某某年连云港某国际商务大厦项目市调报告

市场介绍（一）连云港市城市概况

2009/06《江苏沿海地区发展规划》正式上升为国家战略！国务院常务会议上讨论并原则通过《江苏沿海地区发展规划》，标志着始于上世纪90年代的江苏沿海开发战略终于上升到国家战略层面。“立足沿海，依托长三角，服务中西部，面向东北亚，建设我国重要的综合交通枢纽，沿海新型的工业基地，重要的后备土地资源开发区，生态环境优美、人民生活富足的宜居区，成为我国东部地区重要的经济增长极和辐射带动能力强的新亚欧大陆桥东方桥头堡。”这是国务院对江苏沿海开发最新的战略定位。江苏沿海地区不仅要发展以连云港港为核心，由南通港、盐城港共同组成的海港群，还要综合发展陆路交通和航空业，支撑起国际航运和现代物流业的大发展。到2020年，江苏沿海的人均地区生产总值要超过东部地区的平均水平，达到当时中上等收入国家的平均水平！连云港区域性国际商务中心(CBD)是经省政府批准开发建设的综合性园区，已列入全省现代服务业和“十一五”计划发展纲要，与南京、昆山一起为目前我省在建的三大区域性国际商务中心。（二）房地产发展现状

去年我市房地产市场继续保持供销旺盛的良好发展势头，从商品房销售情况看，1～12月，市区商品住宅销售面积为126.46万平方米，同比增长74.36%，销售额达38.1亿元，同比增长88.35%。从商品房供应情况看，供应量继续增大。2007年，市区商品住宅竣工面积为116.56万平方米，同比增长64.3%。同时，市区商品住宅施工面积达660万平方米，同比增长48%。2007年~2008年连云港市区商品房销售情况项目单位数值同比增长2007年市区住宅销售面积万平方米129.4674.36%2007年市区住宅销售额亿元38.0888.35%2007年市区住宅套型平均面积平方米1092007年~2008年连云港市区商品房销售情况项目单位数值同比增长2008年市区商品房销售面积万平方米104.59-23.5%2008年市区商品房销售额亿元37.1-11.9%2008年市区商品住宅销售面积2008年市区商品住宅销售额万平方米亿元91.8731.46-27.4%-17.4%2009年一季度，市区住宅成交量一直处于上升状态，同国内其他很多城市的市场一样出现了“小阳春”现象，呈现出回暖的迹象。商品房销售面积为56.21万平方米，其中商品住房销售面积为45.54万平方米，共4322套，同比分别增长89.49％、106.66％。商品房日均成交97套，已经超过前两年年初市场最佳时期。2009年4月份，全市成交商品房3746套，5月份全市商品房共成交4924套，与4月相比增长1178套，涨幅达到31.4%！4924的成交数据与3月份相比增长1907套，增幅达到63.2%。综合近几年资料，可以说连云港市房地产市场在开发投资和销售上，保持了强劲的增势，房地产市场运行也基本呈健康、理性的态势。此外，我市房地产开发规模化、高层化趋势明显，产销两旺，房地产行业已经成为了拉动我市经济增长的重要支柱性产业之一。再加之商品房的成本一直水涨船高，因此，锐思认为，09年~10年的整体形式仍将向好。城区房价将保持供销两旺，且房价稳中有升。（二）写字楼发展现状

