某市曲院风荷推广策略课件

Emperor13序2011年推售重点：高层大户+宽景洋房Emperor13序推广策略关键点：高层大户：以大户型产品优势引起客群对居住价值的认同，

强化产品价值宽景洋房：以客户心理需求为诉求，从产品中发掘更深层次

的精神价值Emperor13序两手抓两手都要硬！Part1-调控新政解读Emperor13Emperor13全面限购细则：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供在本市累计1年缴纳个人所得税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。政策解读：限购范围由去年的市内六区扩大至全市范围，以家庭为单位，天津本地户籍购房者限购三套房，外地户籍购房者限购二套房。该政策对靠办蓝印户口拉拉动销售的项目打击较大。Emperor13税收征管细则：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征收营业税；加强存量房交易指导价格在税收征管工作中的应用，堵塞通过"阴阳合同"产生的税收漏洞。政策解读：打击炒房，从根本上规范二手房市场，打击部分短线投资客对于楼市的影响。加大了对于土地增值税的管理力度，从源头规范开发商的开发销售流程，保障房地产市场的稳定。Emperor13差别化信贷细则：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。政策解读：提升二套房认购门槛，抑制投资需求，保证市场合理刚性需求。对于改善型客群具有较大的冲击。Emperor13用地管理细则：强化保障性住房和商品住房用地年度供地计划管理，优化住房用地供应结构。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，明确供地规模、供地时序，保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地年度供应总量的70%。政策解读：明确天津市将增加普通商品住房有效供给，加大投放面向大众的房源。最大的亮点就是从源头上确保了保障房用地的供应，也就意味着，今年出让的土地中有一半将用于建保障房，也为第二条中加快保障房建设从源头上提供了动力。Part2-項目价值探索Emperor13Emperor13尋求差異點:Step1:(競品分析)Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色七星花园蓟县光明路西侧迎宾路北侧宜居生态地产、高层、主推95平米两室和146、150平米三室容积率1.20

绿化率57%户数560户均价8700元/平方米1.占地52418平方米，容积率小于1.2，绿地率不小于57℅，建筑水域景观4400平方米2.小区配有闭路监控系统、红外线警报系统、彩色楼宇可视系统。Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色幸福时代花园蓟县燕山东路与宝塔路交口小户型,宜居生态地产、主推40平米户型，可办蓝印户口容积率1.00

绿化率40%户数300户均价6500元/平方米1.倾力打造20万平方米养生度假大盘，占据蓟县休闲度假组团最具升值潜力的核心地块2.集合花园洋房、公共景观、中心商业、私家会所等多种功能于一体3.拥有全山体水系生态景观，至县城中心商业区和行政办公区仅5-10分钟车城，配套设施齐全Emperor13高层项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色现代城蓟县宝塔路与迎宾路交口宜居生态地产,小户型,投资地产、主推94-123.08平米2-3室户型容积率2.25绿化率35%户数2210户均价7200元/平方米1.项目总占地13.56万平米，总建筑面积30.47万平米，小区内部配套齐全，业主专享会馆、大规模地下停车场及商业设施；先进的智能安防系统。2.北部靠燕山山脉，南邻于桥水库，这一地区是蓟县建设生态宜居地的理想场所Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色路劲领山蓟县光明路和燕山东路交口电梯洋房、叠拼别墅、分为两室产品和顶层一室面积区间在70—90㎡之间，可办蓝印户口。容积率1.20

