某汽配城项目提案报告

浑源顺通达汽配城项目提案报告荟鑫地产2012.6.1目录一、项目区位条件三、开发运营策略二、项目市场分析四、项目产品建议五、项目招商推广一、项目区位条件项目地块分析项目区位总结

项目所属区域经济发育程度较低，周边属于东城坊乡用地，整体基础工业设施与交通物流较为薄弱；项目地块宽400米，长600米，东向临街唯一交通干道，宽12米，未能满足汽配城需求，后期向西向扩张15米，改造为城市外环线；总结：除交通宽度外，地块平整度与可开发能力完全满足开发要求；东向南向西北向地块条件认知区域位置分析物流交通线1、拥有大同地区通往灵丘、广灵交通干线；2、荣乌高速公路必经区域；项目区位现阶段具有交通交叉口优势，浑源县处于大同东南方向的核心区域地段，属于区域性交通中心，但整体交通辐射能力有限；荣乌高速尚未全线开通。广灵方向灵丘方向花岗岩园区应县方向项目所处区域位于浑源县规划西环路区域，临近通往灵丘方向道路，地域位置有所偏离城市主干道。专业市场物流、货流运输量未能达到地区性最优化区位选择。地块面积区域现阶段有通往灵丘方向货运业务，基础量较小，难以满足项目现阶段运营需求。项目区域市场基础市场区域划分概况项目所处行政区域大同市有较为完善的汽贸园区与配套服务项目；临近大运公路朔州区域有大型汽配中心运营，项目所处区域市场份额现阶段以依赖大同与朔州为主；项目市场由于交通动线与产业基础支撑较为薄弱，市场运营辐射区域有限。1、项目地块距离区域交通中心位置有一定偏离，现有交通区位优势性不明显。2、地块区域所邻近交通主干道只有12米宽，现阶段无法满足汽配城选址定位需求；3、地块面宽（临街）600米，进深400米，狭长型地形，内部区域较大，未来必须考虑交通动线与市场运营容量；4、地块区域周边短时间未能形成环形交通动线，对项目市场早期运营影响较大；项目区位总结二、项目市场分析项目市场分析项目SWOT分析1、露天天煤煤矿矿：：浑源源县县露露天天煤煤矿矿产产业业优优势势性性明明显显，，但但经经常常性性出出现现关关停停问问题题，，未未能能打打造造成成为为具具有有区区域域规规模模化化的的开开发发优优势势产产业业，，对对汽汽配配市市场场的的支支持持稳稳定定性性差差；；2、花岗岗岩岩产产业业：：当地独有有的产业业支撑，，但是开开发规模模与外销销模式，，难以对对汽配产产业形成成持续性性支撑；；3、旅游产业业：北岳恒山山旅游业业及相关关配套产产业开发发为小型型车提供供相应的的市场基基础，但但下游链链接产业业占据比比例较小小；产业结构构支持业态类型现有商铺数（家）50㎡以下（含50㎡）50㎡以上100㎡以下100㎡（含100㎡）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）小型车汽配维修6435141545051826550大型车汽配维修8633391452002698970重型机械销售维修371171936701424580小型车销售30031200401500大型车销售613258016550农用车汽配维修972035012610轮胎销售175661240291580汽车装饰装潢530247017580停车场100010146亩约97333合计2378581711721570724920浑源房汽汽配行业业市场总量量较小，经营规规模单体体经营铺铺面与业业态普遍遍面积偏偏小，煤煤矿资源源的单向向发展导导致汽配配市场业业态种类类不平衡衡性迅速速增加。。汽配市场场现状调调查服务类型数量比例面积总计比例维修大型车维修8683%52001370580%小型车维修644505重型车维修373670农用车维修9350销售大型车销售64%580178010.3%小型车销售31200轮胎177%12407%装潢52%4703.5%停车104%约146亩分析：1、维修市市场成为为浑源房房地产市市场的主主流业务务，经营营面积与与商户数数量占据据80%以上，浑浑源汽配配市场是是以修理理为主的的二级市市场。2、销售市市场占据据10%的比例，，销售市市场普遍遍以代理理定制销销售为主主；3、汽车装装潢与停停车市场场占有比比例较小小，属于于边缘业业务；业态种类类分析产业结构面积比例大型车大型车维修520055%（9450）重型车维修3670大型车销售580农用车销售3502%小型车小型车维修450533%（5705）小型车销售1200装配汽车装潢124010%(1710)轮胎销售470停车场

