某大型房产商业模式

万达商业模式分析引入问题南京的电影院？南京的百货公司？南京的购物中心？商业地产成功因素分析A.成功要素：拿到地，造好楼，引商户B.失败要素：现金流一、企业简介成立于1988年支柱产业：商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货在国内一二线城市拥有40个大型城市综合体项目，开业19个实现300亿元的销售，净利润超过45亿元二、发展历程1、企业创立阶段：1988年，进行住宅建设1992年，改制为万达集团股份有限公司1994年，进入足球领域，获得市政府支持，以及较好的社会资源1995年-1998年，开办电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索：拓展长线、稳定收益的业务领域2、企业转型、摸索、调整阶段1999年，傍大款“沃尔玛”“订单地产”的最初模式思考2001年，万达第一个商业地产项目建成2002年，在长春、长沙、济南、南昌、南京、北京、天津、武汉、沈阳等15个大中城市展开投资2002年5月，与港资（新鸿基公司）、太平洋百货原管理团队合股成立大洋百货集团2003年12月，沈阳沃尔玛万达项目遭遇开业后的停业风波2003-2004年，遭遇房地产宏观调控、以及商业地产信贷限制，万达的资金链紧张2005年进入收缩调整期，停止所有新项目，聚焦于在建项目3、发展与扩张期2004年，北京CBD（中心业商区）

万达广场取得23亿元良好销售业绩。2005年，与麦格理完成REITs（房地产信托投资基金）前的股权交易2006年，计划发行REITs失败，发行CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）2005-2007年，产品实现向第三代转型三、业务结构一、核心产业：1.商业地产开发“全程运营商”的定位：提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点。A.城市综合体住宅、写字楼:平衡现金流+带动商业项目客流量B.传统住宅业务:辅助现金流，不断收缩二、支持产业：1.连锁百货：多业态主力店依赖+地产扩张速度+增加租金谈判筹码+后续商业营业利润2.文化产业：①商业项目“吸客”业态组合②提高经营利润③产业链向电影业上游延伸3.五星酒店：低价与拿地门槛+城建配套支持+项目品牌溢价+高端资源三、其他1.商业管理公司2010年，2亿的纯利润。2.商业广场外墙、内部广告上海商业广场每年广告收入超过1500万四、产品定定位1.第一代产品品：A.产品模式：：单体商业业楼B.长春、长沙沙、南昌等等城市的核核心商圈C.总面积：5万平方米左左右D.业态：购物物功能组合合E.主力商家：：超市+家电+影院2.第二代产品品：A.产品模式：：商业组合合店B.沈阳、天津津的核心商商圈黄金地地段C.总面积：10-15万平方米D.业态：购物物功能组合合E.主力商家：：超市+建材+家电+影院F.优势：选址址+规模+商户+政策G.不足：a建筑形式单单一，业态态单一，b目的性消费费业态为主主，业态组组合上的不不科学，c租金过低，，忽视经营营，d动线规划普普遍较差，，独立商铺铺销售价格格过高3.第三代产品品：A.产品模式：：综合体，，盒子+B.宁波、上海、北京、成都的城市副中心、城市的开发区及CBDC.总面积：40—80万㎡D.业态：24小时不夜城+集成功能组合E.主力商家：百货+超市+家电+美食+影院F.建筑设计特特点：1）多功能的的城市开发发2）街坊式的的街区布局局3）大型市民民广场4）地标式的的城市建筑G.产品品规规划划特特点点1）标标准准化化2）适适应应化化3）性性能能化化4）动动线线化化5）主主题题化化6）休休闲闲化化7）综综合合体体化化8）城城市市化化五、、盈盈利利模模式式（1）““现现金金流流滚滚资资产产””模模式式六、、资资本本管管理理1.资金金来来源源：：以以售售养养租租通过过项项目目的的销销售售部部分分的的销销售售还还款款平平衡衡投投资资现现金金流流，，商商业业持持有有部部分分的的低低租租金金以以达达到到““稳稳定定开开业业””为为核核心心目目标标。。