无锡某地产项目前期市场调查与定位报告

谨呈：无锡盛高置地新聚仁机构2009.01

重点竞争个案分析、对比

项目区域市场分析

项目产品定位及调整建议

项目理解及整体定位

无锡宏观市场分析本次提报要解决的问题PART-Ⅱ项目整体定位PART-Ⅰ市场背景分析PART-Ⅲ项目产品定位及建议市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供求关系11.90531.68091.349428.331.2128.6833.9135.9746.0326.7528.0914.0940.1637.99113.2625.5439.9251.2765.3766.1649.7329.5631.8208-1008-0908-0808-0708-0608-0508-0408-0308-0208-011.54541.08851.1776供求比347.64500.61412.13去化537.26544.91485.32供应08.1-1120072006月份供求比：1.1776供求比：1.0885供求比：1.545434.4526.6408-11系列救市政策08年无锡市商品房供求比逐季递增，全年累积高达1.55，在暖市政策作用下近两个月虽然供求压力缓解，但在积压供应压力下后续市场不容乐观。07-08年出让经营性用地可建商品房建筑面积1208.06

万平方米08年11月底无锡商品房存量建筑面积达635.67万㎡08年1-11月无锡市住宅月均去化

31.60

万平方米无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显。按无锡目前去化速度来看，消化未来潜在供应体量预计需要：5年即使按去化速度最快的07年（41.72万㎡/月）计，也需要近：4年供求关系2成交分析时间08.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.11成交套数（套）36051101248722864103255423991949251027093085成交面积（万㎡）40.1614.0928.0926.7546.0335.9733.9128.6831.2128.3034.45成交金额（亿元）26.018.5215.5816.823.4219.5719.6714.7418.9717.1421.05成交价格（元/㎡）64776047554662805088544158015139607860576110套均面积（㎡）111.4127.97112.95117.02112.19140.84141.35147.15124.34104.47111.67套均总价（万元）72.1577.3862.6573.4957.0876.6281.9975.6375.5863.2768.23短期发展阶段筑顶阶段调整回落阶段短期反弹阶段（政策）政府出台鼓励中小面积户型住房系列政策后，效果较为明显，10、11月成交套数有明显反弹，而成交结构发展趋势为中小户型、中低总价。宏观市场结论无锡市商品房市场供求比较大，后续供应过剩，去化压力凸显；无锡市商品房后续供应高达1843.73，潜在供应巨大，中期供求比过高，后续去化压力凸显；从成交结构看，市场趋势将以小户型、低总价的高性价比方向发展。市场背景分析无锡宏观市场分析项目区域市场分析供应分析－供应总量区域项目总建面积

（万平方米）已推面积

（万平方米）已售面积

（万平方米）未来供应

（万平方米）太湖广场茂业·豪园7.397.393.094.30世贸中心国际公寓11.2011.201.319.89朗诗·未来之家（二期）20.0011.676.0713.93崇安区常工城尚城10.263.681.498.77蠡湖新城蠡湖一号45.0015.927.9537.05梁溪板块万达广场68.309.362.2466.06阳光嘉园11.6511.081.799.86金域蓝湾38.604.941.4137.19新区长江国际67.8018.893.3964.41合计260.294.1328.74251.46高端、中高端竞争市场后续供应达250万方，按目前竞争个案月均去化3.28万方/月计算，需6年左右时间消化市场存量及后续供应。目前太湖广场、梁溪河埒是高端、中高端项目相对较集中的区域。价格区域项目报价(元/㎡)总价段

（万元）主力房型主力面积

（㎡）主力总价

（万元）折扣太湖广场茂业·豪园950078-180三房182173低区特价房小户型8000元/㎡，大户型7000元/㎡世贸中心国际公寓14000200-500四房24234098折朗诗·未来之家（二期）11500（1500装修）95－210三房9210098折崇安区常工城尚城11000（2000装修）125-260三房140150200元∕㎡，相当于98折蠡湖新城蠡湖一号1100080-220三房139150无梁溪板块万达广场720064-103三房140100无阳光嘉园840059-120三房14011898折金域蓝湾8000-1000071-175四房175175无新区长江国际800071-234三房140112无目前竞争市场上，高端楼盘均价在9500-14000元/㎡之间（含装修费），主要集中在太湖广场区域；中高端均价在7200-8500元/㎡之间，主要集中于梁溪河埒区域。区域项目

