惠州某度假项目调研报告课件

研究目的：针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。案例选择原则：珠三角及珠三角以外区域远离城市陌生强势资源区度假性质大盘香港－愉景湾美国－FloridaSeaside三亚－山水国际深圳－万科东海岸广州－假日半岛深圳－万科17英里案例研究内容：启动战略启动产品线策略启动客户策略启动区选址其他（如规划）珠三角案例珠三角以外案例1研究目的：案例选择原则：香港－愉景湾美国－案例总结－启动战略陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题－前期人气与形象不足以支撑区域的启动，从而支撑产品的销售。启动区竞争战略：高形象起势，通过营造未来顶级滨海度假的氛围，展示大区域形象，消除区域陌生规划、配套－生活模式的具体承担者产品－居住，与资源关系的承担者区域的精神属性－对未来生活模式的定义，勾画居者的行为动线案例总结－启动战略陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题－前期人案例总结：产品线策略产品线策略条件特征对企业的要求与本项目的契合复合产品线模式——复合产品线+控制总价，吸引人气，迅速回现+营造度假氛围消除区域陌生感有强势不可复制的资源（自然、人文、人造）可以依托销售速度较快少量别墅树形象，大量小高/高层回现户型面积控制较小，便于控制总价要有创新产品作为实验，但控制创新产品的量，降低风险，不超过该物业类型套数的30％主要吸引投资或度假兼投资的客户较高的资金投入单一顶级产品模式——顶级特色产品+顶级度假区域形象打造（强势资源展示+与资源有互动联系的园林设计和配套）强势的不可复制资源（自然、人文、人造）大区域已被认同销售速度一般较为缓慢，只单纯追求资源溢价也可以极低的总价冲击市场，以极高的性价比换取回现速度（如三亚山水国际）需要有成熟的社区娱乐配套投入和顶级富有度假特色的园林规划私密社区主要吸引对资源具有强烈占有愿望的度假类客户高额的资金投入企业财务状况允许回现缓慢案例总结：产品线策略产品线策略条件特征对企业的要求与本项目的案例总结－客户特征陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较高比例的投资性客户，他们除了关注资源的稀缺性外，格外在乎投资潜力和投资风险，因此，必须通过单价和总价控制，为这部分客户预留升值空间并控制总价风险客户需求多是以投资与度假相结合，随着区域成熟，客户按“投资－度假（－居家）”演变案例总结－客户特征陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较案例总结－启动区选址启动区选址原则：能充分展示资源特点昭示性好，最好临路或路网完善施工条件要好资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如此，强势资源可以在后期博得更高溢价，小地块可以采用最佳资源直接入世的方式。案例总结－启动区选址启动区选址原则：案例总结－其他－区域规划以区域中心为核心向外辐射路网，依此分散布置配套，提高土地资源均好性；高密度的核心区物业与滨海低密度物业相结合；宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离中心区越近、即离海滨越远，宅基面积越小；区域规划原则海案例总结－其他－区域规划以区域中心为核心向外辐射路网，依此分案例总结－其他－区域规划通过连接组团内部与资源区的道路，使住宅和其他用途区域最大可能共享海资源，将更多的景观资源拉入区域内，让居者共享路网设计必须避免道路割断人与资源的关系。路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B地块资源差，造成开发价值扁损AB路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享A，B资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售海海AB案例总结－其他－区域规划通过连接组团内部与资源区的道路，使住案例总结－其他－住宅区排布按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合主景观轴与资源区拉通，将景观拉入各组团内部，所有居者均可分享充分考虑地势地貌带来的景观面增加延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面以景观方向为主要朝向考虑海大独栋小独栋小高层公寓主景观轴主景观轴案例总结－其他－住宅区排布按总价与物业档次，依此与资源结合，案例总结－其他－配套前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休闲型配套投入为主，附以基本生活配套设施；商业配套前期由于区域陌生不宜销售，但可以通过围板包装展示氛围，少量商业承担基本生活配套功能，主要涉及超市、银行，医疗、餐饮。案例总结－其他－配套前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定奢华之旅：九大滨海生活体验计划通过客户行为的发生，为其拟定其空间生活。一条私家的滨海大道一个聚集人气的节日广场一条琳琅满目的商业街一条露天海鲜美食街一个私家享有沙滩一个少数人拥有的游艇码头一个少数人享有的沙洲游乐场一个少数人拥有的顶级豪华会所一个少数人享有的亲海豪宅奢华之旅：九大滨海生活体验计划通过客户行为的发生，为其拟定其一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动源一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动广场是聚集，停留的公共场所。广场是滨海生活的休憩场所。广场是新市镇的标志场所。广场是聚集，停留的公共场所。一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业街，主要是展示未来滨海生活场景，满足度假基本需求。风情商业街是为配合前期销售，而营造。风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致为聚集人气，在沙洲上可开辟家庭公共活动，可在此野营、烧烤等活动；沙滩排球，沙滩足球一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致为聚集人一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式游艇码头与商业相结合，有效的避免了游艇码头公共空间对私家住宅的影响。一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式游艇码头与商一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性降低沙滩对外开放程度的措施，使其相对私有化。通过交通条件等限制，提高到达难度。设置严密的社区保卫，凭业主身份方可进入。减少沙滩上服务游客的公共设施，只提供业主会员的配套服务。》》