房地产市场研究报告 乌鲁木齐别墅市场分析报告

目录前言第一部分宏观环境调查宏观经济形势分析……………………52006年房地产宏观环境及运行情况…………………102006-2007房地产政策回顾……………112007年房地产市场发展的趋势预测…………………16房地产价格分析及走势预测…………20第二部分市场环境研究乌鲁木齐的区域特征和城市经济概况………………23乌鲁木齐城市规划与区域改造………………………30乌鲁木齐北扩新区规划………………31乌鲁木齐房地产市场分析……………37乌鲁木齐房地产发展趋势分析………………………43高端楼盘统计…………………………44第三部分项目分析项目环境调研…………………………55项目SWOT分析…………………59第四部分项目客户群分析调研组织实施………………………64调研资料分析………………………66重点楼盘客户群对比分析………………………84目标客户定位………………………88第五部分市调综合评析结束语

前言项目研究背景及说明市场基础调研，是房地产项目开发建设的重要依据。因此，本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把本项目建设成为本区域地标建筑原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。调研目的1．通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解乌鲁木齐市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。2．根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。调研范围与调查方法本次调研主要通过对宏观层面（国家宏观经济发展、房地产政策趋势、项目所在地乌鲁木齐市经济文化、人口交通、商业环境等）和微观层面（项目所在区域的消费特征、市场特征、竞争对手等）影响因素的分析研究，并在此基础上运用SWOT分析模型，做出项目所面临威胁和机遇的综合评价、调研总结以及规划建议。本次研究以全面调查与典型调查相结合，采用行业访谈法、问卷法、现场观察法、政府公告、政策法规查询等方式获得调查资料。我们希望，此次专项调研可做为项目前期开发及后期销售的重要决策依据，并为贵公司后续开发项目提供具可参考价值的数据资料。第一部分 宏观环境调查一．房地产宏观环境及运行情况2006年，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，低密度房地产开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，西部地区商品住宅开发投资增幅低于中部地区，低于西部地区。2006年，全国完成购置土地面积24054.23万平米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。

三．2006-2007房地产政策回顾政策出台时间2006—2007房地产政策年相关政策回顾2007年3月18日利率再次上0.27%中国人民银行决定：自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.52%提高到2.79%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.12%提高到6.39%。2006年12月12日限、禁目录国家发改委和国土资源部12月12日发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。与1999年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。

新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目），赛车场项目，公墓项目，机动车训练场项目等。

2006年11月20日土地有偿使用费11月20日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，规定2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍，同时继续实行中央与地方三七分成体制，地方70％的费用分成将上缴至省级后下拨。相关收入专项用于基本农田建设和保护、土地整理、耕地开发。2006年9月5日土地调控9月5日，国务院发布《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，对各地和各部委提出了八大方面的要求，严把土地“闸门”。我国政府在土地管理和调控政策上再度进行重大调整。进一步强调了土地管理问责制、制定工业用地出让最低价标准、提高建设用地相关税费标准等。2006年9月4日外资购房9月4日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规定境外主体办理购房结汇时，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核方可购汇汇出。境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。2006年7月24日外资限炒令7月24日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营以及境外机构和个人购房的管理。

2006年7月12日90平方米7月12日，建设部颁发165号文件《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，进一步明确了37号文件中90平方米标准为单套住房建筑面积，并提出要加强监督检查，落实责任追究制度，地方政府要负起切实责任。2006年7月6日规范房产交易秩序7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。具体为：加强商品房预售许可管理。房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购、收取预定款等各种形式变相预售商品房。2006年5月29日九部委“十五条”5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006）37号），人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。

2006年5月17日国六条5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。主要内容有：切实调整住房供应结构；重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房；各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求；科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。2006年4月28日上调房贷利率4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12％上调至6.39％。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。表6—房地产政策汇总表

【结论】2006—2007年房地产新政策颁布时间更加密集，整治力度不断加大，2006年的房地产无疑是一个政策调控年，2007年的房地产行业将是政策导向下的执行年，其房地产政策特点表现在以下几点：一、加强调地方政府职能，通过土地政策和金融信贷政策对市场进行手段化调控,促进房地产行业的健康发展，如《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》将直接导致别墅项目开发的唯一性，以及别墅项目在市场上的稀缺性；二、通过政策调控，抑制对房地产投机炒作和暴利行为。如房贷利率上调、外资购房设限等政策，对房地产市场的买方市场进行限制，抑制房价非理性上涨。三、通过在住房供应结构调整、控制房价、加强土地调控、加强保障性住房建设等等政策导向下，房地产行业将逐渐告别高利润时代，强化公司治理、市场规范化、注重品牌建设、提升经营效率和定位市场的真实需求将成为谋求长期发展的房地产企业的关注重点。对于本项目而言，以上政策规定利好大过风险。在大环境别墅批地受限的情况下，本项目的稀缺性以及增值空间得以凸显；从销售角度来看，本项目客户群为社会高收入群体，房贷上涨并不能造成直接购买阻力。

四．2007年房地产市场发展的趋势预测：1、政策调控执行力度将继续加大。

面对主要大中城市不断上涨的住房价格，在05年政府出台一系列调控政策的基础上，06年国务院、建设部等多部委于5月出台国六条及其15条细则调控住房的供应结构、房价和投资投机性需求，此后并针对外资准入、土地控制等出台诸多相关政策，政府对房地产行业调控的力度明显加大。从当前房地产形势来看，政府的调控效应虽然有所体现，但房价上涨趋势以及房地产行业诸多不合理问题并没有得到有效控制，国务院更是组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，相信07年将进一步加大政策调控的执行力度，如果房价上涨的势头不能得到有效遏制，则进一步的调控政策出台可能性就比较大。2、房地产开发投资增速将放缓。

在政府控制房价、调整住房结构、加强土地控制、信贷控制的影响下，2007年房地产开发投资的增速将受到影响，特别是在当前中国经济面临战略性结构转型（将经济增长动力从投资和出口向个人消费方面倾斜）的背景下，对其他诸多重点行业拉动效应明显的房地产投资将受到政府的严密控制。

控制房地产信贷规模、提高房地产信贷门槛、提高贷款利率等将是政府可能采取的措施，而房地产销售面积增速的放缓以及从严的政策调控将使得不少从其他行业进来的开发商以及部分资金链紧张的开发商逐渐退出或收缩战线。在这种背景下，汇海东方预计2007年房地产开发投资增速可能会放缓到15％左右。3、住房供应结构继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多。

2006年的房地产调控中对住房供应结构提出了具体的90/70标准，国六条和国十五条的导向就是重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，继续抑制房地产的投资和投机性需求。2007年的住房供应结构将继续调整，普通住房和经济适用房供应将增多，别墅等高端住房的投资和供给将受到限制。4、土地管理更加严格，土地增量供应控制更严，这也将加剧对于存量土地的竞争。

2006年以来国家对土地的调控政策之多为近年少有。不仅是在2006年5月出台的"国十五条"中对加大闲置土地的处置力度进行具体标准制定，2006年9月初，国务院更是专门下发《关于加强土地调控有关问题的通知》,主要针对当前各地区在土地审批、用地集约管理、土地执法等方面存在的问题进行有效治理及严格调控。5、政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化，房地产企业资金压力不容小视。

2006年1－8月，全国房地产开发企业到位资金16285亿元，相比去年同期增长28.1％，其中国内贷款3584亿元，增长51％，国内贷款在资金来源中占比由2005年的18％上升到22％以上，而来自于定金和预收款的比重则开始大幅降低，从过去4年来的40％左右下降到2006年的约27％。更值得注意的是，2006以来，定金及预收款首现负增长，这反映出的现实是房地产预销售同比开始出现下降，房地产企业未来资金回笼的压力在加大。