精髓髓：：房房地地产产开开发发补补贴贴商商业业经经营营商业业地地产产开开发发所所需需资资金金，，约约20%由万万达达直直接接投投资资———““销售售利利润润+内部部资资金金调调配配””；；商商业业地地产产约约60%投资资向向项项目目当当地地银银行行贷贷款款；；另另20%左右右由由主主力力店店企企业业自自己己投投资资—————如沃沃尔尔玛玛，，前前台台、、后后台台、、配配供供系系统统、、电电脑脑系系统统和和结结算算系系统统等等均均由由企企业业自自行行设设计计投投资资2.融融资资渠渠道道：：（1））银银行行资资金金全国国房房地地产产金金融融改改革革试试点点企企业业+““总总对对总总授授信信””的的协协议议（2））国国内内私私募募与麦麦格格理理在在2005年年完完成成9项项商商业业物物业业的的24%股股权权转转让让，，涉涉及及资资金金高高达达32亿亿元元+引引进进建建银银国国际际作作为为战战略略投投资资者者（（10亿亿左左右右））（3）销售售回款对现现金流的支支撑（4）2009年年尝试信托托融资七、项目管管理1.项目选址标标准、开发发模式A.地块选择标标准：项目目位置、交交通体系、、辐射人口口、项目规规模B.开发模式：：资金周转转率工期2.项目获获取途径：：第一、二代代产品的土土地，基本本是与政府府洽谈，以以招商形式式完成。销销售部分即即使打7折折，也有有的赚。3.项目目获取的优优势资源和和商业操作作A.地方政政府优惠政政策：a地地价优惠、、可分期支支付b:城城市配套和和项目建设设工期B.公关能力：：a:就业工程购物中心里里最大可以以新增1b:税收工程购物中心每年几千万的纳税c:提升城市商业水准500强企业引进d：提升城市形象新地标，购物中心再加五星级酒店、写字楼，相当于小型的商务区4.完善的项目目管控体系系总结：1、万达集团团组织架构构按照业务务发展流程程，划分入入项目前、、中、后期三个部部分。加上上财务总裁裁、人力资资源总裁，，五个总裁裁直接对王健林负负责。2、万达集团团财务实行行垂直管理3、成本控制管理的垂直管理加强了集团的控制力，以及对各地公司起支持和监督。4、项目实施前，签订目标责任制，项目公司管理层负责执行。5、施工单位选择长期战略性伙伴。6、成本预警制、审计部，直接向王健林负责。八、发展战战略1.整合产业链链条上游的的资源，打打造竞争力力A.产业链上游游：a土地：黄金金位置—低地价—地价款分期期b资金：核募）c品牌：连锁品牌+企业品牌+单体项目大体量d资源：订单模式—整合土地资源、商户资源e规划设计：国际一流设计机构设计B.产业链中游游：a招商：““国际商业业品牌战略略合作伙伴伴”+“国内一线线品牌”+“万达自主主商业产业业”b销售：只只租不售——购物中心+必须销售——住宅、部分分写字楼、、社区商铺铺c建设：明确确的工期要要求和项目目执行标准准后期经营：：d商业运营营：自主招招商、商业业运营团队队，对后期期业态调整整形成较大大支持2.订单模式与与商业模式式的配合：：①联合发展展：共同选选址，信息息共享②平均租金金：按城市市等级分租租金③先租后建建：招商在在前，建设设在后，或或者叫“做做对程序””。④技术对接接：也叫共共同设计3.战略合作伙伙伴A.三个标准：：①具有强大大的吸引力力和凝聚力力的世界500强企业。②社会知名名度高，亲亲和力强的的亚洲超一一流企业。。③国内相关关行业的前前三名。B.举例：沃尔尔玛、家乐乐福、欧倍倍德、百安安居、肯德德基、必胜胜客、百脑脑汇、吉盛盛伟邦、国国美电器、、一兆韦德德、神采飞飞扬、运动动100、大歌星KTV、百盛购物物广场、灿灿坤3C数码广场、、红星—美凯龙国际际家居广场场、新加坡坡大食代美美食广场C.好处分析：：有面子1.抬高万达拿拿地身价2.扩大购物广广场知名度度3.提高销售部部分投资回回报4.促进剩余商商业招商5.转嫁资金、、销售风险险6.缩短商业项项目孵化期期4.品牌发展战战略A.长期美誉度度:2002年，房地产产界一个提提出做百年年企业B.销售营销宣宣传与商业业经营相结结合：既注注重传统媒媒体渠道的的投放，同同时也注重重营销活动动的细节。。C.集团品牌与与项目品牌牌的互动D.集团品牌与与王健林个个人品牌的的联合塑造造E.“订单地产产”的国际际品牌F.参与核心奖奖项九、区域发发展战略在区域选择择上，万达达第一、二二、三代产产品均选择择省会或中中心城市布布局。第一一、二代纯纯商业产品品的选址在在城市的最最核心商圈圈。2003年之后的第第三代产品品在选址上上，更多在在城市副中中心或新区区的中心。。