展展方向向：以休闲闲、餐餐饮、、商务务等功功能集集合为为一体体的体验式式度假假项目目项目分分析的的总体体技术术思路路项目概概况选择发展方方向？？实现价价值最最大化化确定发发展方方向经营核核心式式（纯旅旅游项项目））竞争力力模型型从国际际惯例例及案例例出发发确定发发展战战略面对困困惑和和机会会我们如如何参参与竞竞争选择发发展方方向产品、、形象象定位位发现困困惑和和寻找找机会会从市场场现状状出发发最终实实现我们借借助竞竞争力力模型型来确确定本本项目目的发发展战战略竞争买方（（客户户）替代品品供方潜在进进入者者供方分分析土地供供应者者－－－开发发商：：有助助于项项目建建立形形象标标识，，并具具有特特殊推推介力力经营管管理者者－－－管理理公司司：有有助于于降低低风险险原材料料供应应商－－－商商家：：对项项目发发展战战略无无影响响形成发发展战战略：：基于于供方方分析析战略一一：利利用开开发商商资源源与政政府快快速建建立联联系，，树立立项目目形象象标识识，降降低项项目启启动风风险特殊宣宣传渠渠道政府官官方网网站等等政府接接待任任务通过独独享的的、专专用的的酒店店套房房+室室内会会所--““总统统休闲闲”区区来满满足少少量接接待任任务，，并以以此建建立项项目的的价值值标杆杆。潜在进进入者者分析析南澳人人工岛岛项目目东部华华侨城城项目目其它待待批海海滩项项目南澳人人工岛岛项目目———新规规划项项目地理位位置：：南澳澳渔港港项目规规模：：占地地面积积约２２万平平方米米投资金金额：：１５５亿功能：：集酒酒店、、餐饮饮、娱娱乐、、酒吧吧等于于一体体的商商务旅旅游区区地位：：全国国首例例人工工岛预计建建成时时间：：２０００５５年劣势：：投资资大，，后续续维护护成本本高东部华华侨城城项目目———新规规划项项目地理位位置：：大梅梅沙、、三洲洲田片片区项目规规模：：占地地面积积近７７平方方公里里投资金金额：：３００亿，，第一一期投投资１１１．．５亿亿功能：：以生生态旅旅游、、休闲闲度假假、体体育、、娱乐乐为主主题，，具体体项目目内容容包括括：世世界茶茶艺博博览会会、公公众高高尔夫夫体育育公园园、商商业高高尔夫夫运动动中心心和综综合生生态旅旅游区区，以以及部部分度度假酒酒店、、公寓寓、山山地观观光缆缆车等等配套套设施施。地位：：深圳圳市政政府２２０００３年年重点点建设设项目目，也也是目目前深深圳东东部投投资额额最大大的旅旅游龙龙头项项目形成发发展战战略：：基于于潜在在进入入者分分析战略二二：提提高进进入壁壁垒，，减弱弱潜在在竞争争者的的威胁胁建立独独一无无二的的专属属概念念———以一一站式式目的的地为为核心心吸引引力，，并强强调专专属权权、唯唯一性性与便便利性性独特价价值体体系———价价值标标杆（（政府府接待待、总总统别别墅））、私私密空空间项目差差异化化定位位———风格格、性性价比比、客客户、、服务务替代品品分析析———酒店店、观观光项项目金海湾湾酒店店金海滩滩海雅酒酒店桔钓沙沙浪骑游游艇会会其他等等东部部现有有资源源战略三三：利利用项项目自自身创创造资资源超超越竞竞争层层面，，降低低可替替代性性，寻寻找差差异化化形成发发展战战略：：基于于替代代品分分析我们的的项目目其它度度假项项目现现状功能能综综合合性性树立立价价值值标标杆杆体验验式式消消费费功能能单单一一性性普通通旅旅游游项项目目普通通现现有有资资源源消消费费买方方分分析析豪华华旅旅游游团团高端端散散客客商务务度度假假客客户户省内内高高端端客客户户可能能的的买买方方图例：★核心客户◆重要客户●游离客户分阶段客户定位×◆★◆形成品牌前形成品牌后●/◆◆★★分阶阶