某院项目态势课程

文殊院项目态势研究

文殊院项目态势研究提纲一、城市发展态势分析二、市场需求态势分析三、竞争态势分析四、项目优劣势评估五、业主需求评估

一、城市发展态势分析

1、城市建设和发展的需求现状成都市城市建设中前期存在的问题城市布局不合理，中心城区密度过大。城市功能不完善城市产业结构有待调整城市品位不高:城市景观缺乏魅力城市战略——西部区域中心城市、历史文化名城一、城市发展态势分析现代城市发展趋势传统城市的核心竞争力来源——制造业新的经济形势下城市的核心竞争力来源——现代服务业为代表的第三产业结合成都市的特点，服务业的升级和提升是必由之路，旅游业和休闲产业的发展将是必然的选择。一、城市发展态势分析问题在成都市城市建设和功能调整的大环境中项目将有何作为？

结论：本项目的成功打造可以丰富成都市休闲旅游业的内容，提升休闲产业；使成都市区的城市功能得到完善；提升城市文化形象；一、城市发展态势分析

2、城市文化的需求（1）

城市需要新的文化名片：

一个城市的中心地位的确立，除了其在硬件，金融、科技、商业、服务等方面的中心地位的确立外，还需要在软件，城市文化立于制高点。新成都的文化名片在哪里？（2）

传统成都市的文化名片面临的问题：

天府广场：地理位置的中心，缺乏内涵的支撑。武侯祠、杜甫草堂：有历史文化内涵，缺乏与现代都市文化的对接和融合。一、城市发展态势分析成都文化名片现状对于本地市民而言：由于熟悉产生漠视，对于传统的成都市的代表性的旅游景点，产生漠视，缺乏参与性；对于外地消费者而言：传统的成都景观不能够代表新成都的城市文化形象；结论：文殊院将是新成都的文化名片，其文化特质（内涵丰富的传统文化和现代都市生活和谐融合）将是新成都、新形象的突出代表。

一、城市发展态势分析3、宗教文化的地位和角色（1）、宗教在现实生活中的角色现状：传统佛教、佛学在中国人的精神生活内容中被边缘化。其可能发挥的积极作用被淡化，一个信仰馈乏的社会，只能是李宏志之流的天堂。（2）、政府对于宗教的传统态度，一定程度上是文殊院片区形成目前态势的重要原因。一、城市发展态势分析宗教文化发展的问题：宗教与现代都市文化如何融合？宗教文化所蕴含的巨大积极社会作用如何发挥？民众内心强烈的宗教需求如何引导？这是政府与全国宗教界面临的巨大课题。一、城市发展态势分析佛教的积极作用：

佛教是稳定剂——政府需要佛教安定民心，教化民风，谐调民情的伦理作用；佛教是转化剂——寺院需要与都市文化对接的平台；佛教是润滑剂——民众需要宗教文化的“心灵桑拿？一、城市发发展态势分分析结论1、不解开开政府对于于佛教文化化的态度这这个结，片片区内以文文殊院为代代表的传统统佛教文化化难于打造造和提升，，文殊院项项目的整体体打造将面面临巨大的的困难。2、项目在打造造的过程中中：必须依依托传统宗宗教文化，，发扬佛教教文化的积积极作用，，因势利导导。一、城市发发展态势分分析4、成都市市旅游业的的需求成都旅游目目前面临三三大问题旅游功能限限于交通枢枢纽功能旅游休闲消消费的内向向型特点成都市外来来旅游停留留在观光旅旅游阶段一、城市发发展态势分分析旅游功能限限于交通枢枢纽功能成都与全国国各省会和和中心城市市一样，在在旅游业中中均存在重要性下降降和功能单单一化（过过境停留站站）的趋势。问题：随着周边景景区的打造造和加强，，成都市的的中心旅游游城市的地地位如何体体现？随着各大景景区交通的的发达，成成都市作为为四川旅游游中转站的的功能将被被弱化，成成都市将如如何应对？？一、城市发发展态势分分析从下面的图图表中可以以看出虽然然历年到成成都市旅游游人数的绝绝对值在上上升，但是是其占总体体到四川的的游客的比比例在近几几年有下降降趋势。