总套数

一房两房三房四房及复式套数比例套数比例套数比例套数比例太湖广场茂业·豪园501//25250.30%24949.70%//世贸中心国际公寓464////22047.41%24452.59%朗诗·未来之家（二期）375////36096.00%154.00%崇安区常工城尚城25621%42%23090%207%蠡湖新城蠡湖一号816587.11%11614.21%43453.19%20825.49%梁溪板块万达广场531//17532.96%33863.65%183.39%阳光嘉园3769023.94%//28676.06%//金域蓝湾264//13250.00%//13250.00%新区长江国际592//29850.34%29449.66%//合计41754%23%58%15%户型配比－供供应结构三房房型是高高端、中高端端住宅的绝对对主力，占到到市场整体供供应的58%左右；小面积积一房、两房房总共占到27%左右。户型配比－供供应结构区域项目

三房总套数

110-130130-140140-150150以上套数比例套数比例套数比例套数比例太湖广场茂业·豪园249////8233%16767%世贸中心国际公寓220//////220100%朗诗·未来之家（二期）36021560%14540%////崇安区常工城尚城230//230100%////蠡湖新城蠡湖一号43413531%14533%//15436%梁溪板块万达广场33820260%13640%////阳光嘉园286114%16558%11038%//金域蓝湾/////////新区长江国际2948930%15753%//4817%合计241127%41%8%24%三房中，面积积段在130-140㎡左右的常规房房型是市场主主力供应，占占三房总供应应量41%；高端楼盘中中，房型偏大大性明显，代代表楼盘（世世茂中心国际际公寓、茂业业豪园、蠡湖湖一号）。去化分析－去去化速度区域项目开盘时间报价（元/㎡）已推套数去化套数去化率去化速度（套/月）去化速度（万方/月）太湖广场茂业·豪园07.12.22950050123647.11%200.24世贸中心国际公寓08.06.1514000464296.25%50.12朗诗·未来之家（二期）08.08.0911500（1500装修）3754411.7%90.08崇安区常工城尚城2007.1211000（2000装修）25611846.09%90.08蠡湖新城蠡湖一号08.06.151100081646056.37%650.98梁溪板块万达广场08.09.06720053117332.58%430.57阳光嘉园08.08.30840037613535.90%270.36金域蓝湾08.09.278000-1000026413350.38%330.36新区长江国际08.06.28800059228648.31%410.49合计//4175161439%2523.28目前市场背景景下，均价10000元/㎡以上楼盘去化化表现十分不不理想，月均均去化均在10套以内；去化化超过20套的楼盘普遍遍因素是：新新推盘、小面面积户型成交交多；价格调调整拉动去化化速度。性价比也是目目前高端市场场的去化保障障！去化分析－去去化偏好区域项目