段段客客户户定定位位原原则则：：先抓抓目目前前最最容容易易抓抓的的有助助于于提提升升品品牌牌的的有助助于于后后续续开开发发的的形成成发发展展战战略略：：基基于于消消费费者者分分析析战略略四四：：分分阶阶段段客客户户定定位位启动动期期家家庭庭度度假假客客户户为为主主，，经经营营为为主主要要盈盈利利点点，，短短期期内内提提升升项项目目价价值值发展展期期持持续续积积累累客客户户，，提提高高项项目目知知名名度度，，吸吸引引消消费费群群关关注注巩固固期期、、成成熟熟期期实实现现价价值值最最大大化化（（商商务务、、家家庭庭方方向向并并轨轨的的可可能能性性））客户定位启动期发展期核心客户家庭度假家庭度假市内旅游人群重要客户高端散客团体组织消费高端散客豪华旅游团游离客户豪华旅游团商务度假、豪华旅游团买方分析析——形形成发展展战略战略五：：针对目目标客户户，挖掘掘资源最最大价值值从早到晚晚，看不不完的美美景，吃吃不完的的美食，，玩不完完的体验验乐趣，，构成了了消费者者独特的的度假生生活。让周边的的旅游资资源，如如七娘山山、桔钓钓沙等成成为我们们的配套套。政府资源源有助于于项目形形象提升升，提供供尊贵感感觉和私私密性空空间。资源类型价值挖掘层次人造资源池塘钓鱼―→专享景观处处是主题景观―→感知、视觉刺激体验资源海鲜ＤＩＹ―→感知、体验政府资源接待任务提供配套―→形象提升从竞争力力模型分分析，形形成整体体发展战战略战略一：：利用开开发商资资源与政政府建立立联系，，快速树树立形象象标识，，降低项项目启动动风险战略二：：提高进进入壁垒垒，减弱弱潜在竞竞争者的的威胁战略三：：利用项目目自身创创造资源源超越竞竞争层面面，降低低可替代代性，寻寻找差异异化战略四：：分阶段段客户定定位战略五：：针对目目标客户户，挖掘掘资源最最大价值值项目分析析的总体体技术思思路项目概况况选择发展方向向？实现价值值最大化化确定发展展方向经营核心心式（纯旅游游项目））竞争力模模型从国际惯惯例及案例出出发确定发展展战略面对困惑惑和机会会我们如何何参与竞竞争选择发展展方向市场定位位（产品品与形象象）发现困惑惑和寻找找机会从市场现现状出发发最终实现现整体定位位整体定位位的构成成要素：：客户定位位形象定位位项目案名名功能定位位园林风格格产品定位位客户定位位客户定位启动期发展期核心客户家庭度假客户商务度假客户省内高端客户重要客户高端散客省内高端客户高端散客豪华旅游团游离客户豪华旅游团其他我们借助助客户决决策的五五个动机机圈模型型来制定定正确的的整体定定位。五个动机机圈的核核心思想想是直入入消费者者心灵，，寻找影影响消费费者决策策的关键键因素。。其理论论思想有有助于我我们充分分了解消消费者的的心理。。价值习惯身份规范情感客户决策的五个动机圈他们相信信我们给给他们带带来的价价值高于于其他同同类产品品。（一一种品牌牌的成功功更经常常地取决决于消费费者感知知到的““潜在的的”质量量，而非非它事实实上的质质量）我们能使使其避免免和消除除某种（（与其规规范和价价值相左左的）内内心冲突突。这里延续续了他们们的某种种消费甚甚至生活活习惯并并且有所所提升这里提供供的产品品或服务务使他们们在自己己和他人人面前显显露理想想中的身身份，另另一方面面，尊贵贵身份者者享受私私密尊贵贵他们喜欢欢这种休休闲方式式，这里里能让他他们感觉觉到亲近近，同时时放松身身心五个动动机圈圈的核核心论论断直入消消费者者的心心灵（（核心心客户户）价值习惯身份规范情感核心客客户：：商务度度假客客户习惯多多元化化的休休闲方方式习惯参参与体体验型型的休休闲方方式显示公公司的的实力力、品品味注重舒舒适、、休