宏海-澳头项目整体定位报告课件

宏海·澳头项目整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：惠州大亚湾宏海投资发展有限公司宏海·澳头项目整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版1竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位位置：澳头镇安惠大道南端西面，洗马湖南面用地性质：综合用地占地面积：62000平米容积率：≤4.30总建面：341248平米

其中—计容建面：266600平米(商业、酒店、办公及公寓建面等不小于85000平米)；车库建面：74648平米(按100平米0.8个计算，35平米/个)建筑密度：≤25%绿化率：≥40%石化大道本项目区位/指标——项目位于大亚湾中心区中区（即澳头镇南部临海，安惠大道南端西面），属于城市中心区；占地6.2万平米、容积率不超过4.3，为中等规模小型综合体项目。仅从指标而言，本项目是一个典型的居家型物业类型沿海高速大亚湾大道沿海高速出入口中兴中路安惠大道中心区北区中心区中区中心区南区位置：澳头镇安惠大道南端西面，洗马湖南面石化大道本项地块/四至—地块内部相对较为规整，但整体与北面的城市道路有较大的落差；整体景观资源较好，其中南面为一线海景资源，东面及北面为城市景观资源，西面远处为山景资源。景观面：东南>西南>东南面一线海景资源东面及东北面城市景观北面及西北面城市景观西面城市/山景资源道路平面地块平面地块/四至—地块内部相对较为规整，但整体与北面的城市道路有较交通认知—交通较为便利，其中紧临城市主干道“安惠大道”；目前通过城市主干道“疏港大道、中兴中路、大亚湾大道”等，使项目所在区域与惠城区、惠阳区及沿海高速出入口等连接便利，城市及城际交通都极为便利安惠大道中兴中路大亚湾大道石化大道惠澳大道疏港大道本项目交通认知—交通较为便利，其中紧临城市主干道“安惠大道”；目前区域配套资源—在10分钟辐射区内，毗邻大亚湾中心区的7大市政形象工程，未来可享受的市政配套资源较为丰富，教育、医疗、商务、公园等生活配套都相对完善1个码头4个公园1所医院2所学校6条道路2个产业园1条绿道红树林公园虎头山公园中央公园滨海公园渔人码头二期人民医院新院2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目中，有7个项目位于中心区，中心区是集中凸显大亚湾城市价值的区域，是大亚湾的行政、金融、商务和居住中心。西区一中科技创业产业园精细化工区澳头高中部区域配套资源—在10分钟辐射区内，毗邻大亚湾中心区的7大市政周边配套资源—目前项目所在区域城市建设较为落后，虽有规划的滨海度假公园，从度假角度而言，周边配套对本项目的支撑极为有限有少量的高端度假资源，但周边形象较差商业配套整体档次偏低，且街区形象不统一，业态杂乱交通虽便利，但整体的资源形象展示较差，与龙岗等地的镇区形象类似商务配套也面临同样问题，档次相对偏差周边配套资源—目前项目所在区域城市建设较为落后，虽有规划的滨本项目滨海公园建筑面积：27017㎡广场面积：20000㎡绿化面积：21813㎡预计2011.4.5竣工景观资源/未来规划——项目有一线海景资源，但亲海空间不足（有公园但无沙滩）；从未来规划来看，本片区将成为大亚湾中心区未来最纯粹的滨海居住区，但现状环境支撑不够一线海景本项目滨海公园建筑面积：27017㎡景观资源/未来规划——项本体认知及理解世联对地块的属性判定：

城市中心.中等规模.高容积率.小综合体一线海景世联对地块的核心价值：

城市中心.一线海景.小综合体本体认知及理解世联对地块的属性判定：

城市中心.中等项目本体的价值点及现状因素分析——有利因素一线海景资源交通便利/区域规划配套齐全未来纯粹的滨海度假生活区；不利因素现状周边环境较差，展示因素偏弱；区域缺乏亲海空间，滨海而不亲海；项目属性：享有大亚湾猴仔湾一线海景资源，紧邻滨海公园一线滨海资源容积率≤4.30，属高容积率项目，是典型的居家型项目指标高容积率区域内缺乏公建配套，开发项目虽多，但合力供应的配套成形仍需要时间缺乏外部配套体系区域属性：本项目为沿海高速大亚湾第一门户，沿海高速10年3月已通车，区域交通瓶颈完全打开/高铁因素交通优势明显根据猴仔湾片区规划，片区将建成可容纳约10万人的“山水相映、海城相依”的滨海休闲生活区规划的滨海居住区惠阳大亚湾区域的市场直接受到深圳房地产市场的影响，来自深圳的客户占据了一半以上比例受深圳辐射项目本体的价值点及现状因素分析——有利因素项目属性：享有大亚竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位写在竞争之前一个启示：深圳东滨海项目——万科东海岸（世联代理）

第二居所启动，第一居所逐步实现占地面积:57578.20平方米总建筑面积:40300平方米容积率0.8总户数1948户风情商业街5800平米目前已售罄。万科东海岸当前别墅入住率约30%，由于盐坝高速公路，与深圳市区距离的缩短，社区生活配套逐渐完善，加上周边度假资源及配套的拉动，东海岸逐渐向第一居所转化。一期二期三期四期写在竞争之前占地面积:57578.20平方米万科东海岸当前别产品类型面积套数比例独栋318-415平米120.65%联排、双拼158-270平米46925.30%小高层78-178平米（613套）76141.05%190-280平米（148套）多层83-154平米1126.04%公寓40-88平米50026.97%合计1854100%产品以居家舒适型产品为主，面积偏大；户型设计上，别墅12平米的私家入户花园，客厅及阳台面积约43平米，特设景观阳台，海景、园景尽收眼底，餐厅挑空约6.3米，多处挑空，户型更实用，可塑性更强，同时更加舒适。入户花园客厅上空客厅卧室餐厅上空餐厅山海叠墅A户型整体定位：第一居所化明显

以中大面积、舒适居家型产品主力构成产品类型面积套数比例独栋318-415平米120.65%联排产品策略：高低配，保证走量与形象

公寓与别墅双向启动，迅速走量，同时保证高端形象东海岸优先启动昭示性较好的区域，构筑良好的展示面：产品启动策略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气；启动产品：以202-270平米的联排别墅和40-58平米的公寓为主；配套启动策略：基本生活设施配套率先投入，滨海度假期纷纷依靠园林景观来营造；启动配套：会所、展示100米风情商业街；会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球场、棋牌室、泳池、会议室。启动区商业街会所产品策略：高低配，保证走量与形象