一房两房三房四房及复式去化/供应去化例去化/供应去化例去化/供应去化例去化/供应去化例太湖广场茂业·豪园//161/25263.89%75/24930.12%//世贸中心国际公寓////8/2203.64%21/2448.61%朗诗·未来之家（二期）////43/36011.94%1/156.70%崇安区常工城尚城2∕2100％2∕450％114∕23049.6％0∕200％蠡湖新城蠡湖一号16/5827.59%25/11621.55%288/43466.36%132/20863.46%梁溪板块万达广场//54/17530.86%119/33835.20%0/180%阳光嘉园21/9023.33%//114/28639.86%//金域蓝湾//113/13285.61%//20/13215.15%新区长江国际//137/29845.97%149/29450.68%//合计39/15026%492/97750%910/241138%174/63727%两房去化比例例达50%，要好于市场场上其他户型型去化表现。。目前市场上上，高端、中中高端代表户户型（3房及以上大户户型）没有取取得市场良好好去化表现。。购房客较为理理性，高端、、中高端无法法脱离产品性性价比平台！！客源分析区域项目区域分布年龄分布职业分布购买用途太湖广场茂业·豪园南长为主，部分崇安，滨湖35-55政府官员、泛公务员、部分私营业主改善型自住为主世贸中心国际公寓南长为主，部分崇安、北塘、锡山及全市客源40-55私企业主、泛公务员、高级白领改善型居住为主朗诗·未来之家2期南长区为主，部分滨湖、新区及崇安客源30-45私营业主为主，占到80%以上，其余为高知科技人员自住为主崇安区常工城尚城锡山区、崇安区为主，部分江阴30-45私营业主、政府官员改善型自住蠡湖新城蠡湖一号滨湖区为主，部分南长、崇安客源35-50以个体、私营业主为主、少量公务员、企业高管自住为主、部分投资客梁溪板块万达广场滨湖河埒区域客为主35-45以私营业主、医院医生、企事业单位管理人员、教职工改善型自住阳光嘉园滨湖河埒区域客为主35-45以私营业主、医院医生、企事业单位管理人员、教职工改善型自住金域蓝湾滨湖、南长、崇安客源居多30-45年青白领、公务员、私营业主自住为主新区长江国际新区为主、部分南长30-45政府官员、私营业主、公务员自住为主太湖广场周边边以南长区为为绝对主力，，其他区域板板块以各自区区域客为主；；万科金域蓝湾湾地处滨湖、、南长交界处处，先前周边边以工厂为主主，居住人群群不多，客户户的层面性相相对较广。区域市场总结结供应：高端端、中高端竞竞争市场后续续供应量250万方左右，按按目前去化速速度，需6年左右消化期期，未来市场场去化压力明明显。价格：高端端楼盘均价在在9500-14000元/㎡之间（含装修修费），中高高端均价7200-8500元/㎡之间。户型：130-140㎡的三房房型是是市场主力户户型，主要集集中于中高端端楼盘。去化：单价价相对较低楼楼盘去化表现现较好，小面面积两房去化化情况明显好好于面积段较大的房型。。客源：楼楼盘的客源以以各自区域客客，自住需求求为主。目前市场背景景下，高端、、中高端楼盘盘已失去“高高端定位”优优势，均无法法跳脱产品性性价比平台，，高性价比目目前也是高端端市场的去化化保障！项目理解及整整体定位项目理解—区位盛高古城墙古运河无－住宅项目在售绝版地块拆无－居住用地供应盛高无锡市中心独独一无二的绝绝版地块，具具备打造高端端豪宅充分条条件！商业教育