146亩分析：1、大型车车与重型型机械等等从事生生产运输输型机械械占据浑浑源汽配配市场的的半壁江江山，与与当地的的煤矿与与花岗岩岩产业有有密切的的关系；；2、配套服服务产业业10%的比例，，小型车车市场属属于浑源源汽配市市场次级级市场；；业态结构构分析1、浑源汽汽配市场场较为狭狭小，基基本处于于初级汽汽车修理理为主要要模式，，且区域域市场自自由化严严重，未未能形成成运营互互补的整整体优势势。2、浑源汽汽配市场场交通位位置及基基础产业业支持处处于次级级商业市市场阶段段，很难难形成大大型批发发与物流流仓储市市场，产产业规模模及发育育层次均均较低；；3、浑源县县露天煤煤矿区域域及郭家家庄花岗岗岩工业业园区的的发展会会给未来来汽配市市场发育育带来良良好的产产业支持持，恒山山旅游区区的开发发，一方方面给项项目带来来大量的的客户群群体，另另一方面面为项目目搬迁进进驻提供供市场支支持与依依据，4、浑源县县位于广广灵、灵灵丘方向向的交通通十字路路口，汽汽配城未未来发展展能够覆覆盖周边边区域，，形成区区域性汽汽配商业业市场；；市场总结结优势1、政策支支持2、当地工工矿、旅旅游业产产业基础础劣势1、产业层层级较低低2、辐射市市场区域域狭窄3、地块位置离离主干线有一一定距离机会1、先入优势，，市场整合势势在必行2、西环路开发发，未来前景景看好威胁1、盈利能力与与租金差额2、工业产业机机构的延续性性3、区域地理位位置的市场认认可度较低项目SWOT分析1、市场环境境与地域限限制，难以以做成综合合性仓储、、物流大型型汽配市场场；市场怎怎样运营保保证成活率率成为开发发的关键？？2、汽配城项项目属于浑浑源现有汽汽车附属产产业的整合合产品与升升级版，产产品设计与与大型汽配配城有什么么样的区别别？3、针对项目目地段的劣劣势性，是是否能保证证商户入驻驻以及商户户的运营与与开发公司司的最佳盈盈利模式？？项目问题所所在产品定位分分析1、汽修、汽汽贸为主汽汽配城整合合体,浑源县汽配配城整体规规模与市场场体量较小小，很难做做成规模化化批发物流流市场；预预期市场只只能走区域市场整整合路线；2、结合区域域市场现状状进行市场场整合分配配，浑源县县区域市场场以汽修为为主要产业业，同时辅辅以其他方方面的配套套业态，因因此浑源汽汽配未来开发规模依依然以汽车车修理为主主业扩张；3、运营问题题成为项目目的关键问问题，浑源源市场属于于汽配物流流产业的末末端地带，，综合性业业务先天条条件不足，，同时结合合区域经济济发展，一期以消化化现有市场场容量为主主要模式；；4、针对地块块区域应引引进一定数数量的相关关产业，驾驾校，车管管所，二手手车市场，，汽车贷款款保险等相相关产业；；一站式汽配配商贸城项目定位阐释：早期以汽配配、汽修为为主干产业业；中期发展餐餐饮、物流流、零售、、住宿等多多种配套产产业；后期引入建建材、五金金等多种专专业市场；；三、开发运运营策略开发程序与与困境开发策略开发程序与与困境分析析地块条件件：占地面积积300亩——面积较大大，需要辅助业务务配套入驻驻，保证市场场壮大；区位条件件：区位优势势不明显显，属于产业链末末端，难以形成成标准的专业化市市场模式式；市场条件件：辐射区域商户户有限，难以维持持市场的不不断壮大，市场成活率成成为关键键；产业基础础：相关工业业产业稳稳定性有有限，市市场基础础薄弱；；开发条件件：1、政府支支持——形象与噱噱头2、商业资资本——利润与口口碑3、运营市市场——先成活，，再发展展开发策略略第一步：：1—2年时间内内，在保保证现有有市场规规模的前前提下，，促使项项目顺利利稳定运运营；““收编””现有市市场规模模与客户户量。