某区控股集团战略规划报告

控股集团战略规划报告

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—导读—3

—经营环境分析- 开发区概况房地产公共设施园区经营内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施经济全球化给予了中国更多机遇,各个行业为了取得竞争优势纷纷向中国转移经济的高速增长以及巨大的市场容量为中国创造了良好的经济环境，发达国家迫于成本和竞争的压力，制造基地和部分研发中心已经逐步向亚洲转移，中国成为最具有竞争力的首选国家之一。由于具有低廉的制造成本、日益提高的生产率及市场增长潜力，中国作为产业制造基地的吸引力正日益增强，成本、资源、人力、环境等优势使中国已经成为名副其实的世界工厂。高素质人力资源吸引了发达国家高端产业如软件外包以及研发中心的进驻。高昂的成本压力日益激烈的全球竞争和发达国家高昂的人力成本迫使跨国企业在全球范围内寻找更具成本效益的制造基地对利润的追求跨国公司正在全球范围的积极寻找提高生产率的机会以提高利润对全球新兴市场的寻求中国市场的高增长率促使企业落户新兴市场，以降低物流成本和关税，缩短产品进入市场时间发达国家面临的问题中国具备的条件具有竞争力的制造成本-低成本的劳动力-廉价的土地资源-齐备的产业以及上游资源的供应-优惠的政府政策法规日益提高的生产率-充裕的熟练工-基础设施良好市场增长潜力-人口众多，消费潜力巨大-人均GDP快速增长稳定的政局及经济环境-政治经济环境的稳定以及鲜有恐怖袭击威胁使得中国在发展中国家优势显著—4

—开发区对所在城市的经济总量贡献发挥着重要作用，国家级开发区已经成为所在城市的经济增长动力54个国家级经济开发区15个国家级保税区53个国家级高新技术工业开发区15个国家级出口加工区实际利用外资占所在城市40%以上的经济技术开发区有：长春、合肥、昆ft、芜湖、营口、秦皇岛、银川、连云港、哈尔滨等开发区工业总产值占所在城市的比重达40%以上的开发区有：融侨、青岛、呼和浩特、芜湖等经济技术开区昆ft经济技术开发区比重达80%以上123中国各类开发区遍布全国，与当地城市主体经济紧密结合，对外资的引进可以因地制宜，充分发挥各地人才、资源、产业的作用—5

—优惠政策土地资源企业服务配套设施服务机构和政府派驻机构以开发区为主体的建设开发对各方利益主体具有共盈的价值模式企业投资税费减免低成本投入聚集效应土地收入投资回报服务收入地方税收地方经济地方就业投资公司收益开发公司收益地方政府收益—6

—开发区的建设得到国家高度重视，经过20XX年核减开发区的治理，一度暂停的国家级开发区扩建审批工作再度启动国家先后建立13个经济技术开发区，为高新区建设进行了有益的尝试孕育期1983～1988年开始实施高技术产业开发计划（火炬计划），至19XX年底，全国共形成52个国家高新区，除西藏和青海之外，各省、市、自治区都有了高新区，全国高新区的布局基本成型诞生和成型期我国高新区的形式出现多样化，并建立了专业性园区壮大期19XX年至今我国高新区的

1988～19XX年3个阶段20XX年11月，一度暂停审批各类开发区的工作再度启动。商务部下发通知，为促进国家级经济技术开发区持续、快速、健康发展，确需扩建的国家级开发区只要符合条件仍可以提出申请经过自20XX年起核减开发区的治理，乱占耕地现象总体得以遏制，开发区建设逐步走上良性循环道路。—7

—开发区建设因地方利益的问题一度变相成为乱占耕地同时，我国经济园区的发展面临着国内外挑战—8

—我国经济园区的发展摆脱不了我国经济固有的传统体制模式束缚，基本上靠的还是非市场手段，摆脱不了外延型的粗放发展模式随着全球经济一体化的逐步形成，传统的组装行业出现了全球性的生产过剩危机，跨国公司直接投资的规模经济方式将转变为并购方式，以资本运作和面向市场的规模购销转移技术含量高的行业因为劳动力成本比重小，逐步失去向发展中国家转移的优势东南亚等国家体制上和资源上的双重竞争优势使我国的园区在吸引外资方面面临严峻挑战园区总量与规模泛滥。截至20XX年底，全国国家级园区200多个，省级1020个，省级以下可统计的有4000多个，县市级园区遍地开花。多数园区缺乏明确的功能定位和产业依托，不能按照区域产业布局合理利用土地，造成国土资源的浪费和高耗低效的粗放式经济发展。有些园区依靠低价出售土地的方法吸引外资，造成基础设施投资及资金使用效率低下。高新技术发展的动力不在于园区模式提供的公共产品和服务的水平，更多取决于技术的市场潜力和聚集效应。高新技术园区无高新技术是相当一批园区存在的普遍问题。园区为了政绩乱拉税源，造成国家地方税收损失。资源配置的非市场化运行模式阻碍了生产要素的合理流动开发区经营的双重职能可能会遇到多方面的问题基础设施建设公共配套设施建设土地房地产建设行政目标和经营目标…土地开发商住房地产建设开发市政道路管网建设招商引资公共服务机构的引进和建设医院学校水厂电厂等公共设施建设开发区经营企业兼有经营性和行政性双重职能，优势在于具有垄断优势，易于享受政府优惠政策，劣势在于从管理经验、企业文化等方面来讲转型困难，基础设施投入属于公益项目，盈利能力不强，市场竞争能力薄弱—9

—高新技术产业开发区提高核心竞争力需要关注的因素管理竞争力管理制度的制订管理制度的执行制度竞争力激励制度管理制度

环境竞争力法律环境金融环境政策环境服务环境体制环境政治环境开发区核心竞争力评价指标人才竞争力人才总量科技行业人才总量人才知识结构人才年龄结构—10

—资本竞争力资本总量资本结构(资本来源结构)资本的行业分布结构资本的技术分布结构资本的年度分布结构综合以上，高新区行业整体发展趋势将出现以下几个特征行业处于高速发展阶段，行业发展前景良好，差异化竞争将长期存在，竞争激烈—11

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中国政治稳定，劳动力素质和成本都具有优势，投资环境日益改善，宏观经济在相当长的一个时期内依然出于快速增长过程中。高新区利用高新技术产业优势，在宏观经济增长中将获得飞速发展的机遇开发区的建设和发展始终是国家关注的重点，从宏观调控、制度倾斜到科技资金投入都享受着优惠的政策科研投入的持续增加必然使高新技术开发区成为母城经济长期的增长点-

开发区的建设、盈利模式需要多方力量的参与，政府、开发区经营公司、第三方投资者、高新技术企业等多方主体的合作具有共盈的模式借助宏观经济继续强劲增长科技投入奠定了高新区的长期发展基础开发区开发模式已有初步探索各高新区发展层次良莠不齐，竞争合作长期并存-