休闲

医疗

盛高盛高盛高盛高八佰伴二院商业、文教、、医疗、休闲闲全市级配套套，区位优势势不可复制！！项目理解—配套区位理解—景观梁溪河穿越地块古运河交汇体育公园遥望惠山自然景观及人人文景观资源源丰富，对打打造高端项目目形成有力支支撑！荣家老厂房－工商业发源地产品开发理念念我司理解的开开发理念他是一个城市市整体开发的的形象工程他目标成为代代表无锡乃至至全世界的城城市范例他将无锡历史史文化、城市市肌理做到充充分开发和利利用他利用南北运运河整体开发发，塑造水岸岸文化，将商商业与住宅串串连形成整盘盘规划他代表了中西西文化的结合合，体现西方方居住理念在在国内的真正正植入他利用建筑两两侧高耸、中中间低洼，形形成硅谷式规规划特征一个有特色、、有故事、有有美感、有设设计感的超前前个案项目理解及整整体定位绝版的市中心心地块为项目目打造高端项项目提供了先先天条件；市级的生活配配套、丰富的的自然资源和和景观资源为为项目打造成成无锡标杆个个案提供了先先天资源；世界级团队打打造的项目整整体方案为项项目植入了高高端项目的气气质和灵魂；；市场上普遍接接受高性价比比的楼盘；引领无锡高端端住宅发展方方向代表无锡高端端住区形象的的标杆大盘客户定位客户来源：崇安区、北塘塘区等周边区区域个体户、、私营业主等等置业关注点：：地段、价格置业驱动：便捷的区位、、性价比核心客户重要客户偶得客户客户来源：南长区、滨滨湖区政府机机公务员、私私营业主、企企业高管等置业关注点：地段、配套套、环境、产产品品质置业驱动：性价比、房房型客户来源：新区部分外外企外籍高管管、上海等周周边城市客源源（自住&投资）置业关注点：配套、价格格、升值潜力力置业驱动：较高的性价比比及区域发展展前景项目产品定位位及建议重点竞争个案案分析、对比比项目产品定位位及调整建议议个案对对比——总规特征：：大围围合设设计，，大栋栋距、、无遮遮挡视视野、、景观观，楼楼栋互互相影影响性性小；；生活理理念凸凸显，，居住住舒适适性好好！万科·金域蓝蓝湾总总平面面设计计更符符合居居住,生活舒舒适性性较好好；本本案总总平面面设计计讲究究时尚尚、几几何空空间感感，设设计理理念跳跳脱目目前房房地产产市场场，给给去化化带来来一定定压力力。金域蓝湾个案对对比——景观万科·金域蓝蓝湾内内部10万方中中央景景观，，外部部宽水水域景景观、、绿地地公园园；自自然景景观资资源相相对比比较优优越、、景观观设计计比较较突出出；无无论从从内部部或者者外部部景观观而言言，本本案相相对而而言处处于劣劣势。。梁溪河古运河交汇体育公园惠山宽水域古运河宽水域古运河水岸绿地金域蓝湾本案个案对对比——两房房房型楼盘万科·金域蓝湾本案房型图梯/户两梯四户两梯四户房型两室两厅一卫两室两厅一卫得房率77%82%位置边套中间套边套中间套面积90㎡89㎡86㎡88㎡附加值赠送比4.1%5.6%26.8%7.6%厅、主卧面宽厅：3.7米、主卧：3.5米厅：3.6米、主卧：3.3米同属高高层住住宅两两房，，相比比万科·金域蓝蓝湾，，本案案得房房率较较高，，附加加值赠赠送相相对较较多，，房型型实际际使用用率优优势明明显。。个案对对比——大户型型楼盘万科·金域蓝湾本案房型图梯/户两梯两户两梯两户房型四室两厅两卫三室两厅三卫得房率79%80.73%面积175㎡181㎡附加值赠送比5%13.3%厅、主卧面宽厅：4.5米、主卧：3.5米厅：4.8米、主卧：3.8米万科·金域蓝蓝湾大大户型型四开开间朝朝南设设计，，凸显显景观观房特特点明明显；；但相相对而而言，，本案案高附附加值值赠送送比是是一大大优势势。问题４４：核心筒筒部分分空间间浪费费，四四部电电梯设设计定定位过过于高高端、、超前前，设设置两两处楼楼梯面面积存存在浪浪费问题３３：３房产产品做做６平平米独独立衣衣帽间间，面面积存存在浪浪费问题２２：６平米米书房房面积积放之之三房房当中中，过过于局局促、、尴尬尬144.98问题１１：３房产产品面面积做做到１１４００平米米以上上，此此面积积段处处于市市场竞竞争劣劣势，，目前前市场场同类类产品品１４４０平平米以以下已已做到到３+１房问题１１：客厅设设置于于北侧侧，影影响采采光、、景观观视野野受限限问题２２：南向家家庭厅厅过于于狭长长，加加之6米挑空空设计计，势势必造造成压压抑感感问题１１：得房率率低问题２２：入户通通过狭狭长走走廊才才可进进入客客厅，，此设设计与与中国国人较较高端端居住住习惯惯相背背离问题３３：客厅挑挑空设设计使使得二二层北北向主主卧采采光条条件受受到影影响问题４４：次卧由由于承承重墙墙限制制，开开间均均3米多，，空间间使用用率不不高，，造成成空间间局促促、家家具不不宜摆摆放，，同样样不够够高端端个案案分分析析———立面面万科科·金域域蓝蓝湾湾立立面面采采用用经经典典ARTDECO风格格，，但但色色彩彩运运用用不不够够成成熟熟，，本本案案立立面面造造型型偏偏年年轻轻化化，，势势必必造造成成购购买买群群体体年年龄龄层层受受限限，，产产品品立立面面仍仍具具备备可可提提升升空空间间。。风格格：：ARTDECO材质质：：涂涂料料品质质感感：：一一般般品品质质感感不不强强，，风风格格表表现现力力不不纯纯粹粹！！金域蓝湾风格格：：风风格格简简约约、、现现代代品质质感感：：设设计计手手法法偏偏向向soho类商商住住型型产产品品，，缺缺少少高高级级公公寓寓质质感感SWOT分析析立面品质、表现力万科先行操作、市场熟悉度、调整灵活性较强客户共享性较大SWOT分析开发商高端品牌突出地段比较优越整体规模较大总平面设计欠佳景观无法超越部分户型产品力不足优势

