模板月度营销执行报告

月度营销执行报告的核心前提：本报告适用于项目销售期，蓄客期可依据核心蓄客目标与电访客户分析予以调整。在报告撰写过程中，需重点注意上月营销情况总结，在当前的市场环境下，结合销售、推广、客户情况详细分析，针对销售目标制定可行的营销推广策略与计划。本报告亦可理解为PPT版月报。月度营销执行报告模板xx年xx月根据推售情况，制定合理的价格策略、营销策略等并根据项目节点、客群、推广情况，调整推广内容与方式。测算合理推广费用支出成交情况是否达到预期营销是否完全按计划落实成交客群分析，为营销制定策略方向费用合算，费效比是否最低，为本月调整提供依据。-3-一、市场环境研判逻辑导图参考思路宏观政策是否利好区域土地供应热度及未来是否增加竞争周边竟品销售情况、营销情况的竞争分析，为项目竞争突破提供依据。二、上月营销情况总结三、本月营销执行计划-4-报告大纲CONTENTS目录PART1上月市场环境分析PART2上月营销成果分析PART3本月营销执行计划政策环境土地市场新房市场二手房市场竞品分析存货盘点销售数据分析成交客户分析费效比分析推盘计划价格策略促销策略媒体计划TIPS:本报告主要以市场为依据提供环境的客观分析，结合上月的营销情况为重点策略导向，制定切实可行的执行计划。-5-PART1上月市场环境分析TIPS:本部分是宏观环境和微观环境分析，重点是竞品分析，直接影响营销的策略方向。新房市场二手房市场竞品分析政策环境土地市场6上月市场环境分析部分的大纲思路：本部分内容为当前环境分析，环境的好坏会直接营销销售执行的难度，大环境（政策、市场供应与成交）指引整体市场走向，小环境（竞争环境）提供销售突围基础。6.竞品分析71.政策环境央行：进一步推进利率市场化改革经国务院批准，中国人民银行决定，自2013年7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制。取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平。取消票据贴现利率管制，改变贴现利率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定。对农村信用社贷款利率不再设立上限，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，个人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。市国土局:自住改善型住房下半年优先供地从市国土局获悉，截至6月底，XX市的住宅及商服用地共供应1034公顷，完成全年供地计划的50%。其中，住宅用地882公顷，包括保障性安居工程用地508公顷，商品住宅用地374公顷，完成全年计划的53%。同时，目前土地市场正在交易经营性用地共有153公顷。市国土局相关负责人表示，下半年将继续稳妥均衡推进土地供应，预计年底前可推出经营性用地600至700公顷。在区域分布上重点向轨道交通沿线、大容量公交沿线、城市发展新区集中，促进重点地区的规划实施和城乡统筹发展。示例内容82.土地市场住宅用地供求情况单位：万平米XX年XX月住宅用地供应XX万平方米，环比上升（下降）XX%；住宅用地成交XX万平方米。数据来源：XX市国土局示例内容92.土地市场住宅用地价格情况XX年XX月成交住宅用地楼面XX元/平方米，溢价率为XX%单位：万平方米溢价率：%数据来源：XX市国土局示例内容10XX年XX月-XX年XX月，XX市住宅用地共成交XX宗，其中XX月和XX月无成交。今年成交的住宅土地集中分布在南部城区、五六环之间。4月成交2月成交1月成交5月成交7月成交数据来源：XX市国土局2.土地市场土地成交分布图示例内容113.新房市场商品房供求单位：万平方方米数据来源：XX市住建委XX年XX月商品房供应应面积XX万平方米，同同比上升（下下降）XX%，环比上升（（下降）XX%；成交面积X万平方米，同同比上升（下下降）XX%，环比上升（（下降）XX%。示例内容123.新房市场商品房价格XX月商品房成交交均价为XX元/平方米，同比比上升XX%，环比上升XX%单位：元/平方米百分比：%数据来源：XX市住建委示例内容133.新房市场区域供求情况况XX年XX月商品住宅供供应主要分布布于通州、房房山和大兴三三个区域，其其他区域新增增供应相对较较少；成交区域主要要集中在通州州、房山和大大兴，占全市市总量的XX%；各行政区成交交均价对比，，东城区最高高，达到XX元/平方米，而延庆最低，，仅XX元/平方米。单位：套单位：元/平方米数据来源：XX市住建委示例内容143.新房市场户型面积XX年XX月，主要成交交户型为两居居和三居，分分别占全市总总量的XX%和XX%；主要成交面积积区间为70~90平方米，占全全市总量的XX%。数据来源：XX市住建委示例内容153.新房市场成交价位从成交单价区区间来看，主主要集中于10000-20000元/平方米米，占占总成成交套套数的的XX%；从成交交总价价区间间来看看，主主要集集中于于150万以下下和150-200万，合合计占占总成成交套套数的的XX%。数据来来源：：XX市住建建委示例内内容164.二手房房市场场XX年XX月，二手手住宅宅成交XX套，同比比上升升（下下降））XX%，环比上升（（下降降）XX%。单位：：套数据来来源：：XX市住建建委二手住住宅成成交示例内内容175.竞品分分析项目名称产品类型装修标准整体消化率本月成交情况报价均价（元/㎡）推出套数已售套数消化率%套数（套）面积(㎡)成交均价（元/㎡)紫金新干线住宅毛坯999999100.00%00——20000金域华府住宅精装1861185699.73%2216.222359323000写字楼毛坯1729756.40%223791.992561028000领秀慧谷住宅毛坯54353999.26%00——20000金隅翡丽住宅毛坯27625793.12%25722373.623141232942世华龙樾住宅毛坯53652097.01%2293.663560635000上林溪住宅毛坯46727358.46%2115.721402040000中国铁建广场办公毛坯199262431.33%291852.872504225000世华泊郡住宅毛坯907482.22%101146.073084738000华贸城住宅毛坯61453787.46%1121.34238831300

