新景祥苏州相城太平街道项目市场定位及产品建议报告 课件

谨呈东渡国际集团有限公司苏州●

相城太平街道项目市场定位及产品建议报告谨呈苏州●相城太平街道项目1研判思路解读大势的把握金融环境特征政策环境特征市场的把握城市房产发展特征区域房产发展特征项目的把握项目及竞争环境认知项目战略定位评估项目规划建议总体规划设计建议产品魅力化建议房产发展环境特点及趋势项目发展机会点和未来发展空间区域房产消费市场特征及项目各项定位体系建议模式确定及创新研判思路解读大势的把握金融环境特征政策环境特征市场的把握城市2发展策略解读地块价值综合评估及理解宏观市场的准确理解及把握消费市场及消费习惯把握市场环境及机会点研判及把握产品创新、组合及特征的认知梳理及研判项目开发产品组合及定位发展策略解读地块价值综合评估及理解宏观市场的准确理解及把握消3目录：宏观市场环境分析…………苏州房地产市场专题分析…苏州房地产市场专题分析

………………太平街道房地产市场专题分析…………项目价值解析及定位………目录：宏观市场环境分析…………4一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向一、宏观市场环境分析宏观经济大势5信贷市场阶段性紧缩，房产阶段“供血不足”，长期看好。对内“通胀”、对外“升值”特点明显，国内“金融风险加剧”；金融信贷市场既已进入新的一轮“紧信贷”、“高利率周期；信贷余额降低导致消费市场供血不足，短期行业阶段性影响明显，观望气氛骤浓；同期证券市场获利巨大逐步步入调整期，更多资金将转移至房产，行业长期看好。信贷市场阶段性紧缩，房产阶段“供血不足”，长期看好。对内“6一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向一、宏观市场环境分析宏观经济大势7流转环节政策制度依旧“高频、高密”，效果不佳，“促开发”“禁囤积”力度加大，后市供应将阶段集中。从房地产政策环节来看，2007年度，市场依然持续处于“高密度”、“高力度”政策调控期，“投资”、“投机”类商品房成为主要调控对象；从房地产成交环节来看，尤其以沿海城市及发达城市为代表地区，在政策环境基本未有太大改善的大环境下，需求市场迅速放量，成交活跃，也在一定程度上体现了前阶段政策调控不得力的事实；供需矛盾进一步加剧主要体现在：以全国为例，房地产企业购置土地面积增长率在15％-30％之间，而开发土地面积增长率则成逐年下降的矛盾，有限的土地供应甚至也未能充分形成有效的商品房供应，房地产市场整体供需特征表现在了供应增长的畏缩与客观需求的高速增长之间的矛盾，抑制囤房囤地政策相应出台。2007-3-16公布《中华人民共和国物权法》；2007-4-10“新五条”；2007-4-13《新十条禁令》出台；2007-5-11一套一标新政出台；2007-9-27《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；2007-11-8《外商投资产业指导目录（2007年修订）》；2007-11-16《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》；2007-11-29银监会发布《补充通知》出台。流转环节政策制度依旧“高频、高密”，效果不佳，从房地产政策8一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向一、宏观市场环境分析宏观经济大势9政策走向：宏观调控依然严峻，主要目标仍为价格增幅的抑制而不是成交总量的降低。上半年度市场将持续维持在“高利率”、“高税费”周期，预计仍将有两次利率上调，下半年度将可能进入一轮降息周期；信贷放贷管理将进一步加强，资金总量将明显少于前期，房产开发、消费环节将出现资金紧缺趋势；政策主力调控对象仍为住宅类商品房物业；政策出台在交易流转环节将更为直接、细化，“投资”、“投机”客群的打击将影响正常的“改善”、“需求”类消费置业心理；政策将更倾向与“抑制囤房”及“促进供应”，从根本环节通过调整供需关系来改善市场价格。政策走向：宏观调控依然严峻，主要目标仍为价格增幅的抑制而不是102008年度房地产市场将是自行调整的一个年度；信贷额度将是影响全年成交市场走势的关键；调整是阶段的，调整的目的主要是针对价格的，后市依然看好；调整的周期关键由政策具体的实行情况决定；非住宅类商品房受政策环节影响弱于住宅类商品房，后市机会点较多；区域性质的集中供量依然存在，将影响部分区域总体供需关系。市场走向：08年将是个调整的市场，阶段性成交总量将受影响，非住宅物业出现机会点。2008年度房地产市场将是自行调整的一个年度；市场走向：11二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读12经济实力雄厚，高速发展的现代化工业城市；人口高速导入、城市化进程不断深入的移民城市。地区生产总值位居全国第五、全省第四，国民生产总值达到4800亿元，人均过10000美元；人口总量较高，达1000万人，增幅较快，年均达7%；流动人口增长速度达到16%，目前与常住人口基本达到1：1，城市阔容速度加快。经济实力雄厚，高速发展的现代化工业城市；地区生产总值位居13城市传统特征与现状严重背离的城市。现代传统城市传统特征与现状严重背离的城市。现代传统14城市化进程高速发展的城市。固定资产投资GDP的贡献率达46.37%，房地产开发投资比重达9.76%，大规模城市化建设特征明显。城市化进程高速发展的城市。固定资产投资GDP的贡献率达4615消费潜能充足，消费习惯增长迅速的未来消费型城市消费潜能充足，消费习惯增长迅速的未来消费型城市16二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读17高新区工业园区吴中区相城区产业密集区域住宅密集区域新兴居住热点地区中心城区相对滞后地区城市空间布局已形成东西向产业、居住密集区，南部成为近阶段新兴居住热点，北部相对滞后；高新区工业园区吴中区相城区产业密集区域新兴居住热点地区中心城18城市空间发展观点：东西问题重重、南部短期活跃、北区空间巨大；中心城区中心城区：空间的不足及规划制约限制了地区空间的进一步发展东部地区东部地区：产业支撑充足、政策扶持有力，市场认知度较高，成交活跃，但仍存在空间不足及区域本身既是工业、住宅混杂区域等问题的影响。西部地区西部地区：发展较早，与东部相同，属于工业、住宅混杂地区，总体空间不大。南部地区南部地区：土地政策引导及旅游资源的挖掘是地区最大卖点，目前成交活跃，但空间的限制及交通动线的不便是该地区发展的瓶劲。北部地区（本案）北部地区：产业、政策导入不足，市场关注度不高是目前该地区主要特点，但凭借其地缘优势、环境优势、交通规划优势、空间优势，后市发展空间巨大。城市空间发展观点：中心城区中心城区：空间的不足及规划制约限制19二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读20高速城市化进程下总体房地产市场供需关系良好，价格增长迅速，近期阶段受大势影响，成交量、价受挫。受上半年度房地产大势拉动及地区巨大新增人口导入，地区住宅房成交市场活跃，07年较上年增长128万平方米，增幅为22%；年末新政影响，市场反映剧烈，成交下划明显，12月成交仅45万平方米，较上月下降8万方，降幅17%左右，较年度中旬下降43万方，降幅达到近50%；价格方面年度内整体保持涨势，年末新政影响下，价格阶段涨势阶段增幅方缓，抑制增长压力加大。