劣势机会威胁万科科·金域域蓝蓝湾湾与与本本案案的的SWOT分析析表现现出出国国际际团团队队超超前前的的设设计计理理念念，，具具备备一一定定的的新新颖颖冲冲击击；；但但是是，，回回归归市市场场、、思思考考目目标标客客源源的的需需求求根根源源，，该该方方案案存存在在一一定定的的风风险险危危机机！！在总总规规方方案案确确定定的的情情况况下下，，建建议议劣劣势势户户型型的的补补足足和和景景观观、、立立面面的的营营造造进进而而弥弥补补总总平平上上缺缺陷陷；；在在可可能能的的情情况况下下进进行行总总规规方方案案的的全全新新打打造造！！项目目产产品品定定位位及及建建议议重点点竞竞争争个个案案分分析析、、对对比比项目目产产品品定定位位及及调调整整建建议议户型型———高性性价价比比户户型型的的全全面面实实现现立面面———代表表无无锡锡高高端端住住区区形形象象的的城城市市地地标标性性建建筑筑大堂堂———代表表无无锡锡高高端端住住区区形形象象的的高高端端大大堂堂景观观———代表表无无锡锡高高端端住住区区形形象象的的居居住住环环境境会所所———代表表无无锡锡高高端端住住区区形形象象的的会会所所配配套套一、、产产品品微微调调方方案案打造造符符合合无无锡锡高高端端市市场场需需求求，，代代表表高高端端楼楼盘盘产产品品力力的的高高端端住住区区（形形象象及及配配套套高高端端、、户户型型高高附附加加值值））产品品建建议议高性性价价比比户户型型的的全全面面实实现现G1户型型C户型型A户型型一、、户户型型建建议议G1户型型A户型型A户型型B户型型B户型型A户型型：：3/2/2————建筑筑面面积积：：139.6㎡㎡B户型型：：2/2/1————建筑筑面面积积：：89.8㎡㎡附加加值值赠赠送送：：A户型型南向向阳阳台台：：6.2㎡㎡（半半送送））北向向阳阳台台：：8.4㎡㎡（半半送送））入户户花花园园：：18.1㎡㎡（半半送送））总计计：：16.35㎡㎡附加加值值赠赠送送比比：：11.6%附加加值值赠赠送送：：B户型型南向向阳阳台台：：11.4㎡㎡（半半送送））凸窗窗面面积积：：2㎡㎡（全全送送））总计计：：7.7㎡㎡附加加值值赠赠送送比比：：8.5%C户型型方方案案———建筑筑面面积积：：238.43㎡㎡C户型型4/2/3建筑筑面面积积：：243.8㎡㎡附加加值值赠赠送送：：一层层南南向向露露台台：：8.8㎡㎡（全送））一层南向向阳台：：18.6㎡（半送））一层北向向阳台：：2.2㎡㎡（半送））二层南向向阳台：：8.1㎡㎡（半送））二层北向向阳台：：2.8㎡㎡（半送））挑空面积积：32㎡（全送））总计：56.65㎡附加值赠赠送比：：23.2%全送半送半送全送全送A户型6/2/4建筑面积积：332.4㎡附加值赠赠送：一层南向向露台：：23.8㎡（全送））一层北向向露台：：12.4㎡（全送））挑空：24.5㎡（全送））总计：60.7㎡附加值赠赠送比：：18.3%全送全送全送无锡世贸中心朗诗未来之家蠡湖一号万达广场金域蓝湾风格：现代材质：石材品质感：好风格：欧式材质：涂料品质感：一般风格：现代材质：涂料、局部石材品质感：好风格：现代简约材质：涂料品质感：一般风格：ARTDECO材质：涂料品质感：一般产品立面面主要以以现代简简约、时时尚风格格为主；；材质大大多以涂涂料，局局部配石石材，整整体品质质感不强强，表现现力不纯纯粹，表表现效果果欠佳。。二、立面面建议代表无锡锡高端住住区形象象的城市市地标性性建筑立面建议议打造城市市新地标标性经典典建筑突突出现代代风格灵灵动感、、通透感感整体纵横横线条比比例协调调，结合合蓝色基基调，树树立起建建筑现代且不不乏沉稳稳的高端端外部形形象流线型凹凹凸变化化，形成成简洁流畅畅的线条条美感，兼具强烈的可可识别性性,具备地标标性建筑筑特性细节代表无锡锡高端住住区形象象的高端端大堂三、大堂堂建议优点：架空层可可不计面面积，保保证得房房率不受受损架空层可可成为建建筑灰空空间，弥弥补景观观面积小小、建筑筑排布密密集的不不足二层挑空空容易营营造空间间气势冲冲击感增加底层层局部架架空、室室内适度度二层挑挑空，提提升入户户豪华品品质大堂建议议结合组团团景观，，增加休休闲娱乐乐功能，，追求绿绿化的精精致、装饰效果果底层架空空——景观灰空空间架空