地域化差异和区域经济差异等因素导致了高新区之间发展不平衡，东部优于中西部，高新区之间竞争激烈，国内尚未出现外部竞争者。导读—12

—经营环境分析- 开发区概况- 房地产公共设施园区经营内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施中国经济将保持长期的高速增长，房地产业将保持高速发展状态国内外机构对未来中国GDP的预测宏观经济增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4%－5%停滞甚至倒退5%－8%稳定发展大于8%高速发展10%－15%飞速发展资料来源：西蒙库兹涅茨著《各国经济的增长》未来20年中国房地产业仍将保持高速发展状态

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—预测部门预测结果：GDP增长率国务院发展研究中心20XX－20XX年：6.4％－7.8％20XX－20XX年：5.6％－7.1％20XX－20XX年：6.3％－7.2％世界银行20XX－20XX年：6.9％20XX－20XX年：5.5％亚洲开发银行20XX－20XX年：6％20XX－20XX年：5％高盛公司20XX－20XX年：7.2％20XX－2025年：6.8％据预测：到20XX年每年新建住宅平均量为12亿平方米，市场需求规模空间巨大到20XX年城镇整个的住宅的存量大概能够达到330亿平方米，比20XX年累计增长198.5亿平方米，人均住宅建筑面积达到32.4平米，使用面积为24.4平米

,年新建面积年均增长5．5％，每年新建平均量为12亿平方米。20XX年的时候城镇住宅投资大概在120XX亿元左右资料来源：中国住宅产业商会：《20XX年中国房地产市场年度报告》人均可支配收入：城市住房主要是取决于人均的住宅面积，还有就是人均的住宅面积跟人均的可支配收入有很多的关系城市化：即城镇的人口规模，一个城市的住宅的量是根据城市的人口的规模决定的城镇住宅的变量：还有就是随着造价的提高，住宅质量的提升农转非的住宅量建设部规划：20XX—14

—年城镇人均住宅建筑面积将要达到35平米。预测中20XX年城镇人均住宅只有32.4平方米，预测比较保守因此，城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年-30年将是房地产业重要的战略机遇期城市化公共服务放开城市群扩张与重新定位消费升级城市人口和人均面积增加城镇数量增长我国每年新增小城镇800个左右，提供了城市建设新增空间大城市为以经济为纽带向周边城市群发展，提供了更新改造空间政府公共服务放开，吸纳私人资本进入城市开发汽车消费、中产阶级出现、市民工作与居住分离等都会带来深远影响；每年1000－3800万农民进入城市目前人均建筑面积每增加1米2，则全国需新建5亿米2住宅平稳阶段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上房地产起步阶段⊙—15

—快速上升阶段⊙⊙⊙萎缩阶段中国1200美元总体上，房地产业面临着较好的市场发展机会起步阶段平稳阶段快速上升阶段人均GDP800美元1300美元8000美元萎缩阶段13000美元世行住宅产业统计纳瑟姆曲线起飞期平缓期高速发展期城市化率30%70%高房地产行业盈利性低市场成长性高因此，房地产业面临着较好的市场发展机会，也面临着控制风险和提高盈利能力的市场压力—16

—20XX年-20XX年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范国务院《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》

831大限中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121文《对现有住房置业担保机构进行清理检查的通知》国务院《关于切实解决建设领域拖欠工程款问题的通知》20XX《住房公积金行政监督办法》国务院《物业管理条例》《业主大会规程》《前期物业管理招标投标管理暂行办法》最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》房地产投资过热前期(取得土地和房拆迁)中期（银行贷款和建设施工）后期（房屋销售和物业管理）房地产稳步发展20XX、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相关文件和法规，该系列政策涉及到房地产行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整—17

—20XX年至今，国家又出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范—18

—时间部门政策20XX年3月17日央行上调房贷利率

5年期以上利率提高到5.51%20XX年3月底国务院常务会议讨论并通过《国务院20XX年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，此即著名的“国8条”20XX年5月27日7部委由建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局和银监会等7部门联合提出“7部委意见”，提出各地要把调控楼市作为当前一项重要任务20XX年2月10日建设部在20XX年工作要点明确“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”20XX年4月28日央行再次上调房贷利率，5年期以上利率提高到6.39%20XX年5月17日国务院出台6项措施调控房地产，即著名的“国6条”。在此基础上出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》1、土地政策—19

—法

规颁布单位《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定》(4号令)北京国土房管局《关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》

北京市政府《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》国务院《国土资源部土地利用司关于建设用地备案制度执行情况的通报》国土资源部《国土资源部关于下达20XX年全国土地利用计划》的通知国土资源部《关于深入开展土地市场治理整顿清严理格整土顿地为管重理点的的紧全国急土通地知市》场治理整国顿务院办公厅20XX年我国出台的主要土地市场政策首先，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头国土资源部、国务院于20XX年2月开始了以开发区一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至20XX年上半年，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里，占原有规划面积的64.4%资料来源：国务院信息中心其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向2、金融政策对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[20XX]121号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节加强贷款管理，引起强烈反响部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题，而商业银行违规放贷，助长了房地产投资的过热倾向对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问题，规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款的房地产开发企业”

、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程款情况告知该企业的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单位，依法减少授信额度或者不提供授信”20XX年城镇固定资产投资率增幅达43%，其中房地产开发投资增幅达30%,创历史新高，

20XX年初固定资产投资同比增长53%，3月，国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”，银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查我国房地产市场60％以上的资金来源于信贷资金，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的比重高达17.8％—20

—央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化开发商原有融资手段121文件要求房地产商应有雄厚的资本融资渠道多元化取得土地使用权证书后，即可拿土地进行抵押贷款施工企业垫资和拖欠工程款是开发商重要的融资手段通过预售从购房者处获取大量资金对未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目,不得发放任何形式的贷款开发商申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。只能将获得的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备（如塔吊、挖土机、推土机等）为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款

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—第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管3、拆迁管理4、销售管理5、物业管理伴随着积极财政政策的淡出，税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段，生产型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此房地产税费制度改革将是未来房地产政策调整的重点之一

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—对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则国务院颁布的《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打击野蛮拆迁等措施而技术发展也促进了房地产业的发展招投标创新增加招投标企业科技成果加权值突出科技创新企业的优势室内套型、室外环境设计现代化光缆宽带入户，形成网络社区高新技术支撑下的资源节约型房屋实现集约化、标准化、系列化生产使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源采用新型结构体系采用组合型、标准型、成套装配型技术降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，

实现网络化经营建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化创新的内容和形式提高了产品质量和投资效益促进房地产业的结构优化和升级提高了企业的竞争力和品牌降低了开发成本，增加了产品附加值规划设计创新住宅部件创新建筑技术创新住宅销售创新物业服务创新

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—但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响房地产需求变化20XX奥运加入WTO美国霸权主义经济全球化—24

—台海危机恐怖与动荡突发事件亲民政策城市品位升级消费者恐慌大城市楼市萧条防范不可预见情况增加储蓄抑制房地产消费持币观望影响外国投资商业地产升温收入水平提高经济周期趋缓推出经济适用房二元经济趋变危机意识增加束缚中国经济增长新技术引进房贷增加房地产升温体育场馆建设外行2.5%个贷目前我国从事土地一级开发的主体是政府，存在多种开发模式—25

