大型保障性住房社区规划设计实践-南京迈皋桥创业园丁家庄经济适

保障性住房大型保障性住房社区规划设计实践——南京迈皋桥创业园丁家庄经济适用房社区PlanningandDesignPracticeofaLargeWelfare-orientedHousingCommunity--NanjingMaigaoqiaoPioneerParkDingjiazhuangEconomicallyAffordableHousingCommunity■董文俊DongWenjun耿川亮GengChuanliang【摘要】通过丁家庄经济适用房的规划设计实践，探索大型保障房社区持之有效的住宅规划模式，结合绿色建筑的评价标准，打造可持续发展的节能省地型社区。“街坊式”布局在大型社区中的成功运用，从而解决了不同人群的混居问题，解决了当地的就业和安居的平衡。【关键词】南京；保障性住房；街坊；公共配套；绿色建筑；中低收入【Abstract】BytheplanninganddesignpracticeofDingjiazhuangeconomicallyaffordablehousing,thearticleprobesintotheeffectiveresidentialplanningmodeoflargewelfare-orientedhousingcommunity,incombinationwiththeevaluationcriterionforgreenarchitecture,itbuildsasustainableenergyandlandsavingcommunity.Successfulapplicationof“block”layoutinalargecommunitysolvestheproblemofmixeddwellingofdifferentgroups,thusrealizingthebalancebetweenlocalemploymentandaffordablehousing.【Keywords】Nanjing,welfare-orientedhousing,block,publicsupportingfacilities,greenarchitecture,lowandmiddleincome１项目背景２０１０年１月１０日，国务院办公厅发布的“关于促进房地产市场健康发展的通知”，又提出加快推进保障性安居工程建设，力争到２０１２年末，基本解决１５４０万户低收入住房困难家庭的住房问题。２０１０年初南京市政府提出２０１０年政府为民办实事构建和谐南京的重要一项内容就是：开工建设６００万ｍ２的经济适用房和５０万ｍ２的中低价商品房，力争竣工３００万ｍ２的经济适用房。２０１０年南京市统筹建设保障房项目７个，分别为迈皋桥创业园项目（丁家庄经济适用房），经五路象房村项目，西花岗及周边项目，西善桥岱山西侧项目，沧波门董文俊，南京长江都市建筑设计股份有限公司副总建筑师，高级建筑师，国家一级注册建筑师，香港内地互认注册建筑师；耿川亮，南京长江都市建筑设计股份有限公司。２０技住宅科技／２０１１．０２保障性住房运粮河西侧项目，白下科技园项目，上坊北侧项目，总用地６５１ｈｍ２，总建筑面积约１０００万ｍ２。２０１０年３月１日，迈皋桥创业园项目已率先开工建设，至此我们参与规划的大型保障性住房社区付诸实施。住房是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。近年来我国大力发展保障性住房，于２００７年出台了“国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能，并指出要加快建立和健全以廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，此后各级政府将住房保障制度建设作为房地产宏观调控、建立和谐社会、解决民生问题的重点，南京市政府提出要建立包括经济适用房、廉租住房、人才公寓、政策性租赁住房和限价商品房等多层次的住房保障体系。