第二步：：2—3年内，增增加部分分车展、、4S店，另引引入一批批品牌商商户，整整体拔高高项目的的品质与与形象；；第三步：：3—5年内，完完成项目目的整体体配套，，餐饮、、住宿、、娱乐等等一定商商业活动动产所，，并且引引入一定定业态的的相关专专业市场场，形成成能完全全辐射““浑、广广、灵””区域的的规模化化商业区区域；稳定汽配配，拓展展配套，，全盘运运营；开发第一一步：稳稳定汽配配原因一：：浑源汽配配市场属属于自发发形成，，现有规规模有限限，汽配配城专业业市场开开发应以现有市市场规模模为基础础，切不不可盲目目扩大，，为汽配配城而““汽配城城”。原因二：：汽配城属属于大型型专业市市场，经经营业态态种类齐齐全，结结合浑源源市场现现状，本项目首首期不可可盲目搞搞“大而而全”模模式。原因三：：浑源市场场项目业业态体量量不平衡衡性明显显，尤其其是汽修一支支独大，，为确保保项目成成活率，，业态体体量应结结合市场场需求；；原因四：：汽配专业业市场布布局较为为明显，，各种专专业类业业态“××一条街””布局模模式较为为明显，，浑源市场场的特殊殊性需要要结合市市场运营营模式设设置布局局。开发第二二步：拓拓展配套套策略一：：基础运营营配套，，在一期期项目开开发的基基础上，，完善餐餐饮、住住宿配套套，确保保项目在在汽配产产业入驻驻初期能能正常运运营；策略二：：拓展业务务配套，，在项目目初步成成活阶段段，迅速速引进驾驾校、二二手车交交易市场场、车检检所等机机构，拓拓展业态态范围，，首先，，能为项项目成活活率增加加系数；；其次，，为下一一步进行行产业升升级奠定定市场基基础；策略三：：产业升级级配套，，在汽配配城运营营完全成成活的基基础上，，引入4S店、品牌牌商户、、车展等等高端商商业业态态范畴。。开发第三三步：全全盘运营营运营模式一：：通过汽配产业业的稳步运营营，结合项目目地块规划面面积较大的现现状，引入除除汽配产业外外的建材、装装潢、钢材、、农产品等多多业态专业市市场。优势：实现短期全盘盘运营，资金金回笼快；劣势：后续升级机会会丧失，能否否长期运营风风险变大；运营模式二：：采用长期市场场培养与运营营，实现项目目的长期发展展战略，拓展展成为区域性性汽配城。优势：长期租金收取取，整体收益益较大；能控控制市场运营营走向与产业业升级；劣势：周期较长，如如果缺乏专业业经验，风险险较大；四、项目产品品定位项目规划发展展项目规划建议议产品细节建议议1、随着浑源经经济的发展，，未来浑源区区域汽配城总总体战略走向向中高端与完善善化。2、未来区域内内将出现大量量的常驻人口口，相关产业迅速速发展，餐饮饮、停车、住住宿等将有较较好的发展前前景。3、未来区域内内要增加车展，4S店等汽车展览览、销售一体体化格局市场场。远期规划发展展模式1、龙头商户入入驻，通过让让利手段，首首先引入浑源源现有市场具具有一定口碑碑与知名度的的大型商户入入驻，予以免免租模式进入入。2、拉长产业链链，汽修、汽汽配、汽车装装潢、二手车车市场，加油油站，整个产产业链同时运运营，确保一一站式服务雏雏形建立。3、借助政策力力量进行市场场整改，同时时加强市场宣宣传，放大预预期市场发展展与项目前景景。近期规划运营营模式远景业态态布局规规划气站农机公司司油站小型车区区域大型车区区域农机区域停车场餐饮住宿宿与相关关服务区区域二手车交交易市场场展厅/4S店车管所驾校品牌商与与代理服服务三期开发发一期开发发二期开发发一期：现有市场场基础产产业，保保证项目目运营成成活；二期：相关配套完善善，确保项目目成功；三期：服务升级，促促使项目增值值；设置多交通动动线，确保运运营区域价值值最大化；五金建材家居及其他仓储区农产品交易业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）小型车销售312004015008000小型车汽配维修6445051826550大型车汽配维修865200269897014100重型机械销售维修3736701424580大型车销售658016550农用车汽配维修935012610610轮胎销售1712402915802160汽车装饰装潢547017580停车场10146亩（约97333）合计2371721570724920现有产品业态态分析总结：浑源现有汽配配市场以大型型车业务占主主要服务内容容，小型车比比例其次，二二者共占据市市场80%以上，相关配配套装潢、轮轮胎配件业务务占据市场份份额极少。