预计，2007年房地产企业面临的资金压力风险加大。一方面，从房地产开发资金来源构成方面来看，房地产开发投资中对于贷款的依赖程度在加大；另一方面，从经济的角度来看，投资和信贷增长过快是2006年中国经济再度呈现过热局面的直接原因。也因此控制项目投资和紧缩信贷成为宏观调控的着力点。从前8个月的固定资产投资增速和信贷增速来看，虽然增速有所放缓，但依然维持在高位，政府继续执行紧缩银根的政策短期内不会变化。在这种背景下，预计房地产开发企业未来面临的资金压力不容小视。中国引进外资进入中国地产行业的比例已高达11.9%，外资概念地产将成为中国的一个重要力量。6、2007年住房供求差距将缩小，价格成为关键因素。

从当前的各类调控政策来看，改善住房供应结构和稳定房价是核心要点，改善供求关系和住房价格将仍是2007年政府宏观调控的主要目标之一。房地产供给指标：2007年的实际供应量增长将有所加快，但是，在政府宏观调控下，房地产供应增速将逐渐出现放缓趋势；房地产需求指标，经过几年快速释放的自住性需求在高房价的影响下将有所减弱；住房供应结构的调整：将在一定程度上增加有效住房供应量，预计2007年住房供求差距将进一步缩小，而房地产价格将成为影响供求关系的关键因素。房地产价格走势问题：由于政府行政干预的力度较大，在当前阶段房地产开始从过于趋向商品属性开始向社会保障属性倾斜，汇海认为，政策在二者之间的倾斜情况，将对短期内的房地产价格预期产生较大的影响，如果政策向社会保障属性的倾斜是渐进的，温和的，则2007年房地产价格增幅将稳中放缓，如果政策向社会保障属性的倾斜是急进的，变革性的，则房地产价格的短期波动将加大。五．房地产价格分析及走势预测1、房地产市场价格的基本情况商品房价格持续上涨，但涨幅有回落迹象；存量房价格小幅下降。06年上半年商品房集中成交价同比上涨9.18%，环比累计比上年末上涨5.88%。各类住宅价格上涨较快，低价位住宅价格涨幅较大。上半年，商品住宅价格同比上涨8.84%，二季度同比上涨9.87%。其中，经济适用房涨10.14%,高于普通商品住宅7.92%。从城市不同地段价格走势看，中低价位的二、三类地段普通商品住宅价格同比分别上涨9.24%和9.10%，也高于高价位的一类地段普通商品住宅价格同比6.05%的上涨幅度，存量房住宅价格同比上涨11.94%。各地区房价均呈上涨态势，部分城市房价涨幅较高。4.58个百分点。全国十个主要城市房价同比分别上涨最低成都（10.24%）到最高深圳（24.74%），仅上海房价同比下降6.42%。2、价格走势

国家调整住房供应结构、稳定住房价格政策效果将逐步显现。

房屋供给量增加和空置面积的增长将抑制房价大幅上涨。房屋供给量和空置面积的增加都将对抑制房价大幅上涨起到积极作用。房屋供求结构矛盾在短期内无法得到根本解决。贯彻落实中央调控政策的积极性不高，一些地方仍然存在片面追求房地产拉动经济增长的问题。

货币流动性过剩的局面不会在短期内得到改变，房价仍将获得一定支撑。在其他投资渠道不畅的条件情况下，大量资本仍将集中于房地产市场，并在一定条件下，有可能将房价进一步推高。第二部分 市场环境研究一．乌鲁木齐的区域特征和城市经济概况 地理概况1．地理区位：乌鲁木齐市位于天山北麓、准噶尔盆地南缘。三面环山，地势东南高，西北低，海拔680-920米，属于中温带大陆干旱气候。乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，是全疆政治、经济、文化、科技的中心，南北疆交通的枢纽，也是第二座欧亚大陆桥中国西段的桥头堡，我国西部对外开放的重要门户。是世界上离海洋最远的城市。2．行政区划乌鲁木齐市辖7区1县，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、头屯河区、东山区、达板城区和乌鲁木齐县，还有两个国家级开发区：即乌鲁木齐高新技术产业开发区和乌鲁木齐经济技术开发区；六个国营农垦团场，即五一农场、三坪农场、头屯河农场、西山农场、104团场、养禽场。全市行政区划面积达1.2万平方公里。3．历史沿革乌鲁木齐历史上曾是“丝绸之路”新北道上的重镇，自古以来就是众多游牧民族聚居的地方，同量也是兵家必争的战略要冲。早在明朝时厄鲁特蒙古族就在乌鲁木齐修筑了城堡。1758年，清政府驻乌鲁木齐的军事官员，在乌鲁木齐河以东地区修筑土城，作为驻地官兵的正式营堡。土城周围三华里，是乌鲁木齐的基础。翌年，清朝政府设置乌鲁木齐提督，掌握地方军事。1760年，清政府把乌鲁木齐同所管辖的乌鲁木齐以东地区划归甘肃安要道隶属。1765年改名为“迪化”。1773年，清政府正式设置迪化直隶州，由甘肃省巡府直接管辖。1884年，新疆建省，新疆军政管理中心由伊犁转到迪化，迪化直隶州改为迪化府，为新疆省会。1913年撤迪化府，保留迪化县。1934年成立迪化市政府。1949年9月25日宣布和平起义，并于当天组成新疆省临时人民政府，10月20日，中国人民解放军进驻迪化，从此，迪化回到了人民手中。1949年12月7日省、市政府同时宣告成立。1955年10月1日正式成立新疆维吾尔自治区，首府为今天的乌鲁木齐市。城市规模1．人口概况乌鲁木齐现辖7区1县，总面积12000平方公里，其中规划区面积1600平方公里，建成区面积139.5平方公里。居住着汉、维吾尔、回、哈萨克、蒙古等49个民族。总人口208.2万人（第五次人口普查口径），其中少数民族人口占24.6％，市区人口占83.5％。2．交通状况航空：区内现有12个航空港，有至北京、上海、广州、成都、敦煌、兰州、西安、哈尔滨、青岛等24条国内航线以及到阿拉木图、塔什干、莫斯科、新西伯利亚、伊斯兰堡等国际航线。

铁路：兰新铁路及西段——向东通往内地中枢北京、上海等城市；向西可到达阿拉山口。亚欧大陆桥横穿境内，不仅使内地与欧洲商贸得到了飞速的发展，而且极大的推动了新疆快速增长。