万元/套天润福熙大道住宅毛坯3799725.59%121744.314448348000小计住宅/7959589574.07%34833165.88—--数据来来源：：北京京房地地交易易管理理网周边竞竞品项项目重重大节节点分分析示例内内容周边竞竞品项项目整整体消消化率率及本本月成成交情情况汇汇总。。周边竞竞品项项目最最新动动态分分析。。TIPS:重点分分析区区域竞竞品销销售情情况的的普遍遍性（（销售售情况况的平平均水水平））和独独特性性（销销售优优劣差差异）），结结合其其营销销动态态，进进行针针对性性分析析。竞品动动态竞品项目分析关注事项竞品项目ABCD…推售产品√销售情况√推广情况√营销策略√…TIPS:结合其其销售售推广广情况况，重重点竞竞品的的策略略方向向，为为本项项目的的竞争争突破破提供供结果果导向向。-18-竞品项项目与本项项目竞竞争的的优劣劣总结结5.竞品分分析示例内内容上月市市场环环境分分析小结-19-TIPS:宏观政政策主主要通通过是是否影影响买买方（（客户户）和和卖方方（开开发商商）进进行分分析，，比如如限购购、商商业信信贷、、房产产税等等。成交市市场，，结合合当前前的供供应和和去化化分析析潜在在供应应和需需求度度。竞争市市场，，分析析优劣劣势，，在销销售（（争夺夺客户户上））如何何突围围。小结-20-PART2上月营营销成成果分分析TIPS:本部分分是分分析销销售执执行情情况，，重点点是客客户分分析，，来验验证营营销的的执行行效果果和策策略方方向。。存货盘盘点销售数数据分分析成交客客户分分析费效比比分析析21上月营营销成成果分分析部部分的的大纲纲思路路：解析自自身项项目，，需要要了解解两个个方面面的详详细情情况：：统计计货源源，分分析客客源。分析现现状总总结结问题题统计货货源本阶段段剩余余货量量下阶段段新推推房源源分析客客源成交客客户分分析余货客客户寻寻找阶段推推广总总结221.存量盘盘点项目剩剩余房房源主主要集集中在在21#、24#，强化化引导导，结结合其其他楼楼栋清清尾房房源销销售，，加快快去化化速度度。(备注：：27#售罄，，数据据截止止3月20日)剩余货量分析楼栋套数已售（套数）可售套数去化比列21号楼2368215434.74%22号楼2001802090%23号楼2001881294%24号楼2156115428.37%25号楼2311824978.79%26号楼264259598%28号楼1871632487.16%30号楼2642263885.61%合计1797134145674.62%剩余货货量示例内内容231.存量盘盘点面积段段分析析结构性性短缺缺/80-100㎡偏多多：一期在在售剩剩余房房源中中小户户型存存量较较多，，后期期新推推出楼楼栋房房源多多以中中小户户型为为主，，项目目在近近期针针对中中小户户型去去化压压力很很大，，截止到到3月20日剩余余房源源共计计456套。3月16日，24#二单元元加推推，其其中91㎡㎡有87套，111㎡有29套；4月中下下旬推推出29#，共计计396套房源源，其其中90㎡㎡左右房房源330套。剩余房源面积段分析面积段：（㎡）剩余套数(套）套数占比(%)80-100㎡35076.75%100-140㎡337.25%140㎡以上7316%总和456示例内内容242.销售数数据分分析来电客客户3月份份（3.1-3.17日）合合计来来电151组，3月1日-3月10日，共共计来来电70组；第第二周周来电电81组，通通过调调整推推广思思路，，主打打超低低首付付和学学区房房作为为项目目发力力点，，配合合一期期清尾尾房源源的特特价信信息释释放，，来电电量明明显高高第一一周十十几组组来电电，后后续将将在渠渠道扩扩宽上上下大大力气气，让让更多多的客客户群群接受受到项项目卖卖点和和优惠惠信息息；周期日期报纸网络广播户外广告短信杂志巡展朋介电视单页合计

