某地块商业项目总体策划报告

北京蓝光海悦城大地块商业项目总体策划报告Page1项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积

49,363平方米总建筑面积

140,402平方米计容地上建筑面积

103,662平方米

1层底商面积（层高4.3）

13000平方米2层底商面积（层高4.2）

850平方米3层底商面积（层高4.2）

850平方米1层集中商业面积（层高5.3）

6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）

5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）

5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）

5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）

3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）

2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米2-7层公寓面积

56,662平方米

坡顶LOFT（层高3.6）

8,000平方米公寓（层高3.2）

48,662平方米物管面积

300平方米地下建筑面积

36,740平方米

设备用房

800平方米地下车库（层高3.9）

30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）

5,400平方米Page2项目定位及整体运作策略项目整体定位——蓝光海悦城·蓝光中心——以年轻家庭为主要客群的互动体验式社区商业中心+满足社区需求的主题底商社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自持主力业态：亲子主题馆、超市、一站式生活服务中心、社区影院、美食天地规划商业主力店：特色美食、特色轻餐、休闲购物、教育培训、生活服务Page3大地块商业整体运作策略1、整体开发策略：分批次销售，滚动开发，实现现金流平衡；2、推盘策略：控总价、精装小户入市，快速销售，打造商业示范区，底商跟进；3、财务策略：用大地块住宅+公寓的高周转获取现金流，以保证北京项目2016年所需支出的现金流的平衡，包含平安资金的退出；4、收入实现：在2016—2017年期间利用大地块商业的打造实现溢价销售5、公寓产品策略：差异化、精装、多功能、控总价；6、商业打造策略：招商先行，引入乐天超市或华冠超市的购买或运营，同期实现主力店签约为公寓销售提供有力支撑；商业和公寓同期交付，实现人气有效带动，实现社区商业的整体造活，社区购物中心在阶段自持后实现整售；项目定位及整体运作策略

以现金流安全为先导，分批开发，降低封顶销售和资金池限制对现金流的影响，优先考虑能带来现金流的公寓和底商，并结合规划指标，打造社区邻里型购物中心实现商业造活，提升底商的信心。在购物中心造活后，通过金融手段实现资产回现。Page4项目产品系选型及户型配比大地块商业产品系选型项目总体运作模式□高周转×中利润，□超高周转×中低利润，■中周转×中高利润，□中低周转×超高利润(或超高资产收益)，□低投入、高杠杆、高收益合作开发大地块商业总体定位主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)客群定位公寓客群北京刚需挤压外溢客群，周边区域企业上班族，不具备购房资格的刚需购房客群,投资客；商业客群区域投资客群，专业商铺投资客群，金融机构产品细分定位公寓定位精英公寓(精装)；打造低总价，自住兼投资住房，充分满足80、90后上班族和希望在北京买房又无资格的年轻人的需求街区商业定位社区型配套商业（社区底商）+体验式社区邻里购物中心，打造辐射周边3公里范围的主题社区商业，成为区域集餐饮休闲娱乐一体的亲子主题体验式社区商业集合体，为公寓销售提供高品质配套支撑。建筑风格定位公寓立面公寓：现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）商业立面商业：现代风格或后现代风格（尽量保持建筑立面简洁干净）产品竞争力分析公寓竞争力控总价是王道，但必须满足相同的功能配置才具备可必性；底商竞争力打造区域低总价商业投资产品，蓝光城市社区购物中心模式，最稳定保值的商铺投资产品。蓝光中心商业必须统一招商和经营，配置八大标配业态，满足邻里型生活需要。Page5项目产品系选型及户型配比公寓户型配比套型套型套数比户型建面实得面积建面单价实得单价总价（万元）赠送面积灰空间率套数套数占比SOHO-35-45-22000-77-99----LOFT-40-6052-802800021538112-16812-1830%-40%--备注：不改造的飘窗和阳台，不计入灰空间率LOFT对应的28000元/平米的单价仅针对顶跃3层产品Page6商铺面积配比街区商业销售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注纯底商130001F40—804500058500——

