庐山别墅前期定位与开发策略报告

九江庐山云麓项目前期研究报告致：天翼投资2010.01.25绝对保密2008年，法国南部蔚蓝海岸一座名为VillaLeopolda的豪华别墅，以5亿欧元易手，成为全球最贵的私人宅第。一时间，蔚蓝海岸再度成为全球权贵名流的度假、置业目的地首选。从欧洲中世纪的城堡与庄园，到古老的中国山西大宅、以及北京香山权贵别苑从冰清玉洁的阿尔卑斯山到风情万种的比华利山以及流光溢彩的香港半山从法国南部蔚蓝海岸到悉尼玫瑰湾到南非好望角再到上海黄埔江畔……穿越时间，跨越空间，如同蔚蓝海岸之于VillaLeopolda，经典的山海、文化、高端社会资源成就了世间最经典的别墅项目，反过来，后者亦成就了前者的日益经典。当我们将目光投向中国中部、长江之滨、鄱阳湖畔,“苍润高逸、秀出东南”的世界庐山，在百年牯岭别墅风华日益老去之时，谁，又将以怎样的产品与开发，成为这座人文圣山的VillaLeopolda？答案从庐山云麓的价值剖析开始，分六步展开……从庐山云麓谈起……1.占据一种稀有区位——庐山云麓，是九江城区位于庐山景区内、唯一的可售地产项目，尽享城市繁华与山水自然独一无二的区位、产品综合价值项目占据九江城区与庐山景区复合范围内\目前唯一的开发用地(180亩出让土地+270亩租赁土地),具备独一无二的区位既可近距离感受城市繁华，又可以纵情山水之间低容积率(<0.48)、低限高（<18m）开发,将打造极具特色的复合物业综合，形成高度稀有的区位、产品价值原规划示意项目经济指标用地面积179.9565亩项目位置庐山区莲花镇莲花村用地性质商业建筑密度＜30容积率＜0.48绿地率＞45%主入口方位北侧建筑高度＜18米2.一种稀珍文化——依托庐山这一人文圣山，拥有浓郁珍贵的山水文化、地质文化、茶文化依托庐山而成的三大文化体系茶文化山水文化地质文化庐山北麓的登山古道、自庐山顶蜿蜒而至的红旗渠，形成永恒的山水文化印记冰川遗址彭山河，在形成优美自然景观的同时，也代表着庐山奇异的地质文化莲花镇作为庐山云雾茶的限定产区，已经形成悠久的名茶文化3.呈现一种稀美景观——坐享闻名于世的庐山风光，私藏内外山、水美景不是将自己束缚于风景的视野里面不能动弹，而是可以走入到风景里面，亲身享受到云雾奇境、日出绚烂、山谷开阖、水流如歌云日山水地块内保存了大量的原生态树木、水系，具备了后期原生态景观的营造、水系的规划的先天条件坡地地形具有丰富景观层次，增强视觉空间感4.发现一种稀缺生态——坡地、绿树、水系，交相辉映，地形起伏多变，原生态优良环境完好保留5.定义一种稀贵交通——6公里可到市中心，直临105国道，昌九高速在侧，近邻庐山机场、九江火车站，畅达城市内外项目沿105国道往北六公里可到九江市中心区南接庐山登山古道，规划中的环山路近在咫尺，上东侧相临道路往南可达莲花洞景区昌九高速在侧、近邻庐山机场，京九铁路、合铜铁路、昌久城铁尽在周边，畅达城市内外近可达南昌、景德镇等省内周边区域，远可至武汉、长沙、北京及其它国内重要城市畅达内外交通至南昌、长沙至武汉至景德镇至北京市中心庐山云麓，具备打造高端物业的资源禀赋5重稀世价值体系、庐山景区内、复合开发回到市场……14A.城市宏观经济与区域发展以打造长江中游沿江副中心为目标，城市西拓、南移，将逐步形成大九江发展格局a.城市经济环境研究城市西拓、南移,将逐步形成囊括城区、九江县、湖口、瑞昌、星子等的大九江发展格局九江市政府西迁至长虹西大道，庐山区将直接受惠，面临良好发展契机重要的交通枢纽城市与开放港口京九铁路、昌九城铁，福银高速、环城高速（规划），长江黄金水道，两大机场……九江水、陆、空可进入性佳，利于外来人口与游客的导入可进入性城市地位发展规划江西省环鄱阳湖生态经济区重要城市，2008年GDP全省第三以打造长江中游沿江副中心城市为目标九江社会经济稳步增长，人均GDP向3000美元迈进，高端消费群体逐步扩大，房地产投资前景良好a.城市经济环境研究社会人口经济指标产业结构江西第二大人口城市，2020年规划人口达到530万（目前484.67万），持续较大的人口增长形成了旺盛的住房需求批零、教育、房地产、公共管理和社会组织等高收入服务性行业人口占比呈上升态势，预示着未来高端消费群体将逐步扩大2004-2008年GDP稳定增长，人均GDP向3000美元迈进，为房地产市场发展提供坚实后盾固定资产投资结构进一步优化，利好于房地产的开发人均可支配收入和居民存款余额呈稳步增长，支撑起房地产市场的繁荣强大的工业基础支撑下，城市产业结构以第二产业为主，近年来加大了对生态型高新技术产业的引入，二、三产业联动，协同高速发展庐山区，南向庐山，是九江城区的重要组成及城市未来拓展所向b.区域发展研究目前市中心浔阳区庐山区*数据来源：九江政府官方网站市政府新址开发区本项目九江城区三区中，庐山区辖区面积最大，是九江市城区的重要组成部分和主要拓展区域在江西省实施加快沿江开发的战略中，庐山区是沿江开发的主战场，是九江市政府构建“一核、两轴、六板块”的重要区域庐山区在九江城区中的角色以旅游业为重要支柱产业，区域着力建设文化旅游重地；大型企业集聚、商贸物流业发达，存在并将逐步增加对高端酒店与高端居住需求资料来源：九江政府官方网站文化旅游重地：庐山区目前已开发三叠泉、碧龙潭、莲花洞等较高知名度的旅游景区，未来将突出“生态”“文化”和“休闲”三大特色，打造观光旅游基地、文化娱乐基地、假日休闲基地。大型企业集聚：作为九江乃至江西的重要工业基地。区域内集中了金源恒生化纤、清华同方、巨石化建等国家部委、省市大中型企业40余家。近年来，庐山区全力推进打造现代制造业重要基地的核心战略，日本大金、新加坡赛得利、杭州诺贝尔、江苏新华发等知名企业纷纷落户。商贸物流业发达：充分依托沿江港口和立体交通体系，加大物流平台建设，加快专业市场开发，初步形成了以大型购物中心和专业市场为龙头，以各级零售网点为基础的商贸网络，并逐步向建设辐射赣、鄂、皖、湘地区的区域商贸中心推进。