投资性房地产培训课件

2022年12月24日1第七章投资性房地产(P116)2022年12月17日1第七章投资性房地产(P116)12022年12月24日2本章要点

1.投资性房地产的范围2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理3.公允价值模式计量的房地产的转换4.投资性房地产的处置及其会计处理2022年12月17日2本章要点

1.投资性房地产的范围22022年12月24日3一、投资性房地产的范围（116）

(一)投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2022年12月17日3一、投资性房地产的范围（116）

(32022年12月24日4

（二）投资性房地产的范围(选择题）(P117)

1、属于投资性房地产的项目

（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物

2022年12月17日4（二）投资性房地产的范围42022年12月24日5【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.已出租的机器设备

E.持有并准备增值后转让的建筑物

【答案】ABC

2022年12月17日5【例题】下列项目中，属于投资性房地产52022年12月24日62.不属于投资性房地产的项目（118）(1)自用房地产(2)作为存货的房地产

2022年12月17日62.不属于投资性房地产的项目（11862022年12月24日7(3)需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目•

1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

2022年12月17日7(3)需要根据具体情况判断是72022年12月24日82）关联企业之间租赁房地产出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2022年12月17日82）关联企业之间租赁房地产82022年12月24日9二、投资性房地产的初始计量(P119)

(一)外购的投资性房地产(P119)

1、成本构成(1)购买价款(2)相关税费(3)可直接归属于该资产的其他支出

2022年12月17日9二、投资性房地产的初始计量(P1192022年12月24日10

用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日，但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。(P121)

“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2022年12月17日10用于出租的房地产的确认时点通102022年12月24日112.会计处理(1)成本计量模式借：投资性房地产贷:银行存款(2)公允价值计量模式借：投资性房地产―成本贷:银行存款2022年12月17日112.会计处理112022年12月24日12(二)自行建造的投资性房地产（119）

1、成本构成

(1)土地开发费(2)建造成本(3)安装成本(4)资本化的借款利息(5)支付的其他费用(6)分摊的间接费用建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。2022年12月17日12(二)自行建造的投资性房地产（11122022年12月24日132.会计处理借：投资性房地产(―成本)

贷:在建工程开发成本2022年12月17日132.会计处理132022年12月24日14三.投资性房地产的后续计量（121）

（一）后续计量原则

1、通常应当采用成本模式

2、也可采用公允价值模式

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

2022年12月17日14三.投资性房地产的后续计量（121142022年12月24日15（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产(P121-了解)1.计提折旧或进行摊销借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧（摊销）2.确认租金借:银行存款(或其他应收款)贷:其他业务收入

3.计提减值准备

借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备

2022年12月17日15（二）采用成本模式进行后续计量的投152022年12月24日16（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(P121)

（重点掌握）

1.不计提折旧或进行摊销

2.资产负债表日按公允价值调整公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益

或作相反分录。2022年12月17日16（三）采用公允价值模式进行后续计量162022年12月24日17

【例】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年lO月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为50000000元。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为52000000元。2022年12月17日17【例】甲企业为从事房地产经营172022年12月24日18（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

借：投资性房地产——成本50000000

贷：开发成本50000000

（2）20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2022年12月17日18（1）20×7年10月1日，甲公司182022年12月24日19（3）20×8年l2月31日，该写字楼的公允价值为51000000元,公允价值又发生变动

借：公允价值变动损益1000000

贷：投资性房地产——公允价值变动

1000000

2022年12月17日19（3）20×8年l2月31日，该写192022年12月24日20（四）投资性房地产后续计量模式的变更（122）

1.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2022年12月17日20（四）投资性房地产后续计量模式的变202022年12月24日21【例题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

【答案】B

2022年12月17日21【例题】关于投资性房地产后续计量模212022年12月24日22四．房地产的转换（123）

（一）房地产的转换形式

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。1.投资性房地产转为非投资性房地产2.非投资性房地产转为投资性房地产