——

盒子商业阶段自持后整售商业类别体量（㎡）层数商铺面积建面单价总价（万元）公允价值备注盒子商业260001F—5F——1813847158——

——说明：底商因方案并未最终确定，故暂按均价考虑项目产品系选型及户型配比Page7第一部分项目运作目标及开发思路Page8一、项目开发目标项目开发目标购物中心定位理由：从周边的商业环境及消费客群及大地块条件来看，以辐射本区域为主的购物中心产品是符合本区域市场空白点和机会点的，而集中化、大型化、档次化是区域商业主要发展方向。公寓（soho/loft)定位理由：基于本地块商业性质，结合周边区域发展及居住客群消费能力，紧凑总价公寓产品不限购限贷，更容易快速销售，实现现金流快速回笼，风险更低，所以在保证做满容积率的情况下，商业产品优先考虑公寓产品做满。项目整体定位思路：快速现金回流，加快资金周转，降低项目整体开发运营风险。商业整体定位：邻里中心：低周转、中利润项目销售商业：中周转、高利润项目社区主题邻里型购物中心+主题底商+精英公寓（SOHO+LOFT)公寓：高周转、中利润项目Page9二、项目基本指标商业大地块总建面140402㎡，包括返迁6000㎡，集中商业（1~5F）26000㎡及56662㎡公寓（2~7F）和13000㎡底商。商业大地块（总建面14.04万㎡）购物中心+公寓地块红线地铁（高架线）N经济技术指标用地面积

