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文档简介

项目前期认筹思路!信达·现代城南区2016·10·27项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV依林园上上国风通达朗郡海兴城苏园丰景盛世华府公园盛世恒天首府项目所在板块区域内在售楼盘相对较集中,聚集着大约8家知名品牌开发商的楼盘,同时区域差异化不明显、同享区域市政大配套。市场分析:竞品梳理:项目开发商占地·亩建面·万㎡容积率形态面积区间户型月均去化建筑·景观配套海兴城海兴地产220504高层102—1322室、3室25套英伦社区双语幼儿园电子对讲门禁系统,公共区域WIFI覆盖、主干道太阳能路灯照明上上国风上上地产202232.98小高、高层85—1432室、3室20套汉风宽景、大院、百米楼间距,加之社区泳池、羽毛球场、网球场等社区内部配套苏园丰景恒昌地产10123.83高层96—212

2、3、4室

20套现代简约高标准幼儿园、篮球场、羽毛球场、晨练广场、凉亭、中央景观喷泉广场通达郎郡通达地产一期58183高层98—1752、3、4室30套新中式亭台、水榭、花池,建筑小品依林园恒昌地产5013.8——高层106—190

2、3、4室

30套现代简约中空玻璃、太阳呢热水器、智能家居物联网、雨水回收再利用、太阳能路灯恒天首府恒天地产128333.14高层64—148

2、3、4室

25套西班牙国际双语幼儿园、国标网球场国贸•公园盛世国贸地产78202.7小高、高层97—2152、3、4室

20套简欧式小区配套的幼儿园;老年活动中心,卫生保健院,社区会所,盛世华府鸿基世业地产180513.5小高84—140

2室、3室

30套中式皇家风外墙外保温技术、中空双层玻璃;地面交通采用环状布局方式,小区采用全地下停车的方式

备注

·区域内楼盘情况相对复杂

建筑类别:区域内竞品楼盘主要以26—33层高层产品为主;开发商品牌:当地实力品牌开发商及部分外来开发商竞争格局;项目规模:项目规模较大,100—200亩规模;户型区间:市场主力去化产品100—148㎡两室、三室产品为主;去化速度:区域市场因市政府搬迁及大量拆迁人员,近两年市场去化速度较快,月均去化20—30套。区域市场竞品楼盘整体以高层产品为主,品质、建筑类别、基本配套等同质化比较严重,竞争激烈,主要以三室产品为去化主力。市场分析:竞品梳理:项目观察:渭南现代城南区经济技术指标表项目数值单位规划总用地面积53303.6平方米其中居住用地面积30826.68平方米商业用地面积22476.92平方米总建筑面积132075.13平方米地上总建筑面积109822.85平方米其中居住建筑面积50333.65平方米商业建筑面积21664.44平方米幼儿园建筑面积2500.00平方米已建酒店面积35123.53平方米配套公共建筑面积201.23平方米地下总建筑面积22252.28平方米其中住宅地下建筑面积3560.14平方米车库建筑面积18692.14平方米应建人防建筑面积5846.60平方米居住户数398户居住人口1274人户均人口3.2人/户集中公共绿地面积3101.16平方米集中公共绿地率10.06%

绿地率35.10%

停车位735个其中地上停车位13个地下停车位722个建筑基底面积11886.67平方米其中商业建筑基地面积6759.27平方米居住建筑基地面积5127.4平方米建筑密度22.30%

容积率2.06

项目整体规划、设计以围合的布局形式,“南北竖向景观主轴线”为中心,内部布局11栋住宅、1栋幼儿园、地下停车场,外部由BLOCK商业街区和沿街商业组成。①③④⑤②⑥⑦⑧⑨⑩⑾鸟瞰图1#2#3#4#5#6#7#10#11#9#8#①③④⑤②⑥⑦⑧⑨⑩⑾1#、2#、3#:17+1层,2梯2户,高层住宅产品:122㎡(3室)楼栋结构·层标准层梯户比面积户型套数总面积·㎡