详见后《沙滩私有化案例研究》方案M1方案M2一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性降低一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性方案M1方案M2一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性方案M1方案M方案M2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系，增加客户对其区域吸引力体验客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。①滨海私家道②巽寮节日广场③区域级会所、售楼处风情商业街④沙洲游乐场⑤游艇码头⑥滨海木栈道⑦私家沙滩⑧亲海豪宅开放区域私密区域⑧①②③④⑤⑥⑦车行路线游艇出行展示路线开放区域私密区域客户展示路线节点方案M2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系选址方案M1展示体系及人流动线客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。①滨海私家道②巽寮节日广场③区域级会所、售楼处风情商业街④沙洲游乐场⑤游艇码头⑥滨海木栈道⑦私家沙滩⑧亲海豪宅开放区域私密区域⑧①②③④⑤⑥⑦车行路线游艇出行展示路线开放区域私密区域客户展示路线节点选址方案M1展示体系及人流动线客户行为发生，形成其核心体验节物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定区域配套设施建议——承担“八大体验”计划配套设施建议区域型配套巽寮节日广场顶级会所——前期用作售楼处海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头区域配套设施建议——承担“八大体验”计划配套设施建议区域型配区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能巽寮节日广场顶级会所海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头硬性配套体系区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能巽寮节巽寮节日广场启动肩负的任务：承担整个区域形象的立势功能，渲染度假区域氛围1.通过地势、植物、区域标志性建筑小品的打造形成强大视觉冲击力，建立对整个区域规划的信心，弥补项目本身人气不足和配套资源的缺乏。2.宽阔的巽寮节日广场是整个大中区的商业中心也是人流最大的地方。由于施工时间问题，作为前期展示，只需建设其中紧邻项目的1/4部分。3.细节必须以体验为出发点，设计中充分考虑人与景观的互动，如加入供人休憩玩耍的小品、划艇、码头等展示要素，创造足够的停留、活动和想象空间消费者调查显示，高端消费者对社区区身份感十分在意，并且认为气派和开阔的社区景观是提升社区价值的重要因素巽寮节日广场巽寮节日广场启动肩负的任务：承担整个区域形象的立势功能，渲染巽寮节日广场承担社区活动中心的功能，强调人与自然的融合与共鸣通过加勒比海风情的园林、富有度假气息的标志性建筑、雕塑和各种休闲气息的小品等项目极力渲染Resort形象和度假氛围广场作为整个区域的活动中心，承担着整个区域的人与自然的交流，应开阔、大气供人休憩的小品让人流驻留在此巽寮节日广场承担社区活动中心的功能，强调人与自然的融合与共鸣区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能巽寮节日广场顶级会所海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头硬性配套体系会所在前期承担售楼处的功能，昭示性较好，通过一条长300米的道路直接连接沙滩区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能巽寮节顶级的综合性会所各分区具有交叉功能，满足娱乐、教学、集会的多种需求，降低空置率和解决空间不足会议及商务服务商业服务娱乐健身服务才艺教育类Spa，桑拿大型聚会用餐服务顶级会所功能设置顶级的综合性会所各分区具有交叉功能，满足娱乐、教学、集会的多本项目综合会所建议综合性会所并不一定在1期全部建好，可以建1层后用来做售楼处。1.动静分区灵活,功能复合交叉，体验试非限定空间2完整的体验式服务链条本项目综合会所建议1.动静分区灵活,功能复合交叉，体验试非限动静分区灵活,功能复合交叉，体验式的非限定空间不对每个房间的用途做严格的限定，通过会所管理系统进行时间和空间的灵活安排，增加空间的有效利用，降低空置率各种功能之间相互烘托和影响，加强体验感觉和度假气氛设置花园、大露台等非限定自由空间，促发偶然性故事会所综合解决商务社交私人聚会度假娱乐场所CLUB才艺学校动静分区灵活,功能复合交叉，体验式的非限定空间不对每个房间的会所单元分隔面积建议：注重功能的交叉，会所面积2000平米左右2000M2数量CLUB会谈室棋牌室活动室餐厅咖啡厅休闲教室400-5001250－3001180－200380－1002505会所单元分隔面积建议：注重功能的交叉，会所面积2000平米左区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能巽寮节日广场顶级会所海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头硬性配套体系在游艇码头对面的露天美食街，通透的街铺可以欣赏到游艇码头也可以享受到海景业态面积店数备注海鲜美食街7505设每间餐厅面积为进深为6米体现滨海特色的露天海鲜美食街美食街面积建议——商业面积为750平米，沿海岸面长度为125米区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能巽寮节开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验消费者调查分析表明，高端消费者在旅游地进行餐饮消费时非常注重周围档次与度假氛围的培养开放性美食街应与社区整体定位相一致，突出度假、体验消费者调查富有度假气息的露天海鲜餐厅将休闲氛围的体验发挥得淋漓尽致富有度假气息的露天海鲜餐厅将休闲氛围的体验发挥得淋漓尽致区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能水岸中心广场顶级会所海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头硬性配套体系区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能水岸中风情商业街定位、排布及体量考虑：整个风情商业街服务于区域和社区，打造度假区域形象，，在这里与建筑风格一致，建议风情商业街风格为加勒比海风格，突出度假气息前期业态：以满足启动区客户的基本生活需要为主－餐饮，超市，简单家政服务设施和滨海特色卖场。商业的销售：销售期压后，前期出租少量铺面，承载客户需求的基本功能配套；待客户入住形成一定人气时再销售。商业街路网与美食街连成一体，打造一条聚集人气的极具度假气息的休闲地带风情商业街在前期只需做出少量展示，其他用围板围起来即可。商业量估算：整个商业街临街面约160米，按对街开，临街商业体量约3200平米，约50间商铺（商铺面宽按6米计算，进深按10米算）。风情商业街，与后期的商业地块联系，同时在前期作为展示风情商业街定位、排布及体量考虑：商业量估算：风情商业街，与后建议采用加勒比海风格风情商业街