—以民间为主，政府辅助支持的模式组建土地发展股份有限责任公司，该公司的启动资金由各级政府投资、开发区域所在单位投资、发行土地债券吸收社会投资等方式筹集。政府可将一定范围内的待开发土地一次出让给该公司，土地出让金可作为政府投资，在该公司中持有股份。该公司将待开发土地开发成熟地后，再向其他投资者转让，获取土地开发收益。如北京的望京新区、回龙观居住区就采用了这种土地一级开发模式政府或人大授权，由土地发展公司代行政府职能，将开发成的熟地直接出让，如北京经济技术开发区、北京上地信息产业基地就采用了这种模式，较适合高新技术开发区或工业园区的土地开发以政府为主的模式

含义模式城市土地管理部门直接以熟地价格向投资者出让国有土地使用权，政府通过其所属的土地发展公司负责在合同规定的期限内，将已出让的待开发土地开发为熟地，交投资者使用。投资者在±地开发过程中分期缴纳地价款。上海市房屋土地管理局在土地出让过程中普遍采用了这种模式将开发的熟地以成本价(含管理费用)交土地管理部门，再由土地管理部门组织以招标、拍卖或协议方式出让，这是我国香港特区政府土地发展公司的运作模式，其优点是政府容易控制土地价格，有利于实现政府通过地价调控房地产市场的目标土地一级开发的市场化已成为一种趋势资料来源：国务院信息中心近年来，热衷于土地一级开发的房地产商呈现出日益增多的趋势。仅以北京为例，首创集团在拿到怀柔新城土地一级开发资格的同时，目前还在运作争取昌平科技园区的土地一级开发资格；ft东鲁能正在努力成为顺义新城的土地一级开发商；天津泰达看中了顺义天竺空港城的土地一级开发。与此同时，一些民营资本和境外资本也纷纷看好并踊跃参与北京市场的土地一级开发北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，于20XX年3月出台。这意味着长期处于政府指派的土地一级开发驶入市场透明化运行轨道，

一级开发权将通过招投标方式确定开发企业政府将打造全新的资金平台，引入财政收入补贴到土地储备资金中。有两种方式来加大资本金总量。一是从政府获得的土地出让金中单独拿出一部分作为一级开发费用；二是政府与银行合作，按照1：3或1：5的比例出资

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—土地一级开发市场化商品住宅（民用房地产）分为别墅、公寓、普通商品房和经济适用房，不同住宅类型针对不同的消费群体经济适用房普通商品房公寓别墅TOWN-HOUSE顶级收入阶层高收入阶层中低收入阶层在经济利益的驱动下，开发商总是先迎合高端消费者的需求，等到高端市场趋于饱和后才会关注中端及低端消费者的需求随着区域市场的深化发展，住宅消费主体必将由社会高收入阶层为主转为中等收入阶层为主

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—商品住宅（民用房地产）投资占房地产投资总额比例不断加大19XX年住房制度改革，将巨大的住宅存量和需求推向市场，国家出台了一系列扶持政策，刺激着商品住宅产业的持续增长，目前已占全行业的68%以上，成为整个产业的增长的核心近年房地产开发完成投资结构资料来源：《20XX年度-20XX年度中国房地产市场报告》—28

—由于别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策继续停止别墅类房地产项目土地供应，实力不强的开发商相继退出盲目性选址不够重视急功近利忽视景观形状差异规划设计欠缺片面追求利润脱离了别墅功能造型呆板，选材粗糙施工质量差配套设施不全片面追求销售面积增加栋数水电、通讯问题不能解决景观一般，无特别之处由于占地和市政投资不经济，政府从节约土地资源出发，在20XX年房地产新政“国六条”中明确提到“继续停止别墅类房地产项目土地供应”虽然利润高，但别墅项目销售时间长，资金回收周期长，增加了别墅市场进入门槛别墅前期规划设计和中期建设施工要求较高，相应对开发商的综合实力要求较高较高的要求和不可捉摸的市场使很多开发商开始退出这块市场

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—国内别墅市场开发存在很多问题首先选址不科学，项目开发急功近利，匆忙上马，甚至完全忽视环境资源和自然景观；其次规划十分欠缺，公共环境与庭院应有足够空间，造型设计和建筑形式要体现一定的档次，多数别墅造型呆板，选材粗糙，施工质量差；片面追求利润，强调销售面积，从根本上脱离了别墅休闲的功能19XX年底，北京回龙观小区是第一个经政府认定的大型经济适用房项目，第一期建筑面积850万平方米，迅速销售一空。19XX年开始，各大中城市相继进行经济适用房的建设规划，受到城镇市民的热烈追捧国家政策大力扶持，“国八条”中有四条是关于“普通商品房和经济适用住房、廉租房”建设的，金融系统积极支持，加之价位更合适普通居民的承受能力，经济适用房开发前景乐观税费优惠：经济适用房在上市销售时，税收给与一定的优惠，比如契税减半；居住满一年免收营业税，不满一年按减半征收管理费用优惠：经济适用房的物业管理收费，政府要进行严格控制，北京市要求在0.5元/平以内，对中低收入来说，经济承受能力好一些投资总体成本低：政府减免土地出让金以及各种费用大大减轻了投资压力，同时省掉了一大笔资金利息和在销售过程中的税费负担与按成本计算的各种费用融资门槛减低：资金来源上，有政府支持、社会统筹、商业银行按揭等多渠道组合，有利于开发商尤其是民营企业融资投资经济适用房具有一系列优势经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，有望成为部分开发商下一步的开发重点

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—商业地产虽然受国家调控政策影响比较大，但是投资前景良好国家宏观调控政策对商业地产的限制作用经济的繁荣、贸易的持续增长对商业地产需求的拉动作用城市化进程对商业地产发展的促进作用人均GDP和可支配收入提高商业地产20XX年我国的城市化水平达到了41.8％，进入了城市化快速发展时期，商业地产也必将随着城市化进程的加快而迅速发展20XX年人均GDP达到1270美元，人均可支配收入达到1140美元，人们对商业地产的需求也会逐渐增加，对商业地产有很强的推动作用20XX年国际零售、家居、餐饮、娱乐等商业巨头以前所未有的速度加快进军中国市场的步伐，对商业地产的需求增加，拉动作用明显“地根严控”、“银根紧缩”以及相关一系列配套政策和法规的出台，对整个房地产行业进行规范、整顿，商业地产也受到一定的影响和限制

