维修作业指导书

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！编号：WI-WX-001版本：B生效日期：2008-01-01文件名称页码备注1345691图纸、资料交接管理程序2本文修订状态34弱电技工51)配合管理处经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养工作；负责下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3)组织制定设备设施维修计划和方案；参与家居服务实施及改进的策划。4)深入现场，掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情况。5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。主要职责6)建立健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。7)现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。8)定期召开员工全体会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。9)负责工程技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10)指挥突发性设备设施的抢修工程。11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。12)负责小区内工程维修方面各项数据的统计。2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复，尽量不影响业主生活及管理处日常运作。61)配合管理处经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养工作；负责下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。3)组织制定设备设施维修计划和方案；参与家居服务实施及改进的策划。4)深入现场，掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情况。5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设备日趋完善。主要职责6)建立健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。7)现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。8)定期召开员工全体会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。9)负责工程技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。10)指挥突发性设备设施的抢修工程。11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。12)负责小区内工程维修方面各项数据的统计。2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时修复，尽量不影响业主生活及管理处日常运作。71)配合部门主管的各项工作安排、接受监督，并配合其它部门工作。排技工的工作，检查技工工作完成情况及工作质量,并纠正不合格项；组织技工培训及事故分析总结等。合理化建议。81)配合班长的日常工作安排，听从班长指挥,认真完成任务。2)负责维修部24小时值班，及时处理各种突发事故，并做记录。进行抢修，及时合理解决业主的请修。施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。7）维修过程强调安全意识，对有安全隐患的地方，及时发现，及时汇报，及时处理。8）积极参加部门组织的培训，同有经验的同事交流，取长补短，提高自身工作能力。9）负责协调项目和设计部门、工程主包单位及施工队的各项工程问题的处理。10）负责房屋及公共部位的返修整改工作，做好现场监督、跟进记录，及时回复。11）认真完成领导交付的其他工作。9编号：WI-WX-02版本：B生效日期：2008-01-011)配合班长的日常工作安排，听从班长指挥,认真完成任务。2)负责维修部24小时值班，及时处理各种突发事故，并做记录。3)负责对各类公共设施按时进行维修，确保其正常使用功能，组织对各类突发性故障进行合理解决业主的请修。4)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作。按规定对小区的消防设备设施进行保养，确保消防设备设施完好。7）维修过程强调安全意识，对有安全隐患的地方，及时发现，及时汇报，及时处理。8）积极参加部门组织的培训，同有经验的同事交流，取长补短，提高自身工作能力。9）认真完成领导交付的其他工作。10编号：WI-WX-02版本：B生效日期：2008-01-012、熟悉每种监控设备的工作原理、工作环境和操作规程；3、每天定时巡视闭路监控系统矩阵、周边防卫系统、背景音乐系统设备运行状况；4、按规定对小区道闸系统设备设施进行巡视及例行保养，确保设备设施完好无缺；5、对各类突发性故障进行抢修，及时、合理解决业主的请修；6、定期对闭路监控镜头、周边防卫系统、可视对讲系统进行保养；7、执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，节约各种维修材料；8、不断学习新技术、新知识，增强业务水平；9、完成上级领导交办的其他任务。11编号：WI-WX-02版本：B生效日期：2008-01-011)配合班长的日常工作安排，听从班长指挥,认真完成任务2)负责小区内的供水、供配电的正常运行，保证正常供水、供电。3)对各供配电房、水泵房进行巡查记录，每月将各电房、水泵房运行记录表整理归档，呈4)对设备房及设备的每天清洁除尘、维护保养工作。6)向主管报告设备的运行情况及保养情况；根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化7)执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际提高思想素质和技术水平。8)完成主管交代的其它任务。12编号：WI-WX-03版本：B生效日期：2008-01-013.2各项工作的当事技工必须遵守岗位职责，努力提高业务水平，对已完成的工作进行自我考评，3.3班长有必要对下属员工的工作效果进行追记，考核其工作完成情况，防止返修，并进行记录3.4主管定期抽查各班组长工作日记，随时追访员工工作过程及指导工作，并对员工进行绩效考核。13编号：WI-WX-03版本：B生效日期：2008-01-01扣分标准随地吐痰，乱扔杂物上班迟到、早退擅自离岗、上班缺勤户说明原因并致歉17上门服务时大力敲击住户房门18未经住户允许，擅自进入住户室内19未应住户要求及时通报本人工号及姓名20与住户约好的上门服务，无故延时到达21未按规定及时处理住户投诉22参加培训、会议等集体活动迟到或早退23无故不参加培训或会议等例行活动24不清楚本岗位要求或不能回答“应知应会”知识25违反宿舍管理规定1.01.01.01.026违反饭堂管理规定未经允可私自打印、复印及外传质量管理体系文件14编号：WI-WX-03版本：B生效日期：2008-01-01扣分标准36无故拒绝签收公司各类文件及单据37对公司职能部门发出的通知未按要求时限完成38对公司职能部门发出的通知无故不执行39因文件未及时发放造成其他部门工作延误或损失40被其他部门投诉不积极配合工作并查实41工作用品乱摆放44浪费、滥用公司资源，如下班后不关灯、空调等45故意损坏公司财产发现有人破坏公司所辖小区内公共设施设备时，不制止，不报告岗位57未做好文件和资料的管理和归档工作58未及时安排下属工作15编号：WI-WX-03版本：B生效日期：2008-01-01扣分标准齐全及乱接线路放不整齐或无标识82顾客请修三天以上未处理且未向住户说明83未经许可私自让非公司人员进入发电机房、配电房84维修工作操作工艺差，做事情毛糙85工作完工后，工作现场不清理、不保洁86未及时实施维修工作88未按要求开关公共照明、喷泉、风机及制冷设备等16作业指导书工程维修服务检验流程和标准编号：WI-WX-04版本：B生效日期：2008-01-011.0目的：确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修工作，满足业主的服务要求，保证小区内的设运行。3.2维修部主管负责公共设施设备及公共部分的周巡视，负责维修工作的检查及回访，以及组织对发现的问题实施整改。