浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件

浙北天子湖特色农产品

交易中心建设项目

可行性研究报告安吉县高禹镇人民政府2012年3月浙北天子湖特色农产品

交易中心建设项目

可行性研究报告1第一章总论一、项目概况（一）项目名称：浙北天子湖特色农产品综合交易中心建设（二）项目建设单位：浙江安吉天子湖****开发有限公司（三）项目建设单位法人代表：（四）项目建设地址：安吉县高禹镇集镇（五）建设目标与建设内容：依托安吉县和高禹镇特色农产品产业优势，建设一个浙北地区大型的现代化特色农产品交易中心，年交易额达到10亿元以上第一章总论一、项目概况2综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，主要包括交易区建筑面积60400平方米、加工包装建筑面积4800平方米、仓储物流区建筑面积5800平方米、行政与信息中心建筑面积3600平方米、商务中心建筑面积24000平方米、公用工程区及废弃物处理区占地面积1280平方米，停车场4000平方米，其他道路及绿化4200平方米。交易中心主要进行粮油、水产、鲜中药材、干鲜果品、种竹种苗等农产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输和深加工。综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，3（六）项目建设背景：农产品批发市场是联结生产和消费、实现农产品流通的中心环节。项目所在地地处浙皖交界处，交通便利，区位优势明显。特别是近几年来，项目区调整农业产业结构，特色优势农产品如优质稻米、龟鳖和小龙虾等特种水产、水栀子和芍药等中药材、蓝莓和美国薄壳山核桃等干鲜果品、竹子种苗等迅猛发展。但是，该区域乃至安吉县直至整个湖州市至今还没有真正意义上的特色农产品综合交易中心，当地的农产品市场中交易者的主体多是农村贩运户，这些贩运户处于高度分散化状态，对市场经营主体的管理和培育相对滞后，市场条件简陋，市场管理松散，制约了市场的发育和成熟，制约了农产品的流通频率，增加了农产品的损耗，增加了农民的经营成本，增加了农民和经营户的市场风险。（六）项目建设背景：农产品批发市场是联结生产和消费、实现农产4（七）项目建设期：自项目批准之日起2年完成。（七）项目建设期：自项目批准之日起2年完成。5（八）项目投资规模：项目动态投资总额为22054.8万元，其中建设工程静态投资20286.8万元，建设期利息1768万元。建设资金由浙江安吉天子湖****开发有限公司商请中国农业发展银行贷款8000万元，其余建设资金14054.8万元由项目单位从项目资本金按照项目建设进度分批支付。项目现金流由项目单位通过出让交易中心20%产权，交易中心营业用房租金收入，交易手续费收入以及项目单位其他经营性收益等方式解决。（八）项目投资规模：项目动态投资总额为22054.8万元，其6二、建设单位概况1、法人及法人代表情况浙江安吉天子湖****开发有限公司成立于2006年6月，公司注册资本2000万元人民币，其中安吉县高禹镇****有限公司以货币方式出资800万元，占注册资本的40%，安吉县天子湖****开发有限公司以货币方式出资1200万元，占注册资本的60%。公司注册地为安吉县高禹镇。公司经营范围：城建基础设施建设项目投资；物业管理；房地产开发；市政工程、水利工程、道路工程、土建工程承建。公司先后承建了省级天子湖工业园区1号路、2号路、天子湖大道以及高禹镇集镇的城镇开发等项目的开发建设，现有总资产****万元，所有者权益****万元，负债****万元，资产负债率60.87%。二、建设单位概况1、法人及法人代表情况7法人代表***,大学学历，水工建筑专业，工程师职称。自****年8月担任公司法人代表以来，先后组织和从事过省级天子湖工业园区1号路、2号路、天子湖大道以及高禹镇集镇的城镇开发等项目的开发建设，熟悉城乡建设法律法规和相关经济政策，从业经历及管理经验丰富，取得了较好的工作业绩，个人信用度较高，品行良好。公司财务部负责人:***，大学学历，会计师职称，于****年8月起担任公司财务负责人。品行端正，原则性强，业务能力优秀法人代表***,大学学历，水工建筑专业，工程师职称。自***82、公司组织机构董事长兼总经理公司办公室征地拆迁部规划建设部项目融资部公司财务部2、公司组织机构董事长兼公司征地规划项目公司9三、编制范围本报告着重围绕浙北天子湖特色农产品综合交易中心项目建设的背景和必要性、建设条件、工程建设方案、投资估算、资金筹措、现金流取得与银行贷款偿还、经济社会效益等进行分析。三、编制范围10

主要经济指标表主要经济指标表11第二章项目建设背景与必要性“十二五”时期，是安吉县农业和农村经济全面加快转型发展、科学发展、跨越发展的关键期，是调整农业经济结构、转变发展方式的攻坚期，是实现经济社会发展历史性跨越、全面建设“美丽乡村、风情小镇、优雅竹城”的战略机遇期，更是“再战五年、幸福安吉”的初始加速期。第二章项目建设背景与必要性“十二五”时期，是安吉县农业和12农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组织系统与结构形式的总和，是沟通农产品生产与消费的桥梁与纽带，是现代农业发展的重要支撑体系之一。农产品流通的有序、规范、安全、高效，是农产品实现效益最大化的最重要的环节。为此，必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组13（一）建设浙北特色农产品综合交易中心的必然性1、是安吉县特色农产品如火如荼发展的必然要求

2011年安吉县主要特色农产品情况表

（一）建设浙北特色农产品综合交易中心的必然性1、是安吉县特色142、是高禹镇特色农产品突飞猛进发展的必然要求高禹主要特色农产品发展状况及地位

2、是高禹镇特色农产品突飞猛进发展的必然要求高禹主要特色农产153、是市场年交易额能够得到保证的必然选择（1）本估算主要是现货交易额，期货交易额暂不包括在内。（2）安吉县本县特色农产品产值，2011年为8.64亿，预计到2015年将达到13.89亿元，按照70%进场交易，则交易额可达到9.79亿元；一般农产品交易额按照2011年全县农林牧渔业总产值35.69亿元的10%进场交易，则为3.57亿元。（3）带动周边县市，农产品进场交易，安吉县2015年的20%估算，则为2.78亿元三项合计为16.14亿元。按照保守估算，实现率65%，则为10.49亿元。3、是市场年交易额能够得到保证的必然选择（1）本估算主要是现16（三）建设浙北特色农产品交易中心的紧迫性1、基础设施简陋2、服务功能单一3、组织化程度低4、交易方式落后（三）建设浙北特色农产品交易中心的紧迫性1、基础设施简陋17（四）建设浙北特色农产品交易中心的合规性