大量的大型会议、高端酒店需求可观的高端居住需求商业配套设施的不断完善b.区域发展研究九江城市地位逐步提升经济实力稳步增长，构成对房地产市场的稳定支撑西拓、南移，市政府搬迁，区域规划利好大量的高素质高消费客群支持可观的高端酒店与高端居住需求九江城市经济已具备发展高端地产的能力，亦存在大量高端别墅与高端酒店的需求20B.庐山旅游市场发展研究庐山，一个飞速成长中的世界级山岳旅游区、国家战略区域——鄱阳湖生态经济圈建设的重要组成世界文化景观世界地质公园国家5A级景区联合国优秀生态旅游景区庐山日益成熟的产品体系之下，依托珠、长、中这一国内最大的消费市场，庐山旅游客源呈现成熟的圈层分布庐山旅游业日益成熟的营销、产品与合作机制近攻港澳台，国内主打长三角、珠三角的全面营销推广+特色、主题、延伸三大系列旅游产品+与国旅等企业资源合作+区域产业联合庐山旅游业客源成熟的圈层分布2009年庐山游客达到历史性的445.68万，遥遥领先泰山、黄山等国内知名山岳景区2009年国内主要知名山岳景区游客情况2009年，在全球金融危机和H1N1甲型流感对旅游业带来的不利影响下庐山旅游仍保持了增长趋势全年接待来山游客445.68万人次，同比增长14.5%万人次，其中入境游客9.435万人次，同比增长18%,全山旅游总收入36.7亿元，同比增长28%在国内5A级山岳型景区中名列前茅，在江西旅游发展中起到了龙头作用2009年1-7月江西省内主要景区游客与门票收入情况万人次万元万人次资料来源：CRIC根据江西省旅游局网站、安徽省旅游局网站资料等整理规划价值——九江环城高速、九江长江二桥、庐山旅游直升机场等大型项目的规划、建设着力形成大九江旅游圈，继续稳固庐山江西旅游业龙头地位九江长江二桥项目总投资约45.7亿元，总长5.53公里，双向六车道高速公路标准目前，九江长江二桥前期设计、征迁、招标等工作正在开展，大桥将于2012年底竣工庐山九江长江二桥庐山旅游直升机场九江环城高速庐山旅游直升机场项目全国首创空中旅游线路。届时，九江、长江、鄱阳湖等旅游资源将与庐山融为一体，形成空中俯瞰“大庐山”的旅游圈，这也是江西省九江市实现大旅游战略迈出的重要一步九江绕城高速起点为福银高速与杭瑞高速的交叉点，经马回岭、庐山山南、星子县城，再从庐山东侧北上至新港接杭瑞高速九江绕城高速项目的建设，将使庐山有望成为九江的城市“盆景”，形成“怀抱庐山、坐拥鄱湖”的“大九江”格局，有力地带动环庐山旅游的发展庐山旅游股份获国旅增资扩股，目前正积极谋求上市，未来将加速区域旅游由中低端旅游市场到高端旅游市场、观光旅游型向休闲度假型的跨越式发展由中低端旅游市场转向高端旅游市场转观光旅游型向休闲度假型庐山旅游启动上市准备.未来,将引入国际化的优良资本与旅游开发模式庐山旅游的跨越式发展庐山拥有世界级的旅游资源与上千年珍贵的文化传承已经形成成熟的旅游客源市场面临上市筹划、向高端旅游、休闲度假市场转变的历史机遇庐山需要契合其资源禀赋、文化气质的高端旅游度假项目而区域别墅、旅游度假物业市场发展如何?C.别墅及旅游度假物业市场发展研究a.九江城区别墅市场项目物业类型档次在售新湖柴桑春天联排、双拼，其他高半岛一品独栋，其他中首府天湖美墅联排、双拼、独栋、其他中原有龙惠花城独栋、联排，其他中馨苑山庄独栋、其他中潜在中体奥园联排、独栋、其他中高广东联泰联排、其他中高起步阶段的九江城区别墅：可售物业较少，以中档产品为主，无纯别墅项目柴桑春天龙惠花城半岛一品中体奥园鑫苑山庄广东联泰首府天湖美墅在售别墅项目潜在别墅项目原有别墅项目b.牯岭别墅市场风华日益老去的庐山老别墅：多开发为度假酒店/度假村，别墅功能不足，配套设施缺乏，无可售物业1.近百年历史的庐山老别墅2.庐山老别墅目前用途3.年代久远,别墅功能已相对不足现存的庐山老别墅共636栋,其中1935年以前建造的有324幢324幢别墅中,多数在1910年-1930年建造,占比近60%现有庐山老别墅除事业\机关用房外,多开发为独家酒店\度假村另有美卢别墅等近代保护文物以及部分优秀园林别墅,主要供游客游览参观庐山老别墅不同于鼓浪屿、青岛等地的租界时期别墅，后者居住为主，建造坚固；前者度假，坚固程度较低经历了近百年的风雨之后，庐山老别墅多数存在不同程度的破损同时，由于年代久远，当时的别墅功能设计已难以与现代别墅相媲美同时由于庐山上配套设施的相对不足，使得老别墅的使用难以与日常生活完美结合中高档项目中档项目茁壮成长但仍稚嫩的庐山西海、星子旅游地产市场——目前多属中端复合开发，含别墅的中高端项目仅庐山西海国际温泉度假村与庐山天地温泉度假村c.庐山西海\星子旅游地产市场星子旅游地产市场西海旅游地产市场庐山天地温泉度假村概况（4A）庐山西海国际温泉度假村概况（4A）主要集中在温泉镇，温泉度假休闲特色鲜明以中端产品为主，现有多个集度假、娱乐、医疗、会议等于一体运行良好的旅游项目庐山天地温泉度假村为典型代表江西省着力打造的健康旅游新品牌以湖岛风光、佛教胜地、峡谷漂流、富矿温泉闻名旅游地产开发处于萌芽阶段，目前只有一家涵盖五星酒店及精品度假别墅的项目——庐山西海国际温泉度假村中高档项目中档项目中信120亿包装庐山西海、联想集团开发归林寺、普济金融投资观音塘，后续将有较多中高端项目面世，拉升环山旅游地产热度c.庐山西海\星子旅游地产市场城区、牯岭、星子、庐山西海，环顾整个市场，在售及后续中高档别墅与旅游地产项目有限，高端市场近乎空白结论高端别墅与度假物业的需求未得到有效满足，市场空间可观城市经济已具备高端物业支撑能力庐山需要契合其资源禀赋、文化气质的高端物业整个市场中高档别墅与旅游度假项目有限，高端市场近乎空白高端别墅与度假物业的需求的需求未得到有效满足，市场空间可观拥有十足高端物业特质的庐山云麓，理所当然超越现有竞争项目，直指高端，抢占高端别墅与度假物业市场2010，云麓为中国庐山顶级山麓庄园正名WeAreTheVillaLeopolda

