诚信物业公司投天地物流标书

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程》、《巡逻工作流程》安管队长保安人员5中队训练（每周星期三、五进行）依据考核标准安管队长保安人员6队伍建设/自编和依据《中国保安》安管队长保安人员7《水浸事故、周界反攀爬、电梯解救预案、应急处理预案》培训物业经理保安人员8《岗位职责》安管队长保安人员9新队员上岗培训及《岗位职责》、公司理念、服务意识。依据相关材料分阶段进行安管队长保安人员10安防中队在二次装修管理中的岗位职责、巡楼要点；如何在现场及时传递业主的投诉、报修；安管队长保安人员11高层楼宇消防预案现场培训及演练安管队长保安人员（2）绿化培训计划项次培训主题/教材培训人培训对象1绿化工岗位职责绿化班长绿化工2绿化基础应知应会绿化班长绿化工3割草机、高压喷雾器等器具的使用及保养/依据产品使用说明书绿化班长绿化工4安全操作规程绿化班长绿化工5苗木习性管养特点绿化班长绿化工6各类表单使用的培训/依据现场使用表单绿化班长绿化工7气候、土壤水分与苗木的关系绿化班长绿化工8苗木等级标准及如何检查苗木病虫害依据绿化施工及相关材料绿化班长绿化工2、常规期工作计划（1）、房屋及公共设施维修保养eq\o\ac(○,1)、制定房屋养护和维修计划方案；eq\o\ac(○,2)、制定维修基金的收集及管理办法；eq\o\ac(○,3)、房屋的养护及维修管理。（2）、机电设备的维修养护eq\o\ac(○,1)、设备的基础资料管理；eq\o\ac(○,2)、设备的运行管理；eq\o\ac(○,3)、设备的维修管理；eq\o\ac(○,4)、设备的能源和安全管理。（3）、安全防范管理eq\o\ac(○,1)、治安管理；eq\o\ac(○,2)、交通秩序车辆管理；eq\o\ac(○,3)、消防管理（4）、智能化设施管理eq\o\ac(○,1)、治安管理；eq\o\ac(○,2)、交通秩序车辆管理；eq\o\ac(○,3)、消防管理eq\o\ac(○,5)、智能化设施的日常使用操作；eq\o\ac(○,6)、智能化设施的维护；eq\o\ac(○,7)、智能化系统的完善。（5）、小区环境管理eq\o\ac(○,1)、园林绿化管理；eq\o\ac(○,2)、清洁卫生管理；eq\o\ac(○,3)、环保管理。

通过多年的工作经验，我个人认为物管宗旨为：依法经营是原则，科学管理是措施，优质服务是职责，安全舒适是目的。物业公司工作管理目标如下：一、安全目标1、无重大火灾事故；2、无重大水浸事故；3、无重大恶性刑事案件发生；4、无重大财产报废、损毁事故；5、治安发案率小于1%*（五万平米两年一次）*；6、违章发生率1%以下，处理率95%。二、服务目标1、房屋完好率大于93%；2、房屋零修率大于93%；3、房屋零修合格率95%；4、共用设备设施完好率90%；5、关键设备完好率93%；6、物业设施设备使用完好率大于90%；7、服务回访率90%以上；8、维修处理回访率90%；9、城区精神文明宣传、文体活动共2次。三、环境卫生目标1、保洁率大于90%；2、垃圾日产、日清率90%；3、绿化完好率90%；4、卫生消杀达标率90%。四、处理投诉目标1、接待投诉率90%；2、有效投诉办结率90%以上；3、业主反馈满意率90%以上。五、内部管理目标健全公司规章制度；健全公司岗位工作（手册）指导书；健全公司培训制度；健全公司绩效考核办法；建立公司分配方案；健全公司激励方案；健全公司用人方案；健全公司经营方案；健全公司企业文化方案；六、经营目标开展业主物业管理服务的特约服务；开展多种经营（以物业本身为中心）；开展专项经营；开展与房地产经营相关经营；七、拓展物业管理规模目标参与物业市场的竞争。八、品牌目标为所管辖区提供管理标准以外的超质优质服务；执行品牌服务模式3—5项；建立一支具有新型的安防队伍；面对21世纪物业管理市场的激烈竞争，我们要奉行“竭诚服务，追求完美”的质量方针，遵循“以人为本，以客为先”的管理理念，诠释“精心管理，全心呵护”的服务理念，坚持把经营、管理、服务溶为一体，做到经营有道、管理有方、服务有情，全方位为客户、业主提供安全、整洁、便捷、舒适的工作、生活环境，全力塑造物业品牌。（二）、项目管理机构运作方法及管理制度（一）、项目经理岗位职责1、领导全体项目服务部员工完成公司下达的责任目标。2、对项目的收支情况负责，业主住户满意率在90%以上3、对项目部的整体服务质量安全生产负责。4、对项目的内部运作负责。5、负责项目不合格服务的处理及纠正、预防措施和跟踪。6、每季度走访各业主不少于1次，制定各月工作计划和总结7、按要求收集业主相关需求信息，并拿出组织实施方案8、对项目员工进行考核，并据实进行奖罚。9、根据公司的相关规定对有关合同及分供方进行评审。10、根据国家、市及公司的决定，制定并批准本项目的管理运作制度，计划周密安排得体。11、每年组织项目对业主进行书面回访满意度调查， 12、督导各部门做好相关体系资料的建立和存档，13、检查和组织相关部门人员进行业务培训并定期考核存档14、组织管理人员做好日检，周检，月评工作并存档 15、带动和组织全体员工落实终端服务，（二）、项目主管岗位职责：1、协助项目经理对所管辖的区域客户进行信息跟踪、分析及报告，并定期进行更新。2、协助项目经理对所管辖的区域客户的产品开发进行项目管理，满足用户需求。3、经常与客户进行沟通、与客户保持亲密联系，定期走访、了解产品的质量等情况。4、协助完成客户报价工作，即时解答客户的商务问题。5、及时与客户进行技术沟通和交流，解答及反馈解答客户的技术问题。6、定期走访、了解产品的质量情况，协调解决产品质量问题。7、组织、协调宣传企业产品，提升企业形象。