武汉顺驰泊林物业管理阶段策略

顺驰泊林下半年阶段策略8月-12月[市场攻击持久战]攻击纲要销售纪要目前局势的判断攻击战执行攻击战略的调整媒体计划1销售纪要*自开盘以来一期已销售70%，销售属正常状态。*全年销售任重道远，越到后期销售压力越大，所以前期蓄备很重要，从销售到推广要打持久战，稳住市场，稳住客户。*前期客户资源基本消化，不排除部分客户回头再看，主要精力放在挖掘新客户资源。2005年1-6月7月8月9月10月11月12月1800万2000万2000万5700万2065万1185万1亿2目前局势判断1、销售压力：*顺驰泊林1期开盘虽然销售200多套，但下半年年销售计划紧凑,担子重，后续的销售压力仍非常大；2、客群压力：*1期开盘已经把积累了一定数量的目标群，但目前在东西湖地产竞争非常激烈，我们面临市场竞争压力下，必须实现后续销售所需要的新目标群；3、推广压力：*为了保证销售回款，一期和二期是同时销售的，二期的产品基本延续一期，没有很大的区分，所以二期如何持续制造市场的热点，将是很大的挑战！3攻击战略调整[持久战]支持理由：1、销售首先要解决是新的目标群，针对今年的销售任务，速胜论的条件并不具备，市场攻击需要持久战；2、持久战的核心在于启动市场持续性的打击，从各个方面挖掘潜在目标群体，通过不断的市场刺激，以形成顺弛泊林2期的关注力，从而实现平时持续性的销售支持； 3、因而，每个月、每一天对我们来说都非常重要，我们需要充分挖掘每一个细节，尽最大努力完成销售的提前实现；4持久战核心一新客户资源A、老业主带新客户：顺驰泊林在汉口区建立了大盘的市场地位，前期积累了大批量的老业主，通过老业主口碑相传，带动新客户优惠政策：可享受送全年物业管理费/购房送几个点优惠/返现金B、汉口本地区新客户：通过各种途径封锁本片区新客户配合：报广、直邮、巡回展C、扩展外区域客户：凭借顺驰泊林在武汉的品牌地位，冲出汉口，扩展武昌及周边区域配合：汉口外展场的开放、增设户外广告位、报广4持久久战战核核心心二二二二期期推推广广策策略略释义义：：二期期与与一一期期产产品品的的相相似似度度很很高高，，鉴鉴于于产产品品开开发发至至二二期期的的时时候候，，建建筑筑、、环环境境、、会会所所、、配配套套、、社社区区细细节节等等各各方方面面已已日日趋趋完完善善，，顺顺驰驰泊泊林林的的成成熟熟上上层层生生活活已已初初现现端端倪倪，，故故而而在在一一期期““定定义义上上层层””的的主主题题之之后后以以““生生如如上上层层””加加以以延延续续，，将将二二期期推推广广重重点点放放在在展展示示顺顺驰驰泊泊林林的的成成熟熟社社区区的的层层面面上上，，以以充充满满说说服服力力的的事事实实营营造造““像像上上层层社社会会一一样样生生活活””的的尊尊贵贵感感受受，，同同时时提提升升项项目目本本身身以以及及业业主主的的层层次次，，使使项项目目的的上上层层形形象象进进一一步步深深入入人人心心，，同同时时也也谐谐音音““升升如如上上层层””，，暗暗扣扣二二期期为为一一期期升升级级版版这这一一层层涵涵义义。。[生生如如上上层层]我们们应应该该给给二二期期一一个个怎怎样样的的定定义义?顺驰驰••泊泊林林青出出[二二期期案案名名]释义义：：1、、顺顺驰驰··泊泊林林一一期期的的形形象象建建立立已已深深入入人人心心，，具具备备相相当当程程度度的的品品牌牌效效应应，，延延续续一一期期的的整整体体调调性性对对于于二二期期的的推推广广能能够够产产生生事事半半功功倍倍的的效效果果。。