of

Mountain

Lu项目定位——项目客户定位、文化演绎、总体定位、功能组合顶级山麓庄园顶级产品顶级人群顶级文化A.顶级人群还是他们？是他们？抑或是他们？……谁，将有幸成为庐山顶级山麓庄园的主人毫无疑问，他们是社会的层峰群体对于普通住宅而言，一堵墙分出的是内外，但对于豪宅而言，一堵墙分出的是高低。豪宅代表的是一种文化品位和生活方式，一种地位象征与身份标签。与庐山云麓豪宅对应的人群，毫无疑问，他们是这个社会的层峰群体。庐山云麓的客户必然占据了社会财富金字塔的顶层塔尖上层中上层中层中下层综上，结合本案高端定位，本项目客户以周边为主，主要来自大九江、南昌、省内其他区域、武汉、长沙等城市,辅以珠、长三角地区本项目客户来源主要来自大九江、南昌、省内其他区域、及武汉、长沙等周边城市，辅以珠、长三角地区年龄在31-50岁，旅游度假、奢侈品与物业投资是他们的主要消费支出,具有深刻的“庐山情结”客户年龄、消费与心理特征年龄集中在31—50岁，处于人生的黄金时期惜时如金，效率为先，悠游自在，感受为重重视服务便捷性及高效性，希望集中资源，优先保证常用增值服务如贵宾厅、私人精品酒店、高尔夫、体检等旅游度假、奢侈品与物业投资是他们的主要消费支出需要提供高规格服务而并非单纯追求性价比受传统文化、政治名人、宗教、电影等的多重影响，对庐山的奇山异水、理学文化、政治文化、宗教文化等有着浓厚的思想情节年龄特征消费特征庐山情结熟知庐山文化，向往庐山居住心理特质大九江、南昌、省内其他区域、武汉、长沙等区域特质极少数的财富塔尖群体阶层特质具有庐山情结的中国中部峰层人仕我们称他们为庐山云麓，于他们而言，是第一居所，也是度假庄园，还可以是行政公馆……B.顶级文化庐山,中国山水文化的领导者,我们要做的是将其发挥到极致庐山千年福地人文圣山中国山水文化的领导者中国政治文化名山—夏都中国宗教文化名山中国教育文化名山中国养生文化名山中国建筑文化名山C.顶级产品a.高端精品酒店市场——四星级以上酒店扎堆于庐山-星子片区，本项目周边酒店市场竞争激烈九江四星级及以上酒店市场概况别墅名

称别

墅雅

号淡季旺季房型备注（黄金周此价格除外）入住率非周末周末非周末周末李先念旧居北美枫叶580065003标2套厨房、餐厅淡季30—40%旺季100%

平均70%—80%徐向前旧居西班牙百合5200550058003标1套厨房、餐厅胡志明旧居越南雨林440050002标1套厨房、餐厅韦国清旧居南美风暴5200550058004标1套

李

贞旧居英格兰玫瑰460053003标1套

赛福鼎旧居瑞士雪山400044002标1套

程天放旧

居澳

洲海

洋400044001标2套

360480600标间共2间

乌兰夫旧

居日

本樱

花42004400520055007标1套集中式厨房、餐厅85080010801间5605808007间

市场——庐山别墅型度假酒店，外围环境优越，入住率较高；但多为整栋出租，且功能简单、使用不便庐山牯岭镇别墅型酒店价格及入住率情况（以庐山疗养院颐元名人别墅为参考）a.高端精品酒店设施齐全的商务中心会议室全天候餐饮服务Spa健身中心游泳池/按摩池儿童娱乐室VIP管家服务私人厨师洗衣服务豪华轿车租赁服务代停车服务24小时礼宾服务24小时保安本项目——高端主题精品酒店，完善的产品与功能设计，全方位、高品质服务，契合层峰群体需求,具备差异化市场价值高端主题精品酒店高品质\特色化的产品与服务(参考丽江悦榕庄度假村)a.高端精品酒店庐山国际高尔夫球会南昌保利高尔夫球会南昌翠林高尔夫球会名称总体占地区位规格配套设施庐山国际高尔夫球会约5000亩九江共青城高尔夫大道/庐山南麓18洞五星级酒店、国际会议中心、高级别墅、风情购物街、温泉疗养馆、生态绿色基地、会员公寓住宅区、棋牌室、KTV、网球场、健身中心等南昌保利高尔夫球会54000亩南昌市红谷滩新区庐山南大道1999号18洞国际五星级酒店、乡村会所，其中包括中西餐厅，游泳池，极可意按摩浴缸，SPA，桑拿和网球场等南昌翠林高尔夫球会5000余亩南昌迎宾南大道158号(高坊)36洞（已建成18洞）高尔夫度假酒店，高尔夫练习场，网球场，桑拿洗浴中心，KTV，康体娱乐中心，垂钓园等配套设施，五星级酒店和高尔夫花园别墅在规划兴建中b.高尔夫高尔夫——九江、南昌、乃至江西，高尔夫球场稀少；本项目高尔夫与顶级别墅相得益彰，将赢得大量层峰群体的青睐江西省目前高尔夫球场稀少，主要分布在省会南昌（2个）及九江（1个）生态庄园——契合九江塔尖阶层的健康生活需求c.生态庄园中国富人的健康观念:健康是财富的根本.在拥有过亿资产、半山豪宅与名贵跑车之后，崛起的财富拥有者们清晰地意识到：财富只是表象，健康的身体与生活方式才是根本.本项目的目标客户也是如此塔尖阶层的健康观与健康消费2010年1月最新发布的《中国千万富豪品牌倾向报告》显示出了中国富人的健康消费特征.中国富人比普通阶层更关注健康的生活方式,平均拥有假期16天七成富豪有定期体检的习惯，拥有家庭医生的比例也比较高。集会员健身中心、户外拓展中心等设施于花溪水岸、鲜花谷地，项目生态庄园高度迎合塔尖阶层对健康设施的多维、品质需求到此，项目整体定位已跃然而出项目整体定位——概念表现庐山の诗国际旅游主题度假区一百种庐山一个世界，每个人都有自己的角度……

历史の诗光影の诗12建筑の诗3幸福の诗4未来の诗运动の诗56品位の诗7艺术の诗8项目整体定位——八大主题的应用形式主题应用区域主题应用形式历史の诗生态庄园古往今来题诗庐山的文人墨客的生平、雕像、诗词石碑；庐山近代居住名人生平，雕像等光影の诗生态庄园以建筑小品、结合人物情景雕塑再现《庐山恋》经典片段、场景，如，打造女主人公73套经典戏服，展示互动。建筑の诗山麓别墅山麓别墅建造上，增加庐山老别墅经典元素，部分别墅也可以庐山老别墅名称命名，一栋别墅演绎一个故事。幸福の诗生态庄园打造九江婚礼基地，婚纱照外景区。运动の诗高尔夫主题运动区生态庄园打造高尔夫、网球场、野外拓展等未来の诗生态庄园打造中心多功能广场，一方面与国际品牌合作，作为时尚走秀、室外路演活动宣传的不二场地；另一方面与政府合作，作为市政节日烟火燃放、传统节日活动的首选场地；艺术の诗生态庄园庐山·世界名山微缩公园、庐山·中国茶艺堂前尚建筑小品、园艺展示区，品位の诗高端酒店庐山·中国山水养生中心、四星级高端主题酒店的打造顶级山水文化——庐山·世界名山微缩公园依托庐山世界名山协会所在地，打造世界名山微缩公园与国内多所著名医疗机构的强强连手打造出庐山独有的中国山水养生中心顶级养生文化——庐山·中国山水养生中心以庐山的茶道文化为主导博览庐山的精深茶意在盎然的生态园林中尽释茶文化的博大精深顶级茶文化——庐山·中国茶艺堂TOP山麓别墅THEME高端酒店12ELITE高尔夫3LOHAS生态庄园4项目出让用地定位——利润核心八百里庐山一私宅庐山·大九江塔尖阶层的城市高尔夫公馆TOP山麓别墅山水独栋、雅致联排62THEME高端酒店主题客房、会议中心、商务中心、SPA馆、中西餐厅、咖啡厅、酒吧、超市……ELITE