4.1维修过程的检验要求：4.1.1维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过30分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天，对于特别困难的，从接到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原4.1.2维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验：功能性维修，以恢复原有功能为准；外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。4.2检验：4.2.1日检：技工班长及时收回每日的《维修单》，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是查当天维修任务的完成情况，并向主管汇报。4.2.2周检：维修部主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促技工解4.2.3回访：维修部主管按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。4.2.4月检：客户服务中心每月组织监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范满意率是否达到要求等。17工程维修服务检验流程和标准版本：B生效日期：2008-01-04.2.5对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现采取预防措施。准30分钟，如与业主(住户)约定时间必须准时到达浴缸堵塞及漏水原样，经使用保证畅通、不漏水，维修时间不超３小时往马桶中扔少许纸巾试水不影响畅通,维修时间不超过3小时18工程维修服务检验流程和标准版本：B生效日期：2008-01-0务维修后应达到原来标准，保证密闭、开关自如，维修时间不超过1小时尽快找到原因,以达到不漏水为标准,并将墙地面等污染处清理干净以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过3小时19编号：WI-WX-05版本：B生效日期：2008-01-0120维修服务受理和服务流程版本：B生效日期：2008-014.2.3属于保修项目,简单的进行维修,如较复杂通知保修单位进行维修,如施工队未能及时处理,通知发展商组织人员维修，管理处汇同业主进行验收。4.2.4非保修项目,向业主说明情况并估价,如业主同意后进行维修,工作完毕后请业主验收,到财务交费,维修单交班长登记，维修单交客户服务中心。21版本：B生效日期：2008-01-04.1.1维修班长到客户服务中心领取维修单，根据维修内容分派技工上门维修。4.1.2无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求，如有特殊情况予住户合理的解释。4.1.3根据实际情况，即时或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修，如住户要求马上上门则必须在３０分钟内到达现场。4.1.4工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。4.1.6凭《维修单》进门查看；对发现的问题向住户提出解决方案并就所需的材料、工具、修理时间及需要收取的有偿服务费用金额征询住户意见，并得到住户肯定认可后方可进行下步4.2.1如住户未准备材料或准备材料不合用，在向其说明情况后回管理处领用材料。4.2.2如住户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可到住户指定的地点购买，并开具发票或收据。4.3.1使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好《留言条》，附在住户家门上，方可返回。4.3.2工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带拖鞋（或一次性鞋套）和抹布以便清理工作现场。4.3.3敲门。当和业主取得联系后到达其所属单元门口时，无论业主是否开门都要轻声敲门等候业主的回应。4.3.4介绍。当业主有回应时，要首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管理处工程22版本：B生效日期：2008-04.3.5进门。经业主许可后，所有上门维修的员工应在入室时穿好自备鞋套。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋，走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布，铺在住户选定的位置或工作位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。4.3.6预算费用。当维修人员检查所需维修部位后，按维修收费标准和人工服务费计费，并填写在上，请业主确认、签字。如维修收费标准无该维修项目的价格，就自行计费，请业主签字确份，一份留业主，一份自留交财务部。4.3.7工作中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法避免时，应事先向业主或住户打招呼，并说“非常抱歉，对不起要打搅一段时间”。4.3.8整理：修理完毕后，应负责打扫干净，并用自备工具打扫干净，并用自备塑袋将垃圾杂物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在业主房内。4.3.9试用：当维修完毕后，在业主面前试用维修好的项目。4.3.10讲解：向住户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉住户正确使用方法和注意事项。4.3.11填单：请住户填写维修服务意见。4.3.12工具袋背在肩4.4有关上门维修常见的问题及处理方法：4.4.1全屋停电有以下几种情况：区域停电，为不可抗力。由客户服务中心向业主解释。2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，首先到所在梯间检查该单位电表箱开关，检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判断，进行更换。3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关是否有烧焦的迹象和气味，来作出判断。23版本：B生效日期：2008-04)如总漏电开关可以合上，则可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根引起的跳闸，再进行检查，可找出问题。如果以上检查全部通过，未发现问题，则有可能为室内某家用电器有问题，以排除法测出，建议业主维修。引起跳闸的原因还有，例如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引发火花、发热导致跳闸，另外，还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向楚。4.4.2屋内天花、地板、墙身有水渍。在天花板上发现水渍，首先，要询问业主该处水渍是突然出现，还是时有时无。如果是突然积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去检查。此时如何判断是1）肉眼观察水迹，如果很大，并有大量水珠，水说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水的话2）打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内至0.8MpB，稳压10分钟，观察压力表变化，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无可能是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性的进行维修。还有一种情况，如水渍时有时无，则有可能是天气变化形成结露，属自然现象，告诉业主注意如果天花漏水发生在顶层物业单位，则可以判断为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花2)当发现墙面有水渍时，这种情况，一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水，也可能是天气变化结露现象。还有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。24作业指导书工程维修部值班室管理规定编号：WI-WX-07版本：B生效日期：2008-01-013.1技工班长每日对《工作记录》进行检验。3.2主管负责监督及检查。4.1未经管理处经理、部门主管同意，非值班人员严禁入内，值班时间值班人员不得离岗；4.2严禁在值班室内抽烟、乱写乱画，并按时搞好卫生，保持室内清洁；4.3各类物品摆放整齐、规范，严禁存放有毒、易燃、易爆及危险物品；4.4按时巡查，作好记录，及时发现事故隐患，及时处理，及时报告；4.5认真执行交接班制度。