公寓与别墅双向启动，迅速走大盘走向：产品面积不断扩大，价格持续走高二三期呈现明显的面积放大趋势，价格从0.7万/平米升至3万/平米一期（2003年）二期（2004年）三期（2006年）四期（2008年）独栋318-386平51套联排双拼202-270平174套小高层81-152平140套高层83-154平112套公寓40-58平328套联排190-270平135套高层191-245平64套小高层82-178平237套联排166-170平19套218-235平38套高层70-80平113套146-158平10套163-165平113套250复式14套联排225-228平80套250-280平45套独栋390-410平7套公寓90-90平172套商业160-308平23套0.7～0.8万/平米0.9～1万/平米1.5～1.6万/平米2.8～3万/平米万科东海岸一期以公寓起势，二三期逐渐过度到第一居所，面积放大为居家的三房四房产品。同时随着“居所概念”形成，价格持续走高，且保持较高的二手市场换手率大盘走向：产品面积不断扩大，价格持续走高一期（2003年）二价值要点回顾高容积率→意味着未来将以高层开发为主；

城市中心→各项配套相对完善，城市建设相对成熟；

小综合体→意味着未来自身会形成较为完善的配套；

一线海景→紧临海岸线，具有较好观海及亲海效果。本项目发展方向预判——

第二居所启动，第一居所逐步实现本项目项目无论采取何种开发战略，都是为充分发挥自身核心价值，打压竞争对手，突出项目，实现项目高价值！价值要点回顾本项目发展方向预判——

本项目竞争来自两大方面：“城市性”决定了本项目存在区域竞争

“一线海景”决定了本项目存在资源竞争

本项目竞争来自两大方面：“城市性”决定了本项目存在“一线海景石化一线滨海区区域范围：疏港大道以东的一线沿海区域港口一线滨海区区域范围：小鹰嘴以北，疏港大道以西的一线沿海区域，包括港口物流区小桂湾一线滨海区区域范围：小鹰嘴以南的一线沿海区域（1）区域内一线滨海范围可以划分成三大区域——1.度假型市场竞争视角石化一线滨海区港口一线滨海区小桂湾一线滨海区（1）区域内一线a.石化一线滨海区：以发展公共绿地为主，以作为石化基地环境保护的主要组成部分，无住宅、商业等性质发展用地；因此未来该区域不能与本项目产生竞争a.石化一线滨海区：以发展公共绿地为主，以作为石化基地环境保b.港口一线滨海区：住宅、商业性质用地主要集中在港口物流区西面及衙前村；其中根据目前的发展情况，衙前村将被发展成别墅为主的高档社区，未来可能仅有港口物流西面地块可能与项目竞争合生滨海城合生滨海城以别墅及高层组合的物业形态，形成大型以自住兼度假为目的的高档社区，其中高层主要分布在地块西北面，离海景较远竞争地快，但短期内开发可能性不大b.港口一线滨海区：住宅、商业性质用地主要集中在港口物流区西c.小桂湾一线滨海区：将被规划以别墅及高层组合的物业形态，在一线海景为主导资源的优势下，形成深圳东岸首站高档的旅游、休闲及度假区域，客户置业目的以休闲度假为主小桂湾规划发展示意c.小桂湾一线滨海区：将被规划以别墅及高层组合的物业形态，在（2）区域外一线滨海范围——海宸项目碧桂园十里银滩合正·东部湾万科双月湾金融街·金海湾富茂威尼斯湾中信项目华侨城项目本项目合生滨海城目标客户类似产品类似销售期重合区位类似锁定竞争（2）区域外一线滨海范围——海宸项目碧桂园十里银滩合正·东部属性项目名称预计推售时间套数主力户型配套资源在售项目新推金海湾2011年中150060～120平公寓喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落海岸线、山体资源、沙滩新推项目盘点合正东部湾2011年上半年20050～150平公寓高尔夫、游艇会、网球场、SPA中心、会所、海景酒吧、特色餐厅、无边际游泳池、风情商业街、五星级酒店等海岸线、山体资源，无沙滩100100-~200平洋房合生滨海城2011年上半年372130～180平米滨海休闲区、酒店、游艇会等顶级度假配套内海、山体资源海宸项目2011年上半年270100-200平公寓五星级酒店海岸线、沙滩万科双月湾2011年6月166446-131平高层酒店、游艇码头、商业街双湾、海岸线、沙滩58856-83平公寓144101-164平洋房本项目2011年7月488649～160平米星级酒店、风情商业街、海洋公园沙滩、一线海景核心竞争对手锁定—从项目区位、产品、销售期、目标客户等进行对比判断，本项目的核心竞争对手为：合生·滨海城属性项目名称预计推售时间套数主力户型配套资源在售项目新推金海项目位置：大亚湾经济开发区中心区占地面积：4.41平方公里

项目资源：10平方公里森林公园、20万平方米休闲度假岛屿（岛上规划5星级酒店）、36万平方米的天然内海、6公里天然海岸线。

建筑面积：828万平米

容积率:2

目标客户：深圳和珠三角高端人群

预计2011年上半年入市，璀璨观海大宅，独享双海湾资源、视野稀世罕绝，依湖望海，拥海而居一期启动区整体推盘思路：小步快跑、制造稀缺核心竞争项目：合生·滨海城首期主要产品：联排（265—270㎡/套，共142套）、独栋（804㎡/套22套），洋房130~180㎡共372套两栋高层单位，186套两栋高层单位，186套70套联排，3套独栋64套联排，3套独栋项目位置：大亚湾经济开发区中心区占地面积：4.41平方深蓝生活会馆国际贵族学校亚洲亚健康咨询中心项目启动配套：王朝超五星级酒店，环湖滨海带，会所规划制约——对资源浪费较大，整体规划难以最大化享受资源，且整体规划社区公共活动空间缺失，社区空间舒适感较低；产品制约——合生产品已定，整体品质感较低，难以形成高端认知；后期配套的不确定——一期启动基本不启动配套，后期配套视情况投入，整体发展难以保证项目配套资源丰富，集商业、娱乐、体育、餐饮等功能为一体，为业主提供便利高档的生活服务滨海长廊：修建环海栈道，形成独具魅力的体验式滨海空间环湖景观带：街道景观设计在提供交流空间的同时极力营造含蓄、内敛的场所氛围海上欢乐岛：集休闲娱乐、旅游服务等功能为一体的大型海上欢乐世界山地高尔夫：世界著名设计师身量身打造，并聘请国际级教练，举办相关的活动