1#17+1—2单元488㎡

1T2

122—3

68

4224

2#17+1—2单元488㎡

1T2

122—3

68

4224

3#17+1—2单元488㎡

1T2

122—3

684224

4#6+1—2单元

576㎡

1T2144—4

24

3672

5#6+1—1单元288㎡

1T2144—4

12

1836

5+1—1单元

316

1T2

158—410

1377

6#6+1—1单元288㎡

1T2144—4

12

1836

5+1—1单元

316

1T2

158—4

10

1377

7#6+1—1单元

288㎡

1T2144—4

12

1836

8#7+1—1单元

259

1T2

130—3

14

1864

9#7+1—2单元

518

1T2

130—3

28

3728

10#7+1—2单元

518

1T2

130—3

28

3728

11#7+1—1单元

259

1T2

130—3

14

1864

合计

368

35790

4#—11#:5+1层、6+1层、7+1层,2梯2户,多层洋房产品:144㎡(4室)、158㎡(4室)130㎡(3室)形态楼栋面积、户型套数面积占比5+1

2单元158—42027545.40%6+1

4144—4

60918016.30%7+1

4130—3

841118422.80%17+1

3122—3

2041267255.40%合计

11

36835790

1项目梳理:项目观察:住宅规划:项目共规划11栋产品,其中17+1产品共计3栋,7+1产品共计4栋,6+1产品2栋,5+1/6+1产品共计2栋;楼栋规划:均为2T2户、电梯入户且带电梯入户花园,底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距;户型规划:122/130㎡——3房,144/158㎡——4房,南北通透、全明户型;风格规划:现代景观园林,中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀,现代新时尚建筑风格,石材、真石漆立面;配套规划:品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万沿街商业,人车分流1:1.8地下车位,品牌物管。项目整体规划为纯洋房住区,比肩西安、曲江一二线品牌开发商的洋房豪宅标准,打造“渭南首席纯洋房住区”。项目价值点梳理:规模优势:项目占地约80亩,住户约400户,容积率2,项目规模适中,舒适度高;规划优势:5+1/6+1/7+1/17+1等11栋住宅,属于纯洋房住区;风格优势:现代景观园林,中央景观轴、雕塑、水景等景观小品点缀,现代新时尚建筑风格,石材、真石漆立面,经久耐用、经得起岁月的沉淀,彰显一定的身份感;配套优势:品牌幼儿园、桃园酒店、2.3万㎡沿街商业,人车分流1:1.8地下车位,品牌物管,一站式生活配套一应俱全;楼栋优势:1T2户、电梯入户且带电梯入户花园,底层带下沉式庭院、顶层带露天花园、标准楼间距,楼栋入户大堂等,比肩一线豪宅标准打造;户型规划:122/130㎡——3房,144/158㎡——4房,南北通透、全明户型,宽景阳台等,同时1层带露天花园、下沉式庭院、顶层为頂跃、带露台;项目定位:区域定位:城市核心、市政府板块、未来新贵区项目定位:改善型产品、高端品质住区、纯洋房艺术园林住区生活方式:小资情调、生态悠居、轻奢生活项目定位语:13万㎡·