49,363平方米总建筑面积

140,402平方米计容地上建筑面积

103,662平方米

1层底商面积（层高4.3）

13000平方米2层底商面积（层高4.2）

850平方米3层底商面积（层高4.2）

850平方米1层集中商业面积（层高5.3）

6200平方米2层集中商业面积（层高4.5）

5,600平方米3层集中商业面积（层高4.5）

5600平方米4层集中商业面积（局部9.0）

5,600平方米5层集中商业面积（层高4.5）

3,000平方米1层返还商业面积（层高4.5）

2,000平方米2层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米3层返还商业面积（层高3.9）

2,000平方米2-7层公寓面积

56,662平方米

坡顶LOFT（层高3.6）

8,000平方米公寓（层高3.2）

48,662平方米物管面积

300平方米地下建筑面积

36,740平方米

设备用房

800平方米地下车库（层高3.9）

30,540平方米地下非机动车库（层高2.5）

5,400平方米Page10项目目地块块及及四四至至三、、商商业业发发展展环环境境地块块东东北北侧侧为为苏苏庄庄一一里里、、三三里里社社区区南侧侧为为荒荒地地东南南侧侧为为佳佳世世苑苑小小区区，，东东为为苏苏庄庄地地铁铁京周周路路西西侧侧为为ABC幼儿儿园园、、蝶蝶翠翠苑苑及及苏苏庄庄西西区区小小区区项目目西西侧侧为为小小地地块块地块块西西侧侧紧紧贴贴京京周周路路Page11大地块块商商业业整整体体运运作作策策略略1、整整体体开开发发策策略略：：分2批次次销销售售，，滚滚动动开开发发，，实现现现现金金流流平平衡衡；2、推推盘盘策策略略：：控总总价价、、精精装装小小户户入入市市，快快速速销销售售，，打打造造商商业业示示范范区区，，底商商跟跟进进；3、财财务务策策略略：：用大大地地块块住住宅宅+公寓寓的高高周周转转获获取取现现金金流流，，以以保保证证北北京京项项目目2016年所所需需支支出出的的现现金金流流的的平平衡衡，，包包含含平平安安资资金金的的退退出出；；4、利利润润实实现现：：在2016——2017年期期间间利利用用大大地地块块商商业业的的打打造造实实现现溢溢价价销售售；；5、公公寓寓产产品品策策略略：：差异异化化、、精精装装、、多多功功能能、、控控总总价价；；6、商商业业打打造造策策略略：：招商商先先行行，，引入入乐乐天天超超市市或或华华冠冠超超市市的的购购买买或或运运营营，，同同期期实实现现主主力力店店签签约约为为公公寓寓销销售售提提供供有有力力支支撑撑；；商商业业和和公公寓寓同同期期交交付付，，实实现现人人气气有有效效带带动动，实现现社区区商商业业的的整整体体造造活活，，社社区区购购物物中中心心在在阶阶段段自自持持后后实实现现整整售售；；四、项目目整整体体运运作作策策略略以现现金金流流安安全全为为先先导导，，分分批批开开发发，，降降低低封封顶顶销销售售和和资资金金池池限限制制对对现现金金流流的的影影响响，，优优先先考考虑虑能能带带来来现现金金流流的的公公寓寓和和底底商商，，并并结结合合规规划划指指标标，，打打造造社社区区邻邻里里型型购购物物中中心心实实现现商商业业造造活活，，提提升升底底商商的信信心心。在在购物物中中心心造造活后后，，通通过过金金融融手手段段实实现现资资产产回回现现。。第二二部部分分项项目目商商业业发发展展环环境境分分析析Page12Page13一、、项项目目区区位位项目目区区位位项目目位位于于北北京京市市房房山山区区良良乡乡镇镇苏苏庄庄组组团团，，距距长长阳阳7公里里，，距距北北京京市市区区15公里里；；良良乡乡属属房房山山老老城城区区，，区区域域主主导导发发展展方方向向为为居居住住，，产产业业，，物物流流，，高高教教。。长阳阳镇镇—长阳阳镇镇为为房房山山新新区区，属属开开发发热热点点板板块块，，定定位位城城市市CSD（中中央央休休闲闲购购物物区区）），，首首创创，，万万科科，，中中粮粮，，绿绿地地等等大大型型开开发发商商已已进进驻驻。。良乡乡镇镇—良乡乡镇镇为为房房山山老老区区，配配套套设设施施相相对对成成熟熟，，但但随随着着长长阳阳新新城城组组团团未未来来的的发发展展，，区区域域发发展展将将逐逐渐渐北北移移，，其其房房地地产产及及商商业业发发展展将将相相对对受受到到阻阻碍碍。。区域定位位居住区，，汽车零零部件产产业区、、物流产产业区、、高教区区。N房山老城城区—城关街道道3.5KM房山老城城区—星城街道道2.5KM本案位于于房山核核心商业业组团—良乡商圈圈外沿，，非商圈圈核心区区，地块块相对具具备一定定独立性性，吸客客能力弱弱于商圈圈核心。。