符合海岸山居休闲社区的定位建议采用加勒比海风格商业街，作为沿街昭示面，尽量采用独特风格，让人群停留下来建议采用加勒比海风格风情商业街

符合海岸山居休闲社区的定位建商业街业态：酒吧、咖啡吧、网吧、24小时便利店商业街业态：酒吧、咖啡吧、网吧、24小时便利店区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能水岸中心广场顶级会所海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头硬性配套体系区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能水岸中沙洲游乐场在沙洲上建1~2个沙滩排球场地、沙滩足球场沙洲游乐场在沙洲上建1~2个沙滩排球场地、沙滩足球场区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能水岸中心广场顶级会所海鲜美食街风情商业街沙洲游乐场游艇码头硬性配套体系区域性配套——承担整个区域国际滨海度假区氛围的营造功能水岸中游艇码头旁铺约120米长的木栈道海边游艇码头海边游艇码头内湾游艇码头内湾游艇码头游艇码头旁铺约120米长的木栈道海边游艇码头海边游艇码头内湾物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定社区外家具——广场上的标志物，商业街上、滨海大道上以及其他所有区域公共空间中的雕塑、小品突出国际性度假区的特点社区外家具——广场上的标志物，商业街上、滨海大道上以及其他所惠州某度假项目调研报告物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定奢华的俱乐部生活－SPA俱乐部奢华的俱乐部生活－SPA俱乐部奢华的俱乐部生活－游艇俱乐部奢华的俱乐部生活－游艇俱乐部奢华的俱乐部生活－GOLF俱乐部奢华的俱乐部生活－GOLF俱乐部奢华的俱乐部生活－驴友俱乐部奢华的俱乐部生活－驴友俱乐部物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定巽寮滨海风情节日系列概念设计springsummerautumnwinter地点巽寮滨海私家道滨海木栈道巽寮节日广场海鲜美食街海滩娱乐性艺术性公众参与性游艇比赛、户外运动系列、风筝节啤酒节、海钓比赛国际服饰节、海鲜美食节火把节、圣诞节海巽寮滨海风情节日系列概念设计springsummerautu物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定通过沙滩的私有化，直接奠定高尚私密社区形象，提升项目价值，极具震撼性万科十七英里社区仅服务业主、会员，游客不能进入实用沙滩等资源，通过严密保卫实现滨海社区不对外开放。业主拥有专属滨海资源。十七英里成为南中国海资产新贵的名利沙龙。愉景湾游客可进入社区，与居民共同使用沙滩、公园等自然资源。通过较少设置公共服务设施，以减少游客进入社区，实现社区的半私密性。愉景湾成为香港高档住宅区。大梅沙公共开放型海滩，服务于城市，不设置任何限制，任何人均可享用滨海资源，人流量极大。一线海景处难以形成高尚住宅区。接下来我们将着重研究完全不对外开放和半对外开放的两类滨海社区完全不对外开放半对外开放完全对外开放通过沙滩的私有化，直接奠定高尚私密社区形象，提升项目价值，极案例1：通过向政府租赁的方式实现完全不开放的沙滩三亚山海天大酒店通过向政府租赁方式实现私家使用（此方式在三亚五星级酒店中应用比较普遍）收费方式：凭房卡免费使用，但额外服务需收费管理方式：专人服务（摩托艇租赁、看管衣物等）专业救生员救生艇案例1：通过向政府租赁的方式实现完全不开放的沙滩三亚山海天大案例2：17英里沙滩为人造沙滩，通过小区内严密的保卫措施，严禁外人进入17英里17英里沙滩为人造沙滩，建沙滩之前与政府谈判后同意填海建沙滩。通过小区内严密的保卫措施，严禁外人进入，供17英里业主免费使用交通条件限制，面海环山，除小区业主外，外界无法进入管理方式：现场设安全员1名、救生员1名1部巡逻艇4个哨所探灯夜间照明案例2：17英里沙滩为人造沙滩，通过小区内严密的保卫措施，严案例3：香港愉景湾——通过交通、配套设施的限制降低沙滩对外开放程度香港愉景湾降低沙滩开放度的措施：沙滩上不设置更衣及冲身的设施，愉景湾居民可到会所冲身，而游客只可使用在沙滩小路边的水龙头冲脚。前往愉景湾的上岛交通相对不便，前来沙滩的游人较少，由此增强社区沙滩的私密性案例3：香港愉景湾——通过交通、配套设施的限制降低沙滩对外开沙滩私有化和半私有化案例总结沙滩私有化方法适用条件实现的私密化程度与本项目的契合度三亚海天酒店与政府谈判，租赁沙滩能与政府有谈判条件能承受高的租金完全私密万科17英里通过小区严密的保安措施，严禁沙滩进入能与政府有谈判条件人造沙滩周边有天然屏障完全私密香港愉景湾通过交通、配套设施的限制，控制沙滩人流量沙滩私密性较好周边配套设施匮乏基本完全私密本项目建议采取第三种沙滩私有化方法：本项目启动区腹地较深，沙滩具有较好的私密性，现阶段周边没有配套设施项目启动区周边无其他住宅物业，沙滩呈自然私有化状后期可以通过交通路网的规划和配套的限制控制沙滩人流量沙滩私有化和半私有化案例总结沙滩私有化方法适用条件实现的私密私有化沙滩管理方式——让业主感知到沙滩的私有性配备专门的安全员与救生员各1名配备救生艇1艘哨所2个探照灯夜间照明前期配备专门的保安，以防周边村民进入沙滩内私有化沙滩管理方式——让业主感知到沙滩的私有性配备专门的安全物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定引入高素质品牌专业物管公司对小区进行管理根据对消费者的分析研究，发现度假类消费者对度假物业管理最为关注的是安全、服务等因素投资类消费者对物业管理最为关注的是物业的租赁和转售物业管理公司度假客户单独安装智能化无线报警系统常住：餐饮、钟点服务等便利服务非常住：卫生、动植物的照管等服务投资客户安全系统家政服务租售中心家政服务代理物业租赁及转售代收租金房间卫生打扫引入高素质品牌专业物管公司对小区进行管理根据对消费者的分析研各项配套与区域价值、住宅价值、消费者决策影响程度的关系标志性建筑休闲娱乐小品加勒比风情园林125米长风情美食街沙洲游乐场配套从外部车道进入游艇码头的双车道路网1000米长4000平米节日广场综合性会所海鲜露天美食街游艇码头旁的滨海木栈道1个沙滩排球场1个沙滩足球场备注区域价值住宅价值交通建筑面积2000平米左右，前期做售楼处成本仿木，125米，3米宽消费者决策影响私家沙滩靠路网和配套规划减少人气，成本算在交通之内，这里算人力维护成本游艇码头900万120万40万45万11万5万10万/年500万注：所有成本价格均按当地最高价格估算按10个泊位计算各项配套与区域价值、住宅价值、消费者决策影响程度的关系标志性投入、销售初算表费用项目费用额(万元)住宅部分含土地成本、建安、绿化费用11000配套设施路网(500米左右)200节日广场(7000m2左右)210综合性会所(2000m2左右)900游艇码头(10个码头)40露天海鲜美食街(125m长,750m2左右)45滨海木栈道(150m×3m)11.2沙洲游乐场(2个)5合计12411.2销售收入额：3-3.5亿元投入、销售初算表费用项目费用额(万元)住宅部分含土地成本、建附录2：案例研究附录2：案例研究深圳－万科东海岸深圳－万科东海岸东海岸研究总结启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展客户策略：“投资－度假－居住”的变化趋势规划:

充分考虑如何合理利用各类地貌及与资源的结合，赋予产品不同的风情类型启动区选择：优先启动昭示性较好区域，构筑良好展示面配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套东海岸研究总结启动区战略：迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知较差