２项目概况丁家庄保障性住房社区一期位于栖霞区迈皋桥创业园内，南至尖山路，东抵土城头路，西到寅春路，北至燕春路（图１）。规划性质为二类居住用地与商业居住混合用地，总用地面积约８５ｈｍ２，其中建设用地为４８．１７ｈｍ２，建筑限高１００ｍ，容积率＜３．５，建筑密度小于２５％，绿地率大于３０％（图２、３）。３道路规划地块及周边道路概况为向北延伸为纬一路，向东与二桥高速连接，向西与经五路、和燕路相连，向南与３１２国道相连，地块周边大道路的骨架已形成，与城市中心的联系亦较方便，地块周边开发比较成熟，北侧有一些工业用地，拟解决本地块中低收入人群的就业问题，选址在迈皋桥创业园内基本上能做到职居平衡。地块内现规划路网有三纵三横，三纵分别为西侧的寅春路，中部的奋斗路，东侧的燕尧路；三横分别为北侧的燕春路（３５ｍ），中１０７、１２２、１４５、３１１路。４．２轨道线网规划至２０１５年将有轨交１、２、３、４号４条线在地块周边（图６）。近期可与地块接驳换乘的有１号线迈皋桥站（距离４．３ｋｍ）及４号线岔路口东站（约２．６ｋｍ）（图７）。远期７号线从地块周边经过（图８），从纬一路沿寅春至尖山路，在地块南侧设尖山路站。４．３与轨道站衔接图３鸟瞰图道路名称绕城公路和燕路经五路寅春路燕尧路纬一路华电北路３１２国道起讫点长江二桥——３１２国道太新路——３１２国道太新路——３１２国道纬一路——尖山路３１２国道——绕城路和燕路——绕城公路和燕路——铁路西侧寅春路——绕城公路和燕路——绕城公路图１基地位置部华电北路（３５ｍ）南部的尖山路，（１６ｍ），基地内的三纵三横道路网若与周边道路打通衔接，将会为社区居民的出行提供非常捷的通道（表１）。图２总平面图４交通规划（１）优化常规公交线路，加强轨道与４．１公交情况片区周边现状有万寿和兴卫村两个公交首末站，在燕尧路与华电路交叉口的东北拟建设一个公交首末站。现状公交经过和到发线路有７６、基地内各组团的联系。（２）社区内设置与轨道站便捷衔接的接驳巴士，点对点运行模式。（３）自行车接驳，呼吁环保出行的方式，可试点自行车接驳等绿色交通方式。表１周边道路及通道规划如下道路等级高速公路主干道主干道次干道次干道快速路主干道快速道现状宽度／ｍ３３４６４５１８南段３５北段８５０３５６０车道数６６６２４／２１２６６北段在建改造成３５米备注２０１１．０２／住宅科技技２１保障性住房图４周边道路系统图图９轨道规划分析图图７轨道线网规划（近期）图５现状公交路线图１０公交轨道交通系统图图６轨道规划分析图图８轨道线网规划（远期）４．４公交港湾站点分布公交站点平均间隔５００ｍ，公交３００ｍ覆盖率达到９０％以上。５用地现状分析规划基地内整体比较平坦，大部分为物流用地，少量临时用地，东侧十里长沟年久失修，至梅雨季节经常淹没。十里长沟南北方向穿越规划地块，沿十里长沟有一条禄口机专用输油管线，利用管线退让及十里长沟的保护线可形成开敞的城市绿化公共休闲绿地，地块东南侧为集体土地小产权房银贡山庄，南侧与聚宝山相临，远望紫金山，北眺长江，地理位置得天独厚，周边现状情况均优于其它拟开发保障房地块，开发条件较为理想。在设计中如何将保障性住图１１基地现状２２技住宅科技／２０１１．０２保障性住房房社区打造成一个可持续发展绿色宜居的新城是摆在设计师面前的问题，我们必须从观念上改变以往拆迁安置区是地理位置偏僻、无商业、无学校，配套不完善的小区，我们拟采用“新城城市组团”规划理念，将经济适用房、廉租住房和城市组团规划紧密结合，综合考虑交通通达、商业文化教育配套、成品规划、组团开发、交通设施、商业设施，同步配套到位的要求，打造环境优美、配套完备、功能齐全、环保节能的区域新城，不断提高居民满意度。６面临问题的分析虽说本项目的交通发展前景不错，但现行针对保障性住房社区我们仍有许多问题值得讨论。