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—20XX年，我国商业地产出现了四大特征资料来源:《20XX中国商业地产发展报告》大型企业纷纷进入外企在内的一些大型房地产开发企业纷纷战略性进入商业地产的趋势。由于大企业的强势进入，中小商业地产开发企业生存压力加大，一些地区商业物业供大于求态势明显融资渠道出现新变化由于去年国内融资环境的变化，一些商业地产企业纷纷寻求新的融资方式。海外资金、房地产基金、房地产信托投资基金等融资方式出现开发方式发生变化由于受商业地产项目空置率所累，一些开发商转变开发模式，以往“先开发、后销售”的住宅地产开发模式正被“先招商、后投资建设”的开发模式取代。商业地产还存在着投机性开发大型购物中心开发热度开始降温

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—大型购物中心的发展前景遭到了越来越多的质疑，一些失败的开发让“购物中心开发热”高温不再工业地产的特点是资金门槛高，回收周期长，与民用和商业房地产相比，投资稳定，回报率日益增高，且具有一定的保障性国家宏观调控政策对工业地产的限制作用较小外资工业地产商纷纷引入中国工业地产市场工业地产的投资回报率日益增高开发模式可以分为两种工业地产上海的工业地产近年来一直维持增长态势，年投资回报已经达到了10%-12%；仅20XX年物流房地产的平均租金就上涨了15%一是对值开发，根据客户需求制造厂房标准，反租给客户二是代租收购，收购一些带有租约好的工业物业产品20XX年以来外资工业地产巨头以前所未有的速度加快进军中国工业地产市场的步伐，对工业地产地产的需求增加，拉动作用明显“地根严控”、“银根紧缩”以及相关一系列配套政策和法规的出台，对整个房地产行业进行规范、整顿，而工业地产受到的影响较小

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—工业地产正成为新的投资热点20XX年初，绿地集团将与金ft区正式签订协议，合作开发金ft第二工业区共计4.9平方公里的土地，项目总投资则高达13亿元，其中绿地集团的投资份额占到95%20XX年3月15日，陆家嘴金融贸易区开发有限公司（600663.SH）发布关联交易公告称，以1.9亿元收购陆家嘴软件分园3－1工业厂房，并以6363万元的前期开发补偿金获得近3万平方米的地块，该地块将用于工业厂房的建设，以进一步扩大陆家嘴软件分园的规模20XX年7月份，上海鹏欣家纺中心正式奠基，上海国际家用纺织品产业园区正式启动，据悉，投资额将达到20多亿元人民币20XX年11月初，澳大利亚麦格理银行旗下的麦格理亚洲基金也在上海康桥投资了一个物流分拨中心，项目总投资4000万美元，该中心将主要出租给物流企业，并对仓库进行管理。20XX年底，在新加坡上市的丰树物流房地产投资基金宣布，收购了位于上海浦东空港的欧罗物流园项目，其代价为1.2亿元人民币20XX年1月，海外工业地产巨头AMB宣布，终于完成了其在中国首笔收购，从爪哇控股有限公司购得上海一工业地产项目20XX年2月高力国际协助GE东芝有机硅公司选得其在华第四家工业厂房，这个位于南通的新工业地产项目总投资将达7800万美元20XX年2月8日，上海复地集团宣布进军工业地产领域，与合作公司共同开发上海宝ft国际钢铁物流服务业基地项目，复地在合资公司中占50%的股权比例。该项目地块占地面积约为347亩，总建筑面积为26.28万平方米20XX年以来，上海乃至全国主要城市的工业地产，一直保持着稳健的上升势头。相对便宜的土地价格，日益增长的强劲需求，清晰可见的高回报率，都吸引着越来越多的投资商进入这一领域

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—房地产投资开发赢利模式土地增值型拿到了房屋开发用地自己不开发，而是搁置一边静候土地升值。由于城市建设不断深化，尤其是随着各地政府不断投入大量资金，对各地市政环境进行配套建设，从而令土地升值。土地增值型的投资者据此赚取土地升值后溢价出手而获得额外收益开发物业销售型投资者拿到房地产开发用地后，自行开发物业然后将物业出售。在土地上开发物业，有如将原材料加工成为产品后出售。这种模式既可以稳收土地增值带来的收益，还可以获得产品销售带来的收益，因此其一般都能获得合理的投资回报。这种房地产投资开发模式在目前很多发展中国家风行，国内尤其是广州楼市更是如此经营管理物业增值型通过有效的专业管理使物业价值得到最充分的提升，然后再出售，这样不仅可以最充分地体现物业的最大价值，更能获得最大的投资回报。目前很多跨国房地产企业集团都较多地采用这种模式

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—中国房地产企业的主要开发模式奥林匹克花园模式另类模式个性张扬炒作型：如现代城等；差异化策略，前瞻，前卫，求新求异，以奇制胜；注重包装炒作，把某种趋势性的消费需求极端化，针对精英阶层、前卫一族局限于局域性市场主题与专业开发型：概念地产，复合地产，主题地产；注重速度与创新；注重概念炒作，短期内高度集中市场注意力，实现快速营销；由项目公司到专业化公司；与众不同的是在技术领先、概念领先基础上达到了高度专业化金地模式专业化精品型：注重企业文化与企业制度建设；精品路线；品牌与企业成长性很强；开始由区域市场向全国市场扩张顺驰模式碧桂园模式规模化实力扩张型：在强势品牌带动下的规模化生产和规模化营销

；纵向一体化的企业运作；模式化、工业化的产品路线；高门槛（现楼）营销策略只局限于一个区域板块；在扩张中被无限夸大，品牌透支，没有创新快速扩张型：通过缩短开发周期来降低财务风险。尽可能地缩短项目运作周期，很快实现销售回款,实现高效现金流，“缩短从现金到现金”商业模式；快速扩张扩张速度过快，有资金链断裂危险万科模式专业化品牌扩张型：市场化先驱；专业化、品牌化路线；

跨区域品牌扩张，塑造了全国性的品牌率先起跑的优势正日益淡化，新的竞争优势尚未形成

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—房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力SOHOHOTEL策划能力HOUSEGOVERMENTLAND协议出让时期主要利润来源招拍挂时期主要利润来源协议出让一级开发商赚取土地高额利润策划开发赚取开发利润融资渠道土地再次出让主要利润源房地产开发成为开发商获利主要来源融资及资本运作土地寻求与策划概念互动运作能力以外部因素为主，以获得土地为目的的各种关键因素与能力以内部因素为主，以提高各种策划能力为主的这种内部因素转变运营战略成本战略

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—万科作为房地产行业的先行军和领跑者，其专业化和品牌战略值得其他企业借鉴1984混沌期(无战略)边缘期(战略形成)调整期(战略实施)84年公司成立，经营办公设备、视频器材87年兴办工业88年进入房地产90年，初步形成商贸、工业、房地产、文化传播四大经营架构91年确定综合商社发展模式原93年否定模式，确立城市居民住宅为主导业务19XX年，住宅业上升到20XX年转让属下万佳百货，资源集中于房地产业务91年6月开始跨地域房地产业务的发展19XX年1月A股在深交所挂牌交易95%20XX年实行重大股份制改造，华润成为第一大股东20XX年制定10年规划：20XX年全国住宅市场的份额增长到３％完善期(战略完善)20XX年提出三大策略：客户细分策略，城市圈聚焦策略，产品创新策略19XX 19XX 20XX万科的发展历程大致可以划分为四个阶段，作为房地产行业的先行军和领跑者，万科的经历给房地产行业留下了宝贵的借鉴资料