多年的销售经验告诉我们，一个地区的写字楼市场繁荣，那么这个地区的第三产业在GDP中的比重应该很重要。以往民营企业、办事处、上升型公司的办公大多集中于宾馆、居民区等地方，随着市场活跃，公司形象意识的增强，高档次、智能化程度高的写字楼越来越受到消费者的关注，它成为公司实力、信誉、形象、身份的象征。同时近年来，投资意识的增强，使越来越多的投资客把目光从股票、证券、住宅转移到商铺、写字楼的投资上，使得写字楼的价格也稳步提高，而越高档的写字楼，受到的关注越大，一些位于城市中心、CBD范围的写字楼，销售、租赁市场很好。在连云港，多年的发展使得一批拥有一定实力的中、小公司发展壮大，而这类公司最需要的就是公司形象和实力的彰显，高档写字楼就成为其办公首选。同样一批较大型公司，由于公司经营性质的决定，还不足于自建办公楼，高档写字楼也是他们最需要的。通过对连云港写字楼的调查显示，前两年连云港高档写字楼的供应量并不能满足这些公司的需要。高档写字楼对连云港来说是一种市场急需的商业业态补充。·在东部城区，写字楼市场最主要的客户群体是与港口物流业务相关联的企事业单位。随着东部建设进度日益加快，国家政策层面空前地重视，传统行业的信心指数大为提升；此外，国家投资带来的新兴产业及其相关联的周边行业，对高档次办公的需求也是巨大的潜在力量。·我们预测连云港办公写字楼物业的高速增长期已经来临：1、连云港办公写字楼市场前几年处于受压抑状态，随着住宅市场的增长速度趋缓，办公写字楼市场势能得以释放的时机来临2、受国家宏观调控政策影响，消费者的投资消费行为更加理性，住宅和商铺的投资黄金周期已过，短期炒房的获利机会难找，办公写字楼会成为连云港下一轮房地产消费投资的热点。（二）写字楼发展现状