比如：⑴如何在陌生的领域中彰显新城启动区的城市魅力？⑵如何处理本地块一期公共配套设施与丁家庄居住组团的大配套比例问题？⑶如何处理居住就业和商业的多功能混合，以创造丰富多彩的住宅生活问题？⑷如何解决经济适用房、廉租房、公共租赁房、人才公寓、中低价商品房、商品房及公共配套在同一个大社区的混居问题？⑸如何明确住区边界以创造领域感和归属感？⑹如何在地块规划设计中创造可识别的场所？⑺如何处理内部交通与城市交通的关系，以及大量小汽车停放的问题？⑻如何处理建设分期问题？⑼如何解决高层高密度高容积率的规划，解决小区的物理环境——日照、风环境、光环境、声环境？⑽如何解决高层小户型居多，高层形体凹凸带来的建筑日照自遮挡问题？⑾如何减少保障性住房的建设成本，又不降低建设的品质？⑿如何分散与集中相结合的布置公共配套设施？⒀如何塑造丰富的天际线？⒁如何解决本地块地势低洼及暴雨期洪水淹没的问题？⒂如何解决中低收入小区物业收费低，难以正常运营的问题？⒃如何解决中低收入家庭老年人、残疾人比例偏高的问题？等等。７规划思路７．１街坊《周礼・考工记・匠人营国》曾说：匠人营国，方九里，旁三门，“国中九经、九纬，经涂九轨，左祖右社，面朝后市”。较小的区域范围在社会环境方面，可以通过更好地识别组团的界面而有令人满意的视觉认同，有助于居民的社区认同感，鼓励有意义的社会交往的产生；在物质环境方面，可以使居民享有更便利的配套服务，街坊式沿街商业以餐饮点、零售摊点、超市为主，方便居民生活的最基本需要。随着物质水平的提高，人们对精神生活的追求变大，很多研究认为社区精神可以改善居住环境质量，街坊一般规模不大，由４￣８栋住宅围合而成的院落，有助于社区形象建立，通过交通组织，形成一个人行的区域。７．２规划定位以经济适用房为主，辅以廉租房，公共租赁房、人才公寓、中低价商品房、商品房等为一体的大型保障性住房混合社区，以街坊为单位，以完善的公共商业和社区服务设施等配套及绿色评价体系，打造可持续发展的低碳社区，力求打造成保障房住区的典范，建设成为铁北地区“以居住为主，科研设计产业和健全的公共服务设施配套于一体的“高品质社区”。７．３规划结构：一心、两轴、四核、十一心：在燕尧路与华电路交叉口的东北角设置社区中心，配置有超市、农贸市场、社区活动用房、社区卫生、体育活动、养老院、派出所、街道居委会等功能；在华电路与南北向次干道西北角，结合中心公共绿地设置社区商业中心及基层社区中心。两轴：奋斗路与燕尧路之间的次干道将丁家庄一期８个地块紧紧串联在一起，在道路两侧设置商业网点，外侧辅以骑楼的形式，既是一条社区内部交通轴，又是一条生活休闲轴，商业集中带。十里长沟及禄口机场输轴管线的保护线形成了一条自北向南的绿化休闲轴，此处可打造成沿河滨水景观带。四核：社会教育设施包括３号，６号地块内４８班中学及４８班小学及社区中心形成公建核；１０号地块的２４班幼儿园及基层社区中心；４号地块商业中心内的基层社区中心及１８班幼儿园；布置于２号地块内的１８班幼儿园等共同组成了此住区的公共教育配套核。十五街区：１５个独立的街区，根据道路的划分以及每个邻里组团的规模，将地块划分为１５个小的街区（图１３、１４），每个街区，范围由城市道路或自然界线划分，设置满足居民日常生活需要的服务设施和公共绿地。每个街区一般由４￣８幢住宅围合而成，内设基本的服务设施和庭院，随着对居住环境户外活动图１２“街坊”式住宅五街区图１３规划功能２０１１．０２／住宅科技技２３保障性住房所，在１０号地块设计２４班幼儿园一所，基本满足本地区内适龄儿童入园要求。７．４．２道路交通道路规划以现状华电北路和寅春路为基础，构建“三纵三横”的主次干道网络系统。强化了丁家庄居住组团与东部新港开发区，西部迈皋桥和北部燕子矶新城区的联系。整个片区呈网格状街坊式布局，南北向规划为交通性道路及生活性休闲轴，东西向规划路为支路系统，该级支路与城市次干道相连，便于区内交通组织。