高尔夫高尔夫练习场、网球场、高尔夫会所……LOHAS

生态庄园主题小品、中心广场、花溪水岸、鲜花谷地、自行车探险、攀岩、野战训练场地、户外拓展基地、会员健身中心……庐山云麓国际高尔夫度假庄园（五大功能复合）项目产品定位与功能组合居住度假：山水独栋雅致联排商务会议：会议中心商务中心主题酒店套房12345休闲运动：高尔夫网球场会员健身中心户外活动基地自行车探险……旅游观光：花溪水岸鲜花谷地生态庄园……娱乐美食：酒吧咖啡厅中西餐厅……项目规划与产品设计建议A.整体规划布局建议地块开发价值分析营造重点设想规划布局建议—地块现状资源分析规划设计指标总占地面积(平方米)出让土地面积119971298248租赁土地面积178277容积率出让土地部分＜0.48建筑密度出让土地部分＜30%绿化率＞45%主出入口方位北侧建筑限高18M项目土地性质分析出让用地高程分析租赁用地约267亩出让用地约180亩第一台阶130m＜H＜140m第二台阶140m＜H＜160m外部景观资源出色项目交通设施良好内部地形变化丰富结合低容积率要求本项目已初步具备营造高端低密度项目条件6KM交通属性分析规划布局建议—地块开发价值分析A区B区C区整体用地分析地块开发价值综合评比区位评价标准分值权重Ａ区景观资源825%交通资源820%地形地势715%私密性510%用地属性230%综合评比-5.8100%区位评价标准分值权重B区景观资源625%交通资源720%地形地势615%私密性810%用地属性930%综合评比-7.3100%区位评价标准分值权重C区景观资源625%交通资源420%地形地势415%私密性610%用地属性230%综合评比-4.1100%景观资源:景观视野开阔度，近处可见风景价值，远眺庐山景观等方面进行价值分析交通资源:对本项目各地块的交通通达性进行价值比较

地形地势:从各地块的坡度、坡向等方面对是否适宜建筑进行分析私密性:对各地块受周边环境因子对居住私密性的影响进行分析用地属性:本项目地块性质为出让用地结合租赁用地，不同用地属性对项目开发价值有最为直接的影响规划布局建议—地块开发价值分析A区B区C区A区(租赁用地)：地势起伏较小，邻近交通干道，交通便利，资源条件较好B区(出让用地)：内部地形丰富，私密性极佳，资源条件最好C区(租赁用地)：地势起伏较大,交通不便，私密性较好，资源条件一般中价值地块高价值地块低价值地块高价值地块：土地属性及资源条件最适宜中价值地块：虽然资源条件较好，但其土地属性极大限制该地块的开发价值低价值地块：土地属性及资源条件不太适宜整体用地分析整体开发价值分析规划布局建议—功能布局建议中价值地块高价值地块低价值地块布局设想

高尔夫休闲区：以高尔夫等高端休闲运动设施为营造重点别墅区及精品酒店区：以精品酒店结合别墅居住为功能核心生态度假公园区：以保留原生态自然环境为营造重点整体开发价值分析高价值地块：土地属性及资源条件最适宜中价值地块：虽然资源条件较好，但其土地属性极大限制该地块的开发价值低价值地块：土地属性及资源条件不太适宜整体功能布局示意规划布局建议—营造重点设想高尔夫休闲区高尔夫主题运动主题高尔夫休闲区思考:高尔夫主题以mini高尔夫、高尔夫挥杆场、高尔夫俱乐部/会馆等为主要功能设施运动主题以运动主题会馆、网球、壁球等为主要功能105407㎡规划布局建议—营造重点设想105407㎡MINI高尔夫营造示意高尔夫休闲区规划布局建议—营造重点设想别墅及精品酒店区精品酒店高端别墅别墅及精品酒店区思考:以精品酒店、别墅两种物业为主，综合容积率控制在0.4左右酒店具备复合型功能，满足未来商务、会展、休闲娱乐等多种需求，设置会议中心、室内观景泳池、健身房、桑拿SPA、等多种配套设施.119971㎡规划布局建议—营造重点设想119971㎡坡度超过50%的区域通常认为是不可开发的区域。关于坡度的开发形式可划分如下：

0-12%-标准开发12-15%-需改变坡度15-18%需要大量挖填18-30%很难开发30-50%极难开发坡地对建筑物布置的影响地势较低，坡度变化较小地势较高，坡度有一定起伏规划布局建议—营造重点设想119971㎡适宜坡地别墅营造和道路结合便于沿山一侧布置能够有较好的通风采光和下沉庭院结合的地下室形式通过台地形式处理室外活动空间坡地别墅设计形式在朝向不好的位置可以考虑通过道路、下沉庭院等方式使建筑和山体拉开距离，便于改善日照环境。规划布局建议—营造重点设想生态公园区生态公园区思考:作为生态度假区:原生态公园作为营造整体定位八大主题的主要区域，实现再现庐山历史、人文的使命。根据季节不同,局部改造成大面积的果园,如春季可作水果花卉节,秋季可作采摘节

提升项目人气：婚礼基地、中心广场结合项目项目客户群健康生活方式需求，建设有会员健身中心、户外拓展中心等72870㎡规划布局建议—营造重点设想生态庄园营造示意72870㎡生态公园区72870㎡规划布局建议—营造重点设想生态度假游乐区婚礼基地营造示意72870㎡生态公园区72870㎡B.出让用地设计建议(住宅物业)物业布局示意建筑风格及立面处理建议交通系统建议景观营造建议户型设计建议物管智能建议新建材技术建议出让用地北侧规划有高尔夫，具有极高的景观价值出让用地南侧为生态绿地，具有较高的景观优势出让用地东侧紧邻交通干道，未来可能存在一定的不利干扰高尔夫出让地块生态公园高价值地块：享有最佳的景观资源，私密性良好中价值地块：虽然具有一定的景观资源，受外侧道路干扰，私密性一般出让用地产品建议—物业布局建议高价值地块中价值地块地块周边影响因子分析地块开发价值分析