区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里交通：通过盐坝高速与市内相连地理位置：位于大梅沙，紧邻菠萝山，面朝大海，紧邻政府规划的郊野公园和运动公园规模：占地约26万M2，总建筑面积约21万M2，容积率≤0.8产品形态：包括多层、小高层、独立别墅、联排别墅、公寓等多元化的建筑形态盐坝高速沿红色箭头方向，政府规划为：旅游——商住——居住东海岸开发初期属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知相对较差属滨海项目，处于政府规划的“旅游、度假”区域地貌复杂，有山地、谷地、平地、树林等东海岸简介—开发初期区域属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交东海岸开发历程万科以4.0599亿元标中“盐田地王”地块,超出底价（2.36亿）1.7亿元，平均楼面地价1888元/m2万科东海岸一期开盘，销售场面火爆，开盘2天实现销售额1.4亿元2001年7月20日2003年7月5日Townhouse和全景洋房为主力的二期“山海洋房”开盘，当日成交103套，销售额1.47亿元2004年7月3日万科东海岸三期开盘,当天推出高层云海大户共251套，销售过百套，销售金额2亿多元2005年8月26日东海岸开发历程万科以4.0599亿元标中“盐田地王”地块,超东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产品价值最大化迎合区域旅游大开发的趋势，在陌生区域通过复合产品线分散市场风险，同时规划较大比例的投资类产品（酒店式公寓）吸引人气，预先炒热区域，为未来发展奠定基础战略概括：高形象+稳健路线启动区战略——依托政府推动力高调启动，以较为保守的复合产品线面市一期二线海景资源整个项目为坡地，在物业排布上也充分考虑了别墅与小高层/高层的资源占有关系一期选址为山景、海景并存区位，别墅主要为山景，启动区为项目临路面，可进入性、展示性较好二期选址为项目次好区域三期选址为项目为最优资源区域一期二期三期四期山地外环高速盐坝高速大梅沙东海岸各期开发选址——通过对开发节奏的把控实现了资源价值与产东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影响，充分考虑了物业与地貌、资源的结合盐坝高速收费站连排别墅启动区紧邻外环路，昭示性较好通过高层外围排布减小临近公路的噪音影响，同时对外形成较好的展示面、也兼顾了海景资源的享有度假公寓近邻外环路，与商住区域隔路呼应连排别墅安排在山腹，保证了别墅区的私密性小高层/多层公寓外环路启动区启动区紧邻外环路，展示面、昭示性较好山腹别墅以价格杠杆撬动湖景、海景别墅之间的资源不平衡性东海岸启动期物业排布——尽量挖掘景观优势，减小项目不利因素影东海岸配套投入历程——启动区通过生活设施和滨海度假意向性小品的投入减弱区域陌生感，后期在此基础上主要满足客户的体验和休闲式的消费需求一期三期二期ABA风情商业街B三期商业街会所、售楼处一期2003－2004风情商业街形态全面展示；湖景展示会所投入使用，部分用作售楼中心风情商业街开始招租风情商业街基本招租完毕，但未完全进驻三期商业街开始招商二期2004－2005三期2005.8－启动区CC湖景启动区配套：会所、展示100米风情商业街会所功能：营销中心、网球场、室内篮球场、乒乓球室、棋牌室、泳池、会议室一期风情商业街入驻的是知名商家业态有：华润万家、百安居、顺电、招行ATM机、室外CoffeeClub等二期商业街引入休闲业态：好太太家品、香磨坊西餐厅、麦当劳、可爱坊、海岸咖啡、中联大药房等主要是基本生活配套，通过沙滩游泳池、沙滩排球场等塑造休闲气氛休闲、风情商业配套开始进驻东海岸配套投入历程——启动区通过生活设施和滨海度假意向性小品开发周期第一期10个月2003—2004第二期12个月2004—2005第三期2005—产品演变历程东海岸产品演变历程——产品线由多元化产品线逐渐收缩为主力回现产品和价值标杆产品，面积区间变化不大多层共112套面积：83-154M2小高层/高层联排、双拼独栋公寓共328套面积：40-58M2小高层：共140套面积：81-152M2共174套面积：202-270M2共5套面积：318-386M2高层/复式：60/4套面积：191/245M2小高层：237套面积：82-178M2共135套面积：190-270M2高层：247套面积：78-165M2复式：4套面积：220-260M2区域陌生，通过产品多元化降低风险TH树立形象标杆，高层主力回现区域成熟，完全为回现产品产品类型别墅比例：23.6%小高层/高层：18.4%多层：14.8%公寓：43.2%别墅比例：31%高层/小高层：69%区域成熟度陌生——成熟一期产品策略：多元化产品线，分散市场风险依托区域发展大环境，以投资类产品（酒店式公寓）提升区域人气二期产品策略：区域逐渐成熟，外界认知度增强，产品线集中在标杆产品与主力回现产品三期产品策略：产品线集中在标杆产品与主力回现产品（目前报批仅为高层）共151套面积：160-240M2别墅：37.9%高层：62.1%开发周期第一期10个月2003—2004第二期12个月200东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹儿子买来给自己养老，虽然买东西还不是很方便，不过住得很舒服，环境、空气都不错-——某陕西籍业主第一期部分业主本来是买来投资的，后来配套逐渐完善，盐坝高速开通了开车到市内也不算很远，而且环境也不错，觉得住这里也挺好，慢慢就把这里做为第一居所了——东海岸某销售人员东海岸客户演变历程——由投资－度假－居住的演变轨迹儿子买来给东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目前各物业升值幅度均＞40%开发周期第一期10个月2003—2004第二期12个月2004—2005第三期2005—多层小高层/高层联排、双拼独栋公寓产品类型单价：10500总价：200-300万单价：6500总价：52-98万单价：15000总价：120-250万单价：18000总价：500-700万单价：9500总价：76-233万单价：14000总价：260-380万单价：7000总价：56-105万单价：6600总价：26-38万一期价格解析：1、公寓6600元/平米的低单价预示着较大的升值空间2、标杆产品---别墅的高价格也显示出投资性物业的低价和空间低总价1、公寓每套25-30万元左右的价格在所有物业中总价最低2、高层平均每套80余万的价格在相当于市内热点区域的价格，较豪宅的价格低东海岸价格演变历程——启动区物业总价较低，升值空间很大，目深圳－万科17英里深圳－万科17英里万科17英里总结启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，打造项目顶级形象，高调启动，以顶级单一产品线博取资源溢价产品线策略：单一顶级产品客户策略：面对具有度假需求的顶级高端客户规划:

1.景观主轴与海景互动，将海景最大限度拉入小区内，使海景资源利用最大化。2.物业排布充分利用坡地，户型面积大的产品排布在一线海景上，其后为面积次大的产品，离海景最远处排布公寓，将景观资源价值直接与产品价值相结合。启动区选择：观景资源最好地快配套投入：基本生活配套、游艇码头、游艇俱乐部、会所万科17英里总结启动区战略：通过产品、园林、强势资源的展示，17英里简介——城市车程距离1H以上，无区域配套；项目用地与海直接相连，零尺度临海界面地理位置：深圳龙岗区溪涌村东侧泥头角交通：北侧紧邻双车道的盐葵公路配套：除项目内少量运动与商业配套外，周边无配套规模：项目用地6.76万平方米，总建筑面积5.07万平方米，共427户产品形态：别墅（连排、叠拼）、高层17英里简介——城市车程距离1H以上，无区域配套；项目用地与万科17英里——形象定位项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲度假特性的高档居住小区功能定位：CLUBHOUSE——融合居住、商务、度假、甚至部分商业功能；南中国海资产新贵的名利沙龙