高速城市化进程下总体房地产市场供需关系良好，价格增长迅速，近21成交主力在东西向产业带，南部吴中成交活跃，北部相城比重小，市场关注度不高，同时处于价格盆地。从最近一年度苏州市各个地区成交总量对比分析可以看到，主力成交地区集中在以工业园区及吴中区为主的东、南部地区，成交量占全市总成交量的近61%；中心城区受原有规划及土地资源紧缺等因素的影响，成交比重偏小，仅占全市总量的19%；相城地区土地面积较大，而成交比重仅列第三为10%，地区发展空间巨大，但目前发展相对滞后；价格方面，除平江、相城地区外，全市其他地区成交均价差异不大，基本在7000到9000元每平方米区间，相城及平江地区形成价格盆地，从价格层面论证该两地区，发展相对滞后。成交主力在东西向产业带，南部吴中成交活跃，北部相城比重小，市22房地产开发依旧升温，后市供应增幅依然稳定，吴中、相城将成为市场热点，但房产发展郊区化趋势明显；近年度土地成交活跃、总量较大，2006年，土地供应成交放量开始，07年依然保持较高成交特征；以吴中、相城为首的近郊地区成交比重较大，分别占总量43%、21%；但就成交土地集中地区可以发现，土地成交郊区化特质相当明显。房地产开发依旧升温，后市供应增幅依然稳定，近年度土地成交活23需求市场将逐步由改善型转向至需求型，中、小将受追捧，热点地区以改善型为主，滞后地区以需求型为主。引言：在延续了02到06连续五年以房地产为代表的高速城市话进程后，目前苏州房地产需求市场存在以下特征：年内月成交平均面积主力处于120平方米或以上的中、大面积段，表明，需求市场主力仍在改善型消费为主体的市场中；走势曲线波动较大，表明市场主力需求面积向下动能较大，需求型市场消费动能正逐步散发；主力需求面积将逐步向小面积段倾斜。各个地区年度成交主力平均面积呈现以下特征：成交市场相对活跃地区及中心城区成交面积普遍偏大，形成成交均价与成交平均面积呈同比走势，表明该地区需求以改善型为主；成交市场相对偏弱地区（如相城、高新、平江地区三区总成交量仅为全市比重为26%，同时又表现出明显郊区化特征的地区）成交平均面积相对较小，表明该地区需求市场以需求型为主。需求市场将逐步由改善型转向至需求型，中、小将受追捧，引言：在24二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读25小结：高速城市化进程及经济发展拉动苏州房地产市场长期利好；市场发展呈现南拓北扩特征，苏州进入多核发展阶段；空间不足及厂、住混杂影响东西人居长期发展；依托交通、几何中心、辐射、环境优势，城北更具优势；房产市场成交放量，供需关系良好但短期受阻；北部地区尚处起步阶段的价格谷低，市场认知度不高；总体需求市场逐步从改善型转移至需求型，市场主力户型将逐步走低。小结：26全市参考个案中华-第五元素开发商苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司工地位置园区园区津梁路、方洲路口（园区三中对面）占地面积11.77万平方米总建面积30万平方米容积率2.55绿化率55%产品类型19栋13层至25层的高层及小高层住宅小区产品风格新古典主义首期开盘2006-6-10开盘均价6500元/平方米目前均价8500元/平方米主力面积2房:94—123㎡;3房:125—139㎡;4房:156-165㎡主力总价2房:92万;3房:112万;4房:142万全市参考个案中华-第五元素开发商苏州工业园区中华企业27全市参考案例万科金色家园开发商苏州万科置业有限公司工地位置沧浪区西环路与劳动路的交汇处占地面积13.48万平方米总建面积28.60万平方米容积率2.12绿化率37%产品类型小高层、高层产品风格简约古典主义首期开盘2007--8开盘均价8400—9400元/㎡目前均价15000—18000元/㎡主力面积3房:124--144㎡;4房:169--172㎡主力总价3房:201万;4房:255万目前状态6#、27#、28#全市参考案例万科金色家园开发商苏州万科置业有限公司28三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读29苏州北部大区、陆路门户、城市未来发展的几何空间中心相城区位于古城苏州正北部，2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。总面积496平方公里；区域内沪宁高速、铁路、312国道、227省道等道路、铁路交通体系密集，成为苏州陆路交通门户。由于东西发展空间的不足，南部交通及空间的瓶颈和城市高速阔容的现状之间的矛盾加剧，依托城市化进程的推动和地区的位置优势，相城依托良好的地缘、交通规划、环境、空间优势将是承接苏州城市阔容的几何中心。苏州北部大区、陆路门户、城市未来发展的几何空间中心相城区30三产较强，二产不足，总体经济较弱。截止2007年11月末，苏州各个地区工业生产总值对比中，相城区总值仅377亿元，位列全市第四，作为目前仍以工业为主要经济支撑的经济环境中，相城地区总体经济较弱。从产业结构角度来看，相城第三产业比重达到38%，高于全市33%的三产比重高出5个百分点，地区第三产业相对较强。三产较强，二产不足，总体经济较弱。截止2007年11月末，31城市化水平较低，未来发展空间巨大总人口非农人口城市化率产业人口人口发展近来年相城区非农业人口保持较快增长速度，2005年非农人口7.42万人，2006年非农业人口为8.46万人。根据2006年官方数据显示，相城服务业从业人口达12万人，反映了区域经济活跃程度较好,发展空间仍然较大2006年相城总人口为355034人，人口密度尚可2006年非农人口8.46万人，城市化率为23.85%，与其工业化水平不相匹配人口基数是市场刚性需求的重要推动力之一，相城现有约35万的户籍人口，根据统计文件显示，保守估计2006年相城区域外来人口有36万，并且有增长态势，人口的变动将促使住房需求的扩容，再加上住房改善需求的变动，潜在需求较大城市化水平较低，未来发展空间巨大总人口非农人口城市化率产业人32受南部交通动线影响，人口导入阻隔明显。火车站相城区沪宁高速312国道沪宁铁路人口人口人口人口受南部交通动线影响，人口导入阻隔明显。火车站相城区沪宁高速333景观资源优势突出，房产集中相城大道沿线，业态主要为专业集中市场与住宅房项目。相城大道相城大道将成为相城今后主要的行政、贸易、办公中心，南端周边聚集有大量的专业类集中市场，行业主要为以服装类为住的轻纺类商场，在建项目多为办公楼物业。东部片区西部片区相城大道东部片区依托杨澄西湖旅游、风景资源，是目前相城区房地产开发最为密集地区，业态以别墅类为主的住宅物业组成，其中包括多家全国性开发企业入驻，如招商依云水岸等，但该地区随着土地资源的稀缺后市供应将呈萎缩的走势。相城大道西部相对东部开发力度较弱，但这种趋势将迅速改变，周边目前在售项目逐步开始增多，如中惠晨曦印象，阳光加州、香城花园等，尤其近期苏州土地成交相城总量连续放大，主要集中在该地区，其中全国一线开发企业相继入驻配合城市轨道交通的规划落实，预计后市该地区将成为市场新的热点,本项目既在该区域内。景观资源优势突出，房产集中相城大道沿线，业态主要为专业集中市34三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读35总体规划一核A高科技产业带