（三）、办公室主任岗位职责1、负责项目部办公室所属各职能岗位的全面管理工作。2、认真按照质量职责要求和规定，做好上级来文的登记、传阅、发放和管理工作。3、努力做好上传下达工作，及时、准确的将项目部的决定、精神和要求，全面细致的贯彻传达到各科室及施工生产作业层。4、积极搞好宣传报道工作，大力弘扬企业在施工生产、经营管理、文化生活等方面的精神风貌，以及在生产实际当中涌现出的突出事迹、先进经验和成果。进一步加大对外宣传报道的力度，以增强企业社会知名度。5、督促检查所属各职能岗位工作人员的工作，按照各自的岗位职责范围，严格要求，认真管理。6、经常深入工地，及时掌握、熟悉施工生产进展情况，充分发挥宣传报道的有效作用，鼓舞士气、弘扬献身精神、促进施工生产。7、转变观念，努力进取，务实工作，积极主动完成领导交办的其他各项工作任务。（四）、保安岗位职责负责制定、完善工地安全保卫制度并监督执行。负责制定保安部工作计划并组织实施。检查、督导保安人员做好工地安全保卫，治安巡逻等工作。组织保安员调查处理发生在工地的安全事故、突发事件等，并及时向上级汇报。领导保安部做好公司领导及VIP或重大活动安保工作。定期组织对项目区域进行治安巡查，发现问题立即处理。协助公安机关调查发生在工地内的违法犯罪事件。建立项目消防安全组织，制定火灾事故防范预案及处理预案，防止火灾事故发生。组织开展以防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故为内容的安全教育工作。组织协调本部门人员工作召开保安工作例会，写好工作日志。检查督导保安员严格执行保安工作规范和各项安全管理制度，确保工地安全，展现项目部于昂良好风貌。与酒店人事部配合，负责本部门人员选拔、聘用、培训、考核、奖惩、辞退等管理工作。建立、健全部门安全方面有关记录、档案。做好本部门员工的思想工作，关心员工生活，提高业务水平。（七）、保洁、绿化岗位职责制定绿化、清洁维护保养计划，检查执行情况，对清洁、绿化工作要进行经常性的工作职责，基本要求的培训。负责保洁员和绿化员的岗位分配和日常工作的具体安排，做好经常性的检查考核工作。并要有严格的当天考核、检查记录，主管要有日志、制定具体的考核办法。每月的考核结果直接与工资挂钩。3、上岗要佩戴工作证，穿戴好服装，树立员工形象；4、文明服务，大度和气，作风廉洁，拾金不昧，经常与业主保持良好的关系，争取业主的支持。5、按照公司服务内容和服务标准对物业辖区进行清洁卫生打扫，维护物业辖区的良好的卫生环境秩序；6、负责巡视小区内各区域的保洁情况，特别是卫生死角，发现问题及时安排人员进行处理，并做好相关记录。7、及时清洗公共部位的乱涂、乱画、乱张贴的广告、标语等；8、对保洁范围内物业的异常情况及时报告主管与，同时通知秩序维护员。9、对乱扔废弃物的现象应予以制止，并及时清除；10、妥善使用并保管好清扫、保洁的工具，做到勤俭节约、以旧换新，对无故损坏或丢失的酌情赔偿。11、绿化养护操作场地及道路两旁整洁有序，无危及车辆、行人的现象；12、对业主说话和劝阻有损绿化的行为要温和有礼；13、正确并熟练操作使用园林器械，妥善保管好绿化工具设施、特别农药的安全的使用和保管、化肥及其他用品；14、花草树木及时浇水，防止过旱和过涝；15、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和除病虫害，对新栽的花草树木要及时修剪、补苗、浇水，保证成活率达98％以上；16、熟悉辖区内的绿化概况，充分利用绿地面积和光秃地，合理布局、种植花草、树木；保持绿地内无白色垃圾；干道、人行道上无杂草，整洁、美观。17、加强对保洁、绿化工具以及各种用品的管理，突出成本意识，做到以最少的支出获得最佳的环境效果，保洁用品和绿化的垃圾要实行经费包干，纳入目标管理。（三）、管理服务人员配置一、人员配置（人）1、物业经理1人2、保安：夜班（1人）夜班：17:00—08:00.3、保洁员2名外保洁：外围马路、绿化带、路面、办公区域1人。内保洁需要1名。工程维修：维修工1人。备注：此岗位要以项目进展而定。二、岗位职责：1、小区经理岗位职责：直接上级：呼伦贝尔市诚信物业管理有限公司分管领导1.1负责物业服务中心中长期发展的管理目标及物业服务中心质量方针、质量目标的审订，审批物业服务中心质量手册，召开管理评审；履行管理者代表职责,负责质量保证体系的有效性和可持续性，并根据企业中长期及年度经营管理目标，制定相应的品质管理目标。1.2对各项经营管理工作最终结果负责，对外加强物业服务中心与政府职能部门的沟通和联系，对内培养和开发经营管理人才，负责任免物业服务中心部门主管以上人员，报请主管领导后对结果负责。1.3检查、监督、考核各部门主管的工作，协调各部门之间高效有序的运作，确保可持续运作。对物业服务中心各级管理人员及各项经营管理工作有建议权和评审权；具体检查、监督、指导各部门日常经营管理工作状况，并使各部门高效、有序、专业的运作和发展，并有向各业务部门的建议权和考核权。1.4制订物业服务中心经营管理目标，包括一系列规章制度、操作规程，规定各级人员的岗位责任并监督实施，保证各项管理服务工作的质量，使业主满意。1.5建立健全的组织结构，使之合理精简、高效；召集和主持物业例会，及时解决管理中暴露的问题。1.6负责协商、调解与地产公司的有关业务对接工作，并负责向相关领导报告有关在物业管理中涉及需协调解决之事宜。1.7在自然灾害及重大伤亡事故发生时，为物业第一负责人，负责组织、开展各项有效的拯救措施及落实各项预防事故、灾害扩大之预防措施。1.8定期或不定期地听取员工意见和建议，不断完善企业的经营管理。1.9以身作则，关心员工，提高企业凝聚力，使员工以高度热情和责任感完成本职工作。