写字楼、商铺、住宅均价发展历程对比

备注：上图中市区商品住宅均价来自连云港市房产管理局；写字楼均价来自代表性楼盘的实际销售价格；商铺均价来自新浦商业中心区代表性楼盘。

由此可以明显看出，写字楼均价由2004年前与住宅相差无几，到今天差距逐渐拉大，增速较快。

写字楼、商铺、住宅均价发展历程对比

备注：上图中市区商品住宅均价来自连云港市房产管理局；写字楼均价来自代表性楼盘的实际销售价格；商铺均价来自新浦商业中心区代表性楼盘。

由此可以明显看出，中心区商铺销售价格极速增长，与此同时，年收益率不断下降。

写字楼、商铺铺投资回报对对比单价面积房款租金年收益年回报率7500200150万元45~65元/m2·月108000~156000元7.2%~10.4%墟沟地区投资资一套200平方米的高高级写字楼单价面积房款租金年收益年回报率12000125150万元52元/m2·月78000元5.2%市区新浦海宁宁路投资一套套125平方方米的商铺（（以珍城公寓寓一层门面为为例）单价面积房款租金年收益年回报率2120070150万元100元/m2·月88000元5.9%市区新浦通灌灌路附近投资资一套70平平方米的商铺铺由此可见，目目前连云港的的房地产投资资型物业中,办公写字楼楼投资价值相相对较高，是是长线投资者者做房地产投投资的最佳投投资物业.在连云港市区区，部分商铺铺虽投资回报报率很高，但但同时售价非非常高。如通通灌路核心位位置，今年将将开盘的“广广盛元房产””项目将达到到6万元/平平方米，投资资门槛过高。。选择地段较次次的商铺，投投资少、潜力力大，却要等等数年的时间间价值才能提提升。而写字字楼交付即可可达到预期的的出租价格。。项目介绍壹品国际（连连云港市旅游游大厦）位置：市政府府大楼西侧开发商：南通通启秀房地产产开发公司建筑面积：销售价格：预预期约6500元/㎡层面积：1200㎡卫生间：公共共卫生间空调：分户计计量中央空调调电梯：4部办办公常用电梯梯目前进度：地地下工程刚完完工，未开盘盘装修：公共部部分精装修，，内部未定业态：五星级级酒店、商务务经济酒店、、会议中心、、高档写字楼楼、精品商业业街和挑高型型酒店式公寓寓为一体的综综合性商务酒酒店社区。建院未来城（（连云港市建建筑设计院））位置：朝阳路路与通灌路交交叉口东北角角开发商：连云云港建筑设计计院写字楼销售面面积：1万㎡㎡销售价格：预预期约6500元/㎡层面积：606㎡卫生间：公公共卫生间间空调：分户户计量中央央空调电梯：2部部办公常用用电梯目前进度：：即将开盘盘装修：公共共部分装修修、套内墙墙面乳胶胶漆、吊顶顶、复合地地板。业态：写字字楼、高层层住宅区。。金海国际项目占地28.7亩亩，建筑面面积约11400平平方米，建建筑高度为为132米米，共三十十四层，裙裙楼为四层层，集写字字楼、商业业、公寓、、酒店于一一体。2009年5月16日，上上午10点点28分，，我市区域域性国际商商务中心标标志性建筑筑之一的金金海国际项项目盛大开开盘。经过过一年多的的建设，金金海国际8到13层层商务写字字楼，目前前开始正式式对外发售售。金海国国际本次推推出的商务务写字楼，，面积分布布丰富而多多样，主要要集中在40-1200平方方米不等，，起价为每每平方米7160元元，均价为为每平方米米8000元。所有有购房客户户都可享受受免契税的的优惠。另另外，16日当天，，前8名正正式签订购购房合同的的客户，可可获得购房房总价95折优惠。。将将于今年年年底封顶顶、2010年完成成项目整体体竣工、2011年年6月份左左右全面交交付使用。。公共部分分精装修，，内部除地地面外，墙墙面乳胶漆漆、天花板板吊顶。分分户中央空空调。该开盘2个个月以来，，截止到2009年年7月10日，已经经正式销售售4套套共1093.69平方方米。销售售成绩并未未达到预期期。阳光国际中中心位置：墟沟沟海滨大道道开发商：连连云港帝豪豪实业发展展有限公司司建筑面积：：ABCD四座楼12.8万万㎡销售价格：：后期约6500元元/㎡客层构成：：65%以以上为投资资，20%左右自用用办公，8%左右自自用居住销售状况：：商铺成交交40%；；办公公寓寓成交80%左右。。阳光国际中中心由海滨滨阳光大厦厦（A、B、C、D座）、200米的的阳光国际际大厦(E座)以及五星级级的阳光国国际酒店(F座)共共同组成。。一期A、、B、C、、D座的总总建筑面积积约12.8万万㎡。