1、符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划符合国家加大农产品批发市场建设力度的指导思想。2、符合地方经济社会发展的总体规划和行业规划《浙江省产业集聚区发展总体规划（2011—2020年）》

《安吉县人民政府关于加快现代农业发展的若干政策（2012年修订）》（2012.02）（四）建设浙北特色农产品交易中心的合规性1、符合国家经济社18（五）安吉县及高禹镇五大特色农业产业的可持续性1、粮食产业2010年12月，安吉县完成了《安吉县粮食生产功能区建设规划（2010-2018年）》。

2、水栀子等中药材自2010年起，中药材列入浙江省特色优势农产品发展重点扶持产业

3、特色水产小龙虾作为一项外来的生物物种，在安吉县已经成为农民致富的新产业

高禹镇的“高老庄”生态甲鱼品牌已经有了相当的市场知名度和美誉度。

（五）安吉县及高禹镇五大特色农业产业的可持续性1、粮食产业194、蓝莓及美国薄壳山核桃（1）蓝莓：蓝莓中的花青素能够延缓记忆力衰退和预防心脏病的发生，因此被人们视为超级水果。（2）美国薄壳山核桃：美国薄壳山核桃经济效益高，市场供不应求，产业前景广阔。4、蓝莓及美国薄壳山核桃205、竹子种苗：安吉是中国竹乡。以全国1.5%的立竹资源创造了全国近20%的竹业产值。浙江省政府出台了《关于加快发展现代种业的意见》，提出要加强种植资源保护与利用，加强种子生产基地建设。因此，禹镇的万亩竹子种苗繁育基地，既有安吉竹产业的强大支撑，又有各级政府的政策保障，发展前景广阔。5、竹子种苗：安吉是中国竹乡。以全国1.5%的立竹资源创造了21（六）建设浙北特色农产品交易中心的重要性1、对农产品市场发展的作用

2、对“菜篮子工程”发展的作用3、对农民创收的作用4、对区域经济发展的作用（六）建设浙北特色农产品交易中心的重要性1、对农产品市场发展22第三章项目建设地点与建设条件一、项目建设地点本项目建设地点为安吉县高禹镇集镇。二、项目区建设的优势支撑（一）农业产业优势支撑2011年，高禹镇特色农产品占安吉县的份额达到28.2%，预计到2015年，将达到32.1%，几乎占三分之一。（二）交通区位优势支撑（三）其他基础设施条件（1）供水（2）供电第三章项目建设地点与建设条件一、项目建设地点23第四章建设方案一、项目概况项目依托安吉县和高禹镇特色农产品产业优势，建设一个浙北地区大型的现代化特色农产品交易中心。项目总投资22054.8万元，其中商请中国农业发展银行贷款8000万元，建设单位自筹资金投入14054.8万元。项目工程投资12352万元，其他投资7934.8万元，项目建设期利息1768万元。第四章建设方案一、项目概况24综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，主要包括交易区建筑面积60400平方米、加工包装建筑面积4800平方米、仓储物流区建筑面积5800平方米、行政与信息中心建筑面积3600平方米、商务中心建筑面积24000平方米、公用工程区及废弃物处理区占地面积1280平方米，停车场4000平方米，其他道路及绿化4200平方米。浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件25设计容积率≤1.5，绿化率≥30%。交易中心主要进行粮油、水产、鲜中药材、干鲜果品、种竹种苗等农产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输和深加工。项目建成后，特色农产品年交易额达到10亿元以上，项目建设单位年收益达到4800万元以上。设计容积率≤1.5，绿化率≥30%。26三、建设方案（一）主体工程（1）交易区合计占地75亩，总建筑面积60400万平方米●交易展览大厅：占地1亩，，4层框架结构，每层600平方米，总计约2400平方米，层高3.3米，一层为交易大厅，二层为农产品展览中心，三层为农产品检验检测中心，四层为期货交易中心。三、建设方案（一）主体工程27●交易大棚4个，占地12亩，建筑面积8000平方米，其中一个为传统农产品自由交易区，即农贸市场，与整个交易中心独立间隔。交易大棚采用钢架结构，玻璃钢顶棚，层高7米，地面为混凝土地面。●独立门面交易区占地62亩，其中绿化面积19亩，道路面积约18亩，建筑物占地约25亩，建筑面积50000平方米，三层框架结构，共500套，具体分布为三面环绕，每处一幢，分别为70套、70套、60套，其中一幢底层为双开门面，中间隔断，一侧朝批发交易区，一侧朝农贸市场，作为熟食等农贸市场用房；中间均衡排列12幢，每幢25套。●交易大棚4个，占地12亩，建筑面积8000平方米，其中一个28（2）加工包装区建设农产品分包车间占地2.5亩，建筑面积共4800平方米，三层框架结构，每层1600平方米。承接各类农产品分拣、小包装业务，实现批发市场的代加工功能，满足客户多方要求。（3）仓储物流区合计占地4亩。总建筑面积4000平方米。●仓储区：占地面积3亩。有普通产品存储、冷藏等几种方式。高温冷藏库建筑面积600平方米，7米净高，存储量4200立方米，用于果蔬等农产品保鲜转运；低温冷库建筑面积400平方米，7净米高，存储量2800立方米，用于肉类、水产、副食品的冷藏转运；普通仓库三层框架结构，每层1000平方米，合计建筑面3000平方米，层高4米，存储量12000立方米，存储周转各类普通货物。农产品总存储量达19000立方米，约28000吨，年周转次数18次左右，年周转能力500000吨。（2）加工包装区29●物流服务区。为仓储、加工区之间，主要为物流服务经营者办公、住宿用，占地1亩，三层框架结构，每间30平方米，共20间，总建筑面1800米。●物流服务区。为仓储、加工区之间，主要为物流服务经营者办公、30（4）行政与信息中心占地1亩，6层框架结构，层高3.3米，每层建筑面积600平方米，合计建筑面积3600平方米●交易行政中心：三层，1800平方米。所有的行政办公科室设在综合办公楼内，除批发市场行政办公外，大楼内还设有财务资金结算中心、银行分理处等●信息中心：三层，建筑面积约1800平方米，内含农产品电子商务平台（网上交易系统、网上招标系统、拍卖系统、电子结算系统等）、资金结算中心、农产品期货交易中心、计算机机信息中心（信息采集与发布系统、电子监控系统、综合管理系统、物流配送管理平台、信息基础平台、数据交换系统）等部门（4）行政与信息中心31（5）商务中心占地面积3亩。地下1层，地上11层框架结构，每层建筑面积2000平方米，合计建筑面积24000平方米。其中地下层为停车场，1-3层为超市，4-5层为餐厅，6层为娱乐中心；7-11层为客房与写字楼。为批发市场客户提供商务、餐饮、娱乐、住宿等服务。（5）商务中心32（6）公用工程区：合计占地面积7.5亩●公用建筑工程：占地面积约1.5亩，建设变、配电设施，消防水池等动力、消防设施等占地面积980平方米。●停车场：占地4000平方米，约6亩，主干道水泥硬化，，停车位用植草砖铺设，其中绿化面积2800平方米。（6）公用工程区：合计占地面积7.5亩33（7）废弃物处理区。垃圾中转站占地0.5亩，建筑面积300平方米，1层砖混结构（8）其他：占地6.5亩。其中道路3亩；周边及环境景观绿化2300平方米，约3.5亩（二）给排水工程（三）供电工程（四）采暖、通风和制冷工程（五）弱电系统工程（二）给排水工程（7）废弃物处理区。垃圾中转站占地0.5亩，建筑面积300平34第五章节水、节能与环保一、项目能耗分析二、节能、节水分析三、环境保护四、环境保护结论项目符合国家产业政策及相关规划，布局合理可行;项目无生产废水产生，产生的生活废水经处理后前期由环卫站清运，后期排入污水处理厂;固废处置率达到100%。项目产生的污染物在采取有效措施治理后对环境影响较小，从环境保护角度看，项目的建设是可行的。第五章节水、节能与环保一、项目能耗分析35第六章组织机构与项目管理一、组织机构浙江安吉天子湖****开发有限公司是本项目的建设单位和融资主体，承担本项目的建设和融资任务。公司实行总经理负责制，设有办公室、征地拆迁部、规划建设部、项目融资部、财务部等部门，并配置相应的项目管理人员、财务人员。第六章组织机构与项目管理一、组织机构36第七章组织机构与项目管理一、组织机构二、项目工程管理三、项目实施进度安排第七章组织机构与项目管理一、组织机构37第八章项目招投标一、招标内容二、招标组织形式三、评标组织、评标原则及决标（一）评标组织根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成评标小组