层作作体现景景观功能能延续性性营造有特特色、精精致的绿绿色大堂堂景观豪华精装装、酒店店式大堂堂，突出出内敛、、贵重质质感采用现代代风格演演绎高档档星级酒酒店式居居住氛围围；个性灯饰饰、全石石材墙面面、精致致的墙饰饰造型、、特色地地面拼花花，装饰饰出空间间丰富的的设计感感，烘托托出家居居的生活活氛围；；大堂设有有接待台台、大堂堂休息等等候区，，提供业业主周全全的酒店店式生活活享受；；大堂内部部装饰建建议——大堂、梯梯厅四、景观观建议无锡世贸中心朗诗未来之家蠡湖一号万达广场金域蓝湾42%50%47%35%48%5000㎡超大中心花园，集中型绿化面积大小区内部绿化景观少内部以组团绿化为主，外部尽享蠡湖公园、蠡湖生态水景2000㎡中央水景，保留原生大树，主题性组团景观10万㎡中央大景，6万平米沿河景观带，外部宽水域景观景观主题题性不强强，中央央景观设设计手法法较单一一；金域域蓝湾10万方缓坡坡造景中中央大景景，6万方沿河河景观带带，景观观设计较较为突出出！代表无锡锡高端住住区形象象的居住住环境（体现现现代时尚尚精致贵贵感，打打造水景景花园组组团）景观建议议入口水景景建议中央精致致组团建建议道路景观观建议小区主景景观以现代简简约装饰饰元素为为主要造造景手法法，运用用涌泉、、浅水区区域，营营造有时时尚感、、气势的的口形象象主入口入口水景景建议现代装饰饰元素修剪出带带有层次次、厚度度、深度度的绿化化主题功能小品品穿插、、掩映于于绿化之之中，借借助材质质的变化化，体现现景观的的设计感感、精致致感中央小组组团建议议通过材质质、花纹纹、肌理理的组合合，丰富富不同等等级道路路的使用用感受道路两旁旁配置精精心设计计的休闲闲座椅、、花坛等等装饰元元素道路景观观建议五、会所所建议项目名称面积功能及备注无锡世贸中心无会所会所功能由小区内商业配套如酒店，影城，会展中心，游泳池等设施辅助朗诗未来之家无会所依靠周边配套辅助蠡湖一号独立会所1万㎡左右，室内游泳池，健身房，各种球类设施等万达广场无会所会所功能由小区内商业配套引进，业主有优惠折扣金域蓝湾独立会所3000㎡左右，健身房，各种球类设施项目体量量较大的的自配独独立会所所，一般般采用小小区内商商业配套套，引入入专业性性健身会会馆、娱娱乐设施施等。代表无锡锡高端住住区形象象的会所所配套会所建议议定位：经经济运动动休闲会会所体量：建建筑面积积约1500-2000平米配套内容容建议：：大堂酒水水吧、咖咖啡吧娱乐厅（（内设射射击、飞飞镖、桌桌球、沙沙弧球等等优雅娱乐项项目）室内恒温温泳池器械健身身中心羽毛球室室、乒乓乓球室室内迷你你高尔夫夫棋牌室项目前期期聘请专专业会所所运营公公司进行行前期定定位以及及后期运运营、管管理——名流会、、美国会会、鸿艺艺会等会所建议议二、全新新建议方方案B.北京-棕榈泉国国际公寓寓全围合高高尚社区区，还中中央以核核心景观观，实现现住宅景景观均好好性占地面积：约约14万平米建筑面积：24万平米容容积率：2.3；绿化率率：67%占地面积：约约7万平米建建筑面积：：28万平米容容积率：3.4；绿化率：50%A.上海-国际华城重点案例参考考相对较好的地地段环境，相相对较高的容容积率指标，，同样以打造造区域绝版高高端典范为诉诉求目标，不不同的城市北北京，选择的的却是类似的的规划手法——大围合以绝对大的中中心景观作为为主打卖点，，从而实现户户户的采光、、视线的均好好价值，建筑筑则有序分布布四周，通过过高低错落丰丰富整盘的天天界线。反之，本项目目为降低一定定的市场去化化风险，在超超越市场平台台的理念上，，可创造符合合国人乃至无无锡本土人群群的适度超越越型产品。参考结论打破传统平面面居住模式代表新一代居居住理念的领领先个案无锡高端平台台的适度超越越追求高品质、、高赠送比、、高舒适度的的新一代领先先产品本项目产品定定位规划——突出户户均好好性的大围合合平面冲击户型升级——打破传统平面面居住模式的的高附加值、、创新户型全面超越市场场的产品核心心规划经济技术术指标：总用地面积：：３５２６４４平米容积率：３.