它的主要销销售期是在在2006年，并且且是CBD中心率先先销售的项项目。尽管管它不是纯纯粹的写字楼楼，但在当当时的市场场供求关系系下，他们们抢占了先先机。从我们掌握握的销售详详细办法及及各阶段数数据看，这这个项目的的销售形式式有别于当当时所有的项目目。它拥有有一支庞大大的、相对对自由的精精兵强将组组成的队伍伍，以外跑跑加高额提成奖金为为主要手段段，独树一一帜，并且且在特定的的市场环境境下取得了了不俗业绩绩。大陆桥国际际商务大厦厦开发商：江江苏大陆桥桥国际商务务投资发展展有限公司司大陆桥国际际商务大厦厦是集商务务办公、商商务会所、、酒店、多多功能会议议厅为一体体的多功能能商务大厦厦。位于连连云港墟沟沟海棠北路路国展中心心对面，核核电专家村村以北，东东临黄海，，西依北崮崮山。大厦地上九九层（局部部四、五层层），总占占地面积为为43233㎡，总总建筑面积积为5.5万㎡，绿绿化率达到到40%以以上，容积积率1.1，总户数数200左左右。大厦厦分为A区区和B、C区。A区主要作作为商务办办公，拥有有完善的配配套设施，，为连云港港首家5A甲级智能能化写字楼楼。B、C区的主要要功能是商商务会所和和酒店，豪豪华套间、、商务套房房、会议厅厅、中西餐餐厅、各种种大型宴会会厅。销售价格：：5000——6500———7000元/㎡（（发展历程程），2008年底底期有精装装修转让二二手房，成成交价格达达到了9500元/㎡。是连连云港市目目前投入使使用的档次次最高的写写字楼。最新成交的的个案价格格——9500元/㎡，有一一定的偶然然性，比如如精装修，，以及交易易双方的具具体谈判情情况等。我们认为，，不能就此此说明该区区域同档次次的产品在在此时的销销售价格达达到了这一一水平。在海一方开发商：连连云港市九九鼎房地产产开发有限限公司产品形态：：写字楼、、商业、公公寓、酒店店建筑面积：：11000㎡建筑层数：：11层地块：棠梨梨路南、观观海路西原原海棠冷库库地块销售状况：：签约率仅仅15%不不到。在不大的总总体量中，，这个项目目选择了超超过4种产产品形态，，挑高型公公寓、商业门面、、大酒店、、办公………本来的想想法也许是是为了使产产品多元化化、降低发展商的投投资风险，，然而结果果正好相反反，这使产产品无法形形成专业性性的形象，，使客户无所所适从，反反而导致销销售不畅。。东方国际该项目主要要面临两个个问题：一一是与政府府部门的合合作（商检检）问题，，二是资金金问题。预计今年内内将着手开开展市场工工作。祥源国际大大厦位置：新浦浦朝阳中路路168号号占地面积：：3000㎡建筑面积：：15660㎡销售率：80%平均单价：：5500元/㎡月租价格：：30~35元/㎡㎡开发商名称称：连云港港祥源房地地产开发有有限公司层数：21层规划户数：：101户户物业管理费费：2元/㎡·月客户构成：：75%以以上为投资资出租中央空调：：分户计量量中央空调调系统卫生间：公公共卫生间间祥源国际大大厦是连云云港精装修修写字楼，，交通便利利，停车方方便，由于于市区内无更多选择择，一时间间租赁、销销售火热。。但由于形形象老化，，位置偏西西，硬件（（电梯）数量、、质量跟不不上，目前前也面临租租户不断退退出的境地地。龙河大厦位置：连云云港市新浦浦苍梧路开发商：连连云港帝豪豪实业有限限公司占地：2800㎡规划户数：：108户户销售率：100%建筑楼层：：24层目前转让单单价：约4500~5000元/㎡月租价格：：25~30元/㎡㎡客户构成：：70%以以上投资出出租中央空调：：无卫生间：公公共卫生间间龙河大厦综综合写字楼楼，1-4层为商铺铺，5-24层为写写字楼，销销售情况良良好，有整层购买买，也有小小面积购买买，购买的的目的大部部分是为再再出租，一一部分是办办公使用。由由于停车难难问题突出出，虽然地地处华联广广场周边，，租价反而而不如祥源源大厦。龙河大厦与与祥源大厦厦代表了市市区第一代代专业写字字楼的形象象，设计不不完善，电梯少，停停车问题，，空调问题题等难以解解决。正在在逐渐被新新建写字楼楼取代。国际贸易中中心位置：西临临通灌南路路，南临通通建巷，东东侧为市民民广场一期期，北侧为为市民广场场二期紧邻邻海连路。。基地周边有有国安大厦厦、银城国国际酒店等等建筑。