1.10代表公司参加与政府职能部门、上级主管部门以及社会各界的会议、沟通、联络和关系的保持。1.11负责物业服务的区域治安防范管理工作，就管理现状中不足现象提出整改意见，并落实整改措施；负责各业务部门的消防管理责任工作并落实和监督，为物业服务区域治安防范工作第一责任人。1.12负责向地产公司相关领导报告质量保证体系运行情况，审批程序文件，组织开展质量保证体系内、外审工作。负责重大质量事故的善后处理及事故原因的调查，并将调查结果和拟采取的相应措施，报地产公司相关领导，最后负责跟踪措施之有效性。1.13组织并落实相关职能部门和定期评估各部门对物业工作的意见和建议。保证前期销售中的服务工作有序进行。1.14负责绿化清洁业务管理工作，加强对绿化清洁工作的监督和指导。1.15完成上级部门及领导交办的其他工作任务。2.0工程维修员岗位职责直接上级：项目经理管理级别：职能管理层2.1直接对小区经理负责，负责工程维修部的全面管理工作。履行管理合同，完成物业服务中心下达的各项管理指标和经济指标。贯彻执行物业服务中心制定的服务目标，确保机电安装维修工程部管理的设施、设备处于安全、良好的运行状态。执行政府部门制定的有关行业安全法规，加强安全管理和安全教育，建立各级安全制度，防止发生安全事故。2.2负责对工程维修部所有人员、设备、房屋修缮的全权管辖和调配。挑选和配备下属各岗位的管理人员，培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与房屋设备设施的完好。尽最大的努力，以最低的管理成本费用开支，保持三琦物业公司所管物业的高水准。2.3制定下属各岗位规范及操作规程，督促、检查下属严格执行岗位责任制、操作规程及设备检修保养制度。2.4深入现场，掌握人员和设备状况，对设施、设备的运行、维修和保养工作进行定期和不定期检查，保证设施、设备的正常运行（每周必须进行一次全面检查，每月不少于一次夜间查岗）。坚持每天作如下检查：2.4.1审核运行报表，掌握能耗规律，发现异常，分析原因，及时采取节能措施。2.4.2审阅各系统运行监测技术数据，发现偏差，及时修正。2.4.3现场巡查楼房保养及重点设备运行技术状况，发现隐患，立即与本部门有关主管工程师及时组织力量消除；发生影响运行的重大故障，应立即组织力量处理。2.4.4现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解员工思想，发现不良倾向及时纠正。2.4.5现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发现失控及时采取措施。2.4.6现场检查主要公共场所动力设施，发现问题及时组织维修。2.5审定下属人员及班组工作计划，统筹工作安排与人力调配，检查计划执行情况。2.6负责项目建设过程各项工种的跟进及记录，特别是隐蔽工程中的记录。2.7提前对天地物流综合楼进行全面深入的了解，为即将开始的物业承接查验掌握第一手原始资料。2.8前期中不断巡查管理区域设施设备，发现问题及时解决，保证区域中的设备处于良好状态下运行。2.9编制或审核批准培训计划，定期对管理人员进行培训，提高管理水平，把工程维修部建设成为一支高素质、高技术水准、高效率、高服务质量的队伍。2.10定期总结工作，及时向物业经理汇报工作情况，接受本岗位绩效考核，完成物业经理布置的其他工作。2.11完成领导交办的其他工作。2.1维修技术员岗位职责直接上级：小区经理管理级别：操作层2.1全面负责管理区域：公共设施日常维修及入户维修工作，对工程主管直接负责。负责所管物业的公共设施的保养、维修及住户报修入户维修工作。要求每天作如下工作：2.1.1对辖区内公共设施进行检查，发现问题立即组织处理，较大问题须及时向工程主管汇报。2.1.2及时处理住户报修，入户维修应注意严格遵守员工仪容仪表及规范操作的相关规定，较大问题须及时向工程主管汇报。2.1.3模范执行岗位责任制、操作规程、员工守则和各项规章制度，及时完成工程主管下达的各项工作任务。2.1.4管理好辖区内的各种公共设施，使之经常处于良好的正常使用状态，并优质、高效、低耗、安全运行。对所管辖的给排水系统设备要严格做到三干净（设备干净，机房干净，工作场地干净）；四不漏（不漏电，不漏油，不漏水，不漏气）；五良好（使用性能好，密封良好，润滑良好，紧固良好，调整良好）。2.2做好日常具体工作安排，做到对公共设施维修、入户维修能迅速及时，保证质量，不留问题；公共设施发生故障时，能有效地组织力量抢修，并及时向工程主管汇报，保证公共设施处于最佳的使用状态。2.3做好各种公共设施的年、季、月检修保养计划和备品、备件计划，报工程主管审核，并负责具体实施检修保养计划，按时按质按量地完成，填好相关的记录表格。2.4做好公共设施的技术档案。设施维修、故障排除、零部件更换情况应清楚地填写于班组档案，每月22日前交工程主管汇总。2.5定期总结维修技术工作，及时向工程主管汇报工作情况，接受本岗位绩效考核，完成工程主管布置的其他工作。2.6完成领导交办的其他工作。3.0大门口岗位职责：直接上级：小区经理管理级别：操作层3.1．1按规定礼貌迎接进入样板区及办公区的客人，配合销售，展示良好服务形象。3.1．2禁止推销广告、拾废品等闲杂人员进入管理区域。3.1．3禁止易燃、易爆、具有毒害性的物品进入管理区域（维修除外）。3.1．4凭公司行政部签发的物资搬运放行条，对贵重或大件物品搬出会所的进行核对，经确认后予以放行。3.1．5对前往办公区域的访客做好外来人员登记工作。3.1．6注意门口及门外情况，发现问题及时制止或上报，并随时与其他岗位保持联系。3.1．7认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。