１总建筑面积：：约１７.2万方平米板式建筑围合合、穿插布局局，规整内敛敛，同时兼顾住宅景观的均均好性，有利于全盘盘住宅的销售物业形态：4栋18层小高层6栋32层高层1栋47层地标性东南部分底层层为沿街商业业中央景观区域域47层32层32层32层32层32层32层18层18层18层18层打造全围合社社区，营造社社区内部专属属感、大场景景的核心视觉觉冲击一、规划建议议进一步提高产产品附加值赠赠送空间打造打破传统统平面居住模模式的创新户户型平面送花园空间送房间产品理念二、户型建议议多变空间——奇偶错层设计计户型——两房两厅一卫卫套内面积：77.64㎡㎡建筑面积：89.11㎡㎡（实际约120㎡）户型建议（1）——90㎡上下户型创新点：：平面赠送面积积约7㎡，空间赠送面面积约20㎡，整体赠送比达达到30%；6米挑高客厅，，两房变三房房，三大空中中花园；赠送值：奇数层入户花园面积积：约6.8平米（半送））阳台面积：约约7平米（半送））客厅上部分面面积：约20平米，隔为多多功能房（全送）偶数层赠送面积同奇奇数层，客厅厅二层挑高可可封做房间使使用总赠送面积约约27平米立体剖面示意意保留原空间格格局，两层挑挑高，营造豪豪华大气的客客厅氛围高附加值的体体现：利用两层挑高高空间，衍生生出一个近20平米的附加空空间，空间利利用率大大提提升。原空间空间分割后户型建议（2）——90㎡多变空间——超高附加值空中TOWNHOUSE户型面积：87㎡一层二层前庭后院挑空阳台赠送值：前庭8.24㎡（全送）后院11.22㎡㎡（半送）跃层挑空约10.23㎡㎡（全送）跃层阳台约4㎡（半送）总赠送面积=26.08㎡户型创新点：：平面赠送面积积7.61㎡，空间赠送面面积18.47㎡㎡，整体赠送比达达到30%；别墅级空间:6米挑高客厅，，前庭后院双双重空中私家家花园；两房房变四房，跃跃上跃下卫生生间2+1；前庭上空新型高附加值值户型——2房可变4房演绎公寓户户型中的联联体别墅空空间的无限限可能性住户可利用用客厅的6米挑高进行行分割，增增加一个多多功能睡房房，这个空空间是完全全不计入面面积的。近20平米南北阳阳台，住户户可将其封封闭，成为为阳光书房房。2剖面示意空间意向21户型建议（（3）——140㎡㎡3室2厅2卫建筑面积135㎡赠送值：南向挑空阳阳台20㎡（全送）南向花园阳阳台6㎡（半送）北向挑空中中庭13㎡（全送）总赠送面积积=36㎡建筑面积约约140-150㎡赠送夹层面面积约40-50㎡创造夹层空空间高附加加值偶数层标准准层户型建议（（3）——140㎡㎡奇数层标准准层4.1米挑高客厅厅，独特三三错层设计计户型创新点点：空间赠送面面积约40-50平方米，整体赠送比比达到30%以上，4.1米客厅，局局部2.2米层双层空空间下上提报结束敬敬请指指教9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December24,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。21:03:3421:03:3421:0312/24/20229:03:34PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2221:03:3421:03Dec-2224-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。21:03:3421:03:3421:03Saturday,December24,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。12月-2212月-2221:03:3421:03:34December24,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。24十二二月20229:03:34下下午21:03:3412月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月229:03下下午12月-2221:03December24,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2421:03:3421:03:3424December202217、做做前前，，能能够够环环视视四四周周；；做做时时，，你你只只能能或