1995-2001年接待国内旅游者分地区情况地区接待人次数(万人次)1995199619971998199920002001四川省3487383839554418502054016334成都市1540171418332255248523852579成都占的比例44%45%46%51%49%44%40%一、城市发发展态势分分析旅游消费的的内向型特特点内向型消费费——成都都与杭州的的差别同为休闲之之都，杭州州的休闲让让世人皆叹叹；成都的的休闲却是是卡拉OK，自娱自自乐。典型的内向向型消费，，不但没有有充分发挥挥成都的休休闲资源，，也导致了了业态水平平低和经营营附加值低低的后果。。一、城市发发展态势分分析成都市对外外旅游停留留在观光旅旅游阶段现代旅游业业发展的趋趋势一览表表：时代观光时代休闲时代体验时代市场竞争短缺状况，基本没有竞争观光、休闲旅游地开发遍地开花竞争非常激烈，产品出现过剩产品结构资源等级除良好风光外还要有宜人舒适的环境和服务设施产品多重复合，注重体现令游客角色转变的感受和体验某种新的生活方式竞争力构成知名度产品、营销和区域旅游形象等多个角度除区域形象、营销外，要深度挖掘旅游产品和当地文化一、城市发发展态势分分析问题如何把把成都都人内内向型型、低低层次次、低低价值值的、、自发发自为为的休休闲行行为，，提升升转化化为外外向型型、高高品味味、高高价值值、服服务世世界的的休闲闲经济济？结论这三大大问题题给成成都旅旅游带带来层层次低低、消消费少少、滞滞留短短的局局面。。因此，，本项项目的的成功功打造造将对对成都都旅游游休闲闲业应应取到到升级级换代代的示示范作作用。。一、城城市发发展态态势分分析5、成成都市市商业业中心心地位位的丰丰富成都市市提出出了将将成都都市建建成西西部的的商贸贸中心心的目目标。。成都都市传传统的的商业业贸易易一直直发达达，但但是如如何丰丰富成成都市市商业业中心心的内内涵、、丰富富商业业业态态的品品种、、提升升商业业的整整体文文化形形象，，成为为摆在在当前前的一一个问问题。。结论：：本项目目的成成功打打造将将为成成都市市传统统的商商业内内容，，注入入文化化与休休闲的的因子子。项项目将将建设设成为为极富富成都都特色色的休休闲型型、文文化型型商业业，丰丰富和和提升升成都都市的的商业业文化化。一、城城市发发展态态势分分析6、旧旧城改改造的的需求求（1））、旧旧城改改造模模式的的转变变以前：：以提高高容积积率、、转变变功能能为手手段现在：：以挖掘掘项目目核心心竞争争力，，提升升项目目价值值内涵涵为手手段的的转变变一、城城市发发展态态势分分析传统的的旧城城改造造模式式：案例：：前车车之鉴鉴-----广广州荔荔湾广广场传统旧旧城区区拆迁迁，高高成本本投入入；采用传传统模模式将将容积积率提提高至至6以以上；；成为耸耸立在在低矮矮传统统民居居中的的现代代水泥泥丛林林，与与周边边建筑筑形成成强烈烈反差差；导致结结果：：破坏了了原来来西关关文化化区的的城市市风貌貌，尽尽管经经济效效益得得到保保证，，但严严重破破坏了了城市市历史史文化化区形形象，，是旧旧城改改造败败笔的的代表表之作作；一、城城市发发展态态势分分析本项目目开发发计划划所使使用的的新模模式案例启启示：：可行行之道道------上海海新天天地52公公顷的的商业业区投投入2万/平方方米的的成本本重金金打造造，成成为上上海这这个现现代大大都市市的标标志性性文化化旅游游商业业区；；由商业业区的的成功功开发发直接接拉高高了整整个区区域的的经营营价值值，周周边地地产价价值从从6000元/平方方米上上升至至20000元元/平平方米米；整个片片区的的开发发经营营步入入良性性循环环状态态；一、城城市发发展态态势分分析问题：土地经过拆迁和配套成本大幅度上升提升土地价值建筑的高密度土地经营困难破坏城市景观开发商信心不足不能满足片区改造战略目标手段：功能置换和容积率提高一、城城市发发展态态势分分析问题：土地经过拆迁和配套成本大幅度上升提升土地价值足够的利润空间建筑低密度开发商有信心满足城市形象