艺术公园：国家级艺术作品展廊，展示有关海洋和艺术的故事

健康养生馆：集医疗、疗养、保健等多功能为一体的健康服务中心

其他：海上高尔夫练习场、超五星级海上王府酒店、豪华会所、露天网球场、高级游艇会。深蓝国际贵亚洲亚健项目启动配套：王朝超五星级酒店，环湖滨海带配套产品区位资源规模品牌度假型市场竞争视角点对点分析——合生滨海城本项目通过竞争分析可知，项目重点可以在产品（创新）和资源（高层一线海景）上进行突破；同时充分利用一线海景资源优势，发展高品质的产品，以奠定市场地位！配套产品区位资源规模品牌度假型市场竞争视角点对点分析——合生1.度假型市场竞争分析小结——通过对区域内外度假型市场的分析，可以发现：定位度假型物业能有效拉升项目价值实现：度假型项目的客户与产品定位起点普遍较高，对项目价值实现具有积极的拉升作用；本项目可借深圳东度假元年之势开发：2011年深圳东滨海市场放量增长，能有效提升本区域的度假理念，本项目可借势开发；猴仔湾规划利于项目价值实现：规据“大亚湾经济技术开发区猴仔湾片区控制性详细规划”，本项目所在片区将建可容纳约10万人的滨海休闲生活区；“度假风情式居家物业”市场竞争小：纵观整个大亚湾滨海线项目基本都属于纯度假项目，本项目具有打造“具度假风情居家项目”的机会。1.度假型市场竞争分析小结——通过对区域内外度假型市场的分析中建彩虹城阳光地带花城湾太阳湾爱顿第三季仁和WE城中御海立方天喜东方四洲蜜方丽都灿邦国际中兴佳苑DADA的草地三远大爱城海湾首府深南大道东菩提园核心竞争对手锁定——从项目属性、销售期、经营目标、目标客户等进行对比判断，选取三个核心的竞争对手：灿邦国际、DADA的草地目标客户类似经营目标类似销售期重合属性类似锁定竞争惠丰城金汇园蓝湾星宸金鹏项目合生时代城御玺山——矩阵模型锁定核心竞争对手——

大亚湾中心区2.居家型市场竞争视角中建彩虹城阳光地带花城湾太阳湾爱顿第三季仁和WE城中御海立项目规模本项目分三期开发，共九栋。其中一期有两栋，分别为19层的1号楼和30层的2号楼。总套数2100套建设用地面积43000平方米总建筑面积247406平方米容积率4.8绿化率21.2%停车位1440个（地下）物业管理费1.48元/平米·月装修状况送精装修交楼开盘日期2010年4月18日推售情况本批首推1栋2至18层，共200套销售情况开盘销售率100%开盘价格均价5838元/平米灿邦国际广场定位为“深圳东岸CBD国际都市综合体”，项目共分为三期开发，其中一期有两栋，19层及30层的的公寓，由一级物业公司保利负责。本项目属中等规模，物业类型丰富，公寓、住宅、酒店、写字楼、商业等共同组成的城市综合体。灿邦国际位于大亚湾中心区域，周边竞争项目激烈，有新天、华彩、金泓、天禧等诸多知名项目；灿邦国际与竞争楼盘相同，享受中心区域的均好竞争项目1：灿邦国际项目规模本项目分三期开发，共九栋。其中一期有两栋，分别为19两房两厅：面积70.9-73.7平米，赠送面积15.6平米户型方正实用，通风采光极佳，左右动静分区，独享生活私密独立，构筑贵族优雅生活；尊享三阳台全明设计，卧室超大落地凸窗设计，270度视觉享受，部分楼层尽揽潋滟海景、红树林、山景、园林；2+N两房加赠送阳光室，尽显豪华风范，气度非凡；户户超值赠送，超100%使用率。单身公寓：面积31.9平米，赠送面积3.9平米户型方正实用，酒店式布局规划，干湿合理分区；玲珑空间，功能齐备，时尚简约；户户超值赠送阳台及阳光工作室，超九成使用率；小户型度假首选，租住兼得。从产品层面讲，高附加值赠送，创新的户型设计，具有较强的市场竞争力，但项目并不以产品作为项目的核心竞争力竞争项目1：灿邦国际两房两厅：面积70.9-73.7平米，赠送面积15.6平米户配套规划：地下有1440个停车位

；小区有约1万平米精致园林，融合偏东南亚风格加现代风格，文化时尚为本园林景观的设计主题；首创大亚湾极具特色的下沉式商业广场。物业服务：国家一级物业管理资质企业保利物业。旅游度假：虎头山森林公园、红树林公园、大亚湾森林公园及渔人码头、海鲜美食街、黄金海岸、三门岛。项目核心竞争力——城市中心、小综合体物业、较高品质(外立面及园林)关键词：现代都市化外立面、精致园林、小综合体物业、一级物管、较高的使用率竞争项目2：灿邦国际配套规划：地下有1440个停车位；小区有约1万平米精致园林DADA的草地位于大亚湾中心区惠澳大道旁，距离深惠沿海高速出口仅500米，来往深圳约30分钟车程。项目规模：项目总占地面积58555平方米，总建筑面积246186平方米，总户数为

2480户，其中社区商业面积5000平方米。发展商光耀集团有限公司承建商泛华建设景观设计澳大利亚IAPA设计顾问有限公司建筑单位江苏华建有限公司物管顾问第一太平戴维斯策划代理中原地产景博行整合推广深圳及时沟通竞争项目2：DADA的草地DADA的草地位于大亚湾中心区惠澳大道旁，距离深惠沿海高速出三房两厅：面积90.79平米功能较为齐全，户型方正实用；主卧自带套间，舒适感十足紧凑型三房，得房率较高；客厅超大景观阳台，观景面广阔；单身公寓：面积51.21平米户型方正实用，打破传统的一房功能布局玲珑空间，功能齐备，时尚简约；户户超值赠送阳台及阳光工作室，超高使用率；超大景观阳台，赠送率可观。从产品层面讲，高附加值赠送，创新的户型设计，赠送面积较为使用，具有较强的市场竞争力竞争项目2：DADA的草地三房两厅：面积90.79平米功能较为齐全，户型方正实用；单身关键词：11个运动场、顶级物管、超高使用率项目规模：项目由10栋现代简约风格的高层住宅及部分配套建筑组成，主要户型产品为50-100平米的1-4房,实用率最高达110%。周边配套：铁炉嶂森林公园、大亚湾森林公园、红树林公园三大公园，规划配套：300平米户外自助BBQ烧烤场地、8个室内羽毛球场、2个篮球场/网球场、1个150平米迷你足球场、1公里缓跑道、2个网球场、2400平米北师大幼儿园等。园林景观：澳大利亚IAPA设计公司设计，绿化面积包括3万平米的大型中央花园，东面2.6万平米的微地形自然景观公园，南面2.8万平米的绿化休闲公园，以及北侧1.8万平米的运动公园。竞争项目2：DADA的草地项目核心竞争力——产品附加值、运动主体、较高品质(外立面及园林)关键词：11个运动场、顶级物管、超高使用率项目规模：项目由1配套产品区位资源规模品牌居家型市场竞争点对点分析——灿邦国际DADA的草地本项目通过竞争分析可知，项目重点可以在资源（一线海景资源）和产品（创新）上进行突破；同时充分利用较好的区位及配套优势，发展高品质的产品，以奠定市场地位！配套产品区位资源规模品牌居家型市场竞争点对点分析——灿邦国际2.居家型市场竞争分析小结——惠湾市场居家型产品供应量巨大：目前及后续市场供应量巨大，市场竞争相当激烈；居家型产品高度重合：区域内居家型产品不论是面积区间，还是产品属性，均呈现高度重合；若本项目走纯粹居家的方向，可能不利于项目景观资源（一线海景）价值实现。2.居家型市场竞争分析小结——惠湾市场居家型产品供应量巨大：资源竞争视角，本项目