B制造业基地

C以38平方公里中心城区为核心以相城经济开发区为龙头的，连接元和科技园、渭塘创新工业园的高科技产业带以潘阳工业园、东桥工业开发区为依托，向东延伸至苏虞张公路的现代制造业基地D旅游和度假区沿阳澄湖1公里范围内的旅游和度假区拓城：总体规划为一核三片组团式的城市布局。总体规划一核A高科技产业带B制造业基地C以38平方公里中36北部是城市次重要发展方向，为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区；

2006年．中共相城区第二次党代会提出将着力打造“四个城”，即“水城、花城、商城、最佳生态人居城”的目标:“水城”：将以打造岸绿水秀的现代水城为目标,结合旅游开发做好水系调整规划,切实加强水环境建设,通过若干年的努力,逐步实现“东方水城在苏州,苏州水城看相城”;“花城”将按照季季有花、处处成景的目标,加快生态保护区、生态走廊、生态绿带建设,加强立体绿化和花草种植,使相城区“城在林中南楼在绿中、人在花中”;“商城”：将大力发展中央商贸区,加快专业市场建设,积极引进一批品牌企业、连锁企业入驻,逐步建设成为苏州城北地区比较繁华的商贸区;

“最佳生态休闲人居城”：将在水城、花城、商城建设基础上,大力发展房地产、旅游、休闲、娱乐等服务业,切实加强环境保护和城市管理,通过各方面的努力,把相城区建设成为最适宜人居的区域空间定位目标：“水城”、“花城”、“商城”、最佳生态休闲人居城”；北部是城市次重要发展方向，为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳37本案公路、铁路、轨道交通的全面规划将有效打破地区长期存在的交通阻隔；北部交通规划本案本案京沪高铁在相城区太阳路上设站，已经确定在黄埭镇或元和镇之间选一；南部交通规划广济路、人民路的北延工程明年年底即将完工轨道交通2号线预计2012年通车、4号线预计2015-2016年通车。本案公路、铁路、轨道交通的全面规划将有效打破地区长期存在的交38机遇二：在当前热点地区空间不足的前提下高速城市化进程推动下相城前景无限。机遇三：第三产业的发展与城市发展目标高度统一，相城地区经济发展前景广阔。机遇四：第二产业不足与丰富的旅游、景观资源使得相城成为最适合的易居之城。机遇五：交通体系不断健全，为地区经济及人口导入提供了强有力的发展动力。问题一：第二产业相对发展较弱，地区发展明显落后于其他地区；问题二：现有交通的阻隔对市场地区认知度形成较大阻隔；机遇一：价格盆地与苏州的几何中心地缘、交通优势下的地区房产发展起点。机遇二：在当前热点地区空间不足的前提下高速城市化进程推动下相39三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读40供需关系总体良好，总量偏低，地区市场认知仍需培育，价格波动不大，增幅有限，地区仍处于区域需求市场环境。1：1.231：1.372007年相城住宅房供需比在1:1.37,求大于供,高于全市1:1.23的水平,供需关系良好;但相城年度成交总量仅76万方，占全市比重较低，仅10%左右，也反应出地区市场认知仍需培育；成交总量波动情况来看，波动较大，但受大势影响不大，区域尚处于区域需求市场带动的市场环境;从价格月度走势来看，波动不大，增幅不明显，同样表现除了区域需求市场的走势特征。供需关系总体良好，总量偏低，地区市场认知仍需培育，1：1.241大规模的城市化进程与人口导入与目前苏州其他几大主力成交区后市空间不足形成矛盾，北区必将成为市场热点；北区凭借着地缘、交通、环境、空间的巨大优势对区域发展形成有效支撑；土地成交情况全市总量增长，增幅方缓，北区却呈加速增长趋势，占全市比重不断攀升，土地供给层面也预示后市地区将出现集中开发特征。开发逐年升温，土地成交活跃，后市供量较大，区域将进入加速开发期。大规模的城市化进程与人口导入与目前苏州其他几大主力成交42与全市特征相似，户型面积需求逐步从改善型消费市场向需求型市场转移，相城地区年度成交主力平均面积呈现以下特征：月均成交平均面积波动较大，主要因素在于地区别墅供应体量较大，拉动成交面积阶段较高；成交波动较大主要特征表现为地区进入需求市场调整期，也构成该阶段主要表征的另一主要特征；需求市场主体逐步由改善型消费市场调整为需求型消费市场，这点与全市发展相似，但略晚与全市水平。与全市特征相似，户型面积需求逐步从改善型消费市场向需求型市场43区域价格增幅阻抗较大，增加产品附加值成为主要价格提升手段，中式简约风格市场认可度较高。古元路相城大道澄和路采莲路中惠晨曦简约中式/简装修7300元/平方米销售情况：良好香城花园普通住宅/毛坯5500元/平方米销售情况：良好阳光加州地中海风格/毛坯6500元/平方米销售情况：良好区域价格增幅阻抗较大，增加产品附加值成为主要价格提升手段，中44三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读45小结：位置优势、交通优势、环境优势、空间优势突出；经济实力相对较弱、交通阻隔人口导入动能不足，城市化水平低；规划前景良好，交通体系的不断健全为地区发展带来机会；区域型市场特征明显，新增市场尚未形成；地区全市市场认知度低，房产成交和人口总量偏低，市场需一定的培育期；南部地区仍是房产主力集中地区，其中西片区后市将出现较大供量，地区进入开发加速期；价格增长受人口导入不足拖累，快速阻抗较大；创新型产品不多，高附加值产品成为拉动价格、价值有效手段；消费市场正逐步从改善型转移向需求型市场，中、小户型将成为拉动人口导入及量、价放量的主力户型走向。小结：46全市参考个案中惠-晨曦印象基本资料：开发商：苏州中惠房地产开发有限公司行销企化：苏州市博思堂投资顾问有限公司项目位置：相城相城区采莲东路、古元路北接待中心：相城区相城大道润元路销售电话业组合：高层、多层、别墅（联体）装修标准：简装修周围交通：公交3、83、86、89路等占地面积：123236平方米建筑面积：184854平方米绿化率：40%容积率：1.5车位：1000全市参考个案中惠-晨曦印象基本资料：476#8#20#古元路澄和路采莲路首次推盘：6#、8#、20#（黄色标注）预计首次推盘日期：2007-12-10预计首次推盘体量：16672.49预计推出套数：145套预计首次推盘销售均价：7500元/平方米序号施工/公安编号地上层数地下层数可售套数120#11F14426#15F14438#15F160户型配比：套数比例90-1005033.56%100-1103020.13%120-1303523.49%130-1403020.13%阁楼42.68%149100.00%6#8#20#古元路澄和路采莲路首次推盘：6#、8#、20#48四、太平街道市场专题分析太平街道概况板快房地产市场特征板快特征小结四、太平街道市场专题分析太平街道概况49太平街道相城房产开发密集区域苏州后花园郊区级区域性房地产板块苏州后花园式的区位地段；相城得天独厚的人居环境及湖景、绿化资源；辐射常熟、市区的交通要道。