武汉江汉路项目策划书

武汉江汉路项目策划书

（第一部分）2022/12/241目录武汉市宏观社会经济环境分析武汉市商业物业市场环境分析汉口及江汉路商业环境分析附件：调查问卷分析

2一、武汉市宏观社会经济环境分析

31、武汉市基本概况

武汉是华中最大的城市之一，有着深厚的历史文化背景，特别在商业方面已形成了华中地区的商贸中心地位。武汉市被国家旅游局授予“中国优秀旅游城市”，而江汉路步行街的旅游价值在近年来得到了较有效的开发，也日益成为武汉又一重要的旅游区域。

42、武汉市在区域中的地位

近年来武汉市为了促进城市的经济、文化发展，提高了对旅游经济的引导及发展速度，重点规划整治了江汉路步行街，突出了江汉路的历史旅游价值，取得了良好的经济效益。江汉路步行街将逐步成为武汉仍至湖北省的旅游、商业中心。

53、武汉市社会、经济发展概述武汉市近年的经济运行情况，以下数据摘自武汉市政府每年公布的经济政府工作报告，可直观地反映武汉市的经济发展。6武汉市近年国民生产总值及社会消费品零售总额

72001年武汉市经济概况：

（1）2001年武汉市的国内生产总值为1348亿元，按可比价格计算，比上年增长12%，产业结构分布为：

8（2）城乡居民收入增加，生活水平提高，但增幅不大。

（3）市场物价稳中有落。

（4）失业、下岗的问题较为严峻，重点发展私营企业、个体经济来缓解就业。

（5）国内商业仍保持畅旺，私营经济发展迅猛。

（6）商品市场体系逐步完善，新型业态不断涌现。

（7）旅游产业迅速发展。

94、武汉房地产投资政策、旧城改造方面政策、法规分析

鼓励中、外商投资三产业。凡投资三产业且税收关系在区内的企业，经批准，可享受以下优惠政策：从事公用事业、商业、物资业、社区服务以及教育文化体育卫生行业的中外企业，自开办之曰起，可减征或免征所得税一年；对为生产服务投资兴办的从事咨询、信息、技术服务的企业。自开办之曰起，免征所得税两年；对入驻我区从事银行、证券、保险、信托等金融企业，区内各种规费一律减半征收。10利用自身身土地、、厂房兴兴办市场场，从开开业之曰曰起半年年内免收收工商管管理费，，半年后后视经营营情况低低费起步步。新办办市场的的税收可可根据实实际经营营情况，，在半年年至一年年内酌情情予以照照顾。各各类市场场视同城城市基础础设施建建设，免免征有关关规费。。从政府的的政策来来看，本本项目应应在优惠惠范围内内，可充充分利用用政策的的优惠来来降低成成本及经经营费用用，对项项目的销销售及经经营大有有作用。。115、城区区商业消消费分析析2001年，武汉汉市国民民经济继继续保持持了快速速健康发发展的良良好势头头。城区区居民收收入水平平稳步提提高，消消费结构构不断优优化，生生活质量量进一步步提高。。根据政府府统计：：2001年城区居居民人均均收入为为7305.04元，比上上年增长长8.1%，消费性性支出6342.28元，比上上年增长长4.4%。12在市民的的消费结结构方面面，主要要表现为为：市民在食食品方面面的支出出比例大大，有一一定的增增长。市民在食食品方面面的支出出占的比比例最大大，2001年年居民人人均购买买食品支支出2413.44元元，比上上年增长长3.1%。13在服装消费支支出增长迅速速。服装市场竞争争激烈，2001年居民民人均衣着支支出570.87元，比比上年上升8.8%，说说明在市民服服装方面的消消费随着经济济的增长而增增长。居民家庭之间间的收入差异异呈扩大趋势势14二、武汉市商业物物业市场环境境分析151、商业供应应状况分析武汉市近年房房地产竣工面面积比例单位：万m21617分析：武汉商铺销售售主要以街铺铺为主。从近年来武汉汉市商业用房房的竣工面积积来看，武汉汉市每年的商商业开发量仅仅占全市房地地产开发量的的8.5%（（以2000年数据）从商业竣工量量来看，1998年的竣工量最最低，而在1999年的竣工量在在几年中达到到最大，到2000年又大幅度回回落，从几年年的平均总量量来看，商业业开发竣工量量增幅不大，，是市场自然然调节的结果果。18武汉市近年房房地产销售面面积比例单位：万m22、商业销售售状况分析19图例：20武汉市每年的的商业面积销销售量仅占全全市房地产销销售量的5%（以2000年数据），以以开发竣工量量占开发量的的8%来对比，说明明商业面积在在武汉无论是是需求还是供供应一直相对对较为保守。。武汉市商业面面积销售主要要以街铺为主主，大型商业业裙楼的销售售极少。21武汉市近年来来房地产空置置情况3、商业空置置状况分析22图例：23分析：从近年来武汉汉市商业用房房的空置面积积来看，武汉汉市商业用房房的销售及经经营压力仍较较大。