提升和片区改造战略目标手段：专业策划提升项目一、城城市发发展态态势分分析1、高成本、高密度、高价格2、低素质、低功能、低形象片区开发的战略目标——都市历史文化标志性区域结论：文殊院片区必须采取新的旧城经营模式打造精品，提升片区土地的商业价值以低密度低容积率的良好形象打造城市历史文化名城仅存的保留区一、城城市发发展态态势分分析（2））旧城改改造功功能的的置换换在成都都市旧旧城改改造的的过程程中，，原有有的片片区的的拆迁迁，原原有的的城市市功能能的（（居住住功能能等））必将将被其其他的的区域域所取取代。。问题：：旧片片区的的功能能被外外化过过后，，新的的功能能如何何定位位？结论：：结合成成都市市的发发展规规划，，旧城城改造造的过过程中中，本本项目目旧城城改造造必将将定位位于：：商贸贸、服服务、、旅游游休闲闲等新新的功功能。。二、市市场需需求态态势分分析1、本本地消消费市市场的的需求求休闲需需求：成都市市是传传统的的休闲闲城市市，休休闲产产业发发达，，各个个年龄龄、收收入层层次的的群体体都可可以有有各自自的休休闲方方式。。成都市市的茶茶馆、、餐饮饮业的的高度度发达达就是是佐证证，整整体的的休闲闲产业业的需需求巨巨大。。随着人人们的的经济济生活活水平平的提提高，，市民民对于于有文文化特特色、、历史史内涵涵同时时又能能够和和现代代都市市生活活完美美结合合的休休闲模模式的的需求求必将将日益益增多多。二、市市场需需求态态势分分析购物：：成都市市一直直以来来在古古玩、、艺术术商品品、文文化用用品、、宗教教用品品方面面市场场活跃跃。但但是市市场一一直都都是处处于自自发的的阶段段，如如果能能够成成立集集中性性的市市场为为上述述的商商品的的展示示和流流通提提供帮帮助，，市场场机会会将是是巨大大的。。二、市市场需需求态态势分分析市民对对宗教教的相相关需需求在现代代社会会中，，随着着生活活节奏奏的加加快、、压力力的增增加，，人们们必将将越来来越需需要寻寻求心心灵的的安慰慰，传传统的的佛教教文化化在这这其中中将大大有作作为。。二、市市场需需求态态势分分析人们对对佛教教文化化有以以下的的需求求：信仰——以以佛教教为人人生观观和世世界观观的信信徒，，盲目目迷信信的大大众；；启示——寻寻求对对现代代生活活的启启示，，如蔡蔡志忠忠的禅禅意漫漫画和和南怀怀瑾禅禅学丛丛书的的流行行；品味——真真正有有品味味的人人和附附庸风风雅的的人都都以之之自我我展示示的手手段；；养生和和保健健——寻寻求养养生之之道的的人；；二、市市场需需求态态势分分析2、旅旅游市市场的的需求求（1））从数数量上上看成成都的的游客客数量量不断断上升升问题：：如何何提供供更多多的旅旅游产产品满满足日日益增增长的的旅游游需求求？1995-2001接待国内旅游收入分地区情况地区旅游收入(人民币亿元)1995199619971998199920002001四川省79.1298.76106.5119.29213.92248.1300.24成都市34.9451.9555.5472.4122.17124.4142.23二、市市场需需求态态势分分析（2））随着着旅游游业的的发展展，旅旅游者者对于于旅游游产品品需求求内容容也会会有下下面的的改变变：观光旅旅游---增长长见识识，看看风光光休闲旅旅游---享受受工作作之余余的休休闲度度假生生活体验旅旅游---体验验某种种角色色和旅旅游地地所特特有的的文化化问题：：成都市市的旅旅游业业如何何应对对旅游游需求求内容容的改改变？？二、市市场需需求态态势分分析结论将项目目上升升到体体验旅旅游的的高度度，在在打造造传统统文化化制高高点的的目标标上，，找到到体验验都市市时尚尚文化化的对对接点点，使使在观观光、、休闲闲阶段段看过过了无无数千千篇一一律的的寺庙庙的消消费者者，在在文殊殊院项项目上上体验验到全全新的的寺庙庙旅游游的感感受，，将成成为决决定本本项目目成败败与否否的关关键所所在。。