高价值地块：适宜开发高端低密度度假居住及酒店物业

中价值地块：适宜开发中高端度假居住物业出让用地产品建议—物业布局建议精品酒店独栋别墅联排别墅地块物业分布示意高价值地块中价值地块地块开发价值分析出让用地产品建议—物业布局建议地块物业布局示意独栋别墅2联排别墅酒店地块经济技术指标建议物业类型占地面积容积率占地比例建筑面积建面比例酒店72001.06.0%720014.9%独栋别墅660000.255.0%1320027.2%联排别墅467710.639.0%2806257.9%总计1199710.4100%48462100%独栋别墅1出让用地产品建议—建筑风格及立面处理建议上海紫园上海檀宫观澜湖高尔夫大宅北京御园国内豪宅建筑风格与立面赏析（1）绿城玫瑰园世茂佘山庄园出让用地产品建议—建筑风格及立面处理建议国内豪宅建筑风格与立面赏析（2）编号项目名称建筑风格容积率建筑材料颜色细节处理1观澜湖高尔夫大宅新古典风格0.45石材为主米黄色。整体统一性强精致2上海绿城玫瑰园多种风格0.19外墙干挂石材为主。部分别墅面砖为主，多种颜色，灰色，米黄色，砖红色精致3世茂佘山庄园多种风格0.1进口石材为主，部分别墅面砖灰色，米黄色，砖红色精致4绿城御园新古典风格0.68进口石材为主米黄色，整体统一性强精致5上海檀宫多种风格0.3石材为主建筑立面米色，顶部色彩不同精致6北京御园新古典风格0.6外墙干挂进口石材为主米黄色，整体统一性强精致建筑立面分析结论：项目均采用欧式等古典风格的建筑外观容积率0.45以上均采用单一的欧式建筑风格，建筑立面为米黄色系，整体统一性强。0.3容积率以下采用混合风格社区建筑材料以石材为主，细节处理精致。国内豪宅建筑风格与立面研究小结出让用地产品建议—建筑风格及立面处理建议地域差距对建筑风格的选择性思考全国城市虽然在高端别墅建筑风格上对古典建筑都有偏好性，但又略有不同深圳观谰湖高尔夫别墅古典别墅风格北京御园古典别墅风格立面整体感觉较细腻“女性化”立面也有细节，但整体硬朗“男性化”出让用地产品建议—建筑风格及立面处理建议入口进口全石材处理建筑细节处理精致度整体外观的石材质感本项目建议采用欧式建筑立面，注重建筑细节及整体外观质感的营造，材料选用石材贴面或干挂处理，局部可使用砂岩，增加欧式装饰元素出让用地产品建议—建筑风格及立面处理建议建筑造价标准建筑造价建议：本项目造价控制在900-1000元/平方米造价建筑材料窗造价高档社区石材为主（60%）面砖涂料（40%）为辅助（900-1000元/平方米）断桥隔热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃（5+12+5）（800-1000元/平方米）900-1000元/平方米中高档社区石材（20%）+面砖（80%）（400-500元/平方米）

铝合金型材、双层中空玻璃（5+6+5）（400-500元/平方米）300-350元/平方米中低档社区面砖（30%）+涂料（70%）（50元/平方米）

铝合金型材、双层中空玻璃（5+6+5）（400-500元/平方米）

140-160元/平方米出让用地产品建议—建筑风格及立面处理建议建议在平地区域采用景观环形路网设计，最大程度的保证社区内的各单元的私密性与居住舒适性出让用地产品建议—交通系统建议交通系统示意机动车主入口机动车次入口机动车主动线景观环形路网对于地势平坦的小区地块，建议采用景观环型路网格局环形道路有利于提升交通便捷性，经济节约小区主干道建议设计为森林环道，在森林环道两侧种植高大乔木，既可形成一条贯穿与小区的绿色走廊，又起到隔音隔尘的作用景观环形路网出让用地产品建议—交通系统建议路网模型组团组团组团组团组团组团组团组团中心景观中心景观景观环道组团结构某案例规划示意对于地势平坦的小区地块，建议采用景观环型路网格局；环形道路有利于提升交通便捷性，经济节约；同时小区主干道建议设计为森林环道，在森林环道两侧种植高大乔木，既可形成一条贯穿与小区的绿色走廊，又起到了隔音隔尘的作用。出让用地产品建议—交通系统建议景观环道组团结构中心景观景观环道示意景观环道示意景观环形路网某案例规划示意出让用地产品建议—交通系统建议别墅区停车系统建议半地下车库优势不损失容积率，节省空间坡道相对全地下车库距离短为业主考虑节省花费，人性化设计对比地上地下全地下室外车位室内车库降低档次；爱车不易维护损失容积率，业主需花钱买车库坡道过长优势：无需考虑下坡车道采取措施地面抬高，做堆坡处理优势：基本与半地下车库一致采用曲线下坡车道，并采用地面抬高的方式做半地下车库澳大利亚某别墅——半地下车库龙湖滟澜山——堆坡技术地下车库入口出让用地产品建议—交通系统建议联排区停车系统建议庭院至车库入口车库至庭院入口地下车库出让用地产品建议—景观营造建议园林营建是我们打造高档社区的重要环节，需要有鲜明的性格特征：我公司建议景观主题：纯正欧式风情园林选择欧式风情园林作为项目的园林风格，主要原因有：符合项目打造精致景观，提升项目品质的要求根据目标客户年龄层和收入来看，符合目标客户的审美需求项目周边暂无同类风情园林社区国内有成功项目，景观营造上减少了创新风险

出让用地产品建议—景观营造建议主题欧式景观营造示意与古典建筑风格统一的水景处理矩形喷水池与绿化环境的融合入口水景雕塑处理与建筑统一出让用地产品建议—景观营造建议重点1：社区内部景观营造建议四季异景，社区的颜色也是心情的颜色。由此，景观营造倾向于选取季节性变化丰富的物种，按常绿与落叶树种黄金比例科学种植，不同树种花卉分时绽放，春、夏、秋、冬将呈现截然不同的异色景观，真正实现人与自然和谐共生平面运用多色彩搭配，融合景观小品，营造浪漫氛围的景致。立面运用多种乔灌木以及花卉、草皮，利用不同的高度差，丰富景观层次感。出让用地产品建议—景观营造建议重点2：水渠营造建议“立体”水岸景观——对原有河渠两侧进行整体景观改造，同时设置人工蓄水渠，增强项目自身景观的可亲、可感性出让用地产品建议—景观营造建议重点3：道路景观建议采取先抑后扬的处理手法：主入口私密（视线阻隔）——林荫大道——集中水景景观（豁然开朗）；以古榕树并排成私家大道，犹如迎宾仪仗，在林荫大道端头设置跌水景观，使得空间上豁然开朗。道路两侧用高大树木隔离，增加别墅私密性，合理控制间距和植物隔离，增强别墅独栋感林荫大道营造示意集中水景营造示意古榕树示意步行及组团绿化系统示意出让用地产品建议—景观营造建议重点4：高尔夫景观利用建议临近高尔夫建筑利用地势，形成前后花园及左右侧庭；前后花园利用对称的花坛，艺术的雕塑，华丽的喷泉，豪华的泳池，营造出豪华的情趣；左右侧庭，点缀坡亭、山石、小桥、流水等建筑与球场空间处理示意左右侧庭营造示意前后花园营造示意主要营造部分：小品、大小水景、室外游泳池、雕塑、花架等景观造价建议：项目示范区景观造价建议1200元/平米，项目后期整体景观投入建议700-800元/平米之间档次造价（元/m2）小品材料植物灌木地草坪比例高档社区1000-1200雕塑+水景90%花岗岩，10%板岩5大乔木15中乔木70%灌木30%草皮