纯洋房品质住区!市府区·新欧式·生态洋房住住区!项目定位语语:备选:13万㎡·低密生态居居住区13万㎡·纯洋房住区区

市府区区·新欧式·品质洋房住住区项目定位语语:项目定位客户定位营销推广IIIIIICONTENTS执行方案IV项目产品面面积分析122/130㎡—3房,144/158㎡—4房面积区区间项目产品总总价分析预估3房总价45万—48万/套预估4房总价69万—72万/套首置+改善客群首置客群::青睐小面面积+低总价+高功能+追求一步到到位改善客群::舒适度+社区环境+居住品质+高规格+高配套客群定位::客群特征::【年龄】28—35岁为主【家庭结构】2—3人(打算结结婚一步到到位、刚有有小孩)【购买动因】一步到位满满足基本的的家庭居住住需求,户户型总价适适宜、距离离工作单位位近、通勤勤成本及生生活成本较较低。【购买买偏偏好好特特征征】看重重未未来来区区域域发发展展,,距距离离单单位位近近,,总总价价适适宜宜、、满满足足家家庭庭居居住住需需求求,,品品质质好好,,路网网交交通通方方面面,,拥拥有有较较低低的的通通勤勤成成本本及及生生活活成成本本。。【产品品关关注注点点】关注注项项目目提提供供产产品品的的面面积积及及户户型型总总价价,,项项目目的的整整体体配配套套,,区区域域的的发发展展及及路路网网交交通通状状况况及及通通勤勤成成本本。。区域域企企事事业业单单位位的的白白领领阶阶层层、、个个体体商商贩贩以以及及部部分分市市区区周周边边置置业业客客户户!!首置置客客群群来来源源客群群特特征征::【年龄龄】30——55岁为为主主【家庭庭结结构构】2——4人((中中年年、、稳稳定定的的经经济济收收入入))【购买买动动因因】具有有稳稳定定的的经经济济、、家家庭庭,,所所以以转转而而追追求求舒舒适适、、品品质质的的生生活活和和居居住住条条件件,,彰彰显显一一定定的的社社会会地地位位感感。。【购买买偏偏好好特特征征】看好好当当前前区区域域,,看看重重社社区区的的服服务务以以及及配配套套,,看看重重物物业业的的轻轻奢奢型型,,低低调调同同时时又又希希望望在在圈圈层层中中形形成成分分身身份份名名片片,,注注重重品品味味。。对于于生生活活、、配配套套的的要要求求多多于于舒舒适适性性,,对对于于生生活活品品质质有有一一定定的的追追求求。。对对于于物物业业带带有有一一定定的的投投资资取取向向。。【产品品关关注注点点】物业业的的位位置置及及周周边边的的配配套套,,户户型型的的尺尺度度与与舒舒适适性性,,产产品品配配套套完完备备性性,,装装饰饰装装修修的的奢奢华华感感,,高高端端出出行行方方式式的的便便利利性性。。交交通通动动线线的的丰丰富富性性和和可可达达性性,,项项目目的的再再次次转转让让、、升升值值的的收收益益都都很很关关注注。。区域域内内企企业业主主、、建建筑筑承承包包商商、、大大型型企企事事业业单单位位中中、、高高管管,,及及部部分分实实力力生生意意人人!!改善善客客群群来来源源客户需求最为倾向于总价控制下“高性价比、高形象、高舒适度、高规格的产品”所以在同区域住宅产品的竞争中拼配套比肩一线品牌豪宅配套拼形象渭南最高端社区纯洋房住区拼功能居住、休闲、礼仪等,豪宅功能空间一应俱全拼总价普通高层住宅价格,奢享一线豪宅品质拼户型主流3房面积区间,功能,无浪费、超大开间、全明通透走差异化路线跳脱市场竞争客群群需需求求::项目目定定位位客户户定定位位营销销推推广广IIIIIICONTENTS执行行方方案案IV———10月———第2周第1周第4周31日———11月———代理理公公司司确确定定营销销节节点点::组建建队队伍伍、、进进场场第3周第4周———12月———练兵兵第2周第1周第3周第4周5日12日19日26日3日10日24日17日第5周31日精准准客客户户挖挖掘掘认筹筹2016年销销售售节节点点::———11.10日::代代理理公公司司自自行行组组建建销销售售团团队队,,11.10日进进场场亮亮相相。。