3.3．1展示良好服务形象。3.3．2时刻温馨提醒客人注意事项。3.3．3下雨、施工等特殊情况发生时，及时放置各样提示牌。3.3．4保持周围环境的清洁。3.3．5认真完成交接班手续，完成领班交办的其他任务。4.0保洁员职责直接上级：物业经理管理级别：操作层4.1对环境卫生负责。4.2直接负责保洁员在所管区域的清洁卫生工作的监督和检查。4.3检查员工每日出勤情况，察看是否全勤工作，如有缺勤，应及时安排补位清洁。4.4检查员工每日所管辖区的清洁卫生情况，并进行当班考核。4.5检查员工所使用的清洁工具和保养设备的完好情况，督促员工爱护工具和设备。4.6及时检查员工的工作情况，及时调整各种工具的使用和人力配置。4.7编制公共卫生辖区人员安排计划，清洁用品供应计划，做到精打细算，减少损耗，控制成本。4.8关心员工生活，善于调节员工的工作情绪，指导好员工的工作，增加班组凝聚力。4.9清洁区域内发生的水电、照明及其它公共设施的损坏，要及时报告物业经理心，并引导维修人员进行修理。4.1室内保洁员岗位职责直接上级：项目经理管理级别：操作层4.1.1每日对服务楼道、电箱、消防箱、开关、扶手、信箱、标识牌、墙面、地面等公共部分地面进行一次清扫、拖洗，保持地面整洁并保持干净。4.1.2每周对室内护栏、玻璃窗、地角线、栏水线进行两次清洁，并不断巡视以保持整洁。4.1.3每周对室内公共通道之外露管道等设施进行清洁工作。4.1.4每月对室内公共部位的灯罩进行一次全面的清洁工作。4.1.5定期对楼内进行环境消杀。4.1.6每次使用完保洁工具器具后，清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领。4.1.7对室内公共设备设施等损坏情况做好记录，上交保洁班长安排处理。4.1.8收集顾客的意见和建议，及时向班长汇报。4.1.9完成领导交办的其他工作。4.2室外保洁员岗位职责直接上级：项目经理管理级别：操作层4.2.1每日需清扫区内地面、停车场、道路、保安岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹。4.2.2每日需对公共设施进行一次以上的保洁。若发现公共设施有损坏情况，应及时报告保洁班长。4.2.3每日至少二次收集、清运生活垃圾。4.2.4每周需对露天地面、公共场所、围(护)栏、路灯柱等设施进行清洗工作。4.2.5每周对园区外围的各类标识进行两次以上的清洁工作。4.2.6每周对园区外围的垃圾箱、果皮箱、井道、沟渠进行全面清洗。4.2.7对每次使用后的保洁工具、器具每次要及时清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充、申领。4.2.8维护责任区卫生，劝阻、制止不卫生、不文明的行为。4.2.9对可疑人员、情况，及时与当值秩序维护员联系。4.2.10及时收集、汇报顾客的意见和建议。4.2.11完成领导交办的各项工作。5.0客服接待员岗位职责直接上级：物业经理管理级别：操作层5.1客服人员负责接待工作的具体操作；

5.2物业经理负责对客服接待工作的监督和指导，并对不合格流程提出有效的解决方案。5.3物业经理负责对流程进行审批，并对实际操作进行督导。（四）、根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（一）综合服务1、按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业服务标准。2、设有服务接待中心，公示8小时服务电话，及时处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉。3、对业主及房产档案、物业管理服务、收费情况、设备档案和日常办公进行管理。4、小区业主支持和配合物业管理的各项工作，每年进行一次对物业管理服务满意度抽样调查，满意率达75%以上。5、小区物业管理人员应全部持有物业管理人员职业上岗证书，特种作业人员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。6、全体员工佩戴标志，行为语言规范，服务主动，热情。（二）房屋管理及维修养护1、按物业服务合同和业主公约的约定对房屋及配套设施设备提供服务。2、各组团、栋、及单元（门）、户和公共配套设施场地的标识明显。3、房屋外观（包括屋面、露台）完好；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置。4、对违反规划私搭乱建、私自拆改管线和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和相关主管部门。5、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护，检修记录和保养记录齐全。6、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每周巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。7、保修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（三）共用设施设备维修养护1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）；2、小区内公共配套服务设施完好，不随意改变用途，共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常，无事故隐患。