2017年房地产估价师《理论与方法》重点：房地产实物因素

（一）土地实物因素.土地面积两块位置相当的土地,如果面积相差较大,单价会有所不同..土地形状土地形状是否规则,对地价有一定的影响..地形、地势由于地面的高低起伏、平坦程度等会影响房地产的开发成本、利用价值或景观等,从而影响其价格..地基（工程地质）地基（工程地质）状况是指地基承载力和稳定性,地下水位和水质,有无不良地质现象等..土壤这里主要说明土壤的污染情况、自然酸碱性和肥力对房地产价格的影响..土地开发程度一宗土地的基础设施完备程度和场地平整程度,对其价格的影响是显而易见的（二）建筑物实物因素.建筑规模建筑物的面积、体积、开间等规模因素,影响到建筑物的形象、使用性,对房地产价格有所影响..外观建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等,对房地产价格有很大的影响..建筑结构对建筑物最重要、最基本的要求是安全.不同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同..设施设备TOC\o"1-5"\h\z随着经济发展和生活水平提高,要求建筑物内安装完善的设施设备..装饰装修房屋按照装饰装修的程度,可分为精装修房、粗装修房和毛坯房三大类..层高和室内净高人们对建筑物的需要,本质上是对建筑物内部立体空间的需要,而不仅是对面积的需要,因此层高或净高对房地产价值也有影响..空间布局空问布局影响到建筑物的使用,对房地产价值有较大的影响.不同用途的建筑物,如住宅、商场、写字楼等,对空间布局的要求不尽相同..日照、采光、通风、保温、隔热、隔声、防水日照、采光、通风既有实物因素性质,又有区位因素性质（对应于朝向、楼层）,将它们与保温、隔热、隔声、防水放在一起,是为便于叙述和理解..维护情况和完损状况建筑物的完损状况是一个综合性因素,包括建筑物年龄、维修养护情况、工程质量等.总的来说,建筑物完好的,价值就高;反之,价值就低.房地产权益因素:拥有一宗房地产,实际上就拥有了一定范围内的空间.但拥有者在该空间范围内并不能随心所欲地利用,而要受到许多方面的限制.这些限制除了来自建筑技术（包括建筑施工技术、建筑材料性能）及拥有者的经济实力,还有一些其他限制（以下均是指这类限制）.因为房地产是构成环境的重要因素,其利用不是孤立的,存在"外部性",会影响周围和社会公众的利益.一宗房地产利用所受限制的种类和程度,对其价值有很大的影响.进行房地产估价,应调查房地产利用所受的各种限制及其内容和程度,只有这样才能评估出正确的价值.对房地产利用的限制可归纳为3个方面:①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制；③相邻关系的限制.（一）房地产权利及其行使的限制拥有的房地产权利是所有权还是使用权、地役权、抵押权、租赁权,以及这些权利是否完整、清晰等,价值会有很大的差异.以地役权为例,对供役地而言,是他人在该土地上享有的一种有限的使用权,字面上的意思是该土地为他人服役.供役地在给他人方便时,土地所有权人或土地使用权人有可能要遭受某些损失,在这种情况下,地役权的存在会降低供役地的价值.（二）房地产使用管制世界上几乎所有的国家和地区对房地产利用特别是土地利用,都有或多或少的限制.对房地产估价来说,有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地,以及城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的规定.（三）相邻关系的限制相邻关系是指房地产的相邻权利人依照法律法规规定或者按照当地习惯,相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系.特别是从义务方面来看,相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制,因此相邻关系的存在对房地产价格有一定的影响.房地产区位因素:前面讲过,区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系.人们的各种生产、生活活动都需要房地产,并对其区位有一定要求.房地产区位的优劣,直接关系到房地产所有者或使用者的经济收益、生活便利或社会影响.因此,房地产的区位不同,例如是坐落在城市还是乡村,是位于城市中心还是边缘地带,是临街还是不临街,价格会有很大的差异.尤其是城市土地,其价格高低几乎为区位优劣所左右.房地产区位优劣的形成,一是先天的自然条件,二是后天的人工影响.在实际估价中,关键要弄清什么样的区位为优,什么样的区位为劣.房地产区位优劣的判定标准,虽然因不同的用途而有所不同,但在一般情况下,凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产,价格一般较高;反之,处于闭塞街巷、郊区僻野的房地产,价格一般较低.较具体地说,居住房地产的区位优劣,主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境和景观.其中,别墅的要求是接近大自然,周围环境和景观良好（如有青山、碧水、蓝天）,居于其内又可保证一定的生活私密性.商业房地产的区位优劣,主要是看其繁华程度、临街状况