11.11——20日::制制定定销销售售说说辞辞,,全全面面练练兵兵;;———12.15日::老老业业主主、、精精准准客客户户挖挖掘掘;;———12.1日::一一期期媒媒体体全全面面出出街街;;12月下下旬旬::项项目目开开始始全全面面认认筹筹、、收收钱钱;;2016“成成功功认认筹筹””营营销销项目目成成功功认认筹筹200组、、年年前前收收到到认认筹筹款款!!2016年营营销销目目标标::基于于对对区区域域市市场场、、本本项项目目极极值值点点、、目目标标客客户户梳梳理理制定2016年完成认认筹任务务目标2016年认筹营营销策略略营销策略略:制造事件件,释放放声音,,树立形形象!推广层面面以爆破事事件为噱噱头,释释放声音音,线上上线下媒媒体组合合集中主主打高品品质。低低价格!!抓精准客客户,攻攻实力客客户!营销层面面从信达员员工入手手、以信信达老业业主为主主、抢攻攻市政单单位实力力客户!!营销策略略一::针对信达达员工群群体:内部员工工优先团团购活动动!由信达集集团总部部发起邀邀约,组组织信达达集团内内部所有有在职员员工(以以及所有有合作单单位),,共同召召开本项项目产品品推介会会、组织织内部员员工团购购。内部员工工团购政政策:·房源:项项目准备备开盘的的房源,,优先挑挑选;·价格:给给予以市市场价格格的xx折扣优惠惠;·时间:即即日起——xxx结束,过过期不予予;·特惠:给给予内部部员工购购房者,,1次更名换换房的机机会(给给予炒房房机会));营销手手法1:客群::信达内内部所所有在在职员员工群群体;;内容::·项目产产品讲讲解;;·团购政政策讲讲解;;·抽奖;;内部员员工推推介会会!针对信信达员员工群群体::营销手手法2:客群::·信达在在职员员工及及其亲亲友群群体;;·信达合合作上上下游游单位位群体体;·渭南媒媒体群群体内容::·项目产产品讲讲解;;·团购政政策讲讲解;;·抽奖;;产品发发布会会!针对信信达合合作单单位群群体::营销手手法二二::针对信信达老老业主主群体体信达业业主团团购活活动!!以信达达集团团名义义发起起邀约约,组组织信信达曾曾经开开发过过的项项目((如::信达达广场场、信信达公公馆等等)业业主,,一起起观看看电影影等活活动,,从而而释放放本项项目产产品信信息和和团购购信息息;业主团团购政政策::·房源::先排排号,,开盘盘先选选房;;·价格::给予予以市市场价价格的的xx折扣优优惠;;·时间::即日日起——xxx结束,,过期期折扣扣收回回;·特惠::给予予业主主认筹筹送xxx礼品,,开盘盘送xx礼品;;目的::释放信信息+聚人气气+挖客户户形式::展点内容::·扫码、、发朋朋友圈圈、送送精美美礼品品;·邀约到到访售售楼部部;·项目讲讲解、、认筹筹等;;老业主主精准准挖掘掘重点社社区外外展点点营销手手法1:营销手手法2:针对信信达业业主群群体业主观观影·推介会会!客群::·信达项项目业业主;;·业主亲亲戚朋朋友等等;内容::·项目产产品讲讲解;;·团购政政策讲讲解;;·到访礼礼品;;·观看电电影;;营销手手法三三::针对企企事业业单位位公务务员群群体企事业业单位位团购购活动动!!以信达达集团团名义义发起起邀约约,组组织企企事业业单位位内部部员工工产品品推介介会,,或一一起观观看电电影等等活动动,从从而释释放本本项目目产品品信息息和团团购信信息;;事业单单位团团购政政策::·房源::先排排号,,开盘盘先选选房;;·价格::给予予以市市场价价格的的xx折扣优优惠;;·时间::即日日起——xxx结束,,过期期折扣扣收回回;·数量::<5人、<10人、<20人等成成团,给予不不同优优惠;;·特惠::给予予团购购认筹筹送xxx礼品,,开盘盘送xx礼品;;营销手手法1:事业单单位产产品推推介会会!客群::·企事业业单位位员工工群体体;内容::·项目产产品讲讲解;;·团购政政策讲讲解;;·到访礼礼品;;·观看电电影;;针对企企事业业单位位公务务员群群体营销手手法2:事业单单位观观影会会!客群::·企事业业单位位员工工群体体;·其亲戚戚朋友友等;;内容::·项目产产品讲讲解;;·团购政政策讲讲解;;·到访礼礼品;;·观看电电影;;针对企企事业业单位位公务务员群群体营销手手法四四::针对社社会其其他群群体售楼部部活动动吸引引、维维系!!核心商商圈外外展点点拓客客!!