建设用地总总面积：11508㎡建设基地面面积：9869㎡；；总建筑面积积：73833㎡地上建筑面面积：63185㎡㎡地下建筑面面积：10648㎡㎡建筑占地面面积：4489㎡建筑密度：：45%容积率：6.4建筑高度：：99m建筑层数：：26层汽车停车：：243辆辆，地上停停车39辆辆，地下停停车：204辆。自自行车面积积：2700㎡。客户构成：：65%以以上投资，，25%以以下自用。。单价：写字字楼5000——5500———6000——7000元元/㎡（发发展历程））我司在2005年为为国际贸易易中心做前前期市场定定位分析及及销售预测测分析，这这个项目是是能够突出出代表连云云港市新浦浦区高端写写字楼市场场的物业。。由于写字字楼部分满满足不了市市场需求，，加之产权权酒店部分分销售不畅畅，后期甚甚至将酒店店部分专门门拿出2层层做写字楼楼销售。这这说明在2006~2007年，高端端办公楼产产品市场供供求关系是是供不应求求的。金港湾项目目（一）项目目概况况■项目概况况开发商：连连云港市金金港湾建设设开发有限限公司建筑面积：：地上：30000㎡地下：约9200㎡㎡建筑层数：：地上23层，地下下2层建筑高度：：99.96米竣工日期：：2009年8月待销售面积积：近20000㎡㎡产品形态：：5A甲甲级标准纯纯写字楼（二）项目目SWOT分析优势……项目选址优优越：本项项目位于连连云港CBD中心区区，从大局局看，占据了江苏省省两个区域域性国际商商务中心（（昆山、连连云港）之之一，宏观观政策对本本项目区域域上利好；；从局部看看，本项目目所处位置置景观资源源、交通资资源、规划划发展资源源丰富，商商务办公的的用途指向向目标明确确，区域形形象极佳。。发展商资信信品牌强：：金港湾公公司代表政政府投资开开发项目，，资金雄厚，市场场形象与美美誉度非社社会开发商商比拟，极极大地增强强客户信任度，为为本案的顺顺利开发提提供了强有有力的保障障。行政功能定定位：通关关审批中心心、港口管管理部门的的进驻，是是本项目销销售的重大大利好之一一，可以吸吸引大批相相关行业跟跟随。产品定位高高端，形象象佳。5A甲级写字字楼的定位位标准，使使产品的市场形象高高端；周围围为办公配配套的商业业服务设施施完善，使使这里成为规划设设计前瞻性性极强的高高端商用物物业。（二）项目目SWOT分析劣势产品同质化化倾向严重重：除目前前已经投入入使用的““大陆桥国国际商务大大厦”外，，金海国际际、东方国国际及本项项目的建设设标准雷同同，位置集集中。从产产品本身，，我们很难难做出差异异化的核心心竞争力。。小区域局部部交通及视视线影响：：比较CBD中心的的局部交通通状况，只只有贵项目目在相对位位置上存在在不利———不沿主要要干道，在在视觉上受受到其它楼楼宇的制约约。同时由由于产品本本身的设计计及周围项项目的遮挡挡，使海景景资源较少少。市场供求关关系不利：：Ⅰ、在东部部城区近200家物物流企业中中，我们随随机拜访了了中、小企企业20家家左右。这这些企业多多集中在院院前路转盘盘附近、中中华路、阳阳光国际中中心等地。。其中：5家家拥有自己己的完全产产权办公室室，15家家租用办公公室；17家在所所谓的“商商住楼“中中办公，只只有3家在在纯写字楼楼里办公；；19家公司司办公室面面积<200㎡㎡，1家面面积约300㎡；Ⅱ、分析阳阳光国际的的销售详表表，及在第第一部分中中我们列举举的其它几几个已经销销售出的写写字楼，至至少60%以上的销销售面积为为投资客购购买；仅有有30%左左右是因企企业自用而而购买。这这说明早期期大部分写写字楼的销销售渠道是是投资客，，大部分（（在我们随随机走访的的企业中占占75%））物流企业业使用租用用的办公室室。Ⅲ、即使以以上所有的的物流企业业全部购买买自己的完完全产权写写字楼，按按照200㎡/家计计算，也仅仅需要30000㎡㎡的写字楼楼。而这也也仅仅是理理想状态下下的理论值值。Ⅳ、这就使使我们的目目标客户不不仅仅局限限于物流企企业，投资资者及其他他行业也应应予以关注注。机会政府政策扶扶持CBD地区，发发展前景看看好：从宏宏观层面看看，国家政政策对东部部开发的力力度空前加加强，对CBD地区区的政策扶扶持力度很很大，正式式出台了CBD详细细规划并大大规模建设设；区域内内基础设施施的改善，，无不显示示着CBD区域的美美好的发展展前景。本本项目位于于CBD核核心区，可可最大程度度的借助政政策利好因因素。市场预期向向好，仍处处上升、稳稳定期；（二）项目目SWOT分析可销售任务务较轻，相相对周期短短