公路：新疆区内完整的公路网络已基本形成，以乌鲁木齐为中心向四面八方辐射，建设国道216线、217线和国道312、314、315线两纵三横骨架公路。基本形成贯穿连接新疆所有地区、市、县、团场、口岸，东联内地西出周边国家的公路网。城市经济状况1．国民经济保持较快增长，产业结构继续优化调整。 2006年乌鲁木齐GDP总量654亿元，增长14‰∶37∶61.5。2．乌鲁木齐近年财政收入/固定资产投产投资/进出口贸易/利用外资情况较2005年稳步增长 2006年乌鲁木齐实现全口径财政收入147.1亿元，其中地方财政收入62.54亿元，按可比口径增长12.24%；2006年乌鲁木齐固定资产投资总额达248.36亿元，增长9.63%；2006年乌鲁木齐进出口贸易总额达45亿美元，增长15%；2006年乌鲁木齐利用外资5198万美元，完成年度目标任务的186%，占自治区实际利用外资总额的51%；3．城镇居民可支配收入稳步增长，消费市场价格保持基本稳定。全年居民消费价格总水平比上年上涨1.7%，其中居住类价格上涨6.3%。全市城镇可支配收入达到10438元，比上一年增长近8.6%。强大的可支配收入是各项满足各项消费的重要支撑。4．乌鲁木齐旅游产业旺盛发展2006年乌鲁木齐接待游客780万人次，增长11.75%；实现旅游及购物总收入76.18亿元，增长12.86%；旅游业的旺盛发展，对乌市经济发展将是良好的支持，而对低密度住宅的销售前景也有一定积极意义。社会经济发展目标在2007年1月30日，乌鲁木齐市委副书记、市长乃依木·亚森在乌市十三届人大五次会议上作出的《政府工作报告》中提出：2006年实现GDP总量654亿元、增长14%的基础上，2007年乌鲁木齐的目标是：GDP总量达到768亿元，增长15%。《政府工作报告》用了2/3的篇幅对2007年的工作做了详细安排，提出了预期目标：地方财政收入69.8亿元，增长12%；固定资产投资285亿元，增长15%；社会消费品零售总额313亿元，增长15%；居民消费价格涨幅控制在3%以内；城镇居民人均可支配收入增长9%；农牧民人均纯收入增长10%；实现城镇人员就业4.3万人，登记失业率控制在3.7%以内；人口自然增长率控制在7‰以内。【结论】由乌市产业构成结构增长可以看出，较国内其它城市二三线城市第三产业构成比重增长迅速，乌市消费水平大幅度提高，市场宏观环境看好。同时，大量的引进外资办企在解决了当时居民就业的同时也促进了居民年收入增长及外地移民人口的增加，这种种因素促进了房地产市场的有效需求。按国际经济组织统计表明，当一个地区的经济增加速度大于5%的时候，当地的房地产的发展存在者极为广阔的前途。乌鲁木齐各项经济指标均显示社会经济运行良好，加上政府对乌鲁木齐市房地产业健康发展提供了一系列优惠条件，和城市规划的有力支持，房地产正存在广阔的市场，进入乌鲁木齐市场正当其时。二．乌鲁木齐城市规划与区域改造1、南控北扩，东延西进，构建“一城两轴”新格局首府中心城区不再安排工业项目，建设重点转向改善城市基础设施和生态环境，健全社区服务功能上来，部分商住密集区原则上实行只拆不建。引导城市开发建设沿东、西、北三个方向全面展开，逐步缓解中心城区人口密度过高压力。按照乌昌经济一体化的发展要求，乌鲁木齐将以米东新区、头屯河城市副中心为依托，以312国道、216国道为产业发展轴，逐步形成以乌鲁木齐为中心的“一城两轴”的空间发展格局。2、乌昌经济一体化，精心打造城市经济圈。SHAPE2004年12月，自治区党委、人民政府作出了在不涉及乌鲁木齐市、昌吉州行政区划调整的前提下，成立乌昌党委、加快推进乌昌经济一体化的重大战略决策。乌昌经济一体化的范围包括乌鲁木齐市、昌吉州及阜康市、米泉市、五家渠市等五个地州、市。财政统一、市场统一、规划统一，是乌昌经济一体化的基本原则。2005年10月19日，乌鲁木齐市昌吉州财政局（乌昌财政局）挂牌成立，标志着乌昌一体化进入了实质阶段。根据乌昌两地经济发展的实际，乌昌党委确定了乌昌经济一体化“三步走”的战略目标。第一步，抓好米东新区的建设发展，先行取得突破，积累成功经验，发挥示范效应，带动乌昌经济的整体推进。第二步，推动乌鲁木齐两个国家级开发区在昌吉、阜康、米泉、五家渠市建立工业园区，充分利用国家级开发区的体制和政策优势，带动整个乌昌地区工业特别是高新技术产业的快速发展。第三步，依托八钢和昌吉工业带，加快昌吉市和头屯河区的融合发展，推动乌昌地区制造业的大发展，并进一步统一这个地区的规划建设，使头屯河成为乌昌地区的城市“中心河”。三、乌鲁木齐北扩新区规划1．北新区定位为城市中心区的一级辐射区项目地块紧邻的北新区，将依托铁路局商圈的发展，形成为以居住、生态农业、高科技、物流为特点的区域性产业带，并成为以铁路局商圈为核心的城市北部中心的一级辐射区。2．北新区在区位上位于城市大三角的中心位置。从城市北扩新区规划思路上看，北新区规划出多元化多功能的区域发展目标：北京路北延、北外环路、乌奎路等区域主干道的规划建设，打通了北新区与市中心、头屯河区和东山区两个城市副中心区的流通渠道，直接意义在于从时间和空间上拉近了北新区与三个城市中心的距离，并成为北部城市发展重心——铁路局片区的有机组成部分。在规划中可以看到，北新区的仓储物流、高新科技园、生态旅游农业经济将与大三角完成有效承接，多元化的城市功能和优越的自然环境必将吸引大量的常住人口。3．北新区未来城市功能定位必然呈现多元化布局。规划中对于北新区的功能分布进行了详实的定位：北部的高新农业基地和生态旅游农业经济区、东北部的高新科技产业带、东部的工业区、东南部的文广铁路货运站、西部的安宁渠路两侧的仓储物流园区与机场物流区对接、中部以商住混合、行政办公、教育、城市公园以及多点分布的市政设施。这种区域性的功能分布已经将北新区规划成为乌鲁木齐市城市发展中，采取南北两侧协同发展的“扁担形”格局的重要组成部分，担负了城市重心北移有效疏散城市功能的作用。4．北新区仍需要加快完善各项市政配套设施。北新区由于过去对其定位的制约，各项市政配套设施极度匮乏，无论在道路建设、医疗保健、教育科技、商务功能等都存在很大的空白，在此条件下，大规模开发住宅项目面临的直接问题就是生活不便利。5．城市轻轨建设已经提上日程乌鲁木齐未来将发展以轨道交通、快速地面公交系统为主的城市公共交通。远期2020年首府应建成50公里左右的城市轨道交通网络，并形成2—3条市域和市际轨道交通线；还要在城市内部建设10条左右的快速地面公交走廊，组成城市快速地面公交系统；在此基础上，优化完善地面常规公共交通系统，形成城市内150条左右的地面常规公交线路，使公交服务能覆盖整个城市。初步的规划方案设计，首府的轻轨将走过市区、穿行城乡结合部，与乌鲁木齐周边城市相接。方案设想，市区轻轨设计为地下穿越式，城乡结合部轻轨设计为地面高架，郊区与乌鲁木齐周边城市相接将设计为地面轨道。５０公里辐射圈范围内包括周边昌吉、五家渠、米泉、阜康等城市的乌鲁木齐都市圈在不远的将来逐步形成。至时，乘轻轨从乌市城区到昌吉仅需30分钟。【结论】本项目位于乌市和昌吉中间，紧邻北扩新区，受益于乌昌经济一体化和城市北扩政策，而且承借一级辐射区的力度，直接潜在客户层面也放大到了三个城市中心的高层次的消费群体。