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。5、水、电、监控等设备运行保养人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。6、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。7、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道通畅。8、容易危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。（四）绿化养护1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。2、定期清理绿地杂草、杂物；3、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损（五）保洁服务1、设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运一次；2、小区公共场所每天清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；室外标识、宣传栏、信报箱等共用部位设施设备每季度擦拭2次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。3、共用雨、污水管道每三年疏通1次；雨水井、化粪井、污水井每半年检查1次，视检查情况及时清掏，化粪池每半年检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏；4、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求；（六）协助公共秩序1、设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8个小时有专人站岗值守，车辆停放有序。2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次，并做好巡查记录。3、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（五）、物业维修和管理的应急措施（一）、断电、断水、断热的应急措施1工程部接到报修后，立即派人现场查看，确定事故原因。2确系内部原因，立即组织相应人员进行抢修。3工程部、客服部共同检查、释放、安抚被困人员。4保卫部立即安排人员到须维修区域进行安全控制，保护好现场。5工程部电话告知中控室，紧急情况下可直接通知相关部门。6客服部电话通知住户，解释原因，安抚住户；小区项目以公告形式进行通知。7抢修工作完毕后，通知中控室，检查无误后恢复。8恢复后，工程部全面检查供电、供水、供热系统。9事故处理完毕后，工程部填写事故报告。10供电、供水、供热系统恢复后，保卫部全面检查有关系统是否恢复正常。

11恢复正常后，中控室通知项目经理。（二）、雨、污水管及排水管网、排水设施阻塞的应急预案1、接报后问清事发地点，立即通知物管部及相关部门带好排水设备、工具前往现场处理。2、一旦确认堵塞部位，立即进行疏通。3、如因技术、设备原因或对堵塞部位难以判定，请求专业公司处理。客服部配合工程部向业主进行解释并对业主进行安抚。4、如有必要，保安在现场疏通秩序。5、主管负责人对事发原因和处理经过做好详细记录和事故的善后处理，对造成损失进行认定，并根据认定结果进行善后处置。（三）、消防应急预案1．小区任何区域一旦着火，发现火情的人员应保持镇静，切勿惊慌。2．如火势初期较小，目击者应立即就近用灭火器将其扑灭，边灭火边报警。3．如火势较大，自己难以扑灭，应采取最快方式向保安部报警。4．关闭火情现场附近之门窗以阻止火势蔓延，并立即关闭附近的电闸及煤气。5．引导火警现场附近的人员用湿毛巾捂住口鼻，迅速从安全通道撤离。6．切勿在火警现场附近高喊：“着火了”，以免造成不必要的混乱。7．在扑救人员未到达火警现场前，报警者应采取相应的措施，使用火警现场附近的消防设施进行扑救。8．带电物品着火时，应立即设法切断电源，在电源切断以前，严禁用水扑救，以防引发触电事故。（六）、物业清雪应急措施冬季即将到来，除雪保畅工作是黑河市佰利置业有限公司冬季养护工作的重要工作之一。为了做好冬季除雪保畅工作，制定冬季除雪保畅方案如下：一、除雪保畅工作目标本着统一调度、科学组织、合理安排、确保安全畅通的原则，根据八区实际情况，确立冬季除雪保畅目标为：力争做到不因下雪而封路，雪停3---5小时路面无积雪。二、除雪保畅工作组织机构设立成立除雪保畅指挥领导小组，组成如下：组长：张希峰、吕志英成员：于春江、邓开强、于艳梅领导小组下设办公室，办公室设在公司物业部，维护小区主要路段、门市区域、制定具体实施方案，明确责任分工，责任落实到人，并设立除雪值班电话。三、除雪保畅工作准备1、除雪保畅工作动员及协调工作公司在制定除雪保畅预案后，应召开除雪保畅工作动员会，要求所有相关人员高度重视，明确分工，建立责任制，务必保证降雪时预案能够顺利启动。同时各部门应制定相应除雪安全作业规程，确保除雪工作顺利进行。物业部、行政部还应在降雪前做好协调工作，提前做好启动除雪预案的协调工作，达到协调联动的目的。2、除雪物资、设备准备工作1）除雪物资准备物业部应按照大雪的标准准备工具，指定专人负责除雪物资的管理、调配。保证除雪期间物资供应连续、可靠。2）除雪机械准备现准备购置扫雪车一台（清雪效率4800㎡/小时/1.6L汽油）、1台翻斗车（需改装后使用）应在降雪前完成购置、现有2台翻斗车保证运输（1.5立方米/台），调试至良好工作状态，随时待命，遇特殊情况，调动全公司完成除雪保畅工作。