25作业指导书维修安全管理规定编号：WI-WX-08版本：B生效日期：2008-01-01贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确保安全文明生产。3.1主管安全管理职责3.1.1每年一月提出本部门安全技术措施计划项目，经上级批准后负责对措施项目的实施。认真项安全生产制度和公司领导在安全生产方面的指定，对本部门的员工在生产工作中安全健任。3.1.2在计划、布置、检查、总结评比生产管理工作的同时，计划、布置、检查、总结安全评比3.1.3经常检查管理现场和建筑物、设备、设施及其安全装置等是否符合安全卫生要求。3.1.4制定和修订本部门的安全管理制度，经公司领导审查批准后负责执行。3.1.5经常对本部门员工进行安全生产思想和技术教育，对新调入的员工进行安全生产现场教育业的员工必须严格训练，经考试合格，并持有操作合格证，方可独立操作。3.1.6发生事故时，应及时向主管领导和安全生产部门报告，并协助公司领导和安全生产部门进查，登记和分析处理工作。3.2.1认真执行本公司和所在部门的各项安全规章制度、规定，对本班组员工在生产工作的安全健3.2.2经常教育和检查本班（组）员工正确使用机械、电气设备、工具、原材料、安全防护装置、个人防护用品等，消除危险隐患。3.2.4对本班（组）员工进行安全操作方法的指导和检查，并随时纠正其违章作业。如3.2.5遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理意见。26编号：WI-WX-08版本：B生效日期：2008-01-03.3.1如遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理意见。3.3.2保证本岗位工作地点和设备、设施、工具的安全整洁，不随便拆除安全防护装置，不使用机械和设备，正确使用防护用品。4.1.1电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，应保证使用的工具绝缘性能良好。4.1.2绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。4.1.3绝缘鞋不准赤足穿用。4.1.4在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的除熔断丝，以防止误合闸。4.1.5各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关4.1.6尽可能不要带电作业，如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措4.1.9严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交4.1.10电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。如发现有人触电，应立即切断电及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救，27编号：WI-WX-08版本：B生效日期：2008-01-014.2.1焊工（含电焊、气焊，下同）工作前必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体，以防止烫伤和触电。4.2.2焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的联接是否牢固、可靠，焊钳把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊。4.2.3焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接，必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。4.2.4地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上。4.2.5开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其他导体连接，以防短路或触电。4.2.6电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行。4.2.9凡有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器，严禁焊接作业，如果必须施焊，应先容器内的压力，彻底清洗易燃、易爆、有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要所有孔、盖敞开，方可施焊。4.2.104.2.11焊接电缆的截面积应根据电流和所露电缆长度选用，防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、事故。4.2.15焊炬、割炬等发生回火时应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，待回火熄灭后气调节手枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窝火。28作业指导书维修安全管理规定编号：WI-WX-08版本：B生效日期：2008-01-014.2.16氧-乙炔胶管与胶管接头处，氧-乙炔胶管与氧-乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。4.2.17生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶，液化气瓶存放地点的距离应不小于10米。4.2.18暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、割炬漏气造成火灾或爆炸事故。4.2.19电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火灾隐患，并关闭电焊机或氧焊机和瓶阀。4.3.1地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。4.3.2一律不准从事高空作业。4.3.3凡遇有闪电、打雷、暴雨、台风等有可能使高空作业发生危险的情况下，应停止高空作业。4.3.4当上述情况过后，必须经公司安全领导和有关技术人员检查各种作业设备，确认无问题后，业。4.3.5高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。4.3.6凡经常进行高空作业的工人，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内管上或脚手架上乱放工具。4.3.7登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等应立即改进或拒绝登高作业。4.3.8所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般应高挂低用，即将安全带绳方，而人在较低处进行作业。4.3.9电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无挂安全带的地方，又无29编号：WI-WX-08版本：B生效日期：2008-01-014.3.10进行高空焊接必须将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属人或引起火灾等事故。4.3.11电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随时取用。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方作结束后一同带下。4.3.12高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊篮吊车等传递物件。特殊情况下，必须从高空往地面掷物件时，地面应有人看管，以确保不伤害设备。4.3.13高空作业所用小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢。4.3.14站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人。4.3.15应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其他隔离不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作。4.3.16高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。