成都人人经营营文化化的能能力与与案例例文化地地产———““清华华坊””诠释释中国国文化化它不是单单纯的的“房房产””概念念，更更多的的是体体现传传统空空间与与现代代元素素的自自然统统一，，把中中国文文化那那一份份淳厚厚演绎绎为可可传承承的基基业。。，清清华坊坊的推推出立立即得得到有有着文文化底底蕴的的各界界人士士的青青睐。。成都地地产界界对于于房地地产经经营和和文化化经营营完美美结合合的体体现。。成都人人经营营文化化的能能力与与案例例文化产产品———水水井坊坊在历史史的资资产里里挖掘掘到闪闪光点点，成成为白白酒品品牌的的异军军突起起者。。通过过这一一系列列运作作，水水井坊坊从死死去的的历史史当中中找到到了鲜鲜活的的生命命，成成为高高档白白酒的的一面面旗帜帜。成都产产业界界的传传统商商品经经营和和文化化经营营完美美结合合能力力的体体现。。成都人人经营营文化化的能能力与与案例例文化餐餐饮：：皇城老老妈其营造造的文文化氛氛围充充分地地再现现和展展呈了了成都都这座座历史史古城城的各各个方方面的的气息息和风风貌，，在建建筑内内，可可以体体味到到各种种不同同而又又各有有特色色的就就餐空空间，，这就就是"演释释传统统文化化，凸凸现个个性空空间"的实实际表表现。。成都餐饮界界的经营文文化产品的的能力的现现实体现。。三、竞争态态势分析1、四个个主要竞争争项目的优优劣势研究究直接竞争对对手：大慈寺项目目、宽窄巷巷子项目旅游市场的的竞争对手手：武侯祠、杜杜甫草堂三、竞争态态势分析大慈寺片区区比较优势势：历史上的影影响：历史上对对于中国的的绘画书法法艺术有巨巨大的影响响，现为中中等规模的的成都历史史文物博物物馆;地理位置的的优越：传统成都各各大商圈的的王者春熙熙商圈接攘攘，坐享成成熟商业区区的商流、、人流和消消费氛围，，区位优势势堪称无以以伦比；规划目标：：打造为集历史文化、、餐饮、旅旅游、休闲闲、购物、、高尚住宅宅为一体的多多功能中心心商业文化化区，有可可能成为春春熙商圈东东区。改造造后的大慈慈寺片区将将出现历史史文化保护护与商业结结合、并重重的局面。。突出优势：：与成都市商商业氛围最最浓的春熙熙路商圈的的临近三、竞争态态势分析宽窄巷子比比较优势：：规模性的川川西民居：是目前成成都现存规规模较大的的街区式川川西民居建建筑群；规划的目标标：该区域有计计划结合长长顺街形成成清末民初初川西民居居建筑和街街区集中展展示区域，，形成其其周边3公公里范围内内的“古少少城”特色色旅游文化化街区，将将成为集历史、文化化、商业、、旅游于一一体的新型型都市景观观政府的支持持：决定了其其土地成本本较低突出优势：：文化价值高高、形象好好和政府的的大力支持持三、竞争态态势分析武侯祠片区区比较优势势：历史影响力力：武侯祠是是中国历史史上唯一一一座按帝王王规格建造造的丞相祠祠堂，是成成都一日游游的主要景景点；前期的经营营：景区的经经济效益在在市内各大大景区中最最优，武侯侯祠及周边边形成旅游游经济圈是是目前成都都市内经营营最好，旅旅游经济体体现最明显显的景区配套设施：：其硬件配套套全面是该该景区经营营成功的决决定性因素素之一。三、竞争态态势分析杜甫草堂比比较优势：：诗歌文化：：杜甫草堂除除了流传已已久的诸多多优美传说说外，游草草堂，更多多的是感受受园林美，，体会诗人人“位卑未未敢忘忧国国”的胸怀怀。目前，，杜甫草堂堂是成都城城区内除武武侯祠外旅旅游最红火火的景区，，是成都旅旅游的亮点点之一。配套：杜甫草堂周周边也已经经形成了较较完善的配配套，客观观上形成了了草堂旅游游经济圈。。三、竞争态态势分析2、目目前整体的的竞争市场场的格局定位趋同战战略趋同同手手段趋趋同同同质化竞争争三、竞争态态势分析竞争在各个个层面上展展开投资层面：：不同的项目目都将展开开对于有资资金、有实实力的投资资商的争夺夺。