太平街道相城房产开发密集区域苏州后花园50227省道沪杭高速两大快速道路之间，交通极为便利太平街道紧邻阳澄湖旅游、景观资源小镇级配套房地产板快227省道沪杭高速两大快速道路之间，交通极为便利太平街道紧邻51四、太平街道市场专题分析太平街道概况板快房地产市场特征板快特征小结四、太平街道市场专题分析太平街道概况52受自身地域、发展程度及南部核心开发区制约，价格瓶劲明显，沿河及近河形成价格差异，别墅产品成为区域主力产平，普通公寓住宅仅以补充物业出现。盛世江南联体别墅：5600元/㎡叠加别墅：5000元/㎡独栋别墅：8000元/㎡空中别墅：4900元/㎡新天地多层：4500-4600元/㎡多层复式：4800元/㎡阳澄领岛双拼别墅：5900--6100元/㎡（06年初成交价，一期）独栋别墅：8300--9500元/㎡（二期纯独栋）爱丁堡小高层：尚未推出联体别墅：7000--8500元/㎡本案中惠晨曦印象多层：6300元/㎡招商依云水岸联体别墅：10000-11000元/㎡受自身地域、发展程度及南部核心开发区制约，价格瓶劲明显，盛世53中惠爱丁堡领岛别墅新天地盛世江南竞案外观：中惠爱丁堡领岛别墅新天地盛世江南竞案外观：54新天地总套数125套可售套数13套可售面积2413.44叠加面积范围均价范围44201~2754500~4800多层面积范围均价范围8880~1204000~4500领岛别墅总套数201套可售套数80套可售面积26381.88双拼面积范围均价范围74270~3189500独栋面积范围均价范围129310~5089500盛世花园总套数128套可售套数2套可售面积530.03联排面积范围均价范围40268~2785588叠加面积范围均价范围401794988独栋面积范围均价范围83537888复式面积范围均价范围402254888中惠。爱丁堡总套数17套可售套数12套可售面积2856.65联排面积范围均价范围17套220~2947000~8500湖景资源对地区房价起到决定性拉动作用，经济型产品成为地区迎合市场需求产品，多层普遍偏小，在80-120㎡，总量不多；经济别墅为主力产品，面积偏大，在270-320㎡新天地总套数125套可售套数13套可售面积2413.44叠加55爱丁堡套数面积段联排12219~296领岛别墅套数面积段双拼21269~317独栋55310~508盛世花园套数面积段叠加1178独栋1351金澄天地花园套数面积段多层1102复式12201~275大面积段产品相对地区成交情况不理想，成交情况中区域特征明显，需求型为主、经济型成为消费市场接受度较高产品。250㎡以上多层复式、300㎡以上独栋别墅、220平方米以上的联体别墅为目前滞销剩余的主力户型面积。爱丁堡套数面积段联排12219~296领岛别墅套数面积段双拼56四、太平街道市场专题分析太平街道概况板快房地产市场特征板快特征小结四、太平街道市场专题分析太平街道概况57小结：苏州后花园的地理区位；郊区化、小镇级的房产板快；快速道路拉近区域与中心的距离，区域中心衔接板快；景观、旅游、旅游产业资源丰富；地区边缘化特征明显；房地产市场区域性特征明显；经济型产品、面积受市场欢迎；市场已进入以需求型为主的消费消费市场。小结：58五、项目价值解析及定位宗地分析SWOT分析定位体系五、项目价值解析及定位宗地分析59项目宗地分析［地块／指标］项目背景信息：项目位于苏州市相城区北端太平街道核心商业街金澄路以南，西邻太平中学，距快速道路仅一河之隔，距阳澄湖步行约10分钟左右。处于小镇级配套核心地区。金澄路盛世江南金澄锦江国际酒店新天地项目宗地分析［地块／指标］项目背景信息：金澄路盛世江南金澄锦60基地指标：用地单位苏州市土地储备中心用地位置太平街道太平中学西用地性质居住用地（R）用地面积93364平方米建筑退让要求东：退用地线5米以上，满足消防要求南：退用地线10米以上西：退用地线5米以上北：退河道蓝线10米以上城市设计要求用地功能布局：符合节约型小区要求，公建设施尽可能集中布置建筑风格及色彩：现代江南水乡特色建筑形式要求：建筑立面要处理好落水管、空调管等设置等室外场地铺设要求：应考虑无障碍设计，人行部分用材需防滑等其他：充分考虑城市夜景及建筑外立面效果，应避免光污染影响停车位满足《苏州市建设项目停车配建指标》要求机动车：室内≥70（%）室外≥10（%）容积率0.5---1建筑高度＜24(米)建筑层数不要求(层)出入口方位与位置机动车:南侧非机动车:南侧建筑密度15-28(%)绿地率≥37(%)日照间距满足《江苏省城市规划管理技术规定》其他内容见具体地块规划设计要点（苏地2007-B-76号）基地指标：用地单位苏州市土地储备中心用地位置太平街道太平中学61基地四界：本案北部：与地区在售盘“新天地”一河之隔东部：紧邻太平街道中学南部：大部分为农田及农民房西部：为道路基地四界：本案北部：与地区在售盘“新天地”一河之隔东部：紧邻62项目宗地综合评价配套条件小镇级商业中心经济指标超低建筑密度、低容积率、绿化率高，产品创新空间大区位条件依托两条快速道路，拉近与中心城区距离，起到衔接中心与北部的作用地块条件地块内部较为平坦，可塑性强，内部布局上具有较大发挥空间交通条件公交体系尚不健全，道路体系尚可环境条件外部环境尚有一定距离，需从产品自身特性塑造地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值项目宗地综合评价配套条件经济指标区位条件地块条件交通条件环境63五、项目价值解析及定位宗地分析SWOT分析定位体系五、项目价值解析及定位宗地分析64项目SWOT综合分析T威胁S优势O机会地块方整，利于开发；小镇级配套中心地区；低密度高尚住区；近邻快速道路，交通便利；距阳澄湖步行仅10分钟距离。W劣势项目周边尚不成熟；高速道路及中学的噪音影响；地块南部的厂房影响；地区城市边缘化特征。地区、项目周边市场成熟度不高；南部交通体系对地区人口导入的阻抗；来自国家宏观政策的调控风险；市场认知度不高，区域成交总量偏低；后市苏州土地供应决定的区域竞争及分流的劣势。苏州持续高速的城市化进程；房地产市场发展现状及趋势导致的相成必然将成为人口导入主力地区的优势；相城自身的位置、交通、环境、规划优势；专业集中市场集中度高的商贸优势。项目SWOT综合分析T威胁S优势O机会地块方整，利于开65五、项目价值解析及定位宗地分析SWOT分析定位体系五、项目价值解析及定位宗地分析66产品定位总体原则价值最大化品牌最大化依据：区域市场特征梳理；区域消费习惯把握；产品组合经验积累。依据：坚持东渡集团青年居所领跑者的理念；满足技术指标要求。方法：增加产品附加值；坚持低密度住区；高端物业为杠杆组合布局。方法：产品定位、企业理念、技术指标的有机结合。产品定位总体原则价值最大化品牌最大化依据：依据：方法：方法：67产品定位项目综合理解：

相城后花园理解支撑外部环境：相城区得天独厚的人居环境；相城总体规划的“花城”“水城”“商城”“最佳人居生态城”的规划定位。区域环境：紧邻阳澄湖水景资源；紧邻相城核心规划区域；便捷的交通体系拉近了城市与范城市区域间的距离。产品定位项目综合理解：