2022年12月17日22四．房地产的转换（123）

（一）222022年12月24日23（二）房地产转换的会计处理(P123)1.成本模式下的转换

转换后的入账价值→转换前的账面价值（1）非投资性房地产转换为投资性房地产2022年12月17日23（二）房地产转换的会计处理(P12232022年12月24日24①将作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）

贷：开发产品（账面余额）2022年12月17日24①将作为存货的房地产转换为投资性房242022年12月24日25②自用房地产转换为投资性房地产

2022年12月17日25②自用房地产转换为投资性房地产

252022年12月24日26借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备2022年12月17日26借：投资性房地产262022年12月24日27【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日，为期5年。20×7年4月15日，这栋办公楼的账面余额50000000元。已计提折旧3000000元。

借：投资性房地产50000000

累计折旧3000000

贷：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧（摊销）

3000000

2022年12月17日27【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本272022年12月24日28（2）将投资性房地产转为自用

2022年12月17日28（2）将投资性房地产转为自用282022年12月24日29借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备2022年12月17日29借：固定资产292022年12月24日302.公允价值模式下的转换(重点掌握）

（1）投资性房地产转换为自用房地产①以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值②公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

2022年12月17日302.公允价值模式下的转换(重点掌握302022年12月24日31借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值）贷：投资性房地产――成本投资性房地产――公允价值变动（或借记）

公允价值变动损益（或借记）

2022年12月17日31借：固定资产或无形资产（转换当日的312022年12月24日32【例】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47500000元，其中，成本为45000000元，公允价值变动为增值2500000元。

借：固定资产48000000

贷：投资性房地产——成本45000000

——公允价值变动2500000

公允价值变动损益500000

2022年12月17日32【例】20×8年10月15日，甲企322022年12月24日33（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

2022年12月17日33（2）自用房地产或存货转换为采用公332022年12月24日34①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益

借：投资性房地产―成本（转换当日的公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备

公允价值变动损益贷：固定资产、无形资产或开发产品2022年12月17日34①转换当日的公允价值小于原账面价值342022年12月24日35【例】20×7年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年1月1日，租赁期限为3年。假设20×8年1月1日，该办公楼的公允价值为36000000元，其原价为50000000元，已提折旧13000000元。

借：投资性房地产——成本36000000

公允价值变动损益1000000

累计折旧13000000

贷：固定资产50000000

2022年12月17日35【例】20×7年12月，甲企业与乙352022年12月24日36②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益【特别注意】借：投资性房地产―成本（转换当日的公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备贷：固定资产、无形资产或开发产品其他综合收益[处置投资性房地产时，将“其他综合收益”转入处置当期损益]。2022年12月17日36②转换当日的公允价值大于原362022年12月24日372022年12月17日37372022年12月24日38五、投资性房地产的处置（127）（一）成本模式计量的投资性房地产

1.收到款项借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入2.结转成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2022年12月17日38五、投资性房地产的处置（127）382022年12月24日39（二）公允价值模式计量的投资性房地产

借：银行存款借：其他业务成本（最初的成本）借：其他综合收益公允价值变动损益（或贷）贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借）贷：其他业务收入（出售取得的款项）2022年12月17日39（二）公允价值模式计量的投资性房地39注意：1、处置损益的计算

收到的款项-处置时的账面价值（即上期末的公允价值）+转换时计入其他综合收益的金额2、对当期损益的影响除处置损益外，还要考虑租金收入2022年12月24日40注意：1、处置损益的计算2022年12月17日40402022年12月24日41【例题】乙房地产公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。