（二）评标原则1、合理低价。2、能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。3、技术力量和管理水平符合要求，投标单位资信业绩好

（三）中标单位确定第八章项目招投标一、招标内容38第八章投资估算、财务评价与效益分析一、投资估算依据主体工程费土地费用：项目土地系购买，以每亩60万元计算，共100亩。费用为6000万元。建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文，费率取1.1%；前期工程费按工程费用总额的1%计。勘测设计费按工程费用总额的2%计。研究试验费按工程费用总额的1%计建设单位临时设备费按工程费用总额的0.5%计。工程建设监理费参照国家物价局和建设部价费字【1992]479号文规定，按工程费用总额的1%计。工程保险费按工程费用总额的0.5%计。招标代理服务费按(工程费用十建设监理服务费十设备购置及调试费用十施工设计费)的0.5%计。基础预备费按照工程费用和其它费用之和的5%计。涨价预备费参照计投资[1999]1340号文《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知》，涨价预备费率取零。第八章投资估算、财务评价与效益分析一、投资估算依据39浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件40浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件41浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件42浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件43浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件44二、财务评价（一）编制依据（二）财务评价基础数据与参数选取及有关说明1、财务价格本项目建设期为2年，生产负荷投产后第二年为60%，第三年为90%，以后各年均为100%。农产品交易中心可以出让总面积的20%商业用房，以后收入主要靠摊位场地出租、收取入场、代加工以及物流配送等服务。二、财务评价（一）编制依据452、税费本项目需交纳营业税、城市建设维护税和教育附加费及地方教育税附加，营业税税率为5%，城建税和教育附加分别为营业税的5%、3%，经测算，营业税为240.09万元、城市维护建设税为12万元、教育费附加为7.2万元。合计年应交税金为259.29万元。

2、税费463、利率本项目贷款利率为6.8%4、项目计算期本项目主要资产为各类建筑物、设备。计算期确定为10年。5、生产负荷一般按项目投产期和投产后正常生产年份分别设定。6、商业用房出让按照总面积99880的20%出让，可出让20000米，即200套独立门面房。按照高禹镇现行商业用房出让价格5000元/㎡，可取得出让金10000万元。3、利率47（七）产品出租、配送计划及价格

1、在市场不需要拥有固定摊位的经营品种，例如中药材、干鲜果等，可在集中交易大棚内进行。按新增交易额的2%收取入场费，上述交易方式，预计正常年可新增交易额约70000万元，可增收交易手续费1400万元；2、正常年可新增农产品期货交易额80000万元，按新增交易额的2%收取交易手续费，手续费市场提取70%，其他由期货经纪公司分享。期货市场手续费收入1120万元。3、独立门面房出租收入：出租面积30000平方米，租金单价0.8元/平方米·天，按月收取，年出租费用收入876万元。4、交易大厅摊位，按面积出租收入，可出租面积1200，租金单价1.5元/平方米·天，按月收取。年出租收入65.7万元。5、集中交易大棚摊位，按面积出租收入，可出租面积2000，租金单价0.6元/平方米·天，按月收取。年出租收入43.24万元。6、气调库和冷库的可出租面积分别为1000平方米，按年出租费1800元/平方米计算，按90%的负荷率计算，年出租收入162万元。7、普通立式仓库仓容12000立方米，折合约18000吨，根据当地仓储市场价格平均值，本项目货物仓储费确定为0.5元/吨·日，按80%的负荷率计算。年出租收入262.8万元。8、商务中心承包经营收入合计612万元，其中：●写字楼出租按每年2元/平方米·天计算，可出租面积4000平方米，年收租金292万元。●超市6000平方米，年承包收入100万元●餐厅4000平方米，年承包收入60万元●娱乐中心2000平方米，年承包收入60万元●客房6000平方米，年承包收入100万元。9、物流配送收入，按年配送量为2万吨计，运送收益按0.6元/（吨·公里），年可实现运送业务收入180万元。10、农产品分包1万吨/年，分包费用80元/吨，实现收入80万元/年。（七）产品出租、配送计划及价格