私享大亚湾中心区城市资源

区域竞争视角，本项目

独具一线海景资源竞争分析小结——资源竞争视角，本项目

私享大亚湾中心区城市资源

区域竞争视竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位本项目SWOT分析劣势（W）：

周边城市建设相对较为落后，各种生活配套相对不完善；

地块内部与外部道路有一定的高差，会造成一定的成本浪费；

目前宏海在惠湾房地产市场中的知名度较小；

规模小，容积率高。优势（S）：

区位好：中心区南区，市政配套资源丰富，区域发展前景好，近距离深圳；

紧临海岸线，一线海景景观资源；

属于小型综合体项目（包括商业、酒店及写字楼等），自身配套相对齐全；

地块方正，地块内部地面相对平整；

交通相对便利。机会（O）：

大亚湾中心区房地产发展处于快速发展阶段；项目周边正处于快速发展阶段，将极大改善片区居住环境；

深莞惠城市一体化，为近距离深圳的大亚湾提供良好的机会。威胁（T）：

宏观政策的调整，对项目的销售会造成阶段性较大的影响；

中心区及西区高层项目竞争激烈，且以高层中小户型为主。本项目SWOT分析劣势（W）：优势（S）：机会（O）：威胁（充分利用一线海景优势，打造滨海物业；建立高品质的产品线，树立产品高端形象；项目形象及产品创新突破，引领惠湾市场；在定位上规避劣势和竞争，寻求利润与风险之间的平衡点；快速变现，规避项目规模偏小的劣势。利用一线海景优势，规避区域内激烈的竞争；利用项目城市属性，以差异化产品为导向，快速变现；借势大亚湾中心区居住价值提升及沿海物业开发热潮的机会；区域层面——借势周边开发热潮项目层面——市场领导者开发层面——优化项目产品，在利润和风险中寻找平衡点充分利用“一线海景”资源优势，营造项目度假风情，同时借势“大亚湾城市中心”价值，以差异化竞争为方向，打造高品质城市中心一线滨海物业，以实现快速销售及利润最大化——本项目开发战略形成——充分利用一线海景优势，打造滨海物业；在定位上规避劣势和竞争，面朝大海、春暖花开深圳东·城央海岸珠三角城市融合层面——珠三角居住的重要引擎深惠一体化发展层面——深惠一体化的具象体现大亚湾区域层面——区域崛起的价值核心整体定位——珠三角大融合

深惠一体化大背景下：面朝大海、春暖花开珠三角城市融合层面整体定位——珠三角大融合竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位大亚湾本地客产业移民深圳客视角一：大亚湾居家型市场客户的基本构成大亚湾热销项目客户构成项目深圳客本地客珠三角其他区域其他灿邦国际90%4%4%2%海立方80%8%5%7%阳光地带69%19%9%3%天喜东方93%1%3%3%大亚湾本地客产业移民深圳客视角一：大亚湾居家型市场客户的基本视角一、大亚湾区域内客户分析小结

客户价格敏感性较高，对景观/环境敏感度偏低，不利于本项目价值实现价格＞区位＞升值潜力=生活配套＞交通＞周边环境价格＞区位＞发展商品牌＞景观/环境＞物业管理区域内客户价格敏感度高，与本项目高价目标不契合，那么，我们能否找到愿意为项目资源买单的人群？视角一、大亚湾区域内客户分析小结

客户价格敏感性较高，对景观视角二：度假型物业客户分析度假客户细分——根据世联操盘实践，我们将度假客户进行了如下的7类细分他们都是度假客户，却各有不通过的目的和需求……度假旅游客度假养老客度假养生客度假自住客度假投资客度假收藏客度假商务客度假类型特征度假旅游客以旅游度假为主，短期居住，无置业倾向，置业多为投资度假商务客长期来此进行商务会议，经常性临时居住，置业为自主或投资，物业不会出租多为自用度假收藏客置业为自用，多购买顶级稀缺产品作为收藏，自用享受度假投资客置业为纯投资，不自用，或出租或出售，倾向小户型或酒店公寓度假自住客置业为度假自主用途，不出租出售，用作第一居所自主度假养生客置业为规避恶劣天气，多为极冷极热天气来此度假放松，或周末节假日来此自住为主度假养老客置业为自主，安置老年人或年老自用为主，兼有投资视角二：度假型物业客户分析度假客户细分——他们都是度假客户，投资客旅游客商务客收藏型养生客养老客自住客中端中高端高端顶级金海湾深圳东度假居住时间度假客层级视角二、度假客户分析小结