从近几年来的的商业面积空空置量来看，，近几年内的的空置面积增增长较大，说说明商业面积积的销售在武武汉市存在的的压力较大，，投资者对投投资商业物业业的兴趣较弱弱。244、武汉市2002年上半年商业业市场分析2002年上半年房地地产开发竣工工量统计：25分析：武汉市商业用用房竣工面积积为10.57万平方米，与与去年同期相相比下降了达达50.88%，说明商业用用房市场仍继继续处于低迷迷状态，短期期内很难有大大的改变。26B、2002年上半年房地地产销售量统统计：27分析：从以上商业用用房的销售情情况分析，今今年上半年商商业用房的销销售市场较为为低迷，市场场销售前景不不甚乐观。282002年上上半年商业用用房的空置统统计：单位：万m229从以上统计数数据分析，武武汉市空置的的商业用房主主要均集中在在高价位的商商业项目上，，单价高的商商铺对投资者者的吸引力有有限，销售的的压力最大。。从空置面积与与空置项目的的数量比较上上，高价位的的空置的商业业用房单个项项目的空置面面积较大，多多为集中空置置，即整栋商商业裙楼空置置为主。305、商业物业业价格状况分分析社区型的首层层临街铺位的的价位多集中中在6000-9000元/平方米。大型商业裙楼楼以江汉路周周边的商铺售售价，参考之之前所作的市市场调研，首首层临街铺位位的售价多在在25000-30000元/平方米之间，，而首层内铺铺多在20000-25000元/平方米。31三、汉口及江江汉路商业环环境分析32汉口的商业物物业主要由三三大商圈和若若干纵横交错错的专业街构构成。三大商圈：江汉路片（包包括江汉路、、中山大道及及周边辐射道道路）汉正街片（包包括汉正街、、大夹街、利利济路及周边边辐射道路））武商城市中心心MALL（（包括武商、、武广、世贸贸）汉口及江汉路路商业物业市市场现状分析析33汉口及江汉路路商业物业已已售项目分析析武汉2000年全市商铺的的销售额为20万平米，江汉汉区的销售额额为7.7万平米，成交交额很小。2000年最大一宗的的销售商场案案为大夹街商商城，其主要特征征为临街铺位位。34汉口及江汉路路商业物业在在建和在售项项目分析。由由于市中心和和城郊地价差差别的悬殊，，开发商多开开发多层、小小高层住宅区区，较少涉足足高层的开发发。这些住宅宅下面的商业业设施就以街街铺的方式体体现，而不是是高层的裙楼楼；尚有大量量高层裙楼待待售，都是准准备整层出售售或出租，无无奈投资者非非常有限，因因此大量空置置。35汉口及江汉路路商业物业需需求状况分析析根据数据统计计，来步行街街的人有60％以上是为了了娱乐、旅游游和休闲，而而只有不到40％的人是专为为购物而来。36政府改造江汉汉路时，将其其定位为购物物、休闲、旅旅游三位一体体的综合精品品商业街，但但改造后只达达到休闲观光光功能江汉路主要存存在于商业结结构比较单一一，餐饮设施施简单，而休休闲娱乐的场场所更是少之之又少。37（3）汉口商业物物业总体价格格水平分析江汉路及周边边街铺租赁价价格表38江汉路及周边边商场租赁价价格表39（4）江汉路路各类商品经经营状况及经经济效益分析析人流量及消费费者类别分析析：江汉路的日均均人流量为40万人，消费者者绝大部分为为16~25岁之间的本地地青少年，游游客、中青年年女性、带孩孩子吃快餐的的家长占有小小额比重。40消费者购物、、饮食、娱乐乐、消费额度度分析41分析：每次100~200元的消费占到到五成以上，，100元以下和201~400元的消费总共共占到32%。经过现场调调研，发现江江汉路为数不不多的几家精精品店门可罗罗雀，休闲服服装店中超过过150元的的商商品品也也鲜鲜有有问问津津。。倒倒是是100元左左右右和和百百元元以以下下的的服服装装看看者者人人头头涌涌动动。。42商家家经经营营状状况况分分析析传统统大大百百货货如如：：中中心心百百货货、、新新世世界界时时尚尚广广场场、、王王府府井井百百货货生生意意惨惨淡淡，，低低楼楼层层尚尚有有一一定定客客流流量量，，高高楼楼层层鲜鲜有有人人踪踪；；洋快快餐餐如如：：肯肯德德基基、、麦麦当当劳劳人人满满为为患患；；各类类中中低低价价休休闲闲品品牌牌专专卖卖店店几几家家欢欢乐乐几几家家愁愁；；精品品店店如如：：欧欧美美名名品品等等几几无无人人迹迹；；特特色色专专业业商商场场如如：：女女人人街街、、世世界界之之窗窗、、瑞瑞丽丽名名品品因因规规划划、、产产品品等等原原因因，，或或者者关关门门或或者者门门可可罗罗雀雀。。