转变原因：：（1）土地成本本较低；（2）规划起点点高，城市市配套好（3）较好的消消费基础（4）规模较大，可以开发多种产品（6）政策优惠。新城市战略略：（1）以二类地地区中心城城市为重点点的区域发发展战略（2）两大地产产产业统筹筹发展与互互动的策略略一条线是把把万达商业业地产、住住宅房地产产、万达商商业三个支支柱产业的的品牌展战战略统筹考考虑，形成成联动，第二条线是是以中心城城市的中心心商业房地地产为龙头和核心心，带动万万达住宅房房地产和商商业的发展展。十、总结商业模式：：为实现客户价值的最大化，，整合企业业内外部要素，形形成完整的、高效率的的、独特特的、具具有核心心竞争力力的运行系系统，通通过提供目录1.企业简介介2.发展历程程3.业务结构构4.产品定位位5.盈利模式式6.资本管理理7.项目管理理8.发展战略略9.区域发展展战略10.总结不足1.董事长王王健林在在万达发发展历史史中的作作用？2.组织结构构如何配配合万达达战略的的转型与与发展？？3.中层管理理者对于于万达成成功的贡贡献程度度？9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。23:38:5723:38:5723:3812/24/202211:38:57PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2223:38:5723:38Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。23:38:5723:38:5723:38Saturday,December24,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2223:38:5723:38:57December24,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月202211:38:57下下午23:38:5712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2211:38下午12月-2223:38December24,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2423:38:5723:38:5724December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。11:38:57下午午11:38下下午23:38:5712月-229、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。23:38:5723:38:5723:3812/24/202211:38:57PM11、成功功就是是日复复一日日那一一点点点小小小努力力的积积累。。。12月月-2223:38:5723:38Dec-2224-Dec-2212、世间间成事事，不不求其其绝对对圆满满，留留一份份不足足，可可得无无限完完美。。。23:38:5723:38:5723:38Saturday,December24,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2223:38:5723:38:57December24,202214、意志坚坚强的人人能把世世界放在在手中像像泥块一一样任意意揉捏。。24十十二月202211:38:57下下午23:38:5712月-2215、楚塞三三湘接，，荆门九九派通。。。。十二月2211:38下下午12月-2223:38December24,202216、少年年十五五二十十时，，步行行夺得得胡马马骑。。。2022/12/2423:38:5723:38:5724December202217、空山山新雨雨后，，天气气晚来来秋。。。11:38:57下下午午11:38下下午23:38:5712月月-229、杨柳散和和风，青山山澹吾虑。。。12月-2212月-22Saturday,December24,202210、阅读一切切好书如同同和过去最最杰出的人人谈话。23:38:5723:38:5723:3812/24/202211:38:57PM11、越是没有有本领的就就越加自命命不凡。12月-2223:38:5723:38Dec-2224