68产品定位一座核心魅力点来自于不断自我挖掘的低密度精品住区理论支撑点：项目自身及周边地区缺乏足够的魅力点支撑，需要从自身角度不断挖掘；不断挖掘的过程也是一个不断塑造精品的过程；项目9040及容积率1.0的技术指标限定了其必然是一座低密度组合住区。产品定位一座核心魅力点来自于不断自我挖掘的低密度精品住区理论69客群定位根据我司对市场的调研和了解，本项目客群为：由于本项目所处地区区域性消费市场特征明显，所以我们的客户是都市区域知富一族他们来自于：相城核心商贸区区域内阳澄湖畔旅游产业带处于这样的目的他们崇尚有天有地的别墅生活他们希望延续既有的生活习惯他们需要一个安乐生活的理想居所他们的成分比重商贸区私营业务及从业人员区域范围内适龄青年及外来务工的中、高端从业者旅游产业链相关人员客群定位根据我司对市场的调研和了解，本项目客群为：70他们青睐本案的原因---三位一体的要求崇尚别墅生活的愿望；配套相对完善的第一居所；提升生活品质的满足感与工作区位相邻的便捷交通公司在城中，家在城中，利于互相照管高附加值的理想居所便利的生活配套城内工作，城外休闲的养生之地与阳澄湖一步之遥环境资源情感环境功能他们青睐本案的原因---三位一体的要求崇尚别墅生活的愿望；与71项目定位相城后花园精品别墅住区项目定位相城后花园精品别墅住区72相城后花园精品别墅住区低密度高尚住区阳澄湖10分钟步行之遥便捷的双高速公路交通体系小镇级的宁静生活便利的生活机能配套小镇核心商圈之内不断自我挖掘的精品典范高附加值的置业首选战略定位体系相城后花园精品别墅住区低密度高尚住区阳澄湖10分钟步行之遥便73六、项目项目规划设计建议总体规划设计建议产品魅力化建议六、项目项目规划设计建议总体规划设计建议74整体规划原则关键词一：空间布局与价值最大化突显的高度统一本案的基地特点即是南、西部受厂房及高速道路的环境影响较高，同时自身又是一个低密度住区，所以，建议在该两边缘排布相对低端的物业进行屏蔽，保障内部别墅住区品质感。关键词二：道路体系及绿化体系对住区的景观保障及区域分割的高度统一由于受技术指标限制，本项目必定有一定部分的小面积段产品，那绿化体系及道路体系不单单需要考虑到自身功能不受影响，同时应起到对不同产品的合理区格。关键词三：物业形态间相互价值橇动的杠杆原理通过满足以上两点的要求后，空间布局的合理性必须要达到高端物业对整体项目品质、价值及市场认知度的拔升，建议别墅组团形成围合式布局，形成区域大围合、局部小围合的空间感。整体规划原则关键词一：空间布局与价值最大化突显的高度统一本案75物业选择方案一：纯别墅住区叠加别墅+联体别墅说明：叠加别墅为松江青年城COPY版，联体别墅住区适当增加部分合院别墅及类独栋别墅方案二：混合高尚住区花园洋房+联体别墅说明：花园洋房建议采用万科白马类型逐层退台式花园洋房，联体别墅同上物业选择方案一：纯别墅住区方案二：混合高尚住区76整体规划概念建议联体别墅区商业花园洋房或叠加别墅区整体规划概念建议联体别墅区商业花园洋房或叠加别墅区77六、项目项目规划设计建议总体规划设计建议产品魅力化建议六、项目项目规划设计建议总体规划设计建议78户型配比建议：总体原则：迎合既有市场需求，寻求产品快速去化。市场特征主要表现在：区域化特征明显；消费市场处于需求型市场，经济类面积配比产品更能迎合市场。根据可能的物业类别面积配比建议：类独栋别墅在185-200平方米合院别墅在160-185平方米联体别墅在160-185平方米花园洋房在90-120平方米户型配比建议：总体原则：迎合既有市场需求，寻求产品快速去化。79户型配比建议一：类别比例占地面积容积率建筑面积户型面积房型建筑面积比例比例花园洋房50%466821.360686.690以下两房37345.640%40%90-100小三房2334125%7.5%100-120标三房7.5%经济别墅50%466820.732677.4160-180左右2334135%25%类独栋(185-200)9336.410%户型配比建议一：类别比例占地面积容积率建筑面积户型面积房型建80户型配比建议二：类别比例占地面积容积率建筑面积户型面积房型建筑面积比例叠加别墅40%31121.331.237345.690三房37345.640%联体别墅60%62242.670.956018.4联体别墅4668250%类独栋别墅9336.410%户型配比建议二：类别比例占地面积容积率建筑面积户型面积房型建81户型设计思路：沿用传统、成熟产品；花园洋房采用逐层退台式布局,通过拉升产品品质尽量压缩多层物业与别墅之间的产品落差；叠加别墅采用松江东渡青年城项目产品，即90平方米复式；联体别墅建议采用部分合院式别墅概念,作为别墅与洋房的布局过度；联体别墅应充分满足前庭后院的基本布局,充分通过地下空间拔升该类产品附加值；优质地段布置适量类独栋联体别墅；通过以上配置,达到项目布局中产品线的合理延升,通过局部亮点拉高项目价值。户型建议：户型设计思路：户型建议：82花园洋房：建议参考万科退台式花园洋房设计特点。花园洋房：建议参考万科退台式花园洋房设计特点。83退台式花园洋房退台式花园洋房84退台式花园洋房退台式花园洋房85退台式花园洋房退台式花园洋房86联体别墅：建议充分保障前庭后园的设计理念及地下室对产品附加值的拔升作用。联体别墅：建议充分保障前庭后园的设计理念及地下室对产品附加值87合院式联体别墅合院式联体别墅88标准联体别墅标准联体别墅89标准联体别墅标准联体别墅90类独栋联体别墅类独栋联体别墅91售楼处选址：选址项目售楼处选址：选址项目92售楼处标准：总体原则：青年人居领跑者。整体而言，本项目客群以青年人为主，营销中心要突出青年文化的包装与塑造，体现青年文化内涵；造型时尚新颖，充满现代气息。

展示社区未来生活：建筑风格：营销中心的设计风格与本案的基本建筑风格一致，购房者可从营销中心的风格上直接感受本案的建筑魅力。构成：以鲜明性格的竖线条表现特有的张力，带着些朝气、蓬勃、冲动、向上的魅力，还有种年青人特有的狂热和浮躁的感觉隐藏其中。色彩构成：内部空间塑造体验式氛围，以鲜明色块的搭配，表性格鲜明之喻意，青春、活力、干练、积极、性格倔犟而独立的年青人，多好此搭配色。用材上应充分考虑用些给人有动力与激情的材质。可作几个精致的园林小品，以体现本案的°景观房产±概念，让购房者进一步产生认同感。展示大厅增加面向青年客群的功能功能区间增强时代感：如：咖啡吧、上网吧等，与传统洽谈区、签约区、展示区、控台自然衔接。售楼处标准：整体而言，本项目客群以青年人为主，营93售楼处标准示意：售楼处标准示意：94TheEndThanksTheEnd95谨呈东渡国际集团有限公司苏州●