1、在市场不需要拥有固定摊位48（三）财务基准收益率设定本项目设定基准收益率为i=10%（四）营业收入及税金估算1、营业收入估算经测算，本项目正常年营业收入为4801.74万元。2、税金估算正常生产年份的营业税金及附加费为259.29万元，投产第一年生产负荷60%，营业税金及附加费为155.57万元，投产第二年生产负荷90%，营业税金及附加费为233.36万元。（三）财务基准收益率设定49（五）成本费用估算1、各项成本费用选取（1）燃料、动力消耗费正常年燃料、动力费为160万元。（2）人员工资及福利费本项目生产定员按照每千平方2人估算，则为200人。其中管理技术人员按10%，即20人估算，人均工资福利费2500元/月计算，则年工资为60万元；工人180人，按人均工资福利费1500元/月计算，为324万元。合计384万元。（3）折旧费方法及费率固定资产原值22054.8万元（基本预备费、建设期利息及其它费用按建筑工程和工艺设备所占投资比例分摊到固定资产原值中提取折旧），根椐规定房屋及构筑物9682万元的折旧年限按20年计算、机械设备2385万元折旧年限按8年计算，无形资产285万元按10年摊销，预计残值率按5%计算，经计算年折旧额770.2万元。。（4）修理费用的选取修理费按折旧费用的30%提取，每年提取修理费231.06万元。（5）财务费用生产期发生的长期借款利息计入当年的财务费用。（6）其它费用销售费用、管理费用以及制造费用中的其它费用均参照企业的管理水平进行估算。按照营业收入的5%提取，则每年为240.09万元。2、总成本费用估算总成本费用1785.35万元总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+人员工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+财务费用+其他费用（五）成本费用估算50（六）利润估算经营利润：4801.74-1785.35-259.59=2756.181、所得税按利润总额25%计取，则为689.05万元盈余公积金按税后利润10%计取，则为206.71万元2、正常生产年份利润总额1860.39万元，利税总额3015.77万元。（七）财务评价1、盈利能力分析（1）净现值为（NPV）（10%）：1317.63（万元）（2）内部收益率（IRR）11.52%，＞设定的10%（3）总投资收益率（ROI）本项目总投资为22054.8万元，总投资收益率为21.77%。（4）项目资本金净利润率（ROE）本项目项目资本金初期为14054.8万元，，门面房出让获得收益10000万元，除去银行贷款本金8000万元，实现净投资收益2000万元，则实际投资项目资本金为12054.8万元，净利润为1860.39万元，则项目资本金净利润率为15.44%（5）投资利润率12.5%（6）投资利税率13.68%（7）投资回收期（Pt）本项目总投资为22054.8万元，通过商业用房出让后，收回投资10000万元，余额12054.8万元，在以后的经营年份逐年收回。经计算，投资回收期（Pt）为6.75年（六）利润估算51（八）不确定性分析1、敏感性分析该项目对所得税前全部投资作了敏感性分析，投资利润率为12.5%，投资回收期6.81年，考虑到项目在实施过程中的一些不利因素的变化分别对固定资产投资、经营成本、营业收入作了提高5%和降低5%的单因素变化，投资利润率、投资回收期影响的敏感性分析说明：营业收入的绝对值＞1，属于敏感，成本和投资的绝对值＜1，属于不敏感（八）不确定性分析52敏感性分析表敏感性分析表532、盈亏平衡分析（1）固定成本合计1519.75万元，折旧费：770.2万元修理费：231.96万元常用动力费：48万元员工基本工资：230.4万元管理费：240.09万元2、盈亏平衡分析折旧费：770.2万元54(2)可变成本合计265.6万元动力燃料费：112万元员工绩效工资：153.6万元以生产能力利用率表示盈亏平衡点（BEP）其公式盈亏平衡点（BEP）=年总固定成本/（年销售收入-年总可变成本-年销售税金与附加）×100﹪=1519.75/(4801.74-265.6-259.59)×100﹪=35.54计算结果表明，该项目的产量达到设计能力的35.54%，交易中心可保本，该项目抗风险性较强。(2)可变成本合计265.6万元55（九）财务评价结论项目的投资回收期为6.75年（含建设期），低于行业基准投资回收期，这表明项目投资能按时收回，盈亏平衡点为35.54%，从上述财务分析看，项目建设具有一定的盈利能力，从敏感性分析看项目具有一定的抗风险能力，因此项目从财务上讲是可行的。（九）财务评价结论项目的投资回收期为6.75年（含建设期），56三、项目的社会效益分析（一）是农产品流通的中心环节（一）是农产品流通的中心环节（三）浙江省是全国市场大省

（四）项目的辐射带动能力项目建成运营后还能够带动与农产品相关的运输、包装、零售、对外贸易等相关产业的发展，增加大量的社会就业机会，辐射带动作用明显。本项目的建设能够解决200个用工岗位。间接带动1000个以上。三、项目的社会效益分析（一）是农产品流通的中心环节57第九章银行贷款使用和偿还计划一、银行贷款使用计划1、本项目商情中国农业发展银行贷款8000万元。2、贷款由银行根据项目建设进度拨付。第九章银行贷款使用和偿还计划一、银行贷款使用计划58二、偿债能力分析1、本项目可供还款的资金来源为部分独立门面房产权出让、税后利润、折旧费及摊销费。2、依据借款偿还计划表推算借款偿还期为4年。3、资产负债率：项目贷款后的资产负债率为44.28%二、偿债能力分析59三、银行贷款的偿还计划本项目银行贷款期限为4年，偿还方法为每半年一次，均等偿还本金1000万元，并同时支付相应利息。

三、银行贷款的偿还计划60银行贷款偿还计划表银行贷款偿还计划表61四、银行贷款的风险分析1、本项目还款资金来源（1）通过出让交易中心部分独立门面房的产权，为总建筑面积的20%，可出让面积为20000米，即200套独立门面房。按照高禹镇现行商住用房出让平均价格5000元/㎡，可取得出让金10000万元。（2）项目建设期为2年，第三年营运负荷为60%，收益2881.04万元；第四年营运负荷为90%，收益4321.57万元。（3）项目建设单位的其他经营收益。2、贷款本息现金流覆盖率本项目前四年收益总和为17202.61万元，贷款本息总额为9768万元，贷款本息现金流覆盖率为176.11%。3、风险抵押保证本项目如果不能覆盖银行贷款本息，则还可由项目建设单位存有的三处可供出让的、能覆盖本项目银行贷款本息的商业用地作质押，来保证银行贷款本息的安全性。4、贷款风险分析结论通过风险分析，本项目贷款属于安全范围四、银行贷款的风险分析1、本项目还款资金来源62（十）银行贷款使用和偿还计划（十）银行贷款使用和偿还计划63浙北天子湖特色农产品综合交易中心项目现金流量表