小型车需求面面积：业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）共计小型车销售312004015008000小型车汽配维修6445051826550小型车市场现现有面积为5705平米，市场需需求总面积约约8000平米。且销售售需求面积约约占19%，修理所需面面积约81%，小型车区域域市场应以维维修市场为主主，销售市场场为辅；4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m小型车铺面设设计市场需求统计计：面积需求数量比例≥1501421%100﹥面积≥502945%=1002234%8m8m4.5m12385467设计模式一：：内铺：单体铺铺面面宽4.5米，进深8米。适应全部部小型车维修修；单体区域域16铺，南北总长长36米，宽16米，项目修理理业态占小型型车市场81%，因此，内铺铺部分全部以以汽车修理业业态为主；设计模式二：：临街铺：临街街4铺，单体铺面面面宽4米，进深9米。用作汽车车装潢、销售售等相关较为为清洁型汽车车配套服务店店面为主；因小型车配件件与销售等部部分比例占总总需求19%，临街单体区区域应以小型型车清洁型配配套服务为主主。总结：市场主主力需求面积积为50——100平米，150以上为少量需需求，产品设设计以50——100平米为主力户户型；铺型产品设计计结合汽配市场场调查项目产产品设计：框架结构，多多变空间，可可自由分割；；一层：层高4.5米，二层：层高3.3米，可住宿，，存货说明：一层4.5米，汽修：不做隔隔层，直接汽汽修使用；汽配：做隔层层，底层销售售，隔层仓储储；多功能使用，，确保产品价价值与功能最最大化。3.3m2m2.5m夹层储货区产品销售汽修区住宿、存货、休息、会客仓储层仓储层小型车区域布布局小型车区域1——3单体区以汽车车装潢、保养养等清洁服务务区为主；小型车区域4——12单体区域全部部以小型车修修理为主要业业务；单体区域面积积36*16*2=1152平米浑源市场现有有面积为5752平米；市场需需求面积为8000平米；一期预期市场场产品面积应应足够满足市市场需求；且且外加部分小小型车装潢，，轮胎销售业业务需求；建议面积：12*1152=1382412313m18m198m45678910111213m90m业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）大型车汽配维修865200269897014100重型机械销售维修3736701424580大型车销售658016550大型车现有运运营面积9450平米，现有市市场需求面积积14100平米，大型车车维修与重型型机械占有率率约为96%，大型车维修修区域应结合合市场需求进进行设计，大大型车修理是是现有市场的的主力产品。。大型车需求面面积：浑源现有汽修修市场，大型型车、重型机机械普遍室外外修理，汽配配城兴建必然然导致室内修修理空间的设设计合理化；；大型车设计：：车长7.2米——7.6米不等，宽度度2.35居多；重型机械：车长三轴式：：整车外形尺寸寸(mm)：10985x2495x3380厢体外形尺寸寸（mm）8300×2365×1950且此类产品品修理需要要地面坑基基；修理车车间进深至至少12米以上；大型车，重重型机械空空间尺寸；；4m4m4m4m9m4.5m8m8m4.5m重型机械：：需求面积积全部为100平米以上，，以150平米左右为为主；大型车，重重型车修理理铺面需求求进深至少少12米；4.5m16m大型车铺面面设计设计模式一一；临街铺面：：临街铺面面以大型车车装饰与配配件为主，，面宽4米，进深9米。