周边商圈圈情况分分析二、商业业商圈情情况N华冠购物物中心长长阳店美廉美良良乡店家乐福国泰百货货良辰百货货华冠购物物中心中中心店客赛思服服装市场场美廉美房房山店华冠生活活超市美廉美超超市10店华冠超市市29号店华冠百合合店美廉美星星城店集中商业超市城关商圈圈星城商圈圈良乡商圈圈长阳商圈圈华冠超市市星城北北店首创奥特特莱斯项目周边地域共四四大商圈：良良乡商圈圈、长阳阳商圈、城关关商圈、、星城商圈。其中，本本案位于于良乡商商圈边缘缘地带良乡商圈圈目前房山山城市核核心，形形成了以以华冠中中心店、、国泰百百货等非非常成熟熟的商业业，商业业业态丰丰富，汇聚良乡乡客群长阳商圈圈区域快速发展展，未来来将有较较多商业业项目入入市，体量量将达到到50万方，预预计2015年陆续面面市，目目前有华华冠购物物中心及首创奥奥特莱斯斯进驻星城商圈圈受区域社社区带动动，形成成美廉美美超市、、华冠百百合店超超市两个个核心商商业，服服务周边边社区居居民；预预计乐活活城有8万商业在在明年计计划入市市城关商圈为房山““城关””老核心心区，以以商业街街为主要要商业轴轴线两侧侧形成各各类商业业业态，，整体档档次较低低，主要要辐射城城关区域域内及周周边居民民Page14Page15Page15三、项目目交通项目周边边交通情情况项目周边边交通网网络密集集，交通通通达性性高，有有效连接接长阳、、城关等等地。但但距离较较远导致致区域商商业辐射射面聚集集于良乡乡老城区区及地铁铁沿线。。项目交通通发展程程度层级级：中原因：1、项目临临地铁及及高速路路入口，，通达性性较高。。2、周边道道路为双双向六车车道，公交线线路多为为房山区区域内运运营，且且停运时时间多在在晚七点点左右3、但距主主城较远远导致出行时间间很长，，一般以以自驾为为主。京石高速速N辐射面Page16项目周边边商业发发展不成成熟，业业态低端端，老旧旧，且租租金较低低区域，，大型商商业集中中在项目目东边良乡拱辰商商圈、长长阳商圈圈，分别别距离项项目大约约3公里和8公里。项项目周边边基础设设施，医医疗、教教育、休休闲、商商业配套套、交通通等一应应俱全，但是都都很老旧旧，且档档次较低低。四、商业业发展环环境医院教育交通商业配套套蓝光海悦悦城周边边1.5公里内公公共资源源：医院：妇妇幼保健健医院、、北京妇妇产医院院良乡分分院、金金康中医医院、汇汇海中医医院教育：良良乡中心心小学、、良乡三三中、四四中、北北京市博博文学校校、良乡乡中学、、ABC英语幼儿儿园等交通：项项目距离离地铁600米，紧邻邻京周路路，项目目附近多多条公交交公交833路、房14路、房15路、房27路、房46路等公交交车到苏苏庄东街街南口，，出行方便便。配套商业业：华冠冠超市、、好又多多超市、、腾菲百百货、汇汇鑫百货。银行:农业、工工商、华夏。配诶童银行周边公共共资源Page17区域客群群分布及及本案辐辐射项目核心辐射客户圈层项目次级辐射客户圈层边缘客户群体沿地铁—大学城客客群北京西—外延客群群核心辐射射客户群群体次级客户户群体边缘客户户群体长阳镇—新入客群群4.3万人良乡老城城40万原住民民为本案案核心辐辐射客群群圈层，，城关、、星城、、大学城城为次级级客群。。主力及次次主力客客户群：(2.5km圈层及地地铁沿线线）项目周边边，良乡乡老城40万原住民民，消费费力中等等。次级辐射射圈层：：(5km圈层）城关街道道，星城城街道以以及大学学城客群群。五、客群分析析城关、星星城—原住民约40万人城关7.1万人星城0.3万人良乡老城城—老城核心心客群Page18由于背靠靠高架桥桥与十字字路口，，大地块块南侧的的展示性性及通达达性受到到影响，，挖掘西西侧的展展示性、、以及东东侧和北北侧的客客流通达达性是本本项目产产品规划划的基本本思路。。项目地块块现阶段段概况六、口岸价值值分析绿地道路地块红线线地铁（高高架线））广场长虹西路月华大街住宅主入口一级口岸岸——展示性：：西靠区域域主干道道，是大大地块展展示性最最好的部部分。三级口岸岸——内部客流流：紧邻住宅宅地块的的出入口口，内部部客流的的主要注注入点。。二级口岸岸——外部客流流：东侧500米即地铁铁苏庄站站、靠长长虹西路路，是外外部客流流的注入入点。Page19Page19周边商商业租租金情情况七、商业市市场情情况Page19Page19苏庄组组团依附““原住住房””改造造的老老式社社区底底商群群消费客客群：：区域域居住住办公公客群群、学学生客客群，，客群群具备备一定定消费费能力力业态结结构：：低端端餐饮饮为主主，其其次为为社区区生活活配套套档次：：低端端租金：：20-60元/m²/月（满满租率率90%）良乡长阳良乡南南关建建材家家居组组团依附““低端端家居居建材材专业业市场场”商商业形形态业态：：家居居、木木材、、陶瓷瓷、建建材、、窗帘帘等临街商商铺业态：：钢材材、砖砖瓦、、木材材租金：：80~120元/m²²/月（1F）良乡核心组团集中卖场（多为老式旧楼改造）业态：批零兼营服饰、超市、百货各业态档次：中低端为主租金：差异较大60-150元/m²/月临街底商（老式临街底商聚集区）