相城太平街道项目市场定位及产品建议报告谨呈苏州●相城太平街道项目96研判思路解读大势的把握金融环境特征政策环境特征市场的把握城市房产发展特征区域房产发展特征项目的把握项目及竞争环境认知项目战略定位评估项目规划建议总体规划设计建议产品魅力化建议房产发展环境特点及趋势项目发展机会点和未来发展空间区域房产消费市场特征及项目各项定位体系建议模式确定及创新研判思路解读大势的把握金融环境特征政策环境特征市场的把握城市97发展策略解读地块价值综合评估及理解宏观市场的准确理解及把握消费市场及消费习惯把握市场环境及机会点研判及把握产品创新、组合及特征的认知梳理及研判项目开发产品组合及定位发展策略解读地块价值综合评估及理解宏观市场的准确理解及把握消98目录：宏观市场环境分析…………苏州房地产市场专题分析…苏州房地产市场专题分析

………………太平街道房地产市场专题分析…………项目价值解析及定位………目录：宏观市场环境分析…………99一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向一、宏观市场环境分析宏观经济大势100信贷市场阶段性紧缩，房产阶段“供血不足”，长期看好。对内“通胀”、对外“升值”特点明显，国内“金融风险加剧”；金融信贷市场既已进入新的一轮“紧信贷”、“高利率周期；信贷余额降低导致消费市场供血不足，短期行业阶段性影响明显，观望气氛骤浓；同期证券市场获利巨大逐步步入调整期，更多资金将转移至房产，行业长期看好。信贷市场阶段性紧缩，房产阶段“供血不足”，长期看好。对内“101一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向一、宏观市场环境分析宏观经济大势102流转环节政策制度依旧“高频、高密”，效果不佳，“促开发”“禁囤积”力度加大，后市供应将阶段集中。从房地产政策环节来看，2007年度，市场依然持续处于“高密度”、“高力度”政策调控期，“投资”、“投机”类商品房成为主要调控对象；从房地产成交环节来看，尤其以沿海城市及发达城市为代表地区，在政策环境基本未有太大改善的大环境下，需求市场迅速放量，成交活跃，也在一定程度上体现了前阶段政策调控不得力的事实；供需矛盾进一步加剧主要体现在：以全国为例，房地产企业购置土地面积增长率在15％-30％之间，而开发土地面积增长率则成逐年下降的矛盾，有限的土地供应甚至也未能充分形成有效的商品房供应，房地产市场整体供需特征表现在了供应增长的畏缩与客观需求的高速增长之间的矛盾，抑制囤房囤地政策相应出台。2007-3-16公布《中华人民共和国物权法》；2007-4-10“新五条”；2007-4-13《新十条禁令》出台；2007-5-11一套一标新政出台；2007-9-27《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》；2007-11-8《外商投资产业指导目录（2007年修订）》；2007-11-16《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》；2007-11-29银监会发布《补充通知》出台。流转环节政策制度依旧“高频、高密”，效果不佳，从房地产政策103一、宏观市场环境分析宏观经济大势房地产政策环境房地产市场走向一、宏观市场环境分析宏观经济大势104政策走向：宏观调控依然严峻，主要目标仍为价格增幅的抑制而不是成交总量的降低。上半年度市场将持续维持在“高利率”、“高税费”周期，预计仍将有两次利率上调，下半年度将可能进入一轮降息周期；信贷放贷管理将进一步加强，资金总量将明显少于前期，房产开发、消费环节将出现资金紧缺趋势；政策主力调控对象仍为住宅类商品房物业；政策出台在交易流转环节将更为直接、细化，“投资”、“投机”客群的打击将影响正常的“改善”、“需求”类消费置业心理；政策将更倾向与“抑制囤房”及“促进供应”，从根本环节通过调整供需关系来改善市场价格。政策走向：宏观调控依然严峻，主要目标仍为价格增幅的抑制而不是1052008年度房地产市场将是自行调整的一个年度；信贷额度将是影响全年成交市场走势的关键；调整是阶段的，调整的目的主要是针对价格的，后市依然看好；调整的周期关键由政策具体的实行情况决定；非住宅类商品房受政策环节影响弱于住宅类商品房，后市机会点较多；区域性质的集中供量依然存在，将影响部分区域总体供需关系。市场走向：08年将是个调整的市场，阶段性成交总量将受影响，非住宅物业出现机会点。2008年度房地产市场将是自行调整的一个年度；市场走向：106二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读107经济实力雄厚，高速发展的现代化工业城市；人口高速导入、城市化进程不断深入的移民城市。地区生产总值位居全国第五、全省第四，国民生产总值达到4800亿元，人均过10000美元；人口总量较高，达1000万人，增幅较快，年均达7%；流动人口增长速度达到16%，目前与常住人口基本达到1：1，城市阔容速度加快。经济实力雄厚，高速发展的现代化工业城市；地区生产总值位居108城市传统特征与现状严重背离的城市。现代传统城市传统特征与现状严重背离的城市。现代传统109城市化进程高速发展的城市。固定资产投资GDP的贡献率达46.37%，房地产开发投资比重达9.76%，大规模城市化建设特征明显。城市化进程高速发展的城市。固定资产投资GDP的贡献率达46110消费潜能充足，消费习惯增长迅速的未来消费型城市消费潜能充足，消费习惯增长迅速的未来消费型城市111二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读112高新区工业园区吴中区相城区产业密集区域住宅密集区域新兴居住热点地区中心城区相对滞后地区城市空间布局已形成东西向产业、居住密集区，南部成为近阶段新兴居住热点，北部相对滞后；高新区工业园区吴中区相城区产业密集区域新兴居住热点地区中心城113城市空间发展观点：东西问题重重、南部短期活跃、北区空间巨大；中心城区中心城区：空间的不足及规划制约限制了地区空间的进一步发展东部地区东部地区：产业支撑充足、政策扶持有力，市场认知度较高，成交活跃，但仍存在空间不足及区域本身既是工业、住宅混杂区域等问题的影响。西部地区西部地区：发展较早，与东部相同，属于工业、住宅混杂地区，总体空间不大。南部地区南部地区：土地政策引导及旅游资源的挖掘是地区最大卖点，目前成交活跃，但空间的限制及交通动线的不便是该地区发展的瓶劲。北部地区（本案）北部地区：产业、政策导入不足，市场关注度不高是目前该地区主要特点，但凭借其地缘优势、环境优势、交通规划优势、空间优势，后市发展空间巨大。城市空间发展观点：中心城区中心城区：空间的不足及规划制约限制114二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读115高速城市化进程下总体房地产市场供需关系良好，价格增长迅速，近期阶段受大势影响，成交量、价受挫。受上半年度房地产大势拉动及地区巨大新增人口导入，地区住宅房成交市场活跃，07年较上年增长128万平方米，增幅为22%；年末新政影响，市场反映剧烈，成交下划明显，12月成交仅45万平方米，较上月下降8万方，降幅17%左右，较年度中旬下降43万方，降幅达到近50%；价格方面年度内整体保持涨势，年末新政影响下，价格阶段涨势阶段增幅方缓，抑制增长压力加大。