各街坊采用“人车分图１４一心、两轴、四核、十五街区流”的手法，车行出入口结合主要出入口布置，车辆尽量不进入街坊内部步行系统，步行系统设有明显标识，通常利空间的围合感和空间限定的重视，以及其可重复性，街区或邻里组团成为新城规划的基本单位，具有一定的生长性——它是新城规划的细胞单元。７．４公建分布——社区分级配套设施依据《南京新建地区公共设施配套标准规划指引》等相关法规，对此片区公共设施配套进行系统规划，形成片区“公共服务中心——居住社区中心——基层社区中心”，三个等级的公共服务中心体系，为丁家庄保障房片区的结构优化和功能完善奠定了基础。在四号地块即丁家庄一期中心位置规划休闲商业中心一处（内含基层社区中心）覆盖半径为５００￣７００ｍ，，１０ｍｉｎ的步行距离。六号地块设置居住社区中心一处，内设社区文化活动、体育活动中心、农贸市场、街道、养老院、社区卫生服务中心、超市、餐饮、储蓄所及邮电服务等社区用房；基层社区中心服务半径２５０￣３００ｍ，步行时间５ｍｉｎ，设置在四号、十号地块，主要设置内容为图书阅览，小型球类场地、简单运动设施、社区居委会、社区卫生站、便利店、公共厕所等设施（图１５、１６）。７．４．１教育基础设施配套该片区规划１６轨制４８班中学及小学各一处，中小学的体育操场与社区中心紧邻布置，晚间及假日时间可为周边居民服务，提高社区配套的便利性及效率。在２号及４号地块分别规划１８班幼儿园一用地面材质的变化加以提示。街坊内部院落标高比支路高１．５ｍ左右，形成一个个台地，主要是便于住区图１７车库剖面示意图院落的排水，减少地下车库坡道的长度，同时使住户有一种住在山坡上的感觉，使空间限定更为明显，便于街坊内住户的社区交往，具有强烈的归属感和场所感，增强邻里关系的和睦，街坊沿道路一侧设置沿街商铺，为住区居民创造了更多的就业机会，也方便了居民的生活，商铺标高降低与次干道相接，减少了对住户的干扰，商铺屋顶与街坊内标高相差２．０ｍ左右，起到了围墙分隔的作用。在高层住宅的地下室设置了非机动图１５居住组团公共服务设施规划图车库，考虑了人力车残疾三轮车的停放，为改善地下空间的品质，在底层架空层处局部设计采光井，加强了非机动车库的采光通风。７．４．３绿地景观系统规划绿地系统主要由集中绿化，水体、绿化防护带、道路绿化及院落绿化等表现形式。城市休闲绿地主要结合十里长沟及禄口机场输油管线保护绿地形成城市休闲绿带，在４号地块结合商业中心布置社区公共绿地，在设计上以植物造景为主，强调空间的层次性和不同季节搭配，以提高其常年的观赏性，使居民出行、休闲、运动时有良好的景观视图１６社区分级配套设施野。同时通过绿地与步行道路系统之间２４技住宅科技／２０１１．０２保障性住房的互动与联系，便于居民进入绿地活动和游憩（图１８）。院落绿地是居民活动最为频繁的地方，因此设计一定面积的活动场地，供老年人与儿童活动，同时与小区公共绿地相互响应，植物配置以小型乔木和灌木草坪为主，减少住宅内部对空间绿化的视线遮挡，以形成视线监视，保证老人与小孩的安全。立体绿化通过抬高地形形成台地结合缓坡形成起伏的景观环境，结合屋顶绿化及下沉庭院绿化组成多层次的立体绿化系统（图１９）。７．４．４底层架空在街坊内高层住宅底部全部架空４．２ｍ，开敞的底层平台可以享受绿化空间的渗透。给在底层活动的老人、儿童赏心悦目的视觉环境，架空层设置信报箱间，简单地放置桌椅，配置简单的耐阴植物和铺装，供居民在底层空间内交往休息。由于南京夏天较热，地面的架空层一方面可以提供不暴露在阳光炙烤下的活动场地；另一方面有利于通风，便于空气流动，缓解潮湿带走热量。同时由于大量的住宅采用高层高密度的板式高层建筑形式，将人体正常视线高度内的底层架空有利于开敞视野，避免过度压抑。７．４．５街坊的天际线控制在支路两侧的建筑高度降低，两单元相拼的高层住宅尽量层数做到一高一矮，一是便于日照分析通过，二是丰富街坊的天际线，每个街坊由４￣８幢住宅组成，围合成一个相对封闭，相对私密化的院落，住区内居民可通过ＩＣ卡刷卡进入（图２０）。