产品口号：名流汇聚，低调内敛，无敌海景万科17英里——形象定位项目定位：具有鲜明海边坡地特征和休闲产品配比——虽依托强势资源，但产品户型面积相对保守，仍是万科稳健、讲求实际的一贯路线一期建筑指标：建面26700平米容积率0.63全部为连排、叠拼别墅，总户数107户面积比例分析：大、中、小面积别墅比例均衡，配比较为稳健由于供应量较小（107套），短期内迅速售罄，对各面积别墅销售速度无法判定二期建筑指标：建面3万平米容积率0.85全部为高层，总户数330户面积比例分析：中户型（60-70m2）占据了项目的最大比例（53%），定位客户为高端人群中的中端人群，小户型与大户型产品配比较少；符合万科以往客户定位“主流人群”的理念注：此大、中、小是相对本项目而言产品配比——虽依托强势资源，但产品户型面积相对保守，仍是万科客户构成情况物业类型客户特征客户置业目的联排别墅客户大型公司或企业老板，多为3次以上置业，对价格打折和附送面积等不敏感购买动机主要是增值保值和提高居住档次小高层公寓30平米公务员，企业中高层领导，自由职业者（如建筑设计师）30~35岁，家中人口较少，有钱有闲热爱生活，崇尚运动，懂得享受，生活讲究情调，也渴望能有一个放松与休闲的地方，对法国、意大利或希腊等异国情调有着难以消除的向往。大多海归经历，投资意识较强度假、投资小高层公寓60平米中、小型公司或企业老板、公司高层领导，35~40岁，3口之家，投资意识较强，崇尚运动，看重自然环境，多次置业，有2辆车以上，一般开奥迪等同档次的车度假、投资、保值小高层公寓90平米，40~50岁，家中人口较多，自己忙于事业，即使自己不喜欢这里，也要给家人创造好的生活环境，或是自己懂得享受生活，喜爱运动，关注投资回报，置业精明，但购买公寓用来纯度假，几乎不用于投资。车：奔驰，宝马度假、保值客户构成情况物业类型客户特征客户置业目的联排别墅客户大型公司规划——注重地形地貌与产品排布、产品类型的结合，体现资源的合理分配规划布局：建筑规划随地块形状弯曲，呈面向西南方向的内弧形状分布在“保护原有地貌及区域生态”规划设计理念指导下，住宅组群尽量利用天然山势，营造建筑与自然的整体协调氛围利用山体以高低错落有序的几何立体组合，创作出一个富时代感的海岸建筑群，通过排布使海景资源最大化为了降低对自然山体的破坏，在尽量减少斜坡平整的情况下，通过住宅单体的平面设计及布局，做到户户有海景为了体现资源的合理分配，大面积住宅越高档，其位置越靠近海岸线，同时要做到不遮挡后面住宅的景观，体现海滨住宅特色规划——注重地形地貌与产品排布、产品类型的结合，体现资源的合建筑——精装修的考虑，通过小复式获得最大的采景面123复式单元立面装修标准示意挑高客厅俯视建筑——精装修的考虑，通过小复式获得最大的采景面123复式单园林借鉴——纵向景观轴加强了海景的穿透性，利用人造沙滩、木栈道等加强与海的联系纵向景观轴海边木栈道人造沙滩远观营造鲜明海边坡地特征和休闲度假特性氛围，保护原有地貌及区域生态纵向景观轴保证了海景在项目内的穿透性，与人造景观相得益彰海边木栈道不仅连通社区主要人行交通系统，同时烘托项目的滨海氛围园林借鉴——纵向景观轴加强了海景的穿透性，利用人造沙滩、木栈广州－假日半岛广州－假日半岛广州碧桂园假日半岛总结启动区战略：通过景观资源、产品、娱乐配套充分展示项目度假氛围，并以控制总价的方式吸引人气，消除区域陌生感产品线策略：控制总价的多元产品线，控制前期风险客户策略：以投资和度假为目的的中高端客户启动区选择：景观资源次好，临路交通方便、昭示性好的地块配套投入：开盘前“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业街等文化及生活设施首先落成开发节奏：开发各期均具不同亮点，以少量的资源优势撬动大规模销售广州碧桂园假日半岛总结启动区战略：通过景观资源、产品、娱乐配假日半岛简介——属城市陌生区域，公共配套缺乏，外界认知相对较差

地理位置：广州市花都区山前大道交通：沿广清高速至市区环市路金融商业中心的直线距离约60公里，车程时间约40分钟，而沿山前旅游大道直达白云国际机场则只需约15分钟的车程

配套：“故乡里”主题公园、高尔夫球场、五星级酒店、商业街等文化及生活设施规模：项目用地近1万亩，首期用地1000多亩，约2000套产品形态：别墅（连排、独栋）、洋房资源情况：王子山脉生态圈内，拥有530万平方米天然湖泊假日半岛简介——属城市陌生区域，公共配套缺乏，外界认知相对较假日半岛分期情况——杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬动大规模销售一期二期三期各期资源占有情况：部分配套如五星级酒店、故乡里主题公园、商业街等各期共享各期占有景观资源如水库、湖景、高尔夫景观等一期：少量临湖单位二期：少量临花都水库单位三期：高尔夫、水库资源少量资源规模开发支点：大规模配套假日半岛分期情况——杠杆原理，各期开发均以少量的资源撬动大规启动区产品情况——通过控制面积、控制总价提供高性价比产品使价值涵盖面最大化，有效扩充客户范围123123各组团情况：纯独立别墅的“翠林水岸”区以超豪别墅和独立别墅为主的“湖光翠色”区以联排别墅和洋房为主的“半岛花园”区价格：洋房单位带装修均价2800元/平方米联体别墅带园艺和装修均价3000元/平方米独立别墅均价约4300元/平方米，岛岸别墅均价6000元/平方米总价：洋房35万元/套起TH：59万元/套起独栋：92万元/套起启动区产品情况——通过控制面积、控制总价提供高性价比产品使价配套1：超市、商业广场——提高基本生活设施，风情商业为项目营造休闲气象、减弱区域陌生感，同时为项目带来人气超市经营面积达800平方米，主要为业主供应蔬菜、河海鲜、家禽、肉类、蛋类、水果、速冻食品、烧味、腊味及日常用品等营业时间：9：00—23：00送货服务：100元以下服务费5元/次，100元以上服务费5%/次商业广场夏威夷风情商业广场，地处假日半岛交通中心旁的黄金地段配套1：超市、商业广场——提高基本生活设施，风情商业为项目营配套2：故乡里主题公园——通过一系列体验式文化营销活动提高项目美誉度，形成良好口碑简介：“故乡里”主题公园直接选取来自岭南水乡古镇、具有上百年历史的建筑材料建造而成，是广州首家集民间才艺展示、民俗风情表演及休闲游乐为一体的古村落主题公园举办活动介绍：2006新春一日游：醒狮、绝技、民俗艺术等2006五一假日文化之旅：历史文化展示、高尔夫历史展、游戏擂台、文化摄影大赛等配套2：故乡里主题公园——通过一系列体验式文化营销活动提高项配套3：18洞湖景高尔夫——树立项目的高形象，吸引高端人群借助森林、湖泊自然优势，以湖景和山景为题材，由国内资深设计师梁国坤先生精心设计，充分利用天然的湖泊、山坡等充满意趣的地形地貌，把极具趣味性、挑战性的球道有机结合在一起，绿草如茵的球场也成为社区内优美的观赏景观目前18洞湖景全灯光球场在去年10月便已启用，如今已成为众多高尔夫爱好者的新去处配套3：18洞湖景高尔夫——树立项目的高形象，吸引高端人群借配套4：假日半岛酒店——高形象的另一支柱，也为项目带来人气假日半岛酒店临湾而建，充满浓郁的亚热带风情，360度拥抱湖景高尔夫球场和群山叠翠的大自然风光。配备先进的豪华客房、高级餐厅、风格不同的会议厅，及特色酒吧、网球场等休闲设施客房共201间，设施齐全，服务质量较好2005年10月投入使用，日常入住率约30%，逢节假日入住率可达80%以上配套4：假日半岛酒店——高形象的另一支柱，也为项目带来人气假香港－愉景湾香港－愉景湾香港愉景湾案例总结启动区战略：通过前期娱乐生活配套、风情广场的打造，营造度假氛围，消除区域陌生感，打造区域形象，结合低风险的多元产品线策略，保证前期回现。产品线策略：多元产品线降低风险，试验性产品为后期开发提供依据。通过控制面积来控制总价吸引大量投资度假型客户。客户策略：从前后期看，客户中，投资客户比例较高规划:

物业排布时，首要保证景观资源利用最大化启动区选择：景观资源最好，交通最便利，昭示性好的地块。配套投入：修建沙滩广场与海互动，形成度假氛围，吸引人气，消除区域陌生感重点研究4：香港愉景湾香港愉景湾案例总结启动区战略：通过前期娱乐生活配套、风情广场与本项目相似之处开发初期区域成熟度相近，同属城市陌生区域，公共配套缺乏，外部交通系统不完善、外界认知差同属滨海项目，景观资源强势看海朝向不佳，地形复杂与本项目相似之处开发初期区域成熟度相近，同属城市陌生区域，公项目名称愉景湾开发商香港兴业集团位置大屿山东北角的大白湾海滨核心卖点空气、海景配套设施大型购物广场、27洞高尔夫球场、私人游艇会、滩畔长堤及香港最大的私人海滩产品类型高层、低座洋房、花园洋房户型面积公寓：1~2房：50~80平米，3~4房：130~160平米，别墅：3、4房200~400平米目前均价33000元/平米，公寓租金2万/月（香港平均价格）销售情况前12期售罄，目前在售13期客户情况客户购买目的：6成左右投资（长线投资为主）出租对象：公司负责租金的“老外白领”，占目前居住人口的50%以上现居民：34%来自欧洲、23%来自北美洲、17%来自中国及台湾、10%来自澳洲及纽西兰，8%来自香港及8%来自亚洲其它地区及非洲。

交通交通：03年前只通水路，距中环码头25分钟，03年后通陆路，距中环需巴士和地铁换乘约40分钟其他占地面积6.5平方公里建筑面积：67万容积率：0.81期建成于1983年，截至2004年开发第12期，总套数：7000香港愉景湾——陌生区域建立的高端度假型社区项目名称愉景湾开发商香港兴业集团位置大屿山东北角的大白湾海启动区选址：依托最好的景观资源，奠定项目高端形象，紧靠景区内唯一的交通主干道，保证交通便利，昭示性好。物业排布：景观资源〉朝向1期愉景湾道将启动区选在整个区域中部，依靠中部聚集的人气、兴建的配套和树立的形象带动北南两个区域发展。低层洋房和高层公寓紧靠交通干道，保证交通便利，排布时海景资源大于朝向花园洋房保证景观资源的同时兼顾南北朝向，并以高层为与道路之间的屏障，距干道有一定距离，保证私密性。核心配套区－盘眼启动区选址：依托最好的景观资源，奠定项目高端形象，紧靠景区内启动区产品——50%快速回现产品+40%实验性产品+10%形象产品+欧陆建筑园林风格，花园洋房奠定项目高端形象。多元产品线降低风险，靠控制面积来控制总价获得众多投资、度假、养老客户的青睐低座洋房高层公寓花园洋房启动区产品具体分析公寓低座洋房花园洋房面积（平米）486598120~130150以上200以下（173、190）235280户型1房2房3房3房4房以上3、4房4房4房以上套数1683361502097368236启动区总建面8万平米公寓和底座洋房中不同面积区间套数比30~50：50~70：70~90：90以上=2：6：3：1花园洋房不同面积区间套数比150~180：180~220：220以上=1：2：1花园洋房占10%，形象产品的打造也树立了项目的高端形象，为整个项目的后续发展奠定了形象基础。公寓将面积控制在65以下，总价对投资者形成了巨大的吸引力，能够迅速回现。底座洋房和花园洋房中户型面积偏小的占到了其产品中的70%~90%，通过控制面积来控制总价，以高性价比来吸引大量市内换房自住的客户来陌生区域购房。客户组成：6成以上都是投资客户。自住型客户中集中了大陆海归派在香港工作的绝大部分，这类怀念欧美生活追求享受，但还不得不工作在香港的人群。启动区产品——50%快速回现产品+40%实验性产品+10%形启动区形象展示------以增强滨海体验与度假氛围为目的，先期投入简单生活所需配套,和沙滩广场以及部分娱乐设施，待聚集一定人气后一次性投入区域级大型购物中心愉景湾六期建设的愉景广场由两层大型购物中心和露天广场组成，占地约15，328平米启动区形象展示------以增强滨海体验与度假氛围为目的，先三亚－山水国际三亚－山水国际三亚山水国际研究总结：启动区战略：景观资源最好的优势地块启动，以低价冲击市场，以规划拉动销售产品线策略：单一高端产品线启动，以低价赢得销售速度客户策略：定位于全国高端度假消费者规划:采用圈层组团式布置，中部优势资源布置独栋别墅低密度物业、周边以TH、叠加别墅、小高层中高密度中部低外围高围合布局，最大可能的利用中央核心景观节点和内海景，充分体现景观价值与产品价值联系起来。启动区选择：以资源景观最好的地块启动配套投入：基本生活设施配套率先投入，滨海度假气氛依靠园林景观来营造，后期逐步建设体验式休闲配套三亚山水国际研究总结：启动区战略：景观资源最好的优势地块启动三亚·山水国际项目概况三亚·山水国际山水国际村是三亚２００６年３２个重点建设项目之一。由首都机场集团公司开发建设成，是面向全国的旅游度假生活区，定位：集度假旅游、文化娱乐、健康休闲、生活居住４大功能为一体的生态型、园林型、复合型、国际化的现代化社区和“山水国际村”

项目总占地面积为2351亩，总建筑面积100万平方米，综合容积率为0.56，绿化率75%；不占一线海景，人工水域11万平米左右三亚·山水国际项目概况三亚·山水国际山水国际村是三亚２００６启动区由高端物业启动，在展示上做足文章，并以总价控制等综合因素获得开盘成功启动物业：36栋标杆型物业独栋别墅和1000套左右叠加别墅出售价格：叠加别墅在4000左右，别墅价格在6000左右，低于同期推出的另一个内海楼盘时代海岸价格（高层公寓6800、产权式酒店6700）营销：气派豪华的售楼处，以较大规模的沙盘充分展示山水国际的规模大盘气度，以规划拉动热销客户：客户东北与北京占30%，长三角占30%，成都重庆占20%，珠三角很少，其氽来自国内其它城市小高层组团独立别墅叠加别墅公共建筑配套设施生活型配套启动区售楼处启动区由高端物业启动，在展示上做足文章，并以总价控制等综合因美国－FloridaSeaside美国－FloridaSeaside启动区战略：规划拉动；启动区作出大面积展示区营造社区度假氛围，以立势，且前期控制公建成本；控制面积控制总价。产品线策略：启动区以多元化产品线分散市场风险，以高升值空间产品带动项目人气发展规划:

1.以镇中心广场为核心向外辐射路网，依此分散布置配套，提高土地资源均好性；2.高密度的小镇核心物业与滨海低密度物业相结合；3.宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离海滨越远，宅基面积越小；4.住宅和其他用途区域最大可能共享海资源。启动区选择：选择前期能展示海景资源，但后期占据2线海景的临路昭示性较好的地块配套投入：1.基本生活设施配套和小额的低成本娱乐设施率先投入，营造滨海度假气氛，2.分散安置小型配套设施，如凉亭、眺台等，遍布于度假村，提升周围物业价值，实现价值均好；开发策略：1.以地块资源较弱地块启动，生地做成熟地后，小面积宅基地出售和物业销售；2.投资小的配套与住宅同时施工，提高片区成熟度和土地价值；3.后期启动优势滨海资源，并建设投资较大的配套，使土地和销售物业最大化FloridaSeasideUSA研究总结启动区战略：规划拉动；启动区作出大面积展示区营造社区度假氛围完善独特的规划引起广泛关注，吸引全国消费者来到度假社区1990年，被《时代杂志》评为10年最佳设计《美国新闻和世界报道》、《大西洋月刊》、《新闻周刊》等著名杂志、报纸对度假村都有报道吸引全国各地买主消费者和游客到度假村房产和地价飙升，海边宅基地卖到近4倍的内陆宅基价，每年宅基价升值25%出租率看好创新的设计被知名媒体关注，扩大了知名度，吸引全国范围的潜在客户群体前来度假置业完善独特的规划引起广泛关注，吸引全国消费者来到度假社区199FloridaSeasideUSA位于佛罗里达州瓦尔顿县，距巴拿马城较近，总占地32.4万平米（490亩）起初规划为住宅、200套公寓单元、200间旅馆客房以及一个不大的会议中心和部分零售铺面独特性:紧凑的村镇布局、创新的开发标准和建筑规范、统一的格调和材料使小镇成为独特的第二寓所通过新古典主义建筑展示现代审美观和怀旧美国海滨风情小镇精心把不同宅基地类型和房屋类型设计综合起来，建成统一的滨海度假村风格和紧凑的村镇密度与本项目相似之处与区域的镇中心相接项目用地与海直接相连，零尺度临海界面地形与中区相似，较平整，腹地较深定位“怀旧海滨风情小镇”FloridaSeasideUSA位于佛罗里达州瓦尔顿县启动区游憩活动配套以小额成本配套设施，营造社区成熟度；控制面积，控制总价，降低购买门槛启动时间：1981年开始施工建设，1982年开始宅基地出售启动位置：以地块资源较弱势地块启动，东南地块启动宅地面积：以最小面积宅基地销售（180平米）启动配套：安置小型设置，如公园、凉亭、泳池、网球场等提高和显示社区成熟度的设施规划完善：减慢销售速度，一边销售一边修建，不断调整整体规划（微调）启动区游憩活动配套以小额成本配套设施，营造社区成熟度；控制面居住区与滨海开发区的街道网络相通；中心广场成为走道中心和整个社区核心，分散布置运动和公共设施，形成生动的海滨小镇环境，提升地块价值项目的街道系统是组织规划的要素，居住区与滨海开发区的街道网络相通；中心广场成为走道中心和整个社区核心用于度假接待的经营型物业在社区核心靠海处其他主要公共设施（市政厅、教堂、学校、俱乐部）位于远离海滨的一侧分散安置小型设施，遍布于度假村，提升周围宅基价值设置眺望台和楼梯塔，提升宅基价值公共度假配套区域沙丘带运动和公共设施运动和公共设施运动和公共设施运动和公共设施住房宅地居住区与滨海开发区的街道网络相通；中心广场成为走道中心和整个最大可能的共享海滨资源—住宅与其它用途区域的关系-高密度的小镇核心和海边的低密度相结合度假设区总平面的核心是分成八级的私有住房宅基地出租公寓和旅馆等度假接待性物业设在核新区中心广场周围宅基地力求底层用于商铺，上面用于住宅宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离海滨越远，宅基面积越小饭店/旅馆邮局情人旅馆/套房等五层出租公寓，底层商铺中心广场独立住宅区最大可能的共享海滨资源—住宅与其它用途区域的关系-高密度的小通过海滨亭、高低错落的建筑形式、观景阁楼、直通大海的道路等达到共享海岸资源的效果阁楼高低错落，不受高度限制，每户都会从某个角度看见大海海滨亭；在南北向街道的端头靠海处，点缀海岸，成为公共社区一部分Odessa街+建筑规范同一/材料简洁耐久通过海滨亭、高低错落的建筑形式、观景阁楼、直通大海的道路等达

距离海岸线50米左右绿化带来固沙和增强气氛靠海别墅户型较大，通过前门廊和大露台与海景相称，又增添氛围海滨亭；在南北向街道的端头靠海处，点缀海岸，成为公共社区一部分社区和海岸交界处成为社区共有资源，并承担沙地保护功能距离海岸线50米左右靠海别墅户型较大，通过前门廊和大露台与街区布置强调便于每户步行到大海、易于邻里聚集和交流别墅之间的便道鼓励人们相互之间的交流高低错落的单体设计使得每户均能看见大海木板和贝壳组成的小路通向海岸，用来保护海岸和沙丘街区布置强调便于每户步行到大海、易于邻里聚集和交流别墅之间的住宅排布组团设置，形成街区，营造社区氛围组团布置，创造良好邻里环境组团内的公共空间（如门廊前空地）促成邻居间的聚集和交往住宅排布组团设置，形成街区，营造社区氛围组团布置，创造良好邻谢谢12月-2213:55:1913:5513:5512月-2212月-2213:5513:5513:55:1912月-2212月-2213:55:192022/12/2313:55:19谢谢12月-2201:57:1801:5701:5712