高速城市化进程下总体房地产市场供需关系良好，价格增长迅速，近116成交主力在东西向产业带，南部吴中成交活跃，北部相城比重小，市场关注度不高，同时处于价格盆地。从最近一年度苏州市各个地区成交总量对比分析可以看到，主力成交地区集中在以工业园区及吴中区为主的东、南部地区，成交量占全市总成交量的近61%；中心城区受原有规划及土地资源紧缺等因素的影响，成交比重偏小，仅占全市总量的19%；相城地区土地面积较大，而成交比重仅列第三为10%，地区发展空间巨大，但目前发展相对滞后；价格方面，除平江、相城地区外，全市其他地区成交均价差异不大，基本在7000到9000元每平方米区间，相城及平江地区形成价格盆地，从价格层面论证该两地区，发展相对滞后。成交主力在东西向产业带，南部吴中成交活跃，北部相城比重小，市117房地产开发依旧升温，后市供应增幅依然稳定，吴中、相城将成为市场热点，但房产发展郊区化趋势明显；近年度土地成交活跃、总量较大，2006年，土地供应成交放量开始，07年依然保持较高成交特征；以吴中、相城为首的近郊地区成交比重较大，分别占总量43%、21%；但就成交土地集中地区可以发现，土地成交郊区化特质相当明显。房地产开发依旧升温，后市供应增幅依然稳定，近年度土地成交活118需求市场将逐步由改善型转向至需求型，中、小将受追捧，热点地区以改善型为主，滞后地区以需求型为主。引言：在延续了02到06连续五年以房地产为代表的高速城市话进程后，目前苏州房地产需求市场存在以下特征：年内月成交平均面积主力处于120平方米或以上的中、大面积段，表明，需求市场主力仍在改善型消费为主体的市场中；走势曲线波动较大，表明市场主力需求面积向下动能较大，需求型市场消费动能正逐步散发；主力需求面积将逐步向小面积段倾斜。各个地区年度成交主力平均面积呈现以下特征：成交市场相对活跃地区及中心城区成交面积普遍偏大，形成成交均价与成交平均面积呈同比走势，表明该地区需求以改善型为主；成交市场相对偏弱地区（如相城、高新、平江地区三区总成交量仅为全市比重为26%，同时又表现出明显郊区化特征的地区）成交平均面积相对较小，表明该地区需求市场以需求型为主。需求市场将逐步由改善型转向至需求型，中、小将受追捧，引言：在119二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读城市布局及发展趋势解读苏州房地产市场分析城市特征小结二、苏州房产市场专题分析苏州城市特征解读120小结：高速城市化进程及经济发展拉动苏州房地产市场长期利好；市场发展呈现南拓北扩特征，苏州进入多核发展阶段；空间不足及厂、住混杂影响东西人居长期发展；依托交通、几何中心、辐射、环境优势，城北更具优势；房产市场成交放量，供需关系良好但短期受阻；北部地区尚处起步阶段的价格谷低，市场认知度不高；总体需求市场逐步从改善型转移至需求型，市场主力户型将逐步走低。小结：121全市参考个案中华-第五元素开发商苏州工业园区中华企业房地产开发有限公司工地位置园区园区津梁路、方洲路口（园区三中对面）占地面积11.77万平方米总建面积30万平方米容积率2.55绿化率55%产品类型19栋13层至25层的高层及小高层住宅小区产品风格新古典主义首期开盘2006-6-10开盘均价6500元/平方米目前均价8500元/平方米主力面积2房:94—123㎡;3房:125—139㎡;4房:156-165㎡主力总价2房:92万;3房:112万;4房:142万全市参考个案中华-第五元素开发商苏州工业园区中华企业122全市参考案例万科金色家园开发商苏州万科置业有限公司工地位置沧浪区西环路与劳动路的交汇处占地面积13.48万平方米总建面积28.60万平方米容积率2.12绿化率37%产品类型小高层、高层产品风格简约古典主义首期开盘2007--8开盘均价8400—9400元/㎡目前均价15000—18000元/㎡主力面积3房:124--144㎡;4房:169--172㎡主力总价3房:201万;4房:255万目前状态6#、27#、28#全市参考案例万科金色家园开发商苏州万科置业有限公司123三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读124苏州北部大区、陆路门户、城市未来发展的几何空间中心相城区位于古城苏州正北部，2001年2月28日经国务院批准，撤销吴县市，分设相城区。总面积496平方公里；区域内沪宁高速、铁路、312国道、227省道等道路、铁路交通体系密集，成为苏州陆路交通门户。由于东西发展空间的不足，南部交通及空间的瓶颈和城市高速阔容的现状之间的矛盾加剧，依托城市化进程的推动和地区的位置优势，相城依托良好的地缘、交通规划、环境、空间优势将是承接苏州城市阔容的几何中心。苏州北部大区、陆路门户、城市未来发展的几何空间中心相城区125三产较强，二产不足，总体经济较弱。截止2007年11月末，苏州各个地区工业生产总值对比中，相城区总值仅377亿元，位列全市第四，作为目前仍以工业为主要经济支撑的经济环境中，相城地区总体经济较弱。从产业结构角度来看，相城第三产业比重达到38%，高于全市33%的三产比重高出5个百分点，地区第三产业相对较强。三产较强，二产不足，总体经济较弱。截止2007年11月末，126城市化水平较低，未来发展空间巨大总人口非农人口城市化率产业人口人口发展近来年相城区非农业人口保持较快增长速度，2005年非农人口7.42万人，2006年非农业人口为8.46万人。根据2006年官方数据显示，相城服务业从业人口达12万人，反映了区域经济活跃程度较好,发展空间仍然较大2006年相城总人口为355034人，人口密度尚可2006年非农人口8.46万人，城市化率为23.85%，与其工业化水平不相匹配人口基数是市场刚性需求的重要推动力之一，相城现有约35万的户籍人口，根据统计文件显示，保守估计2006年相城区域外来人口有36万，并且有增长态势，人口的变动将促使住房需求的扩容，再加上住房改善需求的变动，潜在需求较大城市化水平较低，未来发展空间巨大总人口非农人口城市化率产业人127受南部交通动线影响，人口导入阻隔明显。火车站相城区沪宁高速312国道沪宁铁路人口人口人口人口受南部交通动线影响，人口导入阻隔明显。火车站相城区沪宁高速3128景观资源优势突出，房产集中相城大道沿线，业态主要为专业集中市场与住宅房项目。相城大道相城大道将成为相城今后主要的行政、贸易、办公中心，南端周边聚集有大量的专业类集中市场，行业主要为以服装类为住的轻纺类商场，在建项目多为办公楼物业。东部片区西部片区相城大道东部片区依托杨澄西湖旅游、风景资源，是目前相城区房地产开发最为密集地区，业态以别墅类为主的住宅物业组成，其中包括多家全国性开发企业入驻，如招商依云水岸等，但该地区随着土地资源的稀缺后市供应将呈萎缩的走势。相城大道西部相对东部开发力度较弱，但这种趋势将迅速改变，周边目前在售项目逐步开始增多，如中惠晨曦印象，阳光加州、香城花园等，尤其近期苏州土地成交相城总量连续放大，主要集中在该地区，其中全国一线开发企业相继入驻配合城市轨道交通的规划落实，预计后市该地区将成为市场新的热点,本项目既在该区域内。景观资源优势突出，房产集中相城大道沿线，业态主要为专业集中市129三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读130总体规划一核A高科技产业带