业态：电玩、茶楼、房屋中介、婚庆、办公租金：60-85元/m²/月（1F）盛通家家居建建材城城专业卖卖场（（家居居建材材）业态：：家居居建材材、窗窗帘、、陶瓷瓷、灯灯具、、装修修公司司等档次：：中端端租金：60-120元/m²/月华冠长长阳店店（已开开业））首创奥奥特莱莱斯（已开开业））中粮FUNMIX（15年开业业）项目周周边商商业发发展不不成熟熟，业业态低低端，，老旧旧，且且租金金较低，，但在在建商商业项项目较较多，，有总总体量量超过过50万平米米的项项目在在2015年开始始陆续续开业业社区商业及小型商业专业市场大型商业体胜茂广广场（2015年开业业）绿地缤缤纷城城（15年开业业）Page20底商项项目开放式式街区区项目目购物中中心项项目121124232219496351082711314152120161817说明：：本次调研研，区区域内内商业业项目目18个，其中中新增增项目目4个，购购物中中心4个，底底商8个，开开放式式街区区6个，综综合体体6个。序号项目名称1金地朗悦项目2万科中央城3加州水郡4胜茂广场5首创奥特莱斯6绿地缤纷城7首开熙悦双子座8北京城建徜徉墅9启航国际三期10中粮万科Funmix11铂铭商街12万科幸福汇13首开熙悦睿府金街14北京时代广场15华远好天地16北京城建金粒街17中建·国际城18东贸国际19期颐财富街区20富力·盛悦居VIVA21世界之花假日广场22CDD创意港嘉悦广场23龙湖时代天街24富力·非常haos调研项项目分分布图图七、商业市市场情情况项目所所在房房山区区域有有集中中式商商业共共计约约10个，总总体量量达到到50万平米米，其其中距距离最最近的的为胜胜茂广广场，，体量量达到到13万平米米。效果图图区位图蓝光海悦城良乡商圈核心特特点：：距我项项目最最近的的在建建购物物中心心：位于良良乡老老城区区的中中心区区域，，以良良乡板板块的的居民民为目目标客客群的的区域域型购购物中中心丰富的的业态态规划划：集合合时尚尚购物物、中中西餐餐饮、、休闲闲娱乐乐、亲亲子教教育、、精品品超市市、影影院等等六大大业态态，提提升了了区域域的品品牌丰丰富度度和档档次基本情况开发商北京城建辐射范围良乡区域项目现状在建总建筑面积136,000平方米运营时间2015年中商业建筑面积136,000平方米营销指标开发模式该项目全部自持，尽管地块内还有138套高端住宅进行销售，但无法维持财务平衡，需其他渠道的资金支持租售策略全部出租销售模式——招商运营统一招商运营租金价格——总价区间——物业指标开间无层高5.4进深无面积区间无餐饮条件无垂直动线直梯、扶梯、楼梯（目前前确定定引入入BHG生活超超市、、成龙龙耀莱莱影城城（1.5万平米米）、、ZARA及H&M）重点项项目解解析——胜茂广广场重点项项目分分析Page21效果图图区位图图蓝光海海悦城城长阳站站地铁房房山线线950m8.7km总平图/主题及业态规划图半岛广场（商业）住宅及配套核心特特点：：中粮万万科联联手打打造、、全自自持的的区域域购物物中心心半岛新新城以以家庭庭为目目标的的区域域商业业中心心基本情况开发商北京城建辐射范围区域项目现状在建总建筑面积127,674平方米交房时间2015年中商业建筑面积127,674平方米营销指标开发模式通过开发住宅的收入平衡现金流支撑购物中心的建设租售策略全部出租销售模式无招商运营统一招商运营物业价格无总价区间无产品规划目标客群长阳半岛的家庭客群为主，次级辐射大学城的青年客群主力店大卖场（永辉）、冰场（主题滑梯）、影院品牌数量计划引入超过400个品牌重点项项目解解析——中粮万万科半半岛广广场重点项项目分分析Page22基本情况开发商万科地产辐射范围周边社区项目现状在建总建筑面积200,000平方米交房时间2016年商业建筑面积16,000平方米营销指标运作模式部分销售支持整个项目前期开发的现金流租售策略50%持有销售模式散售招商运营持有部分招商物业价格4-6万元/平（具体价格11月底出来）总价区间150-700万物业指标开间4-8米层高一层4.8米二层4.5米进深8-12米面积区间30-110平方米餐饮条件除1栋外其他均可垂直动线楼梯区位图图蓝光海海悦城城地铁长长阳站站地铁房房山线线9km自持销售地铁长阳站公寓处于长长阳核核心区区：项目处处于长长阳核核心区区，周周边项项目密密集，，且周周边住住宅社社区尚无成成型商商业配配套，，休闲闲商业业需求求较大大房山区区域的的门户户、直直连地地铁、、“双双首层层”：进入入房山山地区区的门门户位位置，，且二二层与与地铁铁站直直接相相连重点项项目解解析——万科中中央城城重点项项目分分析Page23Page24周边商商铺在在售面面积主主要在在200平米以以内，，其中中30-100平米的的商铺铺为市市场主主流。主力力总价价区间间为100-350万。总价面积30㎡以下30—60㎡60—80㎡80—100㎡100㎡以上150万以下