浙北天子湖特色农产品综合交易中心项目现金流量表64第十三章结论为完善安吉县及周边地区农产品交易平台，提高农产品交易集散能力，故规划建设浙北天子湖特色农产品综合交易中心。本项目建成后，将整合鲜活特色农产品交易市场，把分散的农产品交易集中起来，并吸引周边农产品到本市场集散，扩大交易量，形成集农产品的储藏、加工、运输、配送、批发、销售为一体的上规模经营，配备现代化的市场信息系统和检验检测系统，保障农产品质量，提高管理水平，促进安吉及周边农产品流通，加快安吉及高禹镇经济发展。第十三章结论为完善安吉县及周边地区农产品交易平台，提高65项目动态投资总额为22054.8万元，其中建设工程静态投资20286.8万元，建设期利息1768万元。建设前期资金通过融资解决，由安吉县天子湖农业综合开发有限公司商请中国农业发展银行贷款8000万元，其余建设资金14054.8万元由项目单位从项目资本金分年分批支付。项目现金流由项目单位通过出让交易中心20%产权，交易中心营业用户租金，交易手续费等方式解决。项目动态投资总额为22054.8万元，其中建设工程静态投资266综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，主要包括交易区建筑面积60400平方米、加工包装建筑面积4800平方米、仓储物流区建筑面积5800平方米、行政与信息中心建筑面积3600平方米、商务中心建筑面积24000平方米、公用工程区及废弃物处理区占地面积1280平方米，停车场4000平方米，其他道路及绿化4200平方米。设计容积率≤1.5，绿化率≥30%。综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，67交易中心主要进行粮油、水产、鲜中药材、干鲜果品、种竹种苗等农产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输和深加工。项目建成后，特色农产品年交易额达到10亿元以上，项目建设单位年收益达到4800万元以上，上交各类税金近950万元，年净利润1860万元，内部收益率11.52%，投资利润率12.5%，投资回收期6.75年，直接解决就业200人，带动就业1000人以上。交易中心主要进行粮油、水产、鲜中药材、干鲜果品、种竹种苗等农68

本项目符合国家产业政策、行业发展规划及地方的发展需要，建设及经营条件成熟，社会和经济效益显著；开发公司管理规范，资金实力雄厚，能够保证该项目顺利实施。项目建设非常必要，合理可行。本项目符合国家产业政策、行业发展规69浙北天子湖特色农产品

交易中心建设项目

可行性研究报告安吉县高禹镇人民政府2012年3月浙北天子湖特色农产品

交易中心建设项目

可行性研究报告70第一章总论一、项目概况（一）项目名称：浙北天子湖特色农产品综合交易中心建设（二）项目建设单位：浙江安吉天子湖****开发有限公司（三）项目建设单位法人代表：（四）项目建设地址：安吉县高禹镇集镇（五）建设目标与建设内容：依托安吉县和高禹镇特色农产品产业优势，建设一个浙北地区大型的现代化特色农产品交易中心，年交易额达到10亿元以上第一章总论一、项目概况71综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，主要包括交易区建筑面积60400平方米、加工包装建筑面积4800平方米、仓储物流区建筑面积5800平方米、行政与信息中心建筑面积3600平方米、商务中心建筑面积24000平方米、公用工程区及废弃物处理区占地面积1280平方米，停车场4000平方米，其他道路及绿化4200平方米。交易中心主要进行粮油、水产、鲜中药材、干鲜果品、种竹种苗等农产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输和深加工。综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，72（六）项目建设背景：农产品批发市场是联结生产和消费、实现农产品流通的中心环节。项目所在地地处浙皖交界处，交通便利，区位优势明显。特别是近几年来，项目区调整农业产业结构，特色优势农产品如优质稻米、龟鳖和小龙虾等特种水产、水栀子和芍药等中药材、蓝莓和美国薄壳山核桃等干鲜果品、竹子种苗等迅猛发展。但是，该区域乃至安吉县直至整个湖州市至今还没有真正意义上的特色农产品综合交易中心，当地的农产品市场中交易者的主体多是农村贩运户，这些贩运户处于高度分散化状态，对市场经营主体的管理和培育相对滞后，市场条件简陋，市场管理松散，制约了市场的发育和成熟，制约了农产品的流通频率，增加了农产品的损耗，增加了农民的经营成本，增加了农民和经营户的市场风险。（六）项目建设背景：农产品批发市场是联结生产和消费、实现农产73（七）项目建设期：自项目批准之日起2年完成。（七）项目建设期：自项目批准之日起2年完成。74（八）项目投资规模：项目动态投资总额为22054.8万元，其中建设工程静态投资20286.8万元，建设期利息1768万元。建设资金由浙江安吉天子湖****开发有限公司商请中国农业发展银行贷款8000万元，其余建设资金14054.8万元由项目单位从项目资本金按照项目建设进度分批支付。项目现金流由项目单位通过出让交易中心20%产权，交易中心营业用房租金收入，交易手续费收入以及项目单位其他经营性收益等方式解决。（八）项目投资规模：项目动态投资总额为22054.8万元，其75二、建设单位概况1、法人及法人代表情况浙江安吉天子湖****开发有限公司成立于2006年6月，公司注册资本2000万元人民币，其中安吉县高禹镇****有限公司以货币方式出资800万元，占注册资本的40%，安吉县天子湖****开发有限公司以货币方式出资1200万元，占注册资本的60%。公司注册地为安吉县高禹镇。公司经营范围：城建基础设施建设项目投资；物业管理；房地产开发；市政工程、水利工程、道路工程、土建工程承建。公司先后承建了省级天子湖工业园区1号路、2号路、天子湖大道以及高禹镇集镇的城镇开发等项目的开发建设，现有总资产****万元，所有者权益****万元，负债****万元，资产负债率60.87%。二、建设单位概况1、法人及法人代表情况76法人代表***,大学学历，水工建筑专业，工程师职称。自****年8月担任公司法人代表以来，先后组织和从事过省级天子湖工业园区1号路、2号路、天子湖大道以及高禹镇集镇的城镇开发等项目的开发建设，熟悉城乡建设法律法规和相关经济政策，从业经历及管理经验丰富，取得了较好的工作业绩，个人信用度较高，品行良好。公司财务部负责人:***，大学学历，会计师职称，于****年8月起担任公司财务负责人。品行端正，原则性强，业务能力优秀法人代表***,大学学历，水工建筑专业，工程师职称。自***772、公司组织机构董事长兼总经理公司办公室征地拆迁部规划建设部项目融资部公司财务部2、公司组织机构董事长兼公司征地规划项目公司78三、编制范围本报告着重围绕浙北天子湖特色农产品综合交易中心项目建设的背景和必要性、建设条件、工程建设方案、投资估算、资金筹措、现金流取得与银行贷款偿还、经济社会效益等进行分析。三、编制范围79