中档社区700雕塑+水景60%花岗岩，40%板岩3大乔木10中乔木60%灌木40%草皮中低档社区400雕塑+水景30%花岗岩，40%板岩，30%砖2大乔木8中乔木

40%灌木60%草皮

出让用地产品建议—景观营造建议景观造价标准建议出让用地产品建议—户型设计建议独栋别墅：市场独栋别墅较少,以350-500平米为主.建议本项目突出物业的奢华品质感,将面积段放大至400-500平米,并辅以少量800平米以上的楼王产品.联排别墅分面积段市场分析：300平米以下的产品接受度较高，其中200-250平米为市场的主流供求产品，价格走势也最为平稳，300平米以上的产品受宏观经济及市场面的影响相对明显。市场接受的主流产品为300平方米以下的产品，其价格保持平稳增加，本项目建议240-280平米左右，以控制总价。物业类型面积段/平米建筑面积(㎡)比例套数比例尊贵独栋800以上132004.4%21.4%普通独栋400-50027.4%2717.1%联排别墅240-2802806368.2%11581.5%总计-41263100%144100%户型面积段及配比建议目前的九江别墅项目的户型基本只能满足居住，会客等功能，休闲娱乐功能无法体现，功能上强调居住概念。在整体空间上，仍然有公寓的特点，不成熟，体现不出奢华的空间感。因此在户型功能上本项目可以通过借鉴一线城市的领先的户型设计理念，全面提升本项目的户型功能与空间舒适度。户型设计形式变化，采用目前比较符合目标客户接受度较高的全南向房间设计，如“工”字型，“Ｆ”型功能的户型布局形式，保证主要的居住空间全部南向。出让用地产品建议—户型设计建议户型功能全面提升性：居住舒适度提升性：户型形式分析全套房、多厅设计是800平方米以上别墅类豪宅的基本功能共性，其中过度厅已经大量在项目中应用；在别墅停车位的选择上，3～4车位是普遍的选择，至少保证3车位，（集中地下停车除外）；户内大堂、中西厨分离等设计手法已被广泛应用；功能上都开始设有商务功能，社交需求空间等；室内游泳池也是项目中比较常见的高档休闲娱乐设施；在佣人房的设计上，全部都采用了2佣人房，以保证功能需要。空间尺度分析

面宽：主卧面宽集中在8～12m之间，次卧面宽集中在6～9m之间，客厅由于不同的空间功能设计，面宽跨度较大，一般集中在8～20m左右，餐厅面宽集中在6～10m之间；

面积：厨房面积一般在18～22m2左右（包括中西厨的面积总和），主卫面积集中在20～30m2之间。项目名称房型面积（㎡）房间功能空间特色主要房间面宽厨卫面积车位及工作空间上海紫园10854套房+1书房大面宽，动静分区明显，全套房设计客厅：10米/餐厅：8米厨房面积：20平米室内2车位/户外另有设置3厅1厨主卧：10米/次卧：8米主卫面积：20平米2佣人房绿城玫瑰园13005套房+1书房大面宽，超大开窗面积，底部抬高客厅：9米/餐厅：5米中西厨房面积：18平米3车位/户外另有设置4厅1厨主卧：8米/次卧：6米主卫面积：25平米2佣人房上海檀宫16003套房大入户玄关，折角观景大厅，室内泳池客厅：25米/餐厅：10米厨房面积：22平米4车位/户外另有设置5厅1厨主卧：12米/次卧：9米主卫面积：20平米2佣人房北京丽宫14725套房大入户玄关，配备电梯，室内泳池客厅：18米/餐厅：10米主卫面积：25平米４车位/户外另有设置5厅1厨主卧：12米/次卧：9米厨房面积：22平米2佣人房一线城市顶级产品分析总结—800㎡以上户型设计分析出让用地产品建议—户型设计建议功能区功能区功能功能区用房与空间数量空间要求说明入户区人户门厅入户过度1挑空空间休息厅等候区1-社交区主客厅会客空间1挑空空间6米以上大厅多功能厅（聚会）+客卫１可结合地下空间6米以上商务空间会客厅１挑空空间6米以上商务洽谈（会议）１会议功能非私密私密洽谈１雪茄吧/红酒吧私密洽谈区收藏１展示空间商务接待客房1-2酒店标准间酒店标准私密居住区主要空间家庭厅1局部挑高餐厅+厨房1早餐厅/正餐厅中西厨房卧室套房３-4双主卧+小孩房/老人房卧室套房卧室１大面宽卫生间+更衣室１全套式卫浴/主卧有SPA功能梳妆区/走入式衣柜功能房１书房/儿童玩具房等娱乐区地下娱乐休闲空间室内外游泳（景观结合）1地下空间棋牌室/桌球等1地下空间健身/SPA1地下空间娱乐/视听1地下空间辅助区佣人用房保姆用房1地下空间/或地上洗衣用房1地下空间/或地上佣人用房区1独立卫生间或地上停车库≧4户外部分停车出让用地产品建议—户型设计建议800平米左右户型特色建议之一利用夹层2.2米高，做佣人空间，不计面积地上一层空间地上一层空间户内景观区设置，增加户内与户外景观的延续性等候区全景观餐厅三面采光与通风的景观会客厅出让用地产品建议—户型设计建议地上一层户型特点：建筑内部设置景观空间，水景，保证客厅内部也有景观，水景处理采用玻璃底，同时能为地下空间增加自然采光户型功能上：设置挑高入户门厅，等候厅，多厅处理空间。满足商务接待与会客用餐功能，户外设置景观泳池二层居住空间二层居住空间次主卧套房空间设置，满足大面积套房式空间，书房，卧室，更衣室，全套式卫浴空间另设置了2套仅次于次主卧的套房式卧室设置独立的家庭厅和吧台区及展示空间三层主卧空间吧台区家庭厅休息厅次主卧套房除常规的奢华主卧功能外，另单独为主人设置私房厨房空间和酒吧区三层纯主卧空间私家厨房休息厅梳妆区/更衣区及收藏空间卫生间卧室全为双开门设置，多厅处理800平米左右户型特色建议之一出让用地产品建议—户型设计建议二居住空间地下空间主要功能：养生/健康恒温室内游泳池，SPA馆，健身房休闲娱乐/聚会影视厅红酒/雪茄吧/桌球室及收藏区800平米左右户型特色建议之一出让用地产品建议—户型设计建议突出奢华概念挑高中厅三面采光超大会客大厅（多功能厅）可用于会客或聚会入口廊道中西厨房早餐厅正餐厅会议室一层主要功能满足：会客，商务接待，聚会，餐厅厨房功能，内部营造整体突出奢华感800平米左右户型特色建议之二出让用地产品建议—户型设计建议佣人区休闲厅桑拿房影视厅超过4车位室内游泳池次卧套房主卧套房二层主要空间：全南向套房式居住为主地下主要空间：休闲，娱乐，养生，佣人服务区为主户型设计总结：1000平米以上户型在功能上基本一致，主要强调奢华感和舒适度上，还强调社交与休闲养生的功能，户型设计更细致化和人性化800平米左右户型特色建议之二出让用地产品建议—户型设计建议户型形式分析从目前别墅豪宅看，300平米左右较少，多以400平米起在400～500平方米别墅类豪宅中，仍然完全采用了全套房、多厅设计2车位基本能够保证使用需要，由于度假项目的特殊性，可能考虑多增加1个停车位，（集中地下停车除外）；场地条件允许的情况下，可采用270度观景等设计手法，增加观景面；在佣人房的设计上，大多采用了１佣人房，度假型项目考虑到佣人不会常驻，因此不设计佣人房。空间尺度分析