绿化率42%户数416户均价待定1.整体占地面积500亩地,约合33万平方米，一期业主全面入住2.周边有城关一小、蓟县三小、市重点蓟县一中（百年名校、升学率100%），蓟县二中、蓟县五中，教育资源丰富Emperor13洋房项目名称地址建筑形态建筑参数项目特色中节能远景城蓟县兴华大街与康平路交口创意地产,宜居生态地产、四期4.5层电梯花园洋房共12栋，户型为90-150平米2-3室容积率2.70

绿化率65%户数511户均价待定1.地处蓟县城市东部的核心区域，属于蓟县城市规划发展方向的中心地区2.绿化率达到65%，景观注重点线面的结合，以自然的缓坡草地，观赏性植物群落为面，以主要的水景，场地为景观节点，以合理、简洁、清晰的道路体系为线串联起16个景观节点，融入到自然绿色的面中3.围绕冬夏两用的1200平米中央景观湖形成万平的主题公园，以塑造和谐统一的社区现代户外生活环境Emperor13竞项总结结1蓝印户口口是高层层竞相产产品较大大的优势势，新政政出台对对蓝印打打击较大大，因此此要特别别注重高高层客群群的价值值转移，，以产品品价值取取得周边边区域的的认同23从价格上上看本项项目在蓟蓟县洋房房中单价价高于其其他产品品，总价价较高会会形成市市场阻力力，因此此提升洋洋房产品品精神价价值及附附加值是是推广重重点与洋房房竞项项相比比，本本项目目洋房房产品品形态态丰富富，能能够满满足不不同客客群需需求，，后期期推广广中要要进一一步提提升洋洋房品品质，，与市市场形形成区区隔Emperor13攻心計:Step2:(消費人群與行為分析)Emperor13大户户高高层层客客群群分分析析客群群组组成成蓟县县当当地地（（市市区区及及各各乡乡镇镇））蓟县县周周边边（（平平谷谷区区、、兴兴隆隆县县、、玉玉田田县县遵遵化化市市））80%20%Emperor131.兴隆隆县县面面积积3117.11平方方千千米米，，人人口口31.70万人人。。辖辖9个镇镇、、9个乡乡兴兴隆隆县县景景点点、、2个民民族族乡乡，，7个社社区区居居委委会会、、297个村村委委会会2.兴隆隆县县是是个个多多民民族族的的县县，，境境内内除除汉汉族族外外，，还还居居住住着着满满、、蒙蒙、、回回等等少少数数民民族族。。兴兴隆隆是是燕燕运运动动隆隆起起地地带带。。山山脉脉绵绵亘亘于于全全境境。。山山高高坡坡陡陡，，河河谷谷纵纵横横，，是是地地形形崎崎岖岖的的深深山山区区。。3.购房房需需求求引引导导：：改改善善型型需需求求Emperor131.遵化化市市位位于于河河北北省省东东北北部部，，西西与与天天津津市市蓟蓟县县为为邻邻。。总总面面积积1521平方方千千米米。。人人口口70万（（2006年））。。全全市市辖辖13个镇镇、、9个乡乡、、3个民民族族乡乡，，648个行行政政村村2.购房房需需求求引引导导：：投投资资性性购购房房、、改改善善型型住住房房Emperor131.玉田田县县位位于于河河北北省省东东北北部部，，唐唐山山市市最最西西端端，，北北枕枕燕燕山山余余脉脉，，南南睦睦渤渤海海之之滨滨。。地地处处京京、、津津、、唐唐、、秦秦腹腹地地，，地地理理位位置置得得天天独独厚厚，，县县境境总总面面积积1165平方方公公里里，，辖辖20个乡乡镇镇、、750个行行政政村村，，总总人人口口64.2万人人。。2.境内内地地貌貌类类型型多多样样，，北北部部为为燕燕山山余余脉脉，，丘丘陵陵连连绵绵；；中中部部为为山山岚岚平平原原，，土土地地肥肥沃沃；；南南部部为为洼洼地地，，土土地地广广阔阔。。3.购房需求诱导导：大城市生生活价值Emperor131.位于北京市东东北部，属北北京市辖区，，西南距城区区70公里，南与河河北省三河市市为邻，北与与本市密云县县接壤，西与与本市顺义区区接界，东南南分别与天津津市蓟县、河河北省兴隆县县毗连。全区区总面积1075平方公里，其其中山区面积积占59.7%，耕地面积11.51万亩，辖15镇、2乡、1个办事处，275个行政村，共共有人口40万。2.购房需求诱导导：天津较低低的房价，高高品质生活Emperor13蓟县当地客群群周边区域（北北京南、河北北等）1.对居住品质有有较高要求，，人文氛围和和景观绿化是是重要条件2.注重孩子的成成长，为孩子子提供良好的的居住环境3.注重高端圈层层生活环境，，项目区域板板块具有重要要影响4.适合两代或三三代同堂的户户型结构1.