4.3.17高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物。地面人员应禁止在高空作业区留或通行。30编号：WI-WX-09版本：B生效日期：2008-01-01设备流水号（0102……）设备名称缩写（取汉语拼音字头）31编号：WI-WX-10版本：B生效日期：2008-01-0132编号：WI-WX-11版本：B生效日期：2008-01-014.1设备设施需要进行计划大中修理时必须由工程部主管做好设备设施维修费用、所需维修时间，以及所造成的停水停电等计划报告，交由管理处经理审批。4.2在经理审批同意后，应将因设备维修所造成的一切不便通知客户服务中心，以便提早书面通知住户。4.4工程维修部必须做好一切准备工作，包括材料、人员配制等。4.5对于高压设备、变压器等必须外委供电局或有专业资质单位进行维修。4.6维修时间不允许超过8小时。如必须超过8小时的则须由维修部主管书面报告管理处经理，经管理处经理同意。4.7如因设备突然出现故障，则维修部即刻组织力量进行抢修。以最快速度使设备恢复正常运行。4.8在设备正常运行后12小时内向有关住户作出解释。33作业指导书设备（机具）外委维修管理规定编号：WI-WX-12版本：B生效日期：2008-01-013.1工程维修部主管制定有关规定并监督实施。3.2相关人员共同执行。4.1工程维修部员工发现损坏的用具需要外委维修的，直接交与工程维修部主管，由主管判断是否须要如是则由主管填写工具外委维修申请单由经理审批后，直接寻找相关专业维修店维修后开具发票。4.24.3当管理处经理审批同意后，工程维修部主管负责寻找供方，要求各专项设备应由该专业具有资质的供方单位进行维修。4.4至少应找三家供方单位，将其各自的报价单，资质证书复印件，维修计划书等相关资料报至管理处管理处经理选择一家。4.5确定供方单位并签定维修协议后，应要求供方提交施工方案，材料清单，人员配备（附专业操作证由工程维修部主管初审后，经经理批准，办理进场手续，进场开工。4.6在供方单位施工过程中，由工程维修部主管负责跟踪检查其过程有无违规操作，进场材料是否与申单一致，人员是否具有相关专业技术等，发现问题及时纠正。4.7当发生增加工程量（或材料）的情况，应先由工程维修部主管审核，签写意见后，报管理处经理批施。4.8项目结束后，供方单位应提交项目验收申请，由管理处经理组织主管、相关设备操作人进行现场验签字认可，投入使用。如不合格由供方单位返工维修。4.9项目全部合格后，供方单位要提交《××和已签证的验收申请单角管理处存档。4.10管理处保留工程款的约5%作为维修保证金，在设备正常运行一个月后方与供方单位结清。5.0支持性文件和记录：34编号：WI-WX-13版本：B生效日期：2008-01-012)维修部制定维修方案,联系厂家、确定费用等有关事项通知业主3)报总经理审批后，将有关事宜通知业主。所需配件购置5.1《设备(机具)外委维修管理规定》WI-WX-125.2《外委维修保养申请单》WI-WX-12-1WI-WX-11-235编号：WI-WX-14版本：B生效日期：2008-01-014.1.14.1.2工程维修部相关人员根据计划实施维护工作，并由主管进行检查、监督。4.2一般性修缮：C、打开表前阀门，检查，有无渗漏，表针转是否正常；D、记录新、旧水表读数。B、断开电源，拆下电表，将同一型号具有检验合格证的新电表装上，注意接线方法要正确；B、合闸试用，观察电表转动是否正常；C、记录新旧电表读数。C、线路是否短路，进行线路维修；36编号：WI-WX-14版本：B生效日期：2008-01-01A、验证是否是市政停水，并向业主解释；B、个别阀损坏，进行有关维护或更换。4.2.8铝合金门窗检查门锁，如不能修复，建议业主进行更换。4.3非一般性修膳由主管进行判断，确认，并编写外委工程申请报告，由管理处经理进行审批。4.4时间要求4.4.1接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况到现场时间不得超过25分钟，一般性维修不得超过7小时，较困难复杂的项目不可超过72外）并向客户解释原因。37编号：WI-WX-15版本：B生效日期：2008-01-014.1.1小区以自来水表井为界，界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责维护，管理；界限以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。4.1.2小区内的消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防等，由物业管理公司负责维修管理，并接受公安消防部门的监督检查。4.2室外给水管道、阀门（明装）要有明确标示，给水管道表面刷银色油漆，消防给水管道表面刷红色油漆，阀门（≥DN100）刷黑色油漆。每季度进行一次检查，需要补漆的应进行补刷油漆。4.3给水系统的管理4.3.1防止二次供水的污染，对水池水箱定期消毒，保持其清洁卫生。4.3.2对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常维护和定期检查，确保供水安全。4.3.3发生跑水、停水故障，应及时抢修。4.3.4消防水泵要长期处于自动状态并需要定期试泵，至少每月进行一次，要保持电气系统正常工常上水。4.4.1维修养护人员应十分熟悉给水系统，经常检查给水管道，及阀门（包括地上、地下、屋顶）的使用情况。经常注意地下有漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应修。4.5.1用户水表全部都已检验，业主（或租户）不得有意破坏水表等计量仪表及公共管道，如蓄意破坏水表或不通水表用水，按偷水处理。38版本：B生效日期：2008-01-04.1.1每年12月15日之前，由主管与设备组长一起研究、制定给水设施的维修保养年度计划并上报公司审批。4.1.3给水设施设备的维修保养计划应包括以下内容：A：维修保养项目及内容；4.2设备维修班根据维修保养计划实施维修保养工作。中央处理器的维修单位完成，其余维修保养项目由机电工负责。4.3水泵机组维修保养。机电工每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次保养、清洁。39编号：WI-WX-16版本：B生效日期：2008-01-014.3.1用500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复。4.3.2检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。4.3.3检查电机风叶有无碰撞机壳现象，如有则应修整处理。4.3.4清洁电机外壳，检查是否脱漆严重，如脱漆严重应彻底铲掉脱落层重新油漆。4.3.5检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如同时有异常摩擦声响,则应更换同型号规格轴承。4.3.6转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同型号规格轴承。4.4控制柜维修保养。机电工每年5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。4.4.1用压缩空气、干净抹布清洁柜内所有器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。4.4.2检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的线头应更换。检查柜内所有线头号码管是否清晰，现象，如有应整改。清除交流接触器灭弧罩内炭化物和金属颗粒。4.4.34.4.4清洁铁芯上的脏物。4.4.5检查复位弹簧情况，如不能或复位困难应更换。4.4.7用500V摇表测量自耦减压启动器的绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则要进行干燥处理。4.4.8自耦减压器外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后，拧紧接地线。4.4.9检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。4.4.10检查热继电器的导线接头是否有过热痕迹或烧伤，如有则修整处理，处理后不能达到40编号:WI-WX-16版本：B生效日期：2008-01-014.4.11用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则烘干处理。4.4.12清除空气开关灭弧罩内的炭化物和金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。4.4.13自动空气开关在闭合或断开过程中，可动部分与灭弧罩无卡住现象。4.4.14查触头部分有无小的金属颗粒，如有则应清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。