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—天津泰达集团做城市运营实践者，提出“3+1”模式，目标是打造一个新的经济平台，以土地为核心进行城市资源整合在具体操作上，20XX年泰达集团在海河开发中，拿下泰达城和泰达时尚广场两个项目。两个项目的占地面积分别都达到了1平方公里左右，总建筑面积不少于280万平方米。囊括了生态住宅、办公酒店、商业购物、休闲娱乐、体育健身和景观旅游等多种功能于一体泰达集团的目标不仅仅是土地开发，而是“打造一个新的经济平台”，以土地为核心的城市资源的整合战略联盟成片土地开发和城市设施运营房地产业非核心业务整合“3+1模式”20XX年涉足房地产市场20XX年提出资源经营战略20XX年大举买地20XX年与万通结成战略联盟20XX年项目实质运作

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—做城市运营实践者XX及某区房地产市场分析

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—业内人士认为XX房地产相当时间供不应求，某区房地产市场发展空间巨大

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—ft东相比经济发展速度，房地产发展明显滞后：发展的总量不够，现在房地产发展的总量对总的需求来说，有相当时间供不应求。房子的消费类型比较单调，房地产本身的开发性和竞争性不够。未来的趋势是多元化，不同需求的产品都有，现代化的建筑和地方的建筑同时存在。近几年，某区市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，某区市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着某区市城市框架的不断拉大，某区房地产市场展现出一个发展空间巨大的房地产市场市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素：主动型需求。随着市民生活水平的提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力被动型需求。近年来，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分外来型需求。不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求投资型需求。部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。产品供需结构日渐合理化。房产市场供需经过检验和调整，将会得到明显的改善商业地产是热点，商铺投资将呈现出活跃态势，板块分化将更加明朗20XX年某区房地产市场的热点区域东部高新区会因政府的搬迁及会展效应的日渐成熟而逐步得到提升某区西部会因阳光100、莱钢凯旋新城、外海中央花园的开发而整体提升区域的居住环境和居住品质；长清大学城20XX年将随着开发的整体推进，在市场需求及区域价值方面也越来越明显北部重汽地产以教育和地产进行嫁接，将在竞争中脱颖而出某区中部的商业将愈演愈烈，区位仍是竞争中的优势某区市房价呈现持续上升态势据统计，某区市

20XX年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。房价整体增幅缓慢市区内均价3000元/平方米左右的价位，将是购房的主体。区域房价仍然存在着涨跌不一，新出现的板块会带动区域整体房价的强劲上升，如长清大学城区域，因为消费群体的积聚，将会带动区域房价的上涨持续消费需求的拉动，使某区房地产市场的整体交易量会出现上升势态，但整体均价涨幅不会太大原因分析个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面由于政府严格执行土地年度计划，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转，在一些方面提高了房屋的建设成本居民收入水平提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，需求档次的提升拉动了房价的上升近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本个别开发商大肆进行市场炒作，误导消费者，在一定程度上也拉动了房价的上扬

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—某区购房群体需求特点

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—多层住宅是首选建筑形态潜在购房者对建筑形态的选择中，多层居首位，所占比例为57%，其次为小高层所占比例是37%，对于高层的选择比例仅占6%，别墅所占的比例是1%。小高层已经逐渐为购房者接受，其地位日渐稳固，而且限于稀缺的土地资源，小高层的需求容易得以实现，购房者对小高层的需求未来将呈现增涨势头。二室、三室是需求主力户型二居室、三居室是需求的主力户型，比例超过90％，其中二居室比例为62％，三居室比例为28％；对一居室、四居室的户型需求极少，分别为2％、3％。户型需求与家庭成员结构密切相关，一居室更多地面向单身及投资者，四居室以上的户型因其总楼款较高，相对抑制客户的购买需求。70-130平方米是主流需求面积，其中70—90、90—110、110—130面积范围对应比例分别为25.11%、28.74%、27.93%。总价在40万元以下的住宅颇受欢迎潜在购房者对住宅总价的承受力方面，以40万元以下的为需求主流，占到总数的八成多，其中21~30万元间的总价，购房者接受的比例约占到四成，其次是31~40万元之间的总价，约占到三成，超过40万元的总价水平，仅有12%的人可以接受，所以总价水平40万元为潜在购房者的心理底线。房地产市场价格与购房者承受房价基本相当消费者可以承受的最高单价主要分布在3000-4500之间，占总比例的93.06%；受访者所能接受的最高总价主要集中在20-50万之间，其中20-30万和30-40万之间的比例相当，分别占32.83%和31.42%，40-50万占18.32%。此房价数据显示虽略低于某区市房价平均水平，但基于某区市民的保守性，可以判断某区购房者基本能够承受目前房地产价位。20XX年某区房地产市场总体特点资料来源：《某区时报》20XX年1月23日—44

—尽管房地产市场的需求量很大，但是销售市场并不是很顺畅，一方面是由于新旧“国八条”等一系列房产政策的出台影响了市民的预期，使得房地产市场出现了持币观望的现象，另一方面是房地产开发结构的不平衡造成的由于土地成本的不断增加，目前房地产市场以小高层和高层产品为主，多层数量不断减少，同时为了适应需求多样化的要求，部分楼盘也别出心裁，如富翔天地的复式结构、尚层E墅的挑高小户型、京鲁ft庄推出的宜居户型等目前某区市房地产市场上本地开发商占多数，但是外地开发商的数量也在不断增多，也有部分外地开发商对于是否进入某区市场持观望态度。此外全国品牌开发商已经开始登陆某区，如顺驰集团已在槐荫区取得一地块的开发权20XX年新推出的楼盘在30个左右，主要分布在南部和西部，如某区海鲜大市场、鲁能领秀城、商业公园、华夏金色阳光花园等。此外部分楼盘的后期开发，如上海花园、伟东新都、外海西子城市花园等；部分闲置土地开始启动，但并没有急于开发由于出台的房地产政策主要是针对住宅市场，因此住宅物业所受影响最大，商业物业所受影响最小，而办公物业之所以不景气一方面是受政策的影响，另一方面则是由于办公物业市场本身已经趋于饱和整体市场供不应求存在结构性不平衡价格上涨幅度放缓新推项目数量减少房地产开发进程放缓各种物业类型受政策影响程度不同20XX年1-10月商品房平均销售价格为3184元／平方米，其中住宅平均销售价格为3078元／平方米，分别比去年同期增长5.9%和7.6%，增幅比去年同期分别下降22.3和14.1个百分点。商品房销售价格虽然比去年有所增高，但从20XX年6月份以来，基本维持在3100元左右产品类型向多样化发展开发商以本地为主外地开发商也在增多某区的房地产和同等规模的省会城市相比存在差距