另一方面配合北部生态居住生活区的形成，以郊居化生活理念和国际化生态化的居住环境来刺激中心区居民对于健康的高尚生活区的渴求。针对乌市目前状况，如能合理地利用乌市现有以及未来城市的道路建设、片区规划为本项目创造直接亮点，提升片区形象，对本项目的价值提升空间具有重要的意义。四．乌鲁木齐房地产市场分析与内地众多城市房地产市场迅速升温，泡沫明显不同，乌市房地产开发投资连续几年呈下滑趋势，供需均降。因此，2005年11月2日，乌鲁木市召开了房地产工作会议，并在会上公布了《乌鲁木齐市促进房地产业持续健康发展的意见》，对“十一五”期间的乌市房地产业健康发展提供一系列支持和优惠政策，具体包括：1．投资在5000万元以上的房地产开发项目或关系到城市建设重大发展的房地产开发项目列入乌鲁木齐市年度重点建设项目范围，享受市级重点建设项目的优惠政策。2．在今后的房地产业发展中，将进一步配合“城市北扩、东延、西进”的发展战略，在城市新区特别是房地产开发项目周边，将优先安排道路、给排水、燃气、热力、公共交通等配套基础设施建设计划。在城市新区房产开发建设中，对一次性投资5000万元以上或开发面积在5万平方米以上的企业，将给予土地出让金和城市配套费部分返还的优惠，并可以分期缴纳。3．在房地产建设当中，各项目审查、审批单位在现有审批程序的基础上提高办事效率，缩短办事时限，进一步缩减收费项目，降低收费标准，实行事前一次性收费。所有审批项目、收费标准必须在乌鲁木齐建设工程政务中心大厅公示。今后，各有关部门要在2006年1月底以前精简、压缩、清理1/3以上的审批事项。4．对一次性在首府购买商品房（不含二手房）面积在120平方米以上或购房金额在30万元以上的，可以申请办理本人、配偶及1名未婚子女共3人的乌鲁木齐市户口并减免城市增容费。对一次性购买商品房（不含二手房）面积在60平方米以上或购房金额在15万元以上的，可申请办理1人（本人或配偶或未婚子女）的乌鲁木齐市户口并减免城市增容费。购买两套以上住房的，可合并计算。外地单位购买商品用房、办公用房、工业用房及其他用房，购房金额在30万元以上且在首府有实际住所，符合入（立）户条件的,可申请减免1人的城市增容费。5．进一步搞活住房二级市场。房屋购置1年后上市交易的，减免1人的城市增容费。鼓励居民为改善居住条件而进行的小房换大房、旧房换新房，1年内换购住房的视同房屋产权对换，只缴纳房屋差价增值部分契税。2006年12月31日前已购房改房上市交易的，暂不收取土地出让金。6．停止单位性质的集资建房。驻乌鲁木齐各单位职工的住房需求应通过房产交易实现。提高住房公积金的贷款额度和延长还贷期限，贷款期限可以放宽至30年，贷款额度可以放宽到30万元。7．预售及按揭政策：乌鲁木齐预售管理依据的是《城市商品房预售管理办法》，但在别墅的预售条件上，原则上要求主体封顶方可办理《预售许可证》。但从早期与各大商业银行的接触来看，如国家政策不发生大的变化，按揭办理应无问题，只是首付估计在四成以上。【结论】与内地众多城市房地产市场迅速升温，市场呈现泡沫情况明显不同，乌市房地产开发投资建设早在03年就出现上涨趋势，而后04、05年急剧下滑，供需均降。因此，05年底乌鲁木齐政府针对房地产市场推出一系列政策，这一系列政策的出台对供需双方给予扶持及优惠，因此，对乌市房地产市场起到了积极的拉动作用，造成2006年乌市房地产呈现爆炸式的增长，供需两旺，预计07年房地产市场仍将保持持续增长势头。2003年2004年2005年2006年施工面积1013.04万㎡㎡935.23万㎡970万㎡竣工面积488.41万㎡㎡423.85万㎡406万㎡完成投资额40亿元元商品房销售额元商品房销售面积295.81万㎡256.56万㎡229.7万㎡㎡住宅销售额元住宅销售面积263.99万㎡227.45万㎡214.38万㎡㎡住宅销售均价1866元/㎡1886元/㎡1914元/㎡1996元/㎡商品房空置面积239.43万㎡193.35万㎡173.66万㎡㎡从上表可以看出，从2003-2006年以来，销售面积逐年增长，与竣工面积渐呈反比，到2006年销售面积与竣工面积比例逐渐趋近于1，由此可见，房地产市场已经出现了产销两旺的市场局面。3、2007年供储用地情况天山区（共483.57亩）第一宗地后泉街办公居住用地第二宗地大湾路商业住用地第三宗地团结户八户梁林地280亩正在规划设计中第四宗地中环路正在规划设计中水磨沟区（共412亩）第一宗地河滩路东7巷70亩居住用地第二宗地东八家户河滩路东侧200亩商住用地第三宗地东八家户南湖北路25亩商住用地第四宗地河南路117亩商住用地沙依巴克区（共1171.58亩）第一宗地克拉玛依西路商住用地第二宗地克拉玛依西路商住用地第三宗地九家湾大庆路东侧商住用地第四宗地九家湾大庆路东侧商住用地第五宗地马料地270亩正在规划设计中第六宗地九家湾克拉玛依西路用于商业或工业第七宗地九家湾五、六队正在规划设计中新市区（共1428.36亩）第一宗地长春路90亩商住用地第二宗地阿勒泰路商住用地第三宗地四八家户六、七队600亩正在规划中第四宗地长春路轻轨用地今年乌鲁木齐市拟供储备土地19宗，共计3495.51亩。19宗土地中，天山区共4宗，合计483.57亩；沙依巴克区公7宗，合计1171.58亩；水磨沟区共4宗，合计412亩；新市区4宗，合计1428.36亩。4、2007年前两月住房销售情况根据乌鲁木齐市房产局房屋产权交易管理中心统计数据显示：2007年前两月首府房地产销售4229套住房，其中新建住房有2952套，比去年同期增长了170%，其中60-90平方米的房屋最受青睐，共销售1107套。另外根据房屋产权交易管理中心《商品住房购买对象分类表》统计，前两月房地产销售市场，外来人口购房占到5成，其中新疆其他地区占83%，内地占17%。根据国家统计局新疆调查队2月份统计数据显示：2月份首府新建商品房销售价格水平与2006年2月份相比上涨%，平均价格达到2514元/平方米。其中，高档住宅上涨了1.8%，平均价格在3066元/平方米。并依然呈小幅连续上涨态势。五、乌鲁木齐房地产总体发展趋势分析1．乌市作为首府城市在吸引疆内人员的购房优势进一步凸显2006年，乌市房地产的各项指标有了突破性的增长，目前市场销售状况呈良性运转，可以说是供销两旺，销售价格也有了较大提升。此外，由购房客户区域来看，在前9个月乌市销售的商品房中，外来人口占了相当大的比例，数据显示已售商品房外来人口购买比例达到56.6%。由引可见乌市作为首府城市在吸引疆内人员的购房优势进一步凸显，而本地居民随着住宅的更新换代，二次置业需求量需要得到有效激发，因此此部分客户群尚存在较大挖掘空间。由07年1、2月官方网站统计销售情况来看，乌市销售价格也有了较大的提升；受90平米政策影响，大户型商品房有望成为市场新宠，大多数楼盘都调整了原有规划，主力户型都集中在70-90平米之间。截止2007年4月，乌鲁木齐楼市正待上市的开盘项目中，中小户型比例逐渐增加，大户型严重缩水，因此，在市场供应量减少的情况下，大户型或有可能成为稀有产品，可吸引大部分二次置业或投资客户群。