对除雪设备的操作人员，应提前完成设备操作、应急处理及维护保养等各项工作的培训。四、除雪保畅预案1、除雪保畅总方针为：机械除雪为主（物理方法），人工除雪为辅，局部使用人工除雪的方法。2、除雪保畅工作由除雪保畅指挥领导小组统一指挥，营运行政部负责宣传和除雪保畅信息的传递工作，物业公司负责八区范围内的除雪工作。公司其他部门配合支援物业公司完成除雪任务。应充分利用机械快速清扫积雪，3、除雪作业规程所有清扫车、推雪板及清扫工具等除雪设备、物资均由物业部负责统一调配、使用。一旦开始降雪，公司各部门即根据各自保畅工作分工，绝对服从领导小组统一安排。进行除雪安排，清雪车即开始上路，进行不间断清雪作业。清扫车作业时，车上设一人驾驶使用。对于把小区路面的积雪清扫到路两侧后，如雪量较少则装入翻斗车内运至垃圾场处理。如积雪量大，则将积雪运用装载车将积雪翻入绿化带中集中处理。绿化带中积雪达60㎝时酌情向垃圾场搬运。清雪组应根据不同雪情，配合铲车采用以下应对措施：1）小雪应对措施如遇小雪时清扫车快速开路，人工配合完成清扫。物业保洁保证业主入户门口、车库等清雪任务。2）中到大雪应对措施如出现中到大雪时，路面积雪厚度较大时，应首先利用铲车将车道积雪推到广场周边，随后扫雪车配合作业。3）对于门市前广场等区域，则采用清扫车完成，铲车辅助搬运的方式。五、奖罚措施完成公司降雪不封路、保证小区方便出行的目标，公司领导小组负责对各区除雪工作进行考核，依据结果进行审核。对不按时完成任务的不予发放奖金补贴。酌情处理。七、加强社区文化建设，努力构建和谐小区社区是社会的细胞，社区和谐是社会和谐的基础，而要实现社区的和谐，就必须高度重视社区文化建设。呼伦贝尔市委市政府一向非常重视社区文化建设并投入了大量的财力和物力，并取得了一定的成绩，现结合自身在社区文化建设中的工作经验对社区文化建设拟实行的方案。社区文化及其重要性社区文化是指一个社区在长期发展中形成的某种文化观念、行为方式、价值准则、道德规范等的沉淀，它通过非正式的规范、文化习惯的影响和集体精神的感受，协调着社区的组织管理和人际关系。从广义上讲，社区文化是指社区物质文化、行为文化、制度文化、精神文化的总和；从狭义上讲，是指以本社区价值观为核心的社区意识形态。社区文化的基本载体是全体居民，即业主（住户）。他们的生活模式、价值取向、道德观念、行为方式等最终决定了一个社区文化的面貌。文化与社区不能割裂。文化是在一定的空间范围和时间向上生成的，社区是文化的土壤，社区结构的形成赖于文化的制约，文化的孕育和传承又存在于社区的社会活动和生活工作之中。一个社区的社区文化一旦形成，它就会建立起自身系统的价值和规范标准，对社区成员的思想和行为的取向具有引导作用，使社区成员个体符合社区理想和目标，同时也能对社区整体的价值取向和行为起导向作用。社区文化是现阶段中国物业管理行业的重要特征，是创造良好的人文环境和提高居民生活品质的重要手段，是创建物业管理品牌的重要文化因素。其主要包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成；社区文化氛围又将促使社区文化活动层次的提高和住户业余文化生活的丰富。良好的社区文化氛围不仅能促进业主相互尊重，和睦相处，营造陶冶情操、净化心灵、提升精神的社区环境，还能充分体现物业管理的功能，增加物业的潜在价值，成为社区精神文明和物质文明建设的重要载体。1、社区文化点面开花社区文化要分“点”和“面”两个层次，“点”即物业管理公司所管辖的各个小区，所有管辖的小区就形成了“面”。“点”与“面”的社区文化建设思路不同，“点”能非常切合小区居民的需求，重在加强小区居民之间、物业管理服务中心与业主之间的沟通。“面”则是小区之间的互动，有利于物业管理公司引导社区文化的方向，塑造物业管理公司的品牌。物业公司在社区文化建设上，作为各小区的“点”，社区文化活动内容精彩丰富，既有羽毛球、乒乓球等体育比赛，又有围棋、象棋比赛；居民健身运动会、绿色环保行动等大型的社区文化活动。“点”和“面”需要达成统一。虽然“点”与“点”之间的社区文化建设不尽相同，各放异彩，但“点”和“面”是统一的，时间安排有统筹，内容安排有统一导向。小区管理服务中心在每年的年底要给公司负责社区文化的部门提交一份第二年的年度社区文化安排，由公司负责审核统筹，避免了“点”与“面”在社区文化建设上的冲突，同时，将整个公司的社区文化活动系统化、主题化。这样，社区文化建设就初步形成了“点”和“面”的统一和互动，相互映照，全面开花。2、保持社区文化活动的传统性营造一种社区文化氛围，不可一蹴而就，需要相当长时间的坚持和努力。保持社区文化活动的传统性，将广受居民欢迎的社区文化活动项目保留下来，不断完善和创新活动的形式和内容，有利于持续地营造社区文化氛围，丰富社区文化的内涵，沉淀社区文化的厚度。社区文化建设与居民健身运动会每年9-11月份交替举行，每年的春夏之交，邀请具有一定专业水平的歌舞团举办宵夏文艺晚会，3月份有绿色环保行动等，这些社区文化活动项目经过几年的发展完善之后，逐渐形成了社区居民传统的社区文化活动，并且在物业管理公司的精心策划下，这些社区文化活动项目在社区居民心中已经形成了广泛的影响，社区居民的参与兴趣不断提高。3、充分发挥业主的主动意识在社区文化的建设中，物业管理公司的引导固然非常重要，物业管理公司引导的最终目的就是为了让小区的居民自发自动地参与到社区文化建设中来，那样的社区文化才是真正的由居民来营造和在居民中沉淀并影响着他们日常行为观念的一种文化。充分发挥业主的主动意识，让业主积极参与到社区文化的建设中来，为小区居民提供了许多便利的条件和平台。在小区成立老年舞蹈队、小秧歌队等多个文艺团体。