不到8000㎡㎡的销售面面积，相对对于其它楼楼盘，该项项目可以创创造较短的的销售周期。同同时，较早早投入使用用，也是该该项目比较较其它产品品的较强优优势。同区域同类类楼盘不遗遗余力造势势推广，可可以借势。。金海国际是是CBD中中心最早市市场化运做做的项目，，也是规模模最大的项项目。预计计该项目至今今大约投放放了上百万万元的广告告费用，加加上销售中中心等硬件件，销售成本非常高高。有了金金海国际的的前期铺垫垫，至少CBD的形形象导入已已经完成，，我们借势推推广，在最最恰当的方方向投放适适量的广告告即可。（二）项目目SWOT分析威胁竞争激烈Ⅰ、据现场场了解，工工程进度上上，金海国国际与本项项目基本一一致；Ⅱ、而在销销售上，金金海国际已已经开始准准备申领销销售许可证证的前期工工作，除销销售价格外外，广告推推广、接待待、登记、、预销售等等详细计划划已经出台台；而贵项项目即使本本月确定营营销计划，，确定接待待中心，那那么装修、、建立销售售队伍、培培训等工作作至少也需需要两个月月时间。这这两个月，，竞争项目目很有可能能已经拜访访完所有的的目标客户户了；Ⅲ、在项目目形象（体体量、高度度等）上，，金海国际际是CBD中心的““领头羊””，在购买买心理上容容易产生高高端形象；；市场逐渐成成熟，买方方市场已经经形成，尤尤其是中高高端市场，，购买者基基本为二次次、三次置置业，选择择更谨慎。。发挥优势利利用机机会Ⅰ、充分发发挥区位优优势，利用用政策导向向的利好。。在市场引导导及销售推推广中，CBD核心心这一理念念是毫无疑疑问要强调调的，并且且将其与全全市大发展展的战略，，全省的区区域性国际际商务中心心乃至融入入长三角经经济圈的概概念有机结结合起来。。Ⅱ、充分利利用产品的的高端定位位，着力营营造高级商商务环境的的销售氛围围，引导潜潜在购买者者认同高端端商务环境境对企业发发展的推动动力。Ⅲ、充分利利用政府部部门进驻及及通关大厅厅的设立。。不仅要强调调商务的便便捷性，更更要使潜在在客户认同同“与政府府部门共同同办公对公公司形象的的至关重要要”。这一一点将在后后期的销售售中加以强强力推广。。Ⅳ、准确进进行市场定定位。找准目标客客户层，并并展开一对对一的营销销模式，对对每个具体体客户制订订个性化的的解决方案案，以此提提升销售的的有效率。。Ⅴ、联合同同类产品开开发商，着着力营造政政府大力推推动的氛围围，力求消消除购买者者的观望情情绪。Ⅵ、准确定位位销售价格，，并提高工作作效率，尽快快入市，实现现快速领先销销售。Ⅶ、在产品规规格同质化情情势下，通过过设置一些人人性化、便利利的设施（如如大屏幕信息息发布系统等等），实实在在在地给予使使用者方便，，以此争取更更多注重细节节的客户。消化劣势规规避威胁胁（三）目标客客户群体分析析如前所述，我我们已经很清清楚地看到，，仅靠东部城城区物流企业业，远远满足足不了产品需需求的客源。。根据前述几几家大型楼盘盘的客户资料料分析，我们们无法忽视投投资客的存在在。然而在今今天的市场形形势下，吸引引投资客成为为更大的难题题。我们认为，在在首先争取时时间，尽快、、尽力争取物物流企业自用用的前提下，，还应当把目目光放长远，，纳入一部分分投资者，毕毕竟我们项目目的独特优势势存在，眼光光独到者购买买之后出租给给相关企业，，也是很现实实的事情。结合本案的产产品特质，锐锐思分析本案案显性客户群群如下：目标客户组成成1、投资型客客户