六．高端楼盘市场调查高端楼盘区位判断西南片区

东片区：依托水磨沟公园、水塔山以及南湖广场良好的绿化环境，完善的周边配套，居住氛围成熟，但由于处于城市下风区域，空气质量不佳，以及离东山公墓较近，一部分居民对此并无好感。东山片区拥有包括：玫瑰园、雪莲山高尔夫、水塔山庄、优诗美地、水清木华等高档楼盘。西南片区西南片区：倚靠雅玛里克山优美的自然环境，周边较为便捷的生活配套，同时也处于城市下风区域，空气质量一般。西南片区拥有包括：半山湾畔、御墅临峰等高档楼盘。西北片区：处于城市北部平原地带，绿化植被丰富，度假休闲场所居多，而生活配套设施并不完善。城市上风处，空气质量相对较好，西北片区拥有包括：香格里拉美泉、大德豪庭、丽景江山等高档楼盘。2、主要项目调查绿城·玫瑰园半山湾畔雪莲山高尔夫香格里拉·美泉丽景江山优诗美地水清木华水塔山庄占地面积约300亩约240亩一期217亩150亩420亩约240亩18000㎡200亩建筑形式联排别墅独立别墅独立别墅独立别墅TOWNHOUSE叠加别墅TOWNHOUSE高层住宅联排别墅主力户型联排250㎡左右独立350㎡左右250㎡左右和310㎡左右为主400㎡以上170㎡、200㎡、270㎡三种户型160-200㎡234㎡和282㎡140㎡三房200㎡以上四房208㎡-225㎡套数140多套，其中第一期35套138套180套，第一批30多套7万平方米28万㎡216套371套180套售价独立6500元/㎡5500元/㎡均价4000元4200元/㎡3500元/㎡4200元/㎡4100元/㎡4000元/㎡工程进度一期现楼现楼现楼现楼现楼现楼现楼现楼入伙时间2006年9月30日2006年6月30日现楼2006年12月30日3、高档楼盘市场调查分析销售价格呈上升趋势,但总体水平仍旧偏低2006年突破3000元/㎡的楼盘数呈增加趋势，如优诗美地二期（2900元/㎡）、红十月（2900元/㎡）、金康丽景苑（2800元/㎡）、金福苑（2880元/㎡）、新洲城市花园（2900元/㎡）；销售均价接近3500元/㎡的中高档项目也逐渐被市民所接受，如空中花园、象牙城等；而继天安名门之后，水清木华成为又一个销售均价突破4000元/㎡的非别墅住宅项目。配套建设滞后由在售的几大别墅项目来看，均存在较严重的配套建设滞后问题，除绿城玫瑰园因与市区较接近，而且位处水磨沟公园和东山之间，生活配套和居住环境都具有较大优势以外，半山湾畔和雪莲山高尔夫的销售均已遭遇了瓶颈，仅售出十几套，制约销售的主要原因之一就是配套。园林建设的不到位以及生活配套的匮乏使得两项目举步维艰。建筑品质开始提升，但仍较为落后在售别墅项目在平面规划、建筑风格、园林建设上都有了一定的进步，但即使目前代表新疆别墅最高水平的绿城玫瑰园项目，在开发理念、现场管理、环境营造等方面与北京、深圳等地的别墅项目仍有较大的差距。销售价格呈上升趋势销售价格相比前两年有了大幅度的上扬。此前大德豪庭的销售价格不过3000元/㎡左右，如今的别墅销售价格已全面超过此价位，绿城玫瑰园的销售价格更是已超过6500元/㎡，据了解近期价格仍会上调。销售状况开始好转进入2007年3月以来，乌市高档住宅产品均出现了良好的销售势头，玫瑰湾、水塔山庄、香格里拉•美泉等大量别墅自3月底开始大量销售，表明乌市在高档住宅的消费潜力值得期待，只是市场上缺乏具有足够号召力的优质产品。4、近期市场走势预测由于本项目总体规划已基本确定，品质与价格处于乌鲁木齐市上等水平。由于土地价格的不断攀升，直接提高了房地产项目的开发成本。综观今年内下半年和明年即将推出来与本项目销售档期有所冲突的新盘，具有以下几个特点：市场供应量呈快速增长趋势由于以广汇为代表开发的中低档楼盘长期占据了乌市的住宅市场，使乌市的高端住宅市场尤其是别墅市场呈现长期的真空状态。2003年大德豪庭项目推出后在乌市销售大获成功，其后昌吉世纪花园也在乌市高端住宅市场中分得一杯羹，乌市发展商看到了新的机遇，一时间乌市别墅市场开始热闹起来，绿城玫瑰园、半山湾畔、雪莲山高尔夫别墅、优诗美地、香格里拉美泉别墅、丽景江山等项目纷纷上马，别墅供应量大增。建筑品质有所提升与大德豪庭相比，如今的别墅项目在平面规划、建筑风格、园林建设上都有了一定的进步，尤其是绿城•玫瑰园项目，秉承绿城地产公司在内地多年的别墅开发经验，项目在开发理念、现场管理、环境营造等方面均远超其他别墅项目，成为了新疆高档别墅的标志性项目。销售价格大幅上涨销售价格相比前两年有了大幅度的上扬。此前大德豪庭的销售价格不过3000元/㎡左右，如今的别墅销售价格已全面超过此价位，绿城•玫瑰园二期的销售价格已突破8000元/㎡。销售状况开始好转2005年所有高档楼盘的销售均不理想,销售率多在30%左右,固然有各楼盘自身的原因,如绿城•玫瑰园受东山公墓及开盘过急的影响、优诗美地的发展商品牌美誉度不高且户型设置不合理、半山湾畔建筑档次偏低且环境建设一般、雪莲山配套匮乏和户型过大等等,但也令人对乌市的高档楼盘市场承接能力产生顾虑。进入2006年以来,乌市高档住宅产品市场迅速升温,绿城•玫瑰园、雪莲山高尔夫均完成一期的销售,开始建设二期,且价格均有突破(绿城•玫瑰园二期销售价格已超过8000元/㎡;雪莲山高尔夫也由一期的3500元/㎡上涨至4000元/㎡);2006年新推出的水清木华高层项目也迅速取得了80%以上的销售业绩(销售均价4200元/㎡，单套总价在80万元左右),乌市2006年的高档住宅焕发出了空前的消费潜力。已售及在售典型项目户型分布表绿城·玫瑰园半山湾畔雪莲山高尔夫香格里拉·美泉丽景江山优诗美地水清木华水塔山庄占地约300亩约240亩一期217亩150亩420亩约240亩18000㎡200亩建筑形式联排别墅独立别墅独立别墅独立别墅TOWNHOUSE叠加别墅TOWNHOUSE高层住宅联排别墅主力户型联排250㎡、独立350㎡250㎡、310㎡400㎡以上170㎡、200㎡、270㎡三种户型160-200㎡234㎡和282㎡140㎡三房200㎡四房208㎡-225㎡套数140多套，其中第一期35套138套180套，第一批推出30多套7万平方米28万㎡216套371套180套售价独立65005500元/㎡，均价4000/㎡4200元/㎡3500元/㎡4200元/㎡4100元/㎡4000元/㎡工程一期现楼现楼现楼现楼现楼现楼现楼现楼入伙06、9、3006、6、30现楼06、12、306．个案对比1、绿城·玫瑰园案名绿城·玫瑰园物业类别联排、独立开发商新疆阳光绿城建筑设计浙江绿城建筑单位福建惠五建设工程绿化率35%占地面积约300亩面积范围250-350m总户数约140户主力户型250-350m销售动态二期尾盘平均价格均价6500元物业管理浙江绿城物管费用付款方式一次性、按揭、分期公开日期2004年5月售楼中心乌鲁木齐市南湖路26号销售热线4657888综合点评：项目位于水磨沟公园和东山之间，自然景观资源在目前在售别墅项目中首屈一指。项目由浙江绿城集团开发，凭借沿海城市别墅开发的先进经验，绿城玫瑰园项目在规划设计、立面风格、园林建设等方面的开发水准均高于其他项目，使得项目毗邻东山公墓的劣势得到有效弱化，销售价格为乌市最高，销售形势也最被看好。此项目也将会是我司华新地块项目在高端客户市场上的主要竞争对手。就楼盘本身质素而言，绿城·玫瑰园的先天资源、配套条件和建设水平堪称目前乌市最高，由于紧邻项目的东山公墓对项目造成了一定影响，而且项目整体销售条件尚不具备的情况下急于开盘，项目在2005年销售情况一般（仅售12套），但随着2006年项目园林的完善，销售状况已有明显改善，一期基本售磬,二期已预订13套。2、半山湾畔案名绿城·玫瑰园物业类别联排、独立开发商新疆阳光绿城建筑设计浙江绿城建筑单位福建惠五建设工程绿化率35%占地面积约300亩面积范围250-350m总户数约140户主力户型250-350m销售动态二期尾盘平均价格均价6500元物业管理浙江绿城物管费用付款方式一次性、按揭、分期公开日期2004年5月售楼中心乌鲁木齐市南湖路26号销售热线4657888综合点评：项目位于水磨沟公园和东山之间，自然景观资源在目前在售别墅项目中首屈一指。项目由浙江绿城集团开发，凭借沿海城市别墅开发的先进经验，绿城玫瑰园项目在规划设计、立面风格、园林建设等方面的开发水准均高于其他项目，使得项目毗邻东山公墓的劣势得到有效弱化，销售价格为乌市最高，销售形势也最被看好。此项目也将会是我司华新地块项目在高端客户市场上的主要竞争对手。就楼盘本身质素而言，绿城·玫瑰园的先天资源、配套条件和建设水平堪称目前乌市最高，由于紧邻项目的东山公墓对项目造成了一定影响，而且项目整体销售条件尚不具备的情况下急于开盘，项目在2005年销售情况一般（仅售12套），但随着2006年项目园林的完善，销售状况已有明显改善，一期基本售磬,二期已预订13套。3、雪莲山·高尔夫案名绿城·玫瑰园物业类别联排、独立开发商新疆阳光绿城建筑设计浙江绿城建筑单位福建惠五建设工程绿化率35%占地面积约300亩面积范围250-350m总户数约140户主力户型250-350m销售动态二期尾盘平均价格均价6500元物业管理浙江绿城物管费用付款方式一次性、按揭、分期公开日期2004年5月售楼中心乌鲁木齐市南湖路26号销售热线4657888综合点评：项目位于水磨沟公园和东山之间，自然景观资源在目前在售别墅项目中首屈一指。项目由浙江绿城集团开发，凭借沿海城市别墅开发的先进经验，绿城玫瑰园项目在规划设计、立面风格、园林建设等方面的开发水准均高于其他项目，使得项目毗邻东山公墓的劣势得到有效弱化，销售价格为乌市最高，销售形势也最被看好。此项目也将会是我司华新地块项目在高端客户市场上的主要竞争对手。就楼盘本身质素而言，绿城·玫瑰园的先天资源、配套条件和建设水平堪称目前乌市最高，由于紧邻项目的东山公墓对项目造成了一定影响，而且项目整体销售条件尚不具备的情况下急于开盘，项目在2005年销售情况一般（仅售12套），但随着2006年项目园林的完善，销售状况已有明显改善，一期基本售磬,二期已预订13套。【结论】通过以上楼盘介绍及分析，我们得出以下结论：与本项目所处区位、特质相近的可竞争楼盘较少，抓住市场机会点，积累有效客户。本市房地产市场尚处在持续发展阶段，整体营销实力不强，给项目预留的发展、发挥空间较大。本地开发企业对于项目品牌营造力度不够，产品附加值较低。根据销售速度可以看到现市场的房价与市民的承受价位相当，据调查，市民对本区域高档住宅的预期价位认同感较强，为本项目打入市场奠定了良好的基础。第三部分项目分析第四部分 项目客户群分析