社区文化建设呈现出了一派生机勃勃、春意盎然的和谐景象。4、需求与导向结合社区文化建设的成果如何，一方面和社区文化活动能不能吸引居民，能不能满足居民的需求有关，另一方面与物业管理公司对社区文化的导向有关。为了更能切合社区居民的社区文化活动需求，每年都会进行一次业主问卷调查，了解业主对于社区文化活动的需求，并以此为依据改进和完善社区文化活动的开展。开展“构建和谐社区志愿活动”，倡议社区居民从自律做起、从节能做起、从环保做起、从互助做起，共同建设环境优美、秩序井然、温馨舒适、充满人文关怀的和谐社区城。5、文化的创想力社区文化的建设需要源源不断地注入活力，这样社区文化活动才能保持长久的旺盛生命力，优质生活的创想，作为提供优质生活的保障，不仅在管理服务上敢为人先地创想和实践，而且在社区文化建设的创想和实践上也不余遗力。社区文化建设的创想既体现在社区文化活动的形式上，也体现在社区文化活动的内容上。既率先在小区里开展“十大不文明行为评选”活动，在绿色生态环保行动上向全社区居民推广使用环保购物袋、废旧电池垃圾专项处理。“绿色环保行动和十大文明行动”的有机结合加大了居民热情参与的力度，社区文化建设之在居民中掀起热情的浪潮，而传统的社区文化活动又能历久弥新，这就充分体现文化的创想力为社区文化建设所带来的活力。八、智能化设施的管理与维修方案设备管理主要内容是指从设备的更新改造、选型开始，一直到设备报废为止的设备管理的全过程。按设备管理中的不同阶段，总程序可分为四个不同的运行程序：第一程序：设备的更新规划、选型、订购、安装调试及日常运行设备的更新规划：根据物业的发展目标，结合发展商/大业主/业主委员会的意见，制订出3-5年中设备增添和更新改造的具体规划，由工程部提出，报管理处最高负责人审核后提交公司相关部门审核，经由公司客户服务部最高负责人审批同意后提交发展商/大业主/业主委员会。设备的选型：选型应考虑三个方面。第一是技术先进，选用同类产品中效率高，操作简便，安全可靠并符合国家标准要求的产品；第二是同类产品互换性能好，选用检修简便，零部件通用性强的产品；第三是经济合理，选用能耗低和维修费用较低的产品。设备订购：订购可由物业公司负责，也可由发展商直接订购，采购时必须注意随机附件、技术资料和易损件的供应等问题，订购合同按相关操作程序申报。入库保管：设备到货运至物业后，必须及时开箱验收（进口设备应有外贸和商检人员到场），查验装箱单、合格证书和技术文件等，按装箱单仔细核对品种，数量。认定质量合格的情况下，登记造册，办理入库手续。有问题时，应及时与有关单位交涉。开箱验收过程应有发展商人员在场。暂时不用的设备，仓库管理员应按技术要求做好保养工作后，封存入库。资料员应把全部资料编册存档。设备安装调试：安装调试可由物业工程人员完成，也可委托供应商找专业公司进行。对关键设备的安装，物业工程人员应全程在场共同参加。验收工作由发展商、物业服务中心、公司工程部等共同参加。特种设备（如电梯、锅炉等）应请政府部门参加。最后会签验收单。设备移交、入帐及建档：依据设备竣工验收单，由工程部会同客户服务部门向使用部门移交（如保安部、物业部等），根据设备统一编号，填写设备登记卡，立入台帐，工程部管理的设备应移交相关技术班组。培训计划：技术员上岗前的操作培训和考核工作由工程主管负责，在行政人事部备案，每年应制定相应各工种的培训计划。日常管理：设备移交后，应会同使用部门或班组制定设备的操作规程及完好标准，按操作规程运行操作，定期检查确保设备正常运行。第二程序：设备的定期维护保养，即设备一级、二级保养和设备大修，工程部应编制年度维修计划，设备的一、二级保养的内容和标准以及外判保养的项目。外判项目中应审核合同中有关保养程序和计划，并在合同执行中配合和监督。一级保养：物业大厦或小区的动力、电气设备等，可每月按一级保养的内容进行一次保养工作，保养内容根据相关设备和系统的保养要求和程序进行。一级保养由领班督促检查，工程主管抽查。二级保养：设备使用三个月后按规定进行二级保养工作，根据保养程序和要求，逐项开展。二级保养由领班和工程主管/经理进行验收并备案。设备大修：一般设备使用一年后，可进行大修程序工作（视各设备、系统情况而定）。大修项目确定后，应填写大修申请表，编制大修方案，明确修理内容、技术标准，并做好技术资料及备件准备工作。对大型重要设备或系统建议由专业公司承担大修工作，修理过程中，要做好现场质量及进度监督工作，大修结束，应组织竣工验收工作并将大修技术资料完整归档。第三程序：设备的技术改造，设备在运行一段时间后，会发现某些系统和设备配套不尽合理等情况，需在设备原有基础上作一些技术、效率、安全、环保和节能等方面的技术改造，工程部须对改造的原因、方案提出可行性报告，上报管理处最高负责人，经公司工程部审核后，发文给发展商建议改造，设备的技术改造程序与大修程序相同。第四程序：设备的更新报废，设备的更新报废应同时办理，设备的报废原则为：国家指定的淘汰产品。已超过使用期限，损坏严重，修理费用昂贵。因受自然灾害或事故损坏，而修理费接近或超过原设备价值的设备。虽能运转，但有严重隐患，而修理费用昂贵的设备。无法修复的设备。设备报废应由使用部门提出申请，由工程部会同有关技术单位进行评判和技术鉴定，确认后，由工程部出具书面报告报管理处最高负责人，价值超过人民币2000元的应报公司工程部审批，经公司客户服务部最高负责人同意后，报发展商或业主委员会审批通过后，方可办理报废手续。一、智能化系统的前期管理住户智能化系统须知住房装修须知使用智能化系统须知二、智能化系统的日常运行方案巡更系统的运行方案闭路监视系统的运行方案住户安全报警系统的运行方案楼宇可视对讲系统的运行方案三、智能化系统的维修项目智能化系统维护项目巡更系统维护检查表闭路监视系统维护检查表智能控制中心维护检查表九、《业主临时管理公约》第一章总则为落实本物业的售后管理，维护全体业主的合法权益，维护物业区域内公共环境和秩序，根据国务院《物业管理条例》及有关法律、规章、规范性文件制订本公约，由本物业区域内全体业主共同遵守。