度假客户普遍关注资源，价格承受能力更高

1、金海湾：以中端度假投资和养生客为主。

2、深圳东：珠三角中、高端度假客户群，涵盖层次、类型丰富投资客旅游客商务客收藏型养生客养老客自住客中端中高端高端顶级本项目初步客户定位：本项目客户区域内客户和度假型客户两手抓，以滨海度假客户挤压自住型客户，以期实现本项目高价高速的目标。价格……资源资源……价格城市中心物业滨海物业如纳威人的幸福、DADA的草地、新天名城等如金海湾、万科东海岸等关注度高关注度低关注度低关注度高本项目目标回顾：快速销售，利润最大化（较低的成本，达到高品质要求，实现较高价格）本项目初步客户定位：本项目客户区域内客户和度假型客户两手抓，偶得客户重要客户核心客户客户定位——从地缘性来看基于项目深惠城市圈的地理位置、大亚湾市场当前客户来源以及项目销售目标考虑，本项目应以深圳客为主，重点拓展其他珠三角客户1、深圳关内客户2、深圳关外客户1、香港、珠三角等地客户2、旅游度假投资的三缘关系客户1、本地客户2、产业客户核心客户深圳关内客户以南山、福田为主，部分罗湖客户深圳关外客户以宝安和龙岗与惠州接壤处的部分客户重要客户珠三角其他地区客户香港、珠三角区域度假或投资客户三缘客户为旅游度假投资客户的三缘客户偶得客户惠州客户本地客户产业客户区域内产业客偶得客户重要客户核心客户客户定位——从地缘性来看1、深圳关内偶得客户重要客户核心客户客户定位——从置业目的来看基于项目长期开发考虑，项目应以自住客户为主，辅以部分投资客实现长期热销，并形成居住社区的良好氛围与形象1、自住客2、投资客1、旅游客2、养老客1、商务客2、养生客客户类型需求产品特征核心客户自住客两房以上舒居产品居家自住，看重景观环境和价格优势投资客一房两房产品看重升值收益和租金收益重要客户旅游客一房两房公寓产品投资或养生，居住性不强养老客大尺度一房两房产品现在偏投资、养生，日后用于养老自住偶得客户商务客一房或大尺度一房投资或养生，短期居住养生客大尺度一房两房产品节假日短期居住偶得客户重要客户核心客户客户定位——从置业目的来看1、自住客一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位产品定位思路项目双重属性：一线海景资源城市中心视角二居家产品视角一滨海产品本项目产品定位度假居家产品定位思路项目双重属性：视角二视角一本项目度假居家项目产品初步定位——产品类型户型面积区间㎡备注公寓单房35-45普通公寓产品单房60左右度假型公寓居家产品2+1房85注重产品附加值提升，赠送可改房空间，入户花园/内庭院3房1103+1房125度假产品2房130注重产品舒适性的享有，可设置部分复式产品3房1654房130-160楼王1805房250项目产品初步定位——产品类型户型面积区间㎡备注公寓单房35-一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位●领海置于珠三角滨海人居的上层●领海置于珠三角滨海人居的上层命名角度：滨海尊贵性体现大亚湾：它是城市的与项目的结合，展现滨海气势与不凡居住体验案名建议：领海站在领海的高度眺望世界的眼界命名角度：滨海尊贵性体现大亚湾：它是城市的与项目的结合，展现24小时的海滨游乐场，关于海洋，关于梦海岸主题居所打造：会所（生活馆&海洋馆）滨水景观带（滨水栈道+主题滨水节点）核心景观轴海洋主题园林+海洋DIS系统场营造—主题活动场景打造商业街入口广场&商业氛围24小时的海滨游乐场，关于海洋，关于梦海岸主题居所打造：会所Miss.blue，28岁的深圳移民。一个挚爱大海的温情女人，住进了有大亚湾边的领海豪宅。从此，Miss.blue忙了起来。6:30身体是革命的本钱，去海边练习一下昨天新学的瑜伽课程8:00热腾腾的海鲜粥就要出锅了，得快点去排队9:30商场要开门了，昨天KEN说限量版的PSP今天到货12:00总算可以在船上享用午餐了，有点小奢侈13:30找个树荫，睡个午觉15:00这个星期的潜水实践可是期待了好久，不能错过17:30到会所里按摩一下放松放松18:30May&小强约了晚上吃烧烤，不能迟到22:00坐上小丑鱼，May说干脆也搬过来这边好了23:00明天要好好计划一下，还能怎么玩精神差异化——最终，我们奉献与众不同的纯正海岸生活Miss.blue，28岁的深圳移民。精神差异化——最终，宏海·澳头项目整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：惠州大亚湾宏海投资发展有限公司宏海·澳头项目整体定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版59竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位位置：澳头镇安惠大道南端西面，洗马湖南面用地性质：综合用地占地面积：62000平米容积率：≤4.30总建面：341248平米

其中—计容建面：266600平米(商业、酒店、办公及公寓建面等不小于85000平米)；车库建面：74648平米(按100平米0.8个计算，35平米/个)建筑密度：≤25%绿化率：≥40%石化大道本项目区位/指标——项目位于大亚湾中心区中区（即澳头镇南部临海，安惠大道南端西面），属于城市中心区；占地6.2万平米、容积率不超过4.3，为中等规模小型综合体项目。仅从指标而言，本项目是一个典型的居家型物业类型沿海高速大亚湾大道沿海高速出入口中兴中路安惠大道中心区北区中心区中区中心区南区位置：澳头镇安惠大道南端西面，洗马湖南面石化大道本项地块/四至—地块内部相对较为规整，但整体与北面的城市道路有较大的落差；整体景观资源较好，其中南面为一线海景资源，东面及北面为城市景观资源，西面远处为山景资源。景观面：东南>西南>东南面一线海景资源东面及东北面城市景观北面及西北面城市景观西面城市/山景资源道路平面地块平面地块/四至—地块内部相对较为规整，但整体与北面的城市道路有较交通认知—交通较为便利，其中紧临城市主干道“安惠大道”；目前通过城市主干道“疏港大道、中兴中路、大亚湾大道”等，使项目所在区域与惠城区、惠阳区及沿海高速出入口等连接便利，城市及城际交通都极为便利安惠大道中兴中路大亚湾大道石化大道惠澳大道疏港大道本项目交通认知—交通较为便利，其中紧临城市主干道“安惠大道”；目前区域配套资源—在10分钟辐射区内，毗邻大亚湾中心区的7大市政形象工程，未来可享受的市政配套资源较为丰富，教育、医疗、商务、公园等生活配套都相对完善1个码头4个公园1所医院2所学校6条道路2个产业园1条绿道红树林公园虎头山公园中央公园滨海公园渔人码头二期人民医院新院2010年大亚湾政府重点打造17项城建项目中，有7个项目位于中心区，中心区是集中凸显大亚湾城市价值的区域，是大亚湾的行政、金融、商务和居住中心。西区一中科技创业产业园精细化工区澳头高中部区域配套资源—在10分钟辐射区内，毗邻大亚湾中心区的7大市政周边配套资源—目前项目所在区域城市建设较为落后，虽有规划的滨海度假公园，从度假角度而言，周边配套对本项目的支撑极为有限有少量的高端度假资源，但周边形象较差商业配套整体档次偏低，且街区形象不统一，业态杂乱交通虽便利，但整体的资源形象展示较差，与龙岗等地的镇区形象类似商务配套也面临同样问题，档次相对偏差周边配套资源—目前项目所在区域城市建设较为落后，虽有规划的滨本项目滨海公园建筑面积：27017㎡广场面积：20000㎡绿化面积：21813㎡预计2011.4.5竣工景观资源/未来规划——项目有一线海景资源，但亲海空间不足（有公园但无沙滩）；从未来规划来看，本片区将成为大亚湾中心区未来最纯粹的滨海居住区，但现状环境支撑不够一线海景本项目滨海公园建筑面积：27017㎡景观资源/未来规划——项本体认知及理解世联对地块的属性判定：