面宽：主卧面宽集中在6～9m之间，以观景作为卖点的项目，主卧面宽通常更大一些，次卧面宽集中在4～6m之间，客厅面宽一般在6～9m以内，餐厅面宽集中在5～6m之间，大部分尺度与400～500m2项目相类似

面积：厨房面积一般在10～20m2（包括中西厨的面积总和），主卫面积集中在7～22m2之间项目名称房型面积房间功能空间特色主要房间面宽厨卫面积车位及工作空间西郊庄园360㎡4房2厅早期别墅，无特色客厅：5.7米/餐厅：3.8米厨房面积：16平米2车位户内无地下室主卧：3.6米/次卧：3.6米主卫面积：8平米无佣人房上海绿城玫瑰园450㎡4套房+1书房大面积下沉庭院，客餐厅豪华客厅：9米/餐厅：6米厨房面积：9.75平米2车位户内3厅2厨（1厅在地下室）主卧：4.2米/次卧：3.9米主卫面积：7.8平米1佣人房深圳观澜高尔夫403㎡4套房+1书房半下沉地下空间，观景功能厅客厅：8米/餐厅：6.3米厨房面积：12平米2车位户内1厅1厨主卧：7.2米/次卧：4.9米主卫面积：20平米无佣人房北京金碧湖畔481㎡4套房中庭院，转角露台，大面积平台花园客厅：6.5米/餐厅：5.7米中西厨房面积：20平米２个车位户外3厅1厨（2厅在地下室）主卧：6.5米/次卧：4.9米主卫面积：22平米1佣人房一线城市顶级产品分析总结—400-500㎡房型户型设计分析出让用地产品建议—户型设计建议功能区功能区功能功能区用房与空间数量空间要求说明入户人户门厅入户过度1挑空空间社交区主客厅会客空间1挑空空间6米以上私密居住区主要空间家庭厅1局部挑高餐厅+厨房+客卫1早餐厅/正餐厅中西厨房卧室套房3双主卧+小孩房/老人房卧室套房卧室１大面宽卫生间+更衣室１全套式卫浴/主卧有SPA功能梳妆区/走入式衣柜功能房１书房/儿童玩具房等娱乐区地下娱乐休闲空间室内外游泳（景观结合）1地下空间棋牌室/桌球等1地下空间健身/SPA1地下空间娱乐/视听1地下空间辅助区佣人用房保姆用房1地下空间洗衣用房1地下空间佣人用房区1独立卫生间停车库2-3户外部分停车500-800平米户型比起1000平米以上在功能上弱化社交空间功能，居住功能性基本不变，另外在休闲娱乐空间的配套上，根据面积大小，逐步减弱。出让用地产品建议—户型设计建议独栋别墅特色户型全南向房间“工”字型布局一层：双客厅，双餐厅设计，户内停车二层：纯居住空间内庭院出让用地产品建议—户型设计建议独栋别墅特色户型全南向房间“F”字型布局内庭院采光地下室，地下空间功能满足休闲娱乐一层二层：纯居住空间户型特点：凹进去的内部院落，保证私密性的特点，时也满足了所有主要房间的南向功能，居住空间为增加舒适度。户内保证２个停车位．户外预留车位．出让用地产品建议—户型设计建议一层平面二层平面三层平面中庭空间设计,可满足所有房间采光通风入口门厅设计,可避免开门冲厅.北向大露台，提高附加值景观餐厅出让用地产品建议—户型设计建议联排别墅户型建议：中庭引入，丰富景观，满足采光;南北露台提高附加值;合适的面宽，节约用地;错落式露台，方便家人交流使用，同时丰富了建筑立面联排别墅创造独栋空间居住感，提升居住品质拼接处俯视拼接处后部拼接处正面出让用地产品建议—户型设计建议联排别墅户型建议：首层局部连接，营造独栋空间感受，提高产品品质感与稀缺性一层地下室地下室竖向采光天窗1、地下室竖向天窗采光联排别墅的地下室可运用竖向天窗采光，经过竖向采光处理之后的地下空间可作为书房、影音等主要功能用房2、交通空间屋顶采光内部餐厅或者交通空间通过屋顶采光提高内部空间采光质量出让用地产品建议—户型设计建议联排别墅户型建议：交通核心竖向采光井解决联排别墅采光不足问题采光天井下沉庭院组团景观地下室首层夹层空间示意，我们建议在三层的基础上赠送阁楼出让用地产品建议—户型设计建议联排别墅户型建议：赠送阁楼三层三级物业管理，动静分离，微距式配套服务创新三级物管增加了组团入口一道屏障，不仅提高社区安全感，便于有效的物业管理，更强化了组团居民的归属感和邻里感，营造居住高雅品质传统二级物管只有小区大门和住宅门厅两级门禁，存在安全隐患，也容易造成认同感缺失，“老死不相往来”的邻里关系出让用地产品建议—物管智能建议资料来源：上海绿城一级物管二级物管（组团入口）三级物管（入户大堂）三级物业管理实例分析典型三级物管示意图出让用地产品建议—物管智能建议由于智能化产生的卖点“保质期”不长的特性，并不足以影响购买决定，建议项目的智能化系统的选择和安防系统有关的设备，作为项目后期辅助卖点序号系统名称作用备注1闭路电视监控子系统安全防范—2周界防范报警子系统安全防范—3楼宇可视对讲子系统安全防范—4家庭安全防范子系统安全防范—5电子巡更子系统安全防范—6车库管理子系统安全防范做基本的车辆出入户控制7宽带信息系统信息通信—8有线电视系统信息通信—9家居信息系统（综合布线）信息通信—10一卡通系统消费、停车、发卡—11背景音响及紧急广播子系统物业管理—12公共显示系统物业管理—13小区导询系统物业管理—14物业管理系统物业管理—15远程抄表系统物业管理—16建筑设备监控系统设备控制—17小区控制中心系统系统控制、物业管理只保留系统控制系统出让用地产品建议—物管智能建议坡地景观营造