第二章物业基本情况第一条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：呼伦贝尔市天地物流综合楼物业类型：商铺，建筑面积：8385平方米根据有关法律、法规和《商品房买卖合同》，业主享有以下物业共用部分、公用设施设备的所有权：1、由单栋建筑物的全体业主共有的共用部分，包括该栋建筑物的承重结构、主体结构、公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、层面等。2、由单栋建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该栋建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、照明设施、消防设施、避雷设施等。3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部分和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、公用设施设备使用的房屋物业管理用房等。第三条本物业管理区域内，根据《商品房买卖合同》，以下部分和设施设备为建设单位所有：1、商务中心及其与之相配套的设施设备。2、产权为建设单位所有的商业用房。第三章物业的使用第四条业主对物业的公有部分享有使用的权利，但不得妨碍物业的正常使用，不得损害其他业主的合法权益。第五条业主应按有利于物业外貌保持，使用安全方便等原则，妥善处理供电、供水、排污、通行、采光、装饰装修、环卫、环保等方面的相邻关系。第六条业主应按原设计用途使用物业，因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意，经物业管理企业签署意见后，报有关行政主管部门批准。第七条业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业，并与其签订《房屋装饰装修管理协议》。业主应遵守装修管理规定，不得从事规定中的禁止行为。因违反规定影响物业用电、用水、供气、通讯、有线电视等使用功能的由业主承担责任，负责修复或赔偿。第八条业主进行装修时，应在指定地方放置装饰装修材料及垃圾，不得擅自占用共用部分和公共场所。第九条业主应按有关规定合理使用水、电、气等公用设施设备，不得擅自拆改。第十条业主应按设计预留的位置安装空调，未设计位置的，应按物业管理指定的位置安装，并按要求做好噪音及凝水处理。第十一条物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。第十二条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构。破坏房屋外貌，擅自改变房屋建筑及其设备设施结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能布局、不锈钢防盗门窗外装等。2、占用或损坏物业共用部分、公用设施设备及相关场地，擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、消防等公用设施。3、影响园区或本物业外观的违章搭建、设立广告牌，私设摊点等。4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物。5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质；严禁在小区放烟花爆竹。6、擅自在物业共用部分和相关场所办理丧葬事宜和悬挂、粘贴、涂改、刻画。7、践踏、占用绿化地，损坏、涂划园林建筑物品，违反规定饲养家禽、宠物。8、随意停放车辆，制造超过规定的噪音以及其他不文明行为。9、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。10、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。第四章物业的维修养护第十三条业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。第十四条因维修养护物业需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业管理企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要的配合。相关业主阻挠维修养护的进行造成物业的损坏损失，业主应负责修复并承担赔偿责任。第十五条发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护，但无法通知相关业主的物业管理企业可与相邻业主说明情况，在居委会或派出所的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。第十六条因维修养护物业或公共利益，业主需临时占用，挖掘道路场地的，应当征得建设单位和物业管理企业的同意，并在约定期限内恢复原状。第十七条物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。第十八条建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的，业主可以自行或委托他人修复，修复费用及