2022年12月17日41【例题】乙房地产公司于2007年1412022年12月24日42

（1）2007年1月1日

借：投资性房地产—成本2200

贷：开发产品2000

其他综合收益200

（2）2007年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益50

贷：投资性房地产—公允价值变动50

2022年12月17日42（1）2007年1月1日

借422022年12月24日43（3）2008年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益30

贷：投资性房地产—公允价值变动30

2022年12月17日43（3）2008年12月31日

432022年12月24日44（4）2009年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益70

贷：投资性房地产—公允价值变动

70

2022年12月17日44（4）2009年12月31日

442022年12月24日45（5）2010年1月5日

借：银行存款2080

借：其他业务成本2000

借：其他综合收益200

借：投资性房地产——公允价值变动150

贷：投资性房地产——成本2200

贷：公允价值变动损益150

贷：其他业务收入2080

2022年12月17日45（5）2010年1月5日

借：银452022年12月24日46

【2012年B】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。A.500万元B.6000万元C.6100万元D.7000万元【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额＝（9500－9000）（出售损益）＋5500（资本公积转入损益的金额）＋200/2（半年的租金收入）＝6100（万元）2022年12月17日46【2012年B】20×6年6月3462022年12月24日47【2011年】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：

20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订曰，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1小题至第2小题。

2022年12月17日47【2011年】甲公司20×1472022年12月24日481、下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(

)

A．出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元

B．出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益l75万元

C．出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产

D．出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

2022年12月17日481、下列各项关于甲公司上述482022年12月24日49【答案】B

【解析】20×4年应计提的折旧

=3000/20×6/12=75（万元），选项A错误；办公楼出租前的账面价值

=3000-3000/20×2.5=2625（万元），出租日转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，租赁期开始日按当日的公允价值确认为投资性房地产，选项C错误；应确认的其他综合收益=2800-2625=175（万元），选项B正确；出租办公楼取得的租金收入应当作为其他业务收入，选项D不正确。

2022年12月17日49【答案】B

【解析】20×4年应计492022年12月24日502、上述交易或事项对甲公司20X4年度营业利润的影响金额是(

)。

A．0

B．-75万元

C．-600万元

D．-675万元

【答案】：C

【解析】：上述交易对20×4年度营业利润的影响=-75+150/2+（2200-2800）=-600（万元）。

2022年12月17日502、上述交易或事项对甲公司20X4502022年12月24日51【例题】（2009年）20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。办公楼20×7年12月31日的公允价值为2600万元，20×8年12月31日的公允价值为2640万元。

20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1题至2题。2022年12月17日51【例题】（2009年）20×512022年12月24日521．甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。

A.20×7年2月5日

B.20×7年2月10日

C.20×7年2月20日

D.20×7年3月1日

【答案】B

【解析】自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。2022年12月17日521．甲公司将自用房地产转换为投资性522022年12月24日53

2．甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。A.160万元

B.400万元

C.1460万元

D.1700万元

【答案】C

【解析】因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+[2400-（3200-2100）]=1460（万元）2022年12月17日532．甲公司20×9年度因出售办53激励学生学习的名言格言220、每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的路。221、世界会向那些有目标和远见的人让路（冯两努——香港著名推销商）

222、绊脚石乃是进身之阶。223、销售世界上第一号的产品——不是汽车，而是自己。在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。224、即使爬到最高的山上，一次也只能脚踏实地地迈一步。225、积极思考造成积极人生，消极思考造成消极人生。226、人之所以有一张嘴，而有两只耳朵，原因是听的要比说的多一倍。227、别想一下造出大海，必须先由小河川开始。228、有事者，事竟成；破釜沉舟，百二秦关终归楚；苦心人，天不负；卧薪尝胆，三千越甲可吞吴。

229、以诚感人者，人亦诚而应。

230、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会都看到某种忧患。231、出门走好路，出口说好话，出手做好事。232、旁观者的姓名永远爬不到比赛的计分板上。

233、怠惰是贫穷的制造厂。234、莫找借口失败，只找理由成功。（不为失败找理由，要为成功找方法）235、如果我们想要更多的玫瑰花，就必须种植更多的玫瑰树。236、伟人之所以伟大，是因为他与别人共处逆境时，别人失去了信心，他却下决心实现自己的目标。237、世上没有绝望的处境，只有对处境绝望的人。238、回避现实的人，未来将更不理想。239、当你感到悲哀痛苦时，最好是去学些什么东西。学习会使你永远立于不败之地。240、伟人所达到并保持着的高处，并不是一飞就到的，而是他们在同伴们都睡着的时候，一步步艰辛地向上爬241、世界上那些最容易的事情中，拖延时间最不费力。242、坚韧是成功的一大要素，只要在门上敲得够久、够大声，终会把人唤醒的。