单体区域面面积长36米，宽16米，临内街街区域从事事修理与配配件、轮胎胎销售业务务，面宽4.5米，进深8米设计；设计模式二二内铺设计：：大型车重重型车市场场统计修理理业务占占据市场份份额96%，且需求修修理车间进进深至少12米（16米），且有有地面坑基基设计；面积需求数量比例≥502528%﹥1001112.5%=1005057%大型车区域域层高：一层：4.5米（销销售业态设设夹层）二层：3.3米市场面积需需求：大型车、重重型机械区区域大型车区域域1—4单体区临街街面以汽车车装潢、保保养等清洁洁服务区为为主；5—16单体区域全全部以大、、重型车修修理为主要要业务；单体区域面面积36*16*2=1152平米8浑源市场现现有大型车车，重型机机械运营面面积9450平米，市场场需求面积积14100平米，且随随着汽配市市场发展以以及煤矿花花岗岩产业业的逐步成成熟，大型型车重型车车市场将会会有很大扩扩展空间，，建议大型型车，重型型机械商业业面积：1152*16=18432平米。13m13m13m18m12345768910111213141516103m228m业态类型现有商铺数（家）现有商铺面积（㎡）现从业人数（人）商户需求面积（㎡）市场总需求24920农用车汽配维修935012610610轮胎销售1712402915802160汽车装饰装潢547017580浑源汽配市市场89%属于汽车修修配行业，，9%属于汽车装装潢与轮胎胎销售等相相关配套业业态，汽配配城设计遵遵循市场需需求原则，，保持比例例的适中性性；其中农农用车修配配区域尽量量集中于农农机公司板板块，形成成规模化集集群效应；；配套业态面面积配套业态布布局汽车装潢，，汽车用品品销售一类类较为清洁洁，且形象象感较好业业态区位选选择临街面面，有利于于项目的形形象展示；；大型车区域103m228m气站农机公公司油站停车场场(后期大大型车、重重型车车区域可扩扩建占占用)农机区域后期建设使用小型车区域198m90m餐饮住住宿与与相关关服务务区域域（固固定业业态区区域））配套业业态区区域一期开开发布布局24m18m24m项目一一期用用地面面积：：228*（24+18+24+90+103）=228*259=59052平米（（88.5亩）产品细细节建建议右图：：路边台台阶，，作为为汽配配城项项目，，尤其其是以以汽修修业态态占据据80%的浑源源市场场，路路边台台阶在在一定定程度度上会会阻挡挡交通通动线线与进进入修修理车车间路路线；；临街街销售售业务务也配配件业业务可可适当当设置置此类类结构构。左图：：普国汽汽配城城为保保持交交通动动线的的稳定定性与与修理理业态态需求求，拆拆除一一切阻阻挡动动线的的交通通障碍碍；产品细细节建建议项目临临街转转弯区区域设设计一一定的的弧度度（必必须是是单体体铺面面）可可增家家项目目商户户的曝曝光率率；同同时对对交通通动线线流动动性较较好。。临街面面道旗旗设计计，项项目销销售初初期与与宣传传期可可设置置，项项目运运营期期需要要拆除除，内内铺街街区尽尽量减减少交交通障障碍物物。广告位位设计计临街面面广告告位平平面设设计，，可扩扩大项项目市市场曝曝光率率，内街区区域广广告位位立面面临街街设计计，增增加交交通动动线过过往客客群的的关注注度；；一期开开发总总建筑筑面积积：大型车车区域域+小型车车区域域=18432+13824=32256平米一期用用地面面积：：59052平米容积率率：0.546一期项项目经经济指指标分分析五、项项目招招商推推广运营市市场分分析运营战战略分分析宣传推推广策策略1、浑源源区域域汽配配市场场现阶阶段整整体状状况散散乱，，大多多数经经营者者依靠靠煤矿与与花岗岗岩产产业为为主，，煤矿矿的关关停直直接影影响汽汽配产产业的的市场场稳定定性。。2、浑源源县整整体经经济优优势并并不明明显，，现有有物业业类投投资渠渠道少少，对对物业业投资资市场场认可可度模模糊，，物业业投资资与物物业自自营成成为市市场发发展的的关键键点；；3、开发发公司司属于于本土土开发发公司司，有有一定定的知知名度度与口口碑，，汽配配城运运营是是否成成功（租赁运营营模式能能否兑现现、服务务是否到到位）直接关系系开发公公司的本本土形象象。