经营层面：：对于有势力力、有经营营管理能力力、有经营营文化产业业经验的经经营者的争争夺。规划设计层层面：由于优秀的的规划师、、设计师资资源的有限限，项目之之间必将展展开对于资资源的争夺夺。三、竞争态态势分析竞争在各个个层面上展展开政府层面：：对于政府政政策支持的的争夺宣传推广层层面：对于媒体和和公众注意意力的争夺夺旅游休闲消消费市场层层面：最终的结果果，上述不不同的项目目都将在旅旅游、休闲闲、文化购购物市场展展开激烈的的竞争。三、竞争态态势分析本项目为了了在激烈的的市场竞争争中，被不不同的层面面接受和认认可，只有有两个可能能的选择：：低成本策略略：重复项目的的前期的问问题，低水水平、低层层次、低利利润、低形形象。差异化策略略：站在全国性性的高度寻寻求突破，，采取提升升价值的方方法，通过过做出高品品味的、能能与都市文文化对接的的商业环境境来，有效效提升地块块的商业价价值，增加加投资者的的信心。三、竞争态态势分析结论：对于本项目目，宗教文化和和题材与其他历史史文化片区区相比，具具备三性———唯一性性、权威性性、排他性性，完全有有可能成为为启动项目目的点晴之之笔。这也也是项目的的成功的必必由之路。。四、项目优优劣势评估估四、项目优优劣势评估估项目的劣势势（1）区位位劣势（2）文殊殊院目前商商业业态的的问题（3）消费费层次内向向化和老龄龄化的问题题（4）市民民对其形象象有一定的的负面认知知、（5）相对对于其他寺寺庙，对于于文殊院的的宗教接接受程程度不高。。四、项目优优劣势评估估（1）区位位劣势成都市房地地产市场习习惯上是以以东南西北北四个片区区划分。目目前的态势势是：城南板块主要以高质质高价为特特征，延续续城南高尚尚住宅区开开发。城西版块则集聚了一一大批中档档价位、品品质的楼盘盘，城西的的品牌效应应也开始突突显，与城城南形成两两雄并峙的的局面。四、项目优优劣势评估估（1）区位位劣势城东板块虽然有城东东城市副中中心等政策策利好，但但居住环境境等条件的的改善非一一日之功，，目前城区区的开发主主流仍然是是以低价房房、安居房房等为主体体。城北板块商业地产仍仍以城市物物流为主体体，住宅业业开发量及及消费量都都呈现萎缩缩趋势，住住宅的开发发以小规模模、低价为为主体。四、项目优优劣势评估估区位现状：：项目在市民民心目中的的认知：处于城北版版块，区域形象象差，人杂杂地乱，周边既无口口岸式、目目标式人流流支持。目前的消消费主要是是片区内的的内部消费费者和低端端消费占了了相当大的的比重。成都消费者者对于项目目片区归属属的心理认认知，以及及项目周边边前期形成成负面形象象。对于项项目后期的的打造存在在不利的影影响。四、项目优优劣势评估估机会点：经过研究发发现，文殊殊院片区实实际是在中中央商务区区以北，内内环路以内内的位置，，严格意义义讲其位置置归属是：：城市中心区区。内环路中央商务区本案四、项目优优劣势评估估大慈寺项目目骡马市商圈圈本项目中央商务区区春熙路、盐盐市口商圈圈宽窄巷子项项目四、项目优优劣势评估估结论：淡化北部属属性、强化化和中央商商务区的紧紧临项目在定位位上强化其其对于中央央商务区功功能的补充充和服务功功能。推广传播过过程中一定定要强化其其紧邻中央央商务区和和内环路以以内的位置置属性。项目整体打打造后将形形成一个新新的宗教文文化旅游、、休闲、购购物为主题题的旅游商商务区。与与原有的中中央商务区区形成一个个整体。成成为中央商商务区的一一个组成部部分。四、项目优优劣势评估估（2）文殊殊院目前商商业业态的的问题面临业态的的影响:文殊院原有有的殡葬业业态对项目目旅游形象象造成破坏坏，更使其其旅游价值值大为受损损；原有业态的的低层次:就文殊院片片区的商业业现状来看看，整体处处于形态落落后、经营营业种单一一的原始状状态消费现状:目前文殊院院周边的消消费现状是是“信众烧烧香——乌乌烟瘴气、、大众喝茶茶——狼籍籍遍地”的的低品味、、低价位、、低形象、、低消费。。