243、人之所以能，是相信能。244、没有口水与汗水，就没有成功的泪水。245、一个有信念者所开发出的力量，大于99个只有兴趣者。

246、环境不会改变，解决之道在于改变自己。247、两粒种子，一片森林。248、每一发奋努力的背后，必有加倍的赏赐。249、如果你希望成功，以恒心为良友，以经验为参谋，以小心为兄弟，以希望为哨兵。250、大多数人想要改造这个世界，但却罕有人想改造自己。激励学生学习的名言格言542022年12月24日55第七章投资性房地产(P116)2022年12月17日1第七章投资性房地产(P116)552022年12月24日56本章要点

1.投资性房地产的范围2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产的会计处理3.公允价值模式计量的房地产的转换4.投资性房地产的处置及其会计处理2022年12月17日2本章要点

1.投资性房地产的范围562022年12月24日57一、投资性房地产的范围（116）

(一)投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2022年12月17日3一、投资性房地产的范围（116）

(572022年12月24日58

（二）投资性房地产的范围(选择题）(P117)

1、属于投资性房地产的项目

（1）已出租的土地使用权（2）持有并准备增值后转让的土地使用权（3）已出租的建筑物

2022年12月17日4（二）投资性房地产的范围582022年12月24日59【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（）。

A.已出租的建筑物

B.已出租的土地使用权

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.已出租的机器设备

E.持有并准备增值后转让的建筑物

【答案】ABC

2022年12月17日5【例题】下列项目中，属于投资性房地产592022年12月24日602.不属于投资性房地产的项目（118）(1)自用房地产(2)作为存货的房地产

2022年12月17日62.不属于投资性房地产的项目（118602022年12月24日61(3)需要根据具体情况判断是否属于投资性房地产的项目•

1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产，不能够单独计量和出售的，不确认为投资性房地产。

2022年12月17日7(3)需要根据具体情况判断是612022年12月24日622）关联企业之间租赁房地产出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。编制合并报表时，应将其作为企业集团的自用房地产3）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可确认为投资性房地产。2022年12月17日82）关联企业之间租赁房地产622022年12月24日63二、投资性房地产的初始计量(P119)

(一)外购的投资性房地产(P119)

1、成本构成(1)购买价款(2)相关税费(3)可直接归属于该资产的其他支出

2022年12月17日9二、投资性房地产的初始计量(P11632022年12月24日64

用于出租的房地产的确认时点通常是租赁期开始日，但对企业持有以备经营出租的空置建筑物，董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。(P121)

“空置建筑物”是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。2022年12月17日10用于出租的房地产的确认时点通642022年12月24日652.会计处理(1)成本计量模式借：投资性房地产贷:银行存款(2)公允价值计量模式借：投资性房地产―成本贷:银行存款2022年12月17日112.会计处理652022年12月24日66(二)自行建造的投资性房地产（119）

1、成本构成

(1)土地开发费(2)建造成本(3)安装成本(4)资本化的借款利息(5)支付的其他费用(6)分摊的间接费用建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。2022年12月17日12(二)自行建造的投资性房地产（11662022年12月24日672.会计处理借：投资性房地产(―成本)

贷:在建工程开发成本2022年12月17日132.会计处理672022年12月24日68三.投资性房地产的后续计量（121）

（一）后续计量原则

1、通常应当采用成本模式

2、也可采用公允价值模式

同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

2022年12月17日14三.投资性房地产的后续计量（121682022年12月24日69（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产(P121-了解)1.计提折旧或进行摊销借:其他业务成本贷:投资性房地产累计折旧（摊销）2.确认租金借:银行存款(或其他应收款)贷:其他业务收入

3.计提减值准备

借:资产减值损失贷:投资性房地产减值准备

2022年12月17日15（二）采用成本模式进行后续计量的投692022年12月24日70（三）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产(P121)