闲闲、娱娱乐、、安全全、放放松与其他他休闲闲场所所相比比更超超值希望能能体验验到一一种舒舒适、、放松松身心心的价价值感感有助于于工作作之余余放松松身心心、健健康休休闲希望这这种休休闲方方式是是被社社会普普遍认认同的的直入消消费者者的心心灵（（重要要客户户）价值习惯身份规范情感重要客客户：：高端散散客省内高高端客客户习惯工工作之之余进进行享享受型型的休休闲放放松习惯多多元化化的休休闲方方式具有品品牌影影响力力，符符合时时尚潮潮流，，彰显显身份份喜欢新新奇、、开敞敞、生生态、、娱乐乐的休休闲度度假氛氛围希望能能有不不同于于城市市生活活的另另类体体验希望能能享受受到所所想要要的、、时尚尚的休休闲方方式希望能能体验验到一一种舒舒适、、放松松身心心的价价值感感有助于于缓解解压力力，身身心健健康希望能能达到到对自自己提提出的的较高高要求求（呼呼换自自豪感感、自自尊心心和虚虚荣心心）项目要要突出出的价价值诉诉求－－－来自消消费者者的心心灵价值习惯身份规范情感统一考考虑与与休闲闲功能能相关关的硬硬件和和软件件因素素，建建立综综合优优势，，从而而让消消费者者感知知到的的价值值超越越实际际的价价值。。建立价价值标标杆，，改变变参照照系，，让消消费者者从中中体会会到超超出期期望的的价值值感。。赋予池池塘、、人造造景观观专享享权，，让消消费者者感受受到附附加值值突出生生态健健康的的参与与性主主题高性价价比的的定位位、服服务设置配配套注注重公公众性性与私私密性性的结结合采用现现代风风格，，体现现品质质与时时尚建立综综合优优势采用露露天和和半露露天、、室内内水主主题的的参与与性活活动提供五五星级级服务务象高级级渡轮轮一样样举办办酒会会、舞舞会，，提升升生活活品质质与时时尚感感觉设置多多种让让消费费者感感觉意意外的的休闲闲娱乐乐的方方式，，如引引入爱爱西华华模式式、新新梅园园主力力店餐餐饮、、海鲜鲜ＤＩＩＹ。。独特的的景观观生活活商务度度假客客户高端散散客省内高高端客客户项目的的产品品定位位【基基于目目标消消费群群的产产品定定位建建议】】从地块块特性性出发发，我我们界界定项项目属属性，，从而而确定定我们们的研研究范范围。。其实实，本本项目目的资资源特特征、、周边边产业业环境境以及及用地地性质质已经经对本本项目目的市市场属属性做做出了了严格格的界界定。。但是是，在在6万万平方方米的的土地地上，，在市市场启启蒙期期，怎怎么样样去界界定我我们的的商业业格局局？却却是存存在着着几种种不同同的开开发方方向：：方向一一，利利用现现有的的资源源，略略加改改造，，形成成餐饮饮与海海鲜集集贸市市场的的复合合体。。利用用旅游游景点点带来来的客客户，，形成成被动动型的的商业业配套套。利弊分分析：：（1））其低低档次次与周周边街街铺构构成同同质化化，不不利于于商业业价值值的实实现和和未来来的进进一步步开发发，不不具备备开发发的连连续性性。（2））开发发成本本相对对较低低，市市场风风险也也相对对较小小，但但销售售会相相对缺缺乏支支撑而而以租租赁为为主，，投资资回收收期相相对较较长。。方向二二，高高起点点、高高标准准界定定商业业格局局，集集成式式滨海海消费费BASE东部大大旅游游资源源中不不可替替代的的“目目的地地”不仅满满足现现有旅旅游资资源消消费客客户的的需求求，而而且创创新市市场需需求，，不但但满足足大鹏鹏的消消费需需求，，而且且满足足深圳圳的消消费需需求。。最终终，将将本项项目形形成一一个““目的的地””，而而非单单纯的的旅游游配套套。