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—某区的商品房消费还处在一个初级阶段某区很多消费者不了解自己需要什么，盲目从众消费较严重，大多只对房型、面积、总价等关心，而往往忽略房屋配套设施、内在质量及环境规划等因素从国内大中城市来看，某区房价稳定，市场很诱人，但市场发育度不够，楼盘的系统化、专业化运作不够发展商太注重“多出面积”，而忽略楼盘附加值含量的提高某区市场会在两三年内进入春秋战国时代，尤其是面对日趋成熟的消费者，发展商之间的“默契”与“平衡”会被打破，某区市场不温不火的局面也会改变外地一些房地产开发人士认为，某区房地产市场的整体感觉是比较保守的，无论是从楼盘的户型、营销策划，还是整个小区的规划设计及配套设施均相对落后XX省房地产开发综合实力五十强企业中，某区的企业占十三家，其中具有一级资质的仅有三家

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—企业名称资质等级ft东中润置业有限公司一级ft东豪商房地产开发有限公司一级某区市房地产开发总公司一级ft东莱钢建设置业有限公司二级ft东普利建设发展有限公司二级XX置业有限公司二级ft东鲁能亘富开发有限公司二级ft东鲁信房地产投资开发有限公司二级ft东天业房地产开发有限公司二级ft东国华时代投资发展有限公司二级某区市房地产发展集团总公司二级某区阳光100房地产开发有限公司三级ft东银座久信房地产开发有限公司三级房地产公司的经营、合作模式将会发生转变。随着品牌、实力代理公司对房产市场的冲击，开发商不得不重新审视原有的代理模式及合作形式。开发企业会意识到优秀品牌房产代理公司的重要性。开发公司的重新思考和审视，将会影响代理公司进行重新思考，及时调整新的经营和合作模式。XX主要房地产公司（一）总资产逾50亿元，是一家以房地产开发为主业集广告经营、进出口贸易、园艺工程、装饰工程、物业管理为一体的大型民营企业集团，经营业务遍及澳洲、香港、上海、青岛、某区、淄博等地。集团下属多家房地产开发企业，分别拥有国家一、二级开发资质，并通过了ISO9002国际质量体系的认证，年均开发面积在50万平方米以上，是开发住宅、写字楼、公寓、商铺等物业的综合性房地产开发企业，同时提供优质物业管理服务。公司现有员工600多人。中润置业集团以房地产开发为经营主业，多种产业并举，注重企业品牌建设，提升自身的核心竞争力，倡导品质建设、规模经营、创新服务的企业经营理念，以“城市运营商”的角色，充分发挥自身雄厚的资金实力、丰富的人才经验以及充足的土地储备等优势，开发精品地产项目具有国家一级开发资质的大型企业。公司以房地产开发为主，集建筑设计、房产营销、建材供应和物业管理为一体的综合性房地产开发企业。19XX年以来，公司完成开发面积150万平方米，总投资50亿元，销售额60亿元。先后开发了铜元局小区、三吉花园、银苑、吉祥苑、如意苑、平安苑等高档住宅小区；ft东邮政大厦、某区数码科技大厦、七星吉祥大厦等高档写字楼；拟开发曲阜市明故城恢复项目，澄波湖绿色生态文化旅游社区，国务院和省政府批准的某区市仲宫镇小城镇建设示范项目等,是ft东省最大的房地产开发商之一。20XX年被评为某区市房地产开发企业20强之首，20XX年被评为某区市房地产开发企业综合实力10强并名列前茅，

20XX年公司荣获“中国房地产500强”ft东中润置业集团有限公司ft东豪商房地产开发有限公司

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—XX主要房地产公司（二）成立于1975年,是具有国家一级房地产开发资质、ft东省成立时间最早的从事城市综合开发建设的大型国有公司。公司成立30年来，坚持统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的方针，按照城市总体规划，先后开发建设住宅及配套、办公商业楼宇600多万平方米。先后承建了一大批住宅小区，其中全国第一批实验住宅小区之一的燕子ft小区获国家质量银质奖,并被建设部授予“优秀住宅实验小区”称号；全国第二批实验住宅小区之一的佛ft苑小区获国家15城市住宅小区建设试点综合奖金牌奖，并被中国建筑业学会授予“鲁班奖”总公司着力塑造“泉景地产”品牌，一系列住宅小区和写字楼以“泉景”冠名，“泉景地产”致力于为百姓“建筑和谐生活”，努力争创中国最受尊敬的地产品牌某区市房地产发展集团总公司，隶属于某区市房产管理局，是ft东省内较早从事房地产开发及相关产业的国有企业集团，成立于19XX年,现有员工1200余人。年平均房产开发面积达10万平方米以上。主要品牌项目有泉星小区、名士阁经过多年发展，济发集团形成了“文化促管理，改革求发展，开拓创市场，品牌树形象”的发展战略和“专业化发展”的经营方针。通过深化改革，建章立制，规范管理和培育品牌，建立起了房地产开发、物业管理、建筑

施工、房管经营、房屋维修等专业化发展的经营格局。某区市房地产开发总公司某区市房地产发展集团总公司

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—导读

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—经营环境分析开发区概况房地产- 公共设施- 园区经营内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施公用设施的建设基本目标是要满足客户的需求，通过环境的改善，带动周边地区的经济发展服务功能生活功能环境绿化环境绿化生产功能高校研究开发生产企业交通运输：快速，方便能源：清洁，可靠供水：水质要求苛刻通讯：大容量，网络化通讯媒体

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—生产环境：恒湿恒温，无尘环境生活环境：美好的居家环境……公共设施的效益和价值是间接的，其建设目的不在于盈利，而在于通过环境改善带动周边地区的经济发展，带动物流、人流、资金流和信息流的发展土地升值带来的房地产收益优良的环境带来的民间投资扩大地方经济规模和扩大就业优良的市政设施吸引企业入驻，扩大税源带来的税收增长便捷的生活设施和交通设施吸引常住人口，促进地区消费公用设施的特点决定了民间资本不会积极投入，而政府建设的后果往往是大举借债，财政不堪重负，因此需要找到新的建设模式公用设施特点投资大回收期长收益低或是负收益民营企业或外资企业不愿积极参与政府往往担保举债搞项目民间资本无法利用政府财政压力大，容易出现财政赤字建设周期长建设效率不高财政负担大加快基础设施建设缩短建设周期市场化资源配置减轻财政负担传统的政府投资主体建设方式确立企业的投资主体地位转变政府管理职能吸引民间投资以新的思路通过财政补助、BOT合作、经营权转让等合作方式拓宽投融资渠道进行高新开发区的建设

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—公用设施投入与收益城市道路与交通道路，桥梁，客运设施，交通监测设施给水设施，消防系统，管网，排水防洪设施，污水排放监测设施，燃气设施，热力设施，电力设施，通讯设施，广电设施生活仓库，冷库，商品仓库，物流集散仓库污水处理设施，固体废弃物处理设施，工业垃圾，生活垃圾处理设施，噪声监控设施，大气质量监测设施道路绿化，防护林，河岸绿地建设，园林建设市政公用设施仓储绿化环境保护建设内容资金需求收益高