4.4.15对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号规格的中间继电器、信号继电器。4.4.16检查各信号灯是否正常，如有不亮应更换同型号小灯泡。4.4.17检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差应进行调整，调整后如果偏差仍很大则应更换同型号规格的仪表。41编号：WI-WX-16版本：B生效日期：2008-01-01A、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。B、清除压力室内污物，疏通控制水道。42作业指导书供水系统突发性事故应急流程编号：WI-WX-17版本：B生效日期：2008-01-014.2.1在接到投诉小区内供水压力下降时，设备技工应先观察市政水压压力表，确定是否市政供水停水4.2.24.2.3值班技工应注意观察水泵房供水情况，确保住户消防正常供水，并随时观察水压力。4.3爆水管4.3.1在接到或发现某处爆水管时，技工应第一时间赶到现场，关闭相应阀门，让停水范围控制到最4.3.2立即通知客户服务中心，告知停水范围，让客户服务中心通知住户，说明停水原因；4.3.3维修部主管应组织技工挖开爆水管地方，组织人力抢修，尽快恢复供水。4.4水浸4.4.1如发现某一单位里有水溢出来时，应立即关闭相应单位的供水总水闸，并通知客户服务中心，通知该单位住户回来处理。4.4.2如泵房发生水浸时，当值技工应马上关闭相应水阀，通知主管并组织护卫人员用潜水泵抽水用沙袋隔离用电设备，在水抽干后，应清理干净，对部分受潮设备进行烘干处理。查出水浸原因，立即处理。43编号：WI-WX-18版本：B生效日期：2008-01-013.4客户服务中心负责向有关用户发出停水通知。4.0基本内容：4.7首先把变频调速压力计设置为0.75mpB,水泵远传压力表上限调至0.7mpB~0.8mpB0.3mp4.8打开水池生活给水阀，打开各水泵给水阀及主输出水管主水阀；4.94.10合上电源开关，水泵启动，检查各压力表及电源表是否正常；44版本：B生效日期：2008-01-04.1非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可进入水泵房。4.5每天打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施。做到地面、墙壁、天花、门窗设备设施表面无积尘，无油漆，无锈蚀，无污物，油漆完好，整洁光亮。4.6水泵房内管网油漆标示分明，供水管为天蓝色，消防水管为火红色，指示流向箭头清晰。4.7水泵房内应通风良好，照明光线足够，门窗开启灵活。4.8水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。4.9严格按交接班程序进行交接。45编号：WI-WX-20版本：B生效日期：2008-01-01是46编号：WI-WX-21版本：B生效日期：2008-01-014.1有关闸阀的维修保养4.3.1检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化应更换。4.3.2检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。47编号：WI-WX-22版本：B生效日期：2008-01-0148作业指导书发电机安全操作规程编号：WI-WX-23版本：B生效日期：2008-01-04.1.2检查润滑油的油位要在油尺高/低线之间；4.1.3开启引擎冷却水补水阀，见溢流管出水时关闭补水阀；4.1.4确定油箱中有足够的燃油，低于油箱容量的1/4应即加油；4.1.5确定发电机控制屏上：“电源控制锁”在OFF（关）的位置；手动/自动开关在手动位4.1.6发电机进线柜上手动/自动开关在手动位置；4.2.2用钥匙把“电源控制锁”旋至ON（开）位置，同时查看“Tri-Cauge表”下的亮点显示压VOLTS（伏特）：Low（高），显示应在Normal和High之4.2.3按下START（启动）按钮，启动发电机；4.2.4经数秒后当引擎转速达到450-570ORPM时，启动马达将自动脱离，柴油发电机进入工作（每分钟转49编号：WI-WX-23版本：B生效日期：2008-01-014.2.6调节“电压整定旋钮”合输出线电压为380V（或相电压220V50HZ；4.2.7电机运转过程中须查看“Tri-Cauge表”上的油压Kpa（千帕）、冷却水温度。油压正常Kpa；冷却水温度不超过℃；4.2.9若启动失败需再次启动时，要等候2分钟启动马达冷却后。若仍不重新启动发电机，则需池电压或排除其他故障。50编号：WI-WX-24版本：B生效日期：2008-01-01否水箱水位是否正常5.0支持性文件和记录51作业指导书柴油发电机安全运行管理规定编号：WI-WX-25版本：B生效日期：2008-01-014.1.1每天定时巡查机房及机组设备，并作记录；4.1.每周空载试运行1次，每次15分钟，并检查电池液位，接线端，外围设备运行情况，填写试运4.1.3油箱内燃油应保持至少200升，发现储备不足立即通知主管订购；4.1.4当市电停电时，马上由当值人员手动投入；4.1.5当值技工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘；4.1.6保持机房内的通风和照明设备良好。4.2.1发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次；4.2.2勤观察控制屏上显示内容，公共报警灯是否正常，正常运行时不亮。浅黄色时表示故障，同时相应故障代码；4.2.4倾听机器的各部分运转声响是否正常；52编号：WI-WX-26版本：B生效日期：2008-01-014.1发电机组由设备班长协助发电机维修公司进行保养；4.2机试车/运行记录；4.3保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障，若在时限范围无法应将实际情况报告主管，由主管逐级上报，协调时间维修。4.4维修保养内容4.4.1.5更换机油滤清器；4.4.1.6更换柴油滤清器；4.4.1.7更换空气滤清器；4.4.2交流发电机4.4.2.1清洁电球接线箱；4.4.2.2轴承加上润滑油；53编号：WI-WX-26版本：B生效日期：2008-01-014.4.3.1检查所有保险丝；4.4.4.3运行机组，留意下列事项并记录：启动时间、所有指示灯之准确性，所有仪表之准确性及声音，清洁机身。54作业指导书供电系统突发性事故应急流程编号：WI-WX-27版本：B生效日期：2008-01-0155作业指导书供电系统突发性事故应急流程编号：WI-WX-27版本：B生效日期：2008-01-014.2.1停电后，设备班长及运行技工尽快赶到电房；4.2.2检查停电原因，若电房开关跳闸，试送电，正常即可。如不行检查线路后再送电，还不行通知主管联系厂家维修。4.2.3如属市政停电，用对讲机通知客户服务中心查询及通知供电局派员前来进行倒送电工4.2.4停电不能在短时间（通常半个小时）内恢复，应通知住户有关停电事宜，如停电原因、预计恢复时间等。5.0事故及故障处理方法：5.1外线故障5.1.1当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止牌。5.2.1该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受点柜停电，此时值班员应遵守下列程序：5.2.1.1将故障柜的真空开关退出（若引起火警，一人用手提式1211灭火器灭火，一5.2.1.5工程部召开事故分析会，邀请有关部门分析事故发生原因和处理措施，并书面报告有关部门。56作业指导书供电系统突发性事故应急流程编号：WI-WX-27版本：B生效日期：2008-01-015.2.2.3并通知客户服务中心通知停电事宜。5.2.3触电处置：发现有人触电时，当值电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱离电源，并进行抢救。5.2.3.5如果触电者尚未失去知觉，则必须使其保持冷静，并立即送医，密切观察其症状变化。5.2.3.6如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，医救治。5.2.3.7如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即对其进行人工呼吸，并连续不断的作到触电者自行呼吸或医生到场为止。5.3变配电房发生火警、火灾按《火警、火灾应急处理规程》处置。5.4变配电房发生水浸时的处置：5.4.3如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水。5.4.4在工程维修部主管的组织下进行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。5.4.5排干水后，应立即对湿水的设施设备进行除湿处理。如用干的干净的抹布擦拭、热风吹干，自然通风、更换相关管线等。