43商家家经经济济效效益益分分析析江汉汉路路步步行行街街自自改改造造后后，，街街铺铺房房租租平平均均上上涨涨了了100~150元/月··M²²，，人人流流量量也也比比改改造造前前增增长长了了30%~40%，，可可是是商商家家的的利利润润却却远远不不如如前前。。44当地地成成功功、、失失败败商商业业物物业业案案例例分分析析及及失失败败案案例例武汉汉成成功功的的商商业业项项目目：：解放放大大道道武武商商集集团团新民民众众乐乐园园新世世界界百百货货建建设设大大道道店店45武汉汉失失败败的的商商业业项项目目：：财神神广广场场淘金广场场游子乡大大厦等46项目竞争争对手分分析波特菲购购物中心心明年，波波特菲购购物中心心开始改改造成类类似新民民众乐园园的主题题商城。。可能对对我项目目造成招招商方面面的威胁胁。47世界之窗窗卖场摆布布不科学学；行业业设置不不合理；；招商力力度不够够，把关关不严，，但地理理位置优优越，紧紧邻江汉汉路。该该商场能能否对我我项目构构成威胁胁取决于于其日后后的定位位和招商商的力度度。48俊华大厦厦、世纪纪大厦和和台北之之星共性是整整体招租租，须待待时日49销售对手手：武汉万达达商业广广场（中中山大道道佳丽广广场旁边边）广场占地地60亩亩，营业业面积将将超过10万平平方米，，包括百百货、超超市、家家居和电电脑四个个大卖场场，引进进4家国国际知名名商业企企业作为为主力店店50科技王位于江汉汉四路，，距江汉汉路较近近，采用用商铺分分割出售售、反租租方式，，但项目目规模小小、经营营一般，，对本项项目影响响不大。。51江汉区及及汉口商商业物业业发展趋趋势前瞻瞻2002年上半年年江汉区区销（预预）售情情况表522002年上半半年房地地产销售售面积统统计53分析：跟据资料料，2002年上半年年商服用用房全部部都是以以现房形形式成交交的，参参考自1998年以来的的房地产产年鉴，，可看出出武汉购购房者普普遍对期期房没有有信心，，成交量量微乎其其微；上上半年共共成交6000M²，根根据市调调发现，，此成交交量应是是集中在在科技王王、数码码港两个个发售的的商场。。542002年上半年年江汉区区租、售售情况表表552002年上半年年江汉区区租、售售面积统统计表56分析：租务市场场是庞大大的，占占到同期期销售量量的近20%。出租面面积中相相当部分分是商铺铺的租赁赁，结合合市调发发现汉口口的商（（市）场场招商、、租赁难难度较小小。57后市展望望传统大百百货正一一步一步步从商业业零售业业的中心心舞台走走下来。。武商、、中商、、中百、、汉商作作为全国国零售业业百强中中排名很很靠前的的大集团团纷纷出出现利润润大幅下下滑甚至至亏损的的情形。。但就武武汉本地地而言这这些大百百货仍占占有举足足轻重的的地位，，想在传传统百货货业杯中中取羹难难度非常常大。58超市业后后来居上上，洋超超市、土土超市纷纷纷出笼笼，到处处圈地。。根据国国际通行行计算原原则，武武汉的超超市还没没达到饱饱和状态态，尚有有较大生生存空间间。59由于商业业竞争的的激烈和和前几年年多个大大型商业业项目的的烂尾，，导致消消费者对对分割商商铺这种种销售方方式产生生很深的的抵触情情绪，将将商场的的划分小小面积销销售的方方式在武武汉有较较大的销销售压力力，武汉汉的商铺铺销售主主要针对对街铺。。60汉口及江江汉路区区片缺乏乏大型的的主题商商场。江江汉路只只实现了了其观光光、旅游游功能，，购物水水平的乏乏力使之之成为一一个长条条街心花花园。业业态比较较单一，，专卖店店居多，，缺乏餐餐饮、娱娱乐设施施的支持持，缺乏乏一个中中心亮点点、一个个主题商商场。61结论：一．销售售方面供求不活活跃，年年销售总总量很小小，历史史上以97年最高，，为26万M²，，近两年年都在20万M²左右右，只占占商品房房年销售售总量的的5%。。江汉区区今年上上半年为为6000M²62商铺的供供应体现现为前几几年滞销销的商业业裙楼和和每年小小批量面面世的街街铺。商商铺的销销售绝大大部分都都是以现现楼街铺铺的形式式实现的的，商场场的销售售基本上上停滞，，现只有有科技王王和数码码城，采采用返租租分割出出售的方方式，销销售效果果不尽人人意63关于需求求潜在客户户对欲购购买商铺铺的需求求：用途途比例为为投资和和自用各各占一半半；喜欢欢独立铺铺位的比比例远大大于喜欢欢开放式式柜台、、铺位的的；80%的潜在客客户中意意总价在在20万以内的的商铺；；10—20M²和20—40M²是受受欢迎程程度最高高的两个个面积区区间64二．招商商方面大型百货货的定位位不是本本项目发发展方向向。65定位新颖颖、明确确主题的的平民化化商场