4、汽配城城的开发发关键在在是否通过过长期运运营逐步步成熟壮壮大，持续炒炒热于运运营市场场。运营市场场分析1、自营客客群：浑浑源县现现有汽配配业态从从业人员员；客群描述述：从事事洗车、、修理、、装潢、、配件销销售等客客群；有有一定经经济实力力，缺少少较为优优势的营营业产所所，现阶阶段依靠靠租赁交交通干线线区域商商业铺面面经营为为主；租租赁购买买需求关关注市场场潜力与与盈利能能力；2、投资客客群：现现有汽配配产业物物业产权权所有人人，浑源源县部分分投资客客群；客群描述述：现有有汽配产产业物业业所有人人，拥有有一定的的汽配物物业收益益，熟悉悉汽配物物业市场场价值；；注重市市场的口口碑与投投资回报报能力；；汽配城客客群分析析运营模式式1、销售：客户要求求：低风风险，高高回报；；客户必必须看到到利润前前景，且且将项目目风险度度降到最最低；2、招商：开发公司司管理能能力与市市场长期期运营的的人才机机制与经经验，另另有投资资回报周周期与融融资成本本负担；；摆在浑源汽配配城面前的问问题是怎样促促使项目顺利利通过市场检检验，实现销销售利润与商商业管理利润润或者是租赁赁利润的多项项盈利？运用用哪种模式才才能真正实现现项目的成活活？？既要保证开发发公司的成本本回收，又要要让客户看到到利润前景，，同时还要实实现市场的运运营认可。运营模式分析析返租模式：开发公司直接接给客户返租租承诺，所有有权归客户，，经营权归公公司，定期返返还租金；优势：迅速回笼资金金，可借助资资金进行多元元投资，实现现利润；劣势：定期返租，公公司后期有租租金压力，对对经营管理水水平要求较高高；带租约销售：：先招商运营，，捆绑招商合合同进行销售售，所有权归归投资人所有有，经营权归归租户所有，，专业公司中中间管理，实实现带租约销销售。优势：公司无后续管管理压力与经经济压力；劣势：回笼资金慢，，早期招商，，销售周期长长，投资大；；战略格局第一步骤：品牌店、龙头头商户入驻，可实现带租租约销售实现现回款；同时时也可持有赚赚取后期租金金或增值销售售；作用：确保开发公司司资金链风险险；树立市场场标杆，吸引引普通商户，，配套商户入入驻；第二步骤：普通商户招租租，带租约销销售；配套商户入驻驻，保证项目目运营稳定性性；作用：吸引投资客群群，回笼资金金；保证市场场配套基础到到位，正常运运营；第三步骤：市政配套跟进进，项目后期期宣传推广到到位，保证经营商户户盈利；作用：为下一期整体体市场开发做做准备，确保保运营稳定，，减少掉铺率率；高调宣传入市市初步市场运作作销售招商配套市场运营营树立市场认可可度完善项目功能能吸引普通商户户建立市场标杆杆项目推广运营营策略1、汽配城项目目属于政府规规划工程，高高调宣传确保保项目预期的的市场认可度度。2、项目的市场场运营存在现现有汽配市场场的抗性，因因此，本项目目必须短期内内树立市场形形象；3、汽配市场运运营需要长期期的市场运作作与完善，实实现一次性运运营成功关系系项目的销售售是否成功；；宣传推广方式式——高调宣传入市市1、项目的运运营成功首首要是首批批龙头商户户的入驻，，确保项目目能够满足足市场需求求；实现项项目在浑源源市场的占占位；2、通过龙头头商户对项项目的运作作与吸引，，确保次主主力型小商商户入驻（（租赁），，实现带租租约销售。。3、配套产业业两年期免免费入住(餐饮、零售售、住宿)，保证项目目正常运营营；宣传推广策策略——初步市场运运作客户类别销售方式目的自营客1、优先登记——自营客的认筹时间早于投资客；确保市场运营方向2、优惠购买——自营客购买给予5%左右的折扣；鼓励自营客购买4、限时开业——自营客需签定协议，保证在市场开业时入场经营，否则取消租金返还。开业率保障投资客1、租约销售（龙头商户），价格适当上浮；价格杠杆，鼓励直接投资销售与自营购买；2、一般租约销售，无折扣，终身管理代租。宣传推广方方式——销售招商1、延长项目目产业链，，引入二车车销售市场场、免费停停车业务，，迅速继续续项目的市市场人气，，确保入驻驻项目盈利利；2、车辆管理理业务与农农机市场、、摩托车修修理等边缘缘产业扩大大，实现项项目的市场场地位确立立；配套套市市场场运运营营驾校配套套市市场场运运营营引入入汽汽车车旅旅馆馆，，小小型型餐餐饮饮，，日日用用品品零零售售业业，，满满足足市市场场运运营营的的需需求求，，同同时时集集聚聚人人气气尽尽量量延延长长客客户户的的滞滞留留时时间间。。