一．调研组织实施为获取乌鲁木齐市消费者购房需求方面的第一手资料，使本项目在市场定位、产品定位和销售策略的制定过程具有市场和客户依据，我们组织了乌鲁木齐市潜在消费者的调查工作。目的:在分析乌鲁木齐市区消费者信息的基础上，了解本地区消费者的购买力、消费特征，对物业的需求及期望，获得乌鲁木齐住宅市场客户的一手资料，为本项目归纳出符合产品要求的目标购买群体特征和需求，提供准确的市场定位及产品定位，寻求高效的营销手段。地点乌鲁木齐市城区主要繁华路段：人民路、解放北中山路北京路阿勒泰路边疆宾馆大西门、小西门商贸城华凌市场方法采用问卷调查形式，问卷为封闭式，以客观题为主，主观题为辅，并通过调查员的现场问询，了解调查对象的真实需求。日期2007年3资料分析方法采用被调查客户资料统计、数据归纳分析相结合的方法。调查对象调查员首先对被调查着进行高端客户斟选，以选择性街坊和预约式访谈圈定调查对象，总246人。调研资料分析调查对象基本情况分析1．年龄构成分析数据显示：在本次调查中，调查对象中年龄为30-40岁的比例最高，达68%；25-30岁的占19%左右；40岁以上的调查对象为13%。各个年龄段的购房意向如何，以及他们对所购买物业的需求差异，我们将结合其它各项指标进行综合分析。2．受教育程度分析数据显示：本次调查对象的总体受教育程度中等，其中大专及大专以上学历超过70%；高中及高中以下学历所占比例为28%，在调查过程中，我们发现，学历较高的被访者对于新型住宅持比较赞同意见，更乐于改变生活品质。3．家庭状况分析●调查对象婚姻状况数据显示，调查对象中已婚人口较多，占总数的96%；3口之家所占比例较高，占总数的82%；但也不排除三代同堂的现象，这对我们在后面的产品面积、房型需求、户型配比方面提供现实的参考依据和关联度。●调查对象现居住类型数据显示：调查对象中自购商品房的占到总调查对象的54%，比例较高，但该数据中不排除城镇居民原公有住宅货币化的可能；现有住房类型为公房的和自建的各为12%。调查对象中现有家庭住房面积在3房2厅2卫以上的合计为64%；而未来两年内居住人口超过3的占65%，根据现场访谈员的问询，该部分大都为自购商品房。4．职业分析数据显示：调查对象中工人/普通职员/企事业单位中层干部和技术人员/教师/医生/律师/司机等，共占48%，其次分别为私营业主占22%，销售业务占19%，数据说明乌鲁木齐仍然是固定企事业单位固定收入人群占高端消费的主导。调查对象购买力分析1．家庭年收入分析数据显示：调查对象中家庭年收入在20000至29999元之间的所占比例最高，达31%；其次为家庭年收入在30000至39999元间的，所占比例为22%；家庭年收入在40000元以上的合计为38%。2．单价承受能力数据显示：70%的调查对象认为别墅的折实价格应该是3000-4000之间，19%的调查对象认为2000-3000较为合适；甚至11%的调查对象认为1000-2000。说明尽管在高端客户的范围内调查，其别墅价格的市场平均水平决定了被调查者的认知水平，另一方面，由于目前乌鲁木齐别墅市场形象，品质都没有较好的展现，因此市民心理价位水平偏低。3．总价承受范围数据显示：调查对象能够承受总价的峰值出现在25万元以下，占42%；总价承受在25-30万的占26%；总价承受在30-35万的占18%，承受总价在35万以上的为14%。由于购房者都希望购买“物美价廉”的住房，因此报价时的心理价位都偏低。根据本司的操盘经验，客户实际的价格承受力要比调查结果高出20%左右。调查对象购买需求分析1．购买决定因素调查显示，乌鲁木齐市民在购买房屋时主要倾向于选择房屋的“地理位置”、“交通条件”、“空气、绿化及周边自然环境”。说明乌鲁木齐市民对于房屋的需求选择还处于初级阶段。2．拟购房区域分析数据显示：被访客户在选择购房区域时的最大峰值为天山区，占总数的34%，说明天山区的地理、交通、环境等质素得到市民广泛认可。而新市区和水磨沟区同样成为少部分市民的购房首选。本项目座落于北郊外，其交通与然环境还需进一步改善方能达到市民的进一步认可。3．购买用途分析数据显示：乌鲁木齐高端消费者欲购商品房物业中，用于纯自住的比例为68%，纯投资比例为20%。乌鲁木齐房地产价格大幅攀升，住宅投资性上升，商品房呈现居住功能和投资需求两旺之势。4．购买商品住宅类型数据显示：被调查者中愿意购买别墅的占到23%，其次是带电梯的多层，占到22%，多层不带电梯和高层、小高层基本持平。说明乌鲁木齐高端客户中有相当一部分人愿意购买和与自己身份相匹配的高档住宅。5．房型选择数据显示：潜在客户中希望购买三房二厅的比例最高，达43%；对四房的需求比例为10%；二房二厅的需求为21%。6．建筑风格要求数据显示：大多数潜在消费群体对现代简洁风格情有独钟，占到43%，而对北美风格建筑接受程度排在第二，达到25%。在调查过程中，多数人并不能适应居住环境不伦不类的“万国风格”，所以只求简洁，但对具有很强烈主题性的居住氛围表示“可遇不可求”。7．对车库的要求数据显示：97%的潜在消费者对车库有要求。8．关注的置业因素从调查的问卷统计的关注度来看，超过一半以上的置业者认为地理位置、价格、环境景观、户型结构应该关注；其次近一半的受访者认为物业管理、工程质量、交通、周边配套等因素也很重要；大约不到30%的受访者认为其他因素、智能化设施、小区规模、升值潜力、发展商信誉是考虑卖房应当关注的因素。关注度排序为地理位置、价格、环境景观、户型结构、交通、工程质量、物业管理、周边配套、升值潜力、发展商信誉、小区规模、智能化设施。9．置业重要因素排序置业者购房关注的置业因素排序统计，排在前五位的回答频数排序分别为环境景观、交通、价格、工程质量、周边配套、物业管理、户型结构、升值潜力、发展商信誉、地理位置、智能化设施、小区规模、其他因素等。从以上调查可以看出，随着生活水平的提高、收入的增加，置业者选择物业关注的因素正在发生变化；如地理位置，有许多置业者对其关注，但重要位置却排在较后的位置。综合分析，环境因素无论从关注度，还是重要因素排序来看，已成为置业者关注的重要因素。以后发展商在开发项目时，对环境因素应予充分的关注。在因素排序中，交通成为仅次于环境的第二重要因素。由此看来，环境因素已成为人们选择的首要因素，接着而来的自然是交通的便利。如果具有优美的环境和可以接受的交通条件，关外楼盘对消费者将具重大吸引力。10．各种置业因素加权排序被访者关注的置业因素回答中，有排序的，有没有排序的；经过加权排序，环境景观、工程质量、物业管理、交通排在前五位。调查显示，环境景观已成为置业者考虑的首要因素。加权排序和重要因素排序的差异体现在交通、价格因素在重要性排序中排在前面，各种因素加权排序却排在工程质量、物业管理之后。