2、物物流及关联企企业使用客户户3、政府部门门

4、本地地港口关联企企业总部5、外地驻连连机构或办事事处6、金融机构构核心群体中端投资客户、外地驻连机构政府职能机构、港口及关联企业总部、物流及关联企业、高端投资者补充群体周边区域的其他行业私营企业主、政策指引下新进大型企业机构辐射群体目标本项目目不同于社会会开发商运做做的项目，社社会开发企业业更多追求的的是利益最大大化、最快化化。而在本项项目上，我们们认为首先是是产品形象和和企业形象的的同步树立，，同时，达到到销售速度和和企业效益的的双赢。本项目的运作作目标为：树树立形象稳稳步销售（六）项目市市场定位【项目市场定定位】项目目定位应体现现片区唯一的的特性，即差差异化经营；；项目定位应应满足终极目目标；项目定定位应充分整整合资源；项项目定位应使使客户（消费费者）资源及及发展商利益益（文化效益益、经济效益益）最大化。。CBD核心国国际化行政政商务旗舰【产品定位】】CBD核心国国际化行政政商务旗舰【产品定位】】1、区位上看看，金港湾大大厦是当之无无愧的CBD核心原点。。2、开门见山山地指出项目目位于江苏省省三大CBD之一：连云云港区域性CBD。1、国家政策策层面上，早早已将连云港港推向了开发发开放的最前前沿，CBD核心高级写写字楼客户从从事的业务应应是面对全球球的，面向国国际的。2、同时将产产品的定位拔拔高至全球高高度。1、行政区是是我们产品的的核心卖点，，与政府通关关行政场所一一同办公，不不仅仅是企业业办事效率提提升这么简单单，更重要的的是企业形象象得到质的提提升！1、旗舰是权权力的象征，，蕴涵高端企企业船大冲大大洋的气魄；；2、隐含该项项目由政府权权力机关和企企业总部权利利机关进驻。。市场形象定位位（广告语））携手通关政务务·共赢赢全球战略海景办公室··魅力力金港湾项目价格定位在房地产营销销过程中，定定价是最敏感感、最重要的的事。定价方法A成本利润定定价法

B市市场比较定价价法

C客户户感受定价法法限限于篇幅这这里不一一赘赘述，由于产产品本身的详详细状况（设设施、配套、、标准等）尚尚未明确，在在这里我们主主要依据市场场，而没有依依据产品本身身成本利润率率判断，我们们认为本项目目写字楼部分分的平均销售售价格应在7500~9500元/㎡之间。具具体的销售价价格还应视当当时的市场状状况。