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—低不同类别的公用设施，依据不同特点可以采取不同的融资建设模式半公共产品既有竞争性，又有排他性竞争性弱，排他性强无竞争性准公共产品纯公共产品特点筹资经营方式产品举例电信，公共交通，车站等基础设施收费道路、桥梁、污水处理厂、煤气液化气站市政设施、供暖、给排水、土地平整允许民间资本参股，控股或者独资经营允许民间资本介入给予一定补贴吸引民间和国外资本投入。补贴内容可以包括免税，土地赠与，定额财政补贴。成都高新技术园区为减轻市政给财政带来的压力，将市政环卫的功能从政府系列中剥离出去，通过招标方式转由企业经营，财政给予定额补贴。结果不仅大幅减少了市政开支，而且提高了环境服务质量。苏州工业园、大连日本工业团地在基础设施开发建设速度不能满足项目要求的情况下，引进外资包片开发，短期内完成了园区基础建设。这种一揽子基础设施开发有利于调动投资商的积极性。

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—供水企业面临的矛盾和困境很多地方都严重的存在盲目引资成分，为开放而开放，忽略了城市水业的固有特性价格政策方面，在政企不分的行业背景下，价格改格实际是围绕政府财政进行的，价格调整少有惠及企业特许经营制度在准备不成熟的情况下，特许经营制度的提出带有很大的探索性，加上一些部门利益的因素，使特许经营制度的科学性受到挑战水业的产权改革政策所面临的问题更加突出，产权改革政策体系是基于一般的竞争性行业的政策框架，忽略了城市水业的市政设施特点。供水企业改革所面临的矛盾和困难一是经济合理性与社会公益性的矛盾。产权主体都从股东的立场出发要求投资回报，要求保值增值；但是政府主体习惯性将城市水业作为福利事业，只能认可微利存在。这是供水企业的第一道夹缝。二是服务的市场性与资源约束的非市场性矛盾。这一矛盾具体表现在自来水销售的价格管制与“原料”价格迅速提高的反差。另一方面，自来水公司的价格是面向居民的销售水价，受到政府的严格控制，资源成本在价格体系并不能完全、及时的体现。资源和原料成本与最终销售价格之间的衔接机制没有建立和完善三是企业有限责任与政府全面责任界限不清。政府要求市场化以后的供水企业，按政府规划进行无条件承担投资和服务责任，许多要求不具备经济合理性，这些不能实现经济合理性的投资和服务内容在政府责任和企业责任之间徘徊

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—英国供水管理的特点

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—英国私有化的供水公司，以私有企业为主体的水务一体化经营与管理，主要是市场行为英国供水公司在获得政府取水、污水排放许可证的基础上，或者说在政府分配的水权和指定的服务区域内，自主经营，自负盈亏。１９８９年英国水务体制改革后，将十大水务局进行私有化改造，成立了十个大型流域性供水公司，保留原２９个小型私营供水公司。十大供水公司的水务管理区域基本按流域划分，负责本流域的供水和污水治理以泰晤士河水公司为例。它的前身为泰晤士河水务局，１９８９年实行私有化并于当年年底上市，当时每股股票价值为２．４镑，服务和经营是相当不错的根据欧共体反垄断经营的要求，英国19XX年出台了新的竞争法案，英国供水公司正面临新一轮的改革。主要是打破管网和供水一体化的垄断性经营，实行供水厂网分开的体制。目前，英国供水公司的这一轮体制改革正在进行之中，尚未形成最终的供水工业新格局。英国水务一体化的基础是水权，供水公司在获得水权的基础上，在政府的监督指导下把水作为资产来经营和管理，转换成水服务商品。水务一体化载体是市场，供水公司通过提供水商品服务（供水、污水处理等），自主经营、自负盈亏，并可以在金融和资本市场融资，获得自身发展。目前，英国的供排水基础设施建设主要是由供水公司在市场上融资进行。水务一体化的对象是市场中的直接用户，服务者与被服务者之间发生的是直接的经济关系。政府水资源管理的资金充裕，来源稳定。国家环境署每年都是按预算安排管理、服务等项目，当年收入是下一年预算的基础。近年环境署每年收入均在６亿英镑以上，资金４５％来源于取水、排污及环保收费等法国供水管理的特点

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—法国的水务管理是在市镇范围内实现。法国法律规定供水和污水处理是地方政府的责任。法国流域水管局一般不拥有地产、水利资产和水权，它们均归市镇。对于大的市镇，如巴黎，水务（供水、污水处理等）的经营和管理是在一个市镇范围内进行；对于小的市镇，只有几百户人家，往往几个相邻的市镇联合进行水务的经营和管理供水和污水处理可以由市政府直接组织经营和管理，称为直接管理；也可以租让给私营公司经营和管理，称为委托管理。委托管理中的财产所有权仍归市政所有。９０年代之后，由于私有化进程，水务的直接管理不到２５％，委托管理占了７５％以上。委托管理又分两种情况。一种是租让，根据合同，经营者只承担资产的运营与管理，不承担固定资产的投资，不参与水价的制定，租让合同期限一般为１２年。另一种是特许，经营者不仅负责资产的运营与管理，而且要承担固定资产再投入，并参与制定水价，特许合同期限一般为２０～３０年。在法国大多数水务委托管理采用租让的方式法国的流域委员会或流域水管局，既是一个权力机构，像一个“议会”，由各方利益的代表组成，通过协商，确定流域水资源管理的大政方针；又像一个“银行”，提供赠款和贷款，投资地方工程，实现流域的治理，同时可以获得利息回报；它还是一个技术服务机构，提供各种技术咨询，举行各类专业知识培训，提高流域的技术与管理水平。在水资源开发、利用、保护过程中，它采取了以水养水的政策，通过法律手段，确定了流域委员会稳定和充足的资金来源，使流域委员会有财力对流域全面规划、统筹兼顾、综合治理法国的城市水务管理与英国的水务管理不同，并没有全面实行私有化，将城市水务资产所有权转让给私营企业，而是实行有计划的委托管理，只是将经营权“租让”或“特许”给私营企业。在“租让”模式中，由于水价是由政府决定，居民有较强的安全感，但基础设施的改造或建设还得由市政承担，融资范围受到限制。“特许”模式可以激励经营者的投资热情，使经营者能有较长远的打算，但政府需要加强对经营者的监管，保护居民利益。＋泰达股份斥资4亿元收购滨海大桥，不单独向过往车辆收取过桥费，而集中每年向开发区财政局每年收取8千万左右的费用美纶股份经营业绩不佳泰达股份开发区政府天津纺织工业总公司美纶股份泰达集团国有股权无偿划拨滨海大桥滨海大桥20年经营权每年8000万费用123开发区得益：1、保住了开发区内宝贵的壳资源2、企业账面盈利，促使上市公司股价上升3、通过两次配股融得资金10亿4、从银行融资40亿5、盘活存量资产6、获得转让费4亿开发区每年支出8000万费用，目前累计支出6.2亿左右企业获得稳定收入体内资金循环、吸引体外资金，拉动地方经济发展