由此可以看出，不同的置业者关注的因素差异性比较大。如对有车的置业者，交通因素可能不在考虑范围；而对于有些置业者，交通是可能考虑的首要因素。通过对潜在消费群的直接深入采访调查，经过综合整理并加以分析后，我们发现：消费者对于该区域产品的偏好为：◎25%的人选择别墅，其次是带电梯的多层；◎偏好三房二厅，乌市目前三房两厅的住宅面积大多为110平米左右；◎高端住宅必须配备车库；◎现代简约的建筑风格和时尚的建筑外立面，并不排斥主题风格；消费者对于产品配套的要求为：◎希望本项目或者附近有购物中心和超级市场；◎休闲娱乐配套希望有篮球场和健身房；◎希望小区内或附近有教学质量较高的幼儿园；◎相对于景观，消费者更看重朝向，但是两者没有显著的差别消费者对于安宁渠片区的认知度：◎离市中心远，属于郊区范围；◎有很多农家乐和植物园，是夏天度假的重要选择；空气质量好；【结论】高档住宅购房者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，影响人们购房的最主要因素关系到建筑质量、物业管理、价格、区位、户型；尤其对物业管理、区内的景观和公共配套提出较高要求和个性化需求。而目前乌市在售楼盘的问题点主要集中在建筑风格、物业管理及小区环境营造上，我们应在以下点上抓住客户心态并给予满足和引导，做出深圳开发商的风格及品牌，提升项目形象，营造品质卖点。超前消费观念保守区域性居住观念严重，不了解房地产市场，对住宅贷款认识不足，对建筑期内分期付款接受度较高。受收入所限，对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力，以满足自住为主。城市文化氛围淡薄人们对住宅消费的综合认识、接受及提升还需要一定的过程，对于郊居化生活理解不多，改变生活品质意思淡薄，需求意思未能得到有效引导和刺激。在购房途径上认可朋友间的介绍在购房环节中对于广告传媒信任度较低，比较相信和认可亲朋的推荐，在销售过程中如可以巧以利用，可引起连环效应。三、重点楼盘对比分析（玫瑰园）玫瑰园在项目属性、项目定位以及产品形态都与本项目有相似之处。玫瑰园是本项目的有力竞争对手，在客户构成上也具有很多相似之处。所以，研究玫瑰园的客户来访资料，对于本项目的目标客户定位将是具有指导意义的。客户群体的构成与特征的描述居住地取样110个数据显示：玫瑰园来访客户中66%是乌鲁木齐本地消费群，疆内占19%，“口子里”的占到15%。年龄层年龄主要分布在30—45岁数据显示：玫瑰园的主要来访客户群年龄结构在30—45岁。购房用途A度假型（占20%）：“5+2”B自用型（占70%）：三代同堂，为老人购置养老，为孩子提供舒适的成长环境，为自己提供放松的度假环境。C珍藏投资型（占10%）：炫耀的资本，看好低密度住宅的稀缺性而投资。付款方式：如上图所示，目前乌市购房付款方式仍以按揭为主，但较其它城市不同的是，按揭首付比例较高，基本在四到五成。另一次性付款客户较多，比较符合稳定收入有些资产积累的客户群；因担心建房过程中产生的一些不定因素，部分客户倾向于建筑分期付款。个人情况及职业特征年龄介乎30-45岁之间的事业小有成就的人士为主家庭收入6000～8000元左右主力客户群体职业特征家庭结构私营企业主各行业有保姆处理家务。追求人生功成名就后的高品质生活享受。企业高级管理人员乌市外企、合资企业及周边县市效益较好的企业一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。个体工商户以商贸为主一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。律师、会计师、医生高收入者律师、会计师、医生等一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。证券投资行业及自由职业者工作场所、时间相对自由一般为三口之家，追求生活的舒适品位和情调。文艺界知名人士歌、画、文等文艺娱乐界需要家庭工作空间，追求品位和格调。衣锦还乡人士在沿海城市或海外有较高收入者多为家人购置。灰色收入者行政单位投资置产，以备不时之需。四、目标客户定位：本项目较乌市现期在售别墅而言，拥有无可比拟的生态资源以及规模优势，而公司更是拥有多年的开发及品牌塑造经验，加上06年一系列的政策调整，更是增加了项目优势，结合鼎成先进的营销推广整合手段，可以说本项目已经占据了“天时、地利、人和”，它的客户层也将是起于玫瑰因而高于玫瑰园的，因此，我们将本项目的客户群定位于——中上及上层追求生活品质和健康人生的成功人士他们是：私企成功人士、高级管理层、政府事业单位高层、实业家、金融家、新贵一族等这一人群年龄多在40岁以上，在商海征战多年，有雄厚的经济实力，属于二次或多次置业。要求高品质的生活环境，处事稳健从容，他们注重物业环境，人文氛围，资产的保值及增值，住宅要求有绝对的私密性，邻里素质及社会层次因素考量。第五部分市调综合评析通过为期半个月的市场调研，我们认为：乌鲁木齐房地产市场广阔，潜力巨大。虽然经过了国家一系列的宏观调控，但是乌鲁木齐的房地产市场仍然处于蓬勃发展的势态。乌鲁木齐市近年旅游及投资业兴旺，为城市的发展带来强大的商业契机及投资力度，随着居民收入及素质的提高，消费欲望也随之增强，商务办公、住宅更新换代、固定资产投资都为本市房地产市场创造了良好的生长环境，但受大地理及气候条件所限制，城市大规模化扩张受阻。因此，我们建议利用项目的品牌形象及销售推广手段，积极把握市场脉搏，抓住市场机遇，在有限的市场里降低有效竞争、避免产品内部冲突。我们相信只要解决好种种不足及威胁的影响，再辅以差异化的市场定位，必能取得较理想的销售业绩。结束语我们希望，本次市调的分析结果能为项目的各项决策提供有效依据，同时也感谢公司各级领导在调研过程中给予的帮助和大力支持。由于时间紧迫，所取调查样本的数量以及我们对本项目了解有限，本报告难免还会有疏漏不足之处，希望贵公司多提建议，以使我们在下一步工作中更好的为项目服务。最后，再次感谢给予我们这次合作的机会，也希望我们能为乌鲁木齐的规划建设尽绵薄之力！货到付款《2010房地产营销策划大全》QQ：1323556639更多优惠详情请登陆：://tuanyuan.tv郑重承诺：如发现资料内容与本站所列目录严重不符，无条件退货！全国范围送货上门！！货到付款！！！