主要经济指标表主要经济指标表80第二章项目建设背景与必要性“十二五”时期，是安吉县农业和农村经济全面加快转型发展、科学发展、跨越发展的关键期，是调整农业经济结构、转变发展方式的攻坚期，是实现经济社会发展历史性跨越、全面建设“美丽乡村、风情小镇、优雅竹城”的战略机遇期，更是“再战五年、幸福安吉”的初始加速期。第二章项目建设背景与必要性“十二五”时期，是安吉县农业和81农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组织系统与结构形式的总和，是沟通农产品生产与消费的桥梁与纽带，是现代农业发展的重要支撑体系之一。农产品流通的有序、规范、安全、高效，是农产品实现效益最大化的最重要的环节。为此，必须加快推进农产品市场体系建设，完善基础设施，改善综合服务，增强流通能力，提高流通效率，创造更好的市场流通条件，有效实现农产品价值，拉动农业和农村经济持续发展。农产品市场体系，是流通领域内农产品经营、交易、管理、服务等组82（一）建设浙北特色农产品综合交易中心的必然性1、是安吉县特色农产品如火如荼发展的必然要求

2011年安吉县主要特色农产品情况表

（一）建设浙北特色农产品综合交易中心的必然性1、是安吉县特色832、是高禹镇特色农产品突飞猛进发展的必然要求高禹主要特色农产品发展状况及地位

2、是高禹镇特色农产品突飞猛进发展的必然要求高禹主要特色农产843、是市场年交易额能够得到保证的必然选择（1）本估算主要是现货交易额，期货交易额暂不包括在内。（2）安吉县本县特色农产品产值，2011年为8.64亿，预计到2015年将达到13.89亿元，按照70%进场交易，则交易额可达到9.79亿元；一般农产品交易额按照2011年全县农林牧渔业总产值35.69亿元的10%进场交易，则为3.57亿元。（3）带动周边县市，农产品进场交易，安吉县2015年的20%估算，则为2.78亿元三项合计为16.14亿元。按照保守估算，实现率65%，则为10.49亿元。3、是市场年交易额能够得到保证的必然选择（1）本估算主要是现85（三）建设浙北特色农产品交易中心的紧迫性1、基础设施简陋2、服务功能单一3、组织化程度低4、交易方式落后（三）建设浙北特色农产品交易中心的紧迫性1、基础设施简陋86（四）建设浙北特色农产品交易中心的合规性

1、符合国家经济社会发展的总体规划和行业规划符合国家加大农产品批发市场建设力度的指导思想。2、符合地方经济社会发展的总体规划和行业规划《浙江省产业集聚区发展总体规划（2011—2020年）》

《安吉县人民政府关于加快现代农业发展的若干政策（2012年修订）》（2012.02）（四）建设浙北特色农产品交易中心的合规性1、符合国家经济社87（五）安吉县及高禹镇五大特色农业产业的可持续性1、粮食产业2010年12月，安吉县完成了《安吉县粮食生产功能区建设规划（2010-2018年）》。

2、水栀子等中药材自2010年起，中药材列入浙江省特色优势农产品发展重点扶持产业

3、特色水产小龙虾作为一项外来的生物物种，在安吉县已经成为农民致富的新产业

高禹镇的“高老庄”生态甲鱼品牌已经有了相当的市场知名度和美誉度。

（五）安吉县及高禹镇五大特色农业产业的可持续性1、粮食产业884、蓝莓及美国薄壳山核桃（1）蓝莓：蓝莓中的花青素能够延缓记忆力衰退和预防心脏病的发生，因此被人们视为超级水果。（2）美国薄壳山核桃：美国薄壳山核桃经济效益高，市场供不应求，产业前景广阔。4、蓝莓及美国薄壳山核桃895、竹子种苗：安吉是中国竹乡。以全国1.5%的立竹资源创造了全国近20%的竹业产值。浙江省政府出台了《关于加快发展现代种业的意见》，提出要加强种植资源保护与利用，加强种子生产基地建设。因此，禹镇的万亩竹子种苗繁育基地，既有安吉竹产业的强大支撑，又有各级政府的政策保障，发展前景广阔。5、竹子种苗：安吉是中国竹乡。以全国1.5%的立竹资源创造了90（六）建设浙北特色农产品交易中心的重要性1、对农产品市场发展的作用