四、项目优优劣势评估估文殊院周边商业业态主要的业态数量服装31殡葬用品27美容美发23副食干杂22茶铺17五金15中餐馆15小吃店12音像用品9诊所8四、项目优优劣势评估估（3）消费费层次内向向化和老龄龄化的问题题由于历史形形成的功能能定位，片片区消费人人群趋向老老龄化，多多为佛教信信众和闲散散老人；内向型、老老龄化的消消费特征，，只能满足足内部循环环的的小消消费群体，，难于有效效吸引其他他的消费群群体的进入入，难于与与现代人的的消费习惯惯和消费方方式相契合合，对项目目商业价值值产生不利利影响。四、项目优优劣势评估估（4）市民民对其形象象有一定的的负面认知知由上述三个个方面的原原因，目前前形成了文文殊院片区区整体形象象低下的现现状，相当当部分的消消费者对于于片区的形形象有负面面的认知；；由前期形成成的负面的的形象，各各类相关群群体（消费费者、开发发商、政府府等）对于于文殊院片片区的期望望值低，对对于项目整整体形象档档次的提升升存在明显显的阻力；；四、项目优优劣势评估估（5）相对对于山林间间的寺庙，，文殊院的的宗教信仰仰度不高，，存在仰而而不信的现现象；文殊院虽然然有大量的的香客，但但城市中的的寺院太靠靠近俗世，，在信仰佛佛教者心目目不如山林林间寺庙灵灵验。四、项目优优劣势评估估结论：如何何提升文殊殊院的消费费魅力，丰丰富商业业业态，使佛佛文化的的内涵从高高墙大院中中泛化出来来，与现代代都市对接接，使老龄龄化、内向向型的消费费转化为时时尚化、外外向型消费费是项目的的成功的关关键。本地消费老年消费本地消费+外地消费各个年龄的消费低档消费中高档消费四、项目优优劣势评估估项目优势文殊院的历历史文殊院的地地位文殊院的资资源—文物资源源—宗教资源源—园林景观观资源文殊院的地地理位置文殊院的管管理层的理理念四、项目优优劣势评估估文殊院的历历史：殊院历史悠悠久，是传传统的“中中国四大丛丛林”之一一；文殊院曾经经出了四位位世界著名名高僧，其其中宽霖法师在在禅修方面面的造诣堪堪称中国第第一。四、项目优优劣势评估估文殊院的地地位文殊院的宗宗教地位—中国十大大禅院之一一和世界第第一比丘尼尼—四川省佛佛教协会和和成都市佛佛教协会均设在文文殊院。文殊院在市市民心目中中的地位目前在成都都市民心目目中的知名名度高，，片区内现现有大量的的习惯性的的消费者。。一直以来来文殊院就就和世俗的的生活有较较好的融合合。四、项目优优劣势评估估文殊院的资资源：文物资源—文殊院拥拥有全国唯唯一的佛教景观““空林八观观”。—文殊院珍珍藏有唐玄奘的的头骨。—文殊院拥拥有康熙玉赐的的“空林””匾额，这是文殊殊院作为都都市禅林的的最佳历史史见证。四、项目优优劣势评估估文殊院的资资源：宗教资源不但有禅宗宗的文殊院院，而且还还有出了““中国第一一比丘尼””的爱道堂堂，以及金金沙庵、娘娘娘庙、椤椤伽庵、会会庵堂、五五岳宫等寺寺院，是一一个名副其其实的宗教教文化大观观园。园林景观资资源文殊院内有有较好的各各式园林景景观基础，，为文殊院院片区的园园林形象打打造提供了了基础。四、项目优优劣势评估估文殊院的地理理位置：国内规模最大大、历史最悠悠久的城市中中心禅院片区区，而且一直直就和城市生生活和城市传传统的结合；；这为文殊院片片区的改造过过程中将传统统文化与现代代都市文化结结合提供了基基础；四、项目优劣劣势评估文殊院的管理理层的观念计划建佛学院院、开国际研研讨会、水路路法会、举办办建寺1400年庆典（（2005年年）、公益事事业等；为文殊院在宗宗教界的地位位的加强提供供了支撑；使项目的打造造和文殊院的的改造有契合合点；四、项目优劣劣势评估结论：文殊院片区在在历史地位、、现实影响力力、宗教资源源、园林景观观、地理位置置、和管理层层的理念等方方面都有明显显的可供挖掘掘的丰富资源源。将文殊院片区区的资源用足足、用好，有有效整合、合合理配置，这这是将项目成成功的关键之之一。