内容简介：一、包含本站六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合……二、41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业……三、企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火……四、热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛……五、内容格式：WORD、PPT、PDF、EXCEL、JPG、PSD、CDR、AI全套容量：600GB，海量……由于篇幅所限，以下仅列出2009年以及2010年网站更新的资料如对目录有疑问，可从下面的目录中随机抽取若干资料，联系QQ1323556639验证！内容简介：精选了近百名顶尖北京，上海，香港，深圳等等商业设计师的精华设计源文件!完全矢量化CDR格式,高质量源文件,张张为经典之作!内容丰富、针对性高.是造型与色彩都设计得新颖、震撼、大方!是地产相关领域广告创意公司、设计工作室、设计师不可多得的学习珍藏品!<研究报告2010年09月更新>《2010年城建威尼斯项目滕州市场调研报告》--89页<研究报告2010年09月更新>《2010年7月淮南房地产市场月报》--27页<研究报告2010年09月更新>《2010年5月海口市海甸岛项目可行性研究报告》--46页<研究报告2010年09月更新>《2010年4月海口市房地产报告》--21页<研究报告2010年09月更新>《2010年1-7月淮安市土地市场供应与成交分析》--1页<研究报告2010年09月更新>《2010年成都九里堤地块论证报告》--34页<研究报告2010年09月更新>《中原地产周刊（2010.08.23-2010.08.29）》--16页<研究报告2010年09月更新>《鉴略咨询2010年8月23日新政视角下的长沙小户型投资分析》--3页<研究报告2010年09月更新>《2010年上半年深圳房地产商业物业市场分析》--10页<研究报告2010年09月更新>《2010年衡水房地产市场调研及别墅项目可行方案》--24页<研究报告2010年09月更新>《2010年第二季度安徽马鞍山房地产市场分析报告》--5页<研究报告2010年09月更新>《2010年6月20日玉溪市德安·湖滨碧海园项目可行性研究报告》--49页<研究报告2010年09月更新>《2010年5月马鞍山房地产市场分析报告》--14页<研究报告2010年09月更新>《2010年5月杭州三墩区域市场透视》--20页<研究报告2010年09月更新>《2010年5月佛山房地产市场分析报告》--38页<研究报告2010年09月更新>《2010年5月鞍山房地产市场现状》--49页<研究报告2010年09月更新>《2010年3月运城项目一览表》--3页<研究报告2010年09月更新>《2010年1-4月三亚房产情况》--4页<研究报告2010年09月更新>《博思堂2010年7月12日－2010年7月18日长沙地产广告监控》--78页<研究报告2010年09月更新>《博思堂2010年5月10日－2010年5月17日长沙地产广告监控》--60页<研究报告2010年09月更新>《博思堂2010年5月3日－2010年5月9日长沙地产广告监控》--56页<研究报告2010年09月更新>《2010年重庆主城区潜在供应研究（别墅、洋房、高档高层）》--125页<研究报告2010年09月更新>《2010年宁波鄞州投资创业中心III-2-5地块项目市场分析报告》--103页<研究报告2010年09月更新>《2010年内蒙古赤峰项目可行性研究报告》--91页<研究报告2010年09月更新>《2010年阜阳易景国际项目市场调研报告》--31页<研究报告2010年09月更新>《2010年抚州市房地产市场调研报告》--54页<研究报告2010年09月更新>《2010年6月18日宿迁市市场分析报告》--25页<研究报告2010年09月更新>《2010年2月1日长春房地产市场调查研究报告》--23页<研究报告2010年09月更新>《中原2010年8月新房市场周报（8月13日—8月19日）》--1页<研究报告2010年09月更新>《兴业证券2010年1-5月全国房地产市场运行数据研究》--10页<研究报告2010年09月更新>《世邦魏理仕2010年第一季度中国物业市场指数》--24页<研究报告2010年09月更新>《2010年8月福州正荣润城市场周报》--167页<研究报告2010年09月更新>《2010年5月佛山市房地产市场月度报告》--15页<研究报告2010年09月更新>《中航国际2008年高铁周边物业发展模式的探讨》--62页<研究报告2010年09月更新>《同策经典合院别墅项目产品透析》--22页<研究报告2010年09月更新>《前线机构2009年福建·南平延平区房地产市场进入可行研判》--54页<研究报告2010年09月更新>《北大纵横开发区运营模式研究报告》--95页<研究报告2010年09月更新>《2007年天津绿色能源产业基地项目可行性研究报告》--101页<研究报告2010年09月更新>《远洋地产2009年12月低碳技术与绿色建筑》--178页<研究报告2010年09月更新>《中原2010年8月13日—8月19日新房市场周报》--1页<研究报告2010年09月更新>《世联2010年7月无锡房地产市场月报》--15页<研究报告2010年09月更新>《世联2010年7月杭州房地产市场月报》--10页<研究报告2010年09月更新>《世联2010年7月北京房地产市场月报》--42页<研究报告2010年09月更新>《世联2010年6月国家调控政策对市场的影响》--8页<研究报告2010年09月更新>《世联2010年6月北京房地产市场月报》--43页<研究报告2010年09月更新>《世邦魏理仕2010年2季度中国物业市场指数简介》--24页<研究报告2010年09月更新>《瑞银不动产2010年郑州郑东新区市场简报》--34页<研究报告2010年09月更新>《恒达2010年1-5月苏州房地产运行状况》--13页<研究报告2010年09月更新>《合富辉煌2010年6月天津房地产市场月报》--25页<研究报告2010年09月更新>《光岳地产2010年北京之春房展会考察报告》--33页<研究报告2010年09月更新>《东北证券2010年8月24日房地产行业近期政策回顾及展望》--6页<研究报告2010年09月更新>《成全机构2010年8月16日-8月22日中国房地产行业动态》--28页<研究报告2010年09月更新>《博思堂2010年7月19日－2010年7月25日长沙地产广告监控》--75页<研究报告2010年09月更新>《2010年中国房地产上市公司测评研究报告》--39页<研究报告2010年09月更新>《2010年唐山住宅市场动态分析》--4