2、对“菜篮子工程”发展的作用3、对农民创收的作用4、对区域经济发展的作用（六）建设浙北特色农产品交易中心的重要性1、对农产品市场发展91第三章项目建设地点与建设条件一、项目建设地点本项目建设地点为安吉县高禹镇集镇。二、项目区建设的优势支撑（一）农业产业优势支撑2011年，高禹镇特色农产品占安吉县的份额达到28.2%，预计到2015年，将达到32.1%，几乎占三分之一。（二）交通区位优势支撑（三）其他基础设施条件（1）供水（2）供电第三章项目建设地点与建设条件一、项目建设地点92第四章建设方案一、项目概况项目依托安吉县和高禹镇特色农产品产业优势，建设一个浙北地区大型的现代化特色农产品交易中心。项目总投资22054.8万元，其中商请中国农业发展银行贷款8000万元，建设单位自筹资金投入14054.8万元。项目工程投资12352万元，其他投资7934.8万元，项目建设期利息1768万元。第四章建设方案一、项目概况93综合交易中心总占地面积100亩，总建筑面积99880平方米，主要包括交易区建筑面积60400平方米、加工包装建筑面积4800平方米、仓储物流区建筑面积5800平方米、行政与信息中心建筑面积3600平方米、商务中心建筑面积24000平方米、公用工程区及废弃物处理区占地面积1280平方米，停车场4000平方米，其他道路及绿化4200平方米。浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件94设计容积率≤1.5，绿化率≥30%。交易中心主要进行粮油、水产、鲜中药材、干鲜果品、种竹种苗等农产品的现场交易、期货交易、储存、物流运输和深加工。项目建成后，特色农产品年交易额达到10亿元以上，项目建设单位年收益达到4800万元以上。设计容积率≤1.5，绿化率≥30%。95三、建设方案（一）主体工程（1）交易区合计占地75亩，总建筑面积60400万平方米●交易展览大厅：占地1亩，，4层框架结构，每层600平方米，总计约2400平方米，层高3.3米，一层为交易大厅，二层为农产品展览中心，三层为农产品检验检测中心，四层为期货交易中心。三、建设方案（一）主体工程96●交易大棚4个，占地12亩，建筑面积8000平方米，其中一个为传统农产品自由交易区，即农贸市场，与整个交易中心独立间隔。交易大棚采用钢架结构，玻璃钢顶棚，层高7米，地面为混凝土地面。●独立门面交易区占地62亩，其中绿化面积19亩，道路面积约18亩，建筑物占地约25亩，建筑面积50000平方米，三层框架结构，共500套，具体分布为三面环绕，每处一幢，分别为70套、70套、60套，其中一幢底层为双开门面，中间隔断，一侧朝批发交易区，一侧朝农贸市场，作为熟食等农贸市场用房；中间均衡排列12幢，每幢25套。●交易大棚4个，占地12亩，建筑面积8000平方米，其中一个97（2）加工包装区建设农产品分包车间占地2.5亩，建筑面积共4800平方米，三层框架结构，每层1600平方米。承接各类农产品分拣、小包装业务，实现批发市场的代加工功能，满足客户多方要求。（3）仓储物流区合计占地4亩。总建筑面积4000平方米。●仓储区：占地面积3亩。有普通产品存储、冷藏等几种方式。高温冷藏库建筑面积600平方米，7米净高，存储量4200立方米，用于果蔬等农产品保鲜转运；低温冷库建筑面积400平方米，7净米高，存储量2800立方米，用于肉类、水产、副食品的冷藏转运；普通仓库三层框架结构，每层1000平方米，合计建筑面3000平方米，层高4米，存储量12000立方米，存储周转各类普通货物。农产品总存储量达19000立方米，约28000吨，年周转次数18次左右，年周转能力500000吨。（2）加工包装区98●物流服务区。为仓储、加工区之间，主要为物流服务经营者办公、住宿用，占地1亩，三层框架结构，每间30平方米，共20间，总建筑面1800米。●物流服务区。为仓储、加工区之间，主要为物流服务经营者办公、99（4）行政与信息中心占地1亩，6层框架结构，层高3.3米，每层建筑面积600平方米，合计建筑面积3600平方米●交易行政中心：三层，1800平方米。所有的行政办公科室设在综合办公楼内，除批发市场行政办公外，大楼内还设有财务资金结算中心、银行分理处等●信息中心：三层，建筑面积约1800平方米，内含农产品电子商务平台（网上交易系统、网上招标系统、拍卖系统、电子结算系统等）、资金结算中心、农产品期货交易中心、计算机机信息中心（信息采集与发布系统、电子监控系统、综合管理系统、物流配送管理平台、信息基础平台、数据交换系统）等部门（4）行政与信息中心100（5）商务中心占地面积3亩。地下1层，地上11层框架结构，每层建筑面积2000平方米，合计建筑面积24000平方米。其中地下层为停车场，1-3层为超市，4-5层为餐厅，6层为娱乐中心；7-11层为客房与写字楼。为批发市场客户提供商务、餐饮、娱乐、住宿等服务。（5）商务中心101（6）公用工程区：合计占地面积7.5亩●公用建筑工程：占地面积约1.5亩，建设变、配电设施，消防水池等动力、消防设施等占地面积980平方米。●停车场：占地4000平方米，约6亩，主干道水泥硬化，，停车位用植草砖铺设，其中绿化面积2800平方米。（6）公用工程区：合计占地面积7.5亩102（7）废弃物处理区。垃圾中转站占地0.5亩，建筑面积300平方米，1层砖混结构（8）其他：占地6.5亩。其中道路3亩；周边及环境景观绿化2300平方米，约3.5亩（二）给排水工程（三）供电工程（四）采暖、通风和制冷工程（五）弱电系统工程（二）给排水工程（7）废弃物处理区。垃圾中转站占地0.5亩，建筑面积300平103第五章节水、节能与环保一、项目能耗分析二、节能、节水分析三、环境保护四、环境保护结论项目符合国家产业政策及相关规划，布局合理可行;项目无生产废水产生，产生的生活废水经处理后前期由环卫站清运，后期排入污水处理厂;固废处置率达到100%。项目产生的污染物在采取有效措施治理后对环境影响较小，从环境保护角度看，项目的建设是可行的。第五章节水、节能与环保一、项目能耗分析104第六章组织机构与项目管理一、组织机构浙江安吉天子湖****开发有限公司是本项目的建设单位和融资主体，承担本项目的建设和融资任务。公司实行总经理负责制，设有办公室、征地拆迁部、规划建设部、项目融资部、财务部等部门，并配置相应的项目管理人员、财务人员。第六章组织机构与项目管理一、组织机构105第七章组织机构与项目管理一、组织机构二、项目工程管理三、项目实施进度安排第七章组织机构与项目管理一、组织机构106第八章项目招投标一、招标内容二、招标组织形式三、评标组织、评标原则及决标（一）评标组织根据七部委《评标委员会和评标方法暂行规定》及国家、省市有关招投标法规、规定及项目的特点组成评标小组

（二）评标原则1、合理低价。2、能够满足招标文件的实质性要求，工期及质量、安全有保证。3、技术力量和管理水平符合要求，投标单位资信业绩好

（三）中标单位确定第八章项目招投标一、招标内容107第八章投资估算、财务评价与效益分析一、投资估算依据主体工程费土地费用：项目土地系购买，以每亩60万元计算，共100亩。费用为6000万元。建设单位管理费根据财政部财建[2002]394号文，费率取1.1%；前期工程费按工程费用总额的1%计。勘测设计费按工程费用总额的2%计。研究试验费按工程费用总额的1%计建设单位临时设备费按工程费用总额的0.5%计。工程建设监理费参照国家物价局和建设部价费字【1992]479号文规定，按工程费用总额的1%计。工程保险费按工程费用总额的0.5%计。招标代理服务费按(工程费用十建设监理服务费十设备购置及调试费用十施工设计费)的0.5%计。基础预备费按照工程费用和其它费用之和的5%计。涨价预备费参照计投资[1999]1340号文《国家计委关于加强对基本建设大中型项目概算中“涨价预备费”管理有关问题的通知》，涨价预备费率取零。第八章投资估算、财务评价与效益分析一、投资估算依据108浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件109浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件110浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件111浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件112浙北天子湖特色农产品综合交易中心可研报告课件113二、财务评价（一）编制依据（二）财务评价基础数据与参数选取及有关说明1、财务价格本项目建设期为2年，生产负荷投产后第二年为60%，第三年为90%，以后各年均为100%。农产品交易中心可以出让总面积的20%商业用房，以后收入主要靠摊位场地出租、收取入场、代加工以及物流配送等服务。二、财务评价（一）编制依据1142、税费本项目需交纳营业税、城市建设维护税和教育附加费及地方教育税附加，营业税税率为5%，城建税和教育附加分别为营业税的5%、3%，经测算，营业税为240.09万元、城市维护建设税为12万元、教育费附加为7.2万元。合计年应交税金为259.29万元。