对蓟县文化有有认同感，喜喜欢中式建筑筑人文环境2.对大城市生活活的美好愿景景，希望拥有有大城市生活活环境及居住住品质3.看重区域板块块未来升值投投资潜力改善型地缘型Emperor13居住政府企事业单单位，有稳定定的工作环境境和收入。工作家庭结构心理扫描消费习惯多已为人父母母，消费取决决于自己。至少一套以上上居所，希望望购买各方面面条件更好的的房子用来改改善居住环境境。注重房屋价格格和配套服务务，基于保守守和创新之间间。属于较高高消费能力，，讲究享受与与超值。为了改善型居居住，追求生生活舒适度，，彰显自我品品味，也为孩孩子提供良好好的居住环境境改善型Emperor13洋房客群分析析目标客群组成成客群结构身份描述主力客群私营企业主、民营业主或企业负责人（政商阶层）；中小型民营或私企老板等；政府官员、医生/教师／律师／文艺界精英一族稳定资产阶层，拥有投资眼光，可做子女婚房使用引导客群

外企中的中方中高级管理阶层；外籍人士或海外创业归来者Emperor13注重建筑品质质及居住品位位，同时展现现自己的身份份地位，希望望获得与众不不同的尊崇体体验目标客群置业业心理洞悉洋房客群高端置业需求希望获得更好好的居住环境境和生活品质质，在作为婚婚房的同时也也是子女未来来的固定资产产改善置业需求精神价值功能价值Emperor13主力客群选择择房产时主要要考虑的因素素：重要程度因素物管房型地段人文、景观环环境教育等生生活配套套Emperor13产品目标标客群高性价比比高层舒适性、、精神满满足洋房产品客群群分流Emperor13提升產品力x2積木法:產品賣點點系統堆堆疊去骨法:去蕪存菁菁的針點點刺穿術術Step3:Emperor13品牌区位产品4规划5678物管9價位123配套房型房型Emperor13实力品牌牌、精工工建筑、、品质生生活1品牌万达宏顺顺投资有有限公司司作为天天津市优优秀地产产开发运运营商，，已获得得天津市市房地产产开发信信誉度AAA企业、2003年度南开开重点企企业称号号、2000年质量承承诺守信信誉单位位等诸多多荣誉，，成功地地投资开开发了“万达酒店店”、“宏园里”、“万达新城城”、“博泰名居居”、“普东新苑苑”等多个优优质地产产项目，，得到了了市场的的广泛认认同和信信赖。[曲院风荷荷]是万达宏宏顺在蓟蓟县的倾倾力之作作，必将将成为具具有深厚厚人文内内涵和居居住价值值的高品品质地产产品牌。。Emperor131.项目位于于天津市市蓟县城城关镇，，周边配配套完善善，居于于蓟县富富人区聚聚集财气气，近繁繁华而远远尘嚣，，实现真真正意义义上的深深宅大家家2.位居蓟县县四方台台庙正前前方，北北望府君君山，南南眺翠屏屏湖，山山通水绕绕藏风纳纳气，是是绝对意意义上的的风水宝宝地3.交通便利利，距蓟蓟县城中中心仅5分钟车程程。从天天津市区区开车由由津蓟高高速到项项目处只只需1个半小时时的路程程，从项项目地址址行驶京京蓟高速速即可直直达首都都国际机机场，在在城市繁繁华与自自然宁静静间自由由切换城关富人区区，藏风纳纳气风水宝宝地區位2Emperor13洋房品质高高，但户型型区间较大大导致总价价较高，会会形成市场场阻力总建筑面积积18.7万平米，2011年推出产品品以花园洋洋房和叠拼拼洋房为主主整体规划容容积率为1.48，绿化率45%，建筑密度度22%，洋房面积积区间为110㎡-160㎡左右3產品形態Emperor13人文气息浓浓厚、园林林景观丰富富、创造非非凡生活品品质1.洋房整体设设计风格为为新中式徽徽派建筑风风格，以白白墙灰瓦的的中国古典典建筑典型型符号为基基调，并将将徽州民居居的马头墙墙、花格、、影碑、透透空过廊等等中式经典典符号加以以改良，形形成符合北北方人居住住习惯的中中式建筑风风格2.独具匠心设设计众多园园林景观小小品，真正正意义上实实现中国园园林化建筑筑格局，形形成可居、、可观、可可游、可憩憩的生态景景观系统、、园林艺术术系统和建建筑文化系系统3.