3.1-3.3020150020212第一周3.4-3.100414380050658第二周3.11-3.17370050001001181

合计31315930017019151示例内内容252.销售数数据分分析来访客客户3月份份（3.1-3.17）合计计来访访226组，其其中朋朋介123组，占占总来来访总总量的的60%，途径径36组，单单页24组。本本月3月1日至3月10日来访访142组，其其中1号到3号来访访量59组（周周六、、周日日)，第二二周来来访84组，相相比第第一周周略有有上升升，从从到访访途经经看，，朋介介依然然是项项目的的来访访主要要途经经，在在三四四线城城市，，老客客户的的口碑碑显得得尤为为重要要，后后期需需要加加强对对单页页的派派单地地点的的调整整和小小蜜蜂蜂的培培训，，改变变短信信监控控方式式，上上午来来电较较差，，下午午更换换短信信内容容进行行补发发；同同时加加强对对市区区周边边乡镇镇和霍霍邱乡乡镇的的形象象覆盖盖和信信息布布点，，有效效传播播项目目优惠惠信息息。周期日期报纸网络广播途经户外广告短信杂志巡展朋介电视单页合计

3.1-3.310170500361859第一周3.4-3.10011165600461783第二周3.11-3.172201341200411984

合计3323692300123324226示例内容容263.成交客户户分析3月份成交客户房源分布表日期楼栋（#）销售套数（套）面积（㎡）套数3.1-3.20211184.9251114.7919134.581223121.41135.990161.6822421106.1710124.424135.37251109.431282106.672107.830122.050123.370136.050137.53030984.329130.860成交面积段80-100㎡100-140㎡140㎡以上套数10352成交客户户数据示例内容容273.成交客户户分析年龄、置置业目的的分析现有有货源，，80-100㎡小户型型余量较较多，我我们要针针对性对对已成交交300多套小户户型成交交客户进进行分析析，明确确小户型型目标客客户的年年龄、区区域、认认知渠道道、置业业目的、、抗性等等，作为为下一步步推广的的依据80-100㎡成交客客户：60%的客户集集中在20-35岁之间，，从年龄龄可以看看出首次次置业占占得比例例最大，，其次是是改善型型客户置置业需求求和少量量投资客客户；71%的客户购购房目的的是自住住，其次次主要以以改善居居住条件件、投资资分别为为7%、4%，购房客客户主要要刚需型型客户为为主兼具具部分投投资客群群。示例内容容283.成交客户户分析职业、居居住区域域80-100㎡㎡户型成交交客户中中，53%的客户集集中在企企事业单单位、民民营企业业，其次次为个体体户客群群，占总总量的25%，经济收收入能力力较强，，家庭条条件较好好。购买80--100户型成交交客户主主要以市市区地缘缘性客户户为主，，约占79%，其次是是霍邱、、马店等等矿区的的客户。。示例内容容293.成交客户户分析客户满意意度80-100㎡成交客客户满意意点主要要集中周周边环境境和景观观、区域域价值（（主要是是学区））、项目目配套、、品牌，，需要在在后期的的推广中中继续加加强品牌牌，景观观、学区区、品牌牌。价格、交交通，户户型（尤尤其是手手枪户型型）、公公摊，交交房时间间等对客客户影响响都较大大，对于于刚需型型客户由由于经济济承受能能力限制制且入住住时间紧紧迫，对对价格、、付款方方式及交交房时间间等因素素抗性较较大。示例内容容304.费效比分分析来访渠道道费效比比52.7%的客户主主要以朋朋友介绍绍为主，其次是是通过途径、短短信，分别占占据19.6%、14%；口碑宣宣传至关关重要，，后期可可加强老老带新的的政策，，同时老老加强现现场的包包装，拦拦截途径径客户。。TIPS:本部分整整体通过过客户分分析，基基本特征征，来源源区域，，产品偏偏好等分分析，指指明推广广方向，，锁定目目标客户户，开展展针对性性的营销销策略。。示例内容容314.费效比分分析本周——派单派单工作作将调整整方式，，加强力力度：近期针对对二手房房看房人人数可观观，在中中介网店店门口安安排小蜜蜜蜂站位位派单：：六安近期期二手房房成交较较之上月月基本持持平，但但看房人人数有所所增加，，安排小小蜜蜂下下午定点点派单，，带来来来访；派单工作作除集中中市区派派发外，，每周安安排去县县城和乡乡镇“扫扫街”：：六安县城城和市区区周边重重点乡镇镇进行派派单延伸伸，把项项目信息息和优惠惠信息送送到每一一个潜在在购房客客户手里里，更有有效的传传达项目目的优惠惠信息；；阶梯式奖奖励政策策：目前主要要以奖励励为主，，采用阶阶梯式奖奖励，带带来1组来访奖奖励15元；带来来2组来访，，第2组奖励25元；带来来3组来访第第3组奖励40元。建议派单单兼职群群，目前有60个会员，，可以定定期培训训，提高高效率，，便于把把控。TIPS:有针对性性的列举举本月推推广媒体体，并将将效果一一一列出出，指出出客户对对媒体推推广效果果的反馈馈，用以以指导之之后媒体体投放力力度，以以及媒体体画面优优化。只做一页页示例，，实际应应用中请请穷尽列列举。示例内容容32小结小结20-35岁之间以以追求生生活品质质的刚需需型客户户为主；；36-50岁之间的的以追求求环境和和品质的的改善居居住坏境境的群体体为辅；；以民营企企业的职职员和私私营业主主、个体体户为主主，还有有少量的的公务员员、教师师、医生生等年轻轻群体；；该群体主主要集中中在市区区，其次次是霍邱邱及周边边乡镇，，认可项项目的品品牌、学学区、环环境、配配套等。。TIPS:通过成果果分析，，落实推推广策略略方向是是否与目目标客群群对位。。通过客户户分析，，准确调调整营销销策略和和推广与与销售重重点。示例内容容-33-PART3本月营销销执行计计划TIPS:本部分是是根据前前两部分分分析，，制定营营销策略略和执行行计划，，策略是是核心，，媒体执执行计划划是重点点。推盘计划划价格策略略促销策略略媒体计划划34本月营销销执行计计划部分分的大纲纲思路：：本部分内内容是针针对上月月情况与与当前环环境，制制定推货货计划及及策略，，并针对对性的安安排媒体体推广计计划。351.推盘策略略推售顺序销售楼座套数总金额（亿元）目标