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—泰达模式：政府出让滨海大桥经营权而获得资金，泰达股份因取得经营权而获得稳定收益，进而带动股票升值通过再融资获得发展资金导读

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—经营环境分析开发区概况房地产公共设施- 园区经营内部资源能力分析使命和愿景战略选择战略实施我国经济园区类型繁多，各有特色经济技术开发区大多为加工型开发区，具有以加工业为主、以吸引外资为主、以出口创汇为主的结构特征。发展出口加工、转口贸易、仓储物流、商品展示，推动我国市场经济体制的形成和加快经济国际化的进程完全按国际上通行的模式进行管理，实行”境内关外“式的监管，享受海关赋予的特殊保税待遇，按公平国民待遇执行内外资一致的税收政策。推动科技与经济建设结合，加速高新技术产业化的进程，建立开机企业新兴运行机制，为企业的孵化成长提供良好的条件。以地方政府为主体、自下而上发展起来的新型经济园区，具有较强的支柱产品和产品附加值，产业关联度较高。保税区出口加工区地方特色工业园区高新技术园区经济园区类别

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—主要特点园区经营企业的影响因素分析设立经济园区的目的国家或地区为特定经济目标设立的特殊超常规发展的功能小区，目的是在平衡发展的基础上创造新的经济增长极，优化资源配置，实现特定时期的经济加速发展。生产要素集约化产业结构相对单一园区的特征资源配置倾斜享受优惠的政策

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—园区经营企业的影响因素分析高新技术产业开发区园区经营性企业具有特定的地域垄断特征，园区经营公司尚未实现跨区域经营的专业性公司园区经营企业往往具有当地政府背景，经营受到政府政策影响的因素较大行业的税收减免和孵化政策具有同质性，各地高新园区在政策的吸引力上趋同，但地域经济、服务质量、服务环境等因素差异很大，园区的竞争力出现很大差异高新区之间招商引资竞争激烈，差异化竞争格局逐步形成，外部威胁来自于产业发展周期和全球化竞争随着国内经济的发展，专业化的物业公司，开发建设公司，规划公司等对园区经营公司构成潜在挑战外部服务供应商对园区经营企业不具有直接影响力科技园区的基本功能是集聚、孵化、辐射与带动效应集聚功能与效应-

科技园区是一个高度优化的场所，同时具有一个“产学研”一体化的运行机制，比其他区域具有更强的吸纳能力，能够在短期内吸纳和集聚大量的人才、研发机构、生产企业，并有机地结合起来形成巨大的经济能量，当企业群集聚到临界数量，则会形成产业聚群，形成高科技产业带（区）…

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—- 科技园区的辐射功能与效应分为三个层次，一是技术的辐射效应。二是经济的辐射效应三是管理的辐射作用辐射功能与效应- 科技园区的高科技技术及产业对地区发展的左右主要表现在：一是带来大量的新增税收；二是带动服务业、中介行业等相关行业的发展；三是对传统产业具有改造作用；四是带动了城市化进程的加快，改变地区的形象。带动功能与效应孵化功能与效应-

从微观的角度，科技园区内的孵化器或创业中心通过创造优良的条件训练、支持和发展一批成功的小企业家、盈利的企业和风险投资家，是科技园区内培育高技术企业的起点。-

从宏观的角度，科技园区是高技术企业的孵化器和摇篮-

孵化器使高技术企业从无到有，高科技园区使高科技企业从小到大高科技园区的基本功能降低成本费用

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—降低直接成本：在发达国家和发展中国家之间存在较高的工资差距，产业转移有利于降低直接成本降低交易费用：高科技产业技术分工专业性强，生产组织是垂直分离的，同时这些生产组织之间又存在大量的交易关系，高科技企业会由于减少交易费用而需要地理区位上的相近。高科技园区的出现将这种自发性的空间集聚演化为规划集聚，而且以完善的基础设施和服务机构来进一步降低交易费用利用人才：软件企业是研究开发投入高、研究开发人员比重大的企业围绕人才聚集：软件企业的人员需经高等教育及培训，且专业性很强。这样，企业最初可能会选择集聚在人才和资金的充裕地区利用技术市场：高科技园区一般建立在大学、科研机构附近，或在经济发达的大城市，利用比较发达的技术市场，而且还会源源不断地把外部的资金、技术人才吸引过来关键成功因素：高科技企业发展的关键要素是智力资源外部自然环境：企业一方面要充分调动内部研发人员的创造主动性，重视其工作、生活和文化等环境的质量，在环境宜人的园区环境中提升创新能力技术研发环境：另一方面，由于自身研究能力有限，必须向大学和科研机构寻求合作，增强创新能力共同利用技术市场和人才增强创新能力企业入驻园区，是基于对成本、市场、创新能力和资源整合等诸多因素的考虑高科技产业发展不仅需要单种资源的充裕供给，而且需要各种资源快速流动和结合在产品生命周期或价格变化缩短的情况下，只有各种资源要素的快速组织，才能使高科技成为有效益的投资。这包括资金与技术的结合，供应商与制造商、用户的快速结合，从产品构思到产品最终使用之间的各个环节要尽量的少高科技园区内功能齐全的支撑服务体系保证了这种需求的满足

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—高科技企业的生命在于技术创新，但若技术创新不能被法律保护，轻易任由他人仿制，则会大大降低企业创新的积极性高科技园区内部法律服务完备，设快速申请专利通道，推行企业产权明晰化，这些都有利于对技术创新进行保护创业型的高科技企业往往存在资金短缺、创业者缺乏经营管理知识和经验、市场开拓能力有限等问题，存活率普遍不高高新园区内部的科技企业孵化器具备了企业生存与成长所需的服务机构与环境，可以针对不同类型的企业进行四级孵化模式，帮助企业成长快速整合各种资源需要政府法律保护参与孵化企业入驻园区，是基于对成本、市场、创新能力和资源整合等诸多因素的考虑（续）入驻园区的企业有三个渠道来源：新招商企业、已入驻企业、培育孵化的企业培育孵化新企业有效保留高新技术企业吸引高新技术企业高新园区创新和高新技术成果转化是企业的生命力孵化和培育优势地缘企业是园区持续发展的动力园区需要持续关注入园企业的需求变化及满足程度，并不断优化服务种类和质量，提升入园企业的忠诚度并通过品牌营销吸引新的企业入驻高新技术产业的国际化分工趋势越来越明显吸引国际高科技企业的入驻，有利于提升本地技术水平和在产业链上的层次

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—入园企业入驻前往往会进行细致缜密的调研，非常关注园区的政策环境、人力资源、基础设施等情况全球备选地点1.

政府政策、劳动力与成本、基础设施

2.

政府政策、成本、市场、供应商3.

备选位置的伸缩性、地段、配套服务状况评估确定进入国

挑选地区/社区

确定备选地址—65

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