研究目的：针对项目的核心问题，研究远离城市的陌生强势资源度假项目，如何为区域启势，以及启势战略之下的落实策略。案例选择原则：珠三角及珠三角以外区域远离城市陌生强势资源区度假性质大盘香港－愉景湾美国－FloridaSeaside三亚－山水国际深圳－万科东海岸广州－假日半岛深圳－万科17英里案例研究内容：启动战略启动产品线策略启动客户策略启动区选址其他（如规划）珠三角案例珠三角以外案例119研究目的：案例选择原则：香港－愉景湾美国－案例总结－启动战略陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题－前期人气与形象不足以支撑区域的启动，从而支撑产品的销售。启动区竞争战略：高形象起势，通过营造未来顶级滨海度假的氛围，展示大区域形象，消除区域陌生规划、配套－生活模式的具体承担者产品－居住，与资源关系的承担者区域的精神属性－对未来生活模式的定义，勾画居者的行为动线案例总结－启动战略陌生区滨海大盘启动期面临的核心问题－前期人案例总结：产品线策略产品线策略条件特征对企业的要求与本项目的契合复合产品线模式——复合产品线+控制总价，吸引人气，迅速回现+营造度假氛围消除区域陌生感有强势不可复制的资源（自然、人文、人造）可以依托销售速度较快少量别墅树形象，大量小高/高层回现户型面积控制较小，便于控制总价要有创新产品作为实验，但控制创新产品的量，降低风险，不超过该物业类型套数的30％主要吸引投资或度假兼投资的客户较高的资金投入单一顶级产品模式——顶级特色产品+顶级度假区域形象打造（强势资源展示+与资源有互动联系的园林设计和配套）强势的不可复制资源（自然、人文、人造）大区域已被认同销售速度一般较为缓慢，只单纯追求资源溢价也可以极低的总价冲击市场，以极高的性价比换取回现速度（如三亚山水国际）需要有成熟的社区娱乐配套投入和顶级富有度假特色的园林规划私密社区主要吸引对资源具有强烈占有愿望的度假类客户高额的资金投入企业财务状况允许回现缓慢案例总结：产品线策略产品线策略条件特征对企业的要求与本项目的案例总结－客户特征陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较高比例的投资性客户，他们除了关注资源的稀缺性外，格外在乎投资潜力和投资风险，因此，必须通过单价和总价控制，为这部分客户预留升值空间并控制总价风险客户需求多是以投资与度假相结合，随着区域成熟，客户按“投资－度假（－居家）”演变案例总结－客户特征陌生区强势资源大盘的首期客户中，一般会有较案例总结－启动区选址启动区选址原则：能充分展示资源特点昭示性好，最好临路或路网完善施工条件要好资源无需最强地块，大规模区域开发尤为如此，强势资源可以在后期博得更高溢价，小地块可以采用最佳资源直接入世的方式。案例总结－启动区选址启动区选址原则：案例总结－其他－区域规划以区域中心为核心向外辐射路网，依此分散布置配套，提高土地资源均好性；高密度的核心区物业与滨海低密度物业相结合；宅基地的面积和与中心区域的距离成正比；离中心区越近、即离海滨越远，宅基面积越小；区域规划原则海案例总结－其他－区域规划以区域中心为核心向外辐射路网，依此分案例总结－其他－区域规划通过连接组团内部与资源区的道路，使住宅和其他用途区域最大可能共享海资源，将更多的景观资源拉入区域内，让居者共享路网设计必须避免道路割断人与资源的关系。路网割裂了与资源的联系，地块的均好性偏差大，B地块资源差，造成开发价值扁损AB路网设置，将资源引入复地，使各地块居者在空间上可以共享A，B资源分配均好，各地块均有有层次变化，便于产品搭配与销售海海AB案例总结－其他－区域规划通过连接组团内部与资源区的道路，使住案例总结－其他－住宅区排布按总价与物业档次，依此与资源结合，总价最高、档次最高的产品与最佳资源组合主景观轴与资源区拉通，将景观拉入各组团内部，所有居者均可分享充分考虑地势地貌带来的景观面增加延远离资源区的方向，建筑高度依此增加，增加观景面以景观方向为主要朝向考虑海大独栋小独栋小高层公寓主景观轴主景观轴案例总结－其他－住宅区排布按总价与物业档次，依此与资源结合，案例总结－其他－配套前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活方式的娱乐休闲型配套投入为主，附以基本生活配套设施；商业配套前期由于区域陌生不宜销售，但可以通过围板包装展示氛围，少量商业承担基本生活配套功能，主要涉及超市、银行，医疗、餐饮。案例总结－其他－配套前期以营造区域度假氛围，展示未来度假生活物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国际滨海度假区价值体系区域价值构建区域界定奢华体验之旅规划先行、区域资源整合“九”大体验计划精神价值构建室外家具奢华俱乐部巽寮节日突出区域个性少数人享有的生活区域形象构建社区形象构建区域功能价值构建区域配套功能度假/居住/旅游/商业为一体建筑、园林产品价值构建加勒比海风情富人度假生活示范社区配套功能物业管理社区功能价值构建度假/居住为一体适合度假性增值服务物业发展建议——国际滨海度假区价值体系国区域价值构建区域界定奢华之旅：九大滨海生活体验计划通过客户行为的发生，为其拟定其空间生活。一条私家的滨海大道一个聚集人气的节日广场一条琳琅满目的商业街一条露天海鲜美食街一个私家享有沙滩一个少数人拥有的游艇码头一个少数人享有的沙洲游乐场一个少数人拥有的顶级豪华会所一个少数人享有的亲海豪宅奢华之旅：九大滨海生活体验计划通过客户行为的发生，为其拟定其一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象一条私家的滨海大道，是奢华之旅的开端，突现项目的高形象一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动源一个聚集人气的节日广场，是巽寮节日的欢庆场，是人气聚集的活动广场是聚集，停留的公共场所。广场是滨海生活的休憩场所。广场是新市镇的标志场所。广场是聚集，停留的公共场所。一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验一条琳琅满目的商业街，是滨海休闲生活的体验风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业街，主要是展示未来滨海生活场景，满足度假基本需求。风情商业街是为配合前期销售，而营造。风情商业街分为滨海的开放式商业街、内河亲水式商业街、风情商业一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致为聚集人气，在沙洲上可开辟家庭公共活动，可在此野营、烧烤等活动；沙滩排球，沙滩足球一个少数人享有的沙洲游乐场，体现其滨海生活的闲情逸致为聚集人一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式游艇码头与商业相结合，有效的避免了游艇码头公共空间对私家住宅的影响。一个少数人拥有的游艇码头，体现奢华的海上生活方式游艇码头与商一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式一条滨海木栈道，体现公共区域的滨海生活方式一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性降低沙滩对外开放程度的措施，使其相对私有化。通过交通条件等限制，提高到达难度。设置严密的社区保卫，凭业主身份方可进入。减少沙滩上服务游客的公共设施，只提供业主会员的配套服务。》》详见后《沙滩私有化案例研究》方案M1方案M2一个私家享有沙滩，提升项目的形象，体现公共与私密的共融性降低一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感一个少数人拥有的顶级豪华会所，体验尊贵感一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性方案M1方案M2一个少数人享有的亲海豪宅，体现滨海生活的归属性方案M1方案M方案M2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系，增加客户对其区域吸引力体验客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。①滨海私家道②巽寮节日广场③区域级会所、售楼处风情商业街④沙洲游乐场⑤游艇码头⑥滨海木栈道⑦私家沙滩⑧亲海豪宅开放区域私密区域⑧①②③④⑤⑥⑦车行路线游艇出行展示路线开放区域私密区域客户展示路线节点方案M2客户行为发生的展示动线，充分体验启动区的核心价值体系选址方案M1展示体系及人流动线客户行为发生，形成其核心体验节点，有效的整合了区域资源，增强了区域吸引力。通过客户行为发生，也有效的形成了开放空间与私密空间的分隔与共融。①滨海私家道②巽寮节日广场③