城市中心.中等规模.高容积率.小综合体一线海景世联对地块的核心价值：

城市中心.一线海景.小综合体本体认知及理解世联对地块的属性判定：

城市中心.中等项目本体的价值点及现状因素分析——有利因素一线海景资源交通便利/区域规划配套齐全未来纯粹的滨海度假生活区；不利因素现状周边环境较差，展示因素偏弱；区域缺乏亲海空间，滨海而不亲海；项目属性：享有大亚湾猴仔湾一线海景资源，紧邻滨海公园一线滨海资源容积率≤4.30，属高容积率项目，是典型的居家型项目指标高容积率区域内缺乏公建配套，开发项目虽多，但合力供应的配套成形仍需要时间缺乏外部配套体系区域属性：本项目为沿海高速大亚湾第一门户，沿海高速10年3月已通车，区域交通瓶颈完全打开/高铁因素交通优势明显根据猴仔湾片区规划，片区将建成可容纳约10万人的“山水相映、海城相依”的滨海休闲生活区规划的滨海居住区惠阳大亚湾区域的市场直接受到深圳房地产市场的影响，来自深圳的客户占据了一半以上比例受深圳辐射项目本体的价值点及现状因素分析——有利因素项目属性：享有大亚竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位写在竞争之前一个启示：深圳东滨海项目——万科东海岸（世联代理）

第二居所启动，第一居所逐步实现占地面积:57578.20平方米总建筑面积:40300平方米容积率0.8总户数1948户风情商业街5800平米目前已售罄。万科东海岸当前别墅入住率约30%，由于盐坝高速公路，与深圳市区距离的缩短，社区生活配套逐渐完善，加上周边度假资源及配套的拉动，东海岸逐渐向第一居所转化。一期二期三期四期写在竞争之前占地面积:57578.20平方米万科东海岸当前别产品类型面积套数比例独栋318-415平米120.65%联排、双拼158-270平米46925.30%小高层78-178平米（613套）76141.05%190-280平米（148套）多层83-154平米1126.04%公寓40-88平米50026.97%合计1854100%产品以居家舒适型产品为主，面积偏大；户型设计上，别墅12平米的私家入户花园，客厅及阳台面积约43平米，特设景观阳台，海景、园景尽收眼底，餐厅挑空约6.3米，多处挑空，户型更实用，可塑性更强，同时更加舒适。入户花园客厅上空客厅卧室餐厅上空餐厅山海叠墅A户型整体定位：第一居所化明显

以中大面积、舒适居家型产品主力构成产品类型面积套数比例独栋318-415平米120.65%联排产品策略：高低配，保证走量与形象

公寓与别墅双向启动，迅速走量，同时保证高端形象东海岸优先启动昭示性较好的区域，构筑良好的展示面：产品启动策略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气；启动产品：以202-270平米的联排别墅和40-58平米的公寓为主；配套启动策略：基本生活设施配套率先投入，滨海度假期纷纷依靠园林景观来营造；启动配套：会所、展示100米风情商业街；会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球场、棋牌室、泳池、会议室。启动区商业街会所产品策略：高低配，保证走量与形象

公寓与别墅双向启动，迅速走大盘走向：产品面积不断扩大，价格持续走高二三期呈现明显的面积放大趋势，价格从0.7万/平米升至3万/平米一期（2003年）二期（2004年）三期（2006年）四期（2008年）独栋318-386平51套联排双拼202-270平174套小高层81-152平140套高层83-154平112套公寓40-58平328套联排190-270平135套高层191-245平64套小高层82-178平237套联排166-170平19套218-235平38套高层70-80平113套146-158平10套163-165平113套250复式14套联排225-228平80套250-280平45套独栋390-410平7套公寓90-90平172套商业160-308平23套0.7～0.8万/平米0.9～1万/平米1.5～1.6万/平米2.8～3万/平米万科东海岸一期以公寓起势，二三期逐渐过度到第一居所，面积放大为居家的三房四房产品。同时随着“居所概念”形成，价格持续走高，且保持较高的二手市场换手率大盘走向：产品面积不断扩大，价格持续走高一期（2003年）二价值要点回顾高容积率→意味着未来将以高层开发为主；

城市中心→各项配套相对完善，城市建设相对成熟；

小综合体→意味着未来自身会形成较为完善的配套；

一线海景→紧临海岸线，具有较好观海及亲海效果。本项目发展方向预判——

第二居所启动，第一居所逐步实现本项目项目无论采取何种开发战略，都是为充分发挥自身核心价值，打压竞争对手，突出项目，实现项目高价值！价值要点回顾本项目发展方向预判——

本项目竞争来自两大方面：“城市性”决定了本项目存在区域竞争

“一线海景”决定了本项目存在资源竞争

本项目竞争来自两大方面：“城市性”决定了本项目存在“一线海景石化一线滨海区区域范围：疏港大道以东的一线沿海区域港口一线滨海区区域范围：小鹰嘴以北，疏港大道以西的一线沿海区域，包括港口物流区小桂湾一线滨海区区域范围：小鹰嘴以南的一线沿海区域（1）区域内一线滨海范围可以划分成三大区域——1.度假型市场竞争视角石化一线滨海区港口一线滨海区小桂湾一线滨海区（1）区域内一线a.石化一线滨海区：以发展公共绿地为主，以作为石化基地环境保护的主要组成部分，无住宅、商业等性质发展用地；因此未来该区域不能与本项目产生竞争a.石化一线滨海区：以发展公共绿地为主，以作为石化基地环境保b.港口一线滨海区：住宅、商业性质用地主要集中在港口物流区西面及衙前村；其中根据目前的发展情况，衙前村将被发展成别墅为主的高档社区，未来可能仅有港口物流西面地块可能与项目竞争合生滨海城合生滨海城以别墅及高层组合的物业形态，形成大型以自住兼度假为目的的高档社区，其中高层主要分布在地块西北面，离海景较远竞争地快，但短期内开发可能性不大b.港口一线滨海区：住宅、商业性质用地主要集中在港口物流区西c.小桂湾一线滨海区：将被规划以别墅及高层组合的物业形态，在一线海景为主导资源的优势下，形成深圳东岸首站高档的旅游、休闲及度假区域，客户置业目的以休闲度假为主小桂湾规划发展示意c.小桂湾一线滨海区：将被规划以别墅及高层组合的物业形态，在（2）区域外一线滨海范围——海宸项目碧桂园十里银滩合正·东部湾万科双月湾金融街·金海湾富茂威尼斯湾中信项目华侨城项目本项目合生滨海城目标客户类似产品类似销售期重合区位类似锁定竞争（2）区域外一线滨海范围——海宸项目碧桂园十里银滩合正·东部属性项目名称预计推售时间套数主力户型配套资源在售项目新推金海湾2011年中150060～120平公寓喜来登酒店、美食街、水上巴士、游艇码头、山地高尔夫、露天电影院、艺术家部落海岸线、山体资源、沙滩新推项目盘点合正东部湾2011年上半年20050～150平公寓高尔夫、游艇会、网球场、SPA中心、会所、海景酒吧、特色餐厅、无边际游泳池、风情商业街、五星级酒店等海岸线、山体资源，无沙滩100100-~200平洋房合生滨海城2011年上半年372130～180平米滨海休闲区、酒店、游艇会等顶级度假配套内海、山体资源海宸项目2011年上半年270100-200平公寓五星级酒店海岸线、沙滩万科双月湾2011年6月166446-131平高层酒店、游艇码头、商业街双湾、海岸线、沙滩58856-83平公寓144101-164平洋房本项目2011年7月488649～160平米星级酒店、风情商业街、海洋公园沙滩、一线海景核心竞争对手锁定—从项目区位、产品、销售期、目标客户等进行对比判断，本项目的核心竞争对手为：合生·滨海城属性项目名称预计推售时间套数主力户型配套资源在售项目新推金海项目位置：大亚湾经济开发区中心区占地面积：4.41平方公里