2、、出出于于制制造造亮亮点点刺刺激激市市场场、、保保持持热热度度的的考考虑虑，，在在延延续续一一期期形形象象的的基基础础上上还还要要保保持持一一定定程程度度的的延延伸伸，，点点明明二二期期地地位位的的同同时时也也能能给给市市场场以以新新鲜鲜感感。。3、、鉴鉴于于二二期期的的产产品品形形态态与与一一期期基基本本一一致致，，仅仅有有部部分分细细节节的的差差别别，，可可以以将将其其理理解解为为一一期期的的升升级级版版，，取取““青青出出于于蓝蓝而而胜胜于于蓝蓝””的的涵涵义义，，为为““顺顺驰驰··泊泊林林””添添加加一一个个后后缀缀““青青出出””，，既既巧巧妙妙而而富富有有人人文文色色彩彩的的点点明明了了二二期期的的节节点点地地位位，，又又在在承承袭袭一一期期的的基基础础上上做做了了适适度度延延伸伸，，含含蓄蓄地地传传达达了了二二期期产产品品有有所所提提升升的的信信息息，，极极具具诗诗意意的的字字面面也也增增强强了了案案名名的的品品质质感感。。上层层专专属属世世袭袭升升级级版版[推推广广定定位位语语]5持久久战战攻攻击击综合合30别别墅墅5综合合30别别墅墅10综合合30别别墅墅10综合合20别别墅墅5二二期期花花园园洋洋房房100综合10别别墅3二期期花园洋房房5小户型型40综合5别墅墅2二期花花园洋房5小户型202005年年7月8月月9月10月11月12月一、下半年年推盘节奏奏二、持久战战攻击波2005年年7月8月月9月10月11月12月第一阶段:一期尾盘盘的持续期（7.14---8.18））第二阶段：：内部认购购前的蓄水水期（8.25-9.29）第三阶段：：开盘热销销期（10.6-11.3））第四阶段:二期尾盘盘的清盘期期（11.10-12.31）三、持久战战攻击主题题卖点2005年年7月8月9月月10月11月12月月|主题：纯美美完全瞰水水洋房||主题题：临湖双双景观珍品品别墅||主主题：享受受上层高尚尚生活|2005年年8月9月10月11月月12月月攻击点1德国文化周周攻击点2户外攻击攻击点3房交会攻击点4美术文献展展攻击点5核心商场攻击点62期开盘攻击点7黄金周成熟社区攻击点8开盘热销攻击点9现场封杀攻击点10欧洲建筑音音乐会攻击点11圣诞酒会四、持久战战攻击点持久战攻击点1别墅推介会会(德国文化化周)1、活动时时间：8月月8日-8月14日日2、活动目目的：一期期剩余部分分与别墅同同时推出，，利用别墅墅推介会会造势，促促动一期尾尾盘全面销售售3、活动地地点：会所所4、活动方方式：邀请请业界知名名人士、外外国人、新新闻媒介及及别墅区已已登记的业业主，德国文化周””将集中展展演德国音音乐、电影影、建筑、、饮食和摄摄影文化5、配合合：报广提提前预告顺驰泊林2期攻击点2内部认购户户外攻击1、攻击意意义：由于于2期销售售量非常大大，无论无无何需要市市场的强关注点；2、攻击节节点：建议议无论如何何在机场、、汉口、各各大干道增增加短期内的广告牌牌，尽可能能实现市场场关注力；；3、攻击时时间：9月月内部认购购,一定要要把2期概概念传递给给市场；4、攻击主主题：配合合销售节点点进行主题题攻击；顺驰泊林2期攻击点3房交会1、9月是是下半年较较大的节点点，武汉的的房交会与与以往已经经完全不同，从2005年春春季房交会会的情况来来看大的发发展商已经经介入，我们同样需需要进一步步借房交会会的客户群群，实现积积累客户及及促动实际成交交；2、9月同同时是我们们2期最重重要的销售售节点，因因而，我们们需要控制专业房交交会的传播播节点；3、房交会会建议参加加，建议早早参加，第第2选择是是门口最大大的广告牌，我们一一定不