去化率目标

销售套数目标销售金额（亿元）来访

成交率有效来访量来访

成交率有效来访量11#楼703.560%422.16%7008%5252#楼703.5422.170052523#楼301.550%211.053502634#楼301.5211.05350263合计1、2、3、4、#楼2001063%1266.321001576推售楼座座：推售售1#、2#推售时间间：4月中旬推售思考考：当1#、2#的蓄客情情况以及及前期剩剩余房源源的数量量，首期期开盘推推售1#、2#两栋楼，，目标签签约率60%以上；明修栈道道——二季度第第1次集中推推售示例内容容推盘计划划优化TIPS:结合本月月客户成成交情况况，调节节未来推推盘节奏奏和推盘盘计划。。需要甲方方确认。。362.价格策略略优质产品正常折扣优质房源销售楼座套数总金额（亿元）现执行折扣建议折扣1#楼703.5均94折均96折2#楼703.53#楼301.54#楼301.51-4#楼200109.4亿9.6亿结余价值：2000万滞销户型大力促销促销房源楼座套数报价金额

（亿元）现执行折扣建议折扣11#30.11均91.5折均86折30.1112#30.1130.115#、6#181.16合计301.61.461.38折损价值：800万有效实现现小高促促销，洋洋房弥补补策略，，并结余1200万元，实实现综合合折扣94.5折，在促促销的同同时，提提高了利利润30套特价房房的推出出，节省省营销推推广费用用，有效效盘点现现有客户户，节省省500余组有效效来访客客户示例内容容价格策略略TIPS:结合客户户成交反反馈信息息，调整整不同接接受度产产品的价价格水平平，从而而达到整整盘稳健健去化的的效果。。373.促销策略略促销策略略在3月31日前，缴缴纳诚意意金30万的客户户，开盘盘给予10万元总价价优惠，，此后缴缴纳诚意意金的客客户均享享受5万元总价价优惠，，以挤压压客户缴缴纳诚意意金；优惠方式式一优惠方式式二优惠方式