社区内拥有有私人会馆馆专属服务务，为业主主提供尊崇崇化生活体体验4项目规划Emperor13优质教育资资源，具备备成熟生活活配套条件件【公园绿化】府君山公园园、府君山山广场、翠翠屏【餐饮配套】迎宾路餐饮饮街、皇昊昊美食会馆馆【学校教育】蓟县第三小小学、蓟县县一中、蓟蓟县五中【周边医院】人民医院【商业环境】渔阳古街、、东方商厦厦、兴华购购物中心、、家乐超市市、北京新新世联华超超市【邻近银行】建设银行、、中国银行行5配套Emperor136戶型Emperor13大户高层贈高品质更超值Emperor133.9米开间间别墅墅级客客厅连连通宽宽景阳阳台3.7x4.4米超大大面积积卧室室+独立卫卫生间间价值诱诱导大厅大大房大大气派派Emperor139个采光光点全全明户户型阳光充充足，，明堂堂静室室日照长长，气气流通通畅，，空气气自然然清新新价值诱诱导自然气气场修身身养养心心Emperor13赠送送一一室室，，三三房房两两厅厅多种种空空间间布布局局，，多多样样化化惬惬意意生生活活大尺尺度度空空间间赠赠送送，，高高品品质质更更超超值值价值值诱诱导导超高高性性价价比比，，三三代代同同堂堂大大家家族族Emperor13多重重景景观观房房，，更更自自然然、、更更自自在在、、更更气气派派人性性化化设设计计，，绿绿色色和和谐谐社社区区大厅厅大大房房大大气气派派自然然气气场场、、修修身身养养心心超高高性性价价比比，，三三代代同同堂堂大大家家族族□高性性价价比比□高品品质质更更超超值值□大户气派□空中瞰景产品价值Emperor13大户高层产品品价值诉求空中瞰景大户家族气派豪宅当地客户周边区域大北京·后花园18.7万平米京津山水生活区Emperor13别墅式双入户户设计别墅式前後阳光花园双面通风采光光有氧廚房别墅式花園總統套房房别墅式貴夫人工作区小主人花園學學習室阳光孝亲房4米6别墅式阳光起起居室13米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光洋房Emperor1313米超越别墅大尺度面寬别墅式9面采光别墅式前後阳光花园4米6别墅式阳光起居室别墅式双入户设计阳光孝亲房别墅式花園總統套房小主人花園學習室双面通风采光有氧廚房别墅式貴夫人工作区10大領先别墅设计產品價值總結結Emperor1310大領先别墅设计最別墅的洋房洋房產品主張張Emperor131品牌2區位3產品45配套6房型7建材8物管9價位规划城关富人区核核心区位山水景致、徽派人文、江南园林、社区会馆10大领先别墅设设计，最别墅墅洋房Emperor13私人会馆城关富人区最别墅洋房品质生活感受：圈层、尊崇Emperor13山水人文园林意境心理层面：养养生、修身Emperor13品质+意境洋房深层精神价值发掘□山水养生□人文修身□园林怡情□至高圈层□世代家业□尊崇身份Emperor13洋房产品精神神价值诱导别墅级花园洋房最别墅的生活境界Part3-整体推广策略Emperor133.1广告推广策略略Emperor13以大户高层产品品价值和洋房房精神价值进行区隔，双双线齐发全面面打击以“会馆圈层体验验活动”拉動蓟县当地及周边市市场人群对洋洋房高品质生活价值的认认同以“京津山水生活活区”拉高地位,詮釋項目的未来生活價值蓟县当地周边区域明线暗线Emperor13时间节点34567销售节点高层24号楼公开开3/65月上推广主题题大户形象入市、产品价值展现洋房精神价值阐述、产品卖点叠拼洋房生活价值体现洋房1、2号楼公开开3/19叠拼洋房房开盘11二期洋房房公开二期开盘蓄客期戰術展開開Emperor13step1-高层24号楼出街，塑造大户价值大户型产品价值展现-3月出街手段:大户型产产品生活活价值及及愿景策略:報廣+软文+定制化装修服务Emperor13空中瞰景景、江南南风景高层大户户特有的的生活感感受气派豪宅宅、王者者风度尊崇心理理需求的的满足产品专属属语言空中瞰景景大户家家族气派派豪宅Emperor13对周边区区县客群群的引导导客群购房房心理诱诱导大北京后后花园，，大城市市美好生生活愿景景项目生活活价值展展现山水生活活区，更更加宜居居的生活活价值戰術展開開Emperor13step2-洋房1、2号楼公开，价值升级洋房精神价值及居住价值展现-3月中出街街手段段:形象象提提升升价价值值拔拔高高策略:報廣+圈层活动+产品物料Emperor13搭配配物物料料洋房房生生活活手手册册主题题：：领领先先别别墅墅的的洋洋房房生生活活诉求求：：以以项项目目拥拥有有的的优优势势资资源源为为支支撑撑，，设设计计洋洋房房生生活活手手册册，，让让目目标标人人群群能能够够深深入入的的体体会会到到项项目目洋洋房房超超越越别别墅墅的的生生活活品品质质内容容：：对对客客群群未未来来生生活活的的解解读读，，融融入入山山水水、、江江南南园园林林、、社社区区会会所所、、社社区区布布局局、、徽徽派派人人文文等等资资源源，，展展现现洋洋房房带带给给居居住住者者的的精精神神价价值值和和生生活活价价值值Emperor13洋房房产产品品生生活活价价值值展展现现别墅墅式式9面采采光光、、送送小小院院阳光光私私家家院院落落，，四四季季风风景景常常伴伴别墅墅式式总总统统套套房房豪华华气气派派私私密密空空间间，，总总统统级级享享受受Emperor13圈层层活活动动搭搭配配活动动主主题题：：红红酒酒品品鉴鉴会会活动动内内容容：：1.