2、税费1153、利率本项目贷款利率为6.8%4、项目计算期本项目主要资产为各类建筑物、设备。计算期确定为10年。5、生产负荷一般按项目投产期和投产后正常生产年份分别设定。6、商业用房出让按照总面积99880的20%出让，可出让20000米，即200套独立门面房。按照高禹镇现行商业用房出让价格5000元/㎡，可取得出让金10000万元。3、利率116（七）产品出租、配送计划及价格

1、在市场不需要拥有固定摊位的经营品种，例如中药材、干鲜果等，可在集中交易大棚内进行。按新增交易额的2%收取入场费，上述交易方式，预计正常年可新增交易额约70000万元，可增收交易手续费1400万元；2、正常年可新增农产品期货交易额80000万元，按新增交易额的2%收取交易手续费，手续费市场提取70%，其他由期货经纪公司分享。期货市场手续费收入1120万元。3、独立门面房出租收入：出租面积30000平方米，租金单价0.8元/平方米·天，按月收取，年出租费用收入876万元。4、交易大厅摊位，按面积出租收入，可出租面积1200，租金单价1.5元/平方米·天，按月收取。年出租收入65.7万元。5、集中交易大棚摊位，按面积出租收入，可出租面积2000，租金单价0.6元/平方米·天，按月收取。年出租收入43.24万元。6、气调库和冷库的可出租面积分别为1000平方米，按年出租费1800元/平方米计算，按90%的负荷率计算，年出租收入162万元。7、普通立式仓库仓容12000立方米，折合约18000吨，根据当地仓储市场价格平均值，本项目货物仓储费确定为0.5元/吨·日，按80%的负荷率计算。年出租收入262.8万元。8、商务中心承包经营收入合计612万元，其中：●写字楼出租按每年2元/平方米·天计算，可出租面积4000平方米，年收租金292万元。●超市6000平方米，年承包收入100万元●餐厅4000平方米，年承包收入60万元●娱乐中心2000平方米，年承包收入60万元●客房6000平方米，年承包收入100万元。9、物流配送收入，按年配送量为2万吨计，运送收益按0.6元/（吨·公里），年可实现运送业务收入180万元。10、农产品分包1万吨/年，分包费用80元/吨，实现收入80万元/年。（七）产品出租、配送计划及价格

1、在市场不需要拥有固定摊位117（三）财务基准收益率设定本项目设定基准收益率为i=10%（四）营业收入及税金估算1、营业收入估算经测算，本项目正常年营业收入为4801.74万元。2、税金估算正常生产年份的营业税金及附加费为259.29万元，投产第一年生产负荷60%，营业税金及附加费为155.57万元，投产第二年生产负荷90%，营业税金及附加费为233.36万元。（三）财务基准收益率设定118（五）成本费用估算1、各项成本费用选取（1）燃料、动力消耗费正常年燃料、动力费为160万元。（2）人员工资及福利费本项目生产定员按照每千平方2人估算，则为200人。其中管理技术人员按10%，即20人估算，人均工资福利费2500元/月计算，则年工资为60万元；工人180人，按人均工资福利费1500元/月计算，为324万元。合计384万元。（3）折旧费方法及费率固定资产原值22054.8万元（基本预备费、建设期利息及其它费用按建筑工程和工艺设备所占投资比例分摊到固定资产原值中提取折旧），根椐规定房屋及构筑物9682万元的折旧年限按20年计算、机械设备2385万元折旧年限按8年计算，无形资产285万元按10年摊销，预计残值率按5%计算，经计算年折旧额770.2万元。。（4）修理费用的选取修理费按折旧费用的30%提取，每年提取修理费231.06万元。（5）财务费用生产期发生的长期借款利息计入当年的财务费用。（6）其它费用销售费用、管理费用以及制造费用中的其它费用均参照企业的管理水平进行估算。按照营业收入的5%提取，则每年为240.09万元。2、总成本费用估算总成本费用1785.35万元总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+人员工资及福利费+修理费+折旧费+摊销费+财务费用+其他费用（五）成本费用估算119（六）利润估算经营利润：4801.74-1785.35-259.59=2756.181、所得税按利润总额25%计取，则为689.05万元盈余公积金按税后利润10%计取，则为206.71万元2、正常生产年份利润总额1860.39万元，利税总额3015.77万元。（七）财务评价1、盈利能力分析（1）净现值为（NPV）（10%）：1317.63（万元）（2）内部收益率（IRR）11.52%，＞设定的10%（3）总投资收益率（ROI）本项目总投资为22054.8万元，总投资收益率为21.77%。（4）项目资本金净利润率（ROE）本项目项目资本金初期为14054.8万元，，门面房出让获得收益10000万元，除去银行贷款本金8000万元，实现净投资收益2000万元，则实际投资项目资本金为12054.8万元，净利润为1860.39万元，则项目资本金净利润率为15.44%（5）投资利润率12.5%（6）投资利税率13.68%（7）投资回收期（Pt）本项目总投资为22054.8万元，通过商业用房出让后，收回投资10000万元，余额12054.8万元，在以后的经营年份逐年收回。经计算，投资回收期（Pt）为6.75年（六）利润估算120（八）不确定性分析1、敏感性分析该项目对所得税前全部投资作了敏感性分析，投资利润率为12.5%，投资回收期6.81年，考虑到项目在实施过程中的一些不利因素的变化分别对固定资产投资、经营成本、营业收入作了提高5%和降低5%的单因素变化，投资利润率、投资回收期影响的敏感性分析说明：营业收入的绝对值＞1，属于敏感，成本和投资的绝对值＜1，属于不敏感（八）不确定性分析121敏感性分析表敏感性分析表1222、盈亏平衡分析（1）固定成本合计1519.75万元，折旧费