（重点掌握）

1.不计提折旧或进行摊销

2.资产负债表日按公允价值调整公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

借：投资性房地产——公允价值变动贷：公允价值变动损益

或作相反分录。2022年12月17日16（三）采用公允价值模式进行后续计量702022年12月24日71

【例】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×7年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为l0年。当年lO月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为50000000元。20×7年l2月31日，该写字楼的公允价值为52000000元。2022年12月17日17【例】甲企业为从事房地产经营712022年12月24日72（1）20×7年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租

借：投资性房地产——成本50000000

贷：开发成本50000000

（2）20×7年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益

借：投资性房地产——公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2022年12月17日18（1）20×7年10月1日，甲公司722022年12月24日73（3）20×8年l2月31日，该写字楼的公允价值为51000000元,公允价值又发生变动

借：公允价值变动损益1000000

贷：投资性房地产——公允价值变动

1000000

2022年12月17日19（3）20×8年l2月31日，该写732022年12月24日74（四）投资性房地产后续计量模式的变更（122）

1.以成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2022年12月17日20（四）投资性房地产后续计量模式的变742022年12月24日75【例题】关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的计量模式可以随意变更

【答案】B

2022年12月17日21【例题】关于投资性房地产后续计量模752022年12月24日76四．房地产的转换（123）

（一）房地产的转换形式

房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。1.投资性房地产转为非投资性房地产2.非投资性房地产转为投资性房地产

2022年12月17日22四．房地产的转换（123）

（一）762022年12月24日77（二）房地产转换的会计处理(P123)1.成本模式下的转换

转换后的入账价值→转换前的账面价值（1）非投资性房地产转换为投资性房地产2022年12月17日23（二）房地产转换的会计处理(P12772022年12月24日78①将作为存货的房地产转换为投资性房地产

借：投资性房地产（存货在转换日的账面价值）存货跌价准备（已计提的跌价准备）

贷：开发产品（账面余额）2022年12月17日24①将作为存货的房地产转换为投资性房782022年12月24日79②自用房地产转换为投资性房地产

2022年12月17日25②自用房地产转换为投资性房地产

792022年12月24日80借：投资性房地产累计折旧或累计摊销固定资产减值准备或无形资产减值准备贷：固定资产或无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备2022年12月17日26借：投资性房地产802022年12月24日81【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日，为期5年。20×7年4月15日，这栋办公楼的账面余额50000000元。已计提折旧3000000元。

借：投资性房地产50000000

累计折旧3000000

贷：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧（摊销）

3000000

2022年12月17日27【例】甲企业拥有一栋办公楼，用于本812022年12月24日82（2）将投资性房地产转为自用

2022年12月17日28（2）将投资性房地产转为自用822022年12月24日83借：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备2022年12月17日29借：固定资产832022年12月24日842.公允价值模式下的转换(重点掌握）

（1）投资性房地产转换为自用房地产①以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值②公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

2022年12月17日302.公允价值模式下的转换(重点掌握842022年12月24日85借：固定资产或无形资产（转换当日的公允价值）贷：投资性房地产――成本投资性房地产――公允价值变动（或借记）

公允价值变动损益（或借记）

2022年12月17日31借：固定资产或无形资产（转换当日的852022年12月24日86【例】20×8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。20×8年12月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为48000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为47500000元，其中，成本为45000000元，公允价值变动为增值2500000元。

借：固定资产48000000

贷：投资性房地产——成本45000000

——公允价值变动2500000

公允价值变动损益500000

2022年12月17日32【例】20×8年10月15日，甲企862022年12月24日87（2）自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

2022年12月17日33（2）自用房地产或存货转换为采用公872022年12月24日88①转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益

借：投资性房地产―成本（转换当日的公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备

公允价值变动损益贷：固定资产、无形资产或开发产品2022年12月17日34①转换当日的公允价值小于原账面价值882022年12月24日89【例】20×7年12月，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙企业使用，租赁期开始日为20×8年1月1日，租赁期限为3年。假设20×8年1月1日，该办公楼的公允价值为36000000元，其原价为50000000元，已提折旧13000000元。