五、业主需求求评估1、业绩需求求（1）随着成成都市城市战战略的提出，，在旧城改造造的过程中，，对于旧城改改造也提出了了提升城市的的形象的迫切切要求。（2）在旧城城改造过程中中需要通过项项目的包装拍拍卖，回收前前期的土地地拆迁费等投投入，并且获获得适当的土土地经营收益益。（3）本项目目的成功打造造将为成都市市房管局，探探索出一条旧旧城改造的成成功经验和可可行之路。五、业主需求求评估2、自身功能能转变的需求求：城市运营营商的职能随着房地产市市场的日益发发达，今后住住房保障中心心的功能变化化将何去何从从？传统的旧房拆拆迁、经济适适用房建设的的职能，随着着房地产市场场的发展，其其职能将越越来越多的被被市场行为所所取代。新职能的转变变：现在随着着旧城改造和和新城建设步步伐的加快，，房地产市场场在急迫的呼呼唤：城市运运营商的诞生生。五、业主需求求评估结论：住保中心（及及其相关机构构）的新的职职能定位将是是：除了行使使传统的政府府管理职能外外，还将面对对市场，对于于城市的土地地展开经营活活动。“城市运营商商”角色的转转变，将为房房管局及其相相关机构的的的职能和地位位的提升，创创造巨大的机机会和空间。。六、态势总结结都市第一禅林提升引导强化本地消费市场外来游客市场战略目标专家认同舆论认同政府认同经营管理资源专业设计资源商业资源传统文化资源文殊院、爱道堂的宗教文化影响力转化9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。2022/12/182022/12/18Sunday,December18,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/182022/12/182022/12/1812/18/20224:10:56AM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。2022/12/182022/12/182022/12/18Dec-2218-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。2022/12/182022/12/182022/12/18Sunday,December18,202213、乍见翻疑梦梦，相悲各问问年。。2022/12/182022/12/182022/12/182022/12/1812/18/202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。18十二月月20222022/12/182022/12/182022/12/1815、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月222022/12/182022/12/182022/12/1812/18/202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/182022/12/1818December202217、做前，能够够环视四周；；做时，你只只能或者最好好沿着以脚为为起点的射线线向前。。2022/12/182022/12/182022/12/182022/12/189、没有失败，，只有暂时停停止成功！。。2022/12/182022/12/18Sunday,December18,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。2022/12/182022/12/182022/12/1812/18/20224:10:56AM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力