能出出局，需要要让市场认认同我们的的领袖品牌牌地位；4、攻击方方式：展位位+条幅+宣传品+报纸媒介介+现场新新闻采访；；顺驰泊林2期攻击点4美术文献展展1、活动目目的：开开盘前期，，我们必必须制造话话题，配合合上层的主主题，结合合艺术的魅力共同造造就泊林的的高尚社区区品牌，进进一步形成成市场攻击击力；2、活动方方式：和和美术文献献机联办，，邀请当代代有名的艺艺术家展出出自己的展展品并拍卖出售；；3、配合：：会所所现场氛围围的包装+报纸宣传传+户外顺驰泊林2期攻击点5核心商场*攻击原原则：每每个区域都都有核心商商场，核心心商场是人人流最大的的地方，且且核心商场场基本都在交交通主干线线，控制核核心商场等等于控制目目标群；*攻击方方式：大大条幅；一一定要够大大，一定要要形成热点点关注力；；*攻击内内容：顺驰泊林2期10月月18日正正式开盘；；+户型特特点+环环境特点点+价价格优势+销售售热线*攻击点点：1、汉口口各区域核核心商场2、西北湖湖新世界顺驰泊林2期攻击点62期开盘1、第2期期开盘其启启动时间在在9月中秋秋、10月黄金周周、9月房房交会之后，尽可可能实现客客户的充分分积累，以以实现2期期销售；2、2期攻攻击的时间间是在10月-12月，充分分利用年底底的旺销期期实现2期的集集约销售量量；3、攻击节节点：2期期开盘媒介介攻击；2期开盘现现场艺术展展活动；2期开盘新新闻宣传；；顺驰泊林2期攻击点7成熟社区1、攻击核核心：*10月，，我们2期期不仅仅现现场已经出出现非常多多的变化，，同样，市场也已经经具有成熟熟的心态，，我们需要要把顺驰泊泊林大社区区的优势展现现出来，让让买家感受受顺驰泊林林与竞争对对手完全不不同的生活方方式；2、攻击方方式：报报纸广告：：*顺顺驰泊林林艺术生活活；*顺驰泊泊林享受生生活；*顺驰泊泊林感官生生活；*顺驰上上层生活CLUB：：*完全全实景的生生活配套+多彩生活活方式；*户外路路牌：*顺顺驰泊林林的生活方方式；顺驰泊林2期攻击点8开盘热销1、攻击核核心：*开开盘我们们已经取得得了一定的的销售业绩绩，我们需需要将我们们的销售业绩尽尽快让外界界了解，从从而，延续续开盘的销销售热潮；；2、攻击主主题：*二二期开盘盘，二次销销售的热潮潮；3、攻击方方式：*武武汉晨报报、晚报、、楚天都市市报；*整版广广告；一定定要不断形形成市场的的关注热点点；顺驰泊林2期攻击点9现场封杀攻攻击点一定不放过过11月；；年底底仍是市场场销售的旺旺季，目前前1期的销销售已进入入尾期，2期刚刚开盘，要要充分利用用现场和客客户成交；；现场封杀点点：1、展示中中心：形象象墙/展展板/分户模模型/模模型/户型单单页/杂杂志2、广告牌牌3、2期楼楼体挂幅1、活动时时间：11月份2、活动目目的：组织织业主活动动，让业主主充分感觉觉到社区浓浓厚的上层层生活氛围，更进进一步深化化顺驰泊林林的品质。。3、活动方方式：邀请请业界知名名人士、新新闻媒介及及已登记的的业主，共共赏欧洲建筑图片片，倾听高高雅音乐，，在会所内内演奏大提提琴，突出音乐和建建筑的感染染力。4、活动意意义：建筑筑是一种艺艺术，被称称为“凝固固的音乐””，在开盘盘后，我们要在市场场上制造高高点，顺驰驰泊林不仅仅是在卖房房子，更带给我们经经典的感官官享受，开开展这样一一个活动也也是暗合顺驰泊林领领先于其它它竟争楼盘盘的优势和和领导品质质。顺驰泊林2期攻击点10欧洲建筑音音乐会顺驰泊林2期攻击点11圣诞节1、今年的的圣诞节是是顺驰泊林林入伙后的的第1个圣圣诞节，同同时也是在在我们开盘盘的主力攻击范范围内，因因此，今