汽配配城城项项目目50%————60%用于于销销售售（（带带租租约约）），，一一方方面面为为了了回回收收成成本本，，一一方方面面增增加加市市场场关关注注度度与与热热度度；；销售售客客群群分分两两类类，，投投资资客客与与自自营营客客；；自自营营客客确确保保项项目目运运营营前前提提下下有有价价格格差差额额（（管管理理费费用用免免除除）），，投投资资客客群群价价格格上上浮浮；；汽配配城城40%————50%龙头头店店、、品品牌牌店店需需要要开开发发公公司司优优惠惠销销售售，，前前三三年年免免租租模模式式保保持持业业态态的的运运营营状状态态，，确确保保该该产产业业稳稳定定健健康康发发展展。。汽配配城城营营销销销售售模模式式1、招招商商带带租租约约销销售售———前三三年年免免租租，，租租期期十十年年；；执行行：：40%商铺铺吸吸引引龙龙头头商商户户免免租租入入住住，，此此类类商商铺铺带带租租约约销销售售，，针针对对投投资资客客予予以以租租金金回回报报率率（（前前三三年年租租金金折折入入房房款款，，从从第第四四年年起起租租金金从从龙龙头头商商户户租租金金出出））作用用：：确确保保专专业业市市场场的的性性质质，，确确保保商商业业运运营营的的方方向向性性与与稳稳定定性性；；2、招招商商、、销销售售———带租租约约销销售售，，租租期期三三年年以以下下；；执行行：：普普通通商商户户、、配配套套商商户户先先招招商商（（无无较较大大优优惠惠条条件件））入入驻驻，，带带租租约约销销售售；；已招商铺面面销售：价价格较高，，租约销售售；备注：租期3——10年租约客户户，销售价价格适当做做销控价格格处理；自营商户（（直接购买买，拥有价价格折扣，，免物业费费，要求直直接运营））；投资商户（（投资购买买，无折扣扣，租期满满，代为招招商，终身身免物业））销售推广策策略1、项目推介介宣传：通通过政府出出面以及项项目规划推推介会议，，树立项目目的真实性性与可信度度；2、前期招商商：运用政政策，吸引引龙头商户户，品牌商商户优惠条条件入驻；；树立项目目市场的标标杆地位；；3、招商宣传传：借助品品牌商户与与龙头商户户的市场认认可度优势势，吸引普普通商户与与配套商户户入驻；4、项目销售售：开盘销销售商铺，，租约与代代租模式分分离，自营营与投资分分离销售。。营销模式6月7月8月9月1月10月11月12月2月7.20下发浑源商商户整改通通知9.1大规模招商商活动宣传传9.15龙头店/品牌店签签约仪式式周末楼盘盘活动8.1龙头商户户、品牌牌商户洽洽谈7.15启动政府府发布会会10.1大规模招招商活动动开展（动工展展示，树树立市场场认可度度）11.15开盘销售售营销推广广排期形象导入入期销售引导导期开盘热销销期7.1图纸、招招商运营营模式物物料到位位宣传推广广策略分分析项目宣传传推广不不仅要顾顾及到项项目的销销售与招招商效果果，更为为关键的的是项目目初期的的运营效效果；因因此，项项目的宣宣传推广广既要注注重形象象与销售售，同时时还要为为运营作作考虑；；因此，，项目销销售分为为以下三三部分；；一、项目目形象宣宣传，树树立项目目的市场场形象；；二、项目目招商销销售宣传传，确保保商户入入驻与销销售成功功；三、项目目运营宣宣传，为为入驻商商户寻找找客户源源，保证证项目的的成活率率，较少少掉铺率率；汽配城宣宣传推广广——招商、销销售中心心项目必须须规模化化宣传，，沙盘面面积要涵涵盖整个个规划构构想，实实现项目目的整体体化优势势效果，，突出““大而全全”的宣宣传优势势；销售售中心按按照4S店建造，，后期可可引入车车展等一一类公关关活动；；短信：直直接瞄准准潜在自自营、投投资客群群；彩信、广广播：司司机客群群，投资资客群，，确保项项目的客客流量，，保证正正常运营营，避免免掉铺率率；汽配城宣宣传推广广——短信、彩彩信、交交通广播播户外：项项目提供供产品与与服务，，客户流流动能力力较强，，需要辅辅以大量量户外确确保项目目长期运运营；此类项目目政府扶扶植力度度与市场场认可度度相关，，户外广广告需要要树立项项目的整整体市场场形象。。