开盘盘均价：7500元/㎡

销售率率达到20%后：每㎡提提价500元元，达到8000元/㎡㎡

销售率达达到40%后后：每㎡提价价500元，，达到8500元/㎡销销售率达到到60%后，，每㎡提价500元，达达到9000元/㎡销销售率达到80%后，每每㎡提价500元，达到到9500元元/㎡推广策略根据目前市场场形式，锐思思认为本案未未来的销售在在很大方面将将取决于前期期蓄势——企企划与推广，，两者互为穿穿插并互相作作用，贯穿于于整个营销过过程之中。因因此，锐思认认为本项目推推广策略为：：多角度、合理理投入、强势势营销多角角度———指在媒媒体推广的形形式选择上同同时选择报刊刊广告、户外外媒体、电视视广告等各种种形式。合理理投入———指本案综综合推广费用用的成本控制制。强势势营销———是本案的的风格、手段段与诉求，推推广力度的要要求，以势造造势。媒体广告(报纸、电视视、广播、网网络、DM直直投)我们认为，推推广方式应为为：三位一体联联合推广方方式SP活动（开开盘、封顶、、签约····）户外长效广告告（新浦、墟墟沟各一）针对当前连云云港房地产市市场广告投放放密度过大，，广告费用水水涨船高但是是信息传达效效率过低的现现状，锐思认认为，除了适适度的媒体广广告、户外广广告投放方式式外，应该适适度地在SP活动上有所所倾斜。A推广策策略：推广阶阶段划分//各阶段段推广部署借政府着力打打造东部的契契机，联合并并协助政府有有关部门宣传传市政建设事事件迅速提升金港港湾的品牌形形象，短时间间让港城人知知道了解金港港湾通过点面结合合的整合营销销推广，塑造造项目城市地地标顶峰领域域的超高端形形象通过较长时间间全城聚焦造造势，分批滚滚动式推货，，拉升楼价，，进一步提升升项目形象的的高端性，促促进阶段销售售总体思路传播重点写字楼传播核心项目形象推动动企业品牌建立立传播次重点项目、规划、、配套等具体利益点目标客户群行业背景2009行业发展年会目标客户群生活喜好高尔夫球赛立体传播架构构树区位及项目品牌传播城市CBD规划发展高峰论坛系列入驻签约仪式政府职能部门、外资企业总部入驻欢庆仪式联谊酒会政府要员参加的开盘、封顶仪式具体推广细节节具体推广细节节日期媒体主题预计费用（万元）8.14苍梧晚报半版项目形象及开盘广告2.48.16连云港日报苍梧晚报半版项目形象及开盘广告68.16SP活动开盘仪式19.26SP活动名企入驻签约仪式19.28苍梧晚报半版名企入驻签约仪式2.4合计：53.7形象导入期平面表现主推推方案【房展会整体体推广】我市每年的五五月中旬都安安排了“连连云港市春季季房展会”，，本市市民的的参与热情相相当高，有潜潜在购房意向向的消费者也也会趁此收集集资料，为购购房作参考。。这是一个展现现公司形象和和品牌实力的的良好平台，，顺势将项目目进行公开和和展示，引发发市场关注。。如果在前期期对参会进行行精心的准备备和筹划，选选取优势展区区，精心设计计安装展位，，对项目整体体进行强势包包装，配合设设计发放各种种主题鲜明的的推广资料、、纪念品，实实施精彩多样样的现场活动动，再结合贵贵司仕方花园园城项目的完完美设计和优优良品质，必必然赢得良好好口碑，为产产品的推广销销售打下坚实实的市场基础础。锐思推荐以下下几例（具体体方案另附））：【金港湾国际际商务大厦盛盛大开盘暨喜喜登金顶】锐思推荐以下下几例（具体体方案另附））：【港口通关大大厅入驻签约约仪式】锐思推荐以下下几例（具体体方案另附））：营销周期时间销售进度备注2009年7月底入市准备期售楼处建好，沿街围墙绿化景观完成2009.8.1—8.16蓄势期媒体推广起动2009.8.16开盘并持续积累认购并同时开始签约2009.8.16~9.30总销售面积1000平方米以上认购并同时开始签约2009.10.1~2010.1.30一期销售80%以上，二期开盘。总销售面积2000平方米以上强销期2010.5.30一期销售完成，二期达90%以上。强销期并清盘备注：按照上市销售面积5000平方米计算，拟分两期开盘销售，一是易于产生市场新鲜感，二是有利于价格及销售策略调整。销售进度表（（按2009.8.16开盘计，销销售周期约12个月）End。连云港锐思地地产投资顾问问有限公司■我们的联系系方式地址：江苏省省连云港市海海昌北路101号705室电话：0518-8557509715061319000传真-mail:race_thinking@126.com即使赠品只只是一张纸纸，顾客也也是高兴的的。如果没没有赠品，，就赠送““笑容”。。所谓企业管管理就是解解决一连串串关系密切切的问题，，必须有系系统地予以以解决，否否则将会造造成损失。。浪费时间。。12月-2212月-22盖茨运用的的管理风格格既不是美美国的个人人主义式，，也不是日日本的共识识主义式