在信达达广场场·华润万万家、、鸿基基商城城、新新州时时代广广场等等核心心商圈圈设置置外展展点,,进一一步扩扩大项项目宣宣传力力度的的同时时拦截截社会会高端端实力力客户户,从从而为为项目目挖掘掘金准准客户户;每个周周末在在售楼楼部设设置一一些互互动性性强、、趣味味性租租的暖暖场活活动,,吸引引客户户到访访、烘烘托售售楼部部氛围围等。。目的::释放信信息+聚人气气+挖客户户形式::展点((华华润万万家等等)内容::·扫码、、发朋朋友圈圈、送送精美美礼品品;·邀约到到访售售楼部部;·项目讲讲解、、认筹筹等;;精准客客户精精准推推广——话题事事件活活动——重点商商超外外展点点营销手手法1:周末暖暖场活活动!!客群::·所有到到访客客户;;内容::·DIY体验游游戏(如::画石石膏娃娃娃动动感游游戏、、美甲甲)·到访送送精美美小礼礼品;;营销手手法2:项目定定位客户定定位营销推推广IIIIIICONTENTS执行方方案IV——10月——第2周第1周第4周31日——11月——代理公公司确确定营销节节点::组建队队伍、、进场场第3周第4周——12月——练兵第2周第1周第3周第4周5日12日19日26日3日10日24日17日第5周31日精准客客户挖挖掘认筹推广节节点::媒体节节点::物料设设计印印刷户外媒媒体第第一一期出出街媒体资资源寻寻找户外媒媒体第第二二期出出街物料出出街第第二二期户户外广广告设设计户外广广告设设计前期执执行排排期::2016“成功功认筹筹”推推广约50天市市场场全面面有声声音迅迅速速聚集集人气气!2016年推广广目标标:推广策策略::线上线线下组组合、、集体体统一一释放放!集中释释放区域交交通咽咽喉、、核心心商圈圈等各各区域域媒体体同时时出街街,形形成集集中轰轰炸!!起势活活动造造势、、事件件活动动炒作作!制造话话题以“陕陕牌相相声会会”引引爆市市场,,以以免费费送早早餐事事件持持续炒炒作!!目的::知名度度+爆点+聚人气气形式::演唱会会内容::·陕牌相相声演演绎——青曲社·歌唱演绎·幸运抽奖+项目简介项目入市起势势活动——大型事件活动动——项目组织一场场大型活动,,持续推广30天时间,可以以快速的聚集集渭南市各区区域、各阶层层人士围观,,从而将项目目信息全面释释放市场。事件活动1:目的:知名度+爆点+聚人气形式:派送内容:·扫码、发朋友友圈、送一份份早餐;·在市政单位门门口、信达社社区门口等;;·媒体、微信圈圈等同时炒作作;项目持续事件件活动——话题事件活动动——事件活动2:免费送早餐选取特征:人人流量大的的车站,人群群聚集的医院院、商业中心心,高端人群群出入的市政政单位,项目目地周边的引引导遗产博物馆市体育场万达广场桃园酒店信达广场鸿基商城1KM火车站重点单位县医院新州时代广场豪润风尚国际高速西站商业中心区域全市媒体渠道道分布区域意意向筛选媒体渠道:抢占“自有””资源——信达广场周边边其它媒体资资源分布;媒体渠道:前进路沿线::火车站——信达广场路段段;东风路沿线::鸿基商城路路段,万达广广场周边;胜利路沿线::县医院路段段;仓城路沿线::北客站路段段;仓城路沿线::项目地—乐天大街—东风大街(涵涵盖新洲时代代广场);乐天大街沿线线:渭清路——金水路段。遗产博物馆市体育场万达广场桃园酒店信达广场鸿基商城1KM候车厅候车厅候车厅火车站灯杆旗帜候车厅候车厅公交候车厅重点单位县医院候车厅新州时代广场公交车候车厅厅分布区域媒体渠道:市体育场跨街天桥万达广场桃园酒店信达广场鸿基商城1KM灯杆旗帜跨街天桥火车站候车厅县医院跨街天桥重点单位新州时代广场西高速路口::高架桥;前进路沿线::信达广场门门口过街天桥桥。市场跨街天桥桥广告分布区区域媒体渠道:遗产博物馆市体育场万达广场桃园酒店信达广场鸿基商城1KM灯杆旗帜火车站灯杆旗帜候车厅灯杆旗帜重点单位县医院新州时代广场灯杆旗帜灯杆旗帜灯杆旗帜前进路沿线::信达广场路路段,信达步步行街内;东风路沿线::鸿基商城路路段;仓城路沿线::项目地,乐乐天大街——东风大街(涵涵盖新洲时代代广场);乐天大街沿线线:项目地,,渭清路——金水路段;渭清路沿线::朝阳路——乐天大街段。。灯杆旗广告分分布区域媒体渠道

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