汽配城宣宣传推广广——户外、条条幅电视：通过过电视软广广告模式，，实现项目目市场的真真实度与市市场可信度度，确保项项目在市场场的认可度度与发展前前景。电视飞播：：全程、全全面覆盖；；汽配城宣传传推广——电视活动宣传——领导视察利用政府扶扶持力度，，确保项目目拥有政府府方面的说说服力与客客户的认可可度，保证证项目前期期销售的保保险系数；；同时能树树立项目未未来发展前前景的市场场可信度；；汽配城招商商活动大型招商活活动，品牌牌店与龙头头商户的入入驻签约仪仪式能够吸吸引普通商商户的市场场吸引力，，确保项目目商铺的整整体消化能能力；市场销售核核算根据浑源现现有市场调调查，浑浑源市场现现有租赁商商户租赁价价格为0.8—1.1元/日/平米为主要要价格段，，结合地段段不同价格格稍有变化化；按照市场通通行标准，，专业市场场商铺10——12年左右回本本计算投资资回报率：：以0.8———1.1元/日/平米计算，，商铺市场场销售价格格为2920———4015元/平米；本项目交通通地段劣势势明显，且且为初步炒炒作市场，，吸引客户户入驻，销销售价格与与租金回报报率必须受受到市场认认可；项目第一批批入驻客户户租金应低低于市场最最低租金：：以0.7元/平米计算0.7*365*10=2555元/平米且龙头商户户有三年免免租期：0.7*365*3=438元首批商铺带带租约(三年免租)销售价格为为：2555+438=2993元/平米一、自营客客户：3年期自营营合同（购购买），销销售折扣5%2555*（1-5%）=2555*95%=2427元/平米米二、投资客客户（带租约销销售）A：10年年期租约（（龙头商户户，3年免免租）投资售价：10年期租租约（内含含3年免租租）=2993元/平米B：3—10年期租租约投资售价：：2555元/平米≦销售价≦2993元/平米C：3年期租约投资售价：销售价=2555元/平平米销售市场价格格核算市场投资利率率：存款利率：5.50%；商铺年回报报率：8.3—10%说明：商铺投资利润润必须大于银银行利率才能能调节市场资资本流动方向向；客户投资回报报分析投资客户（带租约销售售）低于于市场价0.7元租金核核算，A：投资售价：2993元/平米，投资年限：12年回本，，回报率8.3%，投资资无风险；B：投资售价：2555元/平米≦销售价≦2993元/平米投资年限：10—12年年回本，回报报率8.3——10%，投资资风险较小；；C：投资资售价：销售价=2555元/平平米投资年限：10年回本，，回报率10%，风险系系数8.3，，投资风险大大；谢谢荟鑫地产策划划机构提供精诚合作，互互惠共赢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/172022/12/17Saturday,December17,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202211:19:51AM11、以我独沈久久，愧君相见见频。。2022/12/172022/12/172022/12/17Dec-2217-Dec-2212、故人江海别别，几度隔山山川。。2022/12/172022/12/172022/12/17Saturday,December17,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。2022/12/172022/12/172022/12/172022/12/1712/17/202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。17十十二二月月20222022/12/172022/12/172022/12/1715、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二