150—250万

250—350万

350—500万

300万以上实际市场情况投资门槛低，功能性受到一定的限制。30㎡以下商铺较少，区域几乎无供应，但去化速度极快。投资门适中，符合市场需求。市场供应较少，去化进程很快投资门槛略高，容易满足较大业态使用功能，较为符合市场需求。供应量较大，去化比较快投资门槛偏高，具有少量需求供应量较大，但去化较缓慢投资门槛高，市场接受度有限，供应量大，但去化压力大周边商商业产产品结结构结合区区域商商铺供供销情情况来来看：：30㎡以下下商铺铺因开开间进进深限限制，，供应应较少少，可可适量量供应应。30-80㎡商铺铺市场场供应应和市市场接接受均均较高高。超过100㎡，或或投资资价格格超过过市场场承受受临界界点，，总价价超过过500万元，，市场场去化化速度度较慢慢。本案商商业产产品结结构机机会/竞争力力商铺铺：主主力商商铺面面积区区间30-60㎡，次次主力力商铺铺面积积区间间60-80㎡。注：租租金、、售价价数据据由欧欧润公公司提提供。。七、商业市市场情情况Page25Page25项目SWOT分析:八、商业价价值研研判通过对房山主主要商商业项目的的调研研分析析，本本项目目发展展为社社区型型商业业中心心（小小型主主题体体验购物中中心+底商））具备备较大的市场场机会从销售的角角度看，区区域内底商商的机会最最大，风险险较低：——北京的大型型购物中心心无法散售售、且四环环外的购物物中心受地地段的影响响，整售难难度大；——开放街区商商业的内街街销售难度度大，需自自持后销售售，但招商商测试表明明招商难度度明显大于于购物中心心；——区域内底商商销售风险险较低、单单项目规模模一般在1万平方米以以下，被调调研的底商商项目均接接近售罄，，另外本项项目周边无无竞争项目目从经营的角角度看，小小型主题体体验式社区区购物中心心符合区域域发展特点点，更易造造活：——区域内尚无无已运营的的购物中心心、3公里半径未未来供应项目有有2个（合计18万平方米）），相比良良乡40万以上的人人口而言仍仍存在较大大的市场空空间；——开放街区的的造活经营营需要进行行自持并统统一招商运运营，已调调研的街区区项目销售售困难，后后期均被动动自持、招商，以加加州水郡为为例，尽管管全部自持持且经营两两年时间，，但除苏宁宁电器及麦麦当劳外，，均为个体体经营，内内街部分仍仍有30%空置；——底商自行造造活能力强强，本项目目周边已有有成熟住宅宅社区可提提供稳定客客流，且本本项目住宅宅以刚需为为主，未来来能够提供供充分客流流支撑底商商的造活、、经营。Page26九、公寓市场情情况区域公寓市市场产品情情况区域公寓市市场产品情情况项目名称开发商总建筑面积（万㎡）入市时间开盘销售价格（元/㎡）目前销售价格（元/㎡）备注绿地启航社绿地172012年6月启航国际一期开盘2013年4月启航国际二期开9m层高万科长阳天地万科-2014.920000210004.2米层高中央城万科-2014.1118000180004.2米层高因政策限制制，市场上出现大量量商改住产产品，未来来新增供应应量极大，，7块已拿地项项目将于2015年推出，超超过50%的类住宅产产品。其中中，仅绿地产产品为纯公公寓产品，长阳阳天地、中中央城以及及未来新增增项目均为为4.2m层高LOFT。Page27九、公寓市场情况区域公寓市市场产品结结构总价建筑面积（平米）30平米以下30—3535—4040—4545—5050—6060—7070—8080平方米以上50万以下