与高高端端红红酒酒商商家家合合作作，，邀邀请请高高端端圈圈层层购购房房者者在在会会馆馆内内举举行行红红酒酒品品鉴鉴会会，，聚聚集集人人气气提提升升项项目目宣宣传传调调性性2.以红红酒酒品品鉴鉴会会的的形形式式传传达达项项目目别别墅墅级级生生活活品品质质的的产产品品诉诉求求，，让让购购房房人人群群通通过过圈圈层层活活动动对对洋洋房房的的别别墅墅级级生生活活有有实实质质性性的的感感受受和和体体验验3.活动过程中穿穿插洋房产品品的设计介绍绍，并赠送洋洋房产品生活活手册4.活动过后进行行新闻炒作和和软文报道戰術展開Emperor13step3-叠拼洋房公开，圈层价值认同叠拼洋房更高品质更高价值展现-5月上出街手段:直击目标客群群圈层生活心心理策略:報廣+圈层活动+销售专案Emperor13高品质洋房、、三代同堂共共享天伦，家家族气派传承承3000平米社区私人人会馆，圈层层生活平台，，彰显荣耀身身份山水园林、私私家院落、修修身养生，尊尊崇生活体验验男主人人生精精神价值实现现Emperor13圈层活动搭配配活动主题：VIP高尔夫球会活动内容：1.与高尔夫俱乐乐部合作，邀邀请项目顶级级VIP客户参加高尔尔夫球会比赛赛，发挥客户户圈层聚客效效应2.活动过程中穿穿插洋房产品品推介会，将将产品高端形形象与高端圈圈层活动进行行关联，让客客户真正感受受到产品展现现的精神价值值3.活动过程中赠赠送圈层会员员高端礼品，，以达到项目目长期的宣传传目的，在市市场上树立更更高端的口碑碑效应Emperor13山水风景、江江南园林、在在自然中永葆葆青春容颜徽派文化神韵韵、独特人文文气质，在生生活中陶冶情情操大尺度贵夫人人工作室，只只为最优雅的的女主人女主人自我价价值的认同Emperor13销售配合营销主题：贵贵妇人专案时间：5月上旬内容：1.凡在5.1期间认购并成成功签约的客客户可获得X点额外购房优优惠2.凡购房成功的的客户，携带带女主人均可可获得首饰一一件/化妆品一一套3.成功认购购的客户户可在指指定时间间到售楼楼处参与与抽奖活活动【帝·十三】特别关注—強化銷售售信息的的廣告發發布广告销售售力的提提升销售信息息的强化化&更好的为为洋房蓄蓄客核心思想想推广原则则于形象稿稿添加项项目销售售及专案案信息具体实施施Emperor13Emperor13銷售信息息專區可做為銷銷售專案案區及促銷信信息區Emperor13圈层活动动搭配活动主题题：雅致致名媛会会活动内容容：1.与雅致杂杂志合作作，举办办系列名名媛会专专场活动动，包括括时装设设计、时时尚造型型、美容容化妆等等2.邀请雅致致专业人人员进行行现场讲讲座，并并展开现现场的互互动与讨讨论3.活动过程程中设置置体验环环节，可可以让讲讲师为参参与者量量身设计计时装、、造型，，增加活活动过程程中的互互动性4.在雅致杂杂志上进进行全程程跟踪报报道，配配合项目目宣传节节点，传传达出洋洋房产品品高品质质的别墅墅级生活活诉求戰術展開開Emperor13step4-二期产品推广准备，市场蓄客时间34567891011销售节点点高层产品销售新开洋房产品销售叠拼洋房产品销售二期产品蓄客3/63/195月上Emperor13时间345678910113/63/195月上二期产产品推推广排排期9月初：：二期期产品品推广广主题题及产产品诉诉求确确定9月中旬旬：二二期产产品价价值点点提炼炼及概概述9月中下下旬：：产品品整体体推广广思路路确定定9月下旬旬：产产品户户型解解析及及主题题诉求求Emperor13时间345678910113/63/195月上二期产品推广广排期10月初：产品形形象报广设计计方案及初步步意见10月中旬：户型型单页设计方方案及初步意意见10月中下旬：售售楼处物料设设计方案及初初步意见10月下旬：软文文炒作点及媒媒体投放排期期Emperor13时间345678910113/63/195月上二期产品推广广排期11月初：二期销销