建筑技术、材料参考案例创造安静的居住环境架空地板新里程新材料隔墙新里程同层排水室内双层隔音门（及移门）系统中环凯旋宫断热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃创造舒适的居住环境新风系统直饮水系统室内地板采暖系统中环凯旋宫建筑技术和设备的基本建议（方向A）：突出居住舒适度的技术和设备建议注：同层排水、新风等应用比较广泛的技术，不标明参考案例。建筑技术和设备的升级建议（方向B）：按照申报一极生态小区概念标准的技术和设备建议。这里所建议的内容是在基本建议基础上进行增加。建议采用的新技术新材料示例参考案例外墙保温：外墙保温EPS保温体系，屋顶绿化、西山墙立面绿化；空气清新：变压式止逆烟道，燃气自动关闭装置，绿色环保装修材料；安静环境：无机房电梯，空调设备减震装置；节约资源：太阳能光热，雨水收集系统，中水回用，有机垃圾生化处理，峰谷电表，人工湿地、人工湖生态自平衡；品质细节：整体式卫生间，指纹门禁，分质供水。朗润园易居建议：在后期销售中，以高端生态社区为整体卖点进行打造，突出整体技术的使用。具体采用技术（A+B的组合）以万科朗润园技术为基础，进行适当更新换代。出让用地产品建议—新建材技术建议新建材技术建议123C.出让用地设计建议(酒店物业)案例借鉴建筑设计与功能建议功能面积配比建议作为全球顶尖的酒店营运商，悦榕庄融合了亚洲传统及地域特色，提供一个能够让人完全放松身心灵的优雅浪漫空间，但凡到访过丽江悦榕庄的人，几乎无一不乐而忘返，更会情不自禁地回味悦榕庄之旅，希望能永远享受这里的生活方式酒店营造建议—案例借鉴丽江-悦榕庄酒店主体部分别墅酒店单体部分丽江-悦榕庄在规划设计中将主体与单体建筑有效区隔，保证了两大功能区间既分隔又不分裂，最大限度的保证各功能组团间的私密性；在建筑及装潢设计上悦榕庄充分融合当地的特殊风格,以反映当地的风土民情丽江-悦榕庄酒店营造建议—案例借鉴酒店：由7栋呈扇形排列的建筑组成酒店大堂：为钢拱架玻璃结构，是一个全生态化的大堂艺术展示厅：陈放有在九寨天堂国际会议度假中心建筑工地上发现的考古物古羌寨：一半在大堂内，一半延伸出去，由特色餐饮、酒吧、娱乐购物等部分组成天浴温泉中心会议中心：共有9个功能各异的大小会议厅、洽谈厅、贵宾厅，面积从50多平方米到2000多平方米大堂全景古羌寨天浴温泉餐饮中心九寨天堂是集会议、度假、民俗文化观赏等多功能于一体的大型综合性生态度假圣地九寨天堂酒店营造建议—案例借鉴后现代主义的建筑风格与浓郁的藏羌特色自然结合浓郁的山地别墅风情和独特的藏羌文化特色，带给客人别样的体验与感受名族元素、色彩与现代建材结合运用九寨天堂酒店营造建议—案例借鉴Ocean

Tower（住宿）Lagoon

Tower（精品购物+养生）Palace

Tower（住宿）特色一：泛酒店概念，酒店主体与配套功能拆分布局酒店主体分布在三个建筑独特的水塔。包含1240间豪华客房和套房。酒店区域还设置了精品购物店（Lagoon

Tower内），SPA养生会所（Lagoon

Tower内）和会议中心（独立设置）等设施。特色二：合理控制滨海建筑的高度与退界，还原一个完整海岸天际线Lagoon

Tower高四层，其余建筑主体高度也均不超过6层，保证了滨海天际线的完整。会议中心停车场餐馆餐馆餐馆夏威夷-希尔顿唯客乐酒店酒店营造建议—案例借鉴夏威夷-希尔顿唯客乐酒店会议设施的完善是夏威夷-希尔顿唯客乐酒店是的另一个特色，GrandBallroom、Kohala

Ballroom等大型宴会厅可作为大型会议和专业论坛的场地，另配有多个小型封闭会议室，可满足各类商务会议需求会议中心大型会议小型会议小型会议会后宴席大型论坛酒店营造建议—案例借鉴成功酒店案例启示规划布局将主体与别墅有效区隔，最大限度的保证各功能组团间的私密性功能设置具备复合型功能，满足未来商务、会议、休闲娱乐等多种需求建筑形态以低密度的建筑形态打造区域标志名片，充分融合本地风土民情酒店案例分析小结酒店营造建议—案例借鉴酒店主体建筑设计示意酒店功能设计方向示意酒店大堂示意酒店室外泳池SPA理疗多功能会议中心精品客房酒店营造建议—建筑设计与功能建议公共大堂设施面积（㎡）单位数总计面积（㎡）功能说明酒店大堂10001500接待处咖啡吧2001200商务休闲总计—－700商务设施设施面积（㎡）单位数总计面积（㎡）功能说明多功能会议室200-3002500满足不同层次、人数和功能的商务会议及住宿需求空间特色客房30-15030-502100总计—－2600娱乐设施餐饮购物设施其他设施设施面积（㎡）设施面积（㎡）设施面积（㎡）健身房1500精品超市2200商务中心200棋牌室中式餐厅洗衣房桑拿特色餐厅票务中心泳池西式餐厅租赁服务SPA早餐厅行政办公美容美发酒吧其他配套酒店面积配比方向建议酒店营造建议—面积配比建议项目开发分期建议与财务测算134A.项目开发分期建议开发引擎选择：THEME高端酒店（4星级标准）+高尔夫高尔夫的定位直接宣示了高端路线的市场形象同时以高端主题精品酒店和高尔夫会所概念带动房地产项目的盈利已经成为较为成熟的模式类似的成功案例有千岛湖随园、观澜湖度假村等、上海世茂佘山庄园等ELITE高尔夫THEME高端酒店以THEME高端酒店+高尔夫为引擎，启动开发项目分期建议：共分三期，区域集中、协同开发ELITE高尔夫区THEME高端酒店区开发区域：ELITE高尔夫区+THEME高端酒店区开发产品：高尔夫、主题精品酒店（4星级标准）、网球场、高尔夫会所等预期成效：利用项目优势区位与景观资源，推出高尔夫+主题精品酒店，直接奠定高端市场形象一期LOHAS生态公园区TOP山麓别墅区开发区域：TOP山麓别墅区相对低价值部分开发产品：联排别墅+少量独栋别墅预期成效：借势高尔夫与精品酒店旺盛人气，实现别墅物业良好销售开局二期开发区域：TOP山麓别墅区相对高价值部分+LOHAS生态公园区开发产品：独栋别墅+联排别墅+花溪水岸+鲜花谷地+攀岩基地+野战训练场地+户外拓展基地等预期成效：高尔夫良好运营、生态公园投入建设下，项目人气将有效提升，进而提高酒店的入住率和别墅的去化速度，并拉升物业价值三期项目开发发展预期市场方向市场动作尊贵感身份感稀缺感定义区域定义产品细节放大与历史名山——庐山距离最近的别墅项目九江城区唯一能够做为第一居所的高端别墅九江城区唯一具有高尔夫配套的居住项目1