50—60万

60—80万

80—100万

100—120万

绿地启航社绿地启航社120—140万

中粮万科FUNMIX中粮万科FUNMIX140万—150万

150万以上

市场空白点点市场热点区区间竞争力产品品：面积段段控制在35-45平米的清水SOHO、LOFT产品。目前市场类类住宅产品品户型集中中在50-70㎡之间，总总价红线150万下。小面面积公寓产产品市场空空白点大。。打造套均均35—45㎡左右的小小型SOHO或LOFT产品是市场场空白点。。Page28Page28公寓市场分分析九、公寓市场情情况Page28Page28公寓市场情情况小结：：性价比+低总价+无限购=较高市场接接受度产品品房山住宅产产品因为限购，商商改住产品品有需求，，但由于未未来新增供供应量极大大。本项目目所在房山山区域有大大量精装公公寓/LOFT产品。产品：以35-50平米左右的小户户型为主要要产品，总总价低。目前公寓销销售均价在2.1万元/平米，总价价在100万元以内（（主流78-95万元），去去化速度快快。本项目的发发展机会市场格局市场产品及销售由于自住需求为主；包含区域内内客户以及及受政策限限制的外地地客户等客户情况1、小户型、、低总价，，占据市场场稀缺价值值；2、针对投资资型、受限限购限贷政政策限制的的购房客户户，提升性性价比，实实现快销。。第三部分项项目商业业定位Page29Page30项目整体定位——蓝光海悦城城·蓝光中心——以年轻家庭庭为主要客客群的互动动体验式社社区商业中中心+满足社区需需求的主题题底商社区主题邻里型购物中心心+主题底商+精英公寓（（SOHO+LOFT)主题及业态定位阶段自持主主力业态：：亲子主题馆馆﹒超市﹒一站式生活活服务中心心﹒社区影院、、美食天地地规划商业主主力店：特色美食﹒特色轻餐、、休闲购物﹒教育培训﹒生活服务一、整体定定位Page31二、商业定定位项目核心辐射客户圈层项目次级辐射客户圈层边缘客户群体沿地铁—大学城客群群良乡老城—老城核心客客群北京西—外延客群长阳镇—新入客群4.3万人约40万人主力及次主主力客户群群：项目周边，，良乡老城城原住民及及大学城学学生。客户群特征征：从青年到老老年为主，，年龄跨度度大客户消费能能力：客户消费能能力趋向中中等，有消消费能力，，但受区域域影响，消消费理念趋趋于保守，，爱存钱而而不爱花钱钱。商业客群定定位二、商业定定位蓝光中心——楼层业态分分布零售品牌（服装服饰、眼镜）轻餐（面包糕点、咖啡）药妆零售儿童娱乐电影院特色正餐家居保健L5：乐美食L4：乐光影L3：乐童趣L2：乐享购L1：乐生活楼层/主题业态组合面积30005600560056006200（平方米）儿童零售电玩城儿童培训轻餐/礼品生活服务休闲食品Page32（一）整体体业态品类类落位项目业态落位示意表物业楼层业态建筑面积（㎡）业态占比商家示意业态作用购物中心1F零售440071%动感100、明朗眼镜贡献租金轻餐60010%咖啡陪你、面包新语提升亮点快餐、药妆120019%肯德基、屈臣氏驱动客流2F零售300054%杰克琼斯、ONLY贡献租金生活服务150027%米兰春天、欧莱雅贡献租金家居保健5009%猫人内衣、汤臣贡献租金简餐4007%田老师、真功夫贡献租金休闲食品2003%座上客、零食诱惑贡献租金3F儿童娱乐250045%探索、海贝主题乐园驱动客流儿童培训180032%北外、励步教育贡献租金儿童零售130023%小猪班纳、孩子王贡献租金4F影院400071%大地驱动客流餐饮100018%云海肴、巴贝拉贡献租金电玩60011%大玩家驱动客流5F餐饮150050%鹿港小镇提升亮点健身150050%英派斯驱动客流底商

餐饮700047.62%永和豆浆贡献租金娱乐200013.61%KTV驱动客流服务300020.41%银行、洗衣店提升亮点购物270018.37%服饰贡献租金合计14700100%