消费者者来本本项目目，白白天有有一天天的风风景和和旅游游，夜夜晚有有一夜夜的““玩””和““乐””，来来本项项目，，才是是消费费者真真正的的目的的，来来到这这里，，还可可以去去浪骑骑游艇艇会、、世紀紀海景景、七七娘山山和桔桔钓沙沙海湾湾等，，它们们将构构成本本项目目的基基本配配套。。利弊分分析：：（1））有利利于提提升市市场形形象和和商业业价值值实现现，并并具有有在周周边实实现持持续联联动开开发的的可能能性，，最大大限度度地提提升开开发商商和项项目的的品牌牌附加加值；；（2））资金金需求求量稍稍大；；（3））需要要重新新定位位、规规划设设计；；（4））面对对现有有“无无竞争争”局局面，，率先先启动动和进进入市市场，，有利利于开开发时时机的的把握握。功能定定位集家庭庭度假假、餐餐饮、、海鲜鲜购物物、会会议及及培训训功能能为一一体的的综合合性体体验度度假项项目。。核心功功能：：体验验式ＤＤＩＹＹ海鲜鲜、汽汽车酒酒店（（自助助式酒酒店））、特特色餐餐饮必要功功能：：酒店店、停停车场场、大大型活活动中中心辅助功功能：：商商务中中心、、儿童童托管管及游游乐中中心、、其它它配套套设施施【产产品定定位】】/产品基基本构构成目标消消费需需求产品构构成目标利利润需需求用地基基本条条件餐饮饮汽车旅旅馆海鲜购购物功能设设定三大大核核心心产产品品++基于““目的的地””的产产品规规划建建议产品构成面积配比注解餐饮2万m2规模餐饮吸纳人流酒店1.5万m2酒店为周边旅游资源配套，并为商业聚集人气海鲜购物1万m2特色吸引物之一其他商业0.5万m2围绕核心店，商业的特色构成停车场1万m2同样可以构成吸引物其他配套【产产品定定位】】/产品品基本本构成成建议议在核心心店意意向招招商过过程中中，不不断加加以调调整（1））餐饮饮业对对“距距离””不敏敏感；；（2））消费费层次次覆盖盖面广广；（3））容易易在短短期内内建立立市场场形象象，便便于后后续推推广；；（4））利用用项目目的规规模优优势，，直接接分流流既有有“竞竞争””者消消费群群体；；——利利用餐餐饮带带来的的人流流支撑撑商业业的发发展。。为什么么是餐餐饮？？餐饮功功能对外经经营的的食街街能否否成立立？餐饮类型成功KPI主流客户与本项目的契合度判断高档品牌拥有长期稳定客户群点式分布，不成街繁华地段更具竞争力商务消费高档品牌不成街区位不具竞争力×风味小吃品种多样随机客户为主区域内暂住人口多位于步行人流密集地非商务消费暂住人口游客东部暂住人口少游客非步行经过×大排档人流集散地段价格低廉非商务消费本地消费者区位条件不满足档次与项目形象冲突×酒吧街游客愿意在本地停留，且初期是依托外地散客而形成本地消费习惯形成非商务消费游客本地消费者目前无法吸引游客在本地停留本地无此消费习惯×？餐饮功功能建建议我们认认为目目前不不宜开开发食食街，，但可可预留留部分分弹性性用地地，若若时机机成熟熟可考考虑开开发酒酒吧街街。我们认认为合合适的的时机机为：：在东东部过过夜的的游客客明显显增多多，且且其中中有一一定数数量的的外籍籍游客客。目前餐餐饮功功能设设于酒酒店附附楼，，满足足本项项目内内部餐餐饮需需求即即可。。周边旅旅游资资源酒店居居住需需求人流量量的聚聚集对餐饮饮和海海鲜购购物的的支撑撑——利利用酒酒店带带来的的人流流支撑撑商业业的发发展。为什么么是酒酒店？？关于酒酒店的的档次次？——自自助式式酒店店1.自自助式式酒店店风靡靡欧洲洲；2.没没有阶阶层差差异的的产品品供给给,能能够包包容更更多层层面的的消费费群；；3.日日常常成本本较低低，降降低了了运营营成本本；4.价价格适适中，，便于于维持持一定定的入入住率率。一期相关设施后续开发相关设施设施名称备注依据一期设施使用情况灵活制定总统别墅独立