5.4.6确认湿水已清除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投入正常运行。由客户服务中心通知用电户停电并致歉。如小区配备了发电机，则应按以下程序开启发电机：57作业指导书供电系统突发性事故应急流程编号：WI-WX-27版本：B生效日期：2008-01-015.5.1退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次发电机运行情况，如燃油、水温等。5.5.2监视市电进线电压，尽快与供电部门联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电供电。58编号：WI-WX-28版本：B生效日期：2008-01-01用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注明用电单位全称，用电地点，负荷量，电压等级经批准后，施工用户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电安全及要求后方可送电，并由认电表读数及填写电表启用单。施工用户终止用电，应事先通知工程部，再由维修技工断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用4.5.1电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月按拆表时实用量计费。4.5.2无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。任何用户未经表计量用电,均属偷电行为。除按用电时间估算用电量外，还须进行相应处罚。5.0支持性文件和记录：无59编号：WI-WX-29版本：B生效日期：2008-01-014.1投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。4.1.1用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器否正常。4.1.3断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。4.1.4断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。4.1.5检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外罩受振动而产生噪音。4.1.6检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予更换。4.1.8检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。4.1.9用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。4.1.10检查变压器中点接地状况和变压器接地线是否牢固。4.1.11断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于10兆欧。4.1.12检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外隔离栅门。4.1.13合上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况是否正常。60编号：WI-WX-29版本：B生效日期：2008-01-014.2.1操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。4.2.2摇测绝缘电阻必须由两人进行。61版本：B生效日期：2008-01-04.1变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经公司领导或意，非值班人员不得入内。4.3在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。4.4电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并4.5供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。4.6变压器室大门及隔离栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识牌。4.7变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。4.8保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明和通风。5.0支持性文件和记录62编号：WI-WX-31版本：B生效日期：2008-01-01变压器室巡查声音有否异常变压器温度接头是否过热维修绝缘子情况正常破裂更换63编号：WI-WX-33版本：B生效日期：2008-01-014.1配电房是小区供电系统的心脏，设专职高压电工对配电装置进行巡视，未经管理处经理、部门主管的许可，非工作人员不得入内。4.2运行技工必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。4.3运行技工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，高压电压为10KV±5%,低压相电±5%,线电压220V±5%电流表读数在相应该表额定电流值的80%及以下的,均属正常；如果该表读数流值的80%以上的，应该对该用电负载进行密切的巡视、监控。严禁变压器空气开关超载运行。4.4经常保持配电房地面及设备外表无尘，室内温度保持在40℃以下。4.5配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。4.6因故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。64编号：WI-WX-35版本：B生效日期：2008-01-013.2维修部运行技工负责保养维护工作，全面地检修配电柜内全部设备,以最少的停电时间完成检修；每半年保养一次。4.1检修前按排好工作程序，取得管理处经理批准。4.2检修前一天通知业主停电时间。4.4.1取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分。4.4.2用手柄摇出电动开关,按4.4.3检修步骤进行操作。4.4.3抽屉式万能限流断路器：4.4.3.3如果触头的银合金磨损严重、表面不平等，则必须更换。4.4.3.4用500VMΩ表检查断路器的绝缘电阻,R≥10MΩ。4.4.3.5断路器检查完毕后，在手动和电磁合闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断开”按钮时能立即动作。4.4.4断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用吹风机清理柜内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常（有问题的更换），抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中开关，检查控制部份和指示部份。4.5.1检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，用吹风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。65编号：WI-WX-35版本：B生效日期：2008-01-014.6.1进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行处理（具体操作按4.6.2进行）。4.6.2.3抹净触头上的烟痕，发现触头接触面有小的金属粒时，应将其清除；4.6.2.4如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头；4.6.2.5清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换；4.6.2.6用５００VMΩ表检查断路器的绝缘电阻(R≥10MΩ)；4.6.2.7重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止”按钮应立即断开。4.7.1检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，用手把把高压开关柜摇出，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，然后对控制柜边的母排用米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝。4.7.2检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性4.7.3拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500VMΩ表测量相间、相对地、相对零的绝缘电阻（Ｒ≥１０ＭΩ）。4.7.4操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，确定无误后，断开高压侧接地开关，用手把把高压开关摇进，合上运行变压器的高压断路器，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各气开关。66编号：WI-WX-35版本：B生效日期：2008-01-014.8.2重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工作。4.9.1必须设专人监护。4.9.2工作前必须验电。4.9.3检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。4.9.4检修中应详细了解哪些线路是双供电。4.9.5母排检修时应对线路中的残余电荷进行充分放电。4.10保养周期：B.紧固接线,螺丝B.检查接插口C.清理灰尘D.抽屉式万能限流断路器2.电容柜67编号：WI-WX-35版本：B生效日期：2008-01-01－－－－68编号：WI-WX-36版本：B生效日期：2008-01-01高压室巡查观看配电柜相应读数检查继电器状态指示灯状态检查原因直流电源柜检查原因检查电池电压更换高压计量柜通知主管69编号：WI-WX-36版本：B生效日期：2008-01-01全70编号：WI-WX-37版本：B生效日期：2008-01-01低压室巡查运行开关合闸情况相应配电柜指数电容柜投入情况不正常导线接头情况处理正常格71编号：WI-WX-38版本：B生效日期：2008-01-014.1为了保证小区公共照明的完好，维修技工根据夜班护卫员巡查记录，或客户服务中心的维修单,检查和维修有故障的路灯、楼梯灯、车库的公共照明设施，以保证其正常使用；4.2为了更好的作到节能降耗，要根据季节的变化调校公共照明的时控开关；4.3为了确保公共照明设施的安全使用，要求技工每周对其进行常规测试并记录；4.3.1要求控制线、零线不得与大地、灯具外壳、灯杆有任何连通；4.3.2接地线的接地阻值不得大于4Ω。4.4为了保证路灯的美观，要求每月对灯具外壳、灯杆进行补漆；4.5定期为公共照明的螺丝滴加机油及补漆，小心操作防止机油或油漆淋洒以免污染环境。4.6要随时跟踪材料的存货情况，发现不足时通报。72应急指示系统维护保养规程版本：B生效日期：2008-01-01.0目的：使应急出口指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮，以保证在发生紧急状导人员疏散。4.1检查出口指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象；4.2检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复；4.3出口指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复；4.4检查灯具安装是否牢固可靠；73编号：WI-WX-40版本：B生效日期：2008-01-014.1全面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。4.2关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器，有损坏的要及时更换，触点凹凸不平的必须更换。4.3紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片不行的应进行更换。4.4每班检查各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。4.5对有弱电（即电子元件）控制板的，应检查电路组件是否清洁，元件有否脱焊。4.6检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。4.7检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。4.8每季度对柜内外进行一次全面清洁，用毛刷子或吹风机清除灰尘，特别是残留电线及金属丝线，以防造成电路短路。4.9接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常，操作上应小心。4.10控制柜内应备有控制原理图。4.12每年必须用对地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻（Ｒ≤１０Ω）。－－※※－－－※－－－※4.0WI-WX-40-174编号：WI-WX-41版本：B生效日期：2008-01-014.1.1首先检查电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的10％（365～6.5MpB，未充满水排除故障后补态。4.1.3停用一周以上重新开机启用，必须先预热2小时。4.1.4查看上一班的运行记录，了解主机电脑的警报信息，排除故障后才能开机，一小时不得超过四次启动。4.2.1启动冷却塔风机，启动冷却水泵及冷冻水泵。4.2.2水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常泵和电机运转有无异常响动。如有异常，立即停机检查。4.2.3确定无异常情况后，启动主机，启动后观察压差，回油情况，出水温度及运转声音，如压差、水温不正常，应停机检查。4.3.1先关掉压缩机电源，保留总电源以便主机处于预热状态。不在制冷期停机则关闭总电源。75版本：B生效日期：2008-01-4.3.2关闭冷冻泵出口蝴蝶阀后，再关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈震动，停泵后再将蝴蝶阀开启到正常位置。4.3.3关闭冷却泵出口蝴蝶阀后，再关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动，停泵后再将蝴蝶阀开启到正常位置。4.3.4关闭盘管风机的总开关，保留分层控制开关。4.4.1主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机的故障，短时不能排除的需按正常停机程序停机。4.4.3管路故障：由于检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程序停止系统的运行，排除故障后，再补水投入运行。4.4.4停电：这种情况按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示，待恢复供电后，再重新启动运行同时做好记录。4.4.5火警：遇到这种情况应立即关闭主机的总开关。76中央空调系统维护保养规程版本：B生效日期：2008-01-04.1有关中央空调的维修保养年度计划的制定。4.1.1每年12月15日之前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调的维修保养上报公司批准。4.1.4中央空调的大修及PC中央出路器的故障由外委完成，制冷技工负责中央空调的日常维修保养。4.2冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。4.2.1用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理电机线圈，干燥处理后仍达不到要求则应拆修线圈。4.2.2检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油，如有异常磨擦声则应更换同型号、规格的轴承。4.2.3检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带，检查皮带是否太松，如是77中央空调系统维护保养规程4.3.2检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦声，则应更换风机轴承。4.3.3用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ，否则应干燥处理。检查电容是否变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容。检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如有则应整修。4.4冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁保养。4.4.1柜式蒸发器的保养：4.4.21)10%的盐酸溶液（每1Kg酸溶液里加0.5g2)冷凝器、蒸发器进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可用酸泵循环清洗，时间为12小时。