本项目整体体业态类别别结构示意意图本项目整体体业态功能能结构示意意图二、商业定定位Page33三、业态品品牌示意楼层功能分区L1层业态布局局示意图——乐生活物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业零售品牌（集合店、服装、配饰、眼镜）440071%轻餐（面包糕点、咖啡、苹果体验店）60010%快餐、药妆店120019%贡献租金驱动客流提升亮点出入口出入口快餐快餐零售品牌运运动集合店店零售轻餐（咖啡啡、面包房房）零售药妆苹果体验店店Page34楼层功能分区L2层业态布局局示意图——乐享购物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业零售3,00054%生活服务150027%家居保健5009%休闲食品2003%简餐4007%贡献租金驱动客流提升亮点零售生活配套、、家居保健、休闲食品品、简餐配套简餐三、业态品品牌示意Page35Page36楼层功能分区物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业儿童娱乐250045%儿童培训180032%儿童零售130023%贡献租金驱动客流提升亮点L3层业态布局局示意图——乐童趣儿童培训、、儿童零售售儿童主题乐乐园三、业态品品牌示意Page37楼层功能分区贡献租金驱动客流提升亮点物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业电影院4,00071%电玩城60011%特色餐饮100018%L4层业态布局局示意图——乐光影影院电玩餐饮影院三、业态品品牌示意Page38楼层功能分区物业类型业态类型面积（平方米）面积占比集中式商业健身150050%特色正餐150050%L5层业态布局局示意图——乐美食三、业态品牌示示意健身特色正餐贡献租金驱动客流提升亮点Page39Page39四、公寓定位公寓定位—主题及功能能定位主题定位：城市精英英公寓（精精装）SOHO+LOFT（辐射房山、、丰台区域域）产品特质：：低总价公公寓产品类型：：35-60㎡精装SOHO+LOFT公寓Page40Page40公寓定位—客群定位主力客户群群：良乡投资客客，地铁房房山线客户户次级客户群群：丰台区域沿沿线客户外延客户群群：石景山海淀淀客户客户群特征征：以投资客户户为主，自自住需求为为辅，包括括一些受政政策限制的的外地客户户。客户主导需需求：低总总价，高性性价比，不不限购主力客群群—良乡客群群，地铁铁房山沿沿线客户户次级客群群—丰台区域域沿线客客户外延客群群—石景山海海淀沿线线客户四、公寓定位位Page41Page41公寓定位位—产品定位位（产品品设计））产品楼层单套面积开间进深层高SOHO3-6F35—45㎡4m8—11m3.2m4m4m4m4m6m6m6m18m6m6m6m18m四、公寓定位位产品楼层单套面积开间进深层高LOFT7F40—60㎡4m8—11m3.6m加局部坡屋顶第四部分分项项目招商商运营策策略Page42Page43一、招商商策略阶段性自持购物物中心，，经营造活活，带动动其他商商业实现现销售溢溢价，保保障整体体商业销销售；1、阶段性性自持实行单铺铺销售，，多铺组组合招租租形式进进行招商商，保障障项目定定位施行行；4、组合招招商属地化专专业组织织人员配配合第三三方代理理公司以以实现招招商资源源最大化化，保障障招商进进度按时时按质达达成；2、多渠道道招商代代理公司司引入商业开盘盘前，阶阶段性自自持部分分签定部部分意向向主力或或品牌商商户，带带动商业业销售及及整体招招商推进进。3、主力及品品牌商家家带动整体招商商策略购物中心心招商比比例：100%整体招商商购物中心心Page44关键节点项目报规完成销售中心、样板房亮相取得预售许可证项目开盘项目交付节点级别4A5A4A5A5A节点时间2015.5.27（此总控计划报审中）已亮相2016.7.30（此总控计划报审中）2016.7（此总控计划报审中）2017.4.10（此总控计划报审中）一、项目目计划关键键控制节节点项目计划关键键控制节节点一览览表9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:34:1623:34:1623:3412/24/202211:34:16PM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。12月-2223:34:1623:34Dec-2224-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。23:34:1623:34:1623:34Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:34:1623:34:16December24,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月202211:34:16下下午23:34:1612月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月2211:34下下午午12月月-2223:34De