B制造业基地

C以38平方公里中心城区为核心以相城经济开发区为龙头的，连接元和科技园、渭塘创新工业园的高科技产业带以潘阳工业园、东桥工业开发区为依托，向东延伸至苏虞张公路的现代制造业基地D旅游和度假区沿阳澄湖1公里范围内的旅游和度假区拓城：总体规划为一核三片组团式的城市布局。总体规划一核A高科技产业带B制造业基地C以38平方公里中131北部是城市次重要发展方向，为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳板，是未来城市发展最重要功能拓展区；

2006年．中共相城区第二次党代会提出将着力打造“四个城”，即“水城、花城、商城、最佳生态人居城”的目标:“水城”：将以打造岸绿水秀的现代水城为目标,结合旅游开发做好水系调整规划,切实加强水环境建设,通过若干年的努力,逐步实现“东方水城在苏州,苏州水城看相城”;“花城”将按照季季有花、处处成景的目标,加快生态保护区、生态走廊、生态绿带建设,加强立体绿化和花草种植,使相城区“城在林中南楼在绿中、人在花中”;“商城”：将大力发展中央商贸区,加快专业市场建设,积极引进一批品牌企业、连锁企业入驻,逐步建设成为苏州城北地区比较繁华的商贸区;

“最佳生态休闲人居城”：将在水城、花城、商城建设基础上,大力发展房地产、旅游、休闲、娱乐等服务业,切实加强环境保护和城市管理,通过各方面的努力,把相城区建设成为最适宜人居的区域空间定位目标：“水城”、“花城”、“商城”、最佳生态休闲人居城”；北部是城市次重要发展方向，为都市区向常熟、苏北加强辐射重要跳132本案公路、铁路、轨道交通的全面规划将有效打破地区长期存在的交通阻隔；北部交通规划本案本案京沪高铁在相城区太阳路上设站，已经确定在黄埭镇或元和镇之间选一；南部交通规划广济路、人民路的北延工程明年年底即将完工轨道交通2号线预计2012年通车、4号线预计2015-2016年通车。本案公路、铁路、轨道交通的全面规划将有效打破地区长期存在的交133机遇二：在当前热点地区空间不足的前提下高速城市化进程推动下相城前景无限。机遇三：第三产业的发展与城市发展目标高度统一，相城地区经济发展前景广阔。机遇四：第二产业不足与丰富的旅游、景观资源使得相城成为最适合的易居之城。机遇五：交通体系不断健全，为地区经济及人口导入提供了强有力的发展动力。问题一：第二产业相对发展较弱，地区发展明显落后于其他地区；问题二：现有交通的阻隔对市场地区认知度形成较大阻隔；机遇一：价格盆地与苏州的几何中心地缘、交通优势下的地区房产发展起点。机遇二：在当前热点地区空间不足的前提下高速城市化进程推动下相134三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读135供需关系总体良好，总量偏低，地区市场认知仍需培育，价格波动不大，增幅有限，地区仍处于区域需求市场环境。1：1.231：1.372007年相城住宅房供需比在1:1.37,求大于供,高于全市1:1.23的水平,供需关系良好;但相城年度成交总量仅76万方，占全市比重较低，仅10%左右，也反应出地区市场认知仍需培育；成交总量波动情况来看，波动较大，但受大势影响不大，区域尚处于区域需求市场带动的市场环境;从价格月度走势来看，波动不大，增幅不明显，同样表现除了区域需求市场的走势特征。供需关系总体良好，总量偏低，地区市场认知仍需培育，1：1.2136大规模的城市化进程与人口导入与目前苏州其他几大主力成交区后市空间不足形成矛盾，北区必将成为市场热点；北区凭借着地缘、交通、环境、空间的巨大优势对区域发展形成有效支撑；土地成交情况全市总量增长，增幅方缓，北区却呈加速增长趋势，占全市比重不断攀升，土地供给层面也预示后市地区将出现集中开发特征。开发逐年升温，土地成交活跃，后市供量较大，区域将进入加速开发期。大规模的城市化进程与人口导入与目前苏州其他几大主力成交137与全市特征相似，户型面积需求逐步从改善型消费市场向需求型市场转移，相城地区年度成交主力平均面积呈现以下特征：月均成交平均面积波动较大，主要因素在于地区别墅供应体量较大，拉动成交面积阶段较高；成交波动较大主要特征表现为地区进入需求市场调整期，也构成该阶段主要表征的另一主要特征；需求市场主体逐步由改善型消费市场调整为需求型消费市场，这点与全市发展相似，但略晚与全市水平。与全市特征相似，户型面积需求逐步从改善型消费市场向需求型市场138区域价格增幅阻抗较大，增加产品附加值成为主要价格提升手段，中式简约风格市场认可度较高。古元路相城大道澄和路采莲路中惠晨曦简约中式/简装修7300元/平方米销售情况：良好香城花园普通住宅/毛坯5500元/平方米销售情况：良好阳光加州地中海风格/毛坯6500元/平方米销售情况：良好区域价格增幅阻抗较大，增加产品附加值成为主要价格提升手段，中139三、相城房产市场专题分析区域特征解读区域布局及发展趋势解读区域房地产市场分析区域特征小结三、相城房产市场专题分析区域特征解读140小结：位置优势、交通优势、环境优势、空间优势突出；经济实力相对较弱、交通阻隔人口导入动能不足，城市化水平低；规划前景良好，交通体系的不断健全为地区发展带来机会；区域型市场特征明显，新增市场尚未形成；地区全市市场认知度低，房产成交和人口总量偏低，市场需一定的培育期；南部地区仍是房产主力集中地区，其中西片区后市将出现较大供量，地区进入开发加速期；价格增长受人口导入不足拖累，快速阻抗较大；创新型产品不多，高附加值产品成为拉动价格、价值有效手段；消费市场正逐步从改善型转移向需求型市场，中、小户型将成为拉动人口导入及量、价放量的主力户型走向。小结：141全市参考个案中惠-晨曦印象基本资料：开发商：苏州中惠房地产开发有限公司行销企化：苏州市博思堂投资顾问有限公司项目位置：相城相城区采莲东路、古元路北接待中心：相城区相城大道润元路销售电话业组合：高层、多层、别墅（联体）装修标准：简装修周围交通：公交3、83、86、89路等占地面积：123236平方米建筑面积：184854平方米绿化率：40%容积率：1.5车位：1000全市参考个案中惠-晨曦印象基本资料：1426#8#20#古元路澄和路采莲路首次推盘：6#、8#、20#（黄色标注）预计首次推盘日期：2007-12-10预计首次推盘体量：16672.49预计推出套数：145套预计首次推盘销售均价：7500元/平方米序号施工/公安编号地上层数地下层数可售套数120#11F14426#15F14438#15F160户型配比：套数比例90-1005033.56%100-1103020.13%120-1303523.49%130-1403020.13%阁楼42.68%149100.00%6#8#20#古元路澄和路采莲路首次推盘：6#、8#、20#143四、太平街道市场专题分析太平街道概况板快房地产市场特征板快特征小结四、太平街道市场专题分析太平街道概况144太平街道相城房产开发密集区域苏州后花园郊区级区域性房地产板块苏州后花园式的区位地段；相城得天独厚的人居环境及湖景、绿化资源；辐射常熟、市区的交通要道。太平街道相城房产开发密集区域苏州后花园145227省