借：投资性房地产——成本36000000

公允价值变动损益1000000

累计折旧13000000

贷：固定资产50000000

2022年12月17日35【例】20×7年12月，甲企业与乙892022年12月24日90②转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益【特别注意】借：投资性房地产―成本（转换当日的公允价值）累计折旧或累计摊销固定资产减值准备、无形资产减值准备或存货跌价准备贷：固定资产、无形资产或开发产品其他综合收益[处置投资性房地产时，将“其他综合收益”转入处置当期损益]。2022年12月17日36②转换当日的公允价值大于原902022年12月24日912022年12月17日37912022年12月24日92五、投资性房地产的处置（127）（一）成本模式计量的投资性房地产

1.收到款项借：银行存款（实际收到的金额）贷：其他业务收入2.结转成本借：其他业务成本投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备贷：投资性房地产2022年12月17日38五、投资性房地产的处置（127）922022年12月24日93（二）公允价值模式计量的投资性房地产

借：银行存款借：其他业务成本（最初的成本）借：其他综合收益公允价值变动损益（或贷）贷：投资性房地产——成本

——公允价值变动（或借）贷：其他业务收入（出售取得的款项）2022年12月17日39（二）公允价值模式计量的投资性房地93注意：1、处置损益的计算

收到的款项-处置时的账面价值（即上期末的公允价值）+转换时计入其他综合收益的金额2、对当期损益的影响除处置损益外，还要考虑租金收入2022年12月24日94注意：1、处置损益的计算2022年12月17日40942022年12月24日95【例题】乙房地产公司于2007年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元，出租时，该幢商品房的成本为2000万元，公允价值为2200万元，2007年12月31日，该幢商品房的公允价值为2150万元，2008年12月31日，该幢商品房的公允价值为2120万元，2009年12月31日，该幢商品房的公允价值为2050万元，2010年1月5日将该幢商品房对外出售，收到2080万元存入银行。

2022年12月17日41【例题】乙房地产公司于2007年1952022年12月24日96

（1）2007年1月1日

借：投资性房地产—成本2200

贷：开发产品2000

其他综合收益200

（2）2007年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益50

贷：投资性房地产—公允价值变动50

2022年12月17日42（1）2007年1月1日

借962022年12月24日97（3）2008年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益30

贷：投资性房地产—公允价值变动30

2022年12月17日43（3）2008年12月31日

972022年12月24日98（4）2009年12月31日

借：银行存款100

贷：其他业务收入100

借：公允价值变动损益70

贷：投资性房地产—公允价值变动

70

2022年12月17日44（4）2009年12月31日

982022年12月24日99（5）2010年1月5日

借：银行存款2080

借：其他业务成本2000

借：其他综合收益200

借：投资性房地产——公允价值变动150

贷：投资性房地产——成本2200

贷：公允价值变动损益150

贷：其他业务收入2080

2022年12月17日45（5）2010年1月5日

借：银992022年12月24日100

【2012年B】20×6年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，大于其账面价值5500万元。20×6年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。20×7年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款9500万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额是（）。A.500万元B.6000万元C.6100万元D.7000万元【答案】C【解析】上述交易或事项对甲公司20×7年度损益的影响金额＝（9500－9000）（出售损益）＋5500（资本公积转入损益的金额）＋200/2（半年的租金收入）＝6100（万元）2022年12月17日46【2012年B】20×6年6月31002022年12月24日101【2011年】甲公司20×1年至20×4年发生以下交易或事项：

20×1年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，20×4年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订曰，租期2年，年租金l50万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。

甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。20×4年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列第1小题至第2小题。

2022年12月17日47【2011年】甲公司20×11012022年12月24日1021、下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是(

)

A．出租办公楼应于20×4年计提折旧150万元

B．出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益l75万元

C．出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3000万元确认为投资性房地产

D．出租办公楼20×4年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

2022年12月17日481、下列各项关于甲公司上述1022022年12月24日103【答案】B

【解析】20×4年应计提的折旧

=3000/20×6/1