完毕后用1%的NBOH溶液或5%NBCO溶液清洗15分钟，最后在用清水冲洗3次以上。234)检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好（如法兰胶垫已老化则4.5冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组进行一次维修保养。1)500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否在0.5M以上，否则应干燥处理修复。78中央空调系统维护保养规程2)电机轴承是否有阻滞现象，如有应加润滑油，如加润滑油后仍不行则更换同规格轴承。1)水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则应对轴承加注润滑油或更换，如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。4)水泵过滤网。6)水泵机组外壳，如脱漆、锈蚀严重，则应重新油漆一遍。4.6技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、4.7阀类维修保养：制冷技工每年对阀类进行一次维修保养。4.7.1节制阀与调节阀的维修保养：1)是否有泄漏，如有则应加压填料。1)电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则应更换同型号规格的电磁调节阀、压差调节阀。料。3)滤器是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同型号规格的干燥过滤器。4.8检测、控制部分的维修保养：制冷技工每半年对检测、控制系统进行一次维修保养。4.8.1检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养。1)模糊不清的温度计、压力表应拆换。79作业指导书中央空调系统维护保养规程编号：WI-WX-42版本：B生效日期：2008-01-014.8.2控制部分的维修保养：1)控制柜内的灰尘、脏物。3)交流接触器灭弧罩内的炭化物合金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不及脏物；拧紧所有紧固螺栓。4)热继电器的接线头是否有过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后还达不到要求应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。5)用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应烘干处理。清除灭弧罩内的炭化物或金属颗粒，灭弧罩损坏则应更换。清除触头表面的小6)检查各信号灯是否正常，如不亮则更换同规格的小灯泡；检查各指示仪指示是否正确，如偏差太大则应调整，如调整后仍达不到要求则应更换。7)对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检验二者的动作是否可靠，输出信号是否正常，否则应更换。8)PC中央处理器、印刷线路板如出问题，则申请外委维修4.9压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩主机进行一次维修保养。4.9.1检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故障后在充满润滑油；如油已变色应彻底更换润滑油。4.9.2检查制冷系统内是否有空气，否则应排空。1)压缩机电机绝缘电阻（正常为0.5MΩ4)吸气压力（正常值为4.9～5.4kgf/cm25)排气压力（正常值为12.5kgf/cm27)检查压缩机是否有异常的气味。80作业指导书中央空调系统维护保养规程编号：WI-WX-42版本：B生效日期：2008-01-0181编号：WI-WX-43版本：B生效日期：2008-01-01中央空调机房巡查主机运行电源不正常不正常检查主机各种运行值是否正常，如温度、水压、油压、冷媒压力检查冷却泵、冷却风扇运行情况漏水或运行有噪音有问题室内照明、通风及清洁填写运行记录82编号：WI-WX-44版本：B生效日期：2008-01-014.1非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，必须经主管同意，并由值班人员陪同下方可进入水泵房。4.3中央空调机房内应备齐消防设备、消毒用品并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟。4.4每班打扫一次中央空调机房卫生，每周清洁一次机房内设施设备，管道，作到地面、墙壁、天花板、门窗、设施设备及管道表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。4.6中央空调机房应当作到随时上锁，钥匙由当值机电工保管，换班时交于下班机电工，不得自配钥匙。4.7工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行记录表》上签字。4.8.4协助处理。4.9应将中央空调的运行数据及运行状况完整、规范地记录在《中央空调运行记录表》表内，于每月3日前由设备维修组长将上一个月的记录整理成册后交工程维修部存档，存期为二年。5.0支持性文件和记录5.1《中央空调运行记录表》WI-WX-41-183编号：WI-WX-45版本：B生效日期：2008-01-011.0目的：保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。2.0适用范围：小区楼宇防雷系统的日常维护。3.0职责：4.1检查避雷针、避雷带及引下线接头有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严重，截面锈蚀达３０％以上的必须更换。4.2用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时解决。4.34.4每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（R≤10Ω）。每月半年每年84编号：WI-WX-46版本：B生效日期：2008-01-01每种要试三次，监控室确认收到试报警三次不定期抽查停车场系统闭路监控背景音乐系统可视对讲系统门禁系统85编号：WI-WX-47版本：B生效日期：2008-01-015.1《设智能化备外送维修登记表》WI-WX-47-186作业指导书闭路电视监控系统保养流程编号：WI-WX-48版本：B生效日期：2008-01-01、、、、87编号：WI-WX-49版本：B生效日期：2008-01-013.1工程维修部主管负责监督实施；3.2份5.0支持文件《停车场系统保养记录表》WI-WX-49-188编号：WI-WX-50版本：B生效日期：2008-01-011.0目的：保证背景音乐系统正常工作2.0适用范围：本公司所属小区背景音乐系统3.0职责：维修技工员按计划实施保养工作并记录4.0工作内容：5.1《背景音乐系统保养记录表》WI-WX-50-189编号：WI-WX-51版本：B生效日期：2008-01-01机90编号：WI-WX-52版本：B生效日期：2008-01-01、、、、91编号：WI-WX-53版本：B生效日期：2008-01-013.3维修部弱电工负责线路、机械部分日常保养。4.0工作流程：92编号：WI-WX-54版本：B生效日期：2008-01-014.1.1将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。4.1.2停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“自动”位置。4.1.3按任一楼层,电梯将自动运行。4.2.1将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。4.2.2停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“手动”位置。4.2.3选择到达楼层,按住关门按钮,直至电梯启动后,方可松手。4.2.4到达指定楼层时,电梯自动打开门。4.2.5锁上操作箱。93编号：WI-WX-55版本：B生效日期：2008-01-011.0目的：规范应急处理流程，保证电梯运行正常。2.0适用范围：适用于各管理处辖区内各类型电梯。3.0职责：4.1.1发现市电停后，值班人员应第一时间赶到发电机房，保证发电机正常供电。4.1.2发电机正常供电后，值班人员应会同协管员检查所有电梯是否正常运行。4.1.3如发现困人，按《电梯困人救援规范》处理。4.2电梯技术故障困人。4.3.1当发生火灾时，应引导住户从走火通道疏散，切勿乘搭电梯。4.3.2当确定火灾发