计采用了短板外廊及内天井的组合方式，８住宅单体设计本项目单体设计的户型面积包括４５、５５、６５、７５、８５ｍ共５种，设２既能阻隔外廊与居室的视线，又能起到一个拔风的效应。交通空间的设计简洁高效，有效减少了公摊面积，北侧外廊一侧设置了花池，增加了空间立体绿化，加大了空间尺度，花池间隔布置时，局部可形成放大的空间，便于居民的交往。住宅户内空间设计集约化，小户型客厅与餐厅合一，户型内各功能分区明确，动静分区干湿分离；通过研究中低收入家庭的生活习惯，在有限的面积内设计最多的居室数量，４５ｍ２设计为一室一厅，５５ｍ２设计成一室半一厅，图１８景观分析图６５、７５ｍ２分别设计成两室一厅及一个大阳台（以后改造成书房）５ｍ２设计，８成三室一厅户型，最大地满足了中低收入家庭的需要（图２１、２２、２３、２４、２５）。图２１Ａ户型图图１９典型街区平面解析图减少了住宅南向的凹槽，减少了建筑自遮挡，同时外廊计算一半建筑面积，能够提高户型的得房率，短外廊设计使电梯的效率也能发挥到最大。高层内天井图２２Ｂ户型图图２０沿华电北路立面２０１１．０２／住宅科技技２５保障性住房图２３Ｃ户型图图２４Ｄ户型图不多，但能取得较好的效益。根据江苏省有关节能规定，全部采用塑钢中空玻璃（５＋１２Ａ＋５）外窗。９．３大空间设计户内尽量采用大空间，在厨卫布置相对固定的情况下，尽量采用轻质隔图２５Ｅ户型图挂，安装在南向阳台上，丰富建筑立面。在屋顶上安装风力发电和光伏发电设备，提供公共走道、地下车库照明及庭院照明、建筑泛光照明能源。９．８自然通风利用利用室外的风压作用和室内的热压作用形成自然通风，对降低建筑物能耗、改善室内空气品质、提高室内人员舒适度具有重要意义。同时高层建筑物底层架空改善了组团的通风环境。高层短板建筑形式增加了住宅自然通风的可能性。９．９节地系统采用屋顶绿化和地下停车场，合理开发利用地下空间等措施，达到充分利用场地，节约土地的目标。９．１０建筑材料节约利用采用环保的淤泥烧结砖、粉煤灰砖、页岩砖新型混凝土保温砌块以及加气混凝土砌块等自保温材料，既保温节能，又充分利用了再生资源。９．１１人工湿地系统结合基地内的东十里长沟，建造可控制的工程化的废水处理的湿地系统。９．１２智能化系统①周界防范系统；②对三井系统；③车辆管理系统；④有线电视宽带入户；⑤电子巡更系统；⑥煤气泄漏报塑系统。墙，以满足住宅全生命周期需要，满足住宅设计的灵活性及可变性。９．４全装修交付使用采用成品房技术，廉租房、公共租９新材料新技术新工艺设计总体思路是参考绿色建筑的评价体系《绿色建筑评价标准》ＧＢ／（Ｔ５０３７８－２００６），严格执行《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》，从总体上达到“四节”节能、节水、节地、（节材）及健康的室内环境要求。力求打造达到绿色建筑二星级标准的和谐社区，具体技术措施如下：９．１墙体节能系统措施通过采用节能材料或节能措施，大大提高建筑墙体的保温性能，从而减少建筑能耗。在保障房外墙设计中优先选用自保温技术。９．２门窗节能系统采用了门窗密封条做法，投入费用赁房、人才公寓进行成品房装修。既节约了材料，又减少了材料的二次污染，厨房系统采用工厂集成技术，在工厂加工到位，现场安装，减少了湿作业，大大加快了施工进度。９．５节水系统通过采用节水型器具和设备，以及回用水系统（如中水冲厕系统、雨水绿化灌溉系统等），实现水资源的合理和高效利用。９．６雨水收集利用收集建筑屋面雨水、路面雨水，利用人工湿地法、人工土壤滤地法等处理后作为多种用途的非饮用水，同时通过地面渗透，回灌补充地下水以及地面水源。９．７可再生能源综合利用太阳能热水器集热板采用分体壁２６技住宅科技／２０１１．０２保障性住房传统住区的公共设施在城市中是分级点状规划的，彼此联系较弱不易形成网络。因此，城市中的公共设施可采用带状