项目资源：10平方公里森林公园、20万平方米休闲度假岛屿（岛上规划5星级酒店）、36万平方米的天然内海、6公里天然海岸线。

建筑面积：828万平米

容积率:2

目标客户：深圳和珠三角高端人群

预计2011年上半年入市，璀璨观海大宅，独享双海湾资源、视野稀世罕绝，依湖望海，拥海而居一期启动区整体推盘思路：小步快跑、制造稀缺核心竞争项目：合生·滨海城首期主要产品：联排（265—270㎡/套，共142套）、独栋（804㎡/套22套），洋房130~180㎡共372套两栋高层单位，186套两栋高层单位，186套70套联排，3套独栋64套联排，3套独栋项目位置：大亚湾经济开发区中心区占地面积：4.41平方深蓝生活会馆国际贵族学校亚洲亚健康咨询中心项目启动配套：王朝超五星级酒店，环湖滨海带，会所规划制约——对资源浪费较大，整体规划难以最大化享受资源，且整体规划社区公共活动空间缺失，社区空间舒适感较低；产品制约——合生产品已定，整体品质感较低，难以形成高端认知；后期配套的不确定——一期启动基本不启动配套，后期配套视情况投入，整体发展难以保证项目配套资源丰富，集商业、娱乐、体育、餐饮等功能为一体，为业主提供便利高档的生活服务滨海长廊：修建环海栈道，形成独具魅力的体验式滨海空间环湖景观带：街道景观设计在提供交流空间的同时极力营造含蓄、内敛的场所氛围海上欢乐岛：集休闲娱乐、旅游服务等功能为一体的大型海上欢乐世界山地高尔夫：世界著名设计师身量身打造，并聘请国际级教练，举办相关的活动

艺术公园：国家级艺术作品展廊，展示有关海洋和艺术的故事

健康养生馆：集医疗、疗养、保健等多功能为一体的健康服务中心

其他：海上高尔夫练习场、超五星级海上王府酒店、豪华会所、露天网球场、高级游艇会。深蓝国际贵亚洲亚健项目启动配套：王朝超五星级酒店，环湖滨海带配套产品区位资源规模品牌度假型市场竞争视角点对点分析——合生滨海城本项目通过竞争分析可知，项目重点可以在产品（创新）和资源（高层一线海景）上进行突破；同时充分利用一线海景资源优势，发展高品质的产品，以奠定市场地位！配套产品区位资源规模品牌度假型市场竞争视角点对点分析——合生1.度假型市场竞争分析小结——通过对区域内外度假型市场的分析，可以发现：定位度假型物业能有效拉升项目价值实现：度假型项目的客户与产品定位起点普遍较高，对项目价值实现具有积极的拉升作用；本项目可借深圳东度假元年之势开发：2011年深圳东滨海市场放量增长，能有效提升本区域的度假理念，本项目可借势开发；猴仔湾规划利于项目价值实现：规据“大亚湾经济技术开发区猴仔湾片区控制性详细规划”，本项目所在片区将建可容纳约10万人的滨海休闲生活区；“度假风情式居家物业”市场竞争小：纵观整个大亚湾滨海线项目基本都属于纯度假项目，本项目具有打造“具度假风情居家项目”的机会。1.度假型市场竞争分析小结——通过对区域内外度假型市场的分析中建彩虹城阳光地带花城湾太阳湾爱顿第三季仁和WE城中御海立方天喜东方四洲蜜方丽都灿邦国际中兴佳苑DADA的草地三远大爱城海湾首府深南大道东菩提园核心竞争对手锁定——从项目属性、销售期、经营目标、目标客户等进行对比判断，选取三个核心的竞争对手：灿邦国际、DADA的草地目标客户类似经营目标类似销售期重合属性类似锁定竞争惠丰城金汇园蓝湾星宸金鹏项目合生时代城御玺山——矩阵模型锁定核心竞争对手——

大亚湾中心区2.居家型市场竞争视角中建彩虹城阳光地带花城湾太阳湾爱顿第三季仁和WE城中御海立项目规模本项目分三期开发，共九栋。其中一期有两栋，分别为19层的1号楼和30层的2号楼。总套数2100套建设用地面积43000平方米总建筑面积247406平方米容积率4.8绿化率21.2%停车位1440个（地下）物业管理费1.48元/平米·月装修状况送精装修交楼开盘日期2010年4月18日推售情况本批首推1栋2至18层，共200套销售情况开盘销售率100%开盘价格均价5838元/平米灿邦国际广场定位为“深圳东岸CBD国际都市综合体”，项目共分为三期开发，其中一期有两栋，19层及30层的的公寓，由一级物业公司保利负责。本项目属中等规模，物业类型丰富，公寓、住宅、酒店、写字楼、商业等共同组成的城市综合体。灿邦国际位于大亚湾中心区域，周边竞争项目激烈，有新天、华彩、金泓、天禧等诸多知名项目；灿邦国际与竞争楼盘相同，享受中心区域的均好竞争项目1：灿邦国际项目规模本项目分三期开发，共九栋。其中一期有两栋，分别为19两房两厅：面积70.9-73.7平米，赠送面积15.6平米户型方正实用，通风采光极佳，左右动静分区，独享生活私密独立，构筑贵族优雅生活；尊享三阳台全明设计，卧室超大落地凸窗设计，270度视觉享受，部分楼层尽揽潋滟海景、红树林、山景、园林；2+N两房加赠送阳光室，尽显豪华风范，气度非凡；户户超值赠送，超100%使用率。单身公寓：面积31.9平米，赠送面积3.9平米户型方正实用，酒店式布局规划，干湿合理分区；玲珑空间，功能齐备，时尚简约；户户超值赠送阳台及阳光工作室，超九成使用率；小户型度假首选，租住兼得。从产品层面讲，高附加值赠送，创新的户型设计，具有较强的市场竞争力，但项目并不以产品作为项目的核心竞争力竞争项目1：灿邦国际两房两厅：面积70.9-73.7平米，赠送面积15.6平米户配套规划：地下有1440个停车位

；小区有约1万平米精致园林，融合偏东南亚风格加现代风格，文化时尚为本园林景观的设计主题；首创大亚湾极具特色的下沉式商业广场。物业服务：国家一级物业管理资质企业保利物业。旅游度假：虎头山森林公园、红树林公园、大亚湾森林公园及渔人码头、海鲜美食街、黄金海岸、三门岛。项目核心竞争力——城市中心、小综合体物业、较高品质(外立面及园林)关键词：现代都市化外立面、精致园林、小综合体物业、一级物管、较高的使用率竞争项目2：灿邦国际配套规划：地下有1440个停车位；小区有约1万平米精致园林DADA的草地位于大亚湾中心区惠澳大道旁，距离深惠沿海高速出口仅500米，来往深圳约30分钟车程。项目规模：项目总占地面积58555平方米，总建筑面积246186平方米，总户数为

2480户，其中社区商业面积5000平方米。发展商光耀集团有限公司承建商泛华建设景观设计澳大利亚IAPA设计顾问有限公司建筑单位江苏华建有限公司物管顾问第一太平戴维斯策划代理中原地产景博行整合推广深圳及时沟通竞争项目2：DADA的草地DADA的草地位于大亚湾中心区惠澳大道旁，距离深惠沿海高速出三房两厅：面积90.79平米功能较为齐全，户型方正实用；主卧自带套间，舒适感十足紧凑型三房，得房率较高；客厅超大景观阳台，观景面广阔；单身公寓：面积51.21平米户型方正实用，打破传统的一房功能布局玲珑空间，功能齐备，时尚简约；户户超值赠送阳台及阳光工作室，超高使用率；超大景观阳台，赠送率可观。从产品层面讲，高附加值赠送，创新的户型设计，赠送面积较为使用，具有较强的市场竞争力竞争项目2：DADA的草地三房两厅：面积90.79平米功能较为齐全，户型方正实用；单身关键词：11个运动场、顶级物管、超高使用率项目规模：项目由10栋现代简约风格的高层住宅及部分配套建筑组成，主要户型产品为50-100平米的1-4房,实用率最高达110%。周边配套：铁炉嶂森林公园、大亚湾森林公园、红树林公园三大公园，规划配套：300平米户外自助BBQ烧烤场地、8个室内羽毛球场、2个篮球场/网球场、1个150平米迷你足球场、1公里缓跑道、2个网球场、2400平米北师大幼儿园等。园林景观：澳大利亚IAPA设计公司设计，绿化面积包括3万平米的大型中央花园，东面2.6万平米的微地形自然景观公园，南面2.8万平米的绿化休闲公园，以及北侧1.8万平米的运动公园。竞争项目2：DADA的草地项目核心竞争力——产品附加值、运动主体、较高品质(外立面及园林)关键词：11个运动场、顶级物管、超高使用率项目规模：项目由1配套产品区位资源规模品牌居家型市场竞争点对点分析——灿邦国际DADA的草地本项目通过竞争分析可知，项目重点可以在资源（一线海景资源）和产品（创新）上进行突破；同时充分利用较好的区位及配套优势，发展高品质的产品，以奠定市场地位！配套产品区位资源规模品牌居家型市场竞争点对点分析——灿邦国际2.居家型市场竞争分析小结——惠湾市场居家型产品供应量巨大：目前及后续市场供应量巨大，市场竞争相当激烈；居家型产品高度重合：区域内居家型产品不论是面积区间，还是产品属性，均呈现高度重合；若本项目走纯粹居家的方向，可能不利于项目景观资源（一线海景）价值实现。2.居家型市场竞争分析小结——惠湾市场居家型产品供应量巨大：资源竞争视角，本项目

私享大亚湾中心区城市资源

区域竞争视角，本项目

独具一线海景资源竞争分析小结——资源竞争视角，本项目

私享大亚湾中心区城市资源

区域竞争视竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位本项目SWOT分析劣势（W）：

周边城市建设相对较为落后，各种生活配套相对不完善；

地块内部与外部道路有一定的高差，会造成一定的成本浪费；

目前宏海在惠湾房地产市场中的知名度较小；

规模小，容积率高。优势（S）：

区位好：中心区南区，市政配套资源丰富，区域发展前景好，近距离深圳；

紧临海岸线，一线海景景观资源；

属于小型综合体项目（包括商业、酒店及写字楼等），自身配套相对齐全；

地块方正，地块内部地面相对平整；

交通相对便利。机会（O）：

大亚湾中心区房地产发展处于快速发展阶段；项目周边正处于快速发展阶段，将极大改善片区居住环境；

深莞惠城市一体化，为近距离深圳的大亚湾提供良好的机会。威胁（T）：

宏观政策的调整，对项目的销售会造成阶段性较大的影响；

中心区及西区高层项目竞争激烈，且以高层中小户型为主。本项目SWOT分析劣势（W）：优势（S）：机会（O）：威胁（充分利用一线海景优势，打造滨海物业；建立高品质的产品线，树立产品高端形象；项目形象及产品创新突破，引领惠湾市场；在定位上规避劣势和竞争，寻求利润与风险之间的平衡点；快速变现，规避项目规模偏小的劣势。利用一线海景优势，规避区域内激烈的竞争；利用项目城市属性，以差异化产品为导向，快速变现；借势大亚湾中心区居住价值提升及沿海物业开发热潮的机会；区域层面——借势周边开发热潮项目层面——市场领导者开发层面——优化项目产品，在利润和风险中寻找平衡点充分利用“一线海景”资源优势，营造项目度假风情，同时借势“大亚湾城市中心”价值，以差异化竞争为方向，打造高品质城市中心一线滨海物业，以实现快速销售及利润最大化——本项目开发战略形成——充分利用一线海景优势，打造滨海物业；在定位上规避劣势和竞争，面朝大海、春暖花开深圳东·城央海岸珠三角城市融合层面——珠三角居住的重要引擎深惠一体化发展层面——深惠一体化的具象体现大亚湾区域层面——区域崛起的价值核心整体定位——珠三角大融合

深惠一体化大背景下：面朝大海、春暖花开珠三角城市融合层面整体定位——珠三角大融合竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位竞争环境判断项目解读整体战略和定位项目定位一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位一：客户定位二：产品定位项目定位—三：形象定位大亚湾本地客产业移民深圳客视角一：大亚湾居家型市场客户的基本构成大亚湾热销项目客户构成项目深圳客本地客珠三角其他区域其他灿邦国际90%4%4%2%海立方